TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Extensión El Tigre.
El Tigre, veintitrés (23) de noviembre de dos mil dieciséis (2016)
206º y 157º

ASUNTO: BP12-R-2016-000091
ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2016-000279

DEMANDANTE: Ciudadana: LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.972. 977.-

APODERADOS JUDICIALES: Abogados BARTOLOME DIAZ y ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 97.607 y 159.850, respectivamente.

DOMICILIO PROCESAL: Escritorio Jurídico Díaz, Rodríguez & Asociados, Calle 10 Bis, Nº 60, Pueblo Nuevo Norte, Municipio Simón Rodríguez, El Tigre, Estado Anzoátegui.

DEMANDADO: Ciudadano: RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 12.814.578, domiciliado en la Avenida Jesús Subero, Casa Nº 143, Urbanización Terranova, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez.-

APODERADO JUDICIAL: No constituyó.

ACCION: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.- (Apelación de sentencia dictada en fecha veintinueve (29) de julio de 2016 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui).-

-I-
DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
Se recibe en este Juzgado el presente asunto en fecha veintiuno (21) de septiembre del año 2016, relacionado con el Recurso de Apelación ejercido por el Abogado ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 159.850, en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre, en fecha veintinueve (29) de julio del año 2016, con ocasión al juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoaran los abogados BARTOLOME DIAZ y ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.972.977, en contra del ciudadano RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, titular de la cédula de identidad Nº 12.814.578. Por auto de esa misma fecha, se admite y se fija el décimo (10) día de despacho siguiente, para la presentación de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.-
Por auto de fecha seis (06) de octubre del año 2016, se deja constancia que en fecha veintinueve (29) de septiembre del año 2016, los Abogados BARTOLOME DIAZ y ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 97.607 y 159.850 respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, estando dentro del lapso legal para el acto de informes, presentaron escrito de informes.
Por auto de fecha veinticinco (25) de octubre de 2016, este Tribunal dice “VISTOS”, y fija un lapso de treinta (30) días para dictar sentencia de acuerdo a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.-

DE LA SENTENCIA OBJETO DE APELACION
Consta de las presentes actuaciones, que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, por sentencia de fecha veintinueve (29) de julio del año 2016, declaró lo siguiente: “…Con relación al alcance de las normas en comento, recientemente La Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de la Republica , en sentencia Nº 411,de fecha 04 de julio de 2016, dictada bajo la ponencia de su actual presidente Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, aclaro que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya practica material comporte la perdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar…
“…Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.
…Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2015 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda…”

Del criterio jurisprudencial anteriormente transcrito, el cual en atención a lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, acoge este Tribunal en la toma de la presente decisión, necesariamente se atisba que al ser presentada una demanda como la de marras en donde se pretenda de cualquier modo la entrega de un inmueble destinado a vivienda principal, ocupado o habitado por alguna de las partes, sin acompañar al libelo copia de las actas que demuestren el agotamiento de la vía administrativa a que se hizo referencia supra, la admisión de la demanda impetrada debe ser negada.

En virtud de lo dicho constituyendo un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, el agotamiento de la vía administrativa previa, lo cual no consta se haya cumplido en el caso de marras, la admisión de la presente demanda debe ser negada, como en efecto se niega. Así se declara.
IV
DECISIÓN
Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en gaceta oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, NIEGA la admisión de la presente demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, hubiere intentado la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.972.977, y de este domicilio, a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos BARTOLOME DIAZ y ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nº 97.607 y 159.850, respectivamente, en contra del ciudadano RAMON ANOTNIO HEVIA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.814.578, y con domicilio en la Avenida Jesús Subero, Urbanización Terranova, casa Nº 143, de la ciudad de El Tigre del Estado Anzoátegui. Así se decide”.

Contra esa decisión, la parte actora ejerció Recurso de Apelación, en fecha nueve (09) de agosto del año 2016, recurso éste que fue oído en ambos efectos en fecha once (11) de agosto del año 2016.

FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA
La presente demanda obedece a una demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por los abogados BARTOLOME DIAZ y ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 97.607 y 159.850 respectivamente, procediendo en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.972.977, en contra del ciudadano RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, titular de la cédula de identidad Nº 12.814.578.-

Ahora bien se observa del contenido del libelo de la demanda que la parte actora alega entre otras cosas lo siguiente: “…Que su mandante es propietaria de un inmueble de su legitima propiedad, constituido por una casa y el terreno donde esta construida, el cual tiene una superficie de seiscientos cuarenta y cuatro metros cuadrado (644 m2), ubicado en la ciudad de San José de Guanipa (El Tigrito) Jurisdicción del Municipio Guanipa del Estado Anzoátegui, enclavado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle Ali Primera que es su frente, midiendo dieciséis metros con diez centímetros (16, 10 cm); SUR: Casa que es o fue del señor Oscar Golindano, midiendo dieciséis metros con diez centímetros (16,10 cm); ESTE: Casa que es o fue del señor Daniel Maximiliano, midiendo CUARENTA METROS (40.00 Mts) y OESTE: Casa que es o fue de la Señora Sandra Dubai, midiendo CUARENTA METROS (40.00 Mts)… Según documento de compra venta de parcela de terreno y las bienhechurias sobre el construidas, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio San José de Guanipa, Estado Anzoátegui, de fecha siete (07) de diciembre de 2010, inscrito bajo el Nº 2011.418, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el numero 25.2.14.1.950 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011….
Que el referido inmueble fue puesto a la venta por su mandante en septiembre de 2014, por que vivía sola y por ser demasiado grande para una sola persona… por lo que decidió venderlo y comprar algo mas adaptado a sus necesidades…. En octubre de 2014, el ciudadano RAMON HEVIA CONTRERAS, le propuso a su mandante comprarle la propiedad arriba descrita y esta aceptó, pero advirtiéndole que sobre dicho inmueble pesaba una hipoteca a favor de PDVSA y que ese pago ella lo haría solo con años de servicios…
Que en fecha 23 de octubre de 2014, decidieron celebrar un contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, mediante la cual ella se comprometía a venderle el Inmueble y él se obligaba a comprarlo, estableciendo de común acuerdo en esa misma fecha, que el precio definitivo seria la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.500.000, 00) y que la opción tendría un plazo de ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la presentación del documento de opción a compra venta, sin prorroga alguna, lapso en el cual la propietaria no podría vender, enajenar, arrendar, gravar ni ofrecer el inmueble descrito, el cual quedaba opcionado únicamente y exclusivamente a favor de RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, datos estos que serian explícitamente establecidos en el documento de opción a compra que se redactaría, convenido por ambas partes, y así se hizo…
Que en fecha 30 de octubre de 2014, se presento el optante, ante su mandante… con el documento de opción a compra venta… para que ambas partes lo firmaran con el fin de autenticarlo (cosa que no se hizo)… donde en su cláusula segunda quedaba descrito el pago que se le haría a la vendedora por la totalidad de la negociación, y la forma, es decir, mediante cheque personal Nº 58000225, cuenta corriente 0116 0152 9500 0558 0480 del Banco Occidental del Descuento y en esa misma fecha le fue requerida a la vendedora las llaves del inmueble por le optante comprador, y la prominente compradora se las entrego…que sobre dicho inmueble pesaba una hipoteca… Luego la compradora procedió a cancelar la hipoteca de Pdvsa y le dieron la constancia de cancelación pero no la liberación de la hipoteca, por cuanto en Pdvsa le manifestaron que eso debía esperar un tiempo para su trámite legal, tiempo que aun subsiste…
Que adicionalmente el optante le solicito a su mandante copia certificada del documento de registro, lo que junto con la constancia del pago de la hipoteca expedida por Pdvsa… ambos documentos le fueron entregados al optante… Sin embargo, al solicitarle su mandante al optante, el pago con el cheque por el monto establecido por la compra venta y que se menciona en el contrato como emitido, el ciudadano RAMON HEVIA CONTRERAS, le manifestó que todavía tenían tiempo pues se había establecido 180 dias para la conclusión del convenio y que le pagaría el inmueble con un carro y una cantidad adicional. Con lo cual su mandante no estuvo de acuerdo, por no ser lo convenido. Sin embargo esto, a pesar de no ser lo convenido, tampoco se materializo…
Que desde entonces han sido múltiples la diligencias que la vendedora ha realizado en procura del pago o cumplimiento del contrato por parte del ciudadano RAMON HEVIA CONTRERAS, sin obtener respuesta alguna…
Que su mandante ha procedido siempre de buena fe, al punto que desde la celebración de la Opción de Compraventa, puso en posesión del inmueble al optante…el accionado u optante, nunca cumplió ni ha cumplido con su obligación, por lo tanto no ha procedido de buena fe en este contrato bilateral de conformidad como lo impone la norma establecida en el articulo 1160 del Código Civil.-
Que dicho optante aun encontrándose en posesión del inmueble objeto de negociación… que su mandante ha procedido de buena fe en todo este lapso y ha cumplido con su prestación y siendo que el dicho optante no ha cumplido con su obligación que le imponía el contrato de opción de compraventa, de pagar el precio de lo convenido y por lo tanto, al no hacer entrega del mencionado pago, aun cuando se estableció el precio y se le hizo entrega de las llaves y se puso al comprador en posesión del inmueble, no se podría hablar de una venta perfecta, sino que estaríamos en presencia de una posible PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA…
Que es la razón por la cual demandan, asimismo solicitan que se acuerde la entrega material del inmueble propiedad de su mandante, hoy en posesión del Optante Comprador, ya que el plazo de los ciento ochenta (180) dias continuos establecidos en el contrato desde el 30/10/2014, han transcurrido con creces, si que el optante comprador haya dado cumplimiento a su obligación de cancelar el precio del inmueble que se le ofertó…
Que el ciudadano RAMON HEVIA CONTRERAS, al no cumplir su obligación demuestra un conducta impropia con respecto a lo estipulado en dicho contrato, por ello y con fundamento en lo establecido en el articulo 1167 el Código Civil, proceden a demandar… al ciudadano RAMON HEVIA, mediante ACCION RESOLUTORIA, a los fines de que se de por resuelto de pleno derecho el contrato de Opción a Compra Venta y por tanto el accionado devuelva a su mandante, el inmueble objeto de esta negociación, libre de personas y de cosas y en perfectas condiciones de habitabilidad como le fue entregado…
Que fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.185 y 1.196 del Código Civil…
Que estima la demanda en la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.650.000,00) equivalente a CATORCE MIL OCHOCIENTOS TREINTA CON CINCUENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (14.830, 51 U.T).
DEL PETITORIO
Solicita se condene al ciudadano RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, mediante esta acción por ACCION RESOLUTORIA, a que convenga en devolver a su mandante LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, libre de personas y de bienes y en perfectas condiciones de habitabilidad, o si no que a ello sea condenado por el Tribunal, el inmueble objeto de la negociación celebrada entre ellos mediante Opción de Compra Venta y que detenta el Optante desde le 30 de octubre de 2014… si no que convenga o sea condenado por el Tribunal a pagar los siguientes conceptos:
Solicitan que el ciudadano RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, convenga o si no que a ello sea condenado por el Tribunal a pagarlos siguientes conceptos:
De conformidad con el articulo 1.185 y 1.167 del Código Civil… se condene el pago de los daños y perjuicios causados durante todo el lapso transcurrido desde el 30-10-2014, hasta la interposición de esta demanda, en virtud de la negligencia en el cumplimiento de su obligación y los gastos y perdida de tiempo en que ha tenido que incurrir la demandante en procura de que le hubiese sido satisfecho su crédito, consistentes estos daños en gastos de pasajes, gastos de alquileres, asesoramiento legal, y otros gastos incurridos por su mandante, lo cual le ha causado a su mandante graves problemas económicos, psicológicos y vivénciales, puesto que se ha visto privada del uso, goce y disfrute de su propiedad, no haber podido comprar, como lo tenia planeado, un apartamento en la ciudad de El Tigre, y viéndose por dichos motivos, en la necesidad de vivir arrimada en casa familiares, parientes o amigos, ante la negativa del optante comprador de satisfacer su obligación de pago estipulado en el contrato, y cuyos daños y perjuicios generados por dicha negligencia y señalan el siguiente detalle:
Por alquileres que hubiere percibido su mandante, de haber alquilado su inmueble en vez de celebra, como lo hizo, el contrato de opción de compra, desde el 30-10-2014, hasta el 30-05-2016, es decir por 18 meses de alquileres a razón de (Bs. 50.000, 00) mensuales, la cantidad de (Bs. 900.000, 00).
Por gastos de pasajes, taxis, llamadas telefónicas, asesoramiento legal, y tiempo perdido en diligencias el pago de lo que debía pagar el optante comprador, la cantidad de Bs. 150.000, 00.
Por el valor de la inflación acumulada (estimada razonablemente en un promedio del 150% desde octubre de 2014 a abril 2016, sobre los ingresos dejados de percibir por alquileres del inmueble y los desembolsos por diligencia realizadas, desde el 30-10-2014, hasta la interposición de la presente demanda, estimados en Bs. 1.575.000,00.
Que igualmente de conformidad con el artículo 1196 del Código Civil, demandan al ciudadano RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, por los daños morales causados a su mandante y generados por la presión psicológica a que fue sometida al verse despojada de su propiedad sin retribución alguna al confiar en la buena fe de su optante comprador y además sin vislumbrar que dicha obligación le fuera satisfecha, para lo cual ha tenido que solicita ayuda y asesoramiento legal, sin contar con los medios necesarios y suficientes para cubrirlos, teniendo que para ello recurrir y solicitar prestamos y otras ayudas económicas a familiar y amigos.
Que así mismo… solicita tener en cuenta y ordenar la indexación o corrección monetaria de las cantidades que este juicio sean condenadas.-

DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL

Establecen los artículos 289 y 295 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo. 289: “De las sentencias interlocutorias se admitirá apelación solamente cuando produzcan gravamen irreparable”.
Artículo. 295: Admitida la apelación en el solo efecto devolutivo se remitirán con oficio al Tribunal de alzada copia de las actas conducentes que indiquen las partes, y de aquellas que indique el Tribunal, a menos que la cuestión apelada se esté tramitando en cuaderno separado, en cuyo caso se remitirá el cuaderno original”, “omissis”.
En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer de la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide.

-II-
MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de decidir el presente recurso de apelación hace las siguientes consideraciones:
Se evidencia de autos que el Abogado ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 159.850, en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, ejerció Recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha veintinueve (29) de julio del año 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual el Tribunal A quo, niega la admisión de la presente demanda, que por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, hubiere intentado la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos BARTOLOME DIAZ y ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, en contra del ciudadano RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, ya identificados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en gaceta oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011.

El artículo 341° del Código de Procedimiento Civil establece:
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.

Revisada como ha sido la sentencia recurrida de la misma se desprende que efectivamente el Tribunal A quo, ordenó negar la admisión de la presente demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en gaceta oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011 y en apego al criterio jurisprudencia recientemente dictado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 411 de fecha 04 de julio de 2016.-

Ahora bien, esta Juzgadora a los fines de verificar que la sentencia recurrida haya sido dictada ajustada a derecho, procede y lo hace de la siguiente manera:
Se observa del escrito de libelar, tanto como en la narración de los hechos, como del petitorio, que la parte actora alega que el demandado de autos se encuentra ocupando el inmueble que fuere objeto de la presente acción de Resolución de Contrato, tal y como lo expresa en varias oportunidades el demandante en el referido escrito cursante a el folio cinco (05) en el primer párrafo: “ …que desde la celebración de la Opción de Compra Venta, puso en posesión del inmueble al optante… en el párrafo segundo: “ …que en atención a que dicho optante aun encontrándose en posesión del inmueble… en el tercer párrafo: “… por la cual demandamos se acuerde la entrega material del inmueble propiedad de su mandante, hoy en posesión del Optante comprador…” al folio seis (06) en el capitulo VI, petitorio y cuarto párrafo: “… mediante esta Acción Resolutoria a que convenga en devolver a nuestra mandante LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, libre de personas y de bienes y en perfectas condiciones…”. Subrayado y negritas de este Tribunal Superior.-
Asímismo se evidencia de las actas que conforman del presente Recurso de Apelación, que el recurrente exponente otras cosas: “Que apela de la Inadmisión de la presente causa de fecha 29 de Julio de 2016, por cuanto la Resolución de Contrato de Compra Venta, no se materializó, por cuanto la parte demandada esta ocupando indebidamente el inmueble, además de no ser esta su vivienda principal…” Subrayado y negritas de este Tribunal Superior.-

En este orden ideas igualmente del escrito de informes y su fundamento, el recurrente expresa lo siguiente: “que apelan de la Inadmisión de la demanda por Resolución de Contrato Opción de Compra Venta, por considerar que lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se opone al conocimiento de la primera fase del proceso, es decir a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces, si no a la etapa ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda principal. El decreto ley según el Tribunal Supremo de Justicia, es claro, en lo que se pretende, que es la suspensión de la ejecución material del Desalojo o Desocupación y no impedir a los órganos de administración de Justicia la paliación de la Ley, que por lo tanto con el debido respeto solicitan a este Tribunal Superior que reponga la causa y ordene al Juez de Primera Instancia la admisión de la demanda.”
En el caso bajo estudio , observa esta juzgadora que la pretensión de la parte actora representada por la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, es demandar la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado con el ciudadano RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, y la respectiva devolución del inmueble destinado a vivienda, por incumplimiento del mismo por parte del demandado de autos, el cual fue suscrito de manera privada, tal y como se evidencia a los folios 21 y 22 del expediente principal.
Asimismo se observa esta juzgadora de las actas que conforman el presente expediente específicamente del escrito libelar que la parte actora menciona que el inmueble objeto de estudio en la presente demanda por Resolución de contrato de Opción de Compra Venta esta siendo ocupado por la parte demandada, lo que hace necesario hacer mención a lo establecido por las normas y jurisprudencia patria.
Al respecto, es menester traer a colación las normas y jurisprudencia que hacen referencia respecto a la protección conferida a los OCUPANTES DE VIVIENDAS, en relación a que resultan inadmisibles las demandas que por su ejecutoria pudieren causar desposesión a los ocupantes, en este sentido el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668, la cual tiene por objeto la protección de los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como tambien la protección de los adquirientes de viviendas, cuya practica material comporten la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en cuyos casos para poder acudir a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer su pretensiones, deberán previamente cumplir con el procedimiento administrativo establecido en los artículos que se mencionan a continuación:

El Artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece: Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
Artículo 4 ejusdem : A partir de la publicación del presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta de Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en ese Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente decreto-Ley. Los Procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continúan su curso.
Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda (…)”.
Artículo 10.- “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

Ahora bien, al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha dispuesto en relación a la protección especial de los ocupantes de viviendas, en sentencia de fecha 17-04-2013 (JESÚS SIERRA AÑÓN en recurso de interpretación, Exp. AA20-C-2012-0000712); en la cual se expuso lo siguiente:

“(…) Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justicia las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. Sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
(…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.

En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.

Del criterio jurisprudencial antes mencionado se puede evidenciar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia considera, que es imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justicia las causales de inadmisibilidad de la demanda, además ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. La Sala de Casación Civil reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes de vivienda cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar, puedan representar una amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en esta Ley para lo cual la Sala ha establecido en su criterio que en estos tipos de acciones deberán cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

En cuanto a lo indicado por la Sala de Casación Civil esta Juzgadora se acoge al criterio jurisprudencial antes mencionado y conforme a lo establecido el artículo 5 y siguientes del mencionado Decreto con fuerza de Ley, se establece un procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material admita la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos tutelados por la Ley, por lo que su requerimiento constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

Además, no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, esto es, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar; inclusive, dicha protección se otorga a los adquirentes de viviendas nuevas .
Lo que hace necesario señalar que en la presente causa la demandante pretende que se le admita la Resolución de Contrato con Opción a Compra Venta, cuando en su escrito libelar y en los escritos subsiguiente expone que el demandado se encuentra en posesión de la vivienda, y no habiendo demostrado en autos haber agotado la vía administrativa previamente, siendo este un requisito sine quanon, considera esta juzgadora que lo peticionado por la parte actora en el presente juicio no se encuentra ajustado a lo establecido en los articulo 5 y 10 del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, debiéndose negar la admisión de la presente demanda y en consecuencia Sin Lugar el Recurso de Apelación.

En conclusión siendo que el bien inmueble objeto de la presente demanda esta destinado a vivienda y el mismo se encuentra ocupado por la parte demandada de autos, por lo que su consecuencia Jurídica de la acción por resolución en su sentencia conllevaría la entrega o desocupación del inmueble destinado a vivienda, y al no constar en autos que la parte actora haya agotado previamente la vía administrativa antes de intentar la presente demanda, siendo este un requisito de admisibilidad sine qua non para su admisibilidad, debe forzosamente este tribunal declarar Sin Lugar el Recurso de apelación y confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia objeto de apelación, que niega la admisión de la presente demanda de conformidad con lo establecido en el articulo 5 y 10 del Decreto con rango, Valor y Fuerza Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda, tal y como se dejara establecido en la parte dispositiva del presente fallo- Así se declara
-III-
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, sede El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación ejercido por el Abogado ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 159.850, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante, ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.972.977. SEGUNDO: Se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia dictada en fecha veintinueve (29) de Julio de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre. TERCERO: Se declara INADMISIBLE la demanda por Resolución de Contrato incoada por la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.972.977, a través de Apoderados Judiciales, contra el ciudadano RAMON ANTONIO HEVIA CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.972.977 y CUARTO: No Hay Condenatoria En Costas dada la naturaleza del fallo.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, sede El Tigre, en El Tigre, a los () días del mes de noviembre del año Dos mil dieciséis (2016). Años 206 de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR PROVISORIO,

Dra. KARELLIS ROJAS TORRES
LA SECRETARIA,

Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ
En esta misma fecha, siendo las dos y cincuenta y cuatro minutos de la tarde (2:54pm), se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley. Se agregó al asunto BP12-R-2016-000091.Conste.
LA SECRETARIA

Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ