TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, dieciocho de octubre de dos mil dieciséis
206º y 157º
ASUNTO: BP02-R-2016-000192
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil GRUPO LAS COLINAS, C. A., domiciliada en Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 13/09/2006, bajo el N° 24, Tomo a-78, representada por su Director General, OSCAR JOSE SANTANA BRICEÑO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° 11.705.200.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
JESUS PORRAS AMUNDARAY, JESUS CORREA SALINAS, BARBARAQ CSENDES y YENY VELASQUEZ MENDEZ, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 84.800, 808, 135.712 y 147.832, respectivamente.
DEMANDADA: CESAR VIDAL BELLO PEINADO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° 8.336.902.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARBELIS DEL VALLE GARCIA GIL, ELIZABETH RODRÍGUEZ ZERPA, ADAYELIS GUERRERO RODRÍGUEZ, ADAYSA GUERRERO RODRÍGUEZ y ADAMARIA GUERRERO RODRÍGUEZ, Abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 118.801, 25.850, 116.090, 116.151 y 109.025, respectivamente.
RELOSUCION DE CONTRATO DE (APELACION).

I
En virtud de la apelación ejercida por la Abogada ADAYELIS GUERRERO RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 116.090, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora Sociedad Mercantil GRUPO LAS COLINAS, C. A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 21/01/2016, llega a este Juzgado el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentara Sociedad Mercantil GRUPO LAS COLINAS, C. A., contra el ciudadano: CESAR VIDAL BELLO PEINADO, todos ya identificados.-

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión a la RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA VENTA, mediante el cual alega en resumen, en su libelo de demanda lo siguiente:
II
ALEGACIONES DE LAS PARTES

Que la parte actora SOCIEDAD MERCANTIL GRUPO LA COLINA, C. A, celebró Contrato de Promesa Bilateral Compra-Venta, con el demandado ciudadano: CESAR VIDAL BELLO PEINADO, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Publica de Lechería, Municipio El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 08/08/2008, quedando anotado en los Libros de esa Notaria Bajo el N° 51, Tomo 122. Que el referido contrato tenia por objeto el inmueble constituido por un (01) apartamento construido por la actora en un terreno de su propiedad, situado en la Avenida Guzmán Lander, Sector Colinas del Neverí, Barcelona, Estado Anzoátegui, el cual forma parte del Conjunto Residencial Colinas Club, distinguido con el Nº 9-5, del edificio “A”, con una superficie de OCHENTA Y TRES METROS (83,oo m2,), de construcción, conformado por las siguientes dependencias: Tres (03) habitaciones, Dos (02) baños, sala-comedor, un (01) puesto de estacionamiento; Que se estipuló en la Cláusula Tercera del contrato el precio de venta del inmueble el cual seria por una cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs.348.305,oo), los cuales debían ser pagados de la siguiente forma: la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,oo), al momento de la firma del contrato de opción; una siguiente cuota de OCHENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 87.000,oo), la cual seria pagada el 30/12/2008, y el saldo restante correspondiente a CIENTO SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 177.305,oo), seria pagado al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina de Registro correspondiente; Que el lapso para construir el inmueble quedó fijado en Dieciséis (16) meses, desde su inicio, y de no estar concluida tal obra, correría una prorróga de Ocho (8) meses. Que según la Cláusula Séptima del contrato las partes indicaron que el comprador se obligaba a otorgar el documento definitivo de compra venta en un plazo no mayor de Treinta (30) días calendario, a partir de la expedición del permiso de habitabilidad correspondiente, para lo cual las partes declararon y aceptaron que debían obtener y entregar toda la documentación necesaria para la redacción y otorgamiento del referido documento: Que el demandado pagó a la actora la primera cuota por la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIAVRES, (84.000,oo), y la segunda cuota por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES, (Bs. 87.000,oo), quedando un saldo restante de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 177.305,oo), el cual debía ser pagado al momento de la protocolización del documento de compra-venta; Que se le remitieron avisos de cobro, a través del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL), en fecha 15 y 26 de abril de 2011 y 02 de mayo del mismo año, mediante los cuales se le informaba que estaba incurso en un estado de mora por la cantidad antes citada e instándolo a cancelar dicho monto para proceder a la protocolización de la venta del inmueble; Que posteriormente en fecha 16/06/2011, a través del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL), el Departamento Legal de la actora le envío al demandado “NOTIFICACION DE FIRMA”, en el cual le informaba que la fecha de protocolización del documento de compra venta, se realizaría en fecha Lunes 20/06/2011, a las 02:00, p.m., en la Oficina de Ventas del Conjunto Residencial Colina Club; Que hasta la fecha no se ha obtenido respuesta alguna por parte del demandado a pesar de las comunicaciones enviadas y por tanto proceden a demandar la Resolución del Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, solicitando que el demandado convenga o sea condenado por el Tribunal a:
1. Que el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta celebrado por las partes sea resuelto de pleno derecho, por el incumplimiento del demandado en el pago del saldo restante en la fecha indicada.
2. El pago de la cantidad dineraria como justa compensación de los daños y perjuicios ocasionados, estimados contractualmente en un treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada por el demandado.
3. El pago de las costas procesales.

Igualmente estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs. 348.305,oo).

Al momento de la contestación, la parte demandada opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 7 del Artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, es decir, la “existencia de una condición o plazo pendiente”, y alegó lo siguiente:

1. Que la parte actora, debía suministrarle la oportunidad y fecha en que se otorgaría el documento de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro, para que el hoy demandado pudiera cumplir con lo pactado en la cláusula tercera, ordinal c), del Documento de Opción de Compra.
2. Que la parte actora alega haber notificado al demandado en fecha 15 y 26 de Abril y 02 de Mayo del 2011, mediante el servicio de entrega especial expresa de IPOSTEL, informándole que debía pagar la suma de dinero adeudada mediante deposito bancario o pago directo en las oficinas de la actora, documentos que desconoció y rechazó, ya que, ese hecho no estuvo acordado ni establecido en el Contrato Bilateral de Opción de Compra-Venta.
3. Que la parte demandada nunca recibió las cartas de notificación, por cuanto las mismas fueron recibidas por la oficina de correo en fecha 05/05/2011, a los fines de que las tres fueran enviadas el mismo día, no pudiéndose concretar dicha entrega por cuanto la dirección suministrada estaba errada.
4. Que igualmente es falso que el demandado recibiera la cuarta comunicación en fecha 16/06/2011, la cual también fue enviada por la empresa de correo IPOSTEL, por no haber constancia de haber realizado dicho trámite, por lo que negaron y rechazaron la misma.
5. Que existe la condición o plazo pendiente, ya que el demandado no posee la documentación necesaria para tramitar documento alguno ante la Oficina Subalterna de Registro los cuales eran:
a. Ficha Catastral;
b. Solvencia Municipal del Inmueble;
c. Documento de Condominio;
d. Copia de Registro de la Empresa Vendedora;
e. Copia del Registro de Información Fiscal;
f. Copia de la Cedula de Identidad de los representantes de la Vendedora y;
g. La redacción del documento de Venta Definitivo.

6. Que la demandante admite, como efecto complementario a la relación contractual la necesidad de la Notificación para el acto de la firma, y estas notificaciones están viciadas de Nulidad, ya que nunca fueron realizadas, demostrando que no existe esa condición alegada por la actora para fundamentar la presente demanda.

Por otra parte, la demandante consignó escrito de defensa en cuanto a la contradicción referida en la cuestión previa opuesta por la parte demandada y como punto previo alegó, que la parte demandada en su escrito de interposición de cuestiones previas mencionó que había quedado establecido que el comprador se obligaba a pagar a la vendedora el precio pactado para la compra del inmueble, señalando el actor; que la cuota que el demandado debía pagar, el 30/12/2008, fue cancelada en fecha 28/02/2009, incumpliendo la forma de pago pactada entre las partes en el referido documento de Opción a Compra, y que debe considerarse resuelto el mencionado contrato por haber incumplido el demandado en lo contenido en la Cláusula Décima del contrato suscrito por las partes. Que la condición suspensiva en el Contrato de Opción de Compra-Venta, era la habitabilidad, ya que, la protocolización debía efectuarla el comprador dentro de los treinta (30) días contados a partir de la obtención del permiso de habitabilidad y dicha condición se transformó en resolutoria por la inasistencia del comprador, pero alegó, que cumplió con la obligación de notificar al demandado de la fecha en la cual se efectuaría el otorgamiento del documento definitivo de la venta por la Oficina de Registro correspondiente, a través de varias comunicaciones enviadas por IPOSTEL, y de igual forma por correos electrónicos enviados a la cuenta de correo cbji333@cantv.net, verificándose el incumplimiento por parte del demandado al no asistir a la Oficina de Registro Publico a suscribir el documento definitivo de venta que había sido consignado y se había pactado como fecha de otorgamiento el 20/06/2011.

Que en fecha 24/01/2011, el hoy demandado realizó la compra del inmueble signado N° A-PB-2, del mismo Conjunto Residencial, según se evidencia de documento anotado en la Oficina de Registro antes mencionado, con asiento N° 1, Documento 2011-303, de la misma fecha, lo que desvirtúa también el alegato del comprador que señala que tenia que poseer una serie de documentos como ficha catastral, rif del vendedor etc., para protocolizar el inmueble objeto de la presente controversia; alegando también que el tiempo para protocolizar dicho inmueble trascurrió en demasía, sin que el demandado ofreciera protocolizar.

En la oportunidad legal para promover pruebas en la presente incidencia ambas partes hicieron uso de tal derecho de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA EN LA INCIDENCIA DE CUESTIONES PREVIAS.-

CAPITULO I
DOCUMENTALES

1. Promovió, el valor probatorio del Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, suscrito y consignado con el libelo de demanda e identificado con la letra “B”.a los fines de evidenciar lo pactado por las partes, y por el cual se regiría la negociación convenida

En cuanto a esta documental promovida observa este Tribunal, que al no haber sido impugnada en ninguna forma de derecho por la parte recurrida, esta Sentenciadora la aprecia y le da todo el valor probatorio como documento fundamental del presente litigio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

2. Promovió, el valor probatorio de las documentales anexadas al libelo de al demanda referidas a las correspondencias de fecha 15/04//2011, 26/04/2011, y 02/05/2011; y notificación de firmas de fecha 16/06/2011, emitidas por el Departamento Legal del Grupo Las Colinas, dirigidas al demandado, consignadas con el Libelo de la demanda marcadas “C”, “D”, “E” y “F”. a los fines de evidenciar que el demandado si fue debidamente notificado de la fecha en la cual debía asistir a la oficina de Registro a la Protocolización del documento definitivo.

Ahora bien, en cuanto a estos documentos promovidos este Tribunal, desecha las mismas por cuanto no se evidencia que los mismos, hubiesen sido recibidos por el destinatario, ya que no se evidencia ningún tipo de sello o firma de las oficinas receptoras de la empresa IPOSTEL, o del receptor a los fines de comprobar que fueron recibidas. Y así se decide.-

3. Consignaron copia de la planilla de deposito N° A3323879, efectuado en el Banco Mercantil Mi Casa, en la cuenta corriente del GRUPO LAS COLINAS, C. A., de fecha 03/05/2009.a los fines de evidenciar que el demandado canceló en forma extemporánea la cuota correspondiente el 30/12/2008, en fecha 28/02/2009, incumpliendo la forma pactada en el contrato.

En cuanto a esta copia simple, esta Juzgadora la considera como impertinente y la desecha como medio probatorio por cuanto la misma no aporta ningún elemento que pueda aclarar los hechos debatidos en la controversia. Y así se declara.

4. Consignaron, copia del documento de venta del apartamento A-PB, 2 ubicado el CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CLUB, protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 24/01/2011, asiento registral 1, Documento 2011.303.

En cuanto a esta documental observa este Tribunal, que al no haber sido impugnado en ninguna forma de derecho por la parte recurrida, esta Sentenciadora la valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole todo el valor probatorio que se desprende del mismo, en tal sentido al analizarlo se evidencia que el demandado estaba en conocimiento que desde el 11/02/2011 el permiso de habitabilidad estaba otorgado. Y así se decide.

CAPITULO III
TESTIMONIALES

Promovió las declaraciones testimoniales de los ciudadanos:
1. ROSMARY GUEVARA BETANCOURT, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 13.936.839 y domiciliada en la ciudad de Barcelona;
2. IVET MARIA ZAMORA ESCOBAR, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.665.120.

Del análisis del artículo 1387 el Código Civil, observamos:
“…Artículo 1.387.- No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio…”
Y visto que el valor del objeto de la presente causa sobrepasa el monto establecido, en la norma, De acuerdo al artículo transcrito, dichos testigos no pueden ser valorados en el presente juicio. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA INCIDENCIA DE CUESTIONES PREVIAS.-

1. Promovieron el mérito favorable que cursa en autos a su favor.

Por cuanto el mérito favorable de los autos no constituyen un medio de prueba, el Tribunal no le otorga valor probatorio para ser promovido como pruebas. Y así se decide.-

2. Consignó carta declarativa y explicativa emitida por funcionarios del SERVICIO POSTAL TELEGRAFICO DE VENEZUELA (IPOSTEL).

Por cuanto la presente documental no fue emitida por la compañía de correos (IPOSTEL), si no que por el contrario, fue emitida como un documento privado por unas funcionarias de dicha empresa, que no la representan, se considera en un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio ni causante del mismo, por tanto de conformidad con el articulo 431, el Código de Procedimiento Civil, se desecha dicha prueba.- Y así se decide.-

3. Consignaron resultas de dos Inspecciones Judiciales extralitem realizadas por ante el Tribunal del Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los fines de evidenciar la dirección donde estaba constituido el Tribunal, y en la segunda, para dejar constancia del Libro de Registros de las Solicitudes de Entrega Especial Expresa llevado por la Empresa IPOSTEL.

En cuanto a la valoración de esta pruebas este Juzgado observa que ambas Inspecciones Judiciales fueron realizadas por el Tribunal del Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la primera en fecha 19/03/2013, donde se dejó constancia de la dirección donde se constituyó el Tribunal, es decir, en “…la Calle Onoto de la población de Lechería, Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, donde se leen las siglas Q-01 con la cual se identifica dicha vivienda…”, igualmente se dejó constancia de las características de los inmuebles que se encuentran a ambos lados del inmueble antes mencionado, consignándose reproducciones fotográficas de las fachadas y de los avisos que identifican dicha dirección. La segunda Inspección Judicial se realizó en fecha 20/03/2013, y el Tribunal designado para realizar la misma, se constituyó en las Oficinas del Módulo de IPOSTEL, ubicado en la población de Lechería, Municipio Turístico Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, donde a petición de la parte solicitante se dejó constancia de que existe un Libro de Registro de las Solicitudes de Entrega Especial, y carpeta donde se pudo verificar la existencia de las planillas EE023877462VE, EE023877459VE y EE023877414VE todas de fecha 05/05/2011, a nombre del Ciudadano Cesar Vidal Bello, igualmente se dejó constancia que en dichos registros no se encontraba asentada la planilla N° EE023877458VE, de notificación de firma, además de transcribir en dicha diligencia la entrevista realizada a la ciudadana Carmen Contreras, quien se identificó previamente al comienzo de dicha Inspección Judicial, como Supervisora del Módulo de Ipostel donde se encontraba constituido el Tribunal, y copiada textualmente es del tenor siguiente:

“…Si en ese módulo de Ipostel se recibieron las tres notificaciones antes mencionadas y si de aquí fueron enviadas. Así mismo si las notificaciones llegaron a su sitio de destino, quien fue la persona encargada de hacer llegar las notificaciones y si fueron recibidas por el ciudadano Cesar Vidal Bello, o por alguna persona que se encontrara presente en la dirección que se suministro como tal notificación…”
(Omisiss).
y deja constancia que a decir de la ciudadana Carmen Contrera, ya identificada, si fueron recibidas y enviadas a su destino las tres notificaciones descritas en el particular primero; asimismo la mencionada ciudadana expreso que las notificaciones si fueron enviadas a su destino, de lo cual se encargo el ciudadano Simon Serrano quien ocupa el Cargo de Mensajero…”

En tal sentido vale la pena analizar lo que la jurisprudencia ha establecido para darle valor probatorio o no a dicha prueba:

“…la Sala de Casación Civil estima que es admisible siempre y cuando se trate de constatar “…el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, conforme a lo establecido en el artículo 1429 (sic) Código Civil (St. N. º 367 del 15 de noviembre de 2000), es decir, cuando el retardo en la espera del juicio, sea perjudicial. También se estima que no es necesaria su ratificación o reproducción a posteriori en el juicio, pues, existe una inmediación del Juez (sic) o Jueza (sic) que aprecia de visu el estado de la situación de hecho.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia añade en relación con la inspección judicial realizada inaudita altera partes, que se impone su reproducción en el juicio, ello, para permitir su control a posteriori, demostrando que el estado de cosas fijado se modificó o desapareció (Art. 1429 (sic) Código Civil), al comparar el estado fijado por la inspección intra litem, con lo que se asentó en el acta de la inspección extra litem, excepción hecha, a que por máximas de experiencia se conozca que los cambios, indudablemente, se producirían. Amén de aclarar, que el acta de inspección judicial al no ser una prueba tasada (es decir, no es un documento público), puede combatirse a través de cualquier otro medio de prueba. Esta inspección judicial, debido a la falta de control a priori, sólo puede producir indicios (St. N. º 1237/2000 del 24 de octubre)…”

En el presente caso, la prueba antes señalada corresponde a la denominada Inspección Judicial extra litem, la cual según establece el artículo 1429 del Código Civil, debe estar enfocada a dejar constancia de aquello que, en los casos donde se presuma que el estado, circunstancias o condiciones, que se deben observar puedan estar sujeto a desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, para luego con el Tribunal a-quo repetirse la Inspección en el lapso correspondiente, sobre lo mismo evacuado con anterioridad. Y es así, como analizando quien aquí sentencia dichas Inspecciones, concluye que debían haber sido evacuadas dentro del proceso, por ante el Tribunal a-quo, permitiéndose de esa forma la plena participación y control probatorio de la contraparte, ya que no se trata de hechos que pudieran desaparecer fácilmente y las mismas fueron evacuadas por la parte demandada en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, de la incidencia de cuestiones previas opuesta en el presente juicio, por un Tribunal distinto al a-quo, apreciándose que en este tipo de procedimientos la parte actora no tuvo el debido control sobre la prueba, con lo cual se vio cercenado su derecho a la defensa, razón por la cual no puede otorgársele el valor de plena prueba, ni tampoco apreciarse como un indicio, por que para revestir tal carácter, debe aparecer plenamente probado, y por ello no solamente debe cumplir con lo establecido respecto a su promoción y evacuación. Por lo tanto, luego del análisis realizado por este Juzgado respecto a su promoción y evacuación las mismas no cumplen con lo establecido para tales fines; por lo tanto es obvio concluir que dichas Inspecciones deben ser desechadas por esta sentenciadora. Y así se decide.-

4. Reprodujo el mérito favorable que consta en autos, en virtud de que el demandado nunca fue notificado para el momento de la firma.

Por cuanto el mérito favorable de los autos no constituyen un medio de prueba, el Tribunal no les otorga valor probatorio para ser promovidos como pruebas. Y así se decide.-

5. Consignaron, copia del documento de venta del apartamento A-PB, 2 ubicado el CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CLUB, protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 24/01/2011, a los fines de demostrar que dicha fecha es falsa pues la protocolización se realizó en fecha 11/02/2011.
En cuanto a esta prueba la misma ya fue valorada con anterioridad por cuanto fue consignada como prueba por la parte actora en el presente juicio y se reproduce la valoración realizada, de conformidad con la comunidad de la prueba.

III
PUNTO PREVIO:

Planteada la litis en los términos expuestos y vistas las actas que conforman el presente expediente esta juzgadora observa:
Que en fecha 20/01/2014, fue decidida por el Tribunal a-quo, la cuestión previa opuesta, contenida el ordinal 7 del Articulo 346, del Código de Procedimiento Civil, referente a la “existencia de una condición o plazo pendiente”, la cual no tiene apelación. Sin embargo esta alzada como rectora del proceso y por el respeto del orden constitucional y procesal, debe forzosamente pronunciarse sobre el trámite y fundamento que el juzgado a-quo dio a la incidencia abierta y al respecto cabe señalar que una vez decidida Con Lugar la Cuestión Previa interpuesta, el a-quo, dio continuación a la causa y al llegar al estado de sentencia no la paralizó de conformidad con el articulo 355, del Código adjetivo, sino por lo contrario dictó sentencia definitiva de fondo, violando el orden procesal. Y así se decide.

Ahora bien, fundamenta esta posición de revisión por parte de esta alzada los siguientes criterios jurisprudenciales los cuales sostienen:

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia bajo la ponencia del Magistrado Dr. ANTONIO J. GARCÍA GARCÍA, estableció:

“…se hacen las siguientes consideraciones:
La previsión constitucional contenida en el artículo 334, señala:

“Artículo 334.- Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución”.
El encabezamiento de la norma transcrita no sólo supone la potestad del juez para proceder a dejar sin efecto cualquier actuación que lesione normas constitucionales, sino además expresa la obligación en que aquél se encuentra. Pero es más, el primer aparte de esa misma disposición, que contempla lo que la doctrina ha denominado el control difuso de la constitucionalidad, confirma el anterior aserto.

Por otra parte, se advierte que el artículo 206 del aludido Código adjetivo, establece la obligación que tienen los jueces de corregir las faltas que vicien de manera absoluta e incorregible los actos procesales, la cual debe proceder cuando así lo permita la ley, o cuando el acto no haya cumplido una formalidad esencial para su validez.
(Omisiss)
En efecto, razones de economía procesal; la responsabilidad, idoneidad y celeridad que debe garantizar el Estado cuando imparte justicia se imponen para permitirle al Juez revocar una decisión no sólo írrita, desde el punto de vista legal, sino también constitucional.
(Omisiss)
en aras el principio constitucional de la justicia material como valor preeminente sobre el carácter formal normativo, y con fundamento en criterio anterior expuesto en un caso de igual similitud (vid. s. S.C. 115/2003), aplica la disposición contenida en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, revoca el fallo dictado por esta misma Sala, el 19 de mayo de 2003, mediante el cual se declaró terminado el presente procedimiento. Así se decide…”

igualmente La Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha, en sentencia de fecha 28 de abril de dos mil nueve, dictada en el Expediente No. 07-1674, bajo la ponencia del Mag. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, señaló que:

(…)
Es función del Juez Constitucional mantener la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales; de allí que cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, al ser conocidos por el Juez, éste de oficio tendrá que dejar sin efectos tales determinaciones judiciales, ya que ellas contrarían el orden público constitucional y las violaciones del orden público se declaran de oficio.
Así el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil faculta al juez a proceder de oficio cuando la ley lo amerite, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal. Por otra parte, el artículo 17 eiusdem, ordena al Juez tomar de oficio las medidas necesarias para evitar el fraude procesal y los actos contrarios a la majestad de la justicia.
De allí y con base en los valores del Estado de ética y justicia, consagrados en el artículo 2 de la vigente Constitución,… (omisiss)… al constatar que el proceso tiene vicios contra el orden público constitucional, se puede optar por revocar actos de dicho proceso, … (omisiss)… , por ser éstos vicios contrarios a la majestad de la justicia y a normas legales expresas y, más en materia laboral que es por su esencia de orden público.

Así mismo, la doctrina patria refuerza el anterior criterio al explicar que:

“...la alzada adquiere plenitud de jurisdicción para decidir, no sólo sobre lo resuelto en primera instancia, sino sobre la litis principal o incidental, y aun sobre los puntos inéditos para la jurisdicción, no decididos en primera instancia (cfr. CSJ, Sent. 22-5-74, En Repertorio Forense, Núm. 2798, p. 6). Así, por Ej., si el juez superior revoca una sentencia definitiva de forma o definitiva inhibitoria del conocimiento del mérito, por lo cual el juez a quo acogió el asunto previo, podría la alzada incontinente pasar a resolver el fondo del asunto. La apelación no es un juicio sobre la sentencia ni una simple revisión de lo efectivamente decidido. La apelación es una revisión del caso, de la causa toda, limitada sólo por el principio de prohibición de reformatio in pejus, que tiene su fundamento en la iniciativa de parte y no en la circunstancia de que el punto no haya sido juzgado antes en la primera instancia...”. (Subrayado de la Sala). (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III, Caracas 2004, p. 460).

Igualmente dicho criterio parcialmente transcrito, está en consonancia con la doctrina que señala el Profesor Álvaro Badell Madrid, en su libro Consideraciones Sobre las Cuestiones Previas en el Código de Procedimiento Civil de 1987, donde menciona:

“…En cuanto a la posibilidad de recurrir la sentencia interlocutoria que declara con o sin lugar las cuestiones previas de los ordinales 7º y 8º, como no produce ninguna incidencia, y según la disposición expresa del artículo 357 del C.P.C., no son apelables, sino junto con la sentencia definitiva…”

Criterio este que comparte esta sentenciadora, por lo que pasa a analizar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el presente juicio. Y así se decide.-
Ahora bien, definida la competencia de este Juzgado para pronunciarse en cuanto a la cuestión previa opuesta vale la pena resaltar lo siguiente:

El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 7° establece lo siguiente:

“…Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas…7°. La existencia de una condición o plazo pendientes…”
A mayor abundamiento y a los fines de realizar un análisis mas exhaustivo de dicha cuestión previa el autor Fernando Villasmil B. señaló que: “...la existencia de la condición o del término puede conducir a un diferimiento prolongado del mérito de la causa...” quien mantiene la condición o plazo pendientes, como una cuestión previa; pero sin que su declaratoria con lugar produzca la paralización inmediata del juicio, sino que este continua su curso normalmente, hasta llegar al estado de sentencia, oportunidad en la cual si se paraliza la decisión de fondo, hasta que se cumpla la condición o se venza el término. La condición o plazo pendiente sólo procede cuando convencionalmente o por expresa disposición de la ley, se somete la exigibilidad o el nacimiento de la obligación al cumplimiento de determinado acontecimiento futuro e incierto (condición) o al decurso de determinado lapso de tiempo (término”.); Fernando Villasmil B. Los Principios Fundamentales y Las Cuestiones Previas en el Nuevo Código de Procedimiento Civil. Editorial Paredes Caracas 1987, p. 82-83).

También ha dejado establecida la doctrina que una obligación depende de una acontecimiento futuro e incierto, ello infiere que es condicional, ya que mientras no acontezca esa condición la obligación estaría pendiente, ésta aseveración se concatena con lo establecido en el artículo 1197 del Código Civil venezolano que a la letra expresa lo siguiente: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”.

El autor Humberto Bello Lozano acota que la condición o plazo pendiente, esta referida a “que la obligación que se demanda no es exigible en este momento, ya que el tiempo para la verificación de la misma no se ha agotado (plazo), o el supuesto para que se cumpla la misma no se ha dado (condición)…”. (Humberto Bello Lozano Márquez. Las Fases del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobil Libros. Caracas 1996.p, 86).

Por su parte, el ilustre autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, al comentar la presente cuestión previa, expresa que: “…La cuestión previa atañe sólo a estipulaciones contractuales de término o condición aun no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denunciados, en principio, por esta vía de la cuestión previa 7º, toda vez que la inexistencia de incertidumbre a los fines de las demandas mero-declarativas, y la innecesidad de la fiscalización procesal del Estado en ciertas relaciones (demandas de procesos constitutivos), son cuestiones – atañederas al interés procesal, ciertamente-, pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resueltas in limine litis…”. (Comentarios al Código de Procedimiento Civil. Editorial Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Caracas 1996. p, 60).

Igualmente la jurisprudencia ha precisado respecto a la comentada cuestión previa lo siguiente:

“…La cuestión previa alegada relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria…”. (cursivas propias). (Tribunal Supremo de Justicia. Oscar R. Pierre Tapia. Sala Político Administrativa. Septiembre 2003. p, 577).

Ahora bien, una vez analizados los criterios antes transcritos, observamos que en el caso de marras, la parte demandada alega que existe una condición pendiente por cuanto la parte actora no informó o no realizó la notificación respectiva para la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, no obstante en el mismo escrito de oposición de cuestiones previas se puede apreciar lo dicho por el demandado, que existe la condición o plazo pendiente, ya que el demandado, no posee la documentación necesaria para tramitar documento alguno ante la Oficina Subalterna de Registro, por no haber sido notificado por la actora.
En tal sentido vale la pena traer al análisis lo establecido en el contrato bilateral de opción de compra venta firmado por las partes, específicamente en su Cláusula Séptima:

“…SEPTIMA: EL COMPRADOR se obliga a otorgar el documento definitivo de compra venta en un plazo no mayor de TREINTA (30) días calendario contados a partir de la fecha de la expedición del permiso de habitabilidad correspondiente. A estos fines, LAS PARTES declaran y aceptan que deberán obtener y entregar toda la documentación necesaria para la redacción y otorgamiento de dicho documento. Transcurrido dicho plazo sin que se hubiese protocolizado el documento definitivo de compraventa, por causa no imputable a LA VENDEDORA, esta podrá a su única, exclusiva y discrecionalidad voluntad otorgar por escrito un nuevo plazo o prorroga o, en su defecto, considerar resuelto este contrato de pleno derecho…” (Subrayado de este Juzgado).
De la motivación del a-quo en cuanto a la notificación de acuerdo a las pruebas por el valoradas se observa lo siguiente:

“…revisadas y analizadas como han sido todas y cada una de las actas que conforman la presente causa, así como las pruebas promovidas por las partes en la presente cuestión previa, evidencia a todas luces este Juzgador tanto de las planillas de entrega especial expresa cursante a los autos a los folios 15,17 y 19, así como lo señalado y sentado por la Juez del Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en la inspección judicial que realizara a los registros de control de entrega especial en el modulo de IPOSTEL, de Lechería, que las notificaciones alegadas por la representación judicial de la parte demandante, como entregadas por IPOSTEL, en la vivienda del ciudadano Cesar Bello Peinado, parte demandada, en las fechas 15 y 26 de abril y 02 de mayo de 2011, presentan las tres (03), fecha 05 de mayo de 2011, en su recuadro de fecha de deposito mailed, y que el mensajero de dicha institución, ciudadano Simon Serrano, no ubico la dirección que fuere suministrada para el envió de las mismas. Y así se declara…”

De lo anteriormente transcrito se evidencia que el a-quo determinó de la revisión realizada a las actas que las notificaciones que intentó realizar la actora para informar al demandado del acto de protocolización no se realizaron, y valoró las inspecciones judiciales extra-litem, revisando esta sentenciadora que en las cláusulas del Contrato Bilateral de Opción de Comprar-Venta, no se estableció notificación previa para informar el acto de protocolización del documento definitivo, no existiendo, por ende, ninguna condición que obligue a la accionante a notificar al demandado.Y así se decide.
Contrario a lo establecido por el Tribunal de la causa en su sentencia que señala:
“…y siendo como ya quedo establecido que la notificación a la parte demandada, para informar la fecha y hora a los fines de que diese cumplimiento al pago restante y firma de protocolización del inmueble que hoy nos ocupa, constituido por un apartamento distinguido 9-5, del Edificio “A”, del Conjunto Residencial Colina Club, no fue llevada a cabo, tal y como quedo demostrado en autos, es por lo cual le es forzoso concluir a este Tribunal, que debe declara con lugar la cuestión previa opuesta…”

Por otra parte, la cuestión previa propuesta contenida en el ordinal 7° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, como ya se dijo, concierne sólo a disposiciones contractuales de término o condición aun no cumplidas; pero que corresponden netamente al mérito del asunto, una obligación depende de una acontecimiento futuro e incierto, ello infiere que es condicional, ya que mientras no acontezca esa condición la obligación estaría pendiente, en este sentido el Tribunal a-quo, expuso en el dispositivo de la sentencia por el dictada y analizada:

“…declara CON LUGAR la cuestión previa opuesta…”
“…En consecuencia, de la anterior declaración, el presente proceso continuara su curso hasta llegar al estado de sentencia; ello de conformidad con lo dispuesto en el articulo 355 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara…”

No estableció como queda en evidencia, cuál era la condición, en qué consistía y cómo se le daría cumplimiento a la misma, de existir, lo que a todas luces crea un limbo o incertidumbre al justiciable, y de acuerdo a la norma debía paralizar la causa en estado de sentencia, hasta tanto se cumpliera con la supuesta condición existente, pero el Juzgado a-quo contrariamente a la norma sentencia al fondo, violando lo establecido en el articulo 355 del Código de Procedimiento Civil, igualmente en el presente caso, la única condición existente se plantea al obligarse las partes según la Cláusula Séptima, anteriormente transcrita, a otorgarse el documento definitivo de compra venta en un plazo no mayor de TREINTA (30) días calendario contados a partir de la fecha de la expedición del permiso de habitabilidad correspondiente, aceptando que deberán obtener y entregar toda la documentación necesaria para la redacción y otorgamiento de dicho documento y que transcurrido dicho plazo sin que se hubiese protocolizado el documento definitivo de compraventa, por causa no imputable a LA VENDEDORA, esta podrá a su única, exclusiva y discrecionalidad voluntad otorgar por escrito un nuevo plazo o prórroga o, en su defecto, considerar resuelto este contrato de pleno derecho, quedando demostrado del presente análisis que no existe ningún plazo o condición pendiente por cumplir para proceder a la protocolización definitiva del documento de venta, por cuanto la notificación de la parte demandada no constituye una condición convenida por las partes en las cláusulas del contrato bilateral de opción de compra venta, como así también lo afirmo la demandada en su escrito de oposición de cuestión previa la cual corre inserta al folio 86 del presente expediente.- Y así se decide.-

En base a las consideraciones de hecho y de derecho antes esgrimidas la Cuestión Previa opuesta y contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe forzosamente ser declarada Sin Lugar. Y así se decide.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Una vez resuelta la cuestión previa opuesta y planteada la litis en los términos anteriores pasa este Tribunal a pronunciarse en cuanto al fondo de la demanda:

CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

La parte demandada al momento de la contestación de la demanda lo hizo en los siguientes términos:

Primero: Convinieron en que es cierto el hecho de que el demandado celebró con la actora Empresa Grupo Las Colinas, C. A., un contrato de Promesa Bilateral de Venta, sobre un inmueble cuyas determinaciones se dan aquí por reproducidas.
Segundo: Convinieron en que ciertamente el precio del inmueble fue la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES, (Bs. 348.305,oo), el cual debía ser pagado de la siguiente manera: una primera cuota de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES, (Bs. 84.000,oo), al momento de la firma del Contrato de Opción de Compra-Venta; una segunda cuota de OCHENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES, (87.000,oo), en la oportunidad que a bien tuvieren fijarle; y una tercera y ultima cuota de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES, (Bs. 177.305,oo), que debería ser cancelada en la Oficina Subalterna de Registro en la oportunidad que la empresa actora, acordara y previa notificación del demandado para ese acto, mediante telegrama o carta masiva con acuse de recibo a la dirección establecida en las cláusulas Cuarta y Décimo Quinta del Contrato.
Tercero: Negaron, rechazaron y contradijeron, que el demandado se haya negado a cancelar a la actora la tercera cuota por la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES, (Bs. 177.305,oo), en virtud de que la vendedora nunca le notificó la oportunidad para la protocolización del documento definitivo de venta.
Cuarto: Negaron, rechazaron y contradijeron, que el demandado haya recibido notificación de firma para la protocolización del documento, pautada para la fecha 16/06/2011, igualmente negaron, rechazaron y contradijeron, que se le hubiese informado al demandado que debía emitir tres (3) cheques de Gerencia a nombre de GRUPO LAS COLINAS, C. A., por conceptos expresados en el libelo de la demanda, y desconocieron la NOTIFICACION DE FIRMA, presentada como anexo por la actora, en virtud de que demandado nunca tuvo conocimiento de la misma.
Quinto: Negaron, rechazaron y contradijeron, que el demandado haya firmado o recibido Notificación por medio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), por cuanto la actora nunca le envío dicha notificación.
Sexto: Negaron, rechazaron y contradijeron, que el demandado haya, incurrido en mora por incumplimiento de la obligación de pago de la suma de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES, (Bs. 177.305,oo), toda vez que el mismo no se ha negado a pagarlo.
Séptimo: Negaron, rechazaron y contradijeron, que el lugar del otorgamiento del documento definitivo de venta debió ser la OFICINA DE VENTAS, del GRUPO LAS COLINAS, C. A., por cuanto en el contrato se estableció en la cláusula cuarta que dicho acto tendría lugar en el REGISTRO SUBALTERNO DEL MUNICIPIO BOLIVAR EL ESTADO ANZOATEGUI.
Octavo: Negaron, rechazaron y contradijeron, que el demandado le deba a la actora la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES, (Bs. 177.305,oo), por cuanto la Empresa actora en fecha 22/08/2012, procedió a vender el apartamento del cual hoy se reclama la resolución del contrato de opción bilateral de compra, a la ciudadana: MARIA EUGENIA LOPEZ ATIAS, por la cantidad de TERESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs. 348.305,oo), es decir, TRESMIL BOLIVARES (Bs.3.000,oo), menos del precio establecido para el demandado, el cual fue por la cantidad de TRESICENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs. 351.305,oo), destacando que la nueva compradora fungió como representante legal de la Empresa Colina Club, C.A..

Igualmente en dicho escrito propusieron Reconvención en los siguientes términos:
1. Que el demandando reconviniente, firmó contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, con la parte actora reconvenida.
2. Que en dicho contrato se estableció el precio del inmueble fue la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CONCO BOLIVARES, (Bs. 348.305,oo), el cual debía ser pagado de la siguiente manera: 1) una primera cuota de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES, (Bs. 84.000,oo), al momento de la firma del Contrato de Opción de Compra-Venta; 2) una segunda cuota de OCHENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES, (87.000,oo), en la oportunidad que a bien tuvieren fijarle; y 3) una ultima cuota de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES, (Bs. 177.305,oo), que debería ser cancelada en la Oficina Subalterna de Registro, en la oportunidad fijada por la actora.
3. Que el demandado cumplió con los dos (02) primeros pagos, quedando a la espera de su notificación para acudir a la Oficina de Registro y poder cancelar el monto restante.
4. Que transcurrió mucho tiempo de espera, sin que se llevara a cabo la negociación, enterándose posteriormente de la presente demanda, que el inmueble había sido vendido a un tercero por lo que procedió a reconvenir a la Empresa Grupo Las Colinas, C. A., y demandó a las ciudadanas, IVET MARIA ZAMORA ESCOBAR y MARIA EUGENIA LOPEZ ATIAS, por lo que solicitó que la parte actora reconvenida convenga o sea condenada por el Tribunal a:

a. Pagarle al demandado reconvenido la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo), por concepto de Daños y Perjuicios causados,
b. La Nulidad de la venta que le fuere realizada a la ciudadana: MARIA EUGENIA LOPEZ ATIAS, y
c. El pago de las Costas y costos de la presente demanda.

Igualmente estimó la presente reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SETECIENTOS BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (393.700,79), y solicitó se decretara medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre los inmuebles ubicados en el Conjunto Residencia Colina Club de la Torre A, Apto. 5-5, 6-3, 10-3, 11-2 y de la Torre B: PB-2, PB-5, 2-4, 9-2 y 9-5.

De dichos escritos el Tribunal de la causa no realizó ningún pronunciamiento en su momento, si no hasta al dictar sentencia definitiva donde declaró extemporáneo por tardío el escrito de Contestación a la demanda y por ende no se pronunció en cuanto a la reconvención realizada por la parte demandada.

Posteriormente en el lapso de promoción de pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho e la siguiente forma:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.
Capitulo I
Pruebas Documentales Aportadas Con La Demanda:

1. Promovieron los documentos fundamentales de la demanda, consignados con el libelo de la demanda, los cuales ya fueron analizados por esta sentenciadora como pruebas promovidas en la incidencia de cuestiones previas, ya resuelta anteriormente en el texto de la presente sentencia. Y así se decide.-

Capitulo II
De Las Pruebas Documentales:

Primero: Promovieron, documento original del contrato de promesa bilateral de compra venta, a objeto de demostrar la existencia del compromiso original existente entre las partes.
Segundo: Promovieron, original de la Planilla Única Bancaria distinguida con el numero 24800026158 emitida en fecha 25/03/2011 por el monto de DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS, (Bs. 2.558,19), pagada en el Banco Bicentenario de Lechería en fecha 30/03/2011, a nombre de Cesar Bello, y pagada por el demandado. A los fines de demostrar que el demandado si se encontraba en conocimiento de la tramitación registral para la firma del documento definitivo de compra.
Tercero: Promovieron, copia fotostática de planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas expedida por el SENIAT, identificada con el N° 00045015, donde se identifica como adquiriente al ciudadano Cesar Vidal Bello, por la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVAR CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 1.741, 53), pagada por el ciudadano Oscar Santana representante de Grupo Colinas, C. A., a los fines de evidenciar que la actora realizo los tramites correspondientes para llevar a cabo la definitiva operación de compra venta proyectada.
Cuarto: Promovieron, certificación de pago emitida por el Banco receptor del tributo, Banco Mercantil, de fecha 28/03/2014, a los fines de demostrar la autenticidad de los trámites de enajenación realizados por la actora.
Quinto: Promovieron, impresión de correo electrónico emitido por el ciudadano Cesar Vidal Bello desde su cuenta de correo electrónico 333cbi@gmail.com a una de las cuentas de correo electrónico de la actora identificada resd.colinaclub@gmail.com en fecha 04/04/2011, bajo el asunto Solicitud de Reprogramación de fecha para la firma del documento definitivo. A los fines de demostrar que el demandado se encontraba en pleno conocimiento de que estaba todo listo para la firma del instrumento definitivo de compra venta.
Sexto: Promovieron, tres (3), cupones de seguimiento de envío emanados de la pagina Web del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, donde se evidencia que la actora procedió a notificar al demandado.
Séptimo: Promovieron, original de la Planilla Única Bancaria distinguida con el numero 24800029312, emitida en fecha 15/06/2011 por el monto de DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS, (Bs. 2.558,19), pagada en el Banco Bicentenario de Lechería en fecha 16/06/2011, a nombre de Cesar Bello, y pagada por el demandado. A los fines de demostrar que el demandado si se encontraba en conocimiento de la nueva oportunidad fijada para la tramitación registral y firma del documento definitivo de compra-venta.

En cuanto a las pruebas documentales contenidas en los puntos Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Séptimo este Tribunal observa, que al no haber sido impugnados en ninguna forma de derecho por la parte recurrida, esta Sentenciadora las valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole todo el valor probatorio que de ellos se desprenden. Y así se decide.-
Y en cuanto al correo electrónico promovido en el punto Quinto y los cupones de seguimiento emanados de la pagina Web de IPOSTEL promovidos en el punto Sexto, se debe mencionar lo expresado por el legislador en la exposición de motivos de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en la cual expresa:

“…Entre los principios que guían al Decreto-Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, destacamos los siguientes:
1) Eficacia Probatoria. A los fines de otorgar la seguridad jurídica necesaria para la aplicación del Decreto-Ley, así como la adecuada eficacia probatoria a los mensajes de datos y firmas electrónicas, en el artículo 4° se atribuye a los mismos el valor probatorio que la Ley consagra para los instrumentos escritos, los cuales gozan de tarifa legal y producen plena prueba entre las partes y frente a terceros de acuerdo a su naturaleza. Asimismo, todo lo concerniente a su incorporación al proceso judicial donde pretendan hacerse valer, se remite a las formas procedimentales reguladas para los medios de pruebas libres, contenidas en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. De esta forma, ha sido incorporado el principio de equivalencia funcional, adoptado por la mayoría de las legislaciones sobre esta materia y los modelos que organismos multilaterales han desarrollado para la adopción por parte de los países de la comunidad internacional en su legislación interna… ”

Igualmente el artículo 4, de la Ley antes citada establece:

“…Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas…”

Para mayor ilustración de esta norma revisaremos lo establecido en el articulo 395 del Código de Procedimiento Civil, el cual copiado textualmente es del tenor siguiente:

“…Son medios de prueba admisibles en juicio aquéllos que determina el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la República. Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la ley, y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto, en la forma que señale el Juez…”

De los artículos anteriormente transcritos se evidencia que a dicho correo electrónico y cupones de seguimiento, deben dárseles el mismo valor probatorio que a una de las documentales legalmente permitidas para ser promovidas en juicio, por lo que debe deducirse su eficacia probatoria, otorgándosele el valor probatorio de las copias o reproducciones fotostáticas, en tal sentido esta Juzgadora le otorga el valor probatorio a dicho correo electrónico de conformidad con el articulo 430 del Código de Procedimiento Civil, y a los cupones de seguimiento, valorándolos como documentos públicos administrativos. Y así se decide.-

Capitulo III
De La Prueba de Informe:

Con el objeto de demostrar que la actora realizó los trámites correspondientes para la protocolización del documento definitivo de compra-venta solicitaron se libraran los siguientes oficios:

1. Que se librara oficio a la Oficina de Registro Público del Municipio Simon Bolívar el Estado Anzoátegui, ubicado en la ciudad de Barcelona, a los efectos de que se sirva remitir a esta Juzgado copia certificada de la Planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, (forma 33), número 00045015, a nombre del Grupo Las Colinas, C. A., por un monto e Un Mil Setecientos Cuarenta y un bolívar con Cincuenta y Tres céntimos (Bs. 1.741,53), de fecha 01/04/2011, ante el Banco Mercantil, Oficina Lechería, Centro Comercial Aventura Plaza.
2. Que se librara oficio al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Gerencia Regional de Tributos Internos Región Nor Oriental, ubicado en Puerto la Cruz, a los fines de que se sirva remitir copia certificada de la Planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, (forma33), numero 00045015, a nombre de Grupo Las Colinas, C. A., por un monto e Un Mil Setecientos Cuarenta y un bolívar con Cincuenta y Tres céntimos (Bs. 1.741,53), de fecha 01/04/2011, ante el Banco Mercantil, Oficina Lechería, Centro Comercial Aventura Plaza.
3. Que se librara oficio a la Oficina de Registro Publico del Municipio Simon Bolívar el Estado Anzoátegui, ubicado en la ciudad de Barcelona, a los efectos de que se sirva remitir a esta Juzgado copia certificada de la Planilla Única Bancaria distinguida con el numero 24800029312, emitida en fecha 15/06/2011, por el monto de DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bs. 2.558, 19), pagada en el Banco Bicentenario de Lechería en fecha 16/06/2011, a nombre de Cesar Vidal Bello y pagada por el, a los fines de demostrar que el demandado si estaba en conocimiento de la tramitación registral como nueva oportunidad para que se llevara a cabo la misma.

En virtud, que dichas pruebas, fueron admitidas por el Tribunal a-quo librándose los respectivos oficios, y se recibió respuesta del oficio dirigido al SENIAT, mediante el cual se informó a ese Juzgado que las declaraciones de enajenación de inmuebles se realizan de forma manual y no por Internet, por lo que solo se refleja el pago del impuesto anticipado por venta de inmuebles, y remitieron consulta de movimientos de transacciones del Sistema Venezolano de Información Tributaria (SIVIT), donde se verifican los pasos realizados por la actora desde el 01/01/2011 hasta el 01/07/2014, anexando copia de las declaraciones de Impuesto Sobre la Renta presentada por la actora en los ejercicios 2011 y 2012, no remitiendo la copia certificada de la Planilla de Declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, (forma33), número 00045015, a nombre de Grupo Las Colinas, C. A., por un monto e Un Mil Setecientos Cuarenta y Un Bolívares con Cincuenta y Tres céntimos (Bs. 1.741,53), de fecha 01/04/2011, ante el Banco Mercantil, Oficina Lechería, Centro Comercial Aventura Plaza, requerida en dicha prueba de informe. No obstante, al haber sido dicha planilla solicitada igualmente al Registrador Público del Municipio Bolívar, quien remitió al Juzgado a-quo, copia certificada del documento de venta que debía ser protocolizado en su oportunidad, el cual quedó anulado por la falta del comparecencia del demandado, y en el mismo se encuentra inserta en copia certificada la Planilla de Declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, (forma33), número 00045015, a nombre de Grupo Las Colinas, C. A., por un monto e Un Mil Setecientos Cuarenta y Un Bolívares con Cincuenta y Tres céntimos (Bs. 1.741,53), de fecha 01/04/2011, ante el Banco Mercantil, Oficina Lechería, Centro Comercial Aventura Plaza, solicitada en la prueba de informes promovida por la parte actora, y se evidencia que los vendedores cumplieron con su obligación de pagar los tributos respectivos y realizaron los trámites correspondientes para llevar a cabo la protocolización del documento de compra venta definitivo, por lo que este Juzgado le otorga el valor probatorio correspondiente, por no haber sido impugnada por la parte contraria, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

Así mismo, en las copias certificadas recibidas del Registrador Publico del Municipio Bolívar, se encontraba inserta a copia certificada de la Planilla Única Bancaria distinguida con el numero 24800029312, emitida en fecha 15/06/2011, por el monto de DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bs. 2.558,19), pagada en el Banco Bicentenario de Lechería en fecha 16/06/2011, a nombre y pagada por de Cesar Vidal Bello. Igualmente en la nota de anulación realizada por dicho Registrador al documento definitivo de compra venta se evidencia, que el presentante del documento fue el Ciudadano: CESAR VIDAL BELLO PEINADO, y que el trámite N° 248.2011.2.107, presentado el lunes 04/04/2011, correspondiente a los documentos de Cancelación de Hipoteca de 1er Grado y Venta quedaron anulados de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Registro Publico y del Notariado. Lo que demuestra que el demandado al efectuar la presentación de dicho documento para su posterior protocolización, estaba en absoluto y perfecto conocimiento de que en esa fecha se realizaría el otorgamiento y protocolización del mismo. Y así se decide.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

Capitulo I

Reprodujo y ratifico en todas y cada una de sus partes el mérito favorable que cursa en autos a favor del demandado. Por cuanto el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, el Tribunal no le otorga valor probatorio para ser promovido como prueba. Y así se decide.-

Capitulo II

A los fines de ratificar o no sus declaraciones cursantes en el expediente promovió las testimoniales de los siguientes ciudadanos:
a) ROSMARY GUEVARA BETANCOURT, Titular de la cedula de identidad N° 13.936.839, en su carácter de Administradora del Grupo las Colinas.
b) IVET MARIA ZAMORA ESCOBAR, titular de la cedula de identidad N° 3.665.120, en su carácter de Apoderada Judicial del Grupo Las Colinas, C. A.
c) MARIA EUGENIA LOPEZ ATIAS, titular de la cédula de identidad N° 12.015.667.

Tal y como se analizó en texto de la presente sentencia esta prueba testimonial promovida es decir, la declaración de los testigos debe ser desechada de conformidad con el contenido del artículo 1387 el Código Civil, por lo que este Juzgado no la valora Y así se decide.-

Capitulo III

Promovió las posiciones juradas del ciudadano: OSCAR JOSE SANTANA BRICEÑO, titular de la 11.705.200, Director General de la Empresa Grupo las Colinas, C. A,

Esta prueba es desechada por esta Juzgadora, en virtud de que la misma no fue promovida dentro de lo establecido en el articulo 403 el Código de Procedimiento Civil.

Capitulo IV

Ratificó la copia fotostática simple del documento de compra venta que realizara la Empresa Grupo las Colinas, C. A. a favor de la ciudadana MARIA EUGENIA LOPEZ ATIAS, sobre el apartamento motivo del presente litigio,

Capitulo V

Solicitó se realizara experticia, sobre las firmas de las comunicaciones cursantes de los folios 14, 16, 18, 20, del presente expediente, de la ciudadana. MARIA EUGENIA LOPEZ ATIAS, y sean comparadas con los cheques emitidos por la mencionada ciudadana para la compra del inmueble motivo del presente juicio, los cuales reposan en los Cuadernos de Comprobantes, del Registro Subalterno del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los fines de determinar que es la misma persona que firmó as notificaciones enviadas al demandado.

Capitulo VI

Ratificaron las Inspecciones Judiciales que se practicaron por ante el Juzgado del Municipio Urbaneja de esta Circunscripción Judicial, a los fines de demostrar que las notificaciones realizadas fueron forjadas por la parte actora, en tal sentido se observa que dicha prueba ya fue analizada por esta sentenciadora, como pruebas promovidas en la incidencia de cuestiones previas, siendo desechada por este Juzgado. Y así se decide.-

Capitulo VII

Solicitaron copia certificada de los cheques firmados por la ciudadana MARIA EUGENIA LOPEZ ATIAS, para la compra del apartamento 9-5, de la Torre A y 1-4 de la Torre A.

Capitulo VIII

Solicitaron se libre oficio al Banco Fondo Común a los fines de que se informe, si el cheque por la suma de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs. 348.305,oo), librado por la ciudadana: MARIA EUGENIA LOPEZ ATIAS, fue para cancelar el pago del apartamento 9-5, de la Torre A, del Conjunto Colina Club.

Capitulo IX

Ratificaron los documentos cursantes en los folios 211 al 223, 224 al 236, de los cuales se desprende que existen dos ventas por apartamento de similares características que el apartamento 9-5, de la Torre A del Conjunto Residencial Colina Club, a los fines de demostrar la venta simulada de dicho apartamento.

En cuanto a las pruebas promovidas en los Capítulos IV, V, VII, VIII y IX, esta Juzgadora observa, que las contenidas en los capítulos IV al VIII, no aportan elementos de convicción sobre lo debatido por lo tanto se desechan las mismas. Y así se decide.

La prueba contenida en el capitulo IX, al adminicularse con la antes referidas, son convincentes para concluir con que las mismas pretende la demandada traer hechos nuevos al proceso los cuales no fueron invocados en el planteamiento de la litis, es decir, que se trata de aportar hechos nuevos a la demanda los cuales no son los que se encuentran en discusión en la presente controversia, al igual que dichos argumentos no guardan relación con lo debatido en el presente caso donde se trata de esclarecer si se produjo o no la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes, por lo que este Juzgado las desecha. Y así se decide.-

Posteriormente la parte actora Sociedad Mercantil Grupo las Colinas, C. A., consignó escrito de Oposición de Admisión de Pruebas donde se opuso a la admisión de las pruebas promovidas en los Capítulos I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII y X.
Dichas oposiciones fueron resueltas y decididas por el Tribunal a-quo, según auto de fecha 23/04/2014.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

Examinado lo anterior y siendo que ambas partes reconocen el contenido del Contrato de Promesa Bilateral Opción de Compra-Venta suscrito por las partes, el cual fue previamente ya valorado en la fase probatoria, es por lo que, se hace necesario para este Juzgado señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone, lo siguiente:

“Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.-

Por su parte, dispone el contenido del artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente:

“Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

De las normas en comento, se concluye que la intención del legislador al haber establecido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es a los fines de que una vez adquirida una obligación contractual, ambas partes se encuentren sujetas a cumplir sus obligaciones de la misma manera en que deben cumplir las leyes.- Y así se declara.-
En tal sentido, y partiendo de la coacción de los contratos entre las partes, observa quien aquí decide, que éstas han sustentado sus alegatos en un incumplimiento reciproco, razón por la cual se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.167 ejusdem, el cual establece lo siguiente:

"En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.".-

Artículo 1.168, ejusdem:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.-“

Ahora bien, estas normas se fundamentan en la facultad que tiene una de las partes en los contratos bilaterales, de poder exigir la terminación del mismo y como consecuencia, ser libertado de su obligación, si la otra, por su parte no cumple con la suya, dicha expresión es jurídicamente conocida como Exceptio non Adimpleti Contractus, dispuesta en el artículo 1.168 ejusdem.-

En este orden de ideas, tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido que a los fines de la procedencia de dicha acción, deben darse ciertas condiciones, razón por la cual, esta Sentenciadora traer a colación el criterio sostenido por el Dr. Emilio Calvo Baca, en su Código Civil Venezolano, comentado, pág 645, artículo 1.167, mediante el cual señaló las condiciones de la Acción Resolutoria:

1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral.- (…)
2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por alguna de las partes.- (…)
3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, porque de no ofrecer con su obligación, no habrá lugar a la resolución.- (…)
4) Es necesario que el Juez declare la resolución.- (…)

Por su parte, establecieron ambas partes en su contrato de opción compra venta, cláusula SEPTIMA lo siguiente:

“…SEPTIMA: EL COMPRADOR se obliga a otorgar el documento definitivo de compra venta en un plazo no mayor de TREINTA (30) días calendario contados a partir de la fecha de la expedición del permiso de habitabilidad correspondiente. A estos fines, LAS PARTES declaran y aceptan que deberán obtener y entregar toda la documentación necesaria para la redacción y otorgamiento de dicho documento. Transcurrido dicho plazo sin que se hubiese protocolizado el documento definitivo de compraventa, por causa no imputable a LA VENDEDORA, esta podrá a su única, exclusiva y discrecionalidad voluntad otorgar por escrito un nuevo plazo o prorroga o, en su defecto, considerar resuelto este contrato de pleno derecho…”

Partiendo del análisis de las normas en comento, así como del contenido de la cláusula contractual anteriormente transcrita, en concordancia con el contenido de la Cláusula Décima, la cual invoca los supuestos en que podía incurrir el COMPRADOR y darse por resuelto el contrato, se observa el N° 7, que señala:

“…Si no concurre al acto de protocolización del documento definitivo de venta, al lugar y a la hora fijadas por el Registrador…”

Igualmente establece en el numeral 8°, segundo aparte que:

“…LA VENDEDORA podrá retener como cláusula penal una cantidad equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%), de todas las cantidades que EL COMPRADOR hubiere cancelado a cuenta del precio de la venta, de los ajustes y de los gastos de ventas, como indemnización por los daños y perjuicios que aquí se establecen como cláusula penal y luego de descontando este monto devolver al EL COMPRADOR exclusivamente el saldo, en el momento en que vuelva a colocarse con otra persona interesada...”

Evidenciándose que las partes establecieron como término y condición para que tuviera lugar la vigencia del contrato de opción de compra-venta, que la venta se protocolizaría por ante la Oficina correspondiente, en un plazo no mayor de TREINTA (30) días calendario contado a partir de la fecha de la expedición del permiso de habitabilidad correspondiente, cuyo pago se efectuaría en atención al contenido de las cláusulas Tercera y Cuarta, en este orden de ideas, y a mayor abundamiento es necesario resaltar que la parte demandada basó su defensa en el hecho de que el actor no cumplió con su obligación de notificarle en que fecha se realizaría la protocolización de la venta del inmueble motivo del presente juicio no demostrando ni desvirtuando con las pruebas aportadas previamente valoradas en la fase probatoria, que no estuviera en conocimiento de la fecha en que se realizaría la protocolización del Contrato de Opción de Compra Venta, por el contrario la parte actora probó que la única condición existente para dicho otorgamiento fuese que estuviera concedido el permiso de habitabilidad, demostrando que el demandado estaba en conocimiento de que existía ese permiso puesto en meses anteriores es decir, específicamente en fecha, 11/02/2011, había protocolizado la compra-venta de otro apartamento signado con el PB-2, en el mismo conjunto residencial, aunado al hecho de que corre inserto a los autos copia de correo electrónico emanado de la cuenta de correo del hoy demandado, en el cual solicitaba a la hoy actora, se le reprogramara la fecha para la protocolización por no estar disponible para ese día. Igualmente quedó demostrado este hecho del documento de venta que fue anulado por la Oficina de Registro, en la cual se observa en su nota de anulación que quien suscribió el documento dejó constancia de que el demandado ciudadano Cesar Vidal Bello, fue quien presento dicho documento ante esa oficina correspondiente y pagó los impuestos necesarios para el definitivo otorgamiento, concluyendo este Juzgado que la parte demandada no logró demostrar sus alegatos, por lo que debe por ende ser declarada forzosamente Con Lugar la apelación formulada por la Abogada ADAYELIS GUERRERO RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 116.090, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 21/01/2016.- Y así se declara.-

IV
DECISION

En base a las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Con Lugar la apelación formulada por la Sociedad Mercantil GRUPO LAS COLINAS, C. A., representada judicialmente por la Abogada ADAYELIS GUERRERO RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 116.090, en su carácter de autos contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 21/01/2016.
Segundo: Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, contenida en el Articulo 346, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.
Tercero: Queda así, Revocada la sentencia dictada en fecha 21/01/2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Cuarto: Con Lugar, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRARO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, interpusiera por la Sociedad Mercantil GRUPO LAS COLINAS, C. A., contra el ciudadano: CESAR VIDAL BELLO PEINADO, todos anteriormente identificados, en consecuencia se resuelve el Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Publica de Lechería, Municipio El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 08/08/2008, quedando anotado en los Libros de Autenticaciones de esa Notaria Bajo el N° 51, Tomo 122, el cual tiene por objeto el inmueble constituido por un (01) apartamento situado en la Avenida Guzmán Lander, Sector Colinas del Neverí, Barcelona, Estado Anzoátegui, el cual forma parte del Conjunto Residencial Colinas Club, distinguido con el Nº 9-5, del edificio “A”, con una superficie de OCHENTA Y TRES METROS (83,oo m2,), de construcción, conformado por las siguientes dependencias: Tres (03) habitaciones, Dos (02) baños, sala-comedor, un (01) puesto de estacionamiento.
Quinto: Se ordena a la Sociedad demandante GRUPO LAS COLINAS, C. A., devolver al demandado ciudadano: CESAR VIDAL BELLO PEINADO, la suma de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS, (Bs. 119.700,oo), resultante de descontar la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 51.300,oo), equivalente al 30% de la cláusula penal convenida, que seria rebajada de la cantidad total entregada, la cual asciende a CIENTO SETENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 171.000,oo).
Sexto: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese y Publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los dieciocho (18), días del mes de Octubre del año 2016.- Años 205° de la Federación y 156º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
La Secretaria.

Abg. Marieugelys García Capella
En esta misma fecha 18/10/2016, siendo las 04:15 p.m, se dictó y publicó la anterior sentencia., Conste.,
La Secretaria.

Fys,.