REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental. Barcelona, veintisiete de octubre de dos mil dieciséis 206º y 157º ASUNTO: BP02-R-2015-000173 DEMANDANTE: El ciudadano: MOURIC KHOUKAZ titular de la cedula de identidad N° 12.954.880. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: El Abogado EMILIO MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 3.351. DEMANDADA: La Sociedad Mercantil PIÑATERIA VISTA AL MAR, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de septiembre de 2005, bajo el N° 67, Tomo 553-A-VII, inscrita en el Registro de Información Fiscal N° J-31427002-8. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Los Abogados JHOANA MARCANO RIOS y MARINA CASTILLO ABAD, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 81.156 y 46.093, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION). I Llega a esta alzada en apelación la presente causa interpuesta por el ciudadano: MOURIC KHOUKAZ, asistido por el Abogado EMILIO MARTINEZ, en contra de La Sociedad Mercantil PIÑATERIA VISTA AL MAR, C. A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, identificados anteriormente. Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones: De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión al CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante el cual alega el actor en resumen en su libelo de demanda, lo siguiente: II ALEGACIONES DE LAS PARTES 1.- De la parte actora: Alegó la parte actora que, es dueño de un local comercial constante de DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280 M2), aproximadamente, ubicado en la Calle Buenos Aires de la Ciudad de Puerto la Cruz, entre las Calles Bolívar y Libertad y marcado con el N° 16, el cual cedió en arrendamiento a la firma mercantil PIÑATERIA VISTA AL MAR, C. A., anteriormente identificada, representada legalmente por el ciudadano: FILIPPO OCCHINO RAGUSA, mediante contrato por tiempo determinado de cuatro años y seis meses, (4 ½), es decir, 54 meses, contados a partir del 1/11/2008, que dicho local ha sido utilizado para vender al mayor y detal, artículos de piñatería, juguetes, confiterías y quincalleras entre otros, dicho contrato fue autenticado en fecha 23/09/2008, bajo el N° 05, Tomo 109, de los Libros respectivos llevados por la Notaria Publica Tercera de la contigua Puerto La Cruz. Que después del vencimiento del tiempo inicial de ese contrato esto en fecha 01/05/2013, no se suscribió un nuevo contrato ni se contemplaron prórrogas convencionales sucesivas. La arrendataria no entregó el inmueble en dicha fecha ni en los días subsiguientes sino que hizo uso de la prórroga legal. Y por cuanto siendo la relación arrendaticia en este caso, de tiempo determinado y habiendo tenido una duración de cuatro años y medio, (54 meses), le correspondía una prórroga legal un lapso máximo de 1 año, y en este caso se venció el 02/05/2014, por que, la arrendataria comenzó a gozar de su derecho a esa prórroga en fecha 02/05/2013, sin ser perturbada por el arrendador. En consecuencia, intenta la presente demanda solicitando el cumplimiento del contrato por vencimiento de prórroga legal, y solicita que la demandada convenga en lo siguiente: 1. Que la relación arrendaticia entre las partes, culminó con el vencimiento de la prórroga legal de un año. 2. Que en virtud de tal vencimiento debe cumplir con la entrega del inmueble objeto del contrato suscrito, totalmente libre de personas o bienes. 3. En pagar las costas procesales. Igualmente estimaron la demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00). 2. De la parte demandada. Por su parte los demandados al momento de la contestación de la demanda alegó lo siguiente: La reposición de la causa: Solicitaron la reposición de la causa, en vista a la entrada en vigencia del Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, a los fines de que la presente acción se sustancie por el procedimiento establecido en la misma tomando en cuenta el derecho de preferencia que tiene la demandada de seguir arrendando el local comercial y así como también la regulación del nuevo canon de arrendamiento por el ente administrativo Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE). De la Contestación de la demanda: Opuso como cuestión previa la establecida en el ordinal 8° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Por cuanto el demandante le manifestó a la demandada que renovaría el contrato de arrendamiento con un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 70.000,00), contraviniendo lo establecido en Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, es decir, que las partes renovaron el contrato de arrendamiento de manera verbal como consta de conversaciones entre las partes, mensajes de texto y correos electrónicos, por lo que se presenta una controversia de la renovación del canon de arrendamiento, específicamente el nuevo canon de arrendamiento, en virtud, de que el cálculo se debe solicitar al ente administrativo encargado Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), debiéndose abrir el procedimiento administrativo correspondiente. De los Hechos Admitidos: La demandada admitió, que el actor es dueño del local comercial motivo del presente juicio, y que lo cedió en arrendamiento a la demandada por un tiempo determinado de Cuatro años y Seis meses (4 ½), para ser utilizado en la venta al mayor y detal de artículos de piñatería, juguetes, confiterías y quincallerías entre otros. De los Hechos Negados: Rechazó, negó y contradijo que la demandada se negara a la entrega del local, por cuanto las partes, habían sostenido varias conversaciones personales, en las cuales el arrendador manifestó que iba a renovar el contrato, sometiéndose a la estipulación del aumento del canon de arrendamiento de acuerdo a lo establecido Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, específicamente en el literal “C”, del articulo 4°. Y en virtud de esas conversaciones para la renovación del contrato y la negativa de recibir el canon de arrendamiento por la cantidad de DOCE MIL CIENTO SESENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 12.168,00), correspondiente al mes de abril de 2014, procedió la demandada a consignar los cánones de arrendamiento por ante los Tribunales respectivos. Negó, rechazó y contradijo, que la demandada haya incumplido su obligación de entregar el inmueble arrendado, ya que el arrendador estaría contraviniendo lo establecido en el novísimo Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, en su artículo 25. Negó, rechazó y contradijo, la estimación de la demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), igualmente negó, rechazó y contradijo, que la demandada deba indemnizar al actor por la ocupación del inmueble, y que el contrato haya quedado extinguido por haberse vencido de la prorroga legal. Negó, rechazó y contradijo, que la demandada haya perdido la condición de inquilina, así como también negó que la demandada sea un simple ocupante, por cuanto esta cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento por ante el JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS SOTILLO, GUANTA Y URBANEJA DEL ESTADO ANZOATEGUI, por estar amparado bajo el Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre las pruebas promovidas por la parte actora, lo cual hace de la siguiente manera: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE. Primero: Promovieron el mérito de las actas el proceso que favorezcan sus derechos. Por cuanto tal alegato no constituye un medio de prueba, el Tribunal no le otorga valor probatorio. Y así se decide.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. 1.- Punto Previo: Solicitaron sin ánimos de convalidar la presente demanda la reposición de la causa a los fines de que sustancie de conformidad con el Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Dicha solicitud de reposición fue declarada inútil y atentaría contra el principio de la tutela Judicial efectiva, por lo que la misma fue negada por el Tribunal de la causa. Igualmente dicha decisión fue apelada y confirmada según sentencia interlocutoria de fecha 20/11/2014, dictada por el Juzgado Superior Civil Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial. 2.- Capitulo I Documentales: Promovieron copia simple del Expediente N° BP02-S-2014-000495, contentivo de las consignaciones realizadas por concepto de pago de cánones de arrendamiento con ocasión al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, desde fecha 14/01/2014, a los fines de demostrar que la parte demandada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento del local comercial motivo del presente litigio. (Anexo A). Promovieron copias simples de correo electrónico enviado por el Gerente Administrativo de la Sociedad Mercantil demandada dirigido al actor, ambos de fecha 27/01/2014, a objeto de demostrar que el punto controvertido era el monto del canon de arrendamiento, del cual opuso su contenido. (Anexo B y C). En tal sentido esta Juzgadora considera ambas pruebas como impertinentes y se desechan como medio probatorio por cuanto las mismas no aportan ningún elemento que pueda aclarar los hechos, motivos de la controversia. Y así se declara. 2.- Capitulo II Informes: Solicitaron se oficie a la oficina de Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE), a los fines de requerir información en cuanto, si cursa por ante esa oficina solicitud de regulación de canon de arrendamiento relacionado con el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y de ser cierto se remita copia certificada del expediente respectivo. Solicitaron se oficie a la Empresa MOVISTAR; a los fines de requerir la siguiente información: 1. La identificación del propietario de la línea: 0414-820-56-86, 2. La identificación del propietario de la línea: 0414-241-63-06, 3. La relación de llamadas emitidas del numero de telefónico 0414-820-56-86 al numero 0414-241-63-06, en el mes de enero del año 2014. 4. La relación de llamadas emitidas del número de telefónico 0414-241-63-06 al número, 0414-820-56-86 en el mes de enero del año 2014. 5. El contenido de los textos enviados del numero 0414-820-56-86 al numero 0414-241-63-06, en el mes de enero del año 2014. 6. El contenido de los textos enviados del número 0414-241-63-06 al numero 0414-820-56-86, en el mes de enero del año 2014. A objeto de demostrar la comunicación que tenia el demandante y la parte demandada. En cuanto a esta prueba de informes, a pesar de que dicha prueba fue admitida por el Tribunal a quo, no se obtuvo respuestas a los oficios librados, por lo que este Juzgado desecha la misma. MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR: De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de su Prórroga Legal, sobre un local comercial constante de DOSICENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280 m2), aproximadamente, ubicado en la Calle “Buenos Aires” de la Ciudad de Puerto La Cruz, entre las Calles Bolívar y Libertad, y marcado con el número 16, nomenclatura Municipal, y que ambas partes reconocen el contenido del contrato de arrendamiento suscrito por las mismas, el Primero 1° de Noviembre de 2008, ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui quedando asentado bajo el N° 05 Tomo 109, de los libros respectivos, el cual fue consignado como documento fundamental de la demanda y al cual se le otorga todo su valor probatorio, por lo que, se hace necesario para este Juzgado señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone, lo siguiente: “Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.- Por su parte, dispone el contenido del artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente: “Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” De las normas en comento, se concluye que la intención del legislador al haber establecido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es a los fines de que una vez adquirida una obligación contractual, ambas partes se encuentren sujetos a cumplir sus obligaciones de la misma manera en que deben cumplir las leyes.- Y así se declara.- Ahora bien, partiendo de la coacción de los contratos entre las partes, observa quien aquí decide, que la parte actora esta demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino del contrato y la prórroga legal, ahora bien, al analizar la acción intentada la misma esta ajustada a derecho, en tal sentido se indica, que la parte actora alega en el libelo de la demanda, que la relación arrendaticia, se inicio el 1° de Noviembre de 2008, por un tiempo determinado de cuatro años y seis meses, es decir cincuenta y cuatro (54), meses, culminando 1° de Mayo de 2013, por lo que se hace necesario analizar la cláusula tercera del contrato de arrendamiento el cual establece lo siguiente: “…TERCERA: El plazo convenido para el arrendamiento es de Cuatro (4 ½) anos, y seis meses, contados a partir del 01 de Noviembre del año en curso (2008), hasta Abril de año 2013, cuando el ARRENDATARIO, deberá entregar el INMUEBLE completamente desocupado de personas y bienes de acuerdo con el Articulo N° 1599, del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto en mismo día fecha y mes del año 2014, data de vencimiento de la prórroga legal de un (1) año, si la hubiere…” En tal sentido, el contrato de arrendamiento venció el 01 de Mayo de 2013, comenzando a correr al día siguiente, es decir, el 02 de Mayo de 2013, automáticamente y de pleno derecho la prórroga legal de un (01) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala: “Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Negrillas del Tribunal). Y así como de conformidad en la norma, la prorroga legal culminó el día 01 de Mayo de 2014, toda vez, que la relación arrendaticia tuvo una duración de Cuatro años y Seis meses (4 ½), desde el 01 de Noviembre de 2008, hasta el 01 de Mayo de 2013. Revisadas las actas procesales, se observa que junto con el libelo de demanda, el actor acompañó copia del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento requiere, y visto que el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente y adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le atribuye todo su valor probatorio, y demostrada como está la relación contractual arrendaticia, resta examinar la aceptación de los hechos alegados por la parte actora, demostrando que el contrato es a tiempo determinado, que conforme a la cláusula tercera del mismo, la duración es de Cuatro años y Seis meses, contada a partir del 01 de Noviembre del año en curso (2008), hasta Abril de año 2013, y que la prórroga es de un (1) año de duración en las condiciones allí establecidas y al no haber sido impugnado este medio probatorio, y haberlo pactado las partes en el contrato de arrendamiento, el cual hoy se demanda su cumplimiento. En consecuencia, con fundamento al literal “b” del artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de Un año (01), por ello vencido en exceso el lapso antes mencionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la ley especial, la acción de cumplimiento de contrato debe por ende ser declarada Con Lugar y Sin Lugar la apelación formulada por la Abogado MARINA CASTILLO ABAD, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja , Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 24/03/2015. Y así se declara.- DECISIÓN.- En consecuencia, en base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara: Primero: SIN LUGAR, la apelación formulada por la Abogado MARINA CASTILLO ABAD, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 24/03/2015. Segundo: Se CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes la decisión dictada por el Juzgado A-quo.- Tercero: Se ordena a la parte demandada, PIÑATERIA VISTA AL MAR, C. A., hacer entrega a la parte actora ciudadano: MOURIC KHOUKAZ, del inmueble constituido por un Local Comercial constante de DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280 M2), aproximadamente, ubicado en la Calle Buenos Aires de la Ciudad de Puerto la Cruz, entre las Calles Bolívar y Libertad y marcado con el N° 16, el cual cedió en arrendamiento a la referida firma mercantil PIÑATERIA VISTA AL MAR, C. A., anteriormente identificada, representada legalmente por el ciudadano: FILIPPO OCCHINO RAGUSA, sin plazo alguno, libre de personas y bienes. Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Quinto: Notifíquese, a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese y Publíquese.- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los veintisiete (27) días del mes de Octubre del año 2016.- Años 205° de la Federación y 156º de la Independencia.- La Juez., Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito. La Secretaria. Abg. Mariugelys García Capella. En esta misma fecha 27/10/2016, siendo las 02:00 p.m, se dictó y publicó la anterior sentencia., Conste., La Secretaria. Abg. Mariugelys García Capella. Fys,.