REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DEL ESTADO ANZOATEGUI
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona 05 de Octubre de 2016
AÑOS 206º Y 157º
JURISDICCION CIVIL - BIENES
ASUNTO: BP02-V-2013-000843
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte Demandante: Ciudadanos VANESSA SANCHEZ de BRICEÑO y DAVID BRICEÑO GUILLEN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 15.154.340 y 15.923.521, respectivamente.-
Apoderados de la parte demandante: ciudadano EDGARDO LUIS MATA, Abogado en ejercicio e inscrito en el IPSA bajo el Nº
Parte Demandada: MARIELYS CIRILA DIAZ DE MARCANO y BENJAMIN FRANKLIN MARCANO PERERIRA venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 14.432.455 y 13.316.107, respectivamente, y domiciliados en la urbanización Desarrollo Residencial El Tamarindo, IV etapa, ubicada en la vía Puente Ayala, Sector Mesones del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui.
Apoderados de la parte demandada: ciudadanos ALVIS RAFAEL REYES y LUIS ALBERTO ARANGUREN. Abogados en ejercicio e inscritos en el IPSA bajo los Nros. 162.446 y 147.802, respectivamente.-
Juicio: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Por auto de fecha 25 de Julio del año 2013; este Tribunal admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por los ciudadanos VANESSA SANCHEZ de BRICEÑO y DAVID BRICEÑO GUILLEN, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 15.154.340 y 15.923.521, respectivamente, y de este domicilio, asistidos por la abogada en ejercicio María José Beltrán, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 100.187, en contra de los ciudadanos MARIELYS CIRILA DIAZ DE MARCANO y BENJAMIN FRANKLIN MARCANO PERERIRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 14.432.455 y 13.316.107, respectivamente, y domiciliados en la Urbanización Desarrollo Residencial El Tamarindo, IV etapa, ubicada en la vía Puente Ayala, Sector Mesones del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui; acordándose la citación de la parte demandada para lo cual se ordenó librar las respectivas compulsas.
Exponen los apoderados actores, en su escrito libelar, en resumen:
“…Que, los ciudadanos MARIELYS CIRILA DIAZ DE MARCANO y BENJAMIN FRANKLIN MARCANO PERERIRA, titulares de la cédula de identidad Nros. 14.432.455 y 13.316.107, adquirieron de la ciudadana GLADYS JOSEFINA FERMIN AREVALO, el apartamento para vivienda identificado con las Siglas 4C. ubicado en la Planta Cuarta Piso, del Edificio Nº 1, el cual forma parte de la primera etapa de la Urbanización “DESARROLLO RESIDENCIAL EL TAMARINDO”, IV Etapa, ubicada, en el Sector Puente Ayala, Sector Mesones del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, signado con el numero catastral: 03-18-01-U01-024-071-001-001-003-03. PRIMERA ESCRITURA documento que acompaña marcado “A”…Que los mencionados ciudadanos ofrecieron venderles el Apartamento por la suma de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00), recibiendo en calidad de inicial de la venta del mismo la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares, (Bs.120.000,00), mediante cheque de Gerencia del Banco Banesco… Que el plazo fijado fue de 90 días, prorrogables por 30 días mas fijos contados a partir de la fecha de autenticación de la SEGUNDA ESCRITURA, conviniéndose que el remanente del mismo, es decir la suma de Trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,00), lo pagarían al momento de otorgar el documento definitivo de Compra Venta, tal como se evidencia en las Cláusulas Segunda y Tercera del documento de Opción a Compra, autenticado por ante la Notaria Pública de Lechería, Municipio Turístico El Morro, licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, de fecha 18 de Septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 025, Tomo 231, (cuyo documento que acompaña marcado “B”, (SEGUNDA ESCRITURA). Dicha cantidad fue tramitada a través de solicitud de Crédito ante BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., y el Subsidio Directo Habitacional de conformidad con el Régimen Prestacional De Vivienda Y Hábitat ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, (BANAVIH)… Que en la CERTIFICACION DE GRAVAMEN, emanada de la Oficina De Registro Publico del Municipio Simón Bolívar DEL Estado Anzoátegui, se evidencia que sobre el inmueble pesa una HIPOTECA DE Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, (BANAVIH)… cuyo documento acompaña marcado “C”, (TERCERA ESCRITURA), en vista de tal situación el BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., les solicito que se extendiera el plazo de vencimiento de la Opción a Compra, mencionado en la SEGUNDA ESCRITURA, así fue presentado y aceptado en documento privado con fecha 18 de Noviembre de 2012. documento que acompaña marcado “D”, (CUARTA ESCRITURA), donde se hace mención de establecer un plazo adicional de 60 días. Contados a partir de la fecha de vencimiento de plazo, fijado en el referido documento de Opción a Compra, ya que el tramite para la liberación de la Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, (BANAVIH), no había sido resuelta…Que desde el mes de Marzo de 2013, hasta la fecha de presentación de la demanda los ciudadanos MARIELYS CIRILA DIAZ DE MARCANO y BENJAMIN FRANKLIN MARCANO PERERIRA, antes identificados, se han valido de excusas vagas y nos han expresado que no nos van a vender el inmueble tal como se evidencia en el Acta de conciliación emanada de INDEPABIS, en fecha 09 de Abril de 2013, documento que acompaña marcado “E”, (QUINTA ESCRITURA), …En fecha 22 de Mayo de 2013, BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., me responde a través de correo electrónico que el documento revisado por BANAVIH lo recibieron 14/05/2013,.. “estamos a su espera de la notificación de firma para solicitar los recursos al ente regulador para coordinar firma”, marcado “F”, (SEXTA ESCRITURA)…comunicamos a los vendedores, sobre la respuesta que envió la Entidad Bancaria, quienes sostienen y recalcan su negativa a vender….luego acudimos a La Defensoria Publica Primera Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la defensa del Derecho a La Vivienda, donde fueron citados en fecha 31 de Mayo de 2013, y su respuesta seguía siendo su negación a vender…Que disponen de la suma dinero para pagar el remanente del precio del mismo, que los vendedores no han cumplido su obligación de otorgar la escritura de Venta del apartamento…asimismo solicitan el pago de los honorarios profesionales de abogados y a las costas y costos del proceso…”
En fecha 31 de Julio del año 2013, se recibió diligencia de los ciudadanos VANESSA SANCHEZ DE BRICEÑO y DAVID BRICEÑO GUILLEN, asistidos por la Abogada MARIA JOSE BELTRAN, ratificando solicitud que se decrete Medida,
En fecha 31 de Julio del año 2013, se recibió diligencia de la parte actora, asistida por la Abogada MARIA JOSE BELTRAN, mediante la cual le otorgó poder Apud-acta a la prenombrada abogada.
Mediante diligencia de fecha 05 de Agosto del año 2013, la Abogada MARIA BELTRAN, cual consigna copias simples solicitadas, a los fines de que se libre compulsa.
En fecha de 09 de Agosto del año 2013, este Juzgado, libraron las compulsas, para la citación de la parte demandada.
En fecha 12 de Agosto del año 2013, se recibió diligencia de la Abogada MARIA BELTRAN, en la cual consigna recibo de emolumentos.-
Mediante diligencia de fecha 17 de Agosto del año 2013, la Apoderada Judicial de la parte actora, ratifica la solicitud de que se decrete Medida de Prohibición De Enajenar y Gravar.
En fecha 29 de Noviembre del año 2013, Compareció la Alguacil de este Tribunal y consignó Recibos de Citaciones librados a los Ciudadanos: BENJAMIN FRANKLIN MARCANO y MARIELYS CIRILA DÌAZ, los cuales no pudo localizar.
En fecha 03 de Diciembre del año 2013, se recibido diligencia de la Abogada MARIA BELTRAN, con el carácter acreditado en autos, mediante la cual Solicitó citación por carteles.
Mediante auto de fecha 09 de Enero del año 2014, se acordó la citación por carteles de la parte demandada. En esta misma fecha se libró el referido cartel de citación.
En fecha 27 de Enero del año 2014, mediante diligencia la Abogada MARIA BELTRAN, consigna carteles publicados el en los Diarios el Norte y Nueva Prensa. Los cuales fueron agregaron a los autos en fecha 28 de Enero del mismo año.
En fecha 05 de Febrero del año 2014, la parte actora, asistida por el Abogado EDGARDO MATA, confiere Poder Apud Acta al prenombrado abogado.
En fecha 20 de Febrero del año 2014, se recibió escrito del Apoderado Judicial de la parte actora Abogado Edgardo Luís Mata, ratificando solicitud de que se decrete Medida De Prohibición De Enajenar Y Gravar.
En fecha 20 de Febrero del año 2014, se recibió diligencia del Apoderado Judicial de la parte actora Abogado Edgardo Luís Mata, en la cual solicitó se nombre Defensor Judicial.
Mediante auto de fecha 24 de marzo de 2014, este Juzgado, se abstuvo de proveer la designación del Defensor Judicial, planteada por la parte actora, por cuanto no se encuentran llenos los extremos establecidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de Enero de 2015, La Suscrita Secretaria de este Juzgado, dejó constancia la Secretaria deja constancia que se cumplió la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de Febrero de 2015, se recibió del Apoderado Judicial de la parte actora abogado EDGARDO LUIS MATA, diligencia en la cual consigna copia simple del documento de aprobación del Crédito Hipotecario otorgado por el Banco Banesco.
En fecha 09 de Marzo de 2015, se recibió escrito del Abogado EDGARDO LUIS MATA, Apoderado Judicial de la parte actora, en el cual ratificó solicitud de Medidas Cautelares.
En fecha 27 de Mayo de 2015, el Apoderado Judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó se nombre Defensor Ad Litem.
Mediante auto de fecha 09 de Junio de 2015, Se designo a la Abogada BEATRIZ GUACARAN, defensora Ad Litem, de la parte demandada. En esta misma fecha se libró Boleta de Notificación a la prenombrada Abogada.
En fecha 22 de Junio de 2015, Comparece la Alguacil de este Tribunal y consigna Boleta de Notificación firmada por la Ciudadana BEATRIZ GUACARAN.
En fecha 22 de Junio de 2015, se recibido diligencia suscrita por la parte actora, asistida por el Abogado ALVIS RAFAEL REYES, mediante la cual le otorgan Poder Apud-Acta al referido Abogado y al Abogado LUIS ALBERTO ARANGUREN.
En fecha 26 de Junio de 2015, la Abogada BEATRIZ GUACARAN, mediante diligencia manifiesta que acepta el cargo designado en el presente procedimiento.
En fecha 23 de Julio de 2015, fue presentado Escrito de Contestación y Reconvención de la Demanda, suscrito por el abogado LUIS ARANGUREN, inscrito en el IPSA bajo el No. 147802, Apoderado Judicial de los ciudadanos MARIELYS DIAZ Y BENJAMIN MARCANO, en donde exponen, en resumen:
“…Ciertamente sus representados adquirieron de la ciudadana GLADYS JOSEFINA FERMIN AREVALO, el apartamento objeto del presente litigio, y que sobre el inmueble pesa una HIPOTECA de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, (BANAVIH), asimismo es cierto el hecho de que sus representados ofrecieron venderles el inmueble antes descrito, a los ciudadanos VANESSA SANCHEZ de BRICEÑO y DAVID BRICEÑO GUILLEN, por la suma de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00), recibiendo al momento de suscribir el contrato en calidad de reserva la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares, (Bs. 120.000,00). Que suscribió un documento privado, en fecha 18 de Marzo de 2012, donde se establece un plazo adicional de sesenta (60) días, donde quedo establecido como nueva fecha de vencimiento el día 18 de Marzo del año 2013, asegurando los oferidos que en ese plazo cumplirían con su obligación de pagar el precio fijado.
Niega, rechaza y contradice que el remanente del precio fijado, es decir la cantidad de Trescientos Mil Bolívares, (Bs. 300.000,00), lo pagarían al momento de otorgar el documento definitivo de Compra Venta, en virtud de que tal como consta en la Cláusula Segunda…”los restantes lo pagara “LA OFERIDA”, en un lapso de Noventa (90) días, prorrogables por Treinta (30) días mas fijos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento…y desconoce el hecho de que el dinero restante seria pagado a través de un crédito Hipotecario y menos un Subsidio Directo Habitacional, asimismo, Niega, rechaza y contradice lo que hace creer la parte actora de que la entidad Bancaria solicito que se le extendiera el plazo para que se venciera la Opción, en virtud de que la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el inmueble, no había sido resuelta, y en consecuencia la entidad Bancaria no podía darle celeridad al tramite de Crédito. Asimismo Niega, rechaza y contradice que sus representados desde le mes de Marzo de 2013, se hayan valido de excusas vagas para no venderles el inmueble, siendo que vencido el plazo otorgado a los oferidos, sin que los mismos cumplieran con la obligación, procedieron a comunicarles, para que retiraran el dinero que entregaron en calidad de reserva, previa deducción de la cláusula penal.
De la Reconvención: alegan en resumen lo siguiente:
Que en fecha 18 de Septiembre de 2012, suscribieron un contrato de Opción a Compra venta, por ante la Notaria Pública de Lechería, Municipio Turístico El Morro, licenciado Diego Bautista urbaneja del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 025, Tomo 231, con los ciudadanos VANESSA SANCHEZ de BRICEÑO y DAVID BRICEÑO GUILLEN, acordándose el precio de venta la cantidad de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00), recibiendo en calidad de reserva al momento de la firma la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares, (Bs. 120.000,00), y los Trescientos mil Bolívares, (300.000,00) restantes, los pagarían en un lapso de 90 días, prorrogables por 30 días mas fijos contados a partir de la fecha de autenticación del documento. Posteriormente, y a solicitud de los oferidos fue suscrito un documento privado donde les concedían un plazo adicional de 60 días. Quedando establecida como nueva fecha de vencimiento el día 18 de Marzo de 2013. Vencido el plazo adicional sin que los mencionados ciudadanos cumplieran con su obligación contractual de pagar. Muchas fueron las gestiones y conversaciones, a fin de hacerle entrega del dinero otorgado en calidad de reserva, previa deducción de la cláusula penal, sin que los ciudadanos accedieran a reconocer su incumplimiento, insistiendo en la venta del mismo. Es por tal razón que reconvienen, para que los mencionados ciudadanos convengan en la RESOLUCION DEL CONTRATO de Opción a Compra Venta, y de conformidad con lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato se ordene PRIMERO: la retención de la suma de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios. SEGUNDO: Ordene a los ciudadanos VANESSA SANCHEZ de BRICEÑO y DAVID BRICEÑO GUILLEN, a recibir la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 96.000,00), correspondiente a la suma restante de la cantidad entregada en calidad de reserva del inmueble.
Mediante auto de fecha 23 de Septiembre de 2015, este Tribunal admitió la Reconvención planteada en la presente demanda, asimismo, se fijó el quinto día de despacho siguiente para la contestación de la reconvención.-
En fecha 21 de Octubre de 2015, se recibió del Apoderado Judicial de los ciudadanos VANESA SANCHEZ Y DAVID BRICEÑO, Abogado EDGARDO LUIS MATA, Escrito de Contestación a La Reconversión, en el cual Alega, en resumen:
Niega, rechaza y contradice en todos y cada uno de sus términos el contenido de la reconvención intentada en contra de sus representados, por ser falsos sus argumentos, en primer lugar la falsa premisa del desconocimiento del contenido del contrato y en especial a las condiciones espacialísimas en cuanto a la Resolución del mismo. Del hecho admitido por los reconvinientes de que sobre el inmueble pesa una HIPOTECA a favor de BANAVIH, lo incluye necesariamente dentro del sistema nacional de Vivienda y por consiguiente se regula por las disposiciones inherentes a tal Status Jurídico.
En fecha 27 de Octubre de 2015, se recibió del Abogado EDGARDO LUIS MATA, Apoderado Judicial de los ciudadanos VANESA SANCHEZ Y DAVID BRICEÑO, Escrito De Promoción De Pruebas.
En fecha 11 de Noviembre de 2015, se recibió Escrito De Promoción De Pruebas, suscrito por el Abogado LUIS ALBERTO ARANGUREN, Apoderado Judicial de los ciudadanos MARIELYS DIAZ Y BENJAMIN MARCANO.
Mediante auto de fecha 13 de Noviembre de 2015, este Tribunal agregó a los autos las pruebas promovidas la parte demandante y la parte demandada.-
Mediante auto de fecha 19 de Noviembre de 2015, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes en el presente proceso.-
En fecha 25 de Noviembre de 2015, se declaro DESIERTO, el acto de la testigo ODALYS ARTEAGA, promovida por la parte actora, en su escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 25 de Noviembre de 2015, se recibió escrito de informes, suscrito por el Abogado EDGARDO LUIS MATA, Apoderado Judicial de los ciudadanos VANESA SANCHEZ Y DAVID BRICEÑO.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES
En fecha 27 de Octubre de 2015, se recibió del Abogado EDGARDO LUIS MATA, Apoderado Judicial de los ciudadanos VANESA SANCHEZ Y DAVID BRICEÑO, Escrito de Promoción De Pruebas en los siguientes términos:
PREELIMINAR (COMUNIDAD DE LA PRUEBA).
Invoca este principio en todo lo que beneficie a sus poderdantes. Lo cual no es en medio probatorio. Asi se declara.
PRUEBA DOCUMENTAL
Los siguientes Documentos:
A.- Correo electrónico desde la dirección electrónica (Crédito Hipotecario Banesco@banesco.com) a mi representada VANESSA SANCHEZ (vane. nazareth@gmail.com), donde se informa la aprobación del crédito. Marcado prueba 1. B.- Correo electrónico VANESSA SANCHEZ (vane nazareth@gmail.com), a la dirección de atención al cliente de BANESCO Banco Universal (atclient@banesco.com) de fecha 22 de mayo de 2013. Marcado prueba 2. C.- correo electrónico (vane. nazareth@gmail.com), a la dirección de correo electrónico maridy1605@gmail.com, perteneciente a la ciudadana MARIELYS DIAZ, de fecha 25 de febrero de 2013. Marcado prueba 3. D.- Correo electrónico desde la dirección electrónica (Crédito Hipotecario Banesco@banesco.com), Marcado prueba 4. E.- Correo electrónico de (vane. nazareth@gmail.com), a la dirección de atención al cliente de Banesco Banco Universal (atclient@banesco.com) de fecha 26 de mayo de 2013. Marcado prueba 5. F.- Correo electrónico de (vane. nazareth@gmail.com), a la dirección de correo electrónico maridy1605@gmail.com, de fecha 27 de mayo de 2013. Marcado prueba 6. G.- Correo electrónico desde (atclient@banesco.com) a mi representada de fecha 31 de mayo de 2013. Marcado prueba 7. H.- Correo electrónico desde (atclient@banesco.com) a (vane nazareth@gmail.com), de fecha 05 de Junio de 2013. Marcado prueba 8. I.- Correo electrónico de (vane nazareth@gmail.com), a (atclient@banesco.com) de fecha 7 de Junio de 2013. Marcado prueba 9. J.- Correo electrónico de (vane nazareth@gmail.com), a (atclient@banesco.com) de fecha 11 de Junio de 2013. Marcado prueba 10. K.- Correo electrónico de (vane nazareth@gmail.com), a maridy1605@gmail.com, de fecha 12 de Junio de 2013. Marcado prueba 11. L.- Correo electrónico desde maridy1605@gmail.com a (vane nazareth@gmail.com), de fecha 13 de Junio de 2013. Marcado prueba 12. M, N, O, Y P.- Correos electrónicos desde (vane. nazareth@gmail.com), a (atclient@banesco.com) de fechas 13, 17, 18 y 19 de Junio de 2013. Donde solicita información de su situación. Marcado pruebas 13,14,15 y 16 , Q.- Correo electrónico desde (atclient@banesco.com) a (vanenazareth@gmail.com), a (atclient@banesco.com) de fecha19 de Junio de 2013. Marcado pruebas 17. R, S, T, U, V, - Correos electrónicos desde (vane. nazareth@gmail.com), a (atclient@banesco.com) de fechas 11, 15, 18, 22, 25, de Julio de 2013. Donde solicita información de su situación. Marcado pruebas 18, 19, 20, 21 y 22. W.- Correo electrónico desde (atclient@banesco.com) a (vane nazareth@gmail.com), a (atclient@banesco.com) de fecha 26 de Julio de 2013. Marcado prueba 23. X, Y, Z, Correos electrónicos desde (vane. nazareth@gmail.com), a (atclient@banesco.com) de fechas 28 de Julio de 2013. 07, 12 de agosto de 2013. Donde solicita información de su situación. Marcado pruebas 24, 25, 26. AA.- Correo electrónico desde (vane. nazareth@gmail.com), a (atclient@banesco.com) de fechas 13 de agosto de 2013. Donde reenvía y hace relación pormenorizada de cada solicitud y su respuesta. Marcado prueba 27. BB.- Correo electrónico de (vane. nazareth@gmail.com), a la dirección de correo electrónico maridy1605@gmail.com, de fecha 07 de Septiembre de 2013, donde le informa a la demandada sobre la fecha de suscripción de documento definitivo por ante el registro subalterno, para el día 10 de septiembre de 2013. Marcado prueba 28. CC.- Copia de la Gaceta Oficial Nº 40115 del 21 de febrero de 2013. Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Marcado prueba 29.
Dicha prueba no es apreciada por el Tribunal por cuanto no se ajusta a lo preceptuado por la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas en cuanto a que la firma electrónica necesita para su validez probatoria que permita vincular al Signatario con el Mensaje de Datos y atribuir la autoría de éste, para que tenga validez y eficacia probatoria, vale decir que la Firma Electrónica deberá llenar los siguientes aspectos:
1. Garantizar que los datos utilizados para su generación puedan producirse sólo una vez, y asegurar, razonablemente, su confidencialidad.
2. Ofrecer seguridad suficiente de que no pueda ser falsificada con la tecnología existente en cada momento.
3. No alterar la integridad del Mensaje de Datos.
A tales efectos la Firma Electrónica podrá formar parte integrante del Mensaje de Datos, o estar inequívocamente asociada a éste; y puede o no ser enviada en un mismo acto. Asi se declara.
TESTIMONIALES:
Promueve la testimonial de la ciudadana ODALYS ARTEAGA, venezolana, mayor de dad, titular de la cedula de identidad Nº 8.239.560, domiciliada en la Avenida La Costanera, Conjunto Residencial Casas Del Sol, casa Nº A09, Barcelona estado Anzoátegui, teléfono 04147974661.
En fecha 25 de noviembre de 2015 se declaro desierto el acto de declaración de la testigo ODALYS ARTEAGA, venezolana, mayor de dad, titular de la cedula de identidad Nº 8.239.560, domiciliada en la Avenida La Costanera, Conjunto Residencial Casas Del Sol, casa Nº A09, Barcelona estado Anzoátegui, teléfono 04147974661. Asi se declara.
En fecha 11 de Noviembre de 2015, se recibió Escrito De Promoción De Pruebas, suscrito por el Abogado LUIS ALBERTO ARANGUREN, Apoderado Judicial de los ciudadanos MARIELYS DIAZ Y BENJAMIN MARCANO.
PRUEBA DOCUMENTAL:
1.- Documento protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de febrero de 2006, anotado bajo el Nº 2, folios 204 al 215, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo. Primer trimestre del año 2006, que corre inserto a los folios 05 al 13.
2.- Documento autenticado por ante la Notaria Publica de Lechería, Municipio El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 18 de Septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 025, Tomo 231, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, que corre inserto a los folios 14 y 15.
Dichas documentales son apreciadas por el Tribunal por ser documentos públicos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asi se declara.
VI
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
La necesidad de adaptar las leyes de manera que los estados garantizaran mejores condiciones de vida a sus ciudadanos y una aplicación legal más justa llevaron a la creación del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. El bienestar social y la realización de justicia aparecen como funciones prioritarias del estado, manteniendo el principio de legalidad establecido en el estado de derecho.
Este nuevo sistema está al servicio del hombre, y debe ser garante del bien común, basado en los principios de justicia social y dignidad humana. El estado debe crear, conservar y comprometerse a materializar esos derechos para satisfacer las necesidades de sus habitantes, logrando así un bienestar general. Por ello la justicia, la educación, la salud, la seguridad social, el desarrollo integral del individuo y de la sociedad y la protección de sus derechos humanos, se transforman en funciones prioritarias del Estado.
El estado social de derecho y de justicia persigue la armonía entre las clases, evitando que la clase dominante abuse o subyugue a otra clase de grupos sociales, impidiéndoles el desarrollo y sometiéndolas a la pobreza y a la ignorancia; a la categoría de explotados y sin posibilidad de avance.
En un Estado de Derecho la aplicación de la ley es imperante, en uno Social de Derecho y de Justicia el estado está obligado a ayudar a aquellos ciudadanos que se encuentren en minusvalía jurídica. El Estado Social de Derecho y de Justicia protege a los asalariados ajenos al poder económico, tutela la salud, la vivienda, la educación y las relaciones económicas.
El estado es garante de satisfacer las necesidades vitales de todos los ciudadanos, tales como la salud, la vivienda, la educación, etc.
En el caso del estado venezolano este estimula a sus conciudadanos a fomentar el espíritu de solidaridad, responsabilidad y ponderación en sus acciones ante los demás organismos que no se inscriben en la función social.
El estado se propone obtener la “procura existencial” a través de la “administración prestacional”, su principal ruta es lo social y sus objetivos buscan el bien común y la participación justa en la riqueza social.
En este caso el intervencionismo es positivo. Independientemente de su relación con la economía, es imprescindible salvaguardar el rol del estado como ultima opción de garantía de la ejecución de la procura existencial, gracias a la protección y el fomento de los derechos sociales y económicos.
El fortalecimiento del Estado Social de Derecho y de Justicia es fundamental para la inserción de los países a la comunidad de naciones del mundo, como para lograr la paz, proteger a la población, reforzar la legitimidad de los estados, alcanzar un desarrollo humano sostenible y asegurar la eficacia de las políticas públicas y desarrollo del pensamiento en pro de los derechos humanos.
Afirmamos con Cesar Augusto Montoya, que el Derecho, como lo conocemos desde hace dos mil años, no existe. El Derecho es algo por hacer; es algo que emerge a cada instante y que debe ir guardando equilibrio con los grandes cambios sociales experimentados permanentemente por la sociedad y por eso preferimos atacar frontalmente el excesivo formalismo legalista, herencia del sistema judicial Romano, y transformarlo partiendo de la base según la cual, el Derecho es un auténtico servicio público de primer orden, que debe asegurarle a toda la comunidad una justicia pronta, igualitaria, pero, además, fundada esencialmente en la verdad verdadera y no en la verdad procesal, ya que como se ha considerado en los foros jurídicos, con la verdad ni se ofende ni se teme y sugerimos la aplicación de lo que se ha llamado “el sabio razonamiento jurídico” (legal ratio prudens) en cualquier caso, cuando una norma legal vigente colida con alguna disposición dogmática de rango constitucional
“El Juez está en medio de un minúsculo cerco de luces, fuera del cual todo es tinieblas: detrás de él el enigma del pasado, y delante, el enigma del futuro. Ese minúsculo cerco es la prueba”. Decía el maestro CARNELUTTI y “Si el derecho se contrapone con la Justicia, inclínate por la Justicia”. Afirmaba COUTURE
“El saber jurídico de la especie humana es, en cierto modo, una ciencia de las razones de la inteligencia dadas de la mano con las razones del corazón. Todo un mundo brota de este pensamiento. No lo perdamos de vista en la lucha de cada día. Que la ciencia del derecho no oscurezca nunca en nosotros la conciencia del derecho.” Tal como también enfatizaba COUTURE
Los principios constitucionales que regulan la actuación de los Órganos de administración de Justicia son los que a continuación se transcriben:
Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.
2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.
3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.
4. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.
5. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
La confesión solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza.
6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes.
7. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.
8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del juez o de la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o éstas.
Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificaran por la omisión de formalidades no esenciales.
Ahora bien, en cuanto a las nulidades, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, señala:
Artículo 206. Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
La disposición transcrita establece, que el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio.
Cabe destacar que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, en su estricta observancia, con materia ligada al orden público la cual no puede renunciarse ni relajarse por las partes; así pues, el proceso una vez iniciado, no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia. El timón del proceso es encomendado desde el primer momento al Juez, quien debe actuar como director, propulsor, vigilante y previsor.
Sin embargo es oportuno recalcar que uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, en su artículo 2º proclama que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. Con este principio nuestra Constitución se ha incorporado a la corriente del “Constitucionalismo Social”, que define al Estado Social de Derecho, como aquel Estado que proporciona bienestar al ciudadano, buscando y logrando satisfacer necesidades básicas del colectivo, tales como: salud, educación, vivienda, pensiones, trabajo, justicia, entre otros derechos fundamentales del hombre. Esta corriente descansa en la premisa de la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia, e impone la observación sociológica de los hechos para inferir la veracidad de la realidad misma, en el sentido trascendente que los mismos tienen en la sociedad y sus exigencias, a cuyo servicio debe estar el derecho y la justicia.
En el ámbito judicial el Estado Social de Derecho y de Justicia, concede poderes al Juez, a través de un amplio margen de discrecionalidad, que pareciera le autoriza para proceder en justicia conforme a su leal saber y entender, como lo hace el jurado; sin embargo, no hasta el extremo de abandonar el principio de legalidad, es decir, el Juez sigue sujeto a la Ley, pero con la posibilidad de no someterse a ella, si así se lo aconseja el sentido práctico del sentimiento de justicia, al momento de buscarla y realizarla.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01/02/2000, es concluyente al respecto:
“…El Estado Venezolano es, conforme a la vigente Constitución, un estado de Derecho y de Justicia, lo que se patentiza en que las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (Art. 257 de la Vigente Constitución)...”
Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, expuso:
“…Nuestro texto constitucional, sin dejar de lado esta discusión, propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia. Asumir que lo jurídico es social y que lo social es jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de la justicia solucionando los conflictos sociales, y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales establecidos en las leyes, sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso…”
Esto significa que hoy, la Constitución nos impone abandonar la concepción liberal del proceso que teníamos desde hace muchos años y a través de un cambio radical en esta materia, nos ha colocado a la altura de los últimos pasos que da el derecho procesal moderno. Hoy los más avanzados procesalistas coinciden en la concepción social del proceso, lo que trae como consecuencia un cambio en la posición del Juez frente a la Ley.
Este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente y a decidir, en los siguientes términos:
El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejusdem.
Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia civil, cuyas vías establecidas en la ley para exigir el cumplimiento de un contrato, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En este sentido el Código Civil dispone:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.
En el caso que nos ocupa, revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, especialmente los alegatos de las partes y las pruebas presentadas por las mismas, observa este sentenciador que queda plenamente evidenciado que el Thema decidendum queda circunscrito a dilucidar cual de las partes incumplió con las obligaciones derivadas del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito por las partes en fecha 18 de septiembre de 2012, por un lapso de noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días mas, y posteriormente prorrogado por sesenta (60) días adicionales mediante documento privado de fecha 18 de noviembre de 2012. Asi se declara.
En este orden de ideas, de las pruebas documentales presentadas se desprende que el contrato de opción de compra venta suscrita entre las partes, contempla en su cláusula Segunda:
“…El precio de esta Venta es la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 420.000,00), los cuales “LA OFERIDA” pagara de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 120.000,00) según Cheque de Gerencia del banco BANESCO como reserva del inmueble, al momento de la firma del presente documento; y los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00) restantes Los pagara “LA OFERIDA”, en el lapso de NOVENTA (90) Días prorrogables por 30 días mas fijos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento…”
Asimismo en la Cláusula TERCERA expresaron las partes:
“…Queda convenido entre las partes que el documento definitivo de Compra Venta será protocolizado ante la Oficina del Registro Publico respectivo, al momento de la cancelación de la suma descrita…”
Por su parte en la Cláusula QUINTA acordaron las partes:
“…La parte que incumpliere las condiciones establecidas en este documento y si por culpa o dolo de las partes contratantes no se llevara a cabo la protocolización establecida en la Cláusula tercera de este convenio se procederá de la siguiente manera: Si fuere Imputable a “LA OFERIDA” esta perderá VEINTICUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 24.000,00) parte de la cantidad dada en la presente Opción de Compra Venta, por concepto de reserva del Inmueble y pasara automáticamente de pleno derecho al patrimonio de “LA OFERENTE”, como justa indemnización compensatoria por los daños causados a esta ultima derivados del incumplimiento por parte de “LA OFERIDA” , sin que “LA OFERENTE” este obligada a demostrar los daños y perjuicios sufridos; y si es por culpa de “LA OFERENTE”, esta deberá reintegrar o devolver a “LA OFERIDA”, parte la cantidad dada como RESERVA DEL INMUEBLE, es decir la suma de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 24.000,00), como justa indemnización compensatoria por los daños causados a este ultimo, derivados del incumplimiento por parte de “LA OFERENTE”, y sin que “LA OFERIDA” quede obligada a demostrar los daños y perjuicios sufridos en el entendido de que ni “LA OFERENTE” ni “LA OFERIDA” podrán exigir en ningún caso una cantidad o indemnización mayor a la aquí convenida como Cláusula Penal Compensatoria…”
En el caso sujeto a estudio este Juzgador al analizar el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes, siendo el contrato la Ley que las partes se dan, observa que en ninguna de sus cláusulas estipula que el pago del remanente del precio pactado para la venta del bien inmueble sería cancelado con fondos provenientes de la Tramitación de un Crédito Hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) y por, lo tanto no aplica en el, presente caso la Resolución Nº 40.115 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, y por lo tanto aplican las cláusulas estipuladas en el referido contrato,
En este sentido la Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la
Vivienda y Hábitat de fecha 5 de Febrero de 2013, publicada en la
Gaceta Oficial N° 40.115 del 21 de Febrero de 2013.
establece en su artículo 6º que:
“…El Banco Nacional de Vivienda y Habitat remitirá a las instituciones financieras los modelos de documentos de opción a compras que debe suscribir los asuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, para poder acceder a créditos hipotecarios con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda…”
I. Competencia del Ministerio de Vivienda para dictar estas medidas:
Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat
Esto significa que el Ministerio Vivienda tiene facultades para regular,
normar, solamente el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, pero no
todo el mercado inmobiliario de vivienda.
II. Los Considerandos de la Resolución contempla tres
aspectos:
a. Competencia del Ministerio en esta materia,
b. Observación de “desviaciones” en las contrataciones de
compra de viviendas
c. Tipo de cláusulas violatorias del derecho de los ciudadanos
a adquirir vivienda.
III. Normativa contenida en la Resolución
Pretende normar todo tipo de transacción de viviendas nuevas,
usadas, construidas o por construirse de los sujetos que formen parte
del Sistema de Vivienda y Hábitat.
Sin embargo la propia Resolución después de indicar esto, agrega que
Lo cual significa que todas las operaciones de compra-venta de
vivienda principal, se rigen por esta Resolución, sin embargo expresa que solamente las compra-ventas de VIVIENDA PRINCIPAL dentro del SISTENA NACIONAL DE VIVIENDA y HÁBITAT regulado por la Ley Prestacional de Vivienda y Hábitat.
IV. Artículo 2 de la Resolución fija en un 10% el monto máximo
de la penalidad a retener o pagar y solo en caso de
incumplimiento demostrable de una de las partes en el retraso
de la protocolización del documento de venta, y no se puede
penalizar ni rescindir la opción de compra por retraso del
banco (con fondos del ahorro obligatorio o con fondos
propios) en la entrega de los recursos para el pago del precio.
V. Se podrá rescindir unilateralmente el compromiso de venta u
opción de compra, cuando exista responsabilidad de una de
las partes en algún incumplimiento de las cláusulas de la
opción de compra o en el retardo del registro del documento.
VI. Es necesario tener en cuenta que estas opciones o
compromisos de compra-venta, tienen dos partes, vendedor y
comprador y que si el máximo de la penalidad es 10% es
igual para ambas.
Pero la Resolución en realidad contempla esta posibilidad
solamente en un caso que es cuando haya responsabilidad
del comprador o del vendedor en el retraso de la
protocolización del documento, y no establece como causal
para la rescisión unilateral del contrato, la simple
conveniencia de una de las partes. Así pues, este supuesto
solamente opera por la causa señalada en el artículo 2°.
VII. Los artículos 5 y 6 de la Resolución remiten solamente al
Sistema nacional de Vivienda y Hábitat, al señalar:
a. Que no se podrán pactar cláusulas diferentes de lo
señalado y
b. Que el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat remitirá a los
entes financieros lo modelos de documentos que deberán
utilizarse en estos casos.
VIII. El artículo 7 señala que el Ministerio de Vivienda y Hábitat
asume de manera exclusiva la recepción de las denuncias de
violaciones a esta normativa, en coordinación con el Banco
Nacional de ahorro y Préstamo y sin que esto interfiera con
las atribuciones del INDEPABIS.
Pero debo señalar que el Ministerio de Vivienda se instaura
como mediador entre las partes en caso de conflictos.
Necesario es destacar que el Ministerio. de vivienda no tiene
facultades sancionatorias y que necesariamente tendrá que
acudir a otro ente público para que aplique las sanciones, en
este caso, según el Art. 90 de la Ley Prestacional de Vivienda
y Hábitat, debe ser el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat al
que le corresponde tramitar y sancionar.
IX. Sin embargo hay que señalar que la Resolución no establece
cuanto se puede pedir como adelanto (arras), lo cual significa
que mientras mas alto sea ese monto del adelanto (arras)
mas cantidad será ese 10% que es el máximo de la
penalización por incumplimiento.
Recomendaciones:
A. Revisar los modelos de contratos de opción de compra
B. Cuidar los términos o palabras que utilicen al negociar una venta
de un inmueble.
C. Si negocian una venta con un beneficiario de política
habitacional, someter el documento de opción al modelo del
Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.
D. No están incluidas las ventas al contado
E. Pareciera que están incluidas las ventas a crédito, sea cual fuere
el monto del precio, siempre que estén dentro de las previsiones
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat que son compras de
vivienda principal.
Por lo que en Resumen considera este sentenciador que el presente caso la parte demandante no cumplió con su obligación de efectuar el pago del remanente del precio dentro del plazo establecido en el contrato preliminar de opción de compra venta, ya que dicho plazo vencía el día 18 de marzo de 2013, y por tanto el documento definitivo de venta nunca fue introducido al Registro Público, y su protocolización debería producirse a mas tardar en fecha 18 de marzo de 2013, al momento de efectuarse el pago del remanente del precio, lo cual no ocurrio, quedando por tanto demostrado el incumplimiento de la parte demandante reconvenida a las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra venta. Asi se declara.
Asimismo considera este sentenciador que en el presente caso no es aplicable dicha resolución por cuanto la voluntad de la partes no fue celebrar un contrato para la obtención de recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) y por, lo tanto no aplica en el, presente caso la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, sino las cláusulas contenidas en el referido contrato de opción de compra venta contentivo de la voluntad de las partes, ya que si las partes hubiesen tenido la intención al celebrar el contrato con la obtención de recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) así lo hubiesen manifestado e incluso el modelo de contrato utilizado para estos casos es el modelo suministrado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. En este sentido es importante señalar que la intención del comprador de obtener recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) debe constar en el Documento de Opción de compra venta e incluso dichos contratos deberán plasmarse en los modelos de documento de opción a compra remitidos a la instituciones financieras por el Banco Nacional de la Vivienda. Así se declara.
Asimismo observa este sentenciador que la parte demandante no demostró el hecho de haber incumplimiento de la demandada en cuanto a su obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta en el lapso de NOVENTA (90) Días prorrogables por 30 días mas fijos contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta, por cuanto se establece en dicho contrato preliminar que el documento definitivo de Compra Venta será protocolizado ante la Oficina del Registro Publico respectivo, al momento de la cancelación de la suma descrita, lo cual no ocurrió por cuanto el pago no fue efectuado por la parte demandante reconvenida en la fecha correspondiente, vale decir, el 18 de marzo de 2013, siendo evidente que la no presentación del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público obedeció a la obtención tardía por parte de la compradora de los recursos para la cancelación del remanente del precio estipulado por las partes, por cuanto si bien es cierto que dicho incumplimiento es uno de sus alegatos, no es menos cierto que no presente elementos probatorios que demuestren tal incumplimiento. Así se declara.
Por lo que adminiculadas estas cláusulas contenidas en el contrato, Ley de partes, a se puede apreciar que en dicho contrato se estipuló que el pago de los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00) restantes, vale decir, el remanente del precio del inmueble, los pagara “LA OFERIDA”, en el lapso de NOVENTA (90) Días prorrogables por 30 días mas fijos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, y su respectiva prorroga de sesenta (60) días adicionales acordada en documento privado de fecha 18 de noviembre de 2012, y que queda convenido entre las partes que el documento definitivo de Compra Venta será protocolizado ante la Oficina del Registro Publico respectivo, al momento de la cancelación de la suma descrita, no acordándose en dicho documento que la obtención de dicha cantidad seria tramitada a través de un crédito Hipotecario y menos aun se estableció que seria a través de un Subsidio Directo Habitacional, lo cual incluso hubiese requerido de un formato diseñado para tal fin, tal como lo señala la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, por lo que a criterio de este Tribunal, en el presente caso no aplica dicha Resolución, y por ende el incumplimiento contractual es imputable a la parte demandante – reconvenida, por lo que la demanda por cumplimiento de contrato debe ser desechada y por el contrario debe prosperar la reconvención por Resolución de Contrato interpuesta por la parte demandada – reconviniente. Asi se declara.
V
DECISIÓN
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedente, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la Demanda de “Cumplimiento de Contrato”, incoada por los Demandante – Reconvenidos, ciudadanos VANESSA SANCHEZ de BRICEÑO y DAVID BRICEÑO GUILLEN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 15.154.340 y 15.923.521, respectivamente, en contra de los demandados reconvincentes, ciudadanos MARIELYS CIRILA DIAZ DE MARCANO y BENJAMIN FRANKLIN MARCANO PERERIRA venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 14.432.455 y 13.316.107, respectivamente, y domiciliados en la urbanización Desarrollo Residencial El Tamarindo, IV etapa, ubicada en la vía Puente Ayala, Sector Mesones del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui. Así se decide.
SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención por “Resolución de Contrato”, incoada por los Demandados Reconvincentes, ciudadanos MARIELYS CIRILA DIAZ DE MARCANO y BENJAMIN FRANKLIN MARCANO PERERIRA venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 14.432.455 y 13.316.107, respectivamente, y domiciliados en la urbanización Desarrollo Residencial El Tamarindo, IV etapa, ubicada en la vía Puente Ayala, Sector Mesones del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, en contra de los Demandantes Reconvenidos, ciudadanos VANESSA SANCHEZ de BRICEÑO y DAVID BRICEÑO GUILLEN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 15.154.340 y 15.923.521, respectivamente. Así se decide.
TERCERO: Se ordena a la parte Demandada Reconviniente a entregar a la parte Demandante Reconvenida, de conformidad con lo expresado en la Cláusula Quinta del Documento autenticado de Opción de Compra Venta de fecha 18 de septiembre de 2012, la cantidad de BOLIVARES NOVENTA Y SEIS MIL CON 00/100 (Bs. 96.000,00), correspondientes a restar a la cantidad entregada como RESERVA, vale decir, BOLIVARES CIENTO VENTE MIL CON 00/100 (Bs. 120.000,00), la suma de BOLIVARES VEINTICUATRO MIL (Bs. 24.000,00) por concepto de Justa Indemnización Compensatoria por los daños causados derivados del incumplimiento de las obligaciones derivadas de dicho contrato. Asi de decide.
CUARTO: Se condena a la parte demandante reconvenida perdidosa a pagar las costas a la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
QUINTO: Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso legal, se ordena notificar de la misma a las partes. Así se decide.
Publíquese. Regístrese: Expídase copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los Cinco (05) días del mes de Octubre de 2016. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez Temporal,
Alfredo José Peña Ramos
La Secretaria,
Judith Milena Moreno Sabino
En esta misma fecha, siendo las Nueve y Cuarenta minutos de la mañana (09:40 a.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.
La Secretaria,
Judith Milena Moreno Sabino
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