TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, cuatro de octubre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: BP02-V-2016-001163
Vista la anterior demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, propuesta por el ciudadano JOSE GONZALEZ HERRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número 3.551.934, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 157.692, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GUILLERMINA PINEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número 4.990.997, contra el ciudadano JOAQUIN JESUS FARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número 5.189.735, este Tribunal, a los fines de pronunciarse sobre su admisión, antes observa:
Con relación a la admisión de la demanda el legislador patrio, establece en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 341 lo siguiente:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…

De allí que, de conformidad con el artículo anterior, el tribunal admitirá la demanda si no es contrario al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, en ese sentido el Tribunal observa que el apoderado judicial de la parte actora antes identificado, en su libelo arguye que su representada es propietaria de unas bienhechurías con un área de construcción aproximadamente de OCHENTA METROS CUADRADOS (80,00 Mts.2), ancladas en una parcela de terreno Municipal, que consta de un área aproximada de UN MIL QUINIENTOS METROS CUADRADOS (1.500 Mts.2), y cuyas demás características se dan aquí por reproducidas.
Más adelante expone, que su representada, después de comprar la vivienda que es donde habita actualmente el demandado de autos, quien siempre los visitaba, decidió ofrecérsela en venta al mismo, ciudadano JOAQUIN JESUS FARIAS, y debido al nexo que lo unía con su marido, le dijo que se la cancelara poco a poco, y que después de cancelarla, harían la protocolización de Ley…que ha transcurrido más de un año, y el demandado le ha manifestado que no tenía intención de cancelarle, por lo que acude a la vía judicial a los fines de solicitar la resolución del referido contrato verbal de compraventa que hizo con el mencionado ciudadano, y en tal sentido convenga o se condene al demandado a que reconozca que la ciudadana GUILLERMINA PINEDA, es la legítima propietaria del inmueble antes identificado; que reconozca la existencia del contrato de venta, pura y simple, celebrado en forma verbal entre el mencionado ciudadano y su representada; En entregar totalmente desocupado de personas y cosas, sin plazo alguno, el bien inmueble objeto del presente contrato.. entre otros
Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, en sentencia Nº 411, de fecha 04 de julio de 2016, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, estableció:
…se desprende que el efecto retroactivo que genera la resolución del contrato de opción de compra venta como resultado de su inejecución, se traduce en que las partes quedan en situación precontractual, por lo que los contratantes quedan en la misma situación jurídica como si el convenio jamás se hubiese celebrado. ..
En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve. (negrillas y subrayado de este Tribunal).

Así las cosas, y siendo que se desprende de los hechos narrados por el actor en su escrito libelar, que su pretensión pudiese comportar la pérdida de la posesión el inmueble objeto del litigio, toda vez que se trata de la resolución de un contrato de compraventa verbal, cuya consecuencia jurídica no es otra que retrotraer la situación jurídica de las partes, como se encontraba antes del compromiso pactado verbalmente, y visto así mismo, que no consta de actas, que la parte actora haya agotado el procedimiento administrativo contemplado en el Decreto con Rango, valor, y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas, es por lo que este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de conformidad con las normas y criterios jurisprudenciales antes transcritos declara INADMISIBLE la pretensión por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, propuesta por el ciudadano JOSE GONZALEZ HERRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número 3.551.934, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 157.692, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GUILLERMINA PINEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número 4.990.997, contra el ciudadano JOAQUIN JESUS FARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número 5.189.735, y así se decide.-
Regístrese. Publíquese. Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona, 04 de Octubre de 2016. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.-
El Juez Provisorio,

Abg. Jesús Salvador Gutiérrez Díaz
La Secretaria,

Abg. Violeta Guerra Yndriago