TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMON BOLIVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI.-
Puerto La Cruz, 17 de Octubre de 2016.
206º y 157º

EXPEDIENTE: N° BP02-V-2015-001863

DEMANDANTE: JOANA NUNES DE PATOILO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°V-E-221.691 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio FRANCISCO RIGUAL MOYA, JESUS GUERRA y GLASMAR BRAVO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.282, 17.052 Y 147.831, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INFRAMARCA (Industria de Frenos Martínez De La Riva, C.A.), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 20 de abril de 1.989, bajo el N° 19, Tomo A-14, representado por su presidente, ciudadano Jorge Antonio Martínez de la Riva, venezolano y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.041.256.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio PEDRO GERARDO ZAMORA SUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.518.

MOTIVO: DESALOJO
(FIJACIÓN DE HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA).
Se inicia el presente proceso mediante demanda POR DESALOJO, interpuesta por JOANA NUNES DE PATOILO, asistida judicialmente en el escrito de libelo por los abogados en ejercicio JESUS GUERRA GUZMAN y FRANCISCO RIGUAL MOYA, up supra identificados, contra de la sociedad mercantil INFREMARCA (Industria de Frenos Martínez De La Riva, C.A.) , antes identificada. Señala de demandante entre otras cosas que es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Calle Sucre, N° 11-20 de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, con una superficie de setecientos setenta y cinco metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (775,75mts2), cuyos linderos son Norte: su frente Calle Sucre; Sur: Su fondo con casa que es o fue de José Salazar; Este: con casa de José Antonio Salazar y Oeste: con casa de Estelita Rodriguez, según documento de compra-venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Primera de Barcelona, el día 30 de Agosto de 1.977, el cual acompañó en fotocopia marcado con la letra “A”. Posteriormente y actuando en su condición de propietaria, suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ya identificada, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, en fecha 6 de Diciembre de 1990, bajo el N° 19, Tomo A-14, el cual tendría una duración de un año, a partir del día 30 de noviembre de 1.990, habiéndose prorrogado por períodos sucesivos de Un año, ocurriendo su última prórroga el día 30 de noviembre del año 2014, siendo el canon de arrendamiento vigente durante el último año de contrato de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000,oo) mensuales, quedando con la firma del contrato ambas partes obligadas a cumplirlo en los términos pactados, así como cumplir las normas establecidas en el Código Civil, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (derogada) y actualmente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, teniendo los derechos y deberes establecidos en los artículos 1.585 y 1.594 del Código Civil, contrato de arrendamiento que acompañó en copia fotostática marcado “B”, como lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como de las facturas Nros. 00055 y 00059, de fechas 5 de abril y 7 de mayo de 2014, por la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000,oo), emitidas por ella (Joanna Nunes De Patoilo a Infremar, C.A., por concepto de pago de los canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril y Mayo de 2014, las cuales acompañó en copias de las originales (estando las facturas originales en poder de la arrendataria Infremar, C.A.), marcadas “D”, tal como lo dispone el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Subsiguientemente y habiendo entrado en vigencia en el mes de mayo de 2014, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, le envió una comunicación a Infremarca, la cual recibió el día 9 de Julio del 2014, donde le expuso que por disposición de la Ley había que adecuar el contrato de arrendamiento a los nuevos requerimientos, quién expuso no estar conforme con el contenido. Carta la cual acompañó en original marcada “E”, tal como lo dispone el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y es aquí donde está el detalle, ya que la arrendataria de dicho inmueble desde el mes de mayo del año 2014, ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento transcurridos hasta el mes de Noviembre del año 2015, acumulándose a la presente fecha una deuda por concepto de cánones de arrendamiento vencidos de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00), la cual se detalla en estado de cuenta emitido el cual consigno en original marcado “F”, incumpliendo con ello lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, por lo que procede a ejercer judicialmente la Acción de Desalojo, para conseguir la desocupación del inmueble arrendado.
Fundamenta la actora su acción en el Código Civil y en los artículos 40 y 43 la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial y la cual conlleva como pretensiones las siguientes: Primero: Que el contrato de Arrendamiento del inmueble suscrito entre las partes, mediante Documento Autenticado en la Notaría Pública Primera de Barcelona, Estado Anzoátegui, en fecha 6 de diciembre de 1.990, bajo el N°19, Tomo A-14, el cual tiene por objeto el arrendamiento de un (1) local comercial, situado en la Calle Sucre, N° 11-20, Barrio Sucre de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, ha quedado resuelto judicialmente. Segundo: A que entregue en buen estado de conservación y totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble arrendado, así como las solvencias de los servicios de lux eléctrica, aseo urbano y agua, debidamente cancelados hasta la fecha en que ocupe el inmueble arrendado y, Tercero: que pague de conformidad las costas judiciales del presente juicio, así como honorarios de abogados, conforme lo establece el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Procediendo la parte actora estimar su demanda en la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00), los cuales equivalen a 566,66 Unidades Tributarias (1UT=150 Bs), a tenor de lo dispuesto en los artículos 31 y 36 del Código de Procedimiento Civil. De igual forma incluyó en su escrito contentivo de la demanda las pruebas de que consideró pertinente.
Admitida como fue en fecha 14 de diciembre de 2015 la presente acción, fue ordenada la citación de la parte demandada, LA Sociedad Mercantil INFRAMARCA (Industria De Frenos Martínez del Riva, C.A) inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 20 de abril de 1.989, bajo el N° 19, Tomo A-14, en la persona de su presidente ciudadano JORGE MARTINEZ DE LA RIVA, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.041.256.
Alega igualmente la demandante, que partir de sucesivas prórrogas del contrato de arrendamiento, que se han venido sobreviniendo por periodos de un (1) año, a partir del día 30 de noviembre del año 1.991, hasta la última prórroga ocurrido el día 30 de noviembre
Una vez admitida la demanda, fue ordenada la citación de la parte demandada en la persona de su representante legal ciudadano JORGE MARTINEZ DE LA RIVA, quién es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.041.256 y de este domicilio.
En fecha 17 de febrero de 2016, la parte demandada INFREMARCA, representada por su presidente, ciudadano JORGE ANTONIO MARTINEZ LA RIVA (antes identificados) y debidamente asistido por el abogado PEDRO ZAMORA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.518, presentó escrito por el cual negó, rechazó y contradijo tanto respecto a los hechos como respecto del derecho lo invocado en la demanda. En tal sentido, negó y rechazó que su representada haya incumplido obligación alguna asumida con ocasión a la contratación locativa celebrada con la actora y específicamente deba cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento y mucho menos los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril y Mayo de 2014 y del mes de Enero al mes de Diciembre de 2015, todos inclusive. Tampoco debe canon alguno hasta la pr4esente fecha y ello queda acreditado mediante producción de recibos que acreditan el pago de los meses de Abril y Mayo de 2014, los cuales acompañó en original marcados “A” y de las consignaciones realizadas a favor de la actora, acreditadas en copia certificada de la totalidad del expediente de consignaciones signado BP02-S-2014-001226, nomenclatura del Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el cual acompañó marcado “B”.
En el mismo escrito de Contestación a la demanda, la parte demandada, impugno los instrumentos que le fueron opuestos, como “…Facturas Nos. 00055 y 00059, de fechas 5 de mayo y 7 de abril de 2014…”, pues esa prueba instrumental resulta ilegal a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que las mismas no emanan de su representada y, por tanto, no le pueden ser opuestas. De igual forma negó y rechazó que en momento alguno se le haya propuesto a su representada celebrar un contrato de arrendamiento adecuado a los parámetros correspondientes y preceptuados en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial y menos que l actora haya propuesto adecuar el canon de arrendamiento de conformidad con los mecanismos establecidos en el artículo 32 de la citada Ley de Regulación e impugnó el instrumento privado identificado por la actora como “…comunicación…”, la cual produjo la actora marcada con la letra “C”, pues, la misma emana de su persona, no de su representada, y por tanto no le puede ser opuesta.
Asimismo la representación de la demandada negó y rechazó que su representada pueda convenir en que el contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la actora haya quedado, como lo pretende la actora en el particular primero del petitorio, resuelto judicialmente, pues ello depende de un pronunciamiento judicial, pasado con autoridad de cosa juzgada, que declare la extinción de la convención locativa en cuestión. De igual manera, negó y rechazó que su representada deba entregar, conforme a la pretensión deducida en el particular segundo del petitorio, el local comercial objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, así como que su representada este obligada a pagar, conforme a la pretensión expresada en el particular tercero del petitorio, costas procesales u honorarios de abogados, aún no causados ni determinados por el solo hecho de no haberse pronunciado un fallo cuyo dispositivo haya establecido esta obligación de pago y ordenado su cumplimiento. Negando y rechazando la demandada el monto de la estimación o valoración de la demanda en la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00) que la actora hiciera, por considerarla inadecuada e insuficiente a la luz del valor litigado, valor que quedará establecido en la mutua petición que se desarrolla y expresada luego.
Procediendo la representación de la demandada en su mismo escrito de contestación a proponer reconvención en contra de la actora, ciudadana JOANA NUNES DE PATOILO, ya identificada, alegando que queda evidenciado de una detenida lectura del contrato locativo producido, que la reconvenida dio en arrendamiento a su representada Industria de Frenos Martínez de La Riva C.A. (INFREMARCA) un inmueble constituido por un local (sic) Comercial(sic) ubicado en la Calle (sic) Sucre identificado con el N° 11-20, de la ciudad de Barcelona, Estado (sic) Anzoátegui, dicho local tiene una superficie de Setecientos(sic) Setenta(sic) y Cinco(sic) Metros(sic) con Setenta(sic)y Cinco(sic) Centímetros(sic) (rectius: decímetros) (775,75 mt2), siendo los linderos de la parcela de terreno donde está construido el inmueble, los siguientes: Norte: su frente Calle(sic) Sucre; Sur: su fondo con casa que es o fue de José Salazar; Este: con casa de José y Oeste: con casa que es de Estelita Rodríguez, según Documento de Compra(sic) Venta(sic), el cual fue autenticado por ante la Notaría Primera de Barcelona, el día 30 de Agosto de l.977(sic), el cual acompañó en fotocopia marcado “A”.
Alega asimismo la parte demandada en su escrito de reconvención que el contrato locativo, otorgado por vía de autenticaciones en fecha 6 de Diciembre de 1.990, inscrito bajo el N° 114, Tomo 48, por su parte, en su cláusula primera, establece lo siguiente: “Primera: La Arrendadora(sic) da en alquiler al Arrendatario(sic) un local ubicado en la Calle(sic) Sucre N° 11-20 de Barrio(sic) Sucre, de la ciudad(sic) de Barcelona, no existiendo duda alguna acerca de la identidad, situación, ubicación, superficie, linderos y demás determinaciones del inmueble dado en arrendamiento. Que la arrendadora y su representada indudablemente convinieron en que el inmueble que constituiría objeto de la convención locativa, sería el que se ha indicado anteriormente, pero que la arrendadora de su representada, ciudadana JOANA NUNES DE PATOILO solo entregó un pequeño local con una superficie de aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105 M2), comprometiéndose a entregar posteriormente la totalidad de la parcela de terreno, con una superficie de 775,75 mts.2, con unas bienhechurías en ella edificadas, lo que no hizo, por lo que se le reclamó continua y denodadamente, desde la misma época de inicio de la convención locativa, la entrega del resto del inmueble, absolutamente necesario para el cumplimiento del objeto, actividad y giro comercial de mi representada, lo cual se vio absolutamente limitado, impedido y hasta truncado ant4e la negativa de la arrendadora de cumplir con lo convenido en el contrato locativo, todo lo cual quedará demostrado una vez se desarrolle y cumpla la actividad probatoria.
De igual manera señaló la demandada en la reconvención propuesta, que la arrendadora no solo incumplió esta obligación contractual, sino que abusando y haciendo justicia por propia mano, sin detenerse a pensar en el daño y perjuicio que causaba con ello, procedió a cortar e impedir el suministro de agua desde el mes de Junio de 2014, servicio que restableció como consecuencia de la demanda por ella propuesta, pues temió la ventilación de este abuso de derecho y grave cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas en la convención locativa que la vincula con su representada Todos los hechos narrados constan suficientemente tanto en el contrato de arrendamiento como en el escrito o libelo de demanda, instrumentos estos que solicita sean apreciados, el primero como instrumento auténtico y el segundo de ellos como una aceptación de los hechos y, por ende, exceptuados de prueba alguna. Constará, así mismo, de la deposición de los testigos que se promueven.
La parte demandada reconviniente fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.141, 1.159, 1.160, 1.264 y 1.276 del Código Civil, demandando a la ciudadana JOANA NUNES DE POTOILO, antes identificada, en su carácter de arrendadora, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal; Primero: En que celebró con su representada un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye “…un Local(sic) Comercial(sic) ubicado en la Calle(sic) Sucre identificado con el N° 11-20, de la ciudad de Barcelona, Estado(sic) Anzoátegui, dicho local tiene una superficie de Setecientos(sic) Setenta(sic) y Cinco(sic) Metros(sic) con Setenta(sic) y Cinco(sic) Centímetros(sic) (rectius: decímetros) (775,75 mt2)…”. Segundo: En que incumplió, en su carácter de arrendadora, su obligación principal de entregarle a su representada el bien inmueble íntegro, objeto de contrato locativo celebrado entre las partes, constituido por el local comercial señalado anteriormente en el particular primero, para su uso y disfrute pacífico en el desarrollo de la actividad comercial que constituye el objeto de la actividad de su representada y Tercero: en que, al interrumpir el suministro de agua desde el mes de junio de 2014 hasta el mes de Enero de 2016, última fecha esta en que restituyó el servicio de agua, incumplió con su obligación de permitir el uso y disfrute pacífico del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Acompañando a junto a su escrito de reconvención las pruebas en que basa su pretensión.
En fecha 17 de febrero de 2016, el ciudadano JORGE MARTINEZ DE LA RIVA, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.041.256, procediendo en su carácter de Presidente de la empresa demandada INDUSTRIAS FRENOMARTINEZ DE LA RIVA, C.A (INFREMARCA), anteriormente identificada, a otorgar poder al abogado PEDRO GERARDO ZAMORA SUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.518, para que sostenga y represente a su representada en la presente acción de Desalojo.
En fecha 22 de febrero de 2016, este Tribunal dicto decisión mediante la cual negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada en fecha 17 de febrero de 2016, en virtud de lo expuesto en dicha sentencia.
En fecha 23 de febrero de 2016 el apoderad PEDRO ZAMORA SUAREZ, apelo de la sentencia dictada por este despacho en fecha 22 de febrero de 2016 y en esa misma fecha diligenció señalando las copias que acompañarían el recurso de apelación.
En fecha 26 de febrero de 2016 este Tribunal dictó auto por el cual acordó oir en ambos efectos la apelación interpuesta por la representación de la empresa demandada y ordenó remitir al Tribunal Distribuidor el presente expediente, conociendo finalmente de dicha apelación el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui , el cual en fecha 15 de julio de 2016 declaró Con Lugar la apelación interpuesta por la representación de la empresa demandada y ordenó a este Tribunal admitir la reconvención por ella propuesta en fecha 17 de febrero de 2016; procediendo este despacho en fecha 20 de septiembre de 2016 con vista a lo ordenado por el Juzgado Superior, admitir la reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil Industria de Frenos Martínez de La Riva, C.A. (INFRAMERCA) en contra de Joana Nunes De Potoilo, de nacionalidad Portuguesa y titular de la Cédula de Identidad N° V-E-221.691.
En fecha 26 de septiembre de 2016, los abogados Francisco Rigual Moya y Jesús Guerra Guzmán, antes identificados, en su carácter de apoderados de la ciudadana Joana Nunes De Potoilo, presentaron escrito contentivo de la contestación a la reconvención propuesta.
En fecha 04 de octubre de 2016, el Tribunal fijó oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de octubre de 2016, se efectuó la audiencia preliminar en el presente asunto, compareciendo ambas partes a través de sus respectivos apoderados judiciales, expresando la representación de demandante reconvenida, que: “La presente acción es el procedimiento de desalojo que su representada intenta contra la Sociedad Mercantil Infremaca, siendo la causal la falta de pago de cánones de arrendamientos, acompañando la demanda se presentaron contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, en fecha 06/12/1990, este documento público el cual no fue tachado de falso, hace presumir que con respec5to al contrato suscrito entre ambas partes no hay discusión sobre su contenido, en especial quiero dejar claro el contenido de la Cláusula primera el cual expresa “que la arrendadora da en alquiler al arrendatario, un local ubicado en la calle Sucre, N° 11-20 de Barrio Sucre, de la ciudad de Barcelona”, esta cláusula es copia textual del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Ahora bien a través del tiempo transcurrido el canon de arrendamiento se fue ajustando entre las partes y se llegó a la suma de Bs. 5.000 mensuales, luego que la arrendatario iniciase un procedimiento de consignación mediante el cual pago los canon hasta el mes de noviembre de 2010, posteriormente cuando se promulgo la nueva ley de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial, nuestra representada envió una carta a la arrendataria donde de acuerdo a lo estipulado en la Ley le solicitaba adecuar el contrato de arrendamiento a los requisitos exigidos en la misma, dicha carta de fecha 09/07/2014 fue recibida por el representante de Infremaca, ciudadano JORGE MARTINEZ quien por cierto debajo de su firma puso una coletilla donde expone no estar conforme con su contenido, con respecto a esta coletilla es bueno destacar que a intención de dicha carta no era hacer ningún uso abusivo del derecho de nuestra representada como propietaria y arrendadora del local comercial, por el contrario la int4ención era cumplir con lo dispuesto en la ley promulgada que ordena adecuar el contrato de arrendamiento a las nuevas normas establecidas entre las cuales está la fijación del canon de arrendamiento, que por cierto no era ningún incremento exagerado, ya que de Bs. 2,500 se estaban solicitando el pago de bs. 5.000, esto ocasiono que nuestra representada emitiera las facturas para describir el cobro de los cánones de arrendamiento del mes de abril y mayo de 2014, facturas las cuales no fueron pagadas, con todo estas actuaciones ocurridas en el transcurso del tiempo, surgió la situación que causa la presente demanda, la cual es la falta de cumplimiento de la arrendataria en su obligación de pagar los arrendamientos transcurridos desde el mes de Mayo de 2014 hasta el mes de Noviembre de 2015, los cuales suman Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.85.000), dando por tanto lugar a la acción de desalojo basado en el artículo 40 literal A de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En la referida Audiencia Preliminar la representación de la demandada reconviniente expuso: “Como es cierto en el año 1.990 ambas partes en este caso Infremarca, suscribió con la señora Joana Nunes De Potoilo una convención locativa en la cual tendría como objeto un inmueble ubicado en la Calle Sucre de Barrio Sucre, identificado con el N° 11-20, ratificamos y negamos tanto el derecho como los hechos invocados por la parte actora en la cual sostiene la presente acción de desalojo, niego y rechazo que mi representada deba por concepto de cánones de arrendamientos los meses de Abril y Mayo de 2014, consignamos en autos marcados con la letra A originales de los recibos de pago de dichos meses, asimismo impugnamos lo que la parte actora denomina como facturas porque no emanan de nuestro representado, ya que estas facturas fueron emanadas de la mano de la persona Joana Nunes, y solicitamos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que sean declaradas como ilegales, también queremos dejar claro que nuestra representada no debe por concepto de cánones de arrendamiento, cantidad alguna a partir del mes de junio o diciembre de 2014, inclusive los meses de enero a diciembre de 2015, y hasta la presente fecha ya que consta expediente de consignación que se lleva por ante el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, las consignaciones que mensualmente se han venido haciendo a favor de la parte actora, expediente que producimos anexo a nuestra contestación y reconvención mutua marcado con la letra B; niego y rechazo se le haya propuesto a mi representado adecuar el contrato de arrendamiento a los parámetros establecidos en la Ley de Regulación de Arrendamiento de Locales, asimismo impugno el documento consignado por la actora marcado con la letra E y denominado comunicación, como evidentemente se demuestra esta comunicación emanó de parte de la señora Joana Nunes de Patoilo y por lo tanto no puede ser opuesta a mi representada, con respecto al monto o estimación de la demanda lo negamos y rechazamos ya que esta es insuficiente a la luz de lo que se va a tiligar en el proceso y dicho valor quedará establecido en la mutua petición propuesta por nosotros contra la parte actora.”
En ejercicio de su derecho a réplica al momento de efectuarse la audiencia preliminar, la parte actora expuso: “vistos los hechos alegados en esta audiencia preliminar queremos dejar constancia de los hechos demostrados hasta la presente: A) Que la arrendadora ha cumplido su obligación de poner el inmueble arrendado en posesión de la arrendataria, lo cual ha venido ocurriendo desde el año 1990; B) Que las facturas de cobro emitidas correspondientes al mes de abril y mayo de 2014 cumplen las exigencias del SENIAT para ese tipo de instrumentos y ellas están suscritas por la arrendadora como debe ser, y en el expediente constan las copias de ellas, por haber sido entregadas los originales al deudor, en este caso Infremarca, asi que desconocer dichos documentos procesalmente es una solicitud errada ya que nunca se ha alegado que dichas facturan estén firmadas por el representante legal de Infremarca y por tanto dicho desconocimiento no tiene un fin practico en este juicio, solo sirven para sustentar el cobro que mensualmente le nace como derecho a la arrendadora; C) con respecto a la carta enviada a Infremarca para adecuar el contrato a la nueva Ley promulgada, dicha carta evidentemente esta firmada por el señor JORGE MARTINEZ DE LA RIVA, ahora que él quiera desconocer su firma o no es asunto de su conciencia; D) con respecto a la estimación de la demanda EN LA SUMA DE Bs. 85.000 de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 38 del CPC, la parte demandada lo rechaza por insuficiente, pero no da cual debería ser la suma en que se estime y tampoco lo señaló en su reconvención, por lo tanto solicitamos al Tribunal se mantenga como valor de lo litigado la suma establecida, lo cual en la presente acción no tiene una importancia como en otro tipo de causas, a nuestro entender en el presente caso solo servirá para estimar las costas del juicio; y E) con respecto a que la arrendataria Infremarca ha cumplido su obligación de pagar los arrendamientos por haberlos efectuado mediante un procedimiento de consignación, seguido por ante el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario, procedemos a dejar claro que nuestra representada desconocía que hubiese tal procedimiento de solicitud, por cuanto en ese procedimiento una actuación una actuación procesal que permite informar a la contraparte de lo efectuado para poder tener validez esta actuación es la notificación que debe hacerse a través del Alguacil del Tribunal respectivo a la parte a la cual se le esta consignando para poder trabar la Litis y que exponga lo que crea conveniente acerca de la solicitud efectuada, por lo que específicamente con respecto a este procedimiento, solicitamos al tribunal lo tenga por no efectuado y así lo solicitamos sea apreciado.”
Con respecto a su derecho de contra réplica en esta audiencia preliminar, la empresa demandada Infremarca a través de su representante legal, expuso: “con respecto a lo que afirma la actora, en el dicho de que su representada le ha dado cumplimiento a la obligaciones de la convención locativa queremos dejar claro lo siguiente, en el documento de propiedad consignado por la actora y marcado A, se establece la superficie del local comercial objeto del presente contrato, la cual es su cabida y el documento de propiedad de 775 metros cuadrados con 75 centímetros cuadrados, en la cláusula primera del contrato de arrendamiento se identifica el objeto del contrato el cual es el mismo local, ubicado en la misma dirección y guarda la misma similitud y cabida del que se identifica en el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato, dejándose en evidencia, según los documentos consignados por la actora, el incumplimiento desde el mismo origen del contrato de arrendamiento por parte de la actora, ya que mi representada desde esa misma fecha solo tiene posesión sobre 105 metros de ese local comercial, exigiéndole denodadamente y reiteradamente a la parte actora desde el año 1.990 la entrega total del inmueble arrendado hasta la presente fecha, siendo imposible tal fin en vista de que esta parte se ha negado use y disfrute para su actividad comercial en forma pacífica la totalidad de este local, siendo esta la causa principal de nuestra mutua petición en este procedimiento. Con respecto a la notificación, consta en el folio 140 la notificación realizada por el ciudadano Franklin Jimenez, alguacil del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, realizada a la parte actora; asimismo queremos dejar en conocimiento a este Tribunal que desde junio de 2014 hasta enero de 2016 en la fecha en que se propuso la demanda, la parte actora violando los derechos fundamentales de mi representado cerró el suministro de agua potable hacia el local y actualmente permanece en las mismas condiciones, causándole un gravamen irreparable a mi representada.”
Ahora bien, establece el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil entre otras cosas que dentro de los tres días siguientes de haberse efectuado la audiencia preliminar, “… el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia por auto razonado en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa”.
En el caso que nos ocupa, la parte demandante sostiene como pretensión: Primero: Que el contrato de arrendamiento del inmueble suscrito entre la Sociedad Mercantil Infremarca (Industria de Frenos Martinez De La Riva, C.A.) y la ciudadana Joana Nunes De Poitolo, que se suscribió mediante Documento Autenticado en la Notaría Pública Primero de Barcelona, Estado Anzoátegui, en fecha 6 de diciembre de 1.990, bajo el N° 19, Tomo A-14, el cual tiene por objeto el arrendamiento de un local comercial, situado en la Calle Sucre, N° 11-20, Barrio Sucre de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, ha quedado resuelto judicialmente. Segundo: A que entregue en buen estado de conservación y totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble arrendado, así como las solvencias de los servicios de luz eléctrica, aseo urbano y agua, debidamente cancelados hasta la fecha en que ocupe el inmueble arrrendado; y Tercero: Que pague de conformidad las costas judiciales del presente juicio asi como honorarios de abogados, de conformidad con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Estimando la demanda en la suma de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000), los cuales equivalen a 566,66 Unidades Tributarias (1 UT-150 Bs.), todo ello a tenor de lo dispuesto en los artículos 31 y 36 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada por su parte, a través de su representante legal , ciudadano Jorge Martínez De La Riva, asistidos por el abogado Pedro Zamora (antes identificados), en su escrito de contestación a la demanda y de reconvención, negó y rechazó todos los alegatos sostenidos por la parte accionante en su libelo de demanda, y reconvino para demandar Primero: En que se celebró con su representada un Contrato de Arrendamiento cuyo objeto lo constituye “…un local comercial ubicado en la Calle Sucre identificado con el N° 11-20, de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, dicho local tiene una superficie de Setecientos Setenta y Cinco Metros con Setenta y Cinco centímetros (775,75 mts.2). Segundo: En que incumplió en su carácter de Arrendadora, su obligación principal de entregarle a su representada el bien integro, objeto de contrato locativo celebrado entre las partes, constituido por “… un local comercial ubicado en la Calle Sucre identificado con el N° 11-20 de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, dicho local tiene una superficie de Setecientos Setenta y Cinco Metros con Setenta y Cinco Centímetros (775,75 mts.2) para uso y disfrute pacífico en el desarrollo de la actividad comercial que constituye el objeto, a su vez, de la actividad de mi representada y Tercero: En que, al interrumpir el suministro de agua desde el mes de junio 2014 hasta el mes de enero de 2016, última fecha ésta en que restituyó el servicio de agua, incumplió con su obligación de permitir el uso y disfrute pacífico del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Teniendo el Juez o Jueza por auto razonado la obligación de fijar los puntos controvertidos que serán objeto de las pruebas y de los límites de la controversia; esta delimitación se basa en los fundamentos de la demanda y de la contestación o reconvención si la hubiere; y en el avenimiento de las partes sobre las cuestiones de hecho a probar, así como de las observaciones de las partes sobre los fundamentos de sus pretensiones, lo cual ha quedado ya expresamente establecido en las actas que conforman el presente proceso, le corresponde a este Tribunal Décimo de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui hacerlo y quien Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, fija a continuación los hechos y los límites de la controversia, según lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hace de la siguiente manera:

1.) No existe controversia en cuanto a la existencia de un Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes Joana Nunes De Patoilo y la Sociedad Mercantil Industria de Frenos Martínez de la Riva C.A.(INFREMARCA), ya antes identificadas, y firmado por ante la Notaría Primera de Barcelona, el día 06 de diciembre de 1.990, quedando anotado bajo el N° 19, Tomo A-14, el cual tiene por objeto el arrendamiento de un (1) local comercial, situado en la Calle Sucre, N° 11-20, Barrio Sucre de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui.
2.) Que el local arrendado fue dado en arrendamiento para uso comercial y así es utilizado por la parte demandada.

Habiéndose determinado los puntos en los cuales las partes están contestes, corresponde ahora fijar los hechos y límites controvertidos en la causa, los cuales van a ser objeto de prueba conforme a derecho:
1) Existe controversia en cuanto a que la parte demandada ha cumplido o dejado de cumplir, con el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2014 hasta ell mes de Noviembre de 2015, acumulándose a la presente fecha una deuda por concepto de cánones de arrendamiento vencidos de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000).
2) Existe controversia en cuanto a si la demandante cumplió o no con su obligación de entregar a la demandada, la totalidad del inmueble (local comercial) que fuera dado en arrendamiento, según el contrato que hoy nos ocupa.
3) Se va a determinar si el demandado incurrió o no en la causal de desalojo establecida en la letra “a”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
4) Se va a determinar la procedencia o no al Desalojo del inmueble arrendado y su posterior entrega a la parte demandante, conforme lo solicita la parte demandante, o si por el contrario, debe declararse la procedencia de la reconvención que por cumplimiento del contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa, ha propuesto la parte demandada INFREMARCA en contra de la parte actora Joana Nunes de Patoilo ( ambas antes identificadas).
5) Verificar si la demandada debe cancelar o no a la actora las costas del presente juicio así como el pago de los honorarios de Abogados.

De conformidad con lo preceptuado en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara abierto un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes al de hoy, para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa. Así se decide.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en Puerto La Cruz, a los diecisiete (17) días del mes de octubre del dos mil dieciséis (2016).
LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. YELITZA CLARKE
LA SECRETARIA,

Abog: TOMIRIZ SANCHEZ ROMAN

En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo las tres de la tarde (3:00 P.M.) se publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,

ABG. TOMIRIZ SANCHEZ ROMAN