TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, veintiséis de abril de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO: BP02-R-2017-000200

En el juicio por DESALOJO interpuesta el ciudadano ALBA MARINA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V 2.761.062, en contra del ciudadano CARLOS RAFAEL OLIVARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.882.354, el tribunal Séptimo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo Y Guanta De La Circunscripción Judicial Del Estado Anzoátegui, dictó decisión en fecha 14 de marzo de 2017, en el cual declaró con lugar la pretensión de desalojo.-

Se conoce recurso de apelación interpuesto por la abogada MIREYA MERECUANA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 125.174, apoderada judicial de la parte demandada, antes identificada.-

Por auto de fecha 17 de abril de 2017, este Tribunal Superior fijó de conformidad con el artículo 123 del la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, la respectiva audiencia oral y pública al tercer día de despacho siguiente a las 10:30 de la mañana.
I
ESCRITO LIBELAR

“…Para el 12-08-2010, el ciudadano Carlos Rafael Olivares no realizo la entrega material del inmueble tal como lo había acordado, ni había realizado el pago del canon de arrendamiento vencido del mes de agosto, y en el transcurrir de ese mes ocurre el fallecimiento del ciudadano Sergio Rodríguez, hecho que me llevo a apersonarme a la vivienda a conversar con el ciudadano Carlos Olivares y recordarle el acuerdo de la desocupación de la misma, sosteniendo una conversación donde alegando no haber encontrado sitio donde alegando no haber encontrado sitio donde vivir, pero comprometiéndose a seguir buscando y desocupar el mes siguiente (septiembre 2010). Desde el mes de septiembre del año 2010 hasta el mes de enero del año 2011, el ciudadano Olivares no desocupo el inmueble y de manera impuntual realizo el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de enero del año 2011, de allí en adelante fueron infructuosas la gestiones para que el arrendatario cumpliera con lo acordado en desocupar el inmueble y con la obligación del pago del canon de arrendamiento, cerrando toda comunicación con mi persona, abriendo la posibilidad del ejercer mi derecho como propietario ante las instancias administrativas y judiciales del país. De manera tal, ciudadano Juez que acudí e inicie el procedimiento administrativo que establece la Ley ante La Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, cumpliendo con todos los requisitos legales de la normativa hasta obtener la Providencia administrativa de dicho organismo, donde se evidencia que agotada esa instancia no pudo logarse (sic) acuerdo alguno con el arrendatario Carlos Olivares. Desde el mes de febrero del año 2011, el ciudadano Carlos Olivares supra identificado, dejo de cumplir con su obligación en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, insolvento los servicios públicos de energía eléctrica, tal como establece la cláusula octava del contrato serian por su cuenta los gastos correspondientes a esos consumos, consigno relación de deuda emitida por Corpoelec, como anexo “D”, al punto de que fue retirado el cable que surtía legalmente el servicio a la vivienda, mantenimiento en este momento el suministro de energía eléctrica a la vivienda de manera ilegal, tal como se puede evidenciar en inspección realizada por expertos de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y que reposa en el cuerpo de la causa.Así pues, es evidente la insolvencia e incumplimiento por parte del arrendatario ciudadano Carlos Rafael Olivares, mantenimiento al día de hoy, una morosidad de sesenta meses (60) mese insolutos en el pago de los cánones de arrendamiento, cada mes por un monto de mil doscientos bolívares (1.200.00), desde el mes de febrero del año 2011 al mes de marzo del año 2016, obteniendo como deuda total un monto de setenta y dos mil bolívares (72.000,00), siendo este un equivalente de cuatrocientos seis con setenta y ocho (406,78 U. T.) unidades tributarias…Es por ello, ciudadano Juez, que en virtud de las razones antes expuestas DEMANDO al ciudadano CARLOS RAFAEL OLIVARES, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Barcelona, titular de la cedula de identidad numero V- 8.882.354 DESALOJO DE VIVIENDA POR FALTA DE PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTOS, según los términos establecidos en el contrato, para que cumpla con lo convenido o se condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En hacer entrega inmediata del objeto contractual, Cuyo objeto constituye una vivienda familiar, constituido por una cada ubicada en la Urbanización Mi Rincón Country Club, en la calle 2 casa N° 78, en Barcelona Municipio Simon Bolívar del estado Anzoátegui, totalmente desocupado de persona y bienes y solvente con los servicios públicos privados. SEGUNDO: En pagar las costas y costos del presente procedimiento….”

II
CONTESTACION DE LA DEMANDA
“…Ciudadano Juez procedo formalmente en representación de mi mandante CARLOS RAFAEL OLIVARES, Negar, rechazar y contradecir el contenido de la demanda incoada por los accionantes Rechazo, niego el contrato de fecha 10 de OCT de 2008, que presenta la parte demandante por contenervicio. Mi mandante ha venido viviendo junto con su familia en la Urbanización Rincón Country desde su fundación, es decir desde hace Quince (15) años, habito en principio una vivienda allí, mudándose luego a la casa nro. 78. Ha ochos (8) años y medio el ciudadano SERGIO RODRIGUEZ, representante legal de la Inmobiliarias. S. R. VALLNILLA & ASOCIADOS, quien le ofreció y celebro un contrato de arrendamiento que comprendía un Inmueble constituido por una Casa, ubicada en la Urbanización Mi Rincón Country Club, en la calle 2 casa N° 78, en Barcelona Municipio Simon Bolívar Barcelona del Estado Anzoátegui, En dicho contrato aparece como el supuesto Propietario el ciudadano ORLANDO AYALA. Este contrato estaba contenido de LOS VICIOS DEL CONSENTIMIENTO, establecido en el artículo 146 del Código Civil. El contenido del contrato no concordaba con la realidad del inmueble entregado en alquiler, evidenciándose los vicios, podemos mencionar algunos de ellos: Suscrito sin Poder, no se estableció los meses dados en deposito, no coincidían las condiciones reales del inmueble dados en arrendamiento etc., marcado con la letra “A”. Mi representado, le hizo saber la ilicitud del contrato al representante de la Inmobiliaria SERGIO RODRIGUEZ, ya que no era aceptable tal documento, solicitándole una inspección a la casa….Así mismo, en ese mismo contrato Oponemos como defensa de fondo LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE para sostener el juicio por cuanto el contrato de arrendamiento fue suscrito por una sola persona ORLANDO AYALA, cabe destacar que el accionante según demanda que cursa ante su despacho, es de estado civil CASADO, y a tenor de lo dispuesto en el Articulo 168 del Código Civil le correspondía accionar solo, en virtud de que el contrato lo celebro sin consentimiento de su cónyuge ALBA MARINA HERNANDEZ DE AYALA, identificada plenamente, pues en el contrato de arrendamiento suscrito por la Inmobiliaria aparece como arrendador el accionante y por ende corresponde Al ciudadano ORLANDO FELIPE AYALA, no solo por evidenciarse contractualmente sino por efecto de la Ley sustantiva civil articulo 168 del Código….En el caso de marras se demanda el Desalojo de un inmueble que supuestamente pertenece a la comunidad de gananciales, por haberlo adquirido dentro del vinculo conyugal …Transcurrieron once (11) mese, en ese lapso el representante de la inmobiliaria S. R. Vallenilla & Asociados, se limito solamente a informarle a mi mandante el aumento del alquiler, que le depositara los cánones en su cuenta personal Nro. 01050088550088093662, los cuales había venido pagando a satisfacción el arrendamiento a través de bauches, transferencias en la cuenta financiera Banco Mercantil, y pagos en efectivos con recibos marcado con la letra CI, C2, C3, C4. Aunque el ciudadano Carlos Olivares, le solicitaba el contrato, ya que le había cobrado un mes administrativo, para registrar el documento, esto nunca sucedió, el ciudadano Sergio Rodríguez, lo evadia diciendole que si estaba interesado en comprarle el inmueble, negociaria con mi mandante. … Cabe destacar que en fecha 18 NOV2009 el representante de la Inmobiliria S. R Vallenilla & Asociados SERGIO RODRIGUEZ, según apoderado Legal de varios inmuebles ubicados en la urbanización, Rincón Country Club del sector el Saman, el mismo encargado de realizar los cobros de todas las casas dadas en alquiler, le ofrece a mi mandante un contrato de alquiler Opcion Compra-Venta, en el que le exige le cancele la diferencia del deposito de alquiler que era la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTO (4.800,00) BOLIVARES, que equivale a tres (3) meses de deposito y uno administrativo, además como enganche darle la suma de DIEZ MIL (10.000,00) BOLIVARES, para poder optar a la Opcion Compra-Venta. Mi representado acepto, Marcado con la letra “D”. …Pasaron dos mese y medio sin que se presentara ningún representante de la Inmobiliaria. Es cuando aparece el ciudadano ORLANDO AYALA, informando, que el ciudadano Sergio Rodríguez había fallecido, solicitando a mi mandante le cancele los dos (2) meses de alquiler que adeudaba, que le depositara en su cuenta personal ya que el era el supuesto dueño, alegando que su contrato estaba por vencer presentándole un contrato firmado que no correspondía con la firma de mi mandante, de fecha 12 de NOV2009 HASTA 12nov2010. Marcada con la letra “F”. Le pide le entregue la casa en esa fecha, dándole seis meses para desalojar. Desconociendo plenamente el Contrato Opcion Compra Venta y las directrices legales. Ciudadano Juez mi representado desconoció ese contrato presentado por el demandante, en virtud que no era su firma la plasmada en el documento que presento, además previamente ya mi demandado había celebrado el contrato Opcion Compra Venta con el represente de la Inmobiliaria, el cual el demandante desconoció y negó rotundamente. Mi demandado le solicita una reunión con la inmobiliaria S. R. Vallenilla, que representaba SERGIO RODRIGUEZ,(decujus) o en su defecto presentara los documentos que lo acreditaba como dueño del Inmueble, hizo caso omiso solo quería que le siguiera cancelando en su cuenta personal, pretendiendo dejar todos como estaba.Ausentándose todo ese tiempo del inmueble que supuestamente es de su propiedad, por cuatro (4) años, solo venia a la Urbanización a cobrar el alquiler de las otras casas arrendadas que se encuentran en la misma situación que mi mandante.Es de hacer notar que en la demanda que introduce el ciudadano ORLANDO FELIPE AYALA, en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Anzoátegui, nomenclatura nro ANZ-323-214, Reconoce la Inmobiliaria S. R. Vallenilla. Marcada con la Letra “G”, y la que introduce ante digno Tribunal nomenclatura nro. V-2016-00541, No reconoce la Inmobiliaria, motivo por el cual creemos que trata de ocultar vicios. Igualmente en esa demanda solicitaban la vivienda para vivir, por no tener donde habitar, cuestión que es falso, mentira el demandante es un multi arrendador. Letra “G”Ahora bien en razón de los hechos explanados, queda evidenciado que aquí mi mandante no ha querido esta insolventa con los cánones de arrendamiento, son las múltiples interrogantes que se presentan en este caso a la hora de realizar la cancelación, pues no se vislumbra una legalidad ni legitimidad del inmueble. En virtud de lo esgrimido le solicito Ciudadano juez se pronuncie con respecto a la defensa de fondo de estos hechos narrados. Contradigo en parte los alegatos presentado por SUNAVI. Ciudadano Juez, en fecha 06MARZO2016. LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DEL ESTADO ANZOATEGUI, emitió la Providencia Administrativa N° 00051 de fecha 26ABRIL 2014, que fue entregada a mi representado en una fecha posterior, en donde se debatieron los hechos que hoy nos ocupan, la Superintendencia se pronuncio alegando que las audiencia conciliatorias fueron infructuosa y que se debía seguir el procedimiento por la vía judicial Marcada con la letra “H”.

III
“…Asimismo advierte este Tribunal que los demandantes tienen cualidad para demandar en el presente juicio por cuanto si bien es cierto que solo uno de ellos celebro el contrato de arrendamiento, no es menor cierto que el inmueble objeto de la presente pretensión forma parte de la comunidad de gananciales, es decir constituye un bien común en virtud de haber sido adquirido dentro de la comunidad conyugal, vinculo este que quedo plenamente demostrado según acta de matrimonio N° 63, folio 152 emitida por la Prefectura del Distrito Zaraza del Estado Guarico de fecha 05 de junio de 1974, el cual no fue impugnado por lo que este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, quedando demostrado con ello que el bien inmueble objeto de la demanda forma parte de la comunidad conyugal y por ende ambos cónyuges tienen cualidad para ejercer el reclamo aquí planteado por lo que este Tribunal declara Sin lugar la defensa del fondo opuesta y así se declara. …Decidido lo anterior pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el asunto puesto bajo estudio lo cual hace bajo las siguientes consideraciones. …Es menester destacar que el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece de manera diáfana la distribución de la carga de la prueba, al señalar que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …En ese orden de ideas, concierne a la parte actora, probar la existencia de la relación arrendaticia de donde deriva la obligación cuyo incumplimiento le imputa al accionado en ese contexto se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda procedió a rechazar y negar el contrato de fecha 10 de octubre del 2008, el cual fue acompañado en copia simple junto al escrito libelar, de cuya actuación observa esta jurisdicente que la parte demandada no impugno la copia simple del contrato de arrendamiento, es decir, no hizo uso del medio de ataque idóneo contenido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal lo tiene como fidedigno, aunado a ello se evidencia que la parte demandada en la oportunidad de promover pruebas, promovió a su decir, original del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Orlando Ayala, el cual tendría una duración de un año fijo contado a partir del 12 de octubre del 2008 hasta el 12 de octubre del 2009 y mas aun el demandado en la oportunidad de la Audiencia de Juicio, en su expediente señalo “Quiero exponer la relación que he tenido con ese inmueble, en el año dos mil ocho (2008), se me presenta una inmobiliaria…(sic)… me presenta un documento de arrendamiento, el cual yo firme … “con cuyas actuaciones son suficiente para acreditar a esta instancia la existencia de relación arrendaticia que da objeto a la presente pretensión y así se decide. …En cuanto a la parte demandad le corresponde probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, y a tal efecto se observa de autos que en la etapa probatoria promovió entre otras cosas, una relación de recibos de pagos de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2008 y enero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2009, marcados C1, C2, C3 y C4, los cuales, si bien es cierto los mismos fueron impugnados por la parte demandante, no insistiendo el demandado en su valor, a criterio de esta jurisdicente son impertinentes, por cuanto en el caso subjudice lo que es objeto de controversia es la insolvencia del demandado en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los mese de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2015, enero, febrero y marzo del 2016, y así se decide. …Asimismo, observa este Tribunal que la parte demandada promovió documentos privados marcado “B” y “D”, contentivo de “Inspección y Recibo de pago” de fechas 20 de octubre del 2008 y20 de enero del 2010, respectivamente. Cuyas documentales fueron impugnadas y desconocidas por la parte demandante, observando el Tribunal que la parte promoverte no realizo las diligencias pertinentes para hacerlos valer en el proceso. Aunado a ello, se desprende con mediana claridad que los mismos no aportan nada a los hechos controvertidos que no es otro que la insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado ya que en primera se contrae a una inspección al inmueble objeto de la presente causa en la cual dejo establecido el representante de la inmobiliaria y el demandado, las fallas que presentaba el mismo observando este Tribunal que en el presente caso no se discute el estado en que se encontraba el inmueble en cuestión en cuanto a la segunda documental la misma se contra al pago de cantidades por concepto de garantías de deposito de alquiler y garantía venta los cuales fueron suscritos por el ciudadano Sergio Rodríguez, en su condición de representante de la Inmobiliaria S. R Vallenilla & Asociados y el demandado ciudadano Carlos Rafael Olivares observando quien aquí decide que en el presente proceso no se discute ni el cumplimiento ni resolución del contrato al cual hace alusión la referida documental, aunado a todo ello, se observa de dichos documentos fueron suscritos por un tercero que no es testimonial de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual este Tribunal no les otorga valor probatorio . …Ahora bien, de las alegaciones presentadas por la parte demandada, en cuanto a la ilegalidad y nulidad del contrato objeto del caso bajo estudio, es decir del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha12 de octubre del 2008, es menester para esta instancia señalar, que el demandado no aporto a los autos documentos alguno que probara sus dichos, tanto la ilegalidad como la nulidad de dicho contrato, es por lo que, si el demandado ciudadano Carlos Rafael Olivares, que a su decir, desconocía o tenia dudas en cuanto a la propiedad del inmueble, este Tribunal, hace de su conocimiento que para fecha en la cual ocurrieron los hechos (febrero del 2011) el mismo contaba con el procedimiento de Consignación de cánones de arrendamiento por ante los Tribunales de Municipios de esta Circunscripción Judicial, lo cual no realizo y por ende se insolvento en el cumplimiento de su obligación en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento y asi se deja establecido. …De todo lo antes expuesto concluye esta instancia que la parte demandada, no logro en la etapa probatoria demostrar su solvencia en relación a los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2015 y enero, febrero y marzo de 2016, en consecuencia, visto que la misma supera con creces cuatro (04) mensualidades consecutivas, es forzoso para quien aquí decide declara provente la presente pretensión de desalojo, con fundamento en lo previsto en el ordinal 1 del articulo 91 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda Así se declara. …En cuanto al fundamento contenido en el ordinal 2 del articulo 91 ejusdem, observa esta juzgadora que la parte demandante alego la necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente proceso; a tal efecto, es menester para este Tribunal traer a colación lo señalado el autor Gilberto Guerrero Quinto, en su obra titulada “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I pagina 195 señala.“(…) La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoria, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podria resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancias que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular (…)” …Partiendo de lo expuesto por el autos antes señalado, se evidencia de autos que la parte demandante, no aporto ningún medio probatorio que llevara a esta juzgadora la convicción de la necesidad alegada, es decir, no demostró la necesidad de ocupar el inmueble, motivo por el cual este Tribunal desecha dicho pedimento y así se decide. … por todos los razonamiento antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el ordinal 1 del articulo 91 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por los ciudadanos ORLANDO FELIPE AYALA RODRIGUEZ Y ALBA MARINA HERNANDEZ DE AYALA, debidamente asistidos por la abogado en ejercicio ROSMARY MAYZ COA, en contra del ciudadano CARLOS RAFAEL OLIVARES , todos plenamente identificado en el cuerpo de la presente decision. En consecuencia, se ordena al prenombrado ciudadano entregarle a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble en la Urbanización Rincón Country Club en la calle N° 2 Casa N°78, Barcelona, Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. Así se decide…”

IV

Pruebas promovidas por la parte demandante:
• Promovió:

“…Doy enteramente por reproducidos todos los documentos consignados con el Libelo de la demanda y ya ratificado en su oportunidad en la audiencia de medicación…

- Acta de matrimonio emitida por la Prefectura Civil del Distrito Zaraza del Estado Guarico, entre los ciudadanos Orlando Felipe Ayala Rodríguez y Alba Marina Hernandez Hernandez, marcada con la letra “A”.
- Declaración por parte el Instituto Previsión Social del Personal Docente y de Investigación de la Universidad de Oriente, donde dan fe, que dicha ciudadana le fue asignada casa Nº 78 del parque residencial “ El rincón Country Club”.-

Con relación a estas dos probanzas, ambas se le otorga valor probatorio, por tratarse de copias de documentos, el primero de ellos público y el segundo de ellos notariados, siendo plenamente valederos, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

• Promovió:

- Contrato privado de arrendamiento, marcado con la letra “B”, entre el ciudadano Orlando Ayala, titular de la cédula de identidad Nº V-1.193.694 y Carlos Rafael Olivares, titular de la cédula de identidad Nº V-8.882.354, sobre una casa ubicada en la Urbanización Rincón Club, calle 01, casa Nº 78, Barcelona, Estado Anzoátegui.-

Dicho contrato aun cuando es privado, fue reconocido por ambas partes firmantes en el íter procesal, por lo tanto tiene valor probatorio. Así se declara.-

• Promovió:

- Copia fotostática de comprante de deposito del banco banesco y recibido por parte del ciudadano Carlos Olivares, por concepto de cánones de arrendamiento de fecha 12/08/2010 al 12/09/2010.-
- Copia fotostática de dos (02) comprobante de deposito del banco banesco y recibido por parte del ciudadano Carlos Olivares, por concepto de cánones de arrendamiento de fecha 28/03/2011 y 11/02/2011.-
- Copia fotostática de dos (02) comprobante de deposito del banco banesco y recibido por parte del ciudadano Carlos Olivares, por concepto de cánones de arrendamiento de fecha 16/12/2010 y 17/11/2010.-

Dichos comprobantes se les otorga valor probatorio como demostrativo de pago. Así se declara.-
• Promovió:

- Copia mecanográfica de deuda pendiente emitida por la empresa Corpoelec.-
Tal copia se desecha debido a que carece de valor, no solo por su naturaleza de privado en tal formato sino tambien porque emana de un tercero ajeno a la litis. Así se declara.-

- Copia certificada de providencia administrativa emitida por el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, de fecha 30 de Marzo de 2015.-

Tal copia certificada se trata de un documento Público Administrativo la cual se le debe otorgar todo valor probatorio. Así se decide.-

Promovió:

“ …Promuevo y consigno prueba documental como anexo “A” providencia administrativa de fecha 06 de marzo del año 2015, signada con el numero 00011, recibida y firmada con su puño y letra por el ciudadano Carlos Rafael Oliveros el 14 de abril 2015…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Venezolano. Así se declara.-

Promovió:

“… Promuevo y consigno como anexo “H” copia fotostática estado de cuenta insolvente del inmueble ubicado en la Urbanización Rincón Country Club casa N° 78, en el sector el Saman municipio Simon Bolívar en la desde el 04 de septiembre 2015 al 02-02-2017, del servicio de Eleoriente…”

“…Promuevo y consigno como anexo “C”, fotocopia de factura de Hidrocaribe, insolvente (04) meses al día 06 febrero 2017, del inmueble ubicado en la Urbanización Rincón Country Club casa N° 78, en el sector el Saman municipio Simon Bolívar…”

“…Promuevo y consigno como anexo “D”, estado de cuenta insolvente, a la fecha 14 de febrero 2017, del condominio de la Urbanización Rincón Country Club casa N° 78, en el sector el Saman municipio Simon Bolívar…”

Dichos documentales no son válidos, carecen de valor probatorio, ya que son documentos emanados de un tercero ajenos a la litis y ni existe ratificación de ellos durante el proceso, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

Promovió:
“…Indico la promoción de los siguientes testigos:
Leopoldo Emilio Bustamante Moros, venezolano, titular del numero de cedula de identidad numero V- 3.477.502, domiciliado en la Urbanización Rincón Country Club casa N° 72, en el sector el saman municipio Simon Bolívar…”

Del examen de la deposición del testigo promovido, se verifica de sus dichos, no se puede extraer algo para resolver la litis, como consecuencia se desecha. Así se declara.-

Promovió:
“…Julio Navarro, titular del numero de cedula V- 8.300.548, en calidad de administrador del condominio Rincón Country Club, a los fines de que notifique de conformidad al articulo 431 del código de procedimiento civil, el estado de cuenta de deuda del inmueble 78 de esa urbanización a la fecha 14 de febrero 2017, domiciliado en la Urbanización Rincón Country Club casa N° 03, en el sector el saman municipio Simon Bolívar….”

Dicho testigo fue Desechado por el tribunal a-quo por lo tanto esta alzada no tiene nada que valorar. Así se declara.-

Promovió:

“…De igual forma solicito a este digno despacho, de acuerdo al artículo 433 del código de procedimiento civil, oficie las siguientes instituciones a los fines de que se le solicite prueba de informes en los siguientes términos…”

Su admisión fue negada en el Tribunal conocedor de la causa de manera primigenia, como consecuencia esta alzada no tiene nada que valorar. Así se declara.-

Pruebas promovidas por la parte demandada:

Promovió:

- Contrato privado de arrendamiento, marcado con la letra “B”, entre el ciudadano Orlando Ayala, titular de la cédula de identidad Nº V-1.193.694 y Carlos Rafael Olivares, titular de la cédula de identidad Nº V-8.882.354, sobre una casa ubicada en la Urbanización Rincón Club, calle 01, casa Nº 78, Barcelona, Estado Anzoátegui.-

Se le otorga valor probatorio. Así se declara.-

- Inspección, realizada por el ciudadano Sergio Rodríguez, actuando como representante de la inmobiliaria (S.R. & ASOCIADOS), donde expresa una serie de condiciones y fallas que tiene el inmueble hoy objeto de litigio.-
-
Dicha inspección es impertinente ya que no es motivo para controvertir la litis. Así se declara.-

- Legajo de comprobantes de pagos y depósitos que van desde el año 2008 al año 2009, realizado por el ciudadano Carlos Olivares, marcados con las letras C-1, C-2, C-3 Y C-4.-
Dichos pagos fueron impugnados, y los mismos por si solos no tienen valor probatorio por lo tanto se desechan. Así se declara.-

- Marcado con la letra “D”, recibo de pago como garantía de deposito de alquiler y reserva de la opción a compra del un inmueble, en la cual a parece el nombre de los ciudadanos Sergio Rodríguez y Carlos Rafael Olivares con una firma ilegible sobre dichos nombres.-

Se le otorga la misma valoración que a la prueba anterior, Así se declara.-

- Marcado con la letra “E”, contrato de Opción a compra venta de un inmueble constituido por una casa ubicada en la urbanización Rincón Club, del sector El Saman de Barcelona, casa Nº 78, de Barcelona Estado Anzoátegui, entre los ciudadanos Sergio Rodríguez y Carlos Rafael Olivares.-
Se desecha tal probanza, debido a que no existe en autos documento poder que acredite al ciudadano Sergio Rodríguez, como apoderado del demandante, y obligarlo a dicho contrato. Así se declara.-

- Marcado con la letra “F”, contrato de arrendamiento con vigencia desde el 02/11/2009 al 12/11/2010 entre los ciudadanos Orlando Ayala y Carlos Rafael Olivares.-
Se desecha tal probanza, debido a que solo se encuentra firmado por el ciudadano Carlos Olivares, no estando obligado a nadie. Así se declara.-

- Marcado con la letra “G”, escrito presentado por el ciudadano Orlando Ayala, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del Estado Anzoátegui, el 26 de febrero de 2014, solicitando el desalojo por necesidad de ocupar la vivienda.-

Dicha probanza es impertinente, por lo tanto se desecha. Así se declara.-

- Marcado con la letra “H”, providencia administrativa de fecha 06 de marzo de 2015.-

Dicha providencia fue promovida también por la parte adversaria, siendo totalmente valorada y concedido el valor probatorio, por lo tanto tiene el mismo valor. Así se decide.-

- Testimonial del ciudadano Jorge Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.330.839.-
La siguiente deposición no aportó nada para dirimir la litis por lo tanto se desecha. Así se decide.-

V

Alega la parte demandada que el contrato de arrendamiento, objeto de la presente demanda, posee un vicio del consentimiento por cuanto debía estar suscrito y firmado por los ambos conyugues, lo que en este caso serían el ciudadano Orlando Felipe Ayala Rodríguez y la ciudadana Alba Marina Hernández de Ayala, titulares de las cédulas de identidad Nros V-1.193.694 y V- 2.761.062, así mismo alega la falta de cualidad para sostener el juicio por si sola, ya que el contrato solo esta firmado por el ciudadano Orlando Felipe Ayala Rodríguez, en carácter de arrendador.-

De la revisión de las actas, se constata que el bien inmueble arrendado pertenece a la comunidad de gananciales de los ciudadanos Orlando Felipe Ayala Rodríguez y la ciudadana Alba Marina Hernández de Ayala, ya que la compra del inmueble fue en el año 2011 y el matrimonio de los ciudadanos fue muchos años anteriores, y de acuerdo al artículo 148 del Código Civil, como no existe convención en contrario pertenece a ambos conyugues.-

Por otro lado el artículo 168 del Código Civil, establece:

“…Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta. El Juez podrá autorizar a uno de los cónyuges para que realice por sí solo, sobre bienes de la comunidad, alguno de los actos para cuya validez se requiere el consentimiento del otro, cuando éste se encuentre imposibilitado para manifestar su voluntad y los intereses del matrimonio y de la familia así lo impongan. Igualmente el Juez podrá acordar que el acto lo realice uno de los cónyuges cuando la negativa del otro fuere injustificada y los mismos intereses matrimoniales y familiares así lo exijan. En estos casos el Juez decidirá con conocimiento de causa y previa audiencia del otro cónyuge, si éste no estuviere imposibilitado, tomando en consideración la inversión que haya de darse a los fondos provenientes de dichos actos...”

Del anterior artículo, se verifica que cada uno de los cónyuges puede ejercer y disponer por separado los bienes en común, siempre y cuando no implique enajenar a título gratuito u oneroso o gravar, el contrato de arrendamiento es un acto que no excede de la simple administración, por lo tanto el ciudadano Orlando Felipe Ayala Rodríguez, estaba facultado para suscribir dicho contrato por si solo y comprometer a la comunidad, sin poseer un vicio del consentimiento como lo alega el demandado Carlos Olivares.-

Por otro lado, al fallecer el ciudadano Orlando Felipe Ayala Rodríguez, quedan sus causantes facultados para accionar sobre los bienes del de cujus, en el presente caso, la ciudadana a accionante, a parte de ser la viuda es la propietaria del bien, por lo tanto posee la cualidad para accionar en contra del ciudadano Carlos Olivares, por lo tanto no prospera dichas defensas. Así se declara

PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL FONDO DEL PRESENTE ASUNTO

La Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, en el artículo 91 artículo establece las causales de desalojo y entre ellas la siguiente:

“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

…1.En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Súper intendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

Entonces bien, la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda abre una brecha a los arrendadores cuando el arrendatario a dejado de cumplir su obligación se cancelar de manera efectiva los cánones de arrendamiento, y dicha relación se encuentra bajo un contrato a tiempo indeterminado, entonces le permiten bajo estas circunstancias solicitar el desalojo de el bien inmueble.-

Sin embargo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, expresa:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Es decir, todas las partes tienen que cumplir su carga procesal en los juicios, al alegar determinada situación se configura dicha carga, y es la de probar sus afirmaciones, es decir que el demandante que solicite el desalojo debe probar que el demandado y ocupante del inmueble, efectivamente no ha cancelado los cánones de arrendamiento, y por su lado el demandado si llegare afirmar que si canceló los mismos, probar que efectivamente lo hoz, utilizando los múltiples medios de prueba que otorga la legislación venezolana.-

En el caso bajo análisis, el demandante alega en el escrito libelar que el ciudadano Calos Olivares quien arrienda el inmueble en litigio, dejó de cumplir con su obligación de cancelar desde el mes de febrero del año 2011, y por su parte el demandado, alegó que no era su deseo quedar insolvente sino que fue una situación fortuita debido a las múltiples interrogantes que tenía su persona, y así lo alega en la contestación de la demanda.-

Lo que se evidencia el obvio incumplimiento del demandado, no siendo dicho fundamento excusa para no realizar el pago, no tampoco esta dentro del renglón de excepción establecido por la ley, compartiendo esta alzada el criterio del A-quo, al establecer que los órganos jurisdiccionales cuentan con medidos como la consignación de cánones de arrendamientos, en casos en los que el arrendador no quiera recibir dicho pago o por el contrario también en los siguientes casos donde el arrendatario tenga desconocimiento de donde efectuarlo, por lo tanto se comprueba la insolvencia del ciudadano Carlos Olivares, desde febrero del año 2011 hasta la presente fecha-.

Con relación a la solicitud de la parte demandante, fundamentada en el desalojo del ordinal 2 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, el cual establece:
“…2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…”

No existe prueba alguna que demuestra la necesidad imperiosa para la ocupar la vivienda ni por parte de la demandante ni de algún pariente consanguíneo, por lo tanto se debe declarar sin lugar la demanda de desalojo, por la presente causal. Así se decide.-

DECISIÓN

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la abogada MIREYA MERECUANA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 125.174, apoderada judicial del ciudadano CARLOS RAFAEL OLIVARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.882.354, ejercida contra sentencia emitida por el tribunal Séptimo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo Y Guanta De La Circunscripción Judicial Del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de marzo de 2017.-

SEGUNDO: CON LUGAR la presente demanda por desalojo interpuesta el ciudadano ALBA MARINA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V 2.761.062, en contra del ciudadano CARLOS RAFAEL OLIVARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.882.354, fundamentada en el ordinal 1 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda.-

TERCERO: SIN LUGAR la presente demanda por desalojo interpuesta el ciudadano ALBA MARINA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V 2.761.062, en contra del ciudadano CARLOS RAFAEL OLIVARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.882.354, fundamentada en el ordinal 2 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda.-

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintiséis de abril del dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada
La Secretaria,

Belkis Delgado
En la misma fecha, siendo las (01:50 p.m) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Belkis Delgado