TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, siete de abril de dos mil diecisiete
206º y 158º

ASUNTO: BP02-R-2014-000013

Se contraen las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación, ejercido por el abogado en ejercicio CESAR JOSE MARRERO BLONDELL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 94.623, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.904.378, contra la sentencia dictada en fecha 05 de Diciembre de 2.013, por el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

En fecha 17 de Enero de 2.014, este Tribunal de Alzada le dio entrada y fijó el lapso para dictar el respectivo fallo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 01 de Junio de 2.015, quien suscribe el presente fallo, me aboco al conocimiento del presente recurso, ordenando la notificación de las partes, notificadas como fueron las mismas, en fecha 29 de Septiembre de 2.015, se dictó auto difiriendo la sentencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Llegada la oportunidad, este Tribunal de Alzada se pronuncia en base a las siguientes consideraciones:
I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Señala el ciudadano MARCOS RICHARD MARCANO CEDEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.783.225, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 86.982, actuando en defensa de sus propios derechos e intereses, que demanda a la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.904.378, por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, en base a las razones de hecho y de derecho, siguientes:

“…En fecha 28 de Mayo de 2.012, celebre in Contrato de OPCION a COMPRA-VENTA, con la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad numero: V-11.904.378;…; el cual fue debidamente Autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz del Estado Anzoátegui y quedo anotado bajo el numero: 46, Tomo 82. En dicho Contrato me comprometí a venderle a la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO;…El referido inmueble me pertenece según consta de documento protocolizado en la mencionada Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Urbaneja, en fecha 17 de Julio de 2007, anotado bajo el numero:8, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo…, que el precio total de venta establecido era por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,00) y que iba a ser pagado por la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, …; y la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,00) los cuales debieron ser pagados en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta (Subrayado mio); Estableciéndose un plazo de vigencia de Noventa (90) días continuos que comenzaron a correr desde el día que se autenticó el Documento de Opción a Compra enta (28 de Mayo de 2012 para que LA PROMINENTE COMPRADORA cancelara el monto restante, es decir la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,00) y así cumplir con el pago TOTAL DEL PRECIO, teniendo una prorroga de Treinta (30) días más de ser necesario para cualquiera de las partes, así como también las demás obligaciones contenidas en el Documento, como lo era el hacer redactar oportunamente el documento definitivo de compra venta, llevarlo al Registro Subalterno del Municipio respectivo para su otorgamiento, y acudir el día señalado para dicho otorgamiento, así como a pagar los gastos de honorarios del abogado de este documento y del documento definitivo de compra-venta… Es el caso Ciudadano Juez, que hasta la fecha han transcurrido mas de 180 días continuos, incumpliendo así lo establecido en la CLAUSULA TERCERA del Contrato, en donde se otorgaba un lapso de 90 días continuos y otros 30 días continuos de prorroga en caso de ser necesarios; tiempo en el que la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, no cumplió con su obligación de pagar el resto del precio del inmueble; usando como excusa que ésta esperando respuesta de un Banco para pagar el Precio (no estando esta condición establecida en el Contrato de Opción de Compra-Venta firmado por nosotros) y negándose de manera categórica a recibir el dinero correspondiente a lo establecido en la CLAUSULA QUINTA del Contrato,….”.-

Por su parte la demandada, en su escrito de contestación, alegó lo siguiente:

“… Es el caso ciudadana Juez, que una vez autenticado el referido Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, comencé a realizar las gestiones pertinentes a fines de obtener mi crédito con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (F.A.O.V), y el Programa de Subsidio Directo Habitacional, ante el Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, quien actuaría como Operador Financiero, toda vez que estos recursos provienen del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH)…y una vez cumplidas todas la exigencia para que me fuera otorgado el crédito hipotecario, recibo una llamada en fecha seis (06) de Septiembre del año 2012, de BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., en donde me informaron que debía pasar por la sede del banco. Porque ya habían aprobado el crédito solicitado,…DE LA CONTESTACION DE FONDO …, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, expresa, terminante y categóricamente, lo alegado por la parte accionante que hasta la presente fecha en la cual (interpuso la acción) hayan transcurrido más de 180 días, incumpliendo así el contenido de la CLAUSULA TERCERA del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta,….NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, lo alegado por la parte accionante que no cumplí con mi obligación de pagar el precio del inmueble, usando como excusa que me encontraba esperando respuesta de un banco para pagar el precio; situación ésta conocida por el PROMINENTE PROPIETARIO, por cuanto le hice entrega del ejemplar del documento facilitado por el BANCO BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A.,… NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, lo expuesto por el accionante, de haberme negado categóricamente a recibir el dinero correspondiente a lo establecido en la CLAUSULA QUINTA del contrato; todo ello en virtud, de que en ningún momento el ciudadano MARCOS RICHARD MARCANO CEDEÑO, haya realizado contacto alguno ya sea por vía telefónica, telegráfica o personal, para manifestarme que me regresaría el dinero, entregado por mi persona en la negociación realizada… NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, lo alegado por la parte accionante, que le haya ocasionado una incertidumbre jurídica y haberle originado ciertos daños y perjuicios derivados por el incumplimiento; en el sentido que siempre cumplí con todas las condiciones asumidas en el contrato suscrito;…DE LA RECONVENCION… encontrándome dentro de la oportunidad legal para RECONVENIR a la parte actora, lo hago en los siguientes términos: …Es el caso, ciudadana Juez, que el PROMINENTE PROPIETARIO, nunca me notificó ni verbal ni por escrito la pretensión de prescindir de la negociación y devolverme el dinero dado como reserva e inicial del inmueble; tan es así que continué realizando todas las diligencias respectivas ante BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., y el Registro Público del Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, a los fines de la Protocolización del Documento Definitivo de Venta del inmueble. En ese sentido, ciudadana Juez, me dirigí el once (11) de enero de 2013 ante el Registro Público del Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, donde me hicieron entrega del comprobante de recepción bajo el N° de Tramite: 250.2013.1.43 y en el cual se deja clara y evidente constancia que la naturaleza del acto jurídico consistía en la cancelación de Hipoteca de 1er Grado, Venta y Hipoteca de 1er Grado, señalando que la fecha pautada para el respectivo otorgamiento del Documento Definitivo de Venta seria para el día treinta y uno (31) de Enero del año 2013,…, el otorgamiento del documento definitivo de venta, no se llevó a cabo, en fecha treinta y uno (31) de Enero de 2013 por cuanto el servidor del Registro Público correspondiente, lo estaban sustituyendo por otro mayor recurso tecnológico, por tal motivo me dieron otra fecha tentativa para el otorgamiento, siendo ésta fijada para el día trece (13) de febrero de 2013,… Llegado el día trece (13) de Febrero de 2013, el PROMINENTE PROPIETARIO, no se presentó ante el Registro Público del Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja, con la finalidad de realizar el otorgamiento del Documento Definitivo de Venta; por esa razón procedí a realizarle un sin fin de llamadas. No obteniendo respuesta ni positiva ni negativas del ciudadano MARCOS RICHARD MARCANO CEDEÑO,…de conformidad con lo establecido en el artículo 365 y 888 del Código de Procedimiento Civil, ocurro ante su competente autoridad para RECONVENIR como en efecto lo hago al ciudadano MARCOS RICHARD MARCANO CEDEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.783.225,…por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO…”.

En fecha 21 de Mayo de 2.013, el ciudadano MARCOS RICHARD MARCANO CEDEÑO, plenamente identificado, dio contestación a la reconvención propuesta en los siguientes términos:

“…Rechazo, Niego y Contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, como en el Derecho lo invocado por la parte Reconviniente en el ESCRITO DE RECONVENCION; toda vez que la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, plenamente identificada en autos, señala maliciosamente y con total transfiguración de los hechos… La Reconviniente con su escrito echa por tierra el Contrato de Opción a Compra (Promesa Bilateral de Venta) desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intensión de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible LA NO CELEBRACION DEL CONTRATO DEFINITIVO… Es necesario destacar, que la misma RECONVINIENTE en su Escrito hace mención y trae un legajo de documentos para fundamentarlo y entre Ellos: Requisitos para solicitar un Préstamo Hipotecario de la forma y las condiciones en el que Ella estaba tramitando…Y esta consignación de Recaudos la realizó el 11 de Enero de 2.013, es decir, 138 días continuos después que se venciera el plazo estipulado por nosotros en el Contrato de Opción a Compra Venta de fecha 28 de Mayo de 2.012; y en el caso de considerarse la Prorroga que por ningún lado demuestra haberla solicitado; 108 días continuos y no solo eso sino que el otorgamiento estaba pautado para el 31 de Enero de 2.013, es decir 20 días continuos más; la reconvincente pretende decir con esta prueba que cumplió con sus obligaciones establecidas en las CLAUSULAS TERCERA, CUARTA Y QUINTA del Contrato de Opción a compra Venta, 158 días continuos después de vencido el plazo original; que no era otro que 90 días continuos contados a partir de la Autenticación realizada en fecha 28 de Mayo de 2012, los cuales vencían el 27 de Agosto de 2012,…”.-

II
DEL FALLO APELADO

En fecha 05 de Diciembre de 2.013, el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó la sentencia objeto del presente recurso de apelación, en donde sostuvo lo siguiente:

“….Ahora bien, en base a la Jurisprudencia anteriormente transcrita, corresponde a este Tribunal verificar el cumplimiento de las obligaciones de las partes contratantes, y al respecto observamos tal y como se señalo anteriormente el Prominente Vendedor, es decir el ciudadano Marcos Richard Marcano Cedeño, tenia como obligación principal transferir la propiedad de la cosa objeto del contrato de venta y como obligación secundaria entregar la documentaria necesaria para protocolizar el documento definitivo de compra venta, cumpliendo con la segunda de ellas, tal y como se desprende de la cláusula Cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta.- Por su parte la prominente Compradora, es decir la ciudadana Adriana Elizabeth Barreto, tenia como obligación pagar el precio pactado para la venta, dentro del plazo fijado para ello. Así se declara.
Así las cosas encontramos que efectivamente la parte demandada-reconviniente, demostró la realización de todos los tramites necesarios y que estuvieron a su alcance para tener la disponibilidad del dinero con el cual se cumpliría su obligación contractual, al obtener la aprobación de un crédito hipotecario ante la entidad bancaria Banesco Banco Universal, C.A., no obstante esto no implica que con dicha aprobación cumplió con su obligación contractual, en virtud de que no se desprende de los autos el pago efectivo y oportuno del precio integro restante, es decir, la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares de lo cual depende el otorgamiento del documento definitivo de la venta del inmueble por parte del vendedor, de acuerdo con lo convenido por los contratantes, llevando así a la convicción a esta sentenciadora del incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la demandada-reconviniente, ciudadana Adriana Elizabeth Barreto, generando como consecuencia la declaratoria Sin Lugar de sus pretensiones contenidas en la reconvención planteada, y Con Lugar las pretensiones por Resolución de Contrato, del ciudadanazo (sic) Marcos Richard Marcano Cedeño.- Así se declara.-…”.-

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este sentenciador pronunciarse sobre el recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia dictada en fecha 05 de Diciembre de 2.013, por el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante la cual declaró SIN LUGAR la reconvención incoada por Cumplimiento de Contrato por la ciudadana Adriana Elizabeth Barreto en contra del ciudadano Marcos Richard Marcano Cedeño; CON LUGAR las pretensiones del ciudadano MARCOS RICHARD MARCANO CEDEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.783.225, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 86.982 y de este domicilio, contenidas en el juicio por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoado en contra de la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.904.378.

En tal sentido consta a las actas procesales que, en fecha 28 de Mayo de 2.012, las partes suscribieron contrato de Opción a Compra-Venta, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Puerto La Cruz del Estado Anzoátegui, el cual quedo anotado bajo el N° 46, Tomo 82, en cuyo contrato el ciudadano MARCOS RICHARD MARCANO CEDEÑO, arriba identificado, se comprometió a venderle a la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento tipo estudio distinguido con el numero 85, piso 8, identificado con el numero catastral 03-21-01-UR-03-05-16-01-08-04, que forma parte del Edificio Pedregal Suites, ubicado en la Avenida Arismendi, Sector el Peñonal, Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, cuya propiedad consta de documento debidamente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Urbaneja, en fecha 17 de Julio de 2007, anotado bajo el N° 8, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo; que hasta la fecha de introducir la demanda, la demandada no cumplió con lo establecido en la cláusula tercera del contrato, es decir transcurrió mas de 180 días continuos para que pagara el resto del precio del inmueble objeto de la demanda; fundamentando su acción de conformidad con lo establecido en los artículos 1160, 1167 y 1264 del Código Civil y las Cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta del Contrato de Opción a Compra-Venta, por lo tanto procedió a demandar la Resolución del Contrato y Daños y Perjuicios, a la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO.-

Ahora bien, el objeto del contrato de opción a compra venta lo constituye un inmueble propiedad de la parte actora según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Urbaneja, en fecha 17 de Julio de 2007, anotado bajo el N° 8, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, en cuanto al sujeto, se trata de una optante adquirente de un inmueble para uso familiar, y en cuanto a la acción incoada se trata de una demanda por resolución de contrato de opción a compra venta, y por cuanto se observa que la pretensión del actor es la Resolución del Contrato suscrito por las partes y por cuanto además se observa que con dicha resolución no implica la pérdida de la posición de un inmueble, por cuanto no se encuentra habitado, razón por la cual quien juzga considera que en el caso de autos, no entran en aplicación las normas que garantizan y protegen el derecho a la vivienda digna, consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como un derecho humano fundamental, y en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto la acción fue incoada con posterioridad a la entrada en vigencia del decreto ley, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, en el entendido que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat (Ver sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 17 de abril de 2013, expediente Nº 2012-712). Así se declara.-

Ahora bien, establecido lo anterior, procede esta Alzada a hacer las siguientes consideraciones:

El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:

a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.
d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.

En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.

En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.

Debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:

Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.

Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”.

Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.

En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo…”(Contrato Preparatorio, Nicolás Vegas Rolando, pág. 93).

De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuya resolución se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compraventa definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.

En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados, además que el petitorio del accionante en su escrito libelar, está reclamando la Resolución del contrato de opción de compraventa, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes.

Del material probatorio aportado por las partes en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por las partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta de carácter privado, y que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un apartamento tipo estudio distinguido con el numero 85, piso 8, identificado con el numero catastral 03-21-01-UR-03-05-16-01-08-04, que forma parte del Edificio Pedregal Suites, ubicado en la Avenida Arismendi, Sector el Peñonal, Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, cuya propiedad consta de documento debidamente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Urbaneja, en fecha 17 de Julio de 2007, anotado bajo el N° 8, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo; el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada norte del Edificio; SUR: Hall de ascensores y pasillo de circulación peatonal; ESTE: Con apartamento 84 y OESTE: Con apartamento 86. Le corresponde un (1) puesto de estacionamiento con una superficie aproximada de doce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados ((12,50 Mts2), signado 11-PB; cuyo precio fue fijado por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,00), señalando la actora el incumplimiento de parte de la demandada en su obligación de cumplir con el pago total del precio, así como también las demás obligaciones contenidas en el documento, como lo era el hacer redactar oportunamente el documento definitivo de compra venta, llevarlo al Registro Subalterno del Municipio respectivo para su otorgamiento, y acudir el día señalado para dicho otorgamiento, así como pagar los gastos de honorarios del abogado y de arancel del Registro Subalterno y no protocolizar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia, al no haber comparecido ante la oficina de registro competente dentro del término pactado contractualmente, de acuerdo a las cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta.

Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por las partes, en cuanto al señalamiento de que el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos lo fue por parte del demandado al no haber cumplido con su obligación de gestionar a los fines transferir la propiedad del bien inmueble objeto de la presente demandada, considera púes este juzgador a los fines de dirimir la controversia surgida, remitirse previamente al contenido de las cláusulas del señalado contrato, verificándose que efectivamente el mismo estipula en su cláusula Segunda el precio total pactado en la opción que establece: “EL PROMINENTE PROPIETARIO se compromete a vender y LA PROMINENTE COMPRADORA se compromete a adquirir el inmueble antes descrito, es la cantidad de BOLIVARES QUINIENTOS SESENTA MIL (Bs. 560.000,00), que serán pagados por LA PROMINENTE COMPRADORA a EL PROMINENTE PROPIETARIO de la siguiente manera: A) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), recibidos el día 04 de Mayo de 2.0o12, en calidad de reserva; B) la cantidad de CIENTO CINEUNTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), recibidos el día de hoy, por EL PROMINENTE PROPIETARIO, que sumado al monto anterior totaliza la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), recibidos a su entera satisfacción; C) la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), que serán pagados dentro de 45 días continuos siguientes a la firma del presente documento; y D) la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,00) los cuales serán pagados en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta”; en la cláusula Tercera se estipula el término de la opción de la siguiente manera: “El Plazo por el cual se otorga el presente compromiso bilateral de compra venta es de noventa (90) días continuos, contados a partir de la autenticación de este documento, más una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del vencimiento del lapso anterior”; y la cláusula Cuarta quedó establecido lo siguiente: “EL PROMINENTE PROPIETARIO entrega en este acto a LA PROMINENTE COMPRADORA, copia del documento de propiedad y ficha catastral del inmueble, copia de la solvencia municipal, copia del documento de condominio del edificio, copia de la cédula de Identidad y copia del Registro de Información Fiscal (RIF), copia del borrador de liberación de hipoteca; y antes de la fecha de protocolización entregará original de la solvencia municipal, los recibos de pago de condominio, todos solventes hasta el momento de la fecha de protocolización. LA PROMINENTE COMPRADORA a su vez se compromete a hacer redactar oportunamente el documento definitivo de compra venta, llevarlo al registro Subalterno del Municipio respectivo para su otorgamiento, y acudir el día señalado para dicho otorgamiento, así como a pagar los gastos de honorarios del abogado y de arancel del Registro Subalterno que cause el otorgamiento de este documento y del documento definitivo de compra-venta”.-

En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.-

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende la resolución del contrato de opción de compraventa, perfeccionado. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo de esa obligación.

En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes y que la misma entregó tota la documentación necesaria para que la demandada-reconviniente gestionara los tramites necesarios para el otorgamiento del crédito solicitado, tal y como fue expresado en la clausula Cuarta, cuestión no desvirtuada por la parte demandada-reconviniente, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la compradora, al no dar cumplimiento al pago de la diferencia del monto pactado en la cláusula segunda del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandante-reconvenido debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato. Así se declara.-

En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.

Ahora bien, en los contratos bilaterales ambas partes son deudores y acreedores en distintas posturas. Esto hace que se establezca que siempre debe atender a la equivalencia de las prestaciones. También se debe ver quién es la parte más débil, ya que no en todos los casos el deudor es la parte débil, entonces no se puede equiparar deudor con parte débil; por lo que, este Juzgador, a los fines de determinar la carga contractual de cada una de las partes inmersas en el presente proceso, fundamenta su decisión con el principio iura novit curia, y le da valor a las cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta, que desprenden que la elaboración del documento definitivo estaba sujeta al momento en que la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, efectuara el pago del saldo restante; circunstancia ésta que no se evidenció de ningún medio de prueba promovido; razón por la cual resulta menester declarar SIN LUGAR la acción Reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA fuese interpuesta por la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, contra el ciudadano MARCOS RICHARD MARCANO CEDEÑO, y CON LUGAR la acción principal por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano MARCOS RICHARD MARCANO CEDEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.783.225, contra la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.904.378. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Por las razones antes expuesta resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, por consiguiente debe ser declarada sin lugar la apelación ejercida por el abogado en ejercicio CESAR JOSE MARRERO BLONDELL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 94.623, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.904.378, contra la sentencia dictada en fecha 05 de Diciembre de 2.013, por el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente confirmar la decisión apelada. Y ASÍ SE DECLARA.-

DECISION
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, Administrando Justicia en nombre de la Republica de Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, resuelve lo siguiente: PRIMERO: Se DECLARA SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado en ejercicio CESAR JOSE MARRERO BLONDELL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 94.623, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ADRIANA ELIZABETH BARRETO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.904.378, contra la sentencia dictada en fecha 05 de Diciembre de 2.013, por el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-
SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el A quo.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente, una vez que conste en autos la última de las notificaciones practicada por cuanto la presente decisión fue publicada fuera de su lapso legal.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Siete (07) día del mes de Abril de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez Provisorio,
La Secretaria Acc.,

Abg. Emilio Arturo Mata Quijada
Abg. Belkis Delgado.

En esta misma fecha, siendo las 01:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria Acc.,