TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui
Barcelona, cinco de abril de dos mil diecisiete
206º y 158º

ASUNTO: BP02-V-2017-00424

Consta en estas actuaciones que mediante escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil- Barcelona, y que por Distribución correspondió a este Tribunal, la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, incoada por la abogada ADRIANNA MADELEINE FERMIN MARCANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 223.557, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana YANIRA TIBISAY PEREZ, titular de la Cedula de identidad Nro. V-11.942.907, en contra de la ciudadana ARLENY DEL CARMEN GOMEZ SANABRIA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-16.853.731; en fecha 28 de Marzo de 2017, se dicto auto de Entrada, ordenando la anotación en los libros respectivos y el curso legal correspondiente.
Ahora bien, observa, que la parte actora demanda por Incumplimiento de Contrato Opción a Compra-venta y Desalojo, celebrado entre la ciudadana YANIRA TIBISAY PEREZ, venezolana mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-11.942.907, en calidad de “oferente”, y la ciudadana ARLENY DEL CARMEN GOMEZ SANABRIA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-16.853.731, en calidad de “optante”, constituido sobre un inmueble tipo apartamento ubicado en la Avenida Guzmán Lander de la Urbanización Colinas del Neveri, Edificio San Miguel, Conjunto Residencial Los Santos, apartamento B-01, de la Ciudad de Barcelona, Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui. Debidamente Autenticado por ante la Notaria Publica de Lechería Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha trece (13) de agosto del año 2014, asentado bajo el bajo el Numero 50, Tomo 215, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Señala la demandante en su escrito libelar: Que “Se estableció en la Cláusula Quinta del contrato que La Opcionante no podrá efectuar la ocupación del inmueble objeto de este contrato, sino después de otorgado el documento de compra-venta definitivo por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, así como haber cumplido con el pago total del precio del inmueble. La ciudadana ARLENY DEL CARMEN GOMEZ SANABRIA, haciendo caso omiso a lo suscrito entre las partes continúo en posesión del bien inmueble…. De manera arbitraria y sin participación alguna hecha a la propietaria, realizo un cambio de cerradura (…) mas adelante pide en su escrito lo siguiente: “(…) demando como en efecto lo hago a la ciudadana ARLENY DEL CARMEN GOMEZ SANABRIA, EN DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRAO…”. De lo anterior se evidencia que demanda la parte actora el (sig) INCUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, sobre un inmueble tipo apartamento destinado a vivienda, en este sentido ha dejado Jurisprudencia, de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, En el juicio por resolución de contrato de compraventa intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, por la ciudadana ASTRID DE LOS ANGELES BARRIOS BRITO, representada judicialmente por los abogados Francisco Mago y Fransela Acosta Roldan, contra la ciudadana CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRÍGUEZ; de su contenido se desprende lo siguiente: “En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual, se encuentra ocupado por la demandada, por lo que el efecto jurídico del cumplimiento pronunciado conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
Ahora bien, dispone el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
El artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
En el sub Juice, como se dijo supra, pretendiéndose en el presente caso el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta así como la desocupación de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por la demandada, cito el criterio establecido por la Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. (Resaltado de este tribunal)
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.

El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, se insiste en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.

DECISION

En razón del criterio jurisdiccional precedentemente transcrito, lo cual acoge este Juzgado, de la doctrina de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, este Tribunal llega a la conclusión, que la parte actora debió cumplir el procedimiento administrativo, que ut supra se indicó, antes de intentar la vía jurisdiccional, tal y como lo ha dejado establecido nuestro Máximo Tribunal, en virtud que el presente Cumplimiento de Contrato de Opción a compra Venta, sobre un inmueble destinado a vivienda, podría conllevar al Desalojo de la misma, por la ocupación que tiene la parte demandada del referido inmueble, razón por la cual es forzoso para este Juzgador, en atención a la anterior Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y según lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas declarar INADMISIBLE la presente demanda, por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la ciudadana YANIRA TIBISAY PEREZ, titular de la Cedula de identidad Nro. V-11.942.907, en contra de la ciudadana ARLENY DEL CARMEN GOMEZ SANABRIA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-16.853.731, sobre un inmueble tipo apartamento ubicado en la Avenida Guzmán Lander de la Urbanización Colinas del Neveri, Edificio San Miguel, Conjunto Residencial Los Santos, apartamento B-01, de la Ciudad de Barcelona, Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui.
Así se establece, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley.
A los fines establecido en el articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, armonía con los artículos 111 y 112 ejusdem, este Tribunal acuerda expedir por Secretaría copia certificada de la presente decisión.
Se deja expresa constancia que la competencia de este Tribunal de Municipio para conocer sobre el asunto en comento, le fue atribuida mediante Resolución Nº. 2009- 0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº. 39.152, de fecha 02 de abril de 2009.
Regístrese, publíquese, y agréguese a los autos.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado del Tribunal Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Estado Anzoátegui, en la Ciudad de Barcelona, a los cinco dias del mes de abril del año dos mil diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE

ABG. ISMARY LARA
EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. CARLOS VIÑOLES