REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los
Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo
y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Guanta, 14 de agosto de 2017.
206º y 157º

ASUNTO: BP02-V-2015-000494

En el juicio DESALOJO, incoado por el ciudadano WAI YUI FUNG NG, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro.15.416.715, en representación de los ciudadanos NG DE SHUM SUI HING, SHUM WAI CHANG, SICK FANG CHANG JOA y SHUI SHEUNG DE CHANG, venezolanos, titulares de las cédulas de identidades Nros.V-10.286.544, V-8.349.320, V-3.669.602 y V-8.212.641, respectivamente, contra los ciudadanos KAM PO CHANG NG y FUNG DE CHANG FAI KUEN, venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-13.253.524 y V-13.494.440.

Esta Juzgado, a los fines de pronunciarse sobre el mérito del presente asunto, hace las siguientes consideraciones:

I
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

“…En fecha veinte tres (23) de febrero del año mil novecientos noventa y cuatro (1994), mis representantes comenzaron, tal y como se evidencia en documento autenticado por ante Notaria Publica Primera de la ciudad de Puerto la Cruz, anotado bajo el número 06, Tomo 35, delos libros de autenticaciones llevados por esta notaria, en fecha diez (10) de marzo de dos mil once (2011), el cual anexo al presente escrito; una relación arrendaticia con los ciudadanos: KAM PO CHANG NG y FUNG DECHANG FAI KUEN, venezolanos mayores de edad titulares de las cedulas de identidad numero: V-13.253.524 y V-13.494.440, en su orden portadores del RIF V132535244 y V134944400, respectivamente; por el arrendamiento de un inmueble (local comercial), propiedad de mis representados tal y como se evidencia en documento autenticado por ante Notaria Publica Primera de la ciudad de Puerto la Cruz, anotado bajo el número 84, Tomo 55, de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, en fecha once (11) de mayo de mil novecientos noventa y uno (1991), el cual anexo al presente escrito en fotocopia simple, ubicado en el edificio Benitico, situado en la calle Esperanza número 88 de la Ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui. Durante años, en esta relación arrendaticia, reino la armonía entre arrendadores y arrendatarios, y transcurrieron en la mejor cordialidad y


amistad; efectuándose en varias oportunidades contratos de arrendamientos por diferentes periodos, verificándose el último de ellos ante la Notaria Publica Primera de la ciudad de Puerto la Cruz, en fecha diez (10) de marzo de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número 006, Folios 23 al 27,Tomo 035; por un canon de arrendamiento mensual de bolívares siete mil quinientos sin céntimos (7.500,00), los cuales el arrendatario se obligó a pagar los primeros cinco (05) días de cada mes; pero es el caso ciudadano Juez, en fecha (30) de octubre de dos mil once (2011), mis representados me indicaron que le notificará a los arrendatarios, ut supra identificados, su deseo de no seguir arrendando el bien inmueble, antes identificado, en virtud de que ellos lo necesitaban para su uso y disfruto personal. Acatando las instrucciones de mis mandantes, me apersone ese mismo día, en el inmueble arrendado y le notifique a los arrendatarios, de forma oral la voluntad expresada por mis representados, de no continuar la relación arrendaticia; y el día veintidós (22) de febrero de ese mismo año (2012), la Notaria Publica Segunda de la ciudad de Puerto la Cruz, por solicitud de quien aquí suscribe, se trasladó y constituyo en la dirección del inmueble arrendado, es decir, en el edificio Benitico, situado en la calle Esperanza número 88 de la Ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui; para entregar a los arrendatarios la notificación de ley, en razón de que estos no se encontraban en el lugar arrendado se hizo entrega al ciudadanoPedro Chang venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V-13.534.318, quien manifestó ser hijo de los arrendatarios; la notificación formal de mis mandantes de su voluntad de no continuar la relación arrendaticia, y concediéndole la prorroga Legal, de tres (3) años establecida en la Ley, la cual transcurrió desde el día diecinueve (19) de febrero de dos mil doce (2012), y culmino fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil quince (2015), dando Fe Publica del acto. En tal sentido se realizó la respectiva acta notarial de ley, la cual anexo al presente escrito en fotocopia simple. Ahora bien ciudadano Juez, transcurrido como ha sido, más de un mes del vencimiento de la prorroga Legal, los arrendatarios no han cumplido con su obligación de entregar el bien inmueble arrendado, a pesar de las muchas diligencias que he realizado e incluso mis representados, en solicitar a los arrendatarios la entrega del bien arrendado libre de personas y bienes, pero todas han resultado infructuosas; toda vez que se han negado a entregar el bien arrendado…Por todas las razones antes expuestas ciudadano Juez, ocurro ante su competente autoridad, para Demandar como en efecto Demando a los ciudadanos: KAM PO CHANG NG y FUNG DECHANG FAI KUEN, venezolanos mayores de edad titulares de las cedulas de identidad numero: V-13.253.524 y V-13.494.440, en su orden, portadores del RIF V132535244 y V134944400, respectivamente, por incumplimiento de contrato, en tal virtud para que convenga o en su defecto sean obligados por este Tribunal a: Primero: cumplir con el contrato de arrendamiento, ut supra identificado, entregar el bien inmueble arrendado, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones que lo recibieron. Segundo: pagar las costas de este procedimiento, de no convenir la parte demandada en tales pedimentos, solicito que a ellos sea condenada…”




II
Dentro de las defensas utilizadas por la parte demandada, se señalaron las siguientes:
“…Por cuanto en fecha 10 de marzo del año 2011, se firmó el contrato de arrendamiento entre las partes, el mismo finalizaba el día 18 de febrero del año 2012, posterior a este contrato existió una mala fe de los arrendadores en no renovar más los contratos y a su vez terminar la relación arrendaticia realizando un embargo preventivo y el desalojo del inmueble, ocasionándonos daño patrimonial y moral a mis representados, de la misma manera es de hacer saber a este digno despacho que aun sin tener contrato de arrendamiento del local el cual venia mis clientes poseyendo y manteniendo desde hace 23 años, mis representados compraron el puesto comercial con moneda extranjera , y el pago desde el año 2012 hasta el año 2015, se realizó a la ciudadana: Ng. De Chang Shui Sheng. Titular de la cedula de identidad número 8.212.641, quien desde hace 20 años reside en los Estados Unidos, dichos pagos se realizaban en el banco provincial, en su cuenta corriente, es por todo esto ciudadano Juez, que lo hago de su conocimiento para que así haya constancia de que mis representados nunca dejaron de cancelar a los arrendatarios, de la misma manera ciudadano Juez, mis representados en todos estos años no se habían sentido tan estafados como se sienten hoy día, visto que se les vendió el punto comercial, la mercancía que existía, más se le cancelo durante 22 años de manera consecutiva el inmueble, y hoy día, siguen siendo víctimas de un desalojo que se realizó y que se mantengan a la espera valoración de lo que les ha hecho un gran daño material, patrimonial moral en la sociedad y en su vida cotidiana…”

III
Conoce este Tribunal de Municipio, la presente demanda por desalojo, incoada por el ciudadano WAI YUI FUNG NG, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro.15.416.715, en representación de los ciudadanos NG DE SHUM SUI HING, SHUM WAI CHANG, SICK FANG CHANG JOA y SHUI SHEUNG DE CHANG, venezolanos, titulares de las cédulas de identidades Nros.V-10.286.544, V-8.349.320, V-3.669.602 y V-8.212.641, respectivamente, contra los ciudadanos KAM PO CHANG NG y FUNG DE CHANG FAI KUEN, venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-13.253.524 y V-13.494.440; a objeto de decidir, esta Juzgadora pasa a valorar las pruebas presentadas por las partes intervinientes:

PRUEBAS LA PARTE DEMANDANTE

Promovió, contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Puerto la Cruz, de fecha diez (10) de marzo de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número 006, folios 23 al 27, tomo 035. En relación a esta prueba, se evidencia que la misma no fue impugnada, por el contrario es conteste la abogada de la demandada sobre su existencia, con tal basamento se le otorga valor probatorio como demostrativo de su contenido. Así se declara.-


Promovió, notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de Puerto la Cruz, de fecha 22/02/2012, con la finalidad de hacerle saber a los arrendatarios la voluntad de no continuar la relación arrendaticia, y concediéndole la prórroga legal de tres (3) años establecida en ley. Respecto a esta prueba, no impugnada en decurso de la causa, donde se extrae la voluntad de no seguir arrendado el local, esta administradora de Justicia le da valor probatorio. Así se declara.-



PUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Se constata que la única probanza cursante a los autos, se trata de un recibo de pago por la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500), del Banco Provincial, donde a decir de la abogada YOLIBERTH JIMENEZ CHANG, lo consigna dado que en varias oportunidades un ciudadano de nombre RICARDO CHANG, le ha lanzado improperios que no cancelaban, por ello lo trae a los autos para hacer del conocimiento del Tribunal, que desconoce al prenombrado ciudadano. Visto que se trata de una documental no impugnada, quien suscribe le otorga valor probatorio.
IV

Esta alzada pasa a determinar el fondo de la presente demanda.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, indica:
“las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo, y así de manera tener su como no infundado. En tal sentido, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº 193, de fecha 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en

fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…”

Tenemos entonces, que la carga de la prueba involucra un mandato para que ambas partes certifiquen la verdad de los hechos enunciados por ellos, esto es la carga de la prueba no supone un deber para el adversario si no que está enmarcado en el interés de cada parte, traduciéndose todo ello en que ambas partes deben probar sus propias afirmaciones.

Por otra parte, los artículos 26 y 40 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, establecen:
Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Artículo 40. Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los

provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h. Que se agote el plazo para el ejercicio

del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Conforme a las anteriores normas, es claro que factiblemente puede demandar el desalojo por determinadas causales, así como también se deduce el lapso de prórroga legal, que tienen las partes contratantes cuando firman un pacto de arrendamiento, siendo esta de obligatorio cumplimiento, y la misma embarga el orden público, no pudiendo ser relajada.
Ahora bien, de las actas procesales esta Juzgadora constata lo siguiente:

1) La presente demanda va referida al desalojo de un local comercial, siendo contestes las partes, de la firma del contrato fechado diez (10) de marzo de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número 006, folios 23 al 27, tomo 035. Atribuyéndosele en consecuencia, como fue al momento de valorar las pruebas, pleno valor probatorio.

2) Se constata, la debida notificación, practicada por la Notaría Pública Segunda de Puerto la Cruz, de fecha 22/02/2012, cuya finalidad fue de hacerle saber a los arrendatarios la voluntad de no continuar la relación arrendaticia, y concediéndole la prórroga legal de tres (3) años establecida en ley.

3) Es evidente, que los demandantes actuaron de buena fe, al dejar que los arrendatarios gozaran de la prórroga legal, sin haber prelado para ello contención de ningún tipo.

4) De manera clara se extrae de las actas, que la apoderada de la parte demandada, aduce que sus representados fueron ocupantes del local comercial por más de veintiún (21) años, folio 206, lo cual no es desvirtuado por los actores, por el contrario estos afirman que los arrendatarios demandados tienen alquilado el local desde el año 1994, lo que da un total de años hasta el momento de interponer la demanda, de veintiuno (21), siendo relevante en este punto realzar el no actuar malicioso de los actores.
5) La apoderada de la parte demandada, indica que al momento de practicar el

presente desalojo, folio 206, no fue tomado en cuenta que se realizara una oferta para la adquisición del local comercial, tal apreciación se considera un desatino, por cuanto bajo ningún respecto se puede constreñir a determinada persona para que venda una propiedad, si fuese así estaríamos frente a una anarquía.

6) Asimismo, la citada apoderada aduce que el punto comercial los actores se los vendieron a sus representados por la cantidad de treinta mil dólares ($ 30.000), y es por ello que solicita que sea evaluado en la actualidad el daño material causado. Quien sentencia expresa, que no es punto de debate el supuesto pago comentado, aunado a la consideración que debió en todo caso, la abogada representante de los demandados reconvenir y de esa manera poder revisar lo acertado o no de sus dichos, claro con probanzas adjuntas, lo que no sucedió, por tanto se considera irrelevante tal denuncia.

7) También, la abogada YOLIBERTH JIMENEZ CHANG, trae a los autos recibo de pago por la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500), del Banco Provincial, donde a su decir, lo consigna dado que en varias oportunidades un ciudadano de nombre RICARDO CHANG, le ha lanzado improperios que no cancelaban, por ello lo trae a los autos para hacer del conocimiento del Tribunal, que desconoce al prenombrado ciudadano. Se observa que el supuesto pago, ni siquiera va dirigido a enervar la demanda de autos, sumado a que la fecha del instrumento es de 09/09/15, posterior a la fecha de interposición de la demanda, por tanto no se evidencia que los actores dieran su consentimiento para tal pago.

Dada las consideraciones precedentemente expuestas, aunado a lo relatado por apoderada de la parte demandada, lo cual fue debidamente analizado sería contradictoria dictar un fallo a favor de los ciudadanos KAM PO CHANG NG y FUNG DE CHANG FAI KUEN, toda vez, que los dichos indicados, y la única probanza consignada (folio 224), no desvirtúan la presente demanda.

Con base a todo lo anterior, es claro para quien suscribe que la parte actora genero convicción sobre el asunto sometido a consideración, motivo por el cual resulta forzoso declarar con lugar la presente demanda tal como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por todo lo expuesto, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoado por el ciudadano WAI YUI FUNG NG, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro.15.416.715, en representación de los ciudadanos NG DE SHUM SUI HING, SHUM WAI CHANG, SICK FANG CHANG JOA y SHUI


SHEUNG DE CHANG, venezolanos, titulares de las cédulas de identidades Nros.V-10.286.544, V-8.349.320, V-3.669.602 y V-8.212.641, respectivamente, contra los ciudadanos KAM PO CHANG NG y FUNG DE CHANG FAI KUEN, venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-13.253.524 y V-13.494.440

SEGUNDO: Se considera firme la medida preventiva de secuestro dictada en fecha 25 de noviembre de 2015, donde se dejó en calidad de custodio del inmueble objeto de causa al ciudadano WAI YUI FUNG NG, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro.15.416.715.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de esta decisión.

Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.- En Barcelona, a los catorce (14) días del mes de agosto del año 2017.- Años 207º de la Federación y 158º de la Independencia.-

La Juez Suplente,

Abg. Rosmil del Valle Milano.

La Secretaria,

Abg. Ariannys Tabata.