TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, quince de diciembre de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO: BP02-V-2017-000886

JURISDICCIÓN CIVIL-BIENES
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.

PARTE ACTORA: El ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad China, titular de la cédula de identidad Nº E-84.411.684, domiciliado en la Calle 23 de Enero; casa Nº 17, Barrio La Caraqueña de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 265.839. -

PARTE DEMANDADA: La ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.5.193.320, domiciliado en la Calle 23 de Enero; casa Nº 24, Barrio La Caraqueña de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: La abogada en ejercicio LOURDES REYES NUÑEZ e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 27.558.-

JUICIO: NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMINETO DE LOCAL COMERCIAL.

MOTIVO: ESTABLECIMIENTO DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA.-

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

En fecha 04 de Julio del 2017, se dicto auto mediante el cual se le da entrada y se admite la presente demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMINETO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad China, titular de la cédula de identidad Nº E-84.411.684, domiciliado en la Calle 23 de Enero; casa Nº 17, Barrio La Caraqueña de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, a través de su Apoderado Judicial, Abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 265.839, en contra del ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.5.193.320, domiciliado en la Calle 23 de Enero; casa Nº 24, Barrio La Caraqueña de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.- Alega la parte demandante lo siguientes:

Mi representado ciudadano LIANG WEIGUANG es arrendatario a tiempo indeterminado de un local comercial de aproximadamente Doscientos Ochenta metros cuadrados (280 mts2) distinguido con el Numero 17 B,DE LACALLE 23 DE Enero del Barrio la Caraqueña Ciudad de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui. Dicho local le fue dado en arrendamiento por su propietario ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, titular de la cedula de identidad Numero V- 5.193.320.

La relación arrendaticia arriba identificada fue convenida en principio por las partes a Tiempo Determinado co una duración de tres (3) años, tal y como se puede colegir de contrato de arrendamiento el cual anexamos en copias marcada B, y el cual fuera autenticada en fecha 01 de Abril de 2011, por ante la Notaria Publica Tercera de Puerto la Cruz, bajo el numero 049, Tomo 065 de los Libros de Autenticaciones. El referido contrato de arrendamiento entraba en vigencia a partir del primer (1) de agosto del año 2011 hasta el treinta y Uno (31) de julio de 2014.-

Una vez vencido el contrato arrendamiento, identificado en el párrafo anterior, mi representado ciudadano LIANG WEIGUANG, suscribe con el ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA nuevo contrato de arrendamiento, igualmente a tiempo determinado, pero esta vez con una duración de un (1) año contado desde el primero (1) de agosto del año 2014 al treinta y uno (31) de julio del año 2015, según se evidencia de contrato de arrendamiento que en copia anexo marcada C y el cual fuera autenticado en fecha 19 de Agosto de 2014, por ante la Notaria Publica Tercera de Puerto la Cruz del Estado Anzoátegui, en fecha 19 de agosto del 2014, por ante la Notaria Publica Tercera de Puesto la Cruz del Estado Anzoátegui, bajo el numero 12, Tomo 192 de los libros de Autenticaciones.-

Para la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento señalado en el párrafo anterior, entro en vigencia en fecha 23 de Mayo del año 2014, según Gaeta Oficial Numero 40.418 El Decreto Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial cuya normativa es de oren publico y de obligatorio cumplimiento, coligiéndose de su exposición de motivos la Naturaleza de protección especial al arrendatario cuyo sujeto meno favorecido de la relación arrendaticia. En consecuencia en el referido contrato de arrendamiento se debió articular la relación conforme a los deberes y derechos de orden público en esa Ley.-

(…) el ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIAS, valiéndose de su condición de Propietario Arrendador presento a mi representado un nuevo contrato de arrendamiento esta vez con vigencia desde el 1 de agosto de 2015 hasta el 31 de julio de 2016; con el agravante que dicho contrato cumplió con los requisitos que establece el Decreto Ley (…) circunstancia que advirtió nuevamente mi representado dándole por respuesta el Propietario arrendador que la cláusula NOVENA de ese nuevo contrato si recogía los requisitos, (…) y que si no lo quería firmar que le desocupara su local porque el se lo iba alquilar a otra persona (…) ante esta situación (…) suscribió el señalado contrato por antela Notaria Publica Tercera depuesto la Cruz en fecha 7 de agosto de 2015, quedando anotado bajo el numero 33, Tomo 140 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria (…)

En fecha 10 de Junio del 2017 Se dictó y publicó Sentencia Interlocutoria, mediante la cual este Tribunal repone la presente causa por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMINETO DE LOCAL COMERCIAL, al estado de admitir nuevamente la acción propuesta por el Procedimiento a que se contrae los Artículos 43 del Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el articulo 864 Código de Procedimiento Civil.- Se certificó Copia de la sentencia Interlocutoria dictada en esta misma fecha, a los fines de dejarla en elos copiadores de Sentencias llevados por este Tribunal.

En fecha 02 de Agosto del 2017 Se dicto auto mediante el cual se ADMITIO la presente demanda NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMINETO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad China, titular de la cédula de identidad Nº E-84.411.684, a través de su Apoderado Judicial, Abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 265.839, en contra del ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.5.193.320.

En fecha 04 de Agosto del 22017 se recibió diligencia suscrita por el abogado JESUS RAMON SALAZAR inscrito en el IPSA bajo el Nº 265.839, mediante el cual consigna libelo a los fines de practicar la notificación correspondiente, constante de 01 folio util y 01 anexo.-

En fecha 07 de Agosto del 2017 Se libro compulsa al ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.5.193.320.-

En fecha 14 de Agosto del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado JESUS RAMON SALAZAR inscrito en el IPSA bajo el Nº 265.839, mediante el cual solicita sean certificadas las copias del poder y la devolución de los originales del mismo, constante de 01 folio util.-

En fecha 14 de Agosto del 2017 Se dictó auto mediante el cual se ordenó la devolución del poder que riela a los folios 6, 7 y 8 del presente Expediente, previa su certificación en autos. Se expidió una Copia Certificada del Poder que riela a los folios 6 al 8 del presente Expediente, a los fines de la devolución ordenada del original. Se dejó constancia que se devolvió el original del Poder que riela a los folios 6 al 8 del presente Expediente, previa su certificación en autos.

En fecha 19 de Septiembre del 2017 comparece por ante este Tribunal el Ciudadano, Andres Duque, Alguacil de este tribunal y expone: Consigno en este acto recibo de compulsa por la ciudadano: PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.5.193.320.-

En fecha 26 de Septiembre del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado JESUS RAMON SALAZAR inscrito en el IPSA bajo el Nº 265.839, mediante la cual solicita que se deje constancia por secretaria de la notificación a fin de que siga el curso del presente procedimiento, constante de 01 folio util.-

En fecha 27 de Septiembre del 2017 Se dicto auto mediante el cual se ordena la completacion de la Citación del demandado, de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.- Se libró Boleta de Notificación a la parte demandada, notificándole de la declaración del Alguacil.-

En fecha 17 de Octubre del 2017 La Suscrita Secretaria del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Abg. JUDITH MILENA MORENO SABINO, deja constancia, que el día Viernes Trece (13) de Octubre del 2017, siendo aproximadamente las 4:30 p.m.,. me trasladé a la siguiente dirección Calle 23 de Enero; Casa Nº 24, Barrio La Caraqueña de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, Estado Anzoátegui y le hice entrega de la Boleta de Notificación, librada al ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.5.193.320, en su condición de parte demandada en el presente juicio de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL. Certificación que se hace en cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de Noviembre del 2017 En fecha 16/11/2.017, se ha recibido ESCRITO DE CONTESTACIÓN suscrito por el ciudadano PABLO JOSÉ SUÁREZ GARCÍA, debidamente asistido por la Abogada LOURDES REYES, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.558. Se diariza en la presente fecha, por cuanto el sistema Juris 2000 se encontraba en mantenimiento.- El cual alega lo siguientes en resumen.

(…)
Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, (…) ejerzo mi defensa en los términos siguientes:
La relación arrendaticia señalada nace con el primer contrato que suscribimos el uno (01) de agosto del año 2011, hasta el treinta y uno (31) de Julio del año 2014, (…) siendo el tiempo de vigencia acordado y establecido por tres años; luego para la fecha uno (01) de agosto del año 2014, hasta el treinta y uno (31) de Julio del año 2015, según contrato, este con una duración de un (01) año autenticado por ante la misma notaria tercera de Puerto La Cruz, (…) al vencimiento en julio de 2015acordamos un tercer contrato por un año mas desde el uno (01) de agosto del año 2015 hasta el treinta y uno (31) de Julio del año 2016 y luego en julio de2016 inicia la prorroga Legal, todas esas prorrogas convenidas quedaron suscritas mediante contratos autenticados por la Notaria publica tercera de Puerto la Cruz (…) Una vez llegado el vencimiento del ultimo contrato de arrendamiento suscrito, vale decir, el 31 de Julio de 2016, procedí a notificarle al arrendatario hoy demandante, en fecha quince (15) de junio del año 2016, que iniciaba la prorroga legal de un año, conforme lo dispone el articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario (…) notificación que realice mediante acto de fe publica, el cual el acepto, como consta de las resultas que acompaño (…) lapso de prorroga legal que venció en fecha 31 de julio de 2017.

(..) el demandante ha suscrito convenidamente sin apremio, sin coacción, acordando modo, lugar y tiempo, tres contrato de arrendamiento siendo el objeto el mismo inmueble, siendo el objeto el mismo inmueble que aun mantiene en posesión, hoy de manera ilegitima por haber vencido la prorroga legal, (…) la relación arrendaticia ha tenido una vigencia amparada por la legalidad de sus cláusulas de cinco años, vale decir, desde 2011 hasta 2016, y el año de prorroga legal que se le respeto por se obligatorio para el arrendatario (…)

(…) podríamos catalogar de temeraria esta acción (…) cuando esta cerca la obligación del arrendatario de entregar el inmueble objeto de arrendamiento, por vencimiento de la prorroga legal, valiéndose el demandante de argumentos deleznables si consideramos el tiempo que tiene el mismo como arrendatario y acordando voluntariamente, libre de apremio y coacción las condiciones que han de regir el contrato de arrendamiento, vale decir, el modo, lugar y tiempo, convalidando la relación arrendaticia con el uso del inmueble y el pago del canon de arrendamiento mes a mes, la existencia valida, legal y concordada de los contratos de arrendamientos que le dio origen y así solicito sea declarado en la definitiva.

Por los argumentos esgrimidos en el libelo de la demanda claramente se evidencia que las causas alegadas para que se produzca la nulidad del contrato, entendemos que absoluta por lo que pide el demandante, no son procedentes en derecho, ya que la nulidad absoluta solo es posible si los requisitos existenciales del contrato no se cumplen, siendo ellos, consentimiento, objeto licito y causa licita, siendo que en los contratos señalados y que dieron origen a la relación arrendaticia se cumplen estos tres requisitos a cabalidad, y se desprendiese algún incumplimiento de las normas relativas a las formas y establecidas en la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliaria (…) pues sencillamente las consecuencias que se generan son sanciones de multas o ajustes en canon de arrendamientos o devolución de cánones de arrendamientos Cobrados en exceso, pero nunca la nulidad del contrato (…)

(…) al entrar la Ley (…) en vigencia (…) en julio de 2014 (…) estábamos suscribiendo el tercero (…) pudo perfectamente el demandante manifestar las inconformidades que a bien tuviera y resolveríamos en forma consentida y dentro del marco legal la situación, pero nunca se hizo incluso acudí ante la SUPRINTENDENCIA NACIONAL DE LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECONOMICOS CON SEDE EN EL ESADO ANZOATEGUI (SUNDDE) para ajustar el canon de arrendamiento conforme a lo previsto en la normativa (…) el demandante acudió con su abogado al llamado, sin haber expuesto durante el proceso alguna causa de nulidad del contrato, actuaciones estas que sin duda alguna convalidad aun mas la validez del contrato de arrendamiento, (…) tampoco formulo denuncia alguna por ante ese organismo por alguna ilegalidad en el contrato de arrendamiento que hoy pide sea declarado nulo (…)

(…) es claro que la petición que hace el demandado en su libelo (…) es improcedente mediante esta acción, en primer lugar porque la declaratoria de una supuesta nulidad del contrato traería como consecuencia la inexistencia del mismo y por ende la inexistencia de la relación arrendaticia donde en todo caso también tendría el arrendatario que entregar de inmediato el inmueble y en segundo lugar por contemplar el contrato de arrendamientos la obligación de tracto sucesivo, como quedaría esas obligaciones ya cumplidas si llegase a declararse la inexistencia del contrato.

Igualmente pongo de manifiesto el conocimiento que tiene este Tribunal de acciones similares que cusan por este despacho signada con el asunto BP02-V-2017-743 asunto donde se encuentra acumulada la causa de desalojo intentada por mi contra el ciudadano LIANG WEIGUANG por desalojo de un local que le es contiguo al inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya nulidad de demanda, es decir el local 17-A que se encuentra ubicado en la misma calle 23 de enero del sector la Caraqueña de Puerto la Cruz y que es de mi propiedad (…) e informo igualmente que interpuse acción de desalojo contra el demandante (…) que cursa por ante Juzgado de Municipio Ordinario y de Ejecución de los Municipios Oliva, Sotillo, Guanta y Urbaneja de esta circunscripción judicial bajo el Asunto BP02-V-2017-1182 siendo la causa alegada para el desalojo el pago incompleto de los cánones de arrendamientos (…) y el vencimiento de la prorroga legal (…)

Por lo antes expuestos solicito a este juzgador sea declarado NO HA LUGAR la acción (…)

De conformidad con el procedimiento que hoy nos ocupa señalo como pruebas promovidas las documentales acompañadas con las letras A, B, C, D, E referidas a los contratos de arrendamientos suscritos (…) Así mismo se acompaña documental marcada D para probar la notificación de inicio de prorroga legal aceptada por el demandante (…)

En fecha 04 de Diciembre del 2017 Se dictó auto mediante el cual se fijó las 10:00 de la mañana del quinto día de Despacho siguiente para que tenga lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio.

En fecha 12 de Diciembre del 2017 Siendo las 10:00 de la mañana del día tuvo lugar la Audiencia Preliminar fijada en el presente juicio.

En el día de hoy, Martes Doce (12) de Diciembre del año dos mil Diecisiete, siendo las diez de la mañana, (10:00 a.m.), día y hora previamente fijados para que tenga lugar la Audiencia Preliminar, en el presente juicio por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMINETO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad China, titular de la cédula de identidad Nº E-84.411.684, domiciliado en la Calle 23 de Enero; casa Nº 17, Barrio La Caraqueña de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, a través de su Apoderado Judicial, Abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 265.839, en contra del ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.5.193.320, domiciliado en la Calle 23 de Enero; casa Nº 24, Barrio La Caraqueña de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Se declaró abierto dicho acto a las puertas del Tribunal, previo el anuncio de Ley; y compareció a este acto, el Abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 265.839,, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante. Seguidamente se deja constancia de que comparece al presente acto la parte demandada, ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, antes identificado, debidamente asistido por la Abogada en ejercicio LOURDES REYES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 27.558. En este estado la Abogada en ejercicio LOURDES REYES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 27.558, en su condición de Abogada asistente de la parte demandada hace su exposición de la siguiente manera: “La presente acción de Nulidad de contrato de Arrendamiento ya identificado en autos carece de fundamento Jurídico, ya que los elementos existenciales para la validez de los contratos están presentes en el contrato que se pretende anular, siendo ellos consentimiento valido objeto licito y causa licita, por lo que cualquier otro elemento que falte en el contrato no acarrea su nulidad absoluta; por otro lado la relación arrendaticia tiene una data de cuatro años por lo que en el supuesto de que el contrato que se pretende anular faltase algún requisito queda convalidado por el demandante al pagar el canon y seguir en posición del inmueble, por ello insisto en que sea declarado no ha lugar la presente acción. Es todo”. Seguidamente el Apoderado Judicial de la parte actora Abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, antes identificado hace su exposición de la siguiente manera: “La presente acción de nulidad de contrato de arrendamiento de local comercial, tiene como finalidad el restablecimiento de una situación jurídica infringida siendo mi representado arrendatario de un loca comercial de aproximadamente 280 metros cuadrados, distinguidos con el Nº 17, de la calle 23 de enero del barrio La Caraqueña de la ciudad de Puerto la Cruz, dicha relación arrendaticia se puede comprobar de los contratos de arrendamiento que constan en el expediente. Si bien es cierto que en fecha 23 de mayo de 2014, comienza a regir el decreto Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial. Cuya normativa es de orden publico y obligatorio coligiéndose de su exposición de motivos la naturaleza de protección especial al arrendatario, como sujeto menos favorecido de la relación arrendaticia, dicha Ley estableció que los contratos debían adecuarse a ellas, en un lapso no mayor de seis meses a contar de su publicación, lo cual no ocurrió puesto que el propietario incurrió en dicho supuesto ya que contrato, nuevamente con mi defendido sin haber adecuado el contrato a lo establecido en la Ley, se puede evidenciar que hay una violación flagrante del articulo 13 de dicha Ley, así como el articulo 17. y aunado a eso incurrió en el Articulo 31 que establece la estimación del canon de arrendamiento, asimismo solicito que la parte demandada reconozca como cierto los contratos que se encuentran en este expediente. Y solicito sean ratificados como prueba en la presente causa. Asimismo se puede evidenciar que mi representado a cumplido con la obligación contractual que establece el canon de arrendamiento como se puede evidenciar en depósitos y recibos de pago que se encuentran insertos en el expediente y que deben ser tomados como prueba. Es todo.Concluyeron las exposiciones. Seguidamente este Tribunal en atención a lo establecido en el Primer aparte del 868 del Código de Procedimiento Civil, fija un lapso de tres días de despacho, siguientes a la presente fecha, para fijar los hechos y los límites de la controversia, los cuales serán por auto razonado".- Es Todo. Terminó, se leyó y conformes firman.-

Planteados así los hechos, encontrándose el presente juicio en el estado en que se fijen los términos en que quedó planteada la controversia, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; En virtud de lo anterior, y que la parte demandada al dar contestación a la demanda admitió como ciertos los siguientes hechos:

a) Inicio de una relación arrendaticia desde el 01 de Agosto el 2011.
b) La ubicación y características del local comercial.-

En consecuencia, la relación arrendaticia, el lugar y las descripciones del inmueble, queda fuera de todo debate en la presente causa por ser hechos reconocidos expresamente por ambas partes.-

Como consecuencia de lo dicho anteriormente, toca al accionante probar lo alegado en su escrito libelar, y el accionante los hechos liberatorios que alega en su defensa; así como también los hechos que fueron objeto de debate, los cuales no fueron reconocidos o puntos controvertidos, a los fines de ejercer su Dereco a la Defensa y Así se declara.

En base a todo lo anteriormente expuesto este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, da por fijados los límites de la controversia.-

De conformidad con lo establecido en el segundo aparte del Artículo 868 del Código de procedimiento Civil, queda abierto el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho contados a partir de la presente fecha.- Así se decide.-

El Juez Provisorio,

La Secretaria Titular,
Abg. Alfredo José Peña Ramos.-

Abg. Judith Milena Moreno Sabino.-

/Stefhany M.-