REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental. Barcelona, trece de febrero de dos mil diecisiete 206º y 157º ASUNTO: BP02-R-2016-000584 DEMANDANTE: FRANCO VARELA GUILLEN, titular de la cedula de identidad N° 8.045.544. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: VICTOR JULIO MOYA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.514. DEMANDADA: LUISA AMELIA CASTRO DE RODRIGUEZ, titular de la cedula de identidad N° 201.222. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR OPCION DE COMPRA VENTA (APELACION). Llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo de la demanda que por Cumplimiento de Contrato por opción de compra venta, intentara el ciudadano FRANCO VARELA GUILLEN, asistido por el abogado Víctor Moya, contra la ciudadana LUISA AMELIA CASTRO DE RODRIGUEZ, todos ya identificados, en virtud de la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de noviembre de 2016, mediante la cual declaró Inadmisible la presente demanda. En fecha 21 de noviembre de 2016, se le dio entrada a la presente causa. Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes premisas: I BREVE SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Consta a las actas procesales que el ciudadano Franco Varela, asistido de abogado, interpuso demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra, contra la ciudadana Luisa Castro, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 292 y 298 del Código de Procedimiento Civil. Alega la parte demandante, que la ciudadana Luisa Castro es propietaria de un inmueble destinado a vivienda, cuya ubicación y medidas se dan aquí por reproducidas, el cual constituye el objeto principal del negocio jurídico de Opción de Compra Venta que suscribió con el mandatario de la ciudadana antes mencionada. Que en fecha 15 de abril de 2014 y luego de haber consentido voluntaria y recíprocamente en el objeto y el precio formalizaron su compromiso en el cual el apoderado Alejandro Rodríguez se comprometió a vender y por su parte, el hoy actor, asumió el compromiso de comprar sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos, en consecuencia procedieron a plasmar su acuerdo por ante la Notaria Pública de Barcelona. Que es el caso, que hasta el momento de intentar la presente acción, el apoderado vendedor aun no ha facilitado documentos relacionados a solvencia municipal, solvencia de hidrocaribe, entre otros documentos, sin que hasta ahora haya un motivo aparente que justifique el evidente retardo en dar cumplimiento a los pactado en el contrato. Que se demanda a dicha propietaria para que convenga a dar cumplimiento a las obligaciones contraídas, o que por el contrario el Tribunal declare Con Lugar la demanda, que se ordena a la demandada otorgar el contrato definitivo de venta, y en consecuencia le transmita la propiedad previo el pago del precio, para cuyos propósitos se le inste gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias actualizadas correspondientes, que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la oficina de Registro Inmobiliario respectivo. Que de conformidad con lo pactado en dicho contrato, el complemento del precio pendiente de pago por la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,oo) sea pagado por el hoy actor a la propietaria demandada al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario. Que declarada como fuere la presente demanda con lugar, o ante la negativa de vender, sirva la sentencia como Titulo de Propiedad, previo el pago del complemento del precio estipulado, y en consecuencia se ordene la entrega material del inmueble objeto de la presente pretensión. Por su parte, la parte demandada, negó que sea jurídicamente eficaz la pretensión del optante comprador sin que conste la tramitación bancaria en la solicitud de su crédito, asimismo negó que el optante comprador haya sido objeto de una negativa específica por entidad bancaria alguna, por cuanto no acompañó o produjo junto con el libelo documento de esa índole. Que su representada no ha desvirtuado las obligaciones contraídas en el Contrato de Opción de Compra Venta. Negó que su representada haya omitido entregar, suministrar y proveer oportuna y tempestivamente al optante comprador para la culminación del contrato los recaudos a que se refiere el mismo. Ahora bien, como punto previo, al pronunciamiento del recurso de apelación interpuesto, se hace necesario para esta alzada traer a colación el contenido del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual establece lo siguiente: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de habitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes” En el mismo sentido, el artículo 10 ejusdem dispone lo siguiente: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. Al respecto, estableció la sentencia de fecha 04 de julio de 2016 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia lo siguiente: … resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente: “…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo. Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”. …esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem). Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el articulo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de Casación Civil en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvio la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulara todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve. … En fecha 02 de noviembre de 2016, el Juzgado de la causa declaró Inadmisible la demanda de Cumplimiento de Contrato, en los siguientes términos: “…Se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra y Venta interpuesta, los accionantes no han agotado la vía administrativa preexistentes, conforme a lo establecido en los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en virtud de lo antes expuesto y en estricto cumplimiento a las reiteradas y pacificas jurisprudencias antes mencionadas, la presente demanda se DECLARA INADMISIBLE, tal como se expresara en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.- (Subrayado y negrilla del Juzgado de la causa).” En fecha 09 de noviembre de 2016 el abogado Víctor Moya interpuso Recurso de Apelación en contra de la sentencia anteriormente citada. El citado Tribunal en fecha 10 de noviembre de 2016, oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir al Juzgado Superior en lo Civil de esta Circunscripción Judicial que resulte competente previa distribución. II CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Vistos y analizados los argumentos de hecho y derecho esbozados en la presente causa, se evidencia que la presente apelación versa sobre la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, el cual declaró la Inadmisibilidad de la presente demanda por Cumplimiento de Contrato por Opción de Compra Venta incoada por el ciudadano Franco Varela, contra la ciudadana Luisa Amelia Castro, todos previamente identificados, conforme a lo establecido en los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas. Se observa que la demanda fue incoada por el promitente comprador, contra la promitente vendedora, a los fines de exigir el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, suscrito en fecha 15 de abril de 2014, el cual versa sobre un inmueble destinado a vivienda, con el objeto de que se le realice la tradición y consiguiente entrega de la misma. Ahora bien, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse si en la presente causa por demanda de Cumplimiento de Contrato por Opción de Compra Venta, son aplicables las normas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, en los artículos antes mencionados, y en el último aparte del artículo 10 el cual prevé “No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. En este sentido, relativo a la necesidad de agotar la vía administrativa previa, ante el Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda, para recurrir a la vía judicial al introducir una demanda que implique el Cumplimiento de Contrato por Opción de Compra Venta sobre un bien inmueble destinado a vivienda, este Tribunal observa que por cuanto el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, entró en vigencia en fecha 6 de mayo de 2011, conforme consta en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, y la presente demanda fue incoada en fecha 04 de agosto de 2015, conforme consta en el sello húmedo de la URDD Civil, razón por la cual, en principio, debe aplicarse lo establecido en dichos artículos, por tratarse de un juicio que se inició con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto Ley, lo cual, al no cumplir con este requisito previo, es causal de inadmisibilidad de la demanda. Asimismo se observa, de la interpretación realizada en la jurisprudencia antes transcrita, que de nuevo se reitera, que al tratarse de una acción, que de prosperar traerá como consecuencia una entrega material, y que por cuanto el demandante no agotó la vía administrativa preexistente, conforme a lo establecido en los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la consecuencia es que se declare la Inadmisibilidad de la demanda. Por lo tanto, esta sentenciadora, al examinar la legalidad del pronunciamiento hecho por el Juzgado A-quo, acoge lo decidido referente a la Inadmisibilidad de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto la parte actora no agotó la vía administrativa, que es el procedimiento previo que debió haber cumplido para que se habilitara la vía judicial, por lo que resulta forzoso para este Juzgado declarar Sin Lugar la apelación interpuesta por el abogado VICTOR MOYA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante.- Y así se declara.- III DECISIÓN Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado VICTOR MOYA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia de fecha 02 de Noviembre de 2016, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaro Inadmisible la presente demanda.- Y así se decide.- SEGUNDO: Se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia apelada de fecha 02 de Noviembre de 2016, dictada en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR OPCION DE COMPRA VENTA intentara el ciudadano: FRANCO VALERA GUILLEN, contra la ciudadana LUISA AMELIA CASTRO, todos antes identificados.- TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.- Y así también se decide.- CUARTO: Notifíquese a la parte actora de la presente decisión y una vez que conste en autos la misma bájese a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.- Regístrese y Publíquese.- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los Trece (13) días del mes de Febrero del año 2.017.- Años 206º de la Federación y 157º de la Independencia.- La Juez, Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito. La Secretaria, Abg. Mariugelys García Capella.- En esta misma fecha 13/02/2017, siendo las 2:30, p.m., se dictó y público la anterior sentencia, conste, La Secretaria, s.v.