TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, diez de febrero de dos mil diecisiete
206º y 157º

ASUNTO: BC01-R-1999-000071

Se contraen las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación ejercido por el abogado en ejercicio ALVARO GIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.457,en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 02 de Febrero de 1.998, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara el ciudadano REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.429.071, contra la empresa NANCY BAJARES & ASOCIADOS, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de Abril de 1.988, bajo el N° 40, Tomo A-13 y el ciudadano JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.224.293.-

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 01 de Febrero de 1.995, mediante escrito presentado por el abogado en ejercicio ALVARO JOSE GIL GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.457, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.429.071, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la empresa NANCY BAJARES & ASOCIADOS, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de Abril de 1.988, bajo el N° 40, Tomo A-13 y el ciudadano JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.224.293, correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Transito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, hoy Juzgado de Primera Instancia Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

Ahora bien, entre otras cosas alego la actora en su escrito libelar, lo siguiente:

“…
En fecha 18 de noviembre de 1994,…, el ciudadano REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ, ya identificado, por una parte, y por la otra, NANCY BAJARES & ASOCIADOS, …, representada por NANCY BAJARES DE GUZMAN, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, con cedula de identidad N° 1.154.392, según autorización de venta firmada el 06 de octubre de 1994, convinieron, mediante el indicado documento, en la venta de un inmueble propiedad de JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, quien es venezolano, mayor de edad, casado, ingeniero, domiciliado en el Estado Falcón, con titular de la Cédula de Identidad N° 3.224.293, quien autorizo a la mencionada NANCY BAJARES & ASOCIADOS, para pactar la venta del inmueble,…
Un inmueble, exclusivo de su propiedad, constituido por una parcela de terreno, designada con los números 03-566 del plano de la URBANIZACION EL MORRO, de la población de LECHERIA, jurisdicción del MUNICIPIO LIC. DIEGO BAUTISTA URBANEJA, del ESTADO ANZOATEGUI, según consta de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Distrito Bolívar, del Estado Anzoátegui, anotado bajo el N° 42, folio 151 al 153, Protocolo 01, Tomo 18, Cuarto Trimestre del año 1992, …, siendo el precio de dicha venta la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 6.300.000,00),….
En la mencionada OPCION de compra, el VENDEDOR se obligo a dar en venta a el COMPRADOR, y este al comprarle al primero, el inmueble ya descrito, …, por la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.300.000,00). Los cuales, EL COMPRADOR, se obligo a pagarle a EL VENDEDOR en dinero efectivo en el acto de Protocolización del documento definitivo de COMPRA VENTA, tal como se evidencia de la CLAUSULA SEGUNDA, de la mencionada OPCION,…Igualmente, en la CLAUSULA TERCERA, del indicado documento, se estableció que para garantizar el fiel cumplimiento de la OPCION DE COMPRA VENTA, el COMPRADOR entrega al VENDEDOR en calidad de arras, la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.460.000,00), que recibió el COMPRADOR, al momento de la firma de la OPCION, … Y el resto, o sea, la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.840.000,00), serian cancelados por el COMPRADOR A EL VENDEDOR el día 10 de enero de 1995, fecha en que se protocolizaría el documento definitivo de COMPRA VENTA.
…, también se estableció, conforme a la CLAUSULA CUARTA, que si EL COMPRADOR, en forma expresa o tacita, desiste en efectuar la compra del inmueble antes descrito, el día de la Protocolización del documento definitivo de COMPRA VENTA, el día 10 de enero de 1995, perdería la totalidad de las arras dadas en garantía, las cuales alcanzan a la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (1.460.000,00) como CLAUSULA PENAL y como indemnización por daños y perjuicios.
(…)
…, es el caso, que para el mes de noviembre y diciembre de 1994, la gestora de la VENTA, NANCY BAJARES Y ASOCIADOS, representada por NANCY BAJARES DE GUZMAN, envío al propietario del inmueble objeto de la COMPRA VENTA, ciudadano JOSE CARREÑO VOIGT, antes identificado, sendos telegramas, con acuse de recibo, en el cual haciendo referencia a la autorización para vender el identificado inmueble, y la CLAUSULA SEXTA de la OPCION de COMPRA VENTA, comunicándole que se efectuó la indicada OPCION de la parcela N° 03-566 de la Urbanización El Morro, y además que le enviara a la gestionante de la COMPRA VENTA, modelo de liberación de hipoteca que pesa sobre el bien inmueble, a favor de MARAVEN, la cual, para el momento de la firma de la OPCION de COMPRA VENTA, como mi representado no le fue comunicada ni hecha de su conocimiento. De igual forma, ciudadano Juez, en los indicados telegramas, NANCY BAJARES de GUZMAN, en representación de NANCY BAJARES & ASOCIADOS, C.A., le hizo saber, al nombrado propietario del inmueble, JOSE CARREÑO VOIGT, que la fecha pactada de registro es el día 10 de enero de 1995…
En fecha 20 de diciembre de 1994, mi representado, REINALDO SIMOES GOMEZ, envío telegrama con acuse de recibo, a NANCY BAJARES Y ASOCIADOS, C.A., NANCY BAJARES DE GUZMAN y JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, en el cual les hacia de su conocimiento su decisión de Protocolizar el documento definitivo de COMPRA VENTA, el día convenido, o sea, el 10 de enero de 1995, de acuerdo a la opción de COMPRA VENTA, suscrita el 18 de noviembre de 1994. Haciéndole saber, igualmente, a estos, que en esa fecha, el 10 de enero de 1995, se trasladaría a la oficina de registro Subalterno correspondiente a otorgar el documento definitivo de compra venta.
El 10 de enero de 1995, mi mandante se presenta a la Oficina de Registro Subalterno, de esta localidad, con el objeto de otorgar el documento definitivo de COMPRA VENTA, y además, cancelar el saldo de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.840.000,00), mediante cheque de gerencia N° 19503094, contra el BANCO PROVINCIAL, Caracas, del 06 de enero de 1995, a favor de JOSE MANUEL CARREÑO, …
Ahora bien, por cuanto LOS VENDEDORES, hasta la presente fecha no han cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, en los términos en que fue concebido, por cuanto EL VENDEDOR, no ha cumplido con la obligación de mantener en vigencia las solvencias necesarias y la liberación de esa escondida hipoteca convencional, existente, sobre el inmueble objeto de la compra venta, que dicho sea de paso, constituye un hecho ilicito por parte del VENDEDOR que trae consecuencias tanto civiles como penales.
(…)
En otorgar el documento definitivo de COMPRA VENTA, por ante la OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO del DISTRITO BOLIVAR DEL ESTADO ANZOATEGUI, en el cual se encuentra Protocolizado el inmueble en cuestión bajo el N° 42, folio 151 al 153, del Protocolo Primero, Tomo 18, Cuarto Trimestre del año 1992, por el precio de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.300.000,00), de cuyo precio han recibido la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.460.000,00), en cuya oportunidad de registro se cancelaría el saldo pendiente, o sea, la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.840.000,00). En segundo lugar, y en caso de que las partes demandadas no CONVENGAN en el petitorio anterior, solicito que sean CONDENADAS a ello a lo establecido en la CLAUSULA QUINTA de la OPCION de COMPRA VENTA, suscrita en el 18 de noviembre de 1994, es decir, a devolver la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.460.000,00), entregados a NANCY BAJARES & ASOCIADOS, C.A., por mi mandante, como ARRAS, y a pagar la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.460.000,00), como indemnización de daños y perjuicios. Y además las costas del proceso. En tercer lugar, solicito que la sentencia dictada en el primer punto, sirva de justo titulo de propiedad del inmueble ya identificado, previa consignación de la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.840.000,00)…”.-

Por su parte, el abogado en ejercicio JOAQUIN INDRIAGO VILLARROEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 1.920, procediendo en su carácter de Apoderado Judicial General del ciudadano JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.224.293, encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

“…
Contradigo la demanda intentada en contra de mi representado JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, por el ciudadano REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ, ante este Tribunal, en todas sus partes; tanto los hechos que se narran en el libelo de la demanda, por ser absolutamente falsos, como el derecho que se pretende esgrimir por no corresponderle al actor.
Desconozco tanto en su contenido y firma, el documento de opción de Compra-venta de fecha 18 de Noviembre de 1.994, .., en razón que dicho documento es totalmente ajeno a mi representado; y, que el mismo, jamás fue autorizado por mi mandante. Desconozco, por espuria y falsa la supuesta autorización de venta de fecha 6 de Octubre de 1.994, …, toda vez que la supuesta opción de Compra-venta del 18 de Noviembre de 1.994 y que he desconocido sin el supuesto documento de autorización no hace prueba en contra de mi representado.
Niego que mi representado haya recibido cantidad de dinero alguna derivada de la supuesta operación de Compra-venta que fundamenta la presente demanda…
En relación al documento de fecha 6 de Octubre de 1.994, contentivo de una presunta autorización de mi mandante, invocado por el actor en su libelo de demanda (pagina 1), como fundamento complementario del documento de opción de compra-venta de fecha 18 de Noviembre de 1.994,…; en razón de que dicho documento de autorización no fue producido junto con el libelo;….
Me permito aclarar que la autorización de venta que corre a los folios 23 y 24 del expediente de este juicio, es completamente ajena a la cuestión planteada en la demanda, pues se trata de una autorización de fecha 2 de Octubre de 1.993, que nada tiene que ver con la supuesta negociación de fecha 18 de Noviembre de 1.994 y que esta referida a la autorización de fecha 6 de Octubre de 1.994; …
Es evidente que se ha pretendido confundir y sorprender al Tribunal con un documento diferente al que fue invocado en el libelo y, que, pienso que no fue acompañado, por la condición de instrumento falso…”.-

Por su parte, la ciudadana NANCY BAJARES DE GUZMAN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.154.392, procediendo en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “NANCY BAJARES & ASOCIADOS, C.A.,”, debidamente asistida por el abogado en ejercicio AQUILES ARBOLEDA SALMON, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.221, encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

“…
Es cierto que mi representada fue autorizada en forma exclusiva, en fecha 02 de octubre de 1.993, por el ciudadano JOSE M. CARREÑO, identificado en autos, conjuntamente con su cónyuge RHAIZA JOSEFINA FIGUEREDO DE CARREÑO, quien es venezolana, mayor de edad, domiciliada en Punta Cardón, Estado Falcón, quien firmo dicha autorización en señal de conformidad, a los efectos de que gestionara la venta en un plazo de noventa (90) días hábiles contados a partir de la firma de dicha autorización, con prorrogas sucesivas por lapsos iguales, si el propietario no notificaba a mi representada por escrito su deseo de no prorrogarla, …; por un precio no menor de la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.500.000,00) estando autorizada mi representada expresamente a firmar en su nombre cualquier contrato de Opción de Compra, dentro de los limites de su mandato,…
En fecha 18 de Noviembre de 1994, mi representada convino en nombre de su mandante, con el ciudadano REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ, la venta de la referida parcela de terreno, en los términos establecidos en la Opción de Compra,…
En fecha 28 de noviembre de 1994, mediante telegrama con acuse de recibo le notifique a mi mandante la realización de la opción de Compra-Venta, solicitándole la liberación de la hipoteca que recae sobre el inmueble, objeto de la operación, asimismo le notifique la fecha en que debía realizarse la protocolización del documento definitivo de compraventa; en virtud de que Ipostel en fecha 5 de diciembre de 1994, me envío una comunicación donde me participaba de que dicho telegrama no había sido posible su entrega; en fecha 7 de diciembre de 1994, mi representada le envío otro telegrama al propietario del inmueble, notificándole que se había efectuado la referida Opción de Compraventa, participándole que se necesitaba liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble y que la protocolización del documento de venta se iba a realizar en fecha 10 de enero de 1.995…”.-

DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia dictada en fecha 02 de Febrero de 1998, por el Juzgado A quo, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“ (omissis)
La clausula, resolutoria expresa (pacto comisorio expreso) aparece para esta dirección como una nueva aplicación de las normas generales de grado superior en virtud de las cuales los contratantes pueden prever la resolucion de pleno derecho si uno de ellos deja de cumplir determinadas obligaciones dimanantes del propio contrato.
Como derivado a lo expuesto mutatis mutandi la conducta omisiva de una de las partes contratantes puede originar para la otra el cumplimiento del contrato; figura esta totalmente distinta en sus efectos a la resolución y, en consecuencia incompatible y excluyente.
El caso que nos ocupa y, sin que ello determine por parte del Juzgador la existencia y validez del instrumento generador del posible incumplimiento (instrumento fundamental) el objeto o motivo del accionante se desprende del mismo contenido del escrito libelar y su fundamentación legal.
(omissis)
De lo expuesto como así alego el co-demandado JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, a través de su apoderado en la oportunidad de dar contestación a la demanda que el pedimento de la acción resolutoria y a la vez, cumplimiento del contrato no son acumulables, en razón de que el legislador en la aplicación del articulo 1.167 del Código Civil confiere de manera disyuntiva y a elección de la parte una u otra acción.
(omissis)
Ahora bien y en razón de los conceptos Doctrinarios y Jurisprudenciales comentados, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en nombre de la Republica de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la presente acción por Cumplimiento de Contrato incoada por el abogado ALVARO JOSE GIL GARCIA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano: REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ en contra de la Empresa NANCY BAJARES & ASOCIADOS C.A., y el ciudadano JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT plenamente identificado en autos, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno designada con el numero 03-566 del Plano de la Urbanización El Morro, de la población de Lechería, Jurisdicción del Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, constante de OCHOCIENTOS CATORCE METROS CON OCHENTA CENTIMETROS CUADRADOS (814,80 M2), cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con la parcela N° 03-565, en una extensión de CUARENTA METROS (40 M); ESTE: Con la parcela N° 03-568, en una extensión de VEINTE METROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMETROS (20,37M); OESTE: Con calle Mara en una extensión de VEINTE METROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMETROS (20,37 M); SUR: Con la parcela N° 03-567, en una extensión de CUARENTA METROS (40M)….”

PRUEBAS

En el lapso de pruebas, las partes hicieron uso de ese recurso a excepción de la co-demandada, empresa NANCY BAJARES & ASOCIADOS C.A., promoviendo lo siguiente:

De la actora:

.- Promovió las posiciones juradas que absolvió en fecha 30 de Mayo de 1.995, a los fines de su valoración esta Alzada, antes observa:

El artículo 405 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las posiciones sólo podrán efectuarse sobre los hechos pertinentes al mérito de la causa, desde el día de la contestación de la demanda, después de ésta hasta el momento de comenzar los informes de las partes para sentencia”.

En cuanto a la naturaleza jurídica de la confesión, se puede afirmar que se trata de una prueba personal e impropia, referida a las partes, tanto actor como demandado, la cual lleva implícita la posibilidad de que se produzca a través de ella, el reconocimiento de un hecho contrario para quien absuelve la posición, y por ello, pudiera ser favorecedor de la parte contraria.

Posiciones estas que se valoran conforme lo establece el artículo 1.401 del Código Civil que dispone la tarifa legal, mediante la cual el juez debe apreciar la confesión judicial, en este sentido establece el precitado artículo que “…la confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba…”. Así pues se le da el valor de plena prueba cuando la confesión sea judicial, independientemente de que provenga de la parte misma o de su apoderado judicial, dentro de los límites del mandato. Esto implica que el juez civil venezolano esté atado a esta prueba siempre que la misma se haya incorporado válidamente en el juicio y que la misma se haya hecho ante el juez, y en virtud de las razones antes expuestas se da valor de plena prueba a las confesiones aquí provocadas y surgidas en el marco de las posiciones juradas estampadas, de conformidad con los artículos 412 y 414 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

.- Promovió en los capítulos II, III, V, la exhibición de documentos, de conformidad con lo establecido en el Articulo 436 del Código de Procedimiento Civil, por parte de la co-demandada, empresa NANCY BAJARES & ASOCIADOS C.A., a cuya prueba este sentenciador no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto no consta de autos la intimación correspondiente, para la exhibición promovida. Así se decide.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el Articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de informes, solicitando se oficiara al BANCO PROVINCIAL y al Registro Subalterno del Distrito Bolívar del Estado Anzoátegui, a cuyas pruebas esta alzada les otorga valor probatorio, por cuanto consta de autos las resultas de los respectivos oficios. Así se decide.-

De la co-demandada, ciudadano JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT:

.- Reprodujo el merito favorable de los autos, con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, este Juzgado señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular; razón por la cual este Juzgador no los valora por no constituir prueba alguna, y así se decide.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el articulo 436 del Código de Procedimiento Civil, la exhibición de documentos por parte de la co-demandada, empresa NANCY BAJARES & ASOCIADOS C.A., y la parte actora REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ, a cuya prueba esta Alzada no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto no consta de autos su evacuación. Así se decide.-

RAZONES DE HECHO Y DERECHO

El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:

a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.
d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.

En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.

En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.

Debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:

Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.

Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”.

Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.

En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo…”(Contrato Preparatorio, Nicolás Vegas Rolando, pág. 93).

De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compraventa definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.

En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados, además que el petitorio del accionante en su escrito libelar, está reclamando el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes.

Del material probatorio aportado por las partes en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por las partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta de carácter privado, y que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un una parcela de terreno designada con los números 3-566 del plano de la Urbanización El Morro de la población de Lechería, Jurisdicción del Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, anotado bajo el N° 42, Folios 151 al 153, Protocolo Primero, Tomo 18, Cuarto Trimestre del año 1.992; Constante de OCHOCIENTOS CATORCE METROS CON OCHENTA CENTIMETROS CUADRADOS (814,80 M2) aproximadamente; cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Con la parcela N° 03-565, en una extensión de CUARENTA METROS (40Mts), ESTE: Con la parcela N° 03-568, en una extensión de VEINTE METROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMETROS (20,37 Mts), OESTE: Con calle Mara en una extensión de VEINTE METROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMETROS (20,37 Mts) y SUR: Con la parcela N° 03-567, en una extensión de CUARENTA METROS (40 Mts); cuyo precio fue fijado por la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 6.300.000,00), señalando la actora el incumplimiento de parte de la demandada en su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia, al no haber comparecido ante la oficina de registro competente dentro del término pactado contractualmente, de acuerdo a la cláusula tercera, esto es, el día diez (10) de Enero de 1.995, fecha en la cual se protocolizaría el documento definitivo de Compra-Venta.

Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por las partes, en cuanto al señalamiento de que el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos lo fue por parte del demandado al no haber cumplido con su obligación de transferir la propiedad del bien inmueble objeto de la presente demandada a la parte actora, considera púes este juzgador a los fines de dirimir la controversia surgida, remitirse previamente al contenido de las cláusulas del señalado contrato, verificándose que efectivamente el mismo estipula en su cláusula tercera que el término de la presente opción sería el día diez (10) de Enero de 1.995, para la firma definitiva ante la Oficina Subalterna de Registro.

Ahora bien, del contenido de la señalada cláusula, cabe destacar y hacer mención, en primer orden, sobre el término pactado por ambas partes para llevar a cabo la negociación, esto es, corroborar y determinar si efectivamente se cumplió en la fecha establecida contractualmente pactada, esto se corrobora, por una parte conforme a la copia el Cheque de Gerencia, y de la respuesta al oficio N° 263, de fecha 24 de Marzo de 1997, remitido por la entidad Bancaria BANCO PROVINCIAL, el cual señala que fue comprado Cheque de Gerencia a favor del ciudadano JOSE MANUEL CAREÑO, por la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.840.000,00), en fecha 06 de Enero de 1.995; y por otra parte con el oficio N° 6620, de fecha 08 de Octubre de 1.997, emanado del Registro Subalterno del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, en el cual se informa que para el día 10 de Enero de 1.995, no se encontró presentado documento alguno para su protocolización contentivo de una venta, propiedad de JOSE MANUEL VOIGT, lo que resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la parte actora cumplió con su obligación contractual, establecida por las partes en la cláusula tercera del antes mencionado contrato. ASÍ SE DECIDE.-

En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.-

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, perfeccionado. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la vendedora, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.-

El incumplimiento de su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato y consecuentes Daños y Perjuicios, en virtud de su incumplimiento.-

Por su parte, los demandados no aportaron a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera, quien aquí decide, que la presente acción debe prosperar en derecho y ser declarada CON LUGAR la demanda. Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuesta resulta forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar la apelación ejercida por el abogado en ejercicio ALVARO GIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.457,en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 02 de Febrero de 1.998, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara el ciudadano REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.429.071, contra la empresa NANCY BAJARES & ASOCIADOS, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de Abril de 1.988, bajo el N° 40, Tomo A-13 y el ciudadano JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.224.293, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente REVOCAR la decisión apelada. Y ASÍ SE DECLARA.-

DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACION ejercida por el abogado en ejercicio ALVARO GIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.457,en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 02 de Febrero de 1.998, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara el ciudadano REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.429.071, contra la empresa NANCY BAJARES & ASOCIADOS, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de Abril de 1.988, bajo el N° 40, Tomo A-13 y el ciudadano JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.224.293.-

SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se REVOCA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el A quo.-

TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano REINALDO ANTONIO SIMOES GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.429.071, contra la empresa NANCY BAJARES & ASOCIADOS, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de Abril de 1.988, bajo el N° 40, Tomo A-13 y el ciudadano JOSE MANUEL CARREÑO VOIGT, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.224.293.-

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente, una vez que conste en autos la última de las notificaciones practicadas, por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de su lapso legal.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Diez (10) día del mes de Febrero de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez Provisorio,
La Secretaria Acc.,

Abg. Emilio Arturo Mata Quijada
Abg. Belkis Delgado.

En esta misma fecha, siendo las 09:20 a.m., se dicto y publico la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria Acc.,