REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DEL ESTADO ANZOATEGUI
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, Ocho (08) de Febrero de Dos Mil Diecisiete (2.017)
AÑOS 206º Y 157º
JURISDICCIÓN CIVIL – BIENES
ASUNTO: BP02-V-2015-00781
I
IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y abogados intervinientes las siguientes personas:
Demandantes: ciudadanos OSCAR SALINAS ESPINOZA y YUDEIMA DEL VALLE RODRIGUEZ DE SALINAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nos. V-3.943.330 y V-2.643.467, respectivamente, de este domicilio.
Apoderado Judicial: Abogado LUIS LLINDIS PRAT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.796.
Demandada: Ciudadana NELLY YRENE DAVILA MONZON, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-8.248.589.
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
II
Antecedentes de la situación
Por Auto de fecha 15 de Mayo de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, le dio entrada a la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentada por los ciudadanos OSCAR SALINAS y YUDEIMA RODRIGUEZ, titulares de las cedulas de identidad Nros V-3.943.330 y V-2.643.467, respectivamente, asistidos por el Abogado en ejercicio LUIS LLINDIS PRAT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.796, contra la ciudadana NELLY YRENE DAVILA MONZON, titular de la cedula de identidad Nº V-8.248.589.
Alega la parte actora en su Escrito libelar, en resumen:
“ …Que en fecha 22 de Mayo de 2013, suscribieron por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, un documento de OPCION A COMPRA-VENTA, con la ciudadana NELLY YRENE DAVILA MONZON, que versa sobre un inmueble, constituido por un Apartamento de su propiedad, distinguido con el Nº 6-C, Piso Nº 6, de la Torre “B” , que forma parte del edificio RESIDENCIAS LOS JABILLOS, ubicado en LA urbanización El Saman, Sector El Rincón, del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, con una superficie de Ochenta y Siete metros Cuadrados con Setenta y Siete decímetros cuadrados (87,77m2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Fachada del Edificio. SUR: Pasillo de Circulación, Hall de ascensores y Apartamento tipo “D” ; ESTE: Con Apartamento tipo “B”; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio, Registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 48, Tomo 16, Protocolo Primero del Primer Trimestre del año 2006., de fecha Catorce (14) de Febrero de 2006, anexo marcado con la letra “A”. El precio convenido fue por el monto de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00) recibiendo en dicho acto la vendedora la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) fijándose un plazo de Noventa (90) días mas una prorroga de Treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación, venciendo este en fecha 22 de Septiembre de 2013. Se convino en la Cláusula Octava del Documento de Opción a Compra-Venta, que mientras corriera el plazo para el otorgamiento del documento definitivo de la venta, correría un Contrato de Arrendamiento, mediante el cual los compradores pagarían un canon de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, fijándose una duración de Cuatro (4) meses, Contrato celebrado el 21 de Mayo de 2013. Ahora la vendedora ha manifestado en diversas oportunidades no estar de acuerdo con el precio de Venta convenido y se rehúsa a recibir el saldo del monto convenido de Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 490.000,00) y en consecuencia otorgarles el documento definitivo de Venta debidamente protocolizado, sobre el inmueble pesaba una hipoteca favor del Banco Banesco, que fue liberada el 25 de Noviembre de 2013, por lo que al vencimiento del plazo de la Opción de Compra-Venta (22/09/2013) la vendedora no podía otorgarnos el documento definitivo de venta. Hasta la fecha de presentación de la demanda han estado pagando el canon de arrendamiento fijado, y gastos de condominio. Siempre han tenido el dinero disponible para pagarle el saldo restante y la vendedora no ha querido cumplir con la obligación, por lo que procedieron a través del procedimiento de Oferta Real y Deposito, en el Expediente BP02-V-2014-000442, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, sin que hasta la fecha haya aceptado el mismo. Por lo antes expuesto es por lo que solicitan el cumplimiento del Contrato Bilateral de Compra-Venta, Indemnización por Daños Y Perjuicios, Pago de Gastos de Condominio, Daño Moral y el Pago de Costas y Costos generados en el presente juicio...”
En fecha 20 de Mayo de 2015, se recibió diligencia de la parte demandante, asistidos por el Abogado LUIS LLINDIS PRAT, mediante la cual confirió Poder Apud Acta al prenombrado Abogado, previa certificación por ante la Secretaria del Tribunal.
En fecha 21 de Mayo de 2015, se recibió diligencia suscrita por el Apoderado Judicial de la parte actora Abogado LUIS LLINDIS PRAT, mediante la cual solicito se libre la compulsa para practicar la citación de la ciudadana NELLY YRENE DAVILA.
Mediante auto de fecha 22 de Mayo de 2015, ese Tribunal insto a la parte actora a proveer los fotostatos para librar la compulsa a la parte demandada.-
En fecha 25 de Mayo de 2015, el Apoderado Judicial de la parte actora Abogado LUIS LLINDIS PRAT, consignó copias simples y recibo de emolumentos, a los fines de que se practique la citación respectiva.
En fecha 27 de Mayo de 2015, Se libró compulsa a fin de citar a la parte demanda.
En fecha 08 de Junio del 2015, comparece el Alguacil de ese Tribunal y consigno Recibo de citación firmado por la ciudadana: NELLY YRENE DAVILA MONZON.
En fecha 22 de Junio del 2015, se recibió escrito suscrito por el Apoderado Judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.
En fecha 07 de Julio del 2015, se recibió de ciudadana NELLY YRENE DAVILA, asistida por los Abogados JOSE NATERA Y MARLENE DI BARTOLO, Escrito de Contestación de la Demanda; en los siguientes términos:
"…Niega, rechaza y contradice la demanda tanto respecto a la totalidad de los hechos narrados así como del derecho invocado para sustentar su pretensión. La actora sustenta que el incumplimiento se del contrato se debió a que nuestra representada pretendió unilateralmente a subir el precio del inmueble, supuesto que negamos y rechazamos de manera absoluta. Y que no se pudo ejecutar el Contrato por que sobre el inmueble objeto del contrato y durante la vigencia de la convención pesaba una hipoteca de Primer Grado favor del Banco Banesco, supuestos que negamos y rechazamos de manera absoluta.
Niega y rechaza que la naturaleza de la convención celebrada entre su representada y los actores responda a una venta, pues lo celebrado fue un contrato de Opción de Compra-Venta y la cantidad entregada por los actores fue en calidad de arras, no con causa a ni imputación a parte del precio.
Niega que la puesta en posesión del inmueble en manos de los actores fuese ejecutado con causa al cumplimiento anticipado de la tradición de dicho bien. Tal entrega correspondió al resultado de un contrato de arrendamiento como bien lo señalan los actores. Y que su representada, deba cumplir algún contrato de Compra-Venta.
Niega y rechaza la procedencia de la reclamación por indemnización de unos supuestos daños y perjuicios y asimismo Niega, rechaza la repetición de lo pagado por concepto de condominio. Por cuanto esta obligación fue asumida por los actores al celebrar el contrato de arrendamiento. Por ultimo
Niega y rechaza, la pretensión de indemnización de Daño Moral de conformidad con el articulo 1.196 del Código de Procedimiento Civil...”
En fecha 20 de Julio del 2015, se recibió del ciudadano LUIS LLINDIS PRAT, Apoderado Judicial de la parte actora. Escrito de Promoción de Pruebas. En el cual promueve lo siguiente:
“…Documento contentivo de la Opción a Compra-Venta, emanada de la Notaria Publica Segunda de Puerto La Cruz, que se acompaña al libelo de la demanda marcado con la letra ”A” conjuntamente con el Contrato de Arrendamiento marcado con la letra ”B”.
Promuevo y hago valer el merito favorable de los autos, que se desprende de los documentos que consigno en copia certificada emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, provenientes del Expediente BP02-V-2014-442, de fecha 15 de julio de 2015., donde consta el procedimiento de Oferta Real y Deposito. Donde se prueba los siguientes hechos:
A.- folio 58, marcado con la letra “B”. Documento proveniente de BANAVIH, del que pesa una Hipoteca sobre el inmueble ofertado.
B- folios 109 y 110 marcado con la letra “C”. Comunicación del Banco de Venezuela de fecha 13 de Noviembre de 2014, dejando constancia de la existencia de Fondos de mis mandantes.
C.- folios 138 y 139 marcado con la letra “D”. Comunicación del Banco Banesco dirigida al Tribunal donde señala la liberación de Hipoteca que la demandante tenia con dicho Banco de fecha 14 de Enero de 2015
En fecha 27 de Julio del 2015, se recibió del ciudadano LUIS LLINDIS PRAT, Apoderado Judicial de la parte actora. Escrito de Promoción de Pruebas. En el cual promueve lo siguiente:
“…PRIMERO: consigno y promuevo el valor probatorio que en Siete folios útiles marcados con la letra ”E”, documento de fecha 23 de julio de 2015, en copia certificada emanada del Registro Publico del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, donde consta entre otros los siguientes hechos:
1º Que el documento de liberación de Hipoteca del inmueble de la demandada, fue redactado por el Abogado Humberto Santoyo en fecha 28 de Enero de 2014.
2º Que la demandada procedió a Registrar el documento de liberación de Hipoteca que pesaba sobre el inmueble en fecha 10 de febrero de 2014.
SEGUNDO: consigno y promuevo el valor probatorio en un folio útil marcado con la letra ”F”, emanada de la Junta de Condominio del Conjunto residencias LOS JABILLOS, Torre “B”, sobre el inmueble el Nº. 6-C, referente al pago de condominio, alquileres y pagos de mejoras realizadas por mí representada al inmueble.
TERCERO: consigno y promuevo en Dos folios útiles marcados con la letra ”G”, copia sellada en original por el Banco de Venezuela, Oficina 418 de Puerto La Cruz, de la libreta de ahorros, donde nuevamente se prueba la existencia de fondos disponibles por mis representados para la fecha del vencimiento de la opción de Compra-Venta.
En fecha 27 de Julio del 2015, se dictó auto mediante el cual se dejó constancia de que en fecha 22 de Julio de 2015, la ciudadana NELLY YRENE DAVILA, presentó ante el Juez de ese Tribunal, escrito de recusación, el cual no fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documento, por lo que no cursa en la causa y motivado a ello, se hace imposible rendir escrito de informe respectivo.-
En fecha 29 de Julio del 2015, se recibió diligencia suscrita por la ciudadana NELLY DAVILA MONZON, asistida por el Abogado JOSE NATERA, mediante la cual Recusa al Juez del Tribunal.
Mediante auto de fecha 30 de Julio del 2015, se dictó auto mediante el cual el Juez de ese Tribunal, procedió a seguir conociendo la presente causa, por cuanto en el escrito presentado por la parte demandada no procedió a recusar sino a sugerir que se inhiba y consideró que no tiene causal de inhibición.
En fecha 06 de Agosto de 2015, se recibió escrito Promoción de pruebas, suscrito por los Abogados MARLENE DI BARTOLO BARRIOS, JOSÉ NATERA Y GABRIELA NATERA, en sus caracteres de Apoderados Judiciales, de la parte demandada. En el cual promueven lo siguiente:
INSTRUMENTAL PÚBLICA
“…1.- Con base al Principio de comunidad de la prueba, promovemos y hacemos valer el merito favorable de los autos, que se desprende del instrumento contentivo de la convención preparatoria de venta, que fuera acompañado al libelo de la demanda y que acompañamos con la letra “B”. en su contenido se desprende cuatro aspectos importantes:
Primero: La duración del contrato es decir 90 días continuos mas 30 días de prorroga, siempre y cuando existiera acuerdo entre las partes. Dicho contrato venció el 30 de agosto de 2013 y no el 22 de Septiembre.
Segundo: La cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 210.000,00) entregada por los actores fue en calidad de arras, no con causa a ni imputación a parte del precio alguno. Como lo establece la Cláusula Segunda del Contrato en “señal y garantía” del cumplimiento de lo pactado.
Tercero: El contenido en la cláusula sexta del contrato, en la cual se estableció la posibilidad de no cumplimiento voluntario por las partes, y las consecuencias penalizantes.
Cuarto: El contenido en la cláusula Octava del contrato, en la cual queda claramente evidenciado que efectivamente las partes convinieron en suscribir un Contrato de Arrendamiento.
2- Promovemos y hacemos valer el merito favorable de los autos, que se desprende de la instrumental contentiva del Contrato de Arrendamiento, que riela en el expediente y que acompañamos con la letra “C”. En el cual se demuestra principalmente que la puesta en posesión del inmueble en manos de los actores es el resultado de una celebración de un Contrato de Arrendamiento y no con causa al cumplimiento anticipado de la tradición de dicho bien, y el pago de gasto de condominio obedecían única y exclusivamente a su obligación como arrendatarios.
Mediante auto de fecha 07 de agosto de 2015, se agregaron a los autos escritos de pruebas promovidos el primero de fecha 20 y el segundo de fecha 27 de julio de 2015, por el Abogado LUIS LLINDIS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante.
En fecha 12 de Agosto de 2015, Se dictó auto mediante el cual se dan por agregadas las pruebas presentadas por la parte demandada en fecha 06 de agosto de 2015, en la fecha correspondiente, es decir 07 de Agosto de 2015, toda vez que las mismas fueron entregadas a ese Tribunal por la Unidad Receptora en fecha posterior tanto a su presentación como a la fecha correspondiente para ser agregadas a los autos.-
En fecha 21 de Septiembre de 2015, Se recibido escrito de oposición a las pruebas, suscrita por el Abogado JOSE NATERA, Apoderado Judicial de la parte demandada.
Mediante auto de fecha 22 de Septiembre de 2015, se admiten las pruebas presentadas por ambas partes.
En fecha 28 de Octubre de 2015, se recibió diligencia suscrita por la parte demandante, asistidos por el Abogado SIMON MARCANO, mediante la cual le otorgan Poder Apud-Acta debidamente certificado por Secretaria al referido Abogado.
En fecha 28 de Octubre de 2015, se recibió diligencia suscrita por los Abogados JOSE NATERA Y GABRIELA NATERA, en su carácter acreditado en autos, mediante la cual ratifican la solicitud de inhibición del Juez de la causa.
Mediante auto de fecha 04 de Noviembre de 2015, se ratifico el auto dictado por ese Tribunal en fecha 27 de julio de los corrientes, y se ordena a la secretaria del Tribunal expedir copias certificadas de todo el expediente tanto de la causa Principal como del Cuaderno de Medidas.
En fecha 10 de Noviembre de 2015, la Abogada GABRIELA NATERA, presento diligencia en la cual le aclara al Tribunal que no se adhiere a la recusación planteada, solo ratifica la diligencia que presento la contra parte, es decir, que se adhiere a la inquietud del representante de la parte demandante.
En fecha 12 de Noviembre de 2015, se recibió diligencia suscrita por los Abogados MARLENE DI BARTOLO BARRIOS Y JOSE NATERA VALERA, Apoderados Judiciales de la ciudadana NELLY DAVILA MONZON, mediante la cual recusan al Juez de ese Tribunal, previa certificación.
En fecha 16 de Noviembre de 2015, se levantó acta mediante el cual el ciudadano Juez Provisorio de ese Juzgado, dio contestación a la recusación interpuesta en su contra por la parte demandada.
En fecha 17 de Noviembre de 2015, se dicto auto ordenándose remitir mediante oficio el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (No Penal), y en esta misma fecha se libro el referido oficio, remitiendo la presente causa.
En fecha 09 de Diciembre de 2015, este Tribunal le dio entrada al presente expediente, procedente del Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la reacusación planteada al suscrito Juez de ese Tribunal.-
En fecha 09 de Diciembre de 2015, se recibido diligencia suscrita por la Abogada GABRIELA NATERA, en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana NELLY DAVILA, mediante la cual solicita el computo de los días trascurridos desde el vencimiento del lapso de evacuación de pruebas exclusive hasta la los fines de terminar el lapso de presentación de informes.
Mediante auto de fecha 13 de Enero de 2016, se acordó Oficiar al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, a fin de que remita Computo solicitado. En esa misma fecha se libró el referido Oficio.
En fecha 18 de Enero de 2016, se recibió oficio del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial Estado Anzoátegui, mediante el cual remiten expediente contentivo de la recusación, seguida por la ciudadana NELLYS DAVILA, contra el Juzgado 03° de Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción, en virtud de que ha declarado con lugar la recusación planteada.
En fecha 20 de Enero de 2016, se recibió Escrito de Informes suscrito por los Abogados MARLENE DI BARTOLO, JOSE NATERA Y GABRIELA NATERA, Apoderados Judiciales de la ciudadana NELLY DAVILA.
En fecha 30 de Mayo de 2016, se recibió diligencia suscrita por la Abogada GABRIELA NATERA, en su carácter acreditado en autos, mediante la cual consigna copia simple de sentencia, dictada por el Juzgado superior, en la cual se declaro con lugar el Recurso de Apelación contra la sentencia de fecha dictada por el Juzgado Tercero
Mediante auto de fecha 16 de Junio de 2016, se agrego al presente Expediente Cuaderno de Apelación Nº BH03-X-2015-000070, procedente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Anzoátegui.-
En fecha 27 de Junio de 2016, se recibió diligencia suscrita por la Abogada GABRIELA NATERA, en su carácter acreditado en autos, mediante la cual solicita se ratifique Oficio Nº 0790-0011.
En fecha 12 de Julio de 2016, se recibió escrito de los ciudadanos OSCAR SALINAS Y YUDEIMA RODRIGUEZ, asistidos por el Abogado LUIS LLINDIS, en el cual revocan Poder.
Mediante auto de fecha 13 de Julio de 2016, se acordó Oficiar nuevamente al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, a fin de que remita a este Juzgado Computo solicitado por la Abogada GABRIELA NATERA, en esta misma fecha se libro el referido oficio.
En fecha 18 de Octubre de 2016, se recibió diligencia presentada por el Abogado LUIS LLINDIS, donde participa al Tribunal y a la demandada de algunos particulares.
En fecha 18 de Octubre de 2016, se recibió diligencia presentada por el Abogado LUIS LLINDIS, mediante la cual solicita cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 27/06/2016, y se sirva dictar sentencia.
Mediante auto de fecha 21 de Octubre de 2016, se acordó ratificar Oficio al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, a fin de que remita a este Juzgado Computo solicitado por el abogado LUIS LLINDIS, en esta misma fecha se libro el referido oficio.
En fecha 31 de Octubre de 2016, se recibió oficio emanado del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante el cual dan respuesta al oficio, de fecha 13 de julio de 2016.
En fecha 16 de Noviembre de 2016, se agrego a los autos oficio procedente del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual dan respuesta al oficio N°0790-0279.-
III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION
Este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente:
La acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante demuestre la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos con vías establecidas en la ley para exigir el cumplimiento de un contrato, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En este sentido el Código Civil dispone:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
La pretensión de los demandantes consiste en demandar a la ciudadana NELLY YRENE DAVILA MONZON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.248.589, para solicitar cumplimiento de contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, para que convenga en pagar o en su defecto sea condenada por este Tribunal a cumplir con el Contrato de Promesa de Venta y en consecuencia vender el inmueble objeto de la presente controversia por el precio pactado.
Por el contrario, la parte demandada en su Escrito de Contestación expresó que negaba, rechazaba y contradice en todas y en cada una de sus partes, tanto los hechos alegados, como el derecho invocado por la demandante, en el libelo contentivo de su pretensión, ya que los demandante basaron su pretensión en dos supuestos: 1) el incumplimiento de contrato preparatorio de compra venta por aumento del precio fijado por parte de la vendedora y 2) al hecho de no poder ejecutarse por pesar sobre el inmueble una hipoteca. En este sentido dice que no existe disposición legal alguna que prohíba la venta de un inmueble sobre el cual exista gravamen hipotecario. Y que por tanto es falso que ella deba cumplir con el contrato de compra venta, y que deba indemnizar daños y perjuicios por el supuesto incumplimiento contractual, que es falso que deba repetir lo pagado por los actores por concepto de condominio y niega la pretensión de indemnización de daño moral, por lo que solicita se declare inadmisible la demanda por incurrir en inepta acumulación de pretensiones al incluir en particular quinto el pago de honorarios profesionales de abogados.
Dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que:
“En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…”.
El thema decidendum se forma de lo dicho por el actor en el libelo como sustento de su pretensión procesal y de las razones y defensas expuestas por el demandado en el escrito de contestación con relación a lo dicho por el accionante, sin que puedan ser traídos hechos nuevos a la causa.
Nos enseña la doctrina, que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).
En el caso que nos ocupa ambas partes aceptan como cierto la existencia de un Contrato Autenticado de Opción de Compra Venta suscrito entre ellos en fecha 22 de Mayo de 2013, contentivo de las estipulaciones de plazo, precio, condiciones de pago y obligaciones a cargo de cada una de las partes.
El Thema Decidendum entonces se circunscribe a dilucidar si efectivamente asiste la razón a la parte demandante en cuanto a que posterior a la firma del contrato de opción de compra venta la Vendedora les manifestó que no estaba de acuerdo con el precio convenido de la venta y ha pretendido subirlo y se ha rehusado a recibir el saldo restante del precio convenido de Bs. 490.000,00, o si por el contrario es cierto lo alegado por la parte demandada en cuanto a que las partes convinieron en celebrar un contrato preparatorio de compra venta, futuro, sometido al cumplimiento de una variedad de condiciones y términos, que la cantidad entregada fue en calidad de arras y no para su imputación al precio , y en dicho acuerdo se estableció la posibilidad de cumplimiento voluntario por las parte y las consecuencia o penalización, ya que dicho contrato no se concibió como una venta sino una serie de condiciones y términos obligacionales de carácter preparatorio destinadas a la celebración futura de una venta del inmueble. Asimismo la parte demandada se excepciona aduciendo que no esta obligada a cumplir con el contrato de opción de compra venta, que no debe indemnización alguna por concepto de daños y perjuicios ni daño moral y que no debe repetir lo pagado por los demandantes por concepto de condominio. Así se declara.
En este sentido este Juzgador analizará todo el acervo probatorio aportado por las partes y la interpretación del alcance, espíritu, propósito y razón de la precitada resolución para determinar su aplicación o no en el presente caso, y decidir si es procedente la pretensión de los demandantes o por el contrario lo alegado por la demandada en su defensa puede soslayar dicha pretensión. Todo a la luz de los principios constitucionales y legales que regulan la actuación de los órganos de justicia. Así se declara.
La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone:
Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.
1. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.
2. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.
3. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.
4. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
La confesión solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza.
5. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes.
6. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.
7. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del juez o de la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o éstas.
Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificaran por la omisión de formalidades no esenciales.
Ahora bien, en cuanto a las nulidades, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, señala:
Artículo 206. Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
La disposición transcrita establece, que el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio.
Cabe destacar que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, en su estricta observancia, con materia ligada al orden público la cual no puede renunciarse ni relajarse por las partes; así pues, el proceso una vez iniciado, no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia. El timón del proceso es encomendado desde el primer momento al Juez, quien debe actuar como director, propulsor, vigilante y previsor.
Sin embargo es oportuno recalcar que uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, en su artículo 2º proclama que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. Con este principio nuestra Constitución se ha incorporado a la corriente del “Constitucionalismo Social”, que define al Estado Social de Derecho, como aquel Estado que proporciona bienestar al ciudadano, buscando y logrando satisfacer necesidades básicas del colectivo, tales como: salud, educación, vivienda, pensiones, trabajo, justicia, entre otros derechos fundamentales del hombre. Esta corriente descansa en la premisa de la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia, e impone la observación sociológica de los hechos para inferir la veracidad de la realidad misma, en el sentido trascendente que los mismos tienen en la sociedad y sus exigencias, a cuyo servicio debe estar el derecho y la justicia.
En el ámbito judicial el Estado Social de Derecho y de Justicia, concede poderes al Juez, a través de un amplio margen de discrecionalidad, que pareciera le autoriza para proceder en justicia conforme a su leal saber y entender, como lo hace el jurado; sin embargo, no hasta el extremo de abandonar el principio de legalidad, es decir, el Juez sigue sujeto a la Ley, pero con la posibilidad de no someterse a ella, si así se lo aconseja el sentido práctico del sentimiento de justicia, al momento de buscarla y realizarla.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01/02/2000, es concluyente al respecto:
“…El Estado Venezolano es, conforme a la vigente Constitución, un estado de Derecho y de Justicia, lo que se patentiza en que las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (Art. 257 de la Vigente Constitución)...”
Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, expuso:
“…Nuestro texto constitucional, sin dejar de lado esta discusión, propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia. Asumir que lo jurídico es social y que lo social es jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de la justicia solucionando los conflictos sociales, y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales establecidos en las leyes, sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso…”
Esto significa que hoy, la Constitución nos impone abandonar la concepción liberal del proceso que teníamos desde hace muchos años y a través de un cambio radical en esta materia, nos ha colocado a la altura de los últimos pasos que da el derecho procesal moderno. Hoy los más avanzados procesalistas coinciden en la concepción social del proceso, lo que trae como consecuencia un cambio en la posición del Juez frente a la Ley.
En el caso sujeto a estudio este Juzgador al analizar el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes, siendo el contrato la Ley que las partes se dan, observa que:
Consta en autos que inicialmente las partes en fecha 21 de mayo de 2013 suscribieron un contrato privado de Arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio, con una duración de cuatro (4) meses (desde el 21 de mayo de 2013 al 21 de septiembre de 2013), con un canon de arrendamiento mensual de Bs. 2.000,00. Asimismo consta en autos que al día siguiente de la suscripción del prenombrado contrato de arrendamiento, vale decir, el día 22 de Mayo de 2013, las partes firman un contrato autenticado bajo el Nº 51, Tomo 58, por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, por OPCION DE COMPRA VENTA, en el cual estipularon: Que el PROMITENTE VENDEDOR confiere en Opción de Compra Venta y se obliga a venderle a los PROMITENTES COMPRADORES y estos a su vez se obligan a comprar el referido inmueble, por un precio de Bs. 700.000,00, recibiendo en el acto de autenticación Bs. 210.000,00, por un plazo de 90 días mas 30 días de prorroga. Asimismo consta en dicho CONTRATO que el Promitente vendedor se obligaba a entregar todos los documentos necesarios en el momento de suscribir el contrato de opción de compra venta y a vender el inmueble completamente solvente en el pago de los servicios públicos. Asimismo se estableció como penalidad la suma de Bs. 21.000,00 como suma que tendría que pagar la parte que incumpliera sus obligaciones a la otra parte contratante.
Asimismo haciendo un análisis de los elementos probatorios aportados al proceso, encontramos que reposa en autos copia certificada del contrato de opción a compra venta, que es apreciada por el Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por ser copia certificada de documento publico expedida por autoridad competente de conformidad con la Ley; igualmente corre inserto en autos original de documento privado de contrato de arrendamiento suscrito por las partes que es apreciado por el Tribunal, en atención a lo establecido en el articulo 430 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte demandada. Corre inserta a los autos copia certificada del documento de Liberación de Hipoteca protocolizado en fecha 10 de febrero de 2014 por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui bajo el Nº 31, folios 182, Tomo 4 del Protocolo de Trascripción del año 2014, y que es apreciada por el Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por ser copia certificada de documento publico expedida por autoridad competente de conformidad con la Ley; Asimismo reposan en autos copias certificadas emanadas del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, contentiva de las actuaciones cursadas en dicho Tribunal con ocasión del Procedimiento de Oferta Real y Deposito incoado por los demandantes, que son apreciadas por el Tribunal por ser copias certificadas emanadas de autoridad competente de conformidad con la Ley para su suscripción, de las cuales se desprende que sobre el inmueble objeto de esta acción pesaba Hipoteca de Primer Grado a favor de Banesco Banco Universal, C.A., que fue liberada en fecha 10 de febrero de 2014. Asimismo consta que el documento de liberación de hipoteca reposaba en la Agencia Lechería 353 de Banesco Banco Universal, C.A. desde el 19 de Diciembre de 2013; que los demandantes poseían fondos suficientes en su cuenta del Banco de Venezuela PARA EL PAGO DEL REMANANTE DEL PRECIO del referido inmueble.
No es coherente la defensa esgrimida por la parte demandada en su contestación a la demanda, en cuanto a que por no tratarse en este caso de un contrato definitivo de venta sino de un contrato preparatorio de venta, no este obligada a cumplir con las obligaciones contractuales derivadas de ese contrato preparatorio, cuya principal obligación es precisamente celebrar un contrato de compra venta para lo cual debió poner a disposición de los promitentes compradores toda la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de compra venta, entre ellos el documento de liberación de hipoteca o el borrador de de dicha liberación para ser integrada al documento de compra venta, lo cual no demostró haber hecho. Asi se declara.
Es evidente entonces que de autos se desprende el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la demandada, y que dicho incumplimiento hace viable la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la parte actora, ya que la ciudadana NELLY YRENE DAVILA MONZON, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-8.248.589, tenia como obligación principal derivada del contrato autenticado de opción de compra venta de fecha 22 de mayo de 2013:
“…entregar todos los documentos necesarios al momento de suscribirse el presente documento Opción Compra Venta, tales como fotocopia del documento de propiedad, fotocopia del documento de condominio, fotocopia de vivienda principal o en su defecto el pago de 0,5%, fotocopias cedulas de identidad, fotocopia cedula catastral, fotocopia registro información fiscal (RIF), fotocopia solvencia municipal (…OMISSIS…) se obliga a vender el inmueble descrito completamente solvente en el pago de los servicios públicos, derechos de frente, energía eléctrica, e impuestos municipales y nacionales entregando la documentación en esta oportunidad …”
Queda demostrado fehacientemente que la parte demandada (promitente vendedor) no cumplió con las obligaciones contractuales, en cuanto a suministrar a los promitentes compradores todos lo documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, razón por la cual es imperioso para este Tribunal declarar CON LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.
Asimismo esta demostrado que la parte demandada con su incumplimiento contractual, con su conducta omisiva, ha ocasionado daños y perjuicios a la parte demandante, en primer lugar los “daños y perjuicios contractuales” estipulados en el mismo cuerpo del contrato de opción a compra venta, como lo es la “Cláusula Penal”, es decir, la cantidad de BOLÍVARES VEINTIUN MIL (Bs. 21.000,00 contemplados en la Cláusula Sexta; El reembolso o repetición de la cantidad correspondiente a 24 meses de cánones de arrendamiento, a razón de Bs. 2.000,00 cada uno, es decir BOLIVARES CUARENTA Y OCHO MIL (Bs. 48.000,00) los cuales han tenido que cancelar los demandantes a consecuencia de no haberse firmado el contrato definitivo de compra venta por causas imputables a la demandada; La cantidad correspondiente por concepto de Pago de Cuotas ordinarias y Cuotas especiales de Condominio por BOLIVARES TRECE MIL CIENTO TREINTA Y TRES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 13.133,42), los cuales han tenido que cancelar los demandantes a consecuencia de no haberse firmado el contrato definitivo de compra venta por causas imputables a la demandada; y El monto correspondiente a la indemnización de Daño Moral, es decir la cantidad de BOLIVARES DOSCIENTOS MIL (BS. 200.000,00), calculados prudencialmente por este sentenciador como consecuencia del evidente daño psicológico y los lógicos y predecibles problemas de salud ocasionados por estar sometidos por mas de tres (03) años a la traumática situación e incertidumbre de no contar con una vivienda propia y al riesgo de perder los montos entregados en calidad de arras a la demandante. Asi se declara.
IV
DECISIÓN
En mérito de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito, actuando en Sede Constitucional, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, se pronuncia en los siguientes términos:
PRIMERO: Se DECLARA CON LUGAR la presente Demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, incoado por ciudadanos OSCAR SALINAS ESPINOZA y YUDEIMA DEL VALLE RODRIGUEZ DE SALINAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nos. V-3.943.330 y V-2.643.467, respectivamente, de este domicilio, en contra de la ciudadana NELLY YRENE DAVILA MONZON, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-8.248.589.- Así se decide.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, ciudadana NELLY YRENE DAVILA MONZON, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-8.248.589, a suscribir por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, a los efectos de su protocolización, el Documento Definitivo de compra venta del inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 6-C, Torre “B”, Edificio Residencias Los Jabillos, Urbanización El Saman, Sector El Rincón, Parroquia El Carmen, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, que pertenece a la demandada según documento protocolizado ante la mencionada Oficina de Registro Público en fecha 14 de febrero de 2006, inscrito bajo el Nº 48, Tomo 16, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 2006, lo cual deberá hacer dentro del plazo que se le conceda para la ejecución voluntaria, y vencido como fuere el lapso señalado sin que la parte demandada hubiere cumplido con su obligación, deberá tenerse como documento definitivo la presente sentencia junto con las actuaciones complementarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte los demandantes, al momento de la firma del Documento definitivo de compra venta, o previamente a la ejecución forzosa, deberá cancelar a la demandada, la cantidad de: BOLÍVARES DOSCIENTOS SIETE MIL (Bs. 207.866,58), que resulta de restarle al precio del Inmueble objeto de la presente acción, vale decir, BOLÍVARES SETECIENTOS MIL (Bs. 700.000,00):
1) La cantidad entregada como arras, vale decir, BOLIVARES DOSCIENTOS DIEZ MIL Bs. 210.000,00);
2) El monto correspondiente a la indemnización contractual por daños y perjuicios, o Cláusula Penal, por la cantidad de BOLÍVARES VEINTIUN MIL (Bs. 21.000,00;
3) La cantidad correspondiente a 24 meses de pagos de arrendamiento, a razón de Bs. 2.000,00 cada uno, es decir BOLIVARES CUARENTA Y OCHO MIL (Bs. 48.000,00);
4) La cantidad correspondiente por concepto de Pago de Cuotas ordinarias y Cuotas especiales de Condominio por BOLIVARES TRECE MIL CIENTO TREINTA Y TRES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 13.133,42), y
5) El monto correspondiente a la indemnización de Daño Moral, es decir la cantidad de BOLIVARES DOSCIENTOS MIL (BS. 200.000,00). Así se decide.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CUARTO: Por cuanto el presente fallo se produce fuera del lapso legal correspondiente, notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Regístrese. Publíquese. Déjese copia de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona, a los Ocho (08) días del mes de Febrero del año dos mil Diecisiete [2017]. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Temporal,
La Secretaria Titular,
Abg. Alfredo José Peña Ramos
Abg. Judith Milena Moreno Sabino
En esta misma fecha, siendo las Tres y Quince Minutos de la tarde (03:15 p.m.), se dictó y publicó la anterior decisión.- Conste.-
La Secretaria Titular,
Abg. Judith Milena Moreno Sabino
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