TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, cuatro de Julio de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO: BP02-R-2017-000132
En el juicio por Nulidad De Acuerdos De Asamblea, incoada por la ciudadana Lairone Mata Leandro, venezolana, Abogada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-13.169.909, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 87.574, actuando en representación propia y del ciudadano Jorge Luis Silva Rojas, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nº V-6.299.597, en contra de la ciudadana Mónica Bracho, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.258.817, en su carácter de Administradora de las Etapas 1 y 2 del Conjunto Residencial Marina del Rey., el Juzgado Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta, declaró Con Lugar la defensa perentoria propuesta por la ciudadana Mónica Bracho, por no tener cualidad para ser sujeto pasivo en la presente demanda, y en consecuencia Improcedente la Acción por Nulidad de Acta de Asamblea.

En fecha 07 de Junio, se dictó auto mediante el cual, vista la declinatoria por la materia efectuada por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Nor-Oriental de esta Circunscripción Judicial, este Juzgado Superior se declara competente para conocer el presente asunto.

I
Este Tribunal, procede a dictar sentencia bajo las siguientes consideraciones:

El Juzgado Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta, declaró Con Lugar la defensa perentoria propuesta por la ciudadana Mónica Bracho, en su carácter de Administradora de las Etapas 1 y 2 del Conjunto Residencial Marina del Rey, por no tener cualidad para ser sujeto pasivo en la presente demanda, y en consecuencia, declaró Improcedente la Acción por Nulidad de Acta de Asamblea, lo cual hizo en los siguientes términos:

…Omissis…
“Corolario de los anterior este Tribunal puede evidenciar que no es sobre la persona del administrador sobre quien debe ir dirigida la acción incoada, sino sobre la comunidad de propietarios, representada por la Junta de Condominio, ya que el cargo de administrador designado, tiene como objeto actuar bajo mandato de la de la Junta de condominio y de los copropietarios para el cuido, mantenimiento, conservación y administración de las cosas comunes, por lo cual no observa quien aquí decide que esta persona individualmente tenga la facultad, cualidad para sostener el presente juicio.
En virtud del razonamiento antes expresado, este Tribunal no entra a pronunciarse sobre las pruebas aportadas al proceso y por ende al fondo del asunto. Por lo que siendo la falta de cualidad una institución de orden público, no puede este Juzgado pasar por alto tan importante situación así se determinara de forma expresa en la dispositiva del presente fallo.
IV
DISPOSITIVA
Por las consideraciones antes realizadas este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, declara: PRIMERO: Con lugar la defensa perentoria efectuada por la ciudadana MONICA BRACHO, supra identificada, por cuanto no tiene cualidad para sostener el presente juicio. SEGUNDO: Improcedente la acción por nulidad de acta de asamblea incoada por la ciudadana LAIRONE MATA LEANDRO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nros. V-13.169.909, abogada en ejercicio actuando en su nombre y en representación de su cónyuge ciudadano JORGE LUIS SILVA ROJAS, venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad dNro. V-6.299.597 (…)”

II

Este Tribunal resolverá lo acertado o no, de lo expuesto en la anterior decisión

Es criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, que el Juez analice la falta de cualidad de las partes, por tratarse de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Sentencia de la Sala Constitucional número 1930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 02-1597, caso Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a al defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces.

En el caso bajo estudio, la parte demandada, ciudadana Mónica Bracho, plenamente identificada y, debidamente asistida por el Abogado Gustavo Ramos Rosas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 95.643, en el lapso procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, alegó como defensa perentoria su falta de cualidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señalando lo siguiente:

…Omissis…
“Expuesto como ha sido la doctrina, la academia y la jurisprudencia en el punto de esta contestación promuevo de conformidad con el artículo 361 del C.PC la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, toda vez que la legitimidad plena en todos los asuntos que versen sobre la administración de inmueble sometido al régimen legal de la propiedad horizontal, entre los que se incluye la impugnación asamblearia deducida por la parte actora, está atribuida, única y exclusivamente, a la comunidad de propietarios, pues estos son los que adoptan la decisiones que consideran más idóneas y adecuadas para responder a los mandatos contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal, y en el propio documento de condominio, y esa masa de propietarios es la que, es definitiva, se halla legitimada para comparecer en juicio por los hechos derivados de la administración de las cosas comunes.
En consecuencia, la legitimidad ad causam, de acuerdo con la ley que regula la materia, la tiene la comunidad de propietarios del Edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, mientra que la legitimación ad procesum y subsiguiente representación en juicio de la masa de propietarios corresponde al administrador, o en su defecto de éste a la junta de condominio, en virtud de lo dispuesto por el artículo 20, literal e), de la Ley de Propiedad Horizontal, tal como también lo tiene establecido nuestra Casación…
…Omissis…
Pido que como punto previo y como defensa perentoria se declare la falta de cualidad de quien aquí es demandado y no entre el Tribunal a analizar la demás defensas de fondo esgrimidas en la litis contestación, declare sin lugar la demanda interpuesta por LAIRONE MATA y JORGE LUIS SILVA ROJAS…”

La parte demandada alega que no tiene cualidad para ser sujeto pasivo en la presente demanda, y que por ende se debió incoar la misma en contra de la junta de condominio. Es menester para quien aquí decide, sentar las bases claras a los fines de determinar si la demandada en autos tiene o no la cualidad para ser sujeto pasivo en la presente causa.

El doctrinario Luis Loreto afirma que:

“la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal pues, de lo que se trata, es de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.

Es obvio que desde una perspectiva exclusivamente procesal, al haber identidad entre el titular y quien ejerce la acción, existe legitimación para estar en el proceso, como lo sugiere precisamente otra cita del mismo trabajo mencionado en la cual se afirma que esto ocurre cuando existe la necesaria identidad lógica entre la persona que se presenta como actor y la persona abstracta a quien la ley le concede el ejercicio de la acción, que en el caso concreto es lo que ocurre con el administrador de la comunidad de propietarios, que es a quien la ley señala como la persona que tiene la legitimidad para proponer, en nombre de la comunidad de propietarios las acciones en defensa de sus derechos o intereses, pero no por tener la cualidad, esto es, la titularidad del derecho, sino por tener la representación de quienes sí tienen el derecho, pero que por imposición de la ley sólo pueden actuar bajo un régimen de representación. Se trata entonces de un problema de legitimatio ad processum, la cual comprende, no sólo los casos de la relación con el derecho que se reclama sino también, aquellos casos en los cuales la ley concede facultad para estar en juicio a una persona diferente de aquella que tiene la titularidad del derecho. Tal es el caso, precisamente, como se indicó, del administrador del condominio quien ejerce, en nombre de éste la representación en juicio de sus derechos e intereses.

Sobre esta distinción ha escrito Enrico Tullio Liebman que:
La capacidad de obrar consiste en el libre ejercicio de los propios derechos y, por consiguiente, en la capacidad de realizar actos jurídicos, a ella corresponde la capacidad procesal, o sea la capacidad de estar en juicio por sí y de cumplir válidamente los actos procesales.

Más adelante señala que:

La capacidad procesal es una cualidad intrínseca, natural, de la persona; a ella corresponde, en el plano jurídico, la posibilidad de ejercitar válidamente los derechos procesales inherentes a la persona. Esta posibilidad se llama, según una antigua terminología, legitimación formal (legitimatio ad processum) que no debe confundirse con la legitimatio ad causam,

Finalmente anota que:

la distinción entre capacidad procesal y legitimación formal se hace relevante en los casos en lo que la parte carece de capacidad procesal: el ejercicio de sus derechos procesales viene entonces conferido por la ley a terceros, los cuales, en virtud precisamente de tal investidura, adquieren legitimación formal y están en el proceso cumpliendo todos los actos procesales en nombre y por cuenta de la parte que ellos representan (Liebman, Enrico Tullio, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires 1980, páginas 67 y 68).

Tal como ocurre en el presente caso, en el cual el administrador de la comunidad de propietarios es, en virtud de la ley, es quien actúa en juicio ejerciendo la representación de los copropietarios, pero no es el titular del derecho que representa.

Asimismo, la sala Constitucional en la Sentencia Nº 82 del 23 de Febrero de 2017, en el caso CLEMENTE SALAMA HOLLANDO, sentó lo siguiente:

Ahora bien, la Sala para decidir, en atención a su deber de velar por la uniforme interpretación y aplicación de la Constitución, observa lo siguiente:

De la lectura exhaustiva del escrito contentivo de la solicitud de revisión de la sentencia dictada el 16 de noviembre de 2015 por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se evidencia que lo pretendido por el solicitante es la nulidad de dicho fallo, ya que según sus alegatos la parte demandada carece de cualidad para estar en el juicio, es decir, el órgano jurisdiccional anteriormente citado omitió pronunciarse de oficio sobre el hecho de que la actuación en juicio de dicha parte correspondía al conjunto o consorcio de copropietarios del Edificio “Mansión Chivacoa” y no a uno de sus órganos encargados de su administración, como lo es la Junta de Condominio de la cual es miembro principal el ciudadano Clemente Salama Hollando, cercenando con tal proceder también los derechos de los propietarios a ejercer su defensa y a obtener una tutela eficaz en asuntos de interés común.

Con relación a las denuncias formuladas por el solicitante en revisión, en el sentido de que el referido Juez Superior no emitió pronunciamiento (de oficio), sobre la falta de cualidad de la Junta de Condominio del Edificio “Mansión Chivacoa” de la cual es miembro principal el ciudadano Clemente Salama Hollando, es menester señalar que la Ley de Propiedad Horizontal establece las atribuciones de la Junta de Condominio y del Administrador de un inmueble en propiedad horizontal en los artículos 18 y 20, que textualmente disponen:

“Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.
(…)
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso [de] que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
(…)
Artículo 20. Corresponde al Administrador:
(…)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;(…)”.

De la lectura de las normas que anteceden, se evidencia que ciertamente la representación en juicio de la comunidad de propietarios del Edificio Mansión Chivacoa, le corresponde a la Administradora Condamérica C.A, la cual fue debidamente designada por la Asamblea de Co-propietarios con arreglo a lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, tal como lo alegó el hoy solicitante presunto agraviado por medio de su representante judicial en su escrito de solicitud, por lo que mal pudo el juzgado de la causa, y por ende el referido juzgado superior, no haber considerado de oficio la falta de cualidad de la Junta de Condominio para ser demandada en juicio.

De igual manera, la sentencia dictada por la Sala Civil del 8 de marzo de 2006, número 144, en el caso de Elizabeth Caridad Tamayo Velázquez:

“…Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, estableció lo siguiente:
“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
(...OMISSIS...)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito).
De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una sola entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario…”. (Resaltado nuestro).

Ahora bien, la demandada, Mónica Bracho, en su carácter de Administradora de las Etapas 1 y 2 del Conjunto Residencial Marina del Rey, alega no tener la cualidad procesal para ser sujeto pasivo en la presente demanda, y que por ende debe la demanda recaer sobre la comunidad de propietarios.

De la revisión de las actas procesales que rielan en los folios 72 y 73 del presente recurso, copia simple del Acta de Asamblea número 009, de fecha 26 de Agosto de 2015, en la cual se evidencia que la ciudadana MONICA BRACHO, fue legítimamente designada de conformidad con la Ley de propiedad horizontal como Administradora del Conjunto Residencial Marina del Rey, etapas 1 y 2, para el periodo 2015-2016, y pese a que su periodo estaba vencido para el día de la celebración de la Asamblea objeto de Nulidad, la misma seguía en funciones hasta tanto no se nombrara un nuevo administrador o se ratificara la misma.

Asimismo, corre inserta desde el folio 85 al 126, Documento de Condominio de las Etapas 1 y 2 del Conjunto Residencial “MARINA DEL REY”, otorgado por la “PROMOTORA LOS 3 ASES, COMPAÑÍA ANONIMA, constituida y domiciliada en Mérida, Estado Mérida, Inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el 30 de enero de 1995, bajo el Nº 58, Tomo A-1, Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el día 16 de Abril de 2016, bajo el Nº 54, Tomo A-10, con Número de Registro de Información Fiscal J-30279576-1, representada por el ciudadano ANTONIO SIGNORELLI PERCIAVALLE, venezolano, mayor de edad, casado, ingeniero Electricista, titular de la cédula de Identidad Nº V-8.025.476.
El cual en su Artículo 8.3 del Capítulo VIII, relacionado a la Administración del Inmueble, señala:

El Administrador tendrá las atribuciones y deberes señalados en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal…

Dicho artículo señala en su literal e) lo siguiente:

Artículo 20 Ley de Propiedad Horizontal:
Corresponde al Administrador:
…Omissis…
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder.

De la norma antes Transcrita, se evidencia que por disposición clara y taxativa de la Ley, es el administrador o administradora del Condominio, quien tiene la legitimidad para actuar en un proceso judicial como sujeto activo o pasivo, como representante del conjunto de propietarios, y esto es lógico, debido a que seria casi inviable que asistieran todos y cada uno de los propietarios a juicio, para dirimir asuntos relacionados con el Condominio, es por lo que la Ley faculta al administrador o administradora para que sea la representación de esa masa de propietarios, sea que actúe como sujeto activo o pasivo.

En aplicación de la norma antes transcrita, y en concatenación con el criterio establecido en las jurisprudencias antes citadas de las Salas Constitucional y Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y a criterio de esta Juzgadora, se evidencia que la Administradora del referido condominio tiene la legitimidad procesal para actuar como sujeto pasivo en el presente juicio por Nulidad de Acta de Asamblea, y no la comunidad de propietarios, como lo expresó en su escrito de contestación la parte demandada.

En virtud de lo antes expuesto, queda demostrado que La legitimación ad procesum en el presente caso la tiene la administradora del condominio, por ser ésta, la facultada por la Ley que rige la materia, para ser sujeto activo o pasivo en un proceso judicial, quien actuará en representación de todos los que componen el condominio de las Etapas 1 y 2 del Conjunto Residencial Marina del Rey. Así se decide.

Resuelto como ha sido lo relativo a la cualidad de la parte demanda, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto, de conformidad con lo establecido en el Artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

III

El presente Juicio versa sobre Juicio por Nulidad del Acta de Asamblea Interpuesto por la ciudadana Lairone Mata Leandro, venezolana, Abogada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-13.169.909, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 87.574, actuando en representación propia y del ciudadano Jorge Luis Silva Rojas, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nº V-6.299.597, en contra de la ciudadana Mónica Bracho, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.258.817, en su carácter de Administradora de las Etapas 1 y 2 del Conjunto Residencial Marina del Rey.

IV

En el escrito libelar, se expuso lo siguiente:

En fecha 13 de septiembre de 2016, se convocó a todos los propietarios a una Asamblea Extraordinaria a realizarse el 20 de septiembre del mismo año, que tuvo lugar a las 7:00 p.m. en el caney de la segunda etapa del Conjunto Residencial del Marina del Rey Etapa 1 y 2, y por no contar con el número suficiente de propietarios, se efectuó una segunda convocatoria la cual se hizo para el día 26 de septiembre de 2016 a las 7:00 p.m., no lográndose la asistencia de suficientes propietarios por lo que se procedió a convocar a una próxima asamblea fijándose posteriormente para el día 03 de octubre fecha en que se realizo y no contando tampoco con el quórun suficiente, donde se trataron los siguientes puntos: 1) Elección de una Junta de Condominio. 2) Elección de Administración. 3) Aprobación de compra de sistema de acceso para el conjunto residencial. 4) Aprobación de Extensibles nuevas para el área de piscina. 5) Aprobación de colocación de cerámica en las áreas faltantes en las piscinas 1 y 2. 6) Aprobación de compra de cámaras PTZ para actualización de CCTV y nuevas áreas a supervisar. 7) Aprobación de modificación de terrazas de 12 mtrs2, según diseños presentados. 8) Autorización de proyectos de costos menos a 10.000 U.T. donde se decidió y acordó con un número de asistentes a la asamblea menor a las dos terceras partes de los propietarios exigidos en el Artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo que por le hecho de no estar previsto la consulta en el documento de Condominio se debe regir por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y agotar lo señalado en su Artículo 23 y 24, ya que no se procedió a una nueva consulta obviando lo establecido en el citado artículo, basándose en una redacción inadecuada del documento de Condominio de las Etapas 1 y 2 del Conjunto Residencial “Marina del Rey” (…)

V

En la contestación de la demanda se adujo lo que a continuación se transcribe:
…Omissis…
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que en la asamblea de fecha 3 de octubre de 2016 se hayan violados preceptos, normas y reglamentos como lo quiere hacer ver la demandante de autos, quien uso de un ardid de insostenibles señalamientos quiere hacer entrar en confusión a este Juzgador, ya que efectivamente como lo señala en su libelo el 3 de octubre de 2016 se efectúo una Asamblea Extraordinaria para debatir y resolver varios asuntos concernientes a la administración y conservación de las cosas comunes, así como elegir la Junta de Condominio que tenía su plazo vencido y ratificar o elegir nuevo administrador y se hizo de esa forma para evitar mayores gastos (…)
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que en la Asamblea de fecha 3 de octubre de 2016 se hayan violado preceptos, normas y reglamentos como lo quiere hacer ver la demandante de autos haciendo la asamblea un día de semana, ya que la experiencia nos demuestra que los sábados, domingos y feriados los copropietarios no asisten a las asamblea, además que no es obligatorio hacerlo esos días, ni es causa de invalidación, ya que el documento de condominio establece […] Artículo 9.3… (Omissis)… De ser posible, las Asambleas deberán ser convocadas para los días sábados, en horas de la tarde, o para días feriados. […]…Omissis…
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que en la asamblea de fecha 3 de octubre de 2016, se hayan violado preceptos, normas y reglamentos como lo quiere hacer ver la demandante de autos en cuando a que la Asamblea fue presidida por la Presidente de la junta. En este caso la Ley de Propiedad Horizontal, norma que por Rango Constitucional priva sobre el documento de condominio, como lo asevera la demandante en las líneas de su libelo…Omissis…

VI

Este Tribunal a los fines de decidir, pasa a valorar las pruebas aportadas al proceso:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Documentales
1. Documento de propiedad del inmueble destinado a vivienda principal, distinguido con los números 4-PB-3, ubicado en el nivel PB, tipo 2, del edificio que forma parte de la etapa 2, denominada Costa Esmeralda del Conjunto Residencial Marina del Rey; Prueba a la cual esta Juzgadora le da pleno valor probatorio por ser un documento público emanado de la autoridad competente.
2. Acta de matrimonio en copia simple Nº 045, de fecha 12 de abril de 2007, emanada del Registro Civil, del Municipio Guanta del Estado Anzoátegui. Prueba a la cual esta Juzgadora le da pleno valor probatorio por ser un documento público, emanado de la autoridad competente.
3. Acta se Asamblea 2015-2016, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de diciembre de 2015, bajo el Nº 048, Tomo 0151, del libro de autenticaciones llevadas por esa Notaría. Documental a la cual esta Juzgadora le da pleno valor Probatorio.
4. Documentales de solicitudes hechas a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “Marina del Rey”, requiriendo copia del Acta de Asamblea extraordinaria de fecha 03 de octubre de 2016. Documental a la cual esta Juzgadora le da pleno Valor Probatorio.
5. Resultados de Acta de Asamblea extraordinaria de fecha 03 de octubre de 2016, en mención enviada por vía electrónica. A la cual esta Juzgadora le da pleno valor probatorio.
6. Documento de condominio de las etapas 1 y 2, del Conjunto Residencial “Marina del Rey”, a la cual esta Juzgadora le da pleno valor probatorio.
7. documentales de las convocatorias hechas para las Asambleas a realizarse los días 20/09/2016, 26/09/2016 y 03/10/2016, a las cuales esta Juzgadora le da pleno valor probatorio.

Inspección Judicial al Libro de Actas de propietarios de las Residencias Marina del Rey, Etapas 1 y 2, prueba a la cual esta Juzgadora le da pleno valor probatorio por ser un documento emanado de un Juez de la República facultado para tal fin.

Asimismo, se deja constancia que la parte demandada no aportó prueba alguna al proceso, a los fines de demostrar lo alagado en su escrito de contestación.

VII
Valoradas las probanzas aportadas, se pasa a referir sobre el fondo de la causa, teniendo claro que la pretensión de la parte actora es lograr la Nulidad de Acta de Asamblea extraordinaria, celebrada el 03 de octubre de 2016, de las Etapas 1 y 2, del Conjunto Residencial Marina del Rey. De dicha Asamblea, de conformidad a las actas procesales que rielan en el presente expediente, se trataron los siguientes puntos: 1) Elección de una Junta de Condominio. 2) Elección de Administración. 3) Aprobación de compra de sistema de acceso para el conjunto residencial. 4) Aprobación de Extensibles nuevas para el área de piscina. 5) Aprobación de colocación de cerámica en las áreas faltantes en las piscinas 1 y 2. 6) Aprobación de compra de cámaras PTZ para actualización de CCTV y nuevas áreas a supervisar. 7) Aprobación de modificación de terrazas de 12 mtrs2, según diseños presentados. 8) Autorización de proyectos de costos menos a 10.000 U.T.

Por otro lado, la ciudadana Mónica Bracho, en su carácter de Administradora de la referida Junta de Condominio, representada por el Abogado Gustavo Ramos Rosas, en la oportunidad de contestar el fondo de la presente demanda, negó rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte demandante.

Entre las pruebas aportadas por la parte demandante consta documento de propiedad y acta de matrimonio, que acreditan a la ciudadana Lairone Mata Leandro y el ciudadano Jorge Luis Silvas Rojas como dueños de un apartamento en el referido Conjunto Residencial, lo cual les da carácter para actuar en la presente demanda, asimismo, Acta Extraordinaria de Asamblea de fecha 26 de Agosto de 2015, en la cual entre varios puntos, se hizo la elección de la Junta de Condominio para el periodo correspondiente 2015-2016, evidenciándose en la misma, que la ciudadana Mónica Bracho, fue elegida como Administradora por la Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Marina del Rey en sus etapas 1 y 2. De igual forma, consignó convocatorias a Asambleas hechas por la Junta de Condominio, en las cuales se evidencia, que efectivamente se convocó en tres oportunidades a la comunidad de propietarios. Por otro lado se desprende de la correspondencia vía electrónica, aportada a los autos que fueron aprobados los puntos a tratar en la misma.

De la Inspección realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta, se dejó constancia de la existencia del Libro de Actas de Propietarios del Conjunto Residencial Marina del Rey, Etapas 1 y 2, quedó probado la existencia de un Acta de Asamblea de fecha 03 de octubre de 2016, debidamente suscrita por 37 asistentes, así como la elección de la ciudadana Mónica Bracho como Administradora del Conjunto Residencial Marina Del Rey en sus Etapas 1 y 2.

Ahora bien, queda constatar, si procede la pretensión de los actores en la presente demanda, referido a la Nulidad del Acta de Asamblea del Conjunto Residencial Marina del Rey, Etapas 1 y 2, realizada en fecha 03 de octubre de 2016.

Vale decir, que no hay controversia en cuanto al número de asistentes que estuvieron el día de la referida Asamblea celebrada en fecha 03 de octubre de 2016, de la cual la parte actora pretende la Nulidad, en efecto fueron 37 los asistentes, tal y como quedó constatado de la Inspección del Libro de Actas del referido condominio, en la Inspección hecha por el Tribunal A-quo, lo que representa menos de los dos tercios.

De la lectura de la documental que riela al folio ciento setenta y siete (177) del expediente principal, se puede constatar que la convocatoria tenía ocho (08) particulares siguientes a tratar:
1. elección de Junta de Condominio Periodo 2016-2017
2. Elección de Administración Periodo 2016-2017
3. Aprobación de compra de sistema de acceso para el Conjunto Residencial
4. Aprobación de Extensibles nuevas para el área de piscina
5. Aprobación de colocación de cerámica en las áreas faltantes en las piscinas 1 y 2
6. Aprobación de compra de cámaras PTZ para actualización de CCTV y nuevas áreas
7. Aprobación de modificación de terrazas de 12 mts2 según diseños presentados
8. autorización de proyectos de costos menos a 10.000 U.T.

Ahora bien, de los primeros dos particulares señalados anteriormente, se evidencia que se tratan de puntos que deben ser tratados en una Asamblea Ordinaria, tales como la elección de la Junta de Condominio y la elección del Administrador; asimismo, los seis particulares subsiguientes deben ser tratados en Asamblea Extraordinaria, ya que se trata de la administración de las cosas comunes, en ese sentido es necesario señalar que el documento de condominio en su Capítulo IX, referido a las Asambleas, en su artículo 9.2, que trata el tema de la Celebración de las Asambleas señala lo siguiente:
La Asamblea Ordinaria de Propietarios, se celebrará durante la segunda quincena del mes de marzo de cada año. Las Asambleas Extraordinarias pondrán celebrarse en cualquier oportunidad cuando ello sea requerido en interés de la comunidad

De lo antes trascrito, es claro que en el documento de condominio no se contempla el hecho de que pueda celebrarse una Asamblea Ordinaria y Extraordinaria al mismo tiempo, tal y como ocurrió en el presente caso, en el cual, por un lado se tomaron decisiones correspondientes a una Asamblea Ordinaria y a la vez lo decisiones de Asamblea Extraordinaria, lo que constituye un vicio y una violación del acta de Condominio del Conjunto Residencia Marina del Rey, etapas 1 y 2, lo que conlleva a la nulidad de lo acordado en dicha Asamblea.

Otro punto oportuno a tratar, es que el demandado en su escrito de contestación, afirma que la mencionada Asamblea fue presidida por el Presidente de la Junta de Condominio., en ese sentido cabe señalar, que el documento de condominio en su Capítulo IX, referido a las Asambleas, y en su Artículo 9.5, se indica lo concerniente a las decisiones y su aprobación señala lo siguiente:

Todo acuerdo o decisión de las Asambleas deberán ser aprobadas por un conjunto de propietarios que representen, por lo menos las dos terceras (2/3) partes en los bienes comunes representados en la misma, salvo en los casos en que por este documento o por efecto de la Ley de Propiedad Horizontal, sea requerido el voto unánime de los propietarios. Los acuerdos y decisiones tomados en la Asamblea obligarán a los propietarios aún cuando no hubieren asistido a la reunión. Las Asambleas serán presididas por el administrador, y en su defecto, por el propietario presente cuyo porcentaje del condominio fuere mayor…Omissis… (Resaltado y negritas nuestro)

Del anterior texto, queda claro que la Asamblea celebrada en el Conjunto Residencial Marina del Rey, etapas 1 y 2, de fecha 03 de octubre de 2016, no debió ser presidida por el Presidente de la Junta de Condominio, sino por el Administrador o en su defecto por el propietario presente cuyo porcentaje del condominio fuere mayor, tal como lo señala el documento de condominio, ya que es éste el facultado para tal función, conforme a lo transcrito anteriormente, lo que constituye que dicha Asamblea es nula, junto a todas las decisiones tomadas.

En base a los hechos y derecho anteriormente expuestos, resulta convincente para esta administradora de justicia, que la parte demandada incurrió en vicios, al celebrar la Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Marina del Rey, Etapas 1 y 2, de fecha 03 de octubre de 2016, aunado a todo lo antes expuesto, es necesario acotar que la parte demandada no promovió prueba alguna a los fines de defender y probar lo alegado, por lo que es forzoso para quien aquí decide, declarar Con Lugar la pretensión de la parte actora, tal y como se declarará en el dispositivo del presente fallo. Así decide.

DISPOSITIVO

Este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en el Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la Abogada LAIRONE MATA LEANDRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.169.909, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 87.574.

SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad para sostener el juicio de la ciudadana MÓNICA BRACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.258.817,.

TERCERO: CON LUGAR la demanda por Nulidad de Acta de Asamblea presentada por la Abogada Lairone Mata Leandro, venezolana, Abogada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-13.169.909, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 87.574, actuando en representación propia y del ciudadano Jorge Luis Silva Rojas, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nº V-6.299.597. De conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Se declara Nula el acta de Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Marina del Rey, etapas 1 y 2, celebrada en fecha 03 de octubre de 2016.
Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
Se condena en costar a la parte demandada por resultar completamente vencida en el presente juicio.
Notifíquese a las partes de la presente sentencia, de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia de ésta decisión conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
.Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los cuatro (04) días del mes de Julio de 2017. Años: 207 de la Independencia y 158 de la Federación
Juez Provisoria

Abg. Coralid Jaramillo La Secretaria Acc,
Abg. Belitza Velásquez.

En esta misma fecha, siendo las 2:05 PM, se dictó y público la sentencia anterior.

La Secretaria Acc,