REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN RODRÍGUEZ Y SAN JOSÉ DE GUANIPA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.
El Tigre, Veinte (20) de Julio de 2017
207º y 158º
SENTENCIA: DEFINITIVA
MOTIVO: OFERTA REAL DE PAGO Y DEPOSITO
PARTE OFERENTE: “LISBETH MARIA MARQUEZ RODRIGUEZ y ELIZABETH DEL VALLE GUERRA MARQUEZ” venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros: V-3.373.461 y V-20.170.058, respectivamente, domiciliadas en el conjunto Residencial Guayamury Park, Quita carrera sur cruce con la calle 24 sur, El Tigre, municipio Simón Rodríguez, estado Anzoátegui
ASISTENTE JUDICIAL DE LA PARTE OFERENTE: “ROSANNA GUEVARA MARQUEZ”, inscrita en el Inpreabogado con las matriculas N°: 119,141.
PARTE OFERIDA: “MARÍA GABRIELA MARRON GARCIA” venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°: V-17.262.143; con domicilio en la urbanización Los Cocales, calle Las Trinitarias, Quinta José Gregorio Hernández, El Tigre, estado Anzoátegui.
ASISTENTE JUDICIAL DE LA PARTE OFERIDA: “ARELVIS ADRIANA PERDOMO FIGUEROA” inscrita en el Inpreabogado, bajo el N°:75.039.
I
Narrativa
Se inicia el presente procedimiento, mediante escrito presentado en fecha 17 de febrero de 2017, por las oferentes, LISBETH MARIA MARQUEZ RODRIGUEZ y ELIZABETH DEL VALLE GUERRA MARQUEZ, en virtud del cual ofrece el pago de la suma de QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 548.304,86) a la pretensa acreedora oferida, ciudadana, MARIA GABRIELA MARRON GARCIA, ambas partes ya identificadas.
Por auto dictado el día 24 de marzo de 2017, el Tribunal admitió la solicitud de oferta real y depósito, conforme lo establecido en el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Asimismo en dicho auto se fijó para la fecha, 07 de abril de 2017, a los fines de su traslado para hacer el ofrecimiento real;
En fecha 07 de abril de 2017, siendo la 09:20am, el Tribunal previo acuerdo se trasladó al domicilio de la Oferida, sin embargo, no se encontró la referida Oferida por lo que el Tribunal decidió retirarse a su sede. No obstante, la parte interesada solicitó se acordara una nueva fecha para realizar la Oferta Real de Pago.
Seguidamente, el día 18 de abril de 2017, el Tribunal se trasladó a los fines de hacer el ofrecimiento real a la pretensa acreedora Oferida; en dicho acto procesal, estuvo presente la acreedora oferida, MARIA GABRIELA MARRON, acompañada y asistida por la abogada, ARELVIS ADRIANA PERDOMO FIGUERO, quien manifestó todo cuanto estimó pertinente en defensa de sus derechos.
En fecha, 21 de abril de 2017, el Tribunal recibe de la pretensa acreedora oferida MARIA GABRIELA MARRON, un escrito de Oposición a la Oferta.
Por auto de fecha 24 de abril de 2017, ante la negativa de la acreedora oferida de aceptar la oferta dentro del plazo de tres (3) días ex artículo 823 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal ordenó el deposito en la cuenta de terceros de este Despacho en el Banco Bicentenario, el cheque por el cual se giró la suma de dinero ofrecida de QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 548.304,86) a los fines legales consiguientes.
Así las cosas, en fecha 25 de abril de 2017, el Tribunal emite auto que por visto y recibido el escrito del acreedor donde señala las causas de no aceptación de la oferta Real de Pago, además que fue hecho el depósito de la suma ofrecida de la presente solicitud, se acuerda no emitir la citación a que se contrae el artículo 824 del Texto Adjetivo Civil, más, aun, se decide otorgar el lapso de tres días a que se refiere la norma aludida, a los fines se salvaguardar los derechos imbuidos. Y que vencido este lapso se abrirá la articulación probatoria por 10 días.
Durante, la etapa probatoria, ambas representaciones judiciales promovieron sus medios de pruebas; los cuales se providenciaron de conformidad con la Ley.
En fecha 09 de junio de 2017 se ordenó el vaciado de un teléfono celular como medio de prueba promovido por las Oferentes.
En fecha, 29 de junio se recibió por parte del CICPC, las resultas del vaciado del teléfono celular.
En fecha, seis (6) de julio de 2017, se recibe escrito de Reforma de la solicitud de la presente Oferta Real de Pago y Deposito consignado por la Parte Oferente
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente asunto, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
De los límites de la controversia
La representación judicial de la parte oferente, dentro del elenco de argumentos de hecho y de derecho en que sustenta la pretensión de oferta real y deposito de marras, aduce en el escrito libelar, entre otras razones, lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la asistente judicial de las Oferentes
a) Aducen, que ellas pactaron con la acreedora mediante contrato de promesa bilateral de compra-venta, autenticado por la Notaria Primera de EL Tigre estado Anzoátegui, en fecha 11-06-2013, la compra de-venta de un apartamento ubicado en el conjunto residencial Guayamury Park, ubicado en la ciudad de El Tigre, estado Anzoátegui, y cuyas características ofrecieron detalladamente en su solicitud.
b) Exponen que “El precio sobre dicho inmueble de acuerdo a CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, en la cláusula SEGUNDA del referido Contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA “es la cantidad de SEIS CIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 675.000,00), los cuales deberían ser entregados por las compradoras a la vendedora de la siguiente forma: La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.400.000,00) que se entregaran en el momento de la firma de la presente opción de compra-venta en efectivo y en moneda de curso legal en el país, suma que no devengará intereses alguno y forma parte del precio establecido ; y el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCEINTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 275.000,00) que se entregaran al momento de la protocolización definitiva de la compraventa por ante la Oficina de Registro respectiva”
c) Manifiestan que igualmente establece en la cláusula CUARTA “El plazo por el cual se otorga el presente contrato de opción de compra venta es de noventa (90) días, mas treinta días (sic) (30) días prorroga legal, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento”
d) Asegura “… que en fecha 26-06-2013, es decir, 15 días después de firmado el documento de PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, a través de correos electrónicos (Anexos B,C,D,E) le informamos a la ciudadana MARIA GABRIELA MARRON GARCIA, que ya disponíamos del dinero para cancelar la suma restante, es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 275.000,00), y así finiquitar con los acuerdos establecidos, y la señora MARIA GABRIELA MARRON GARCIA, se fue a la ciudad de Caracas, y nunca quiso reunirse nuevamente con nosotras a así honrar nuestros(sic) compromiso, agotando toda vía amistosa, siendo infructuosos todo los intento (sic), debido que no ha sido posible, ya que no respondía llamadas telefónicas ni mensajes de texto, y dejo de responder los correos electrónicos”.
e) Agrega “ Hasta el día 13-10-2016, recibimos llamada telefónica de la señora MARIA GABRIELA MARRON GARCIA, quien nos invitó (sic) a reunirnos en el despacho de la abogada ELAINE GAMARDO, y nos exigió la suma de SIETE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 7.000.000,00), para así ella firmar el documento de protocolización ante el Registro Público (sic), por la compra-venta del inmueble, donde le manifestamos que no contábamos con ese cantidad exorbitante de dinero, y que la suma para cerrar dicha negociación es la cantidad de DOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 275.000,00), por todos(sic) estas situaciones nos vemos en la imperiosa necesidad de acudir a ese órgano de justicia, a ofrecer la presente OFERTA REAL DE PAGO:”
f) Concluye que, por todas las consideraciones antes expuestas “…Ocurrimos ante su competente autoridad, para consignar marcado con la letra “F”, Cheque Gerencia N° 11010599, del Banco Occidental de Descuento (B.O.D), de fecha 16/02/2017, a favor de la ciudadana MARIA GABRIELA MARRON GARCIA, por el monto de QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON 86/00 (sic) (548.304,86), que comprende la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 275.000,00), monto restante del mencionado contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, más la cantidad DOSCIENTOSSETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON 86/100 (Bs. 273.304,86) correspondiente a los intereses devengados ( anexo marcado G”) desde la fecha 31-06-2013 hasta la fecha 31-01-2017” (Negrillas y subrayado del Tribunal)
g) Finalmente “… solicito una vez ejecutado LA OFERTA REAL DE PAGO, se libre oficio al BANCO DE VENEZUELA, solicitando se libere la HIPOTECA DE PRIMER GRADO, que la ciudadana MARIA GABRIELA MARRON GARCIA, mantiene con dicha entidad bancaria, y la cual es necesaria para la protocolización del documento definitivo de COMPRAVENTA.
h) Y añade “También solicito se ordene al Registro Subalterno la PROTOCOLIOZACION del documento definitivo de compraventa”.
A los fines de combatir los hechos precedentemente expuestos, la Acreedora Oferida sostiene en el escrito de contestación a la pretensión deducida, los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Argumentos esgrimidos por la acreedora oferida:
a) Expone que fue notificada en su lugar de trabajo, sobre un procedimiento de Oferta Real de Pago iniciada por las Oferentes “… y mediante el cual pretenden pagarme la irrisoria suma de QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON 86/100 (548.304,86) por concepto de pago (extemporáneo) del precio de un inmueble de mi propiedad que fue objeto de un contrato autenticado por ante la Notaria Publica Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui en fecha 11 de junio de 2013, inserto dicho documento bajo el N° 23, Tomo N°51 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria publica y tenía una vigencia de ciento veinte (120) continuos desde su autenticación.
b) Indicó que “En el acto de notificación de la referida oferta real de pago manifesté a este juzgado mi oposición por considerar que con ella se pretende continuar vulnerando mis derechos como legitima propietaria del apartamento que actualmente ocupan en calidad de invasoras las solicitantes y que niegan a desocupar, privando a mi menos hijo y a mi persona de un hogar”
.
c) Adujo, “… Niego rechazo y contradigo tanto en los hechos como el derecho invocado en la extemporánea oferta real objeto de esta contestación por considerar que los hechos en ella descritos no se ajustan a la realidad y el derecho invocado erróneamente aplicado.
d) Agrego “El inmueble del cual deriva la oferta real incoada, fue objeto de una promesa bilateral de compraventa suscrita en el año 2013 que no se perfecciono en el plazo de ciento veinte (120) días establecido en la cláusula cuarta del mismo y habiendo transcurrido desde su suscripción hasta la presente fecha cuatro (4) años, con lo cual esta extinto, haciendo imposible su ejecución ya que las circunstancias de hecho que lo originaron variaron”.
e) Asegura “ es absolutamente falso que haya existido mala fe o intención de defraudar de mi parte, por el contrario he sido tolerante y conciliadora con las solicitantes, quienes si han obrado de mala fe y con intención de perjudicarme económica y moralmente, no obstante ello me he comunicado y reunido con las promitentes compradoras desde el año 2013 para intentar conciliar nuestros intereses a objeto de lograr una solución en términos favorables para ambas partes o que en su defecto me restituyan la posesión de inmueble, pero se han negado a cualquier tipo de negociación a sabiendas de que ocupan el inmueble de mi propiedad sin un título que legitime su permanencia en el mismo y sin pagarme contraprestación alguna por ello”.
f) Delibera “… por ser una promesa bilateral de compraventa un contrato de tipo preparatorio o preliminar y no un contrato de efectos definitivos, es decir que mediante ese convenio la promitente compradora no adquirió ningún derecho sobre el inmueble ya que no es un contrato traslativo de la propiedad, y como quiera que en la cláusula tercera del referido acuerdo establece expresamente la posibilidad de dejarlo sin efecto mediante la aplicación de una clausula penal que contempla la devolución de la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) recibida por mi persona más DOSCEINTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.00,00) de penalidad, es por lo que me acojo a dicha cláusula contractual y desisto de la referida promesa de venta del inmueble , ofreciendo pagar a las solicitantes la suma fijada como clausula penal, reservándome en caso de negativa mi derecho a solicitar la resolución del contrato por cuanto la promitente compradora no cumplió oportunamente con la obligación de pago asumida y en virtud de que el plazo de vigencia del contrato culminó.”
g) Añade “Es de hacer notar que la solicitantes han permanecido ocupando ilegalmente el inmueble durante cuatro (4) años perturbando el ejercicio de mi derecho de propiedad lo que sin lugar a dudas me ha ocasionado daños y perjuicios morales y materiales que oportunamente estimare para que me sean resarcidos.
h) Advierte el contenido de la sentencia 8768/2015 de la Sala Constitucional, refiriéndola como vinculante.
De todo lo antes expuesto, deduce el Tribunal que el merito del asunto jurídico debatido se circunscribe a juzgar sobre la validez de la oferta real y subsiguiente depósito de la cosa ofrecida por las ciudadanas: LISBETH MARIA MARQUEZ RODRIGUEZ y ELIZABETH DEL VALLE GUERRA MARQUEZ, cuya causa petendi se fundamenta en la negativa de la acreedora oferida de recibir el pago de la suma pecuniaria pactada en el contrato otorgado ante la Notaria Pública Primera de El Tigre estado Anzoátegui, el día 11 de junio de 2013, inserto dicho documento bajo el N° 23, Tomo N°51 de los libros respectivos.
Sin embargo, antes de proceder al establecimiento de los hechos y consecuentemente determinar la validez o no de la oferta y deposito bajo examen, el Tribunal considera menester resolver como punto previo,
Al respecto, el Tribunal observa:
III
Motivaciones para decidir
Es importante precisar, que entre las partes de la relación procesal existe un vínculo jurídico contenido en el contrato de opción de compraventa, ex ante mencionado, en cuya virtud pactaron un catalogo de obligaciones reciprocas, entre ellas la promitente vendedora ofreció vender un bien inmueble constituido por un apartamento de la cual es propietaria; y las promitentes compradoras se obligaron a comprarlo por el precio de Bs. 675.000,00, pagaderos en los términos acordados en la cláusula segunda del citado instrumento. Asimismo, las partes se obligaron a suscribir un documento definitivo de venta dentro del plazo de noventa (90) días, más treinta (30) días, contados a partir de la firma de dicho contrato, el cual debía ser a cuenta de las promitentes compradoras, tanto en la notaria pública como en la oficina de registro inmobiliario correspondiente, cuyo contrato final, afirman las pretensas oferentes, se realizaría al momento del último pago.
De tal manera que, la voluntad declarada por los otorgantes del referido instrumento contractual patentiza, sin lugar a dudas, un negocio jurídico preliminar o precontrato de compraventa.
En efecto, para establecer si la intención de las partes la celebraron de un contrato de compra o de una opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro.
Al respecto, el autor patrio Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”.
Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, es decir prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo
.
Por su parte, Castán, citado por Vegas Rolando en la referida obra, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Del mismo modo, el insigne Dr. Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”, novena edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
Sobre la base de las posiciones doctrinarias antes referidas, entiende el Tribunal y así debe concluirse, que el instrumento -in comento¬- suscrito por las partes, encierra sin lugar a dudas un negocio jurídico de promesa bilateral de compra-venta, denominado también opción de compra-venta, en el cual asumieron la obligación de perfeccionar a futuro la venta del bien inmueble, e instrumentarla con el otorgamiento del documento definitivo, previo cumplimiento de ciertas condiciones.
Ahora bien, amparado en ese vínculo contractual, las oferentes, LISBETH MARIA MARQUEZ RODRIGUEZ y ELIZABETH DEL VALLE GUERRA MARQUEZ, ofrecen pagar a su acreedora la suma de Bs. 548.304,86, aseverando que corresponde al precio convenido en la cláusula segunda contractual o monto restante, más la cantidad de Bs. 273.304,86, correspondiente a los intereses devengados (anexo marcado “G”) desde la fecha 31-06-2013 hasta la fecha 31-01-2017, y que éstas además solicitan una vez ejecutada la oferta real de pago, se libre oficio al Banco de Venezuela, solicitando se libere la hipoteca de primer grado, que la ciudadana MARIA GABRIELA MARRON GARCIA, mantiene con dicha entidad bancaria, y la cual es necesaria para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Y solicito se ordene al Registro Subalterno la protocolización del documento definitivo de compraventa”..
(Negrillas del Tribunal)
Frente a ello, la acreedora Oferida sostiene -entre otras razones- que las promitentes compradoras pretenden pagarle la irrisoria suma de QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON 86/100 (548.304,86) por concepto de pago (extemporáneo) del precio de un inmueble de mi propiedad del cual deriva la oferta real incoada, objeto de una promesa bilateral de compraventa suscrita en el año 2013 que no se perfeccionó en el plazo de ciento veinte (120) días establecido en la cláusula cuarta del mismo y habiendo transcurrido desde su suscripción hasta la presente fecha cuatro (4) años, con lo cual está extinto, haciendo imposible su ejecución ya que las circunstancias de hecho que lo originaron variaron.
La situación procesal antes descrita, conlleva a señalar que a los fines de establecer validez de la oferta y el acto posterior de depósito de la cosa ofrecida, es obligación del Juez verificar el cumplimiento de ciertas condiciones, a saber: en primer término, que la deuda exista, es decir la obligación por parte del oferente de pagar y por parte del oferido de recibir el pago; al mismo tiempo, que concurran los siete (7) requisitos enunciados en el artículo 1.307 del Código Civil, cuya inteligencia pone de manifiesto que las formalidades intrínsecas de la oferta real y el deposito, así como su validez, está supeditada al cumplimiento de lo estatuido en dicha norma jurídica.
Por manera que, se erige como un requisito esencial para la eficacia del ofrecimiento real, que éste comprenda la suma integra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento; además de ello, que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda, en el entendido que, ante el incumplimiento de esos requisitos, resulta innecesario que el sentenciador pase al examen de las pruebas promovidas por las partes, porque cualquiera que sea el resultado del análisis la decisión tendrá que ser contraria a la validez de la oferta.
En base a las ideas anteriores, resulta esencial para la validez de la oferta que ésta comprenda la totalidad de la suma exigible, porque si no es así, sería imponerle al acreedor un pago parcial; de donde se sigue, que la suma o cosa ofrecida debe ser íntegra con frutos, intereses, gastos, etc., pues no puede forzarse al acreedor a dejar pendiente una parte del crédito. Debe presentarse una cantidad prudencialmente calculada para los gastos no liquidados, y el deudor prometerá pagar lo que falte por ese respecto, si no fuere suficiente lo calculado.
A mayor abundamiento, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 21 de marzo de 1949 (G.F. N° 1. Primera Etapa. Págs. 138 y 139), en materia de oferta real, estableció lo siguiente:
“…Esa simple propuesta es facultativa de quien la hace y constituye la parte no contenciosa del procedimiento de oferta de pago, en la que se actúa a petición del deudor para hacerla llegar en forma auténtica al conocimiento del acreedor, siendo precisamente la negativa del acreedor a convenir en la proposición que se le hace lo que da origen a la parte contenciosa del dicho procedimiento; momento éste a partir del cual comienza la mora del accipiens y corren los gastos relativos por cuenta del acreedor remiso, pues la ley los pone a su cargo si la oferta real y el subsiguiente depósito fueren declarados válidos. En cambio correrán de cuenta del deudor oferente si la oferta fuere aceptada al primer requerimiento por aplicación de los principios generales que ponen a su cargo los gastos del pago y sólo será invertida la referida carga si el oferente comprueba que para el momento del requerimiento dicho ya estaba en mora el requerido, pues, éste no puede derivar derecho alguno de su propia culpa o negligencia, perjudicando con ello a su obligado…”
Siendo las cosas así, resulta claro que en el supuesto de ser declarados válidos la oferta real de pago y subsiguiente depósito, el efecto que se produce es la liberación del deudor de la obligación y de los riesgos de la cosa, así como de los intereses, todo a contar desde el día del depósito; y asimismo, declarados válidos por sentencia definitivamente firme, los gastos de la oferta real y del depósito corresponderán al acreedor. Por lo tanto, si el acreedor se negare a recibir el ofrecimiento de pago, todos los gastos del procedimiento serán de cuenta de quien resulte vencido, esto es, de cargo del acreedor, si se declaran válidas la oferta y el depósito de la cosa; de cuenta del deudor si su pretensión es desechada o el acreedor demuestra que hubo demora en la entrega de la cosa.
En el caso concreto de autos, la lectura del escrito que encabeza el presente expediente evidencia, que las oferentes, LISBETH MARIA MARQUEZ RODRIGUEZ y ELIZABETH DEL VALLE GUERRA MARQUEZ, manifiestan ofrecer el monto de QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON 86/100 (Bs. 548.304,86), que comprende la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 275.000,00), monto restante del mencionado contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, más la cantidad DOSCIENTOSSETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON 86/100 (Bs. 273.304,86) correspondiente a los intereses devengados (anexo marcado G”) desde la fecha 31-06-2013 hasta la fecha 31-01-2017”.
Visto de esta forma, es evidente que el oferente no cumple con el requisito exigido en el ordinal 3° del artículo 1.307 del Código Civil, pues no incluye los gastos líquidos y una cantidad para ilíquidos con la reserva para cualquier suplemento. Por consiguiente, inexorablemente el Tribunal se encuentra obligado a desestimar la validez del ofrecimiento bajo examen y declarar sin lugar la pretensión de pago que formula el deudor oferente, siendo innecesario pronunciarse sobre las pruebas promovidas por las partes, tal como ha sido el criterio sostenido de manera inveterada por la jurisprudencia suprema (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° 0430, de fecha 15 de noviembre de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche G.; así se decide.-
Desde otro punto de vista, el Tribunal no puede pasar por inadvertido que la representación judicial de la acreedora oferida también ataca el ofrecimiento real, con el argumento de que los hechos descritos no se ajustan a la realidad y el derecho invocado erróneamente aplicado. Que el contrato en cuestión establece expresamente la posibilidad de dejarlo sin efecto mediante la aplicación de una cláusula penal que contempla dicho contrato. Lo que evidencia que este no es el procedimiento adecuado, puesto que estamos en presencia de un contrato que no se ha cumplido pues adolece de ciertas condiciones que no se han cumplido, y que además, las Pretender Oferentes solicitan que el Tribunal las cumpla.
En tal sentido, cabe considerar que la Oferida señala que el bien inmueble objeto de la presente oferta es de su propiedad y que están violando su derecho a su hija y a ella de un hogar.
En esta perspectiva, establecido como ha sido –ut supra- que entre las partes de la relación procesal existe un negocio jurídico preliminar u opción de compraventa, con la obligación de perfeccionar a futuro la venta de un bien inmueble constituido en un apartamento residencial propiedad de la acreedora oferida, resulta fácil colegir que la forma en que se ha planteado el presente conflicto de intereses trasciende la pertinencia y alcance del procedimiento especial de oferta real y subsiguiente depósito previsto en la Ley.
Al respecto de lo antes señalado, es oportuno señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0411 de fecha 13 de junio de 2007, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° AA20-C-2005-0649, se pronunció de la siguiente manera:
…Ahora bien, el procedimiento de oferta real y depósito, constituye una vía eficaz para evitar la mora del deudor y, asimismo, para colocar en mora al acreedor, mas no para lograr el cumplimiento de un contrato.
Tiene por objetivo este procedimiento, la entrega de un bien en dinero o en especie, mueble o inmueble, corporal e incorporal, en donde se dejará constancia únicamente de la “entrega” de ese bien al acreedor o a la persona que tenga el derecho a recibirla según la relación jurídica que exista entre el oferente y acreedor en cada caso concreto.
En efecto, el Doctor Ricardo Henríquez La Roche, refiriéndose al objeto de la sentencia en este procedimiento especial de oferta real y depósito, advierte lo siguiente:
“…el objeto de la sentencia es única y exclusivamente arrojar certeza oficial sobre la validez de un pago, sin prejuzgar sobre la existencia de la obligación o del correlativo crédito que pretende solventar dicho pago.”. (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo V. Ediciones Liber. Pág 445. Caracas, 2006).
El Doctor José Román Duque Sánchez, por su parte, citando a Dominici, explica lo siguiente:
“…la oferta real consiste en la presentación efectiva de la cosa debida al acreedor, lo cual es distinto de la simple oferta verbal, reducida a la manifestación puramente de palabras. La consignación es el depósito de la cosa debida en el lugar designado por el Juez, o por la ley, donde permanece a disposición del acreedor (…)
El fundamento de la oferta real está en que así como el deudor está obligado a pagar, también tiene derecho a obtener su liberación; y de la misma manera, así como el acreedor tiene derecho al pago, también está obligado a recibirlo”. (José Román Duque Sánchez. Procedimientos Especiales Contenciosos. Editorial Sucre. 1981).
…Teniendo claro que el único objetivo de la sentencia a recaer en este tipo de juicios, es arrojar certeza oficial sobre la validez de un pago, sin prejuzgar sobre la existencia de la obligación, resulta incomprensible que la validez de la presente oferta real de pago oferido, conduzca irremediablemente a la demandada a firmar ante el Registro Subalterno la venta del inmueble que vincula a la oferente con las demandadas, por efecto del contrato de opción de compra firmado por ellas, en el cual habrían estipulado, tal como lo indica la recurrida, que el pago de la cuota inicial sería cancelado en esa oportunidad.
En efecto, con el pago oferido por parte de la deudora, se lograría que el acreedor cumpla su obligación de vender y, en consecuencia, cumpla igualmente con la condición estipulada por ambas partes al contraer la obligación, que obliga al acreedor a firmar el documento de venta definitivo ante el Registro Subalterno, para poder recibir el pago.
Como puede apreciarse, con el empleo de esta figura no se busca únicamente que se declare la validez y se deje constancia del pago de la cuota inicial de determinado inmueble -lo que debería representar la única pretensión y el único objetivo del procedimiento- sino que se logra algo que va más allá, el cumplimiento de la obligación que dio lugar al pago.
Esta situación, a juicio de la Sala, se presenta precisamente por estar la obligación bajo la cual se contrajo la deuda, condicionada y, en consecuencia, al no estar cumplida esta condición, la oferta sería inviable e inválida.
No es correcta entonces la posición asumida por el juzgador en la recurrida, al sostener que se trata de una condición aceptable, que el único objetivo que tendría sería el de evitar que las demandadas recibieran íntegramente la cuota inicial sin haber cumplido con la correlativa obligación de hacer la tradición del inmueble.
Por el contrario, estamos en presencia de una deuda u obligación contraída bajo una condición no cumplida, en este caso, que el pago se podrá realizar siempre y cuando tenga lugar la firma del documento definitivo por parte de las demandadas en el Registro Subalterno, es decir, el pago aseguraría el cumplimiento del contrato y la venta definitiva, situación que se produce precisamente por no estar cumplido uno de los requisitos que previsivamente dispuso el legislador, para considerar valida la oferta, concretamente, el dispuesto en el numeral 5° del artículo 1.307 del Código Civil.
En relación con este punto, relativo a las condiciones en la oferta, el Doctor José Mélich Orsini, señala lo siguiente:
“…Si al ofrecimiento se le imponen “condiciones extrínsecas” a la naturaleza de la obligación, o sea, dirigidas a obligar al acreedor a aceptar modalidades extrañas a su derecho de obtener el cumplimiento exacto de la obligación de su deudor, la oferta deberá reputarse improcedente”. (José Mélich Orsini. El Pago. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 2000).
El Doctor Aníbal Dominici, refiriéndose al requisito de validez de la oferta bajo examen, precisó lo siguiente:
“…Antes de cumplirse la condición, el acreedor no puede ser obligado a recibir el pago porque estando en suspenso la obligación es posible que falte la condición, y el acreedor tenga que devolver el pago…”. (Aníbal Dominici. Comentarios al Código Civil Venezolano. Tomo Tercero. Caracas, 1904).
De acuerdo con las anteriores criterios doctrinales, al haber considerado el juzgador que podía tenerse como válida la oferta, no obstante que no estaba cumplida la condición bajo la cual se contrajo la deuda y obligación, infringió el numeral 5° del artículo 1.307 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, si el acreedor tuviera un derecho legítimo para negarse a firmar o vender el inmueble, por la sencilla razón de que pudiera considerar que el deudor incumplió el contrato, y deseara invocar la cláusula penal, perdería sentido este procedimiento, por cuanto en otro juicio, se declararía que el deudor incumplió el contrato y, tendría entonces el acreedor que devolver lo recibido y, en consecuencia, la venta que se obligó protocolizar estaría viciada de nulidad.
En consecuencia, esta Sala declara procedente la denuncia de infracción por errónea interpretación del numeral 5° del artículo 1.307 del Código Civil…”.
Aplicando al caso de marras el anterior criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, determina el Tribunal que el conflicto de intereses sometido a debate, excede la simple verificación del cumplimiento de los requisitos formales atinentes a la validez de la oferta y subsiguiente depósito.
En efecto, para el Tribunal el interés procesal de las oferentes, LISBETH MARIA MARQUEZ RODRIGUEZ y ELIZABETH DEL VALLE GUERRA MARQUEZ no solo versa sobre la validez del pago de la suma dineraria que según sostiene es el remanente del precio pactado en el contrato de opción de compraventa, antes mencionado, sino que además envuelve el reconocimiento de su condición de propietarias del bien inmueble que presume, hecho éste negado por la Acreedora Oferida; y en todo caso, conllevaría indefectiblemente al cumplimiento de una obligación de hacer, como es la liberación de una Hipoteca y el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, tal como se pactó, entre otras obligaciones asumidas por las mismas partes, para lo cual debe tomarse en cuenta que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
Por esto, al estar en discusión entre las partes el incumplimiento de obligaciones asumidas en el precontrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui en fecha 11 de junio de 2013, inserto dicho documento bajo el N°: 23, Tomo N°: 51, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria publica de los libros respectivos, y de allí la condición de compradoras de las oferentes, LISBETH MARIA MARQUEZ RODRIGUEZ y ELIZABETH DEL VALLE GUERRA MARQUEZ, pues evidentemente no consta en autos que se haya perfeccionado el aludido contrato definitivo de venta en los términos convenidos, previo el cumplimiento del resto de las obligaciones allí pactadas, colige el Tribunal que resulta inidóneo o impertinente este procedimiento de oferta real y subsiguiente depósito para dilucidar el alcance y los efectos de dicho contrato de opción de compraventa, lo cual debe ser resuelto en juicio ordinario, y sí allí se resuelve que las oferentes compraron efectivamente el bien inmueble de apartamento residencial y son deudoras del saldo del precio, es cuando le surgiría el interés procesal para pagar a través de éste procedimiento especial de oferta y depósito; siempre y cuando claro está la contraparte se niegue a recibirlos espontáneamente; así se establece.-
IV
Dispositivo
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Improcedente en Derecho la Oferta Real de Pago contenida en la demanda presentada por las ciudadanas, LISBETH MARIA MARQUEZ RODRIGUEZ y ELIZABETH DEL VALLE GUERRA MARQUEZ, a favor de la ciudadana, MARÍA GABRIELA MARRON GARCIA, ambas partes ya identificadas.
SEGUNDO: Se condena en costas a las deudoras oferentes, conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de, a los Veinte Días del Mes de Julio del Año Dos Mil Diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO
Abg. HENRY MANUEL MEJIAS ITRIAGO
LA SECRETARIA TITULAR
Abg. ANA VASQUEZ
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