TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DEL ESTADO ANZOATEGUI
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Jurisdicción: Civil – Bienes
Barcelona, Treinta (30) de Junio de 2017
AÑOS 207º Y 158º

ASUNTO: BP02-V-2017-000977

JURISDICCIÓN CIVIL – BIENES

I
IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y abogados intervinientes las siguientes personas:

Parte demandante: La Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RIO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Enero de 2008, bajo el No. 28, Tomo A-4, siendo su ultima modificación en acta de asamblea se socios, protocolizada en fecha 13 de Octubre de 2008, inscrita en la referida Oficina de Registro Mercantil bajo el No. 25, Tomo A-86 y la Sociedad Mercantil SUMECON, C.A., con domicilio en la Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 14 Tomo A-5.-

Apoderado Judicial de la demandante: El abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO VELÁSQUEZ AZOCAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 100.718.-

Parte demandada: La Ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 19.329.044, domiciliada en Residencias La Estancia, Edificio 4, Piso 3, Apartamento 2, Avenida Centurión, Nueva Barcelona, Estado Anzoátegui.-

Abogada Asistente de la demandada: Las Abogadas en ejercicio YOLENNY RAMIREZ AZOCAR y DAICY SERRANO RODRIGUEZ, e inscritas en el Inpreabogado bajo el Nº 82.561 y 81.282, Respectivamente.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

Juicio: SENTENCIA DEFINITIVA.-

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Mediante auto dictado en 21 de Junio del 2016, se le dio entrada y admitió la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ha incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RIO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Enero de 2008, bajo el No. 28, Tomo A-4, siendo su ultima modificación en acta de asamblea se socios, protocolizada en fecha 13 de Octubre de 2008, inscrita en la referida Oficina de Registro Mercantil bajo el No. 25, Tomo A-86 y la Sociedad Mercantil SUMECON, C.A., con domicilio en la Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 14 Tomo A-5, a través de su Apoderado Judicial, abogado ene ejercicio Carlos Alberto Velásquez Azocar, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 100.718, en contra de la Ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Residencias La Estancia, Edificio 4, Piso 3, Apartamento 2, Avenida Centurión, Nueva Barcelona, Estado Anzoátegui y titular de la cedula de identidad No. 19.329.044.- Alega el apoderado judicial de la parte actora en su escrito libelar lo siguientes:

Ciudadano Juez, en fecha 08 de Junio del año 2.013, mis representadas, (…) suscribieron por ante la Notaria Publica de Lechería, Municipios El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, un contrato de Opción a Compra Venta, el cual quedo anotado bajo el N° 31, Tomo 133 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, y que consigno junto al presente escrito marcado con la letra B, con la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA (…)

Dentro de los acuerdos estipulados en dicho contrato se estableció que mis representadas construirían el Conjunto Residencial Villa Clara, sobre un lote de terreno distinguido con el numero catastral 03-18-02-U-01-015-026-018-000-000-000 ubicado en la carretera treinta y cinco (35) y carretera treinta y seis (36), cruce con calle nueve (9) y la calle treinta y seis (36), Urbanización Nueva Barcelona, Barcelona, Municipio Bolívar del estado Anzoátegui, la cual les pertenece según se evidencia en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, el día cinco (5) de marzo del año dos mil diez (2010), bajo el numero 2010.700, asiento registral 1, del inmueble matriculado bajo el N° 248.2.3.1.5365, libro de folio real del año 2010.-

Asimismo se estableció en la Cláusula Tercera de dicho contrato, que mis representadas ofrecen venderle a la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA (…) un inmueble totalmente construido en dicho Conjunto Residencial, y esta a su vez se compromete en comprar, constituido por un apartamento asignado en el piso 2, signado con el N° A-1-A, en la Primera Etapa y que tiene aproximadamente de construcción de 65, 5 metros cuadrados, distribuido de la siguiente manera. Dos (2) habitaciones, dos (2) baños, una (1) sala, un (1) comedor, una (1) cocina y le corresponde un (1) puesto de estacionamiento identificado con las letras y numero A-1-A. El referido inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: Con el apartamento A-1-B; SURESTE: Con la fachada sureste del edificio que da hacia la carretera 35; NORESTE: Con el apartamento A-1-D y SURESTE: Con la fachada suroeste que da hacia la calle 9.-

Se acordó que el precio para la venta del referido inmueble era la cantidad de NOVESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,00), los cuales la futura adquiriente, es decir la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA, se comprometió a pagar o cancelar a mis representadas en dinero efectivo y de curso legal en el país en la forma siguiente:

A) En calidad de inicial de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000,00), que serian cancelados tal y como consta en el cronograma de pago anexo, de la siguiente manera:
1. La suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.- 25.000,00) al momento de la negociación entre EL (LA) FUTURO (A) ADQUIRIENTE y LOS PROPIETARIOS, que fueron cancelados en fecha 11-06-2013.-
2. La suma de CIENTO TRECE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 113.500,00) en cuota especial, con fecha de vencimiento el día 30-06-2013.-
3. La suma de CUARENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 40.250,00) en una (1er) cuota, con fecha de vencimiento el día 15-07-2013.-
4. La suma de CUARENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 40.250,00) en una (2da) cuota, con fecha de vencimiento el día 15-08-2013.-
5. La suma de CUARENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 40.250,00) en una (3era) cuota, con fecha de vencimiento el día 15-09-2013.-
6. La suma de CUARENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 40.250,00) en una (4ta) cuota, con fecha de vencimiento el día 15-10-2013.-
7. La suma de CUARENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 40.250,00) en una (5ta) cuota, con fecha de vencimiento el día 15-11-2013.-
8. La suma de CUARENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 40.250,00) en una (6ta) cuota, con fecha de vencimiento el día 15-12-2013.-
B) El saldo restante del precio del inmueble, es decir, QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.- 570.000,00) serian cancelados por la futura adquiriente, al momento de protocolizar el documento de compra-venta definitivo.-

Igualmente ciudadano Juez (a) quedo estipulado en la Cláusula Séptima del ya mencionado contrato lo siguiente:

Luego de que le haya notificado a EL (LA) FUTURA (A) ADQUIRIENTE bien sea por vía, fax, vía electrónica o a través de una publicación de la prensa local, de que LOS PROPIETARIOS formalizaran la futura venta pactada con la protocolización del documento definitivo de compra- venta, tanto LOS PROPIETARIOS como EL (LA) FUTURA (A) ADQUIRIENTE, convienen que tendrán un plazo de treinta (30) días continuos para que proceda a cancelar los saldos pendientes que tuviera para esa fecha. Transcurrido este plazo, sin que EL (LA) FUTURA (A) ADQUIRIENTE hubiere hecho la cancelación del saldo deudor se entenderá que no esta interesado en la adquisición del inmueble objeto del presente contrato y por consiguiente LOS PROPIETARIOS lo podrán resolver por incumplimiento, lo cual será notificado; en este casi LOS PROPIETARIOS podrán retener para si la cantidad de treinta por ciento (30%) de las sumas entregadas, como indemnización por el hecho de que el inmueble estuvo reservado a nombre de EL (LA) FUTURA (A) ADQUIRIENTE sin que pudiera ser ofertado a un tercero, restituyendo el saldo restante a EL (LA) FUTURA (A) ADQUIRIENTE en un lapso no mayor de sesenta (60) días siguientes a la fecha que se vendiere el inmueble a una tercera persona…

Así fue acordado por las partes ciudadano (a) Juez (a) a través de la Cláusula Décimo Primera lo siguiente:

Son causas de resolución del presente contrato las siguientes:
1. si EL (LA) FUTURA (A) ADQUIRIENTE no paga dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, alguna o cualquiera de las cuotas especificas en la cláusula QUINTA y luego de efectuada las gestiones de cobro extrajudicial en el plazo de quince (15) días y que de estas no se obtenga pago alguno; LOS PROPIETARIOS podrán considerar la obligación de plazo vencido y notificar la resolución de este contrato por incumplimiento (…)
2. Si transcurrido treinta (30) días señalados en la Cláusula SEPTIMA de esta escritura y EL (LA) FUTURA (A) ADQUIRIENTE no cancela los saldos pendientes o no se otorgare el documento de Compra Venta por causas imputables a éste; LOS PROPIETARIOS podrán considerar la obligación de plazo vencido y notificar la resolución de este contrato por incumplimiento (…)

Es el caso ciudadano (a) Juez (a), que la futura adquiriente, ciudadana Iris Ortega cumplió cabalmente con el pago del monto correspondiente a la inicial, presentando retardo en la cancelación de la tercera y cuarta cuota, de las acordadas según cronograma de pago pactado en el literal A de la cláusula Cuarta de Contrato, tal y como puede apreciarse de las copias de recibos emitidos identificados con los N° 0154; 0152, 0163, 0167, 0176, 0184, 0195, 0005, y 0014, los cuales consigno junto al presente escrito (…)

Posteriormente, en fecha 28 de Noviembre del año 2014, la ciudadana Iris Mariana Ortega, confiere por ante la Notaria Publica de Lechería, Municipio Turístico El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, Poder Especial de Administración a su progenitora, la ciudadana DULCE TAMARA BARROYETA DIAZ (…) facultándola y autorizándola para que con su sola firma pueda proceder y obrar (…) poder este que consigno (…)

En este sentido, en fecha 17 de marzo del año 2016, mi representadas, emitieron una misiva dirigido a la ciudadana Iris Ortega, la cual consigno en original marcada con la letra M, siendo debidamente recibida por su apoderada, la ciudadana DULCE TAMARA BARROYETA DIAZ en fecha 13 de Abril del año 2016.

A través de dicha misiva se le notifico a la futura adquiriente que dentro de un lapso aproximado de cuarenta y cinco días hábiles, a partir de la recepción de dicho comunicado estaría formalizando ante el Registro Subalterno del Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, la protocolización del documento definitivo de compra- venta del apartamento con el N° A-1-A, haciendo saber que tenia un lapso de treinta (30) días continuos para que procediera a cancelar los saldos pendientes que tuviere para esa fecha (…)

Pero es el caso ciudadano (a) Juez (a) que vencido como se encuentra el lapso fijado para que la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA a su apoderada, procedieron a pagar el saldo pendiente, el cual asciende a la suma de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000,00), las referidas ciudadanas no han honrado con su obligación, a pesar de las innumerables gestiones extrajudiciales realizadas para lograr que cumplan con su obligación (…) pago que hasta la presente fecha no se ha verificado (…)

En fecha 27 de Junio del 2016 Se recibió diligencia presentada por el abogado CARLOS VELASUQEZ inscrito en el IPSA bajo el N° 100.718, quien actúa en su carácter de autos y consigna fotostato del libelo de la demanda a los fines de la citación y copia del poder que le acredita la cualidad en la presente causa, constante de 01 folio útil y 02 anexos.-

En fecha 03 de Junio del 2016 Se libró compulsa a la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA.-

En fecha 11 de Agosto del 2016 comparece por ante este Tribunal el Ciudadano, ANDRES DUQUE, Alguacil de este tribunal y expone: Consigno en este acto compulsa librada a al Ciudadano: IRIS MARIANA ORTEA BARROYETA.-

En fecha 12 de Agosto del 2016 Se recibió diligencia presentada por el abogado CARLOS VELASUQEZ inscrito en el IPSA bajo el N° 100.718, quien actúa en su carácter de autos y solicita la citación por carteles, constante de 01 folio util.-

En fecha 19 de setiembre del 2017 Se dicto auto mediante el cual se ordenó la citación de la ciudadana Iris mariana Ortega, mediante carteles todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.- Se libró cartel de citación a la ciudadana IRIS ORTEGA, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 08 de Diciembre del 2016 se recibió diligencia suscrita por la ciudadana IRIS ORTEGA, parte demandada plenamente identificada en autos, asistida por la abogada DAICY SERRANO INSCRITA EN EL IPSA BAJO EL Nº 81.282, mediante la cual le confiere poder apud acta a la prenombrada abogada previa certificación ante secretaria, constante de 1 folio útil.

En fecha 26 de Enero del 2017 se recibió escrito de contestación y reconvención de la demanda, suscrita por las abogadas YOLENNI RAMIREZ Y DAICY SERRANO e INSCRITA EN EL IPSA BAJO LOS NROS 82562 Y 81382 respectivamente, constante de 09 folios útiles y 04 anexos, el cual da contestación a la demanda de la siguiente manera:

CAPITULO I
NARRATIVA DE LOS HECHOS
En atención al fondo de la controversia, Niego Rechazamos y Contradecimos formalmente todos y cada uno de los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos en la demanda por la representación de la parte demandant6e, ahora aquí reconvenida, salvo lo siguiente:

PRIMERO: Es cierto, que nuestra representada suscribió un contrato de Opción a Compra venta por ante la Notaria Publica de Lechería (…) con las sociedades mercantiles Inversiones Arena Rio, C.a y SUMECON (…)

SEGUNDO: Es cierto, que las sociedades Mercantiles Inversiones Arena Rio C.A y SUMECON c.a le ofrecieron venderle a nuestra representada un inmueble totalmente construido en el Conjunto Residencial Villa Clara, sobre un lote de Terreno distinguido con el Numero Catastral 03-18-U-01-015-026-018-000-000-000 (…)

TERCERO: Es cierto que en la Cláusula Tercera de documento de Opción a Compra se estableció la venta de un inmueble totalmente construido (…) constituido por un apartamento asignado en el piso 2, signado A-1-A en la primera etapa (…)

CUARTO: Es cierto que el precio del inmueble fue por la cantidad de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.- 950.000,00) y nuestra representada se comprometió a pagar (…)

Nuestra representada pago un total de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 241.500,00) en giros consecutivos mensuales y un giro especial por un monto de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs 380.000,00) y al protocolizar QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs 570.000,00)

Ahora bien, la demandante ahora reconvenida en este punto trata de confundir al operador de justicia con argumentos vacíos y desacertados con atención a la naturaleza del presente litigio, ya que si bien es cierto que en fecha 08 de junio del 2013, se suscribió el contrato aquí descrito, de opción a compra venta o promesa bilateral de compra venta, (…) no es menos cierto que el incumplimiento del contrato objeto del presente litigio proviene directamente de la sociedades mercantiles Inversiones Arena Río, C.A y SUMECON, pues al efectuar un minuciosos análisis de la cláusula décima quinta.-

Ciudadano Juez, en fecha once (11) de Junio de 2013, nuestra representada inicio tramite de compra de un apartamento (…) con las constructoras SUMECON c.a cuyo presidente es el ciudadano JOSE TREMUL COSTAN (…) y la empresa promotora INVERSIONES ARENA RIO, C.A siendo su presidente la ciudadana DANIELA DEL VALLE GONZALEZ (…) quien se encarga de vender los apartamentos (…) Cuando se inicio la negociación los vendedores, le indicaron a nuestra poderdante que el apartamento seria entregado en seis meses o sea en Diciembre del 2013, sin embargo, en el documento que ella firmo (…) según cláusula DECIMA CUARTA establece que el lapso de entrega es de doce meses a partir de la fecha de la firma de contrato (08/07/2013) pudiendo ser prorrogados por doce meses mas, al darse cuenta de eso nuestra representada hablo con la ciudadana DANIELA DEL VALLE GONZALEZ VALDIVIESO y ella le indico que no se preocupara que eso fue un Error Involuntario y que los mismos se entregaría en diciembre 2013 sin falta. Por otra parte se observo que la publicidad que ofrecían era una oferta engañosa en virtud que allí indica que las torres a construir contarían con ascensor, piscina, caney, caseta de vigilancia y áreas verdes y nada de eso se estableció en el documento de opción a compra venta que nuestra representada firmo (…) Se estableció un Cronograma de pago, que consignamos marcado B que nuestra representada cumplió tal y como se evidencia en recibo de pagos que consignamos (…) En el mes de Diciembre del 2013 al cancelar la ultima cuota establecida (…) la ciudadana Daniela González le comunico a la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA que en el mes de abril del 2014 serian entregados los apartamento. El día diecinueve (19) de enero 2014, nuestra representada fue a ver los apartamentos y en los mismos estaban varias personas que se identificaron como vecinos que habitan el conjunto residencial que esta ubicado en frente a Villa Clara, se le acercaron a la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA y dijeron que esos apartamentos estaban involucrados en una supuesta estafa. Inmediatamente nuestra representada se comunico con la ciudadana Daniela González y le comento lo ocurrido, por supuesto ella evadió toda respuesta (…) y le dijo que para febrero de ese mismo año (2014) la llamaría para recibir los documentos para tramitar el crédito con el Banco BOD y que eso tomaría tres (03) meses y en ningún momento indico que había que pagar ningún monto por tramite por el contrario siempre le comunico que la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00) correspondía a Gastos Administrativos (…). El día jueves 13 de febrero 2014 la ciudadana DANIELA GONZALEZ llamo a la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA para solicitarle los documentos supuestamente para tramitar el crédito pero que debía pagar la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (…) para iniciar el proceso (…) los cuales no se reflejaba en ningún documento ni factura, informo que no estaba escrito en ninguna parte y que verdaderamente nunca lo había mencionado pero que era política de la empresa y que era lo que cobrarían por realizar ese servicio. Por todas esas razones es por lo que nuestra representada toma la decisión de no tomar el crédito ya que los representantes de las constructoras nunca decían las cosas como en realidad eran y adicionalmente los apartamentos no estaban listos, por lo tanto no lo entregarían en abril 2014 y decidió que pagaría de contado en el momento que correspondiera. (…) luego se estableció el lapso de entrega del inmueble era el 08 de julio del 2014 según lo establecido en la cláusula DECIMA CUARTA (…) prorrogándose doce meses más (12) es decir que se entregaría para el día 08 de junio del año 2015 pero como era de esperarse para esa fecha tampoco se entregaron los apartamentos y no dan una fecha concreta de entrega del inmueble.

(…) en virtud que no había respuesta alguna, nuestra representada decidió acudir por ante la Fiscalía el día 25/09/2015, para denunciar las irregularidades presentadas con el contrato en cuestión. El día 17 de marzo del 2016 le hicieron entrega a la ciudadana DULCE TAMARA BARROYETA DIAZ la notificación para protocolización del documento de propiedad de inmueble en un lapso de CUARENTA Y CINCO DIAS hábiles después de entregada dicha notificación, desde entonces nuestra representada comenzó a comunicarse con los representantes (…) y le fue imposible comunicarse (…) El día 23 de junio de 2016 en la fiscalía le informaron (…) se hiciera la denuncia por ante la Superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda (SUNAVI) (…) una vez iniciado se signo con la nomenclatura S-00-37-2017, en fecha 21 de octubre de 2016 (…) el 18 de noviembre de 2016 tuvo lugar el Acto Conciliatorio llevado por ante la Superintendencia (…) donde ambas partes acuerdan celebrar una nueva audiencia para el día lunes 20 de febrero de 2017, esperando las resultas de Eleoriente para la factibilidad de la instalación del servicio de Energía Eléctrica y posterior protocolización del documento (…) según consta en fotostato del acta de conciliación (…). En tal sentido considerando que la naturaleza judicial del presente litigio no es otra que verificar por parte de quien se configuro el incumplimiento del contrato señalado de manera suficiente en las actas procesales y cuyo ejemplar se encuentra en el expediente y hay pruebas que todavía el inmueble en cuestión, para la fecha no esta terminado y no se encuentra instalado el servicio de energía eléctrica, mal pueden los demandantes ahora reconvenidos solicitar la Resolución del Contrato (…) los demandantes ahora reconvenidos son los que han incumplido con lo establecido en el contrato (…) que se le reconozca el derecho que tiene mi mandante a solicitar El cumplimiento del contrato por que la parte reconvenida incumplió (…) razón por la que formalmente RECONVENGO como en efecto lo hago para pedir el Cumplimiento del contrato de Opción a Compra Venta.-

En fecha 03 de Febrero del 2017 Se dictó auto en el cual, este tribunal, Admite la Reconvención planteada por las abogadas Yolenny Ramírez y Daicy Serrano.-

En fecha 22 de Febrero del 2017 se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado CARLOS VELASQEZ IPSA N° 100.718. Quien actúa en su carácter de apoderado de la parte demandante, constante de 01 folio útil, promoviendo los siguientes medios probatorios:

CAPITULO I
Reproduzco el merito favorable de los autos, (…)
CAPITULO II
DE LAS DOCUMENTALES
1. Reproduzco y hago valer como pruebas en el juicio, los recibos emitidos por mi representada identificada con los N° 0152, 0163, 0167, 0176, 0184, 0195, 0005 y 0014, los cuales constan anexo al escrito libelar marcados con las letras C, D, E ,F, G, H, I y J
2. Reproduzco y hago valer como pruebas en el juicio, un contrato de Opción a Compra Venta, el cual quedo anotado bajo el N° 31, Tomo 133 de los libros de autenticaciones (…) junto al escrito libelar marcado con la letra B.
3. Reproduzco y hago valer como pruebas en el juicio documento de fecha 17 de marzo del año 2016, donde mis representadas, emitieron una misiva dirigido a la ciudadana Iris Ortega, la cual consigne conjuntamente al libelo en original marcado con la letra L, (…)
CAPITULO III
DE LAS TESTIMONIALES.
Promovemos, de conformidad con el articulo 482 y 483 del Código de Procedimiento Civil, la testimonial de la ciudadana BEYRI LORENA MEDINA, venezolana mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 17.421.768 (…)

En fecha 08 de Marzo del 2017 se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada DAICY SERRANO, INSCRITA EN EL IPSA N° 81.282 actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA, promoviendo los siguientes medios probatorios:

CAPITULO I
Elevo a la categoría de pruebas los documentales consignados con el Libelo de la Demanda, Marcado A, FOTOSTATO DE PUBLICIDAD (…)
Marcado B, CRONOGRAMA DE PAGO, (…)
Marcado C1 al C9 RECIBOS DE PAGO (…)
Marcado D, FOTOSTATOS DE ACTA DE CONCILIACION DE LA DIRECCION MINISTERIAL PARA HABITAD Y VIVIENDA DEL ESTADO ANZOATEGUI (…)
Marcado E, Consigno Escrito de OFERTA REAL DE PAGO Y DEPOSITO, presentado por ante el Tribunal de Municipio, (…)
Marcado F Consigno Acta de Conciliación N° 003, DE LA DIRECCION MINISTERIAL PARA HABITAT Y VIVIENDA DEL ESTADO ANZOATEGUI (…)
Marcado G, E-mail (…)
Marcado H, Escrito de Contestación de la parte reconvenida en el procedimiento que se lleva ante la DIRECCION MINISTERIAL PARA HABITAD Y VIVIENDA DEL ESTADO ANZOATEGUI (…)
Marcado I, Fotostato del Conjunto Residencial VILLA CLARA (…)

CAPITULO II
Solicito la Prueba de POSICIONES JURADA, de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la ciudadana Daniela Del Valle González Valdivieso (…) se niega a cumplir con el mencionado contrato, quedando comprometida nuestra representada a absolverlas (…)

CAPITULO III
(…) solicito LA PRUEBA DE TESTIGO, promuevo los siguientes testigos:

CASILDA ENRIQUETA ARIAS MOYA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.301.732, domiciliada en la Calle Venezuela, cruce con calle Valdez Nº 2-A, Sector Tierra Adentro, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.-

CARLOS ANDRES HERANDEZ CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 6.766.744, domiciliado en Boyacá II, sector 3, vereda 5, casa Nº 12, Barcelona, Estado Anzoátegui.-

JAVIER ENRIQUE DE JESUS TERAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.731.732, domiciliado en la Avenida Píritu, cruce con calle Los Uveros, apartamento 7-B, Lechería, Estado Anzoátegui.-
(…)
CAPITULO IV
(…) solicito LA PRUEBA DE INFORME, por lo que pido que se oficie a la Oficina de ELEORIENTE, a fin de que informe el Status actual del desarrollo habitacional Villa Clara, con el objetivo de demostrar que no se encuentra acto para ser habitado por no tener el servicio eléctrico (…)

En fecha 10 de Marzo del 2017 Se dicto auto en el cual, se agregaron a los autos los escritos de Promoción de Pruebas, consignados por las partes en el presente juicio.-

En fecha 17 de Marzo del 2017 Se dictó Sentencia Interlocutoria, mediante la cual se Admitieron las Pruebas promovidas por las partes en el presente juicio y se negó la prueba de informes promovida por la parte demandada en el Capitulo IV, del escrito de promoción de pruebas.- Se certifico copia de la Sentencia interlocutoria dictada en esta misma fecha, a los fines de guardarla en los Copiadores de sentencia llevados por este Juzgado.-

En fecha 24 de Marzo del 2017 Se dicto auto, a los fines de dejar constancia de que el día 22 de Marzo de 2017, fecha fijada para que los ciudadanos: BYRI L. MEDINA, CASILDA ENRIQUETA ARIAS, y CARLOS ANDRES HERANDEZ, testigos promovidos por las partes; comparecieron por ante este Tribunal a rendir sus declaraciones. No fue anunciado el acto. Asimismo se deja constancia de que los testigos no comparecieron ni por si ni por medio de Apoderados Judiciales.

En fecha 24 de Marzo del 2017 Siendo las Nueve (09) de la mañana, fecha y hora fijada, para la declaración del ciudadano JAVIER ENRIQUE TERAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.731.732. Se deja constancia de que el mismo no compareció al acto, ni por si ni por medio de Apoderados, asimismo se deja constancia de que la parte actora no compareció.

En fecha 24 de Marzo del 2017 se recibió diligencia presentado por el abogado CARLOS VELASQEZ IPSA N° 100.718. Quien actúa en su carácter de apoderado de la parte demandante, mediante la cual solicita se de nueva oportunidad para la evacuación de testigo promovido y admitido, constante de 01 folio útil.-

En fecha 27 de Marzo del 2017 se recibió diligencia suscrita por la abogada YOLENNY RAMIREZ AZOCAR , INSCRITA EN EL IPSA BAJO EL Nº 82561, apoderada de la ciudadana IRIS ORTEGA, mediante la cual solicita se fije nueva oportunidad para la evacuación de testigos, constante de 01 folio útil..-

En fecha 30 de Marzo del 2017 Se dictó auto en el cual, se fija el cuarto y quinto de de Despacho siguiente a la presente fecha, para que tenga lugar el Acto de Declaración de los Testigos promovidos por ambas partes intervinientes en el presente procedimiento.-

En fecha 05 de Abril del 2017 Siendo las Diez 10:00 de la mañana, fecha y hora fijada, tuvo lugar la declaración de la ciudadana, BEYRI LORENA MEDINA, venezolana, mayor edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.421.768, a rendir sus declaraciones, testigo promovido por la parte demandante. Se deja constancia de que comparecieron los Apoderados Judicial de las partes, dicho testigo rindió declaraciones de la siguiente manera:

ciudadana, BEYRI LORENA MEDINA SALAS, venezolana, mayor edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.421.768, a rendir sus declaraciones, en el presente Demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ha incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RIO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Enero de 2008, bajo el No. 28, Tomo A-4, siendo su ultima modificación en acta de asamblea se socios, protocolizada en fecha 13 de Octubre de 2008, inscrita en la referida Oficina de Registro Mercantil bajo el No. 25, Tomo A-86 y la Sociedad Mercantil SUMECON, C.A., con domicilio en la Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 14 Tomo A-5, a través de su Apoderado Judicial, abogado ene ejercicio Carlos Alberto Velásquez Azocar, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 100.718, en contra de la Ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Residencias La Estancia, Edificio 4, Piso 3, Apartamento 2, Avenida Centurión, Nueva Barcelona, Estado Anzoátegui y titular de la cedula de identidad No. 19.329.044.- Se declaró ABIERTO el acto, previo anuncio de ley a las puertas del Tribunal, quien fue debidamente juramentado y manifestó no tener impedimento alguno para declarar. Asimismo, comparecen a este acto el Apoderados Judiciales de la parte demandante, Abogados en ejercicio CARLOS VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 13.690.694 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nros 100.718; y la Apoderada judicial de la parte demandada, Abogada en ejercicio YOLENNY RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 8.249.625 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nros 82.561. En este estado pasa el Apoderado judicial de la parte demandante antes mencionado, a interrogar a la Testigo promovida y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, como si es cierto que conoce plenamente los detalles del presente juicio, y de donde tiene ese conocimiento?. Contestó el testigo: “Si estoy al tanto de los detalles del juicio, ya que soy la asistente administrativo de la constructora INVERSIONES ARENA RIO, C.A”. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, como si es cierto que sabe y le consta que la ciudadana IRIS ORTEGA, posee una deuda producto de la negociación con la accionada, por la compra de un inmueble, y que a los efectos de hacer efectivo el cobro de dicha deuda la demandante emitió una comunicación en fecha 13 de abril del 2016 y que riela en autos a los efectos de cumplir con la notificación prevista en la cláusula séptimo del contrato de opción de compra venta, y que a pesar de ello dicha deuda jamás a sido cancelada?. Contestó el testigo: “Me consta por medio del expediente de la dicha ciudadana”. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si en su calidad de asistente administrativo a lo largo de su trabajo en la empresa, desde la fecha antes mencionada de notificación, se a recibido visita de la ciudadana IRIS ORTEGA o de cualquiera de sus apoderados a los efectos de honrar la deuda antes descritas?. Contestó el testigo: “No, desde que estoy ahí en la oficina no e recibido visita de parte de la ciudadana IRIS ORTEGA o de sus apoderados.-”. En este estado interviene la co-apoderada judicial de la parte demandada, antes identificadas, y procede a interrogar a la Testigo promovida y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si por el conocimiento que tiene sobre lo controvertido en la presente causa sabe y le consta que la ciudadana IRIS ORTEGA, no ha cumplido con lo pautado en el contrato de opción a compra -venta? Contestó el testigo: “Por el manejo del expediente de la ciudadana me consta“.-SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, desde cuando presta sus servicios laborales, o desde que fecha presta su servicios laborales como asistente administrativo para las empresas INVERSIONES ARENA RIO C.A y SUMECON, C.A? Contestó el testigo: “Nueve [09] meses.-”. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si desde el tiempo que tiene trabajando para las empresas nunca se a entrevistado con la ciudadano IRIS ORTEGA, o en su defecto a recibido alguna llamada telefónica para contactar a la ciudadana DANIELA representante de las empresas? Contestó el testigo: “Nunca, me e entrevistado con ella, o he recibido alguna llamada”. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, que horario tiene las oficinas de las empresas INVERSIONES ARENA RIO, C.A y SUMECON, C.A, donde funcionan dichas empresas? Contestó el testigo “De ocho de la mañana a doce y de dos de la tarde a cinco de la tarde. Cesaron las preguntas al testigo.- “Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.

En fecha 05 de Abril del 2017 Siendo las Diez 10:45 de la mañana, fecha y hora fijada, tuvo lugar la declaración de la ciudadana, CASILDA ENRIQUETA ARIAS MOYA, venezolana, mayor edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.301.732, a rendir sus declaraciones, testigo promovido por la parte demandante. Se deja constancia de que comparecieron los Apoderado Judicial de las partes, y a solicitud y acuerdo de ambas partes se adelanto la hora del testigo, el cual declaro de la siguiente forma:

ciudadana, CASILDA ENRIQUETA ARIAS MOYA, venezolana, mayor edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.301.732, a rendir sus declaraciones, en el presente Demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ha incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RIO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Enero de 2008, bajo el No. 28, Tomo A-4, siendo su ultima modificación en acta de asamblea se socios, protocolizada en fecha 13 de Octubre de 2008, inscrita en la referida Oficina de Registro Mercantil bajo el No. 25, Tomo A-86 y la Sociedad Mercantil SUMECON, C.A., con domicilio en la Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 14 Tomo A-5, a través de su Apoderado Judicial, abogado en ejercicio Carlos Alberto Velásquez Azocar, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 100.718, en contra de la Ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Residencias La Estancia, Edificio 4, Piso 3, Apartamento 2, Avenida Centurión, Nueva Barcelona, Estado Anzoátegui y titular de la cedula de identidad No. 19.329.044.- Este Tribunal deja constancia, que por solicitud de los apoderados Judiciales de ambas partes, presentaron solicitud verbal a este Tribunal a los fines de adelantar la hora de la testigo promovido, siendo fijada la hora para la evacuación de la testigo a las Once de la mañana [11:00 a.m.] el cual fue acordado por este Tribunal.- Se declaró ABIERTO el acto, previo anuncio de ley a las puertas del Tribunal, quien fue debidamente juramentado y manifestó no tener impedimento alguno para declarar. Asimismo, comparecen a este acto el Apoderados Judiciales de la parte demandante, Abogados en ejercicio CARLOS VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 13.690.694 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nros 100.718; y la Apoderada judicial de la parte demandada, Abogada en ejercicio YOLENNY RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 8.249.625 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nros 82.561. En este estado pasa la Apoderada judicial de la parte demandada antes mencionadas, a interrogar a la Testigo promovida y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si conoce de trato vista y comunicación a la ciudadana IRIS ORTEGA?. Contestó el testigo: “La conozco a partir de este mismo caso, la conocí en SUNAVI allí nos encontramos.-. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si tiene conocimiento que entre la ciudadana IRIS ORTEGA y las empresa INVERSIONES ARENA RIO C.A y SUMECON C.A se celebro un contrato de opción de compra- venta?. Contestó el testigo: “si tengo, porque ella tiene su contrato de compra- venta.-”. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana IRIS ORTEGA a visitado las oficinas donde funcionan las empresas antes mencionadas para cancelar una deuda desde el día que la notificaron?. Contestó el testigo: “Si, ella incluso, nunca ellos están en la oficina, siempre esta cerrado, porque para uno entregarle el oficio de SUNAVI tuvimos cinco veces, para poder entregarle a la gente el oficio.-. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que el inmueble objeto de la presente demanda esta incondiciones de habitabilidad?. Contestó el testigo: “mira, para mi no esta en condiciones de habitabilidad, primero no tiene luz eléctrica, no tiene las conexiones del cableado eléctrico ni de CANTV, agua, el servicio de agua tampoco esta funcionando, ni tiene gas tampoco, no han instalado la bombona de gas, e incluso quieren entregarlo sin poceta y sin lavamanos, porque me lo dijo el abogado de la constructora.-” QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta porque no le han entregado el inmueble a la ciudadana IRIS ORTEGA?. Contestó el testigo: “En primer plano le están pidiendo 380.000,00 para hacer los aranceles, abogados, registros, pero no lo quieren entregar el físico, diciéndome a mi en que se basa esos 380.000,00, e incluso el dinero ella lo deposito, el resto de lo que debe del apartamento esta depositado en los Tribunales, lo mando el Tribunal a depositarlo. En este estado interviene el apoderado judicial de la parte demandante, antes identificadas, y procede a interrogar a la Testigo promovida y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, como si es cierto que la ciudadana IRIS ORTEGA, posee una deuda con la demandante, que no a sido cancelado en lo absoluto, a pesar de haber sido legalmente notificada de conformidad con la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta que ella dice conocer, dicha notificación fue realizada en fecha 13 de abril del 2016, riela en los autos al folio 74 y así mismo a sido reconocida su recepción por parte de la accionada en su exposición de contestación y reconvención y que riela al folio 104 de los autos? Contestó el testigo: “Supuestamente ella cancelo, este caso lo tiene en tribunales, y los tribunales le sugirieron que depositaran por Tribunales, e incluso ella tiene los email, mensajes, llamadas que le hacían a la constructora, a Daniela para hablar con ella, y ella no le respondía a las llamadas, a los email y nada.- “.-SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si durante a las visista que dice y le consta que realizo la ciudadana IRIS ORTEGA a las dependencias de la empresa ella la acompaño a las mismas.? Contestó el testigo: “Mira, te dije que yo la conocí a ella en SUNAVI, ahí fue donde yo la conocí a ella, y fuimos varias veces, el esposo de IRIS nos llevaba en su carro a llevar las notificaciones con la Agente de SUNAVI, tuvo que optar por pagar un taxi para que la agente encargada de SUNAVI llevara varias veces para localizarla, y quien estaba ahí para ese momento, tuvo que la agente dejarle el notificado en un papelito en una joven que se encontraba en la oficina, notificándole que ella había ido varias veces y nunca lo localizaba, fue cuando Daniela mando a llamar, y la constructora se encargo de llamar a SUNAVI, ahí fue cuando comparecimos a la audiencia con el abogado.-.-”. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, como si es cierto que su persona al igual que la demandada ha incoado sendas denuncias por ante el MINVIH, y por ante la Alcaldía del Municipio Bolívar en una franca persecución y acoso sobre la representante del demandante, lo que a ocasionado diversos roses entre ella y la ciudadana DANIELA GONZALEZ? Contestó el testigo: “Empezando no he tenido roses con ella, yo la vi a ella, nos encontramos en la alcaldía, ni ella me dio el saludo a mi, ni yo le di el saludo a ella, IRIS ORTEGA, si la saludo y ella le respondió al saludo, nosotras pusimos el caso delante de la alcaldía en vista de que nos enteramos que no era luz eléctrica nada mas que le faltaba al edificio, sino el servicio de agua y el servicio de gas, y que no tiene el empotramiento y el cableado eléctrico, y los apartamentos que entregaron no tienen poceta ni lavamanos, y el contrato expresa que debían de entregarlo con poceta, lavamanos y el cableado eléctrico, y yo fui a preguntarle a la alcaldía como es eso que entregaron esos apartamento, ellos dieron la perisología, y yo fui a MINVIH porque ese es otro ente que le compete la supervisión para darle la perisología para la entrega del apartamento, a ver si ellos están completo con todos los servicios.-”. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, como si es cierto que tiene incoada una denuncia contra la demandante por ante el MINVIH [Ministerio de Vivienda y Habitad] signado con el N° S-00-50-2016? Contestó el testigo “Bueno con respecto al numero, no le puedo decir que numero tiene, si me entregaron un oficio, en realidad no me lo, no lo tengo aquí a la mano, porque yo comparecí dos veces que fue en noviembre y febrero para que me explicara el porque de los 380.000,00 que me especificaran, ya que ellos no me querían dar el recibo con respecto a ese dinero, no me querían especificar en que ese dinero se iba a gastar. Cesaron las preguntas al testigo.- “Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.

En fecha 06 de Abril del 2017 Siendo las Diez 10:00 de la mañana, fecha y hora fijada, para la declaración del ciudadano, CARLOS HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nº 6.766.744, testigo promovido por la parte demandada; se declaro DESIERTO el acto. Por cuanto el testigo promovido no compareció, asimismo se deja constancia de que compareció al acto el Abogado Carlos Velásquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 100.718, Apoderados Judicial de la parte actora.

En fecha 06 de Abril del 2017 Siendo las 11:00 de la mañana, fecha y hora fijada, para la declaración del ciudadano JAVIER ENRIQUE DE JESUS TERAN, titular de la cedula de identidad Nº 17.731.732, testigo promovido por la parte demandada. Se deja constancia de que compareció al acto el Abogado Carlos Velásquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 100.718, Apoderados Judicial de la parte actora.-

En fecha 24 de Abril del 2017 se recibió diligencia suscrita por la abogada DAICY MARIA SERRANO, INSCRITA EN EL IPSA BAJO EL Nº 81.282, con su carácter representado en autos mediante la cual solicita que se fije nueva oportunidad para la evacuación de testigos, constante de 1 folio útil.

En fecha 24 de Abril del 2017 Se dictó auto en el cual, se fija el tercer día de Despacho siguiente a la presente fecha, para que los testigos promovidos, presten su declaración.-

En fecha 27 de Abril del 2017 Siendo las Diez 10:00 de la mañana, fecha y hora fijada, para la declaración del ciudadano, CARLOS HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nº 6.766.744, testigo promovido por la parte demandada; se declaro DESIERTO el acto. Por cuanto el testigo promovido no compareció, asimismo se deja constancia de que las partes no comparecieron al acto ni por si, ni por medio de Apoderados Judiciales-

En fecha 27 de Abril del 2017 Siendo las Diez 11:00 de la mañana, fecha y hora fijada, tuvo lugar la declaración del ciudadano JAVIER ENRIQUE TERAN, testigo promovido por la parte demandada. Asimismo se deja constancia de que asistió al acto la Apoderada Judicial de la parte demandada. Abogada Daicy Maria Serrano, declarando de la siguiente manera:

ciudadano JAVIER ENRIQUE DE JESUS TERAN, titular de la cedula de identidad Nº 17.731.732, en la presente Demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RIO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Enero de 2008, bajo el No. 28, Tomo A-4, siendo su ultima modificación en acta de asamblea se socios, protocolizada en fecha 13 de Octubre de 2008, inscrita en la referida Oficina de Registro Mercantil bajo el No. 25, Tomo A-86 y la Sociedad Mercantil SUMECON, C.A., con domicilio en la Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 14 Tomo A-5, a través de su Apoderado Judicial, Abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO VELÁSQUEZ AZOCAR, Inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 100.718, en contra de la Ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 19.329.044, - Se declaró ABIERTO el acto, previo anuncio de ley a las puertas del Tribunal, quien fue debidamente juramentado y manifestó no tener impedimento alguno para declarar. Asimismo, comparece a este acto la Apoderada judicial de la parte demandada, Abogada en ejercicio DAICY MARIA SERRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 8.285.555 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 81.282. En este estado pasa la Apoderada Judicial de la parte demandada antes identificada, a interrogar al Testigo promovido y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana IRIS ORTEGA?. Contestó el testigo: “si, la conozco a raíz de esta misma causa”. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si tiene conocimiento que entre la ciudadana IRIS ORTEGA y las empresas ARENA RIO, y SUMECON, celebraron un contrato de Opción a Compra Venta de inmueble?. Contestó el testigo: “si, porque yo también tengo un contrato de opción a compra en el cual los estoy demandando por incumplimiento, en el Tribunal Civil Tres”. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que las oficinas de atención al Publico de las empresas ARENA RIO y SUMECON, no se encuentran abiertas en el horario establecido por ellas?. Contestó el testigo: “si, me consta porque también he ido a esa oficina y en ninguna oportunidad he encontrado personal. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, de donde conoce a la ciudadana IRIS ORTEGA?. Contestó el testigo “coincidimos en una oportunidad en la obra de los apartamentos”. Cesaron las preguntas al testigo.- asimismo se deja constancia de que la parte demandante no asistió ni por si, ni por medio de Apoderados Judiciales. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.

En fecha 01 de Junio del 2017 se recibió escrito de informes, suscrito por las abogadas YOLENNI RAMIREZ Y DAICY SERRANO INSCRITA EN EL IPSA BAJO LOS NROS82561 Y 81282 respectivamente, actuando como apoderadas de la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA, el cual exponen los siguientes en resumen:

(…) En lo que concierne a la demanda por parte de los demandantes estos exponen: Primero: que la demandada- Reconviniente no suministro el pago pendiente, siendo esto contrario a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra- venta suscrito entre ambas partes ya que se convino que la diferencia restante del precio (…) serian cancelados en el momento de la firma definitiva del instrumento (…). Segundo: que una vez que la ciudadana DULCE TAMARA BARROYETA DIAZ fue notificada por vía de una masiva esta le informo a nuestra mandante esta a la vez busco todas las maneras para comunicarse con los representante de las empresas (…) como se puede evidenciar en los E-mail y testigos consignados (…) En cuanto a las PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE (…) con ellas se demuestra que nuestra mandante cumplió con los pagos tal como se estableció en el cronograma de pago (…) con ellas se demuestra que la parte reconvenida se contradice ya que judicialmente demanda (…)
Alegando que incumplió con el pago y en esta institución alega que no ha cumplido con la protocolización en virtud que esta en espera de las resultas de eleoriente (…)

En fecha 13 de Junio del 2017 En fecha 05/06/2017, se recibió diligencia, es decir escrito suscrito por el Abogado Carlos Alberto Velazquez Azocar, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 100.718, en su condición de Apoderado Judicial de la parte demandante, de conformidad con el Articulo 511 del Código de Procedimiento Civil.- Dicha actuación se diariza en la presente fecha por haber presentado fallas en el Sistema Juris 2000.- El cual manifiesta lo siguiente en resumen:

(…) Ahora bien en nuestro libelo reconocemos la suscripción del contrato, así como varios pagos realizados (…) e igualmente describimos los pagos que quedaron pendiente por realizar, y que efectivamente jamás fueron realizados, todo ello perfectamente indicado en el capitulo I de nuestro escrito libelar, situación perfectamente reconocida y aceptada por la demandada en su escrito de contestación, concretamente en su punto cuarto, acepta suscrición del contrato, acepta y reconoce haber realizado los pagos indicados e igualmente acepta y reconoce un saldo restante por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000,00).

Consigna, así mismo la demandada, fotostato de escrito libelar de una Oferta Real en la que se pretendía realizar el pago de esos QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000,00), antes mencionados, documentos que corre inserto al folio (130) de autos, y que posee el numero de causa BP02-V-2017-335, dicho procedimiento fue declarado inadmisible por el Tribunal, circunstancia que usted señor juez, podrá verificar, realizando una rápida consulta al sistema juris2000, sin embargo constituye prueba fehaciente de reconocimiento de la deuda.
(…)

En este sentido en fecha 17 de marzo del año 2016, mis representadas, emitieron una misiva dirigida a la ciudadana Iris Ortega (…) siendo debidamente firmada por su apoderada (…) en fecha 13 de abril del año 2016.- la demandada reconoce haber sido Notificada, oportunamente e inequívocamente, de la formalidad antes señalada en la cláusula séptima en su escrito de contestación (…)

En fecha 14 de Junio del 2017 Se dicto auto en el cual, se agregaron los Escritos de Informe, presentados por las partes intervinientes en el presente proceso.-

En fecha 21 de Junio del 2017 se recibió diligencia suscrito por la abogada DAICY SERRANO INSCRITA EN EL IPSA BAJO EL Nº 81282 , con el carácter de autos, mediante la cual solicita que no sea admitido los informes de la parte actora por ser extemporáneos, constante de 01 folio útil.-

Ahora bien, en síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, y planteados así los hechos, pasa este Tribunal a decidir conforme a los criterios expuestos en el capitulo siguiente:

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Sentenciador a Examinar y valorar las distintas pruebas aportadas por las partes en el presente procedimiento, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.

Acompañando al Libelo de Demanda, la parte actora consignó las siguientes documentales:

1).- Copia Simple del Poder Otorgado al apoderado judicial de la parte actora, debidamente autenticado en la Notaria Publica del Municipio Turístico El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, inserta en los folios N° 08 al 10 del presente expediente.- Con respecto a este instrumento se observa que el mismo no es un elemento probatorio sino la acreditación de la representación judicial y así se declara.-

2).-Copia Simple del Poder Especial conferido por el ciudadano José Tremul Costan, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 5.970.167, en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil SUMECON, C.A plenamente identificada en autos, a favor de la ciudadana DANIELA DEL VALLE GONZALEZ VALDIVIESO, parte plenamente identificada en auto, el cual fue debidamente autenticado ante Notaria Publica del Municipio Turístico El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui bajo el N° 034, Tomo 289 de fecha 16 de octubre del 2014, y protocolizado ante El Registro Publico del Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui de fecha 01 de febrero de 2016, bajo el N° 12, folios 99, Tomo 04; inserto en los folios N° 11 al 16 del presente expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, por ser Copia simple de un Documento Publico, siendo demostrativo de la cualidad o legitimación Activa de la parte actora, en lo que respecta a la Sociedad Mercantil SUMECON, C.A, en el presente juicio y así se declara.

3).- Copia Simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil Inversiones Arena Río C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Enero de 2008, bajo el No. 28, Tomo A-4, siendo su ultima modificación en acta de asamblea se socios, protocolizada en fecha 13 de Octubre de 2008, inscrita en la referida Oficina de Registro Mercantil bajo el No. 25, Tomo A-86, la cual riela en los folios N° 17 al 46 del presente expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, por ser Copia simple de un Documento Publico, siendo demostrativo de la cualidad o legitimación Activa de la parte actora, en lo que respecta a la Sociedad Mercantil Inversiones Arena Rio C.A, en el presente juicio y así se declara.

4).-Copia Simple del Contrato de Compra- Venta parcela de terreno identificada con el Código de Catastro 03-18-02-U-01-015-026-018-000-000-000, debidamente protocolizado en fecha 05 de Marzo del 2010, bajo el N° 2010-700, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 248.2.3.1.5365, ante el Registro Publico del Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, inserto en los folios N° 47 al 52 del presente expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, por ser Copia simple de un Documento Publico, siendo demostrativo de la titularidad que tienen los actores de autos sobre el inmueble objeto del presente litigio, y así se declara.

5).- Copia Simple del Contrato de Opción a Compra Venta, suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, de fecha 08 de Junio del año 2.013, debidamente autenticado ante la Notaria Publica de Lechería, Municipios El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, anotado bajo el N° 31, Tomo 133 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, inserto en los folios N° 53 al 63 del presente expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, por ser Copia simple de un Documento Publico, siendo demostrativo de la suscripción de las partes de la mencionada convención, y la manifestación de voluntad pactada, y así se declara.

6).- Copia Simple de Cronograma de Pago del Conjunto Residencial Villa Clara inserto en el folio N° 63 del expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 430 ejusdem, se le otorga valor probatorio, siendo demostrativo del cronograma de las cuotas, y del financiamiento convenido, el cual es aceptado por ambas partes en el presente juicio, y así se declara.

7).- Copia Simple de Recibos de pagos suscrito entre la Sociedad Mercantil Inversiones Arena Río, C.A por cantidades de dineros recibidos de la parte de demandada de autos insertos en los folios N° 64 al 68 del presente expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, por cuanto ambas partes reconocieron dichos fotostatos, siendo demostrativos de la cancelación de las cuotas por la parte demandada, recibos emitidos identificados con los N° 0154; 0152, 0163, 0167, 0176, 0184, 0195, 0005, y 0014 y así se declara.

8).- Copia Simple del Poder Especial de Administración, entre la demandada a favor de la ciudadana DULCE TAMARA BARROYETA DIAZ venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 4.511.576, de fecha 28 de Noviembre del 2014, ante la Notaria Publica del Municipio Turístico El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui bajo el N° 007, Tomo 355 llevados por dicha notaria; inserto en los folios N° 69 al 73 del presente expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, por ser Copia simple de un Documento Publico, siendo demostrativo que la ciudadana DULCE TAMARA BARROYETA DIAZ, esta facultada para proceder, obrar, disponer de los bienes de la parte accionada, así como otras atribuciones, y así se declara.

9).- Original de Misiva de fecha 17 de Marzo del 2016, dirigida a la accionada de autos, suscrita por los accionantes, y Copia Simple de misiva de fecha 17 de Marzo del 2017, inserta en el folio N° 74 y 75 del presente expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 430 ejusdem, se le otorga valor probatorio, siendo demostrativo de la notificación realizada por la parte demandante sobre la firma definitiva del Contrato de Compra- Venta, misiva que del contenido de la misma se evidencia que fue recibida por la ciudadana DULCE TAMARA BARROYETA DIAZ, en fecha 13/04/2016, la cual informa que esta informada y así se declara.

La parte accionada al momento de dar contestación a la demanda aporto a los autos los siguientes medios probatorios:

1).- Copia Simple de Publicidad inserta en el folio N° 109 del presente expediente.- Con respecto a este anexo, es desechado y no es apreciado por el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no constar en autos los datos relativos al origen de dicho fotostato, ya sea sin fueran impresiones fotográficas no consta los datos del equipo con el cual fueron tomadas, no garantizando el principio de contradicción de la prueba, el Debido Proceso, y El Derecho a la Defensa, por lo tanto NO se le otorga valor probatorio, y Asi se declara.-

2).- Copia Simple del Cronograma de Pago del Conjunto Residencial Villa Clara, y Recibos de pagos, emitidos identificados con los N° 0154; 0152, 0163, 0167, 0176, 0184, 0195, 0005, y 0014 e inserto en el folio N° 110 al 119 del expediente.- Con respecto a estas probanzas, este Sentenciador anteriormente los valoró y le confirió el Valor Probatorio Correspondiente y Asi se declara.-

3).- Copia Simple del Acta de Conciliación N° 0002, en el expediente N° S-0037-2016, emanado de la Dirección Ministerial para Habitad y Vivienda Anzoátegui, Coordinación de Asesoría Legal, de fecha 18 de Noviembre del 2016, inserta en el Folio N° 120 al 121 del presente expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, por ser Copia Simple de un Documento Administrativo, siendo demostrativo de la conciliación realizada en el ente administrativo.- Por cuanto las copias presentadas en el procedimiento emanan de un documento administrativo publico y tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han establecido que este tipo de documento son los llamados documentos públicos administrativos, que a pesar de no ser de los establecidos en los artículos 1357 y 1363 del Código Civil, igualmente gozan de valor probatorio, hasta prueba en contrario según el principio de eficacia y eficiencia, establecido en el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y así se declara.

Ahora bien, en el momento procesal atinente al lapso de promoción y evacuación de las pruebas, la parte accionada de autos, promovió mediante escrito de fecha 22 de Febrero del 2017, las pruebas documentales consignados con su escrito libelar, pruebas estas que ya este Jurisdiscente aprecio.- Igualmente la parte accionada, mediante escrito de fecha 08 de Marzo del 2017, promovió las documentales consignadas en su escrito de contestación de la Demanda; documentales que ya fueron valoradas anteriormente, y las siguientes:

1).- Escrito de la parte accionada, dirigido al Juez (a) Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Licenciado Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, escrito referente a una Oferta Real y Deposito de Pago, de fecha 07 de Marzo del 2017, inserto en los folios N° 130 al 135 del presente expediente.- Con respecto a esta documental, es desechado y no es apreciado por este Jurisdiscente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto del contenido de mismo, la parte accionada a los fines de, tal como texta: (…) dar cumplimiento con el Pago pendiente del Inmueble, consigno copia simple de Instrumento Cheque de Gerencia de la Entidad Financiera Banco Universal Venezolano de Crédito S.A. de fecha 06 de Marzo del 2017, N° 00033011, por el monto antes descrito a favor de Sociedad Mercantil, Inversiones Arena Río, C.A (…).- En dicho escrito, no consta en autos, el fotostato del mencionado cheque de Gerencia, por lo tanto este Tribunal, desecha por no verificar de manera fehaciente lo ofertado por la parte demandada de autos, y aunque tiene sello húmedo, firma y fecha de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D. NO PENAL); carece de la firma de la parte demandada y abogada asistente, la cual estaba debidamente asistida en dicho escrito, por lo tanto NO se le otorga valor probatorio, y así se declara.

2).- Copia Simple del Acta de Conciliación N° 0003, en el expediente N° S-0037-2016, emanado de la Dirección Ministerial para Habitad y Vivienda Anzoátegui, Coordinación de Asesoría Legal, de fecha 20 de Febrero del 2017, inserta en el Folio N° 136 al 137 del presente expediente.- Con respecto a esta probanza, se observa que dicho documento no fue ni tachado ni impugnado en su oportunidad de Ley, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, por ser Copia Simple de un Documento Administrativo, siendo demostrativo de la conciliación realizada en el ente administrativo.- Por cuanto las copias presentadas en el procedimiento emanan de un documento administrativo publico y tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han establecido que este tipo de documento son los llamados documentos públicos administrativos, que a pesar de no ser de los establecidos en los artículos 1357 y 1363 del Código Civil, igualmente gozan de valor probatorio, hasta prueba en contrario, según el principio de eficacia y eficiencia, establecido en el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y así se declara.

3).- Copia Simple de Correos Electrónicos, inserto en los folios 138 al 139 del Presente expediente.- Esta documental no es apreciada por el Tribunal por cuanto, observa que son descargadas de paginas web, y correos electrónicos, lo cual no cumple los requisitos exigidos y contemplados para su procedencia en el Decreto con fuerza de Ley No. 1.204, sobre de Firmas Electrónicas y Mensajes de Datos (DLSMDFE), Por lo tanto, es desechado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y NO se le otorga valor probatorio, y Así se declara.-

4).- Copia Simple de escrito de Contestación a la Solicitud, en el asunto S-00-37-2016, suscrito por la parte demandante, dirigido a la Dirección Estatal del Ministerio del Poder Popular Para Habitad y Vivienda del Estado Anzoátegui, Coordinación de Aserraría Legal, inserta en los folios N° 140 al 146 del presente expediente.- Esta documental, es desechada por este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y NO se le otorga valor probatorio, en virtud que el mismo es copia simple y carece de eficacia probatoria y Así se declara.-

Sin embargo, la parte actora promovió el Testimonio de la ciudadana BEYRI LORENA MEDINA SALAS, venezolana, mayor edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.421.768; y la parte accionada los testimonios de los ciudadanos CASILDA ENRIQUETA ARIAS MOYA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.301.732, CARLOS ANDRES HERANDEZ CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 6.766.744, y JAVIER ENRIQUE DE JESUS TERAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.731.732.- Para la apreciación de la prueba de testigos, se debe examinar si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y estimar cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbre. Al respecto, este Tribunal aprecia las declaraciones de los ciudadanos: BEYRI LORENA MEDINA SALAS, CASILDA ENRIQUETA ARIAS MOYA, y JAVIER ENRIQUE DE JESUS TERAN, quienes dichos testimoniales fueron evacuadas en su oportunidad legal, y rindieron sus declaraciones.

De dichas declaraciones de los testigos se desprende la veracidad de las afirmaciones del demandante en cuanto a:

1).- De la testimonial de la ciudadana, BEYRI LORENA MEDINA SALAS, venezolana, mayor edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.421.768, a rendir sus declaraciones,(…): PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, como si es cierto que conoce plenamente los detalles del presente juicio, y de donde tiene ese conocimiento?. Contestó el testigo: “Si estoy al tanto de los detalles del juicio, ya que soy la asistente administrativo de la constructora INVERSIONES ARENA RIO, C.A”. (…). TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si en su calidad de asistente administrativo a lo largo de su trabajo en la empresa, desde la fecha antes mencionada de notificación, se a recibido visita de la ciudadana IRIS ORTEGA o de cualquiera de sus apoderados a los efectos de honrar la deuda antes descritas?. Contestó el testigo: “No, desde que estoy ahí en la oficina no e recibido visita de parte de la ciudadana IRIS ORTEGA o de sus apoderados.-”. En este estado interviene la co-apoderada judicial de la parte demandada, antes identificadas, y procede a interrogar a la Testigo promovida y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si por el conocimiento que tiene sobre lo controvertido en la presente causa sabe y le consta que la ciudadana IRIS ORTEGA, no ha cumplido con lo pautado en el contrato de opción a compra -venta? Contestó el testigo: “Por el manejo del expediente de la ciudadana me consta“.-SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, desde cuando presta sus servicios laborales, o desde que fecha presta su servicios laborales como asistente administrativo para las empresas INVERSIONES ARENA RIO C.A y SUMECON, C.A? Contestó el testigo: “Nueve [09] meses.-”. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si desde el tiempo que tiene trabajando para las empresas nunca se a entrevistado con la ciudadano IRIS ORTEGA, o en su defecto a recibido alguna llamada telefónica para contactar a la ciudadana DANIELA representante de las empresas? Contestó el testigo: “Nunca, me e entrevistado con ella, o he recibido alguna llamada”. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, que horario tiene las oficinas de las empresas INVERSIONES ARENA RIO, C.A y SUMECON, C.A, donde funcionan dichas empresas? Contestó el testigo “De ocho de la mañana a doce y de dos de la tarde a cinco de la tarde.(…).
2).- De la testimonial de la ciudadana, CASILDA ENRIQUETA ARIAS MOYA, venezolana, mayor edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.301.732, a rendir sus declaraciones, (…): PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si conoce de trato vista y comunicación a la ciudadana IRIS ORTEGA?. Contestó el testigo: “La conozco a partir de este mismo caso, la conocí en SUNAVI allí nos encontramos.-. (…). TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana IRIS ORTEGA a visitado las oficinas donde funcionan las empresas antes mencionadas para cancelar una deuda desde el día que la notificaron?. Contestó el testigo: “Si, ella incluso, nunca ellos están en la oficina, siempre esta cerrado, porque para uno entregarle el oficio de SUNAVI tuvimos cinco veces, para poder entregarle a la gente el oficio.-. (…) QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta porque no le han entregado el inmueble a la ciudadana IRIS ORTEGA?. Contestó el testigo: “En primer plano le están pidiendo 380.000,00 para hacer los aranceles, abogados, registros, pero no lo quieren entregar el físico, diciéndome a mi en que se basa esos 380.000,00, e incluso el dinero ella lo deposito, el resto de lo que debe del apartamento esta depositado en los Tribunales, lo mando el Tribunal a depositarlo. En este estado interviene el apoderado judicial de la parte demandante, antes identificadas, y procede a interrogar a la Testigo promovida y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, como si es cierto que la ciudadana IRIS ORTEGA, posee una deuda con la demandante, que no a sido cancelado en lo absoluto, a pesar de haber sido legalmente notificada de conformidad con la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta que ella dice conocer, dicha notificación fue realizada en fecha 13 de abril del 2016, riela en los autos al folio 74 y así mismo a sido reconocida su recepción por parte de la accionada en su exposición de contestación y reconvención y que riela al folio 104 de los autos? Contestó el testigo: “Supuestamente ella cancelo, este caso lo tiene en tribunales, y los tribunales le sugirieron que depositaran por Tribunales, e incluso ella tiene los email, mensajes, llamadas que le hacían a la constructora, a Daniela para hablar con ella, y ella no le respondía a las llamadas, a los email y nada.- “.-SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si durante a las visista que dice y le consta que realizo la ciudadana IRIS ORTEGA a las dependencias de la empresa ella la acompaño a las mismas.? Contestó el testigo: “Mira, te dije que yo la conocí a ella en SUNAVI, ahí fue donde yo la conocí a ella, y fuimos varias veces, el esposo de IRIS nos llevaba en su carro a llevar las notificaciones con la Agente de SUNAVI, tuvo que optar por pagar un taxi para que la agente encargada de SUNAVI llevara varias veces para localizarla, y quien estaba ahí para ese momento, tuvo que la agente dejarle el notificado en un papelito en una joven que se encontraba en la oficina, notificándole que ella había ido varias veces y nunca lo localizaba, fue cuando Daniela mando a llamar, y la constructora se encargo de llamar a SUNAVI, ahí fue cuando comparecimos a la audiencia con el abogado.-.-”. (…)
3).- De la testimonial del ciudadano JAVIER ENRIQUE DE JESUS TERAN, titular de la cedula de identidad Nº 17.731.732, (…): PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana IRIS ORTEGA?. Contestó el testigo: “si, la conozco a raíz de esta misma causa”. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si tiene conocimiento que entre la ciudadana IRIS ORTEGA y las empresas ARENA RIO, y SUMECON, celebraron un contrato de Opción a Compra Venta de inmueble?. Contestó el testigo: “si, porque yo también tengo un contrato de opción a compra en el cual los estoy demandando por incumplimiento, en el Tribunal Civil Tres”. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que las oficinas de atención al Publico de las empresas ARENA RIO y SUMECON, no se encuentran abiertas en el horario establecido por ellas?. Contestó el testigo: “si, me consta porque también he ido a esa oficina y en ninguna oportunidad he encontrado personal. (…).- (Negrita y Subrayado de este Jurisdiscente).-

Con relación a estos testigos y siendo que se esta en presencia de una demanda por ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA- VENTA, en la cual es necesario para demostrar la concurrencia del incumplimiento del pago de la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000,00), alegado por la parte actora en su escrito libelar; en la cual cabe la prueba testimonial por ser la idónea para demostrar sus afirmaciones.- Este Tribunal Observa, que de dichas aseveraciones se constata que, las partes intervinientes suscribieron la referida convención, que la parte accionante no ha verificado la cancelación de la cantidad de dinero convenido, el inicio un procedimiento administrativo, en la cual fue difícil la notificación de la parte actora sobre el referido procedimiento; de conformidad con el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio y Así se declara.

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio, ateniéndose a las normas del derecho, conforme al dispositivo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Analizadas todas las pruebas documentales presentadas por las partes, el Tribunal aprecia los originales de los documentos públicos y los documentos auténticos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como las copias simple de los mismos por no haber sido impugnadas por la parte contraria. Igualmente de conformidad con lo dispuesto en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil, las demás pruebas serán apreciadas según las reglas de la sana critica, en virtud de la absoluta libertad que tiene el juzgador para apreciar y valorar las pruebas, y también en relación a la restricción valorativa de la prueba legal, como sistema que permite al Juez formar libremente su convicción, claro esta, con la obligación de establecer los fundamentos de la misma, suponiendo la utilización de las reglas de la lógica, de las experiencias sociales o de las costumbre, que permitan estimar o apreciar la realidad, entrando dentro de estas reglas los principios fundamentales de lógica, como el principio de la identidad, el del tercer excluido, el de la falta de razón suficiente o el del contradictorio, y efectuar la combinación de este orden lógico con la conclusión a que se llegue después de observar lo que normalmente ocurre o es común, es decir, la máxima de experiencia, es decir, lo que ocurre normalmente y que toda persona media puede formular, vale decir, estas máximas son normas de valor y de carácter general pero por extraerse de la observación de lo que normalmente ocurre, en numerosos casos, son susceptibles de aplicación a todos los hechos o sucesos de la misma especie.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal recuerda que dicho pronunciamiento no es más que el último acto del proceso, el cual –a la luz de los postulados constitucionales- es el ‘instrumento fundamental para la realización de la justicia’; entendida ésta como “constans et perpetua voluntas ius suum cuique tribuendi” (‘ la constante y perpetua voluntad de dar a cada quien lo que se merece’), tal y como la definió el jurista romano Dominicio Ulpiano.-

IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION

Ahora bien, luego de examinar y valorar las pruebas promovidas por las partes intervinientes en el presente juicio, pasa este Sentenciador a establecer las distintas Jurisprudencias, normas jurídicas y mencionar la doctrina correspondiente o vinculada a los fines de decidir en el presente juicio.-

Este Jurisdicente a los fines de garantizar los principios constitucionales, la Tutela Judicial Efectiva, el Debido Proceso, el Derecho a la Defensa, un Proceso que conlleve a la realización de la justicia, y procurando la estabilidad de los juicios consagrados en los Artículos 26, 49, 257 y 206 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; normas estas que el Juez, debe velar por su estricto cumplimiento, siendo el Juez el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio.

Ahora Bien, la tutela judicial efectiva impone respuesta por parte de los órganos de justicia, y para ello debe tratarse en lo posible de no incurrir en un excesivo formalismo, en pro de conquistar los verdaderos avances acorde a la Carta Magna, en tal sentido, en atención a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela refiere al derecho a la tutela judicial efectiva, entendido como el derecho que tienen los ciudadanos de activar el órgano jurisdiccional a los fines de obtener un pronunciamiento oportuno y exhaustivo sobre sus pretensiones, como garantía del acceso a la justicia, la cual debe responder a los principios de gratuidad, accesibilidad, imparcialidad, responsabilidad, transparencia, autonomía, independencia y equidad.

Cabe destacar que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, en su estricta observancia, con materia ligada al orden público la cual no puede renunciarse ni relajarse por las partes; así pues, el proceso una vez iniciado, no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia. El timón del proceso es encomendado desde el primer momento al Juez, quien debe actuar como director, propulsor, vigilante y previsor.

Sin embargo es oportuno recalcar que uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, en su artículo 2º proclama que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. Con este principio nuestra Constitución se ha incorporado a la corriente del “Constitucionalismo Social”, que define al Estado Social de Derecho, como aquel Estado que proporciona bienestar al ciudadano, buscando y logrando satisfacer necesidades básicas del colectivo, tales como: salud, educación, vivienda, pensiones, trabajo, justicia, entre otros derechos fundamentales del hombre. Esta corriente descansa en la premisa de la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia, e impone la observación sociológica de los hechos para inferir la veracidad de la realidad misma, en el sentido trascendente que los mismos tienen en la sociedad y sus exigencias, a cuyo servicio debe estar el derecho y la justicia.

En el ámbito judicial el Estado Social de Derecho y de Justicia, concede poderes al Juez, a través de un amplio margen de discrecionalidad, que pareciera le autoriza para proceder en justicia conforme a su leal saber y entender, como lo hace el jurado; sin embargo, no hasta el extremo de abandonar el principio de legalidad, es decir, el Juez sigue sujeto a la Ley, pero con la posibilidad de no someterse a ella, si así se lo aconseja el sentido práctico del sentimiento de justicia, al momento de buscarla y realizarla.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01/02/2000, es concluyente al respecto:

“…El Estado Venezolano es, conforme a la vigente Constitución, un estado de Derecho y de Justicia, lo que se patentiza en que las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (Art. 257 de la Vigente Constitución)...”

Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, expuso:

“…Nuestro texto constitucional, sin dejar de lado esta discusión, propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia. Asumir que lo jurídico es social y que lo social es jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de la justicia solucionando los conflictos sociales, y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales establecidos en las leyes, sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso…”

Esto significa que hoy, la Constitución nos impone abandonar la concepción liberal del proceso que teníamos desde hace muchos años y a través de un cambio radical en esta materia, nos ha colocado a la altura de los últimos pasos que da el derecho procesal moderno. Hoy los más avanzados procesalistas coinciden en la concepción social del proceso, lo que trae como consecuencia un cambio en la posición del Juez frente a la Ley.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…(Resaltado del Tribunal).

En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes. En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente:

En ese sentido el Tribunal para decidir sobre el fondo del asunto para los cuales se hacen las siguientes consideraciones: La presente demanda corresponde a una demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA- VENTA.- Cabe destacar que en el momento de la contestación a la demanda, el legitimado pasivo, puede contestar la demanda, contraponer cualquier tipo de excepciones, o reconvenir al legitimado activo.- En el caso que nos ocupa la parte demandada procedió en el momento de ejercer su Derecho a la Defensa, procedió a contestar la demanda y reconvenir por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA- VENTA.- Entendiéndose primeramente por la Institución RECONVENCION la demanda que hace el demandado dirigida contra su demandante, dentro del marco de un procedimiento que ya existe, que ya ha sido entablado, así la contra-demanda cumple con una forma de ataque, no solo como una manera del ejercicio del derecho a la defensa, sino que además de constituir un ataque dirijo a la pretensión en contra del demandante original; tiene su naturaleza jurídica, que si en principio es una forma de defensa, constituye también una forma de ataque; Así las cosas, La reconvención consiste en el ejercicio, por el demandado, de una acción nueva frente al actor, para que se sustancie en el mismo proceso y se decida en la misma sentencia que resolverá la demanda inicial. Asimismo, la presente Litis, versa sobre un CONTRATO al respecto, el Diccionario Jurídico Venezolano D&F, referente al contrato, definiéndola como una convención entre dos o mas personas para construir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico; el Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Osorio, enseña:

Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.). En una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligación a las partes contratantes en iguales términos que la ley. (Obra cit. Editorial Heliasta, página 167).

Ahora bien, los contratos de OPCIÓN A COMPRA VENTA, pertenece a los contratos preparatorios, siendo estos el acuerdo de voluntad, que lleva implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, y en este aspecto son determinantes los móviles que llevan a las partes a contratar, son una promesa de un contrato con entidad científica propia.- Por lo tanto, tal como lo afirma y confirma la jurisprudencias, el contrato preparatorio debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la trasmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones concertadas con el contrato definitivo, debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.- El contrato preparatorio, solo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, el cual todavía no se ha consumado el contrato definitivo.- Su origen según el Dr. Nicolás Vegas Rolando, el concepto del contrato preparatorio viene de la palabra Vorvertrag que apareció citada por primera vez el Tratado Thol, quien la empleo en su tercera edición de derecho Mercantil [Hand & Drecht, 1854] con la intención de dar un giro germano a la expresión Pactum De Contrabendo.- Thol justifico la nueva terminología diciendo que es un contrato anterior a otro, un contrato que se concluyó para preparar otro anterior ósea un contrato actual que promete un futuro contrato. Las Características del Contrato Preparatorio son: Autonomía (los contratantes tienen el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo), Precontrato (prepara la celebración de otro contrato), Principal (un contrato que subsiste por si mismo, con independencia al contrato futuro), es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales, por cuanto, no se opera la trasmisión de la propiedad, ya que esta no se efectúa sino cuando se perfecciona la venta.- Garantiza una predeterminación de los daños y perjuicios mediante una cláusula penal, por la inejecución de la obligación principal tal como lo dispone el articulo 1258 del Código Civil el cual establece: La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. Siendo la cláusula penal la estipulación accesoria añadida a un contrato, al tiempo de celebrarse o posteriormente, por la cual el deudor, para asegurarle al acreedor el cumplimiento de la obligación, se somete a pagar una multa o indemnización por retardo o inejecución, su fin es evitar los peligros, daños, o el incumplimiento de la obligación contractual.-

En ese orden de ideas, en aras de garantizar el Debido Proceso consagrado en nuestra Carta Magna, y, atendiendo al ORDEN PÚBLICO que debe regir en el devenir de todo PROCESO JUDICIAL, por no ser derogables bajo ninguna disposición privada, es menester traer a colación, la respectiva doctrina y legislación referente a lo alegado por las partes intervinientes en el presente juicio:
Dispone el Artículo 1.159, 1.160, 1.166, 1.167 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.166.- Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. [Negrita de este Jurisdiscente]

Ahora bien, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC-1590 del 10 de noviembre de 2005, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, juicio de Ganadería La Pradeña C.A. contra el actualmente liquidado Instituto Nacional Agrario, expediente No. 04610, ha establecido que:

“A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes, regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:

Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.-

Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre dos o más personas, es decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.

Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, menester advertir que el Código Civil venezolano, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta con el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autos de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocatoria antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.
(…Omissis…)

En consonancia con lo anteriormente plasmado, efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el fondo del asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al posible comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta. Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1) Consentimiento de las partes;
2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3) Causa lícita.-

Por lo tanto, el legislador patrio establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos de que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.

El caso en concreto, versa sobre la existencia del Contrato de Opción de Compra-Venta.- Al respecto, la sentencia N° 878 del 20 de julio de 2015, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, estableció que el contrato de acción de compra-venta es una promesa unilateral de venta o de compra y que no pertenece a los denominados contratos preliminares, ya que la opción podría conducir eventualmente, de ejercerse la opción, a la formación de otro contrato. Al respecto, se señaló que:

“Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
(…)

El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).

El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas.
(…)

En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.

El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.

Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.

En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.

En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
(…)

En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado” (énfasis añadido por la Sala).

El legislador respecto a los contratos y su ejecución consagra que los mismos tienen fuerza entre las partes, se revocan por su exclusiva voluntad o por causas autorizadas por la Ley, deben ejecutarse de buena fe y obligan al cumplimiento de lo estipulado en su contenido así como las consecuencias que se derivan.- Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.

Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso de autos, La parte demandada Reconviene por cumplimiento de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones [contrato de opción a compra- venta]. En este sentido, es oportuno señalar que la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula; ya que admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares.
Como se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos; es decir que hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, los cuales lleguen a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:
‘Cualquiera sea el significado o concepto del ‘incumplimiento´ a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una ‘inejecución o incumplimiento por omisión´.
En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La ‘relación causalidad´, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La ‘existencia de una obligación. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio´.
Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
Este Juzgador a los fines de aplicar correctamente la norma acorde al asunto, referente al contrato de compra- venta, hace énfasis que el presente pronunciamiento tiene su fundamento en aplicación de los artículos 1.133, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil; conforme a la interpretación soberana por parte del juez de las cláusulas del contrato sometidas a su consideración en aplicación de lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que señala, que el juez en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, se atendrá al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En el caso que nos ocupa la parte demandada procede a reconvenir a la parte actora por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, alegando el incumplimiento de lo convenido en el contrato referente en un resumen muy sucinto en que el inmueble no esta terminado y no se ha instalado el Servicio de Energía Eléctrica; Asimismo, se evidencia de las actas procesales que la parte demandada, en lo atinente a la mencionada reconvención, promovió medios de pruebas que demostraron el pago parcial de la cancelación del pago convenido por el inmueble (Cumpliendo con la Cláusula Cuarta Litera A de la referida convención); asimismo, no probó la demandada que haya cumplido con su obligación convenida en la cláusula mencionada, específicamente lo convenido en el literal B, por cuanto no fue verificado la extinción de su obligación, (pago) dichas probanzas contenidas en los autos, son suficientes para llevar a la convicción de este Tribunal, que la demandada reconviniente incumplió con las obligaciones convenidas en la Cláusula Cuarta Litera B, del Contrato celebrado en fecha 08 de Junio del año 2.013, debidamente autenticado ante la Notaria Publica de Lechería, Municipios El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, anotado bajo el N° 31, Tomo 133 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, inserto en los folios N° 53 al 63 del presente expediente; tal como evidencia este Sentenciador de la prueba documental consignado, específicamente del Escrito de la parte accionada, dirigido al Juez (a) Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Licenciado Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, escrito referente a una Oferta Real y Deposito de Pago, de fecha 07 de Marzo del 2017, inserto en los folios N° 130 al 135 del presente expediente, a los fines de, tal como texta: (…) dar cumplimiento con el Pago pendiente del Inmueble, consigno copia simple de Instrumento Cheque de Gerencia de la Entidad Financiera Banco Universal Venezolano de Crédito S.A. de fecha 06 de Marzo del 2017, N° 00033011, por el monto antes descrito a favor de Sociedad Mercantil, Inversiones Arena Rio, C.A (…).- Por cuanto para que proceda la ejecución o Cumplimiento de un Contrato es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir, lo cual no fue comprobado por este Sentenciador, de igual manera, adminiculada con las pruebas de testigos en los cuales ratifican que (…) e incluso el dinero ella lo deposito, el resto de lo que debe del apartamento esta depositado en los Tribunales, lo mando el Tribunal a depositarlo. (…) “Supuestamente ella cancelo, este caso lo tiene en tribunales, y los tribunales le sugirieron que depositaran por Tribunales, hechos que no fueron fehacientemente probados, permitieron llevar a la convicción que la parte demandada- reconviniente cumplió parcialmente con la cláusula Cuarta Literal A, e incumplió con la contenida en el Literal B del referido contrato, por lo tanto incumplió parcialmente a lo convenido.-
Siendo la prueba, perteneciente al proceso de conformidad al principio de la comunidad de la prueba (también denominado principio de adquisición procesal), el cual explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, de la siguiente manera:
El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso.
En el mismo sentido, el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:
… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”
Esto quiere decir que, al decidir la controversia, el Sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas aportadas por cada parte. Sino que tiene el deber de apreciarlas en su totalidad, en contexto -tanto lo favorable como lo desfavorable- que pueda contener la prueba respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no sólo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Así se declara.-
Atisba este Jurisdiscente que en la Cláusula Cuarta, Literal A y B, y SEPTIMA del Contrato de Opción de Compra-Venta, se estableció que:
CUARTA: El precio Ofertado para la venta del referido inmueble es por la cantidad de NOVESCIENTOS CINCUNETA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,00) que EL (LA) FUTURO (A) ADQUIRIENTE, se compromete a pagar o a cancelar a los propietarios, en dinero y de curso legal en el país, en la forma siguiente:
A) En calidad de inicial la cantidad de TRESCIENTOS PCHENTA MIO BOLIVARES (Bs. 380.000,00), que será cancelado tal y como consta e cronograma de pago anexo y de la siguiente forma (…)
B) El Saldo restante del precio del inmueble, entiéndase QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000,00), será cancelado por EL (LA) FUTURO (A) ADQUIRIENTE, al momento de protocolización del documento de compra- venta definitivo ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (…).-
SEPTIMA: Luego de que se le haya notificado a EL (LA) FUTURO (A) ADQUIRIENTE, bien se vía fax, vía electrónica, correo certificado o a través de una publicación a través de la prensa local, de que LOS PROPIETARIOS, formalizaran la venta pactada con la protocolización del documento definitivo de Compra- Venta, tanto LOS PROPIETARIOS como EL (LA) FUTURO (A) ADQUIRIENTE conviene que tendrán un plazo de treinta (30) días continuos, para que proceda a cancelar los saldos pendientes (…).-(Negrita y Subrayado de este Sentenciador).
Si bien es cierto que la parte demandada reconviniente, fue notificado tal como consta en misiva de fecha 17 de Marzo del 2017, recibida por su apoderada legal, ciudadana DULCE TAMARA BARROYETA DIAZ, en fecha 13 de Abril del 2016, comenzando a computarse el lapso perentorio convenido por ambas parte de los Treinta (30) días continuos, contados a partir del día de despacho siguiente a la fecha 13 de Abril del 2016, precluyendo el lapso pactado el día 13 de Mayo del 2016, pago que acreditó, no probó, ni realizó la parte demandada reconviniente, en el citado plazo, contenido en su manifestación de voluntad; pues si bien es cierto, que la parte accionada no la logró localizar en el mencionado plazo, no es menos cierto que no ofreció el cumplimiento de su propia obligación, al proceder a en realizar la oferta real de pago de su obligación, ante los tribunales competentes, a los fines de cumplir y/o haber ofrecido la ejecución de su obligación, así el incumplimiento y mora recaería en la parte contraria, de no cumplir con su manifestación de voluntad tal como fue explanado en cada una de las cláusulas de dicho contrato.-Por cuanto la parte demandada- reconviniente, incumplió a sus obligaciones contractuales, específicamente en la cláusula Cuarta y Séptima de la referida convención.- Por lo tanto debe NO DEBE prosperar la presente Reconvención por Cumplimiento de Contrato y así se declara.-
Ahora Bien, en lo referente al juicio principal, la parte actora alega en su escrito libelar sobre el juicio principal… Pero es el caso ciudadano (a) Juez (a) que vencido como se encuentra el lapso fijado para que la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA a su apoderada, procedieron a pagar el saldo pendiente, el cual asciende a la suma de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000,00), las referidas ciudadanas no han honrado con su obligación, a pesar de las innumerables gestiones extrajudiciales realizadas para lograr que cumplan con su obligación (…) pago que hasta la presente fecha no se ha verificado (…)
Como se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del COMPRADOR- VENDEDOR, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos.- Se entiende por Acción Resolutoria como el derecho o facultad que tiene cualquiera de las partes contratantes para invocar la prestación de la actividad jurisdiccional a objeto de que el Estado declare la terminación del Contrato definitivamente incumplido, puesto que no puede validamente alguna de ellas imponer la fuerza privada frente al derecho incumplido o violado; dicha resolución deriva del incumplimiento de una de las partes a alguna de las condiciones pactadas, su fin es la terminación del contrato existente y procede la liquidación de las obligaciones.- Dicha acción resolutoria es el derecho que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de pedir la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su correspectiva obligación; es un derecho tácito contractual y como tal, una facultad opcional, una potestad por el cual se interviene para que el Estado actúe a través del órgano jurisdiccional y declare terminando el contrato y la consiguiente extinción del vinculo jurídico existente que une a los sujetos activo y pasivo en la relación incumplida por uno de ellos.- Esta acción no es obligatoria, renunciable, trasmisible y prescriptible, con efecto EX TRUNC o RETROACTIVO, por el que el incumplíente debe restituir las prestaciones recibidas, al quedar el contrato como si nunca se hubiese celebrado, dejando a las partes en una situación precontractual; EX NUNC, es decir, que terminando el contrato este deja de producir sus efectos regulares hacia el futuro [su extinción]; el incumplimiento que se imputa a alguna de las partes no necesariamente resulta culposo.- En el caso que nos ocupa versa sobre la resolución de un contrato preliminar o preparatorio, el cual surge de una prestación de HACER una obligación de producir en el futuro una declaración de voluntad. De consiguientes, se trata de una OBLIGACION INEJECUTABLE o EJECUTABLE, puesto que, entonces, la prestación futura del consentimiento es un acto estrictamente personal y no directamente coercible.- De manera tal que el incumplimiento de la obligación originaria del contrato preliminar produce la sola consecuencia del nacimiento del deber de resarcir por los daños y perjuicios que se causen a la parte, y no el pago del precio estipulado a tenor de lo dispuesto en el articulo 1.167 del Código Civil.-
La doctrina exige ciertas condiciones para la procedencia de la acción resolutoria, a saber:
a) Es necesario que se trate de un contrato bilateral. Este requisito es exigido literalmente por el artículo 1167 del Código Civil Venezolano. b) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada. Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. c) El actor debe proceder de buena fe. En este sentido se dice que el actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación. El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación, ni siquiera tiene que haber ofrecido la ejecución de su obligación; ya que tales circunstancias no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo. d) Es necesario que el juez decrete la resolución. El artículo 1167 del Código Civil exige expresamente la intervención judicial. Ella es necesaria, porque el juez debe determinar si hay o no incumplimiento culposo, y si el incumplimiento tardío, parcial o defectuoso es suficiente para que proceda la acción resolutoria. e) No es subsidiaria. En nuestra legislación la acción resolutoria no es subsidiaria de cumplimiento, la parte accionante puede pedir o bien el cumplimiento, o la resolución, como lo ha previsto el artículo 1167 del Código Civil y exigir en ambos casos, el pago de daños y perjuicios. f) No es necesaria la mora del deudor. En la doctrina se discute si es necesario poner en mora al deudor. Buena parte de la doctrina así lo sostiene, pero sin darle mayor importancia a la cuestión, considerando que la demanda serviría para poner en mora al deudor, pero ello no es cierto, porque sólo la demanda exigiendo el cumplimiento es la que tiene esa consecuencia.
El Presente caso, en resumen muy sucintó versa sobre la no cancelación del segundo pago convenido del inmueble, referente a la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000,00), cantidad de dinero que la parte demandada no canceló en el plazo perentorio de treinta (30) días continuos contados después de su notificación; notificación verificada por este sentenciador, mediante la misiva de fecha 17 de marzo del 2016, y recibida en fecha 13 de Abril del 2016, y a la fecha no ha cancelado, notificación que fue aceptado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda el cual texta lo siguiente: (…) El día 17 de marzo del 2016 le hicieron entrega a la ciudadana DULCE TAMARA BARROYETA DIAZ la notificación para protocolización del documento de propiedad de inmueble en un lapso de CUARENTA Y CINCO DIAS hábiles después de entregada dicha notificación, desde entonces nuestra representada comenzó a comunicarse con los representantes (…) y le fue imposible comunicarse (…); dicha no cancelación fundamenta la parte accionada que no localizo a la parte accionada, siendo dichos alegatos no procedentes, en virtud que en el lapso perentorio convenido pudo realizar oferta real del dinero establecido ante los organismos jurisdiccionales competentes, y realizarle dicha notificación a los accionados en la dirección establecida en la cláusula VIGESIMA PRIMERA; así como también alega, que el inmueble (…) para la fecha no esta terminado y no se ha instalado el servicio de Energía Eléctrica (…) la cual no es procedente, ni prospera en virtud que el legislador Patrio en el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone:‘…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos,… concatenado con el Artículo 1.159 ejusdem.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes […].-Así las cosas, la parte accionante (LOS PROPIETARIOS) deben cumplir con lo establecido en la cláusula Tercera del referido contrato, el cual texta en resumen: (…)Los acabados del inmueble son de obra gris con las paredes y techos frisados, baños con pisos de cerámica y piezas sanitarias, punto de electricidad, plomería, tanque de agua y servicios públicos en general (…), el cual es únicamente responsabilidad de la parte demandante [LOS PROPIETARIOS- VENDEDORES] tal como convinieron en la cláusula Tercera del mencionado contrato, para lo cual estaba obligada y comprometida la parte demandada a tener el inmueble en esas condiciones; y de no realizarlo, el legislador patrio establece los mecanismos legales a los fines de evitar que quede nugatorio el derecho contraído, y lograr el cumplimiento de la referida convención; También se evidencia del contenido del escrito, el cual fue revisado por este Jurisdiscente de manera minuciosa, que no establecieron un plazo y/o termino especifico para la entrega y la firma del contrato Definitivo de Compra- Venta el cual solo esta sujeto a la Cláusula Séptima, seria (…) Luego de que se le haya notificado a EL (LA) FUTURO (A) ADQUIRIENTE, bien se vía fax, vía electrónica, correo certificado o a través de una publicación a través de la prensa local, de que LOS PROPIETARIOS, formalizaran la venta pactada con la protocolización del documento definitivo de Compra- Venta, tanto LOS PROPIETARIOS como EL (LA) FUTURO (A) ADQUIRIENTE conviene que tendrán un plazo de treinta (30) días continuos, para que proceda a cancelar los saldos pendientes; por lo tanto lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación que el apartamento seria entregado en seis meses o sea en Diciembre del 2013, no es procedente.- De igual manera, constata quien suscribe, que la parte demandada incumplió no solo en la cancelación de la cantidad de dinero antes mencionado, sino también en la reiterada Cláusula Cuarta Literal B, referente a:. (…) al momento de protocolización del documento de compra- venta definitivo ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (…); crédito hipotecario que no consta en auto que la parte accionada haya gestionado, y el cual es obligación únicamente de la Futura Adquiriente, no conviniendo realizarse la cancelación de dicha cantidad de dinero al contado y así se declara.-
Con base a las consideraciones precedentes y evidenciadas por este sentenciador el incumplimiento por parte de la demandada, adminiculado con el mencionado contrato y con las declaraciones de los testigos debidamente examinadas, es lo propio concluir que la presente demanda debe prosperar, ya que existe un incumplimiento parcial que da lugar a la resolución total del contrato, y configurándose el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada y así se declara.
De lo anterior se desprende que inicialmente la obligación del promitente comprador era la de cancelar la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000,00) por medio de Cuotas programadas y QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.- 570.000,00) mediante un crédito hipotecario antes mencionado, dicha obligación se entiende cumplida parcialmente, dado el reconocimiento y la aceptación por ambas partes de los términos contenidos en la convención, y del recibimiento de las cantidades (cuotas) antes señaladas y contenidas tanto en el cronograma de pago, como en la convención, el cual fue aceptado por los hoy demandante, pero no es menos cierto que la segunda cantidad de dinero nunca fue cancelada en el lapso establecido, ni gestionó el crédito hipotecario; tramite o gestión del crédito hipotecario, que no convinieron expresamente en la convención que lo realizara los PROPIETARIOS, los hoy demandantes de autos.- Trayendo como consecuencia que la demandada incumplió parcialmente con el pago dentro del lapso contractualmente establecida; por lo que, si la parte accionada hubiera cumplido con su obligación contractual (referido a la Cláusula Cuarta literal A y B) a partir de la fecha de notificación (13 de Abril del 2016) quedaba la demandada autorizada en solicitar la trasmisión de la propiedad a través del Contrato de Compra-Venta definitiva y las condiciones del inmueble convenida; y que; si en el inmueble no contara con dichas condiciones, la parte Promitente- Vendedora, debía dar estricto cumplimiento a su manifestación de voluntad, y obligación contractual establecida en la cláusula Tercera, antes explanado; no resultando válido el argumento de la demandada, en otras palabras por no localizar a los demandantes en el lapso establecido, y que el inmueble no se encuentre terminado no procedió a cumplir con su obligación, ya que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención, y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte cumpliente.- Así las cosas, los hechos alegados por la parte demandante se subsume a que sea la parte cumpliente.- La parte accionante en resolutoria, según lo establece el Articulo 1.167 Código Civil., establece que debe cumplir su obligación u “ofrecerlo”. Si el demandante por resolutoria ha incumplido con su obligación, es improcedente ésta acción, tal como no esta configurado en el caso que nos ocupa, lo cual trae como consecuencia que sea procedente la presente acción, y Así se declara.
No siendo una materia en la cual está interesado el orden público, y el papel del juez, cuya intervención es entonces necesaria, se limita a determinar si efectivamente se produjo o no la causa de resolución; pero no podrá calificar si el incumplimiento es o no es suficiente para declarar la resolución del contrato. La acción resolutoria aplica ante el incumplimiento parcial, y aún, en el retardo o mora; último supuesto éste, donde no es requisito poner en mora al deudor incumplíente ya que se entiende que la misma demanda de resolución, señala la prueba de la morosidad y por tanto, de la interpelación.- Por lo Tanto, la demandada varió la esencia del contrato al no cumplir con su obligación principal de cancelar la cantidad de dinero establecida en la Cláusula Cuarta, y afectando las subsiguientes cláusulas referente a suscribir el Contrato de Compra Venta definitivo en el lapso con venido; si existiera un incumplimiento por parte de los demandantes, si aun recibiendo las cantidad de dinero ya reiterado, y vencido el lapso convenido no diera cumplimiento a su obligación contractual de tener el tal como lo pactaron, el incumplimiento seria atribuible a estos.-
Para concluir, el demandante, en principio, las partes tienen la cargar de probar sus afirmaciones; en el caso que nos ocupa, el actor no tiene la carga de demostrar que cumplió con su obligación, sino que su contraparte en el contrato no le cumplió referente a las Cláusulas del Contrato de Opción de compra antes identificada. Pero, si el demandado aduce que el actor incumplió sus obligaciones, entonces, le corresponderá al demandado demostrar que sí pagó o satisfizo sus respectivas prestaciones contractuales, siendo éste último supuesto el no verificado en los autos, es decir, que la demandada no demostró haber cumplido con su obligación total principal, situación que hace procedente la resolución del contrato, ya que la demandada incumplió con la obligación contractual establecida en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de compra antes identificado, (El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se incluya una cláusula que lo establezca).- Asimismo en estos procedimientos, debe acreditarse el impago de la parte accionada, si no se verifica, no procede la resolución del contrato, asienta la doctrina, ante el incumplimiento de “obligaciones secundarias”, esto es, aquellas que no fueron determinantes de producir el consentimiento de las partes para la celebración del contrato; así las cosas, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil la presente acción debe prosperar y así se decide.-

Fundamentando lo anterior, Dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual texta lo siguiente:

Artículo 254 Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

Expuesto lo anterior este Tribunal esta obligado a garantizar los derechos constitucionales consagrados en nuestra Constitución, a los cuales nos debemos ajustar para el aseguramiento del debido proceso, el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva que tienen las partes de gozar en todo proceso judicial y los operadores de justicia la obligación de garantizar el goce, el ejercicio de los derechos, garantías constitucionales, y derechos fundamentales y en estricto cumplimiento al Criterio Jurisprudencial y con lo establecido en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente acción de Resolución de Contrato debe prosperar, a cual será Declarada Con Lugar, y por el contrario la Reconvención por Cumplimiento de Contrato no debe ser declarada con lugar, tal como se hará en la Dispositiva del presente fallo.- Así se declara

V
DECISIÓN

En mérito de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito, actuando en Sede Constitucional, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, se pronuncia en los siguientes términos: DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR Demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ha incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RIO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Enero de 2008, bajo el No. 28, Tomo A-4, siendo su ultima modificación en acta de asamblea se socios, protocolizada en fecha 13 de Octubre de 2008, inscrita en la referida Oficina de Registro Mercantil bajo el No. 25, Tomo A-86 y la Sociedad Mercantil SUMECON, C.A., con domicilio en la Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 14 Tomo A-5, a través de su Apoderado Judicial, abogado ene ejercicio CARLOS ALBERTO VELÁSQUEZ AZOCAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 100.718, en contra de la Ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Residencias La Estancia, Edificio 4, Piso 3, Apartamento 2, Avenida Centurión, Nueva Barcelona, Estado Anzoátegui y titular de la cedula de identidad No. 19.329.044.- En consecuencia, se declara resuelto el Contrato celebrado en fecha 08 de Junio del año 2.013, debidamente autenticado ante la Notaria Publica de Lechería, Municipios El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, anotado bajo el N° 31, Tomo 133 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, inserto en los folios N° 53 al 63 del presente expediente.- Así se decide.

SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, incoara por la ciudadana IRIS MARIANA ORTEGA BARROYETA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Residencias La Estancia, Edificio 4, Piso 3, Apartamento 2, Avenida Centurión, Nueva Barcelona, Estado Anzoátegui y titular de la cedula de identidad No. 19.329.044, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RIO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Enero de 2008, bajo el No. 28, Tomo A-4, siendo su ultima modificación en acta de asamblea se socios, protocolizada en fecha 13 de Octubre de 2008, inscrita en la referida Oficina de Registro Mercantil bajo el No. 25, Tomo A-86 y la Sociedad Mercantil SUMECON, C.A., con domicilio en la Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 14 Tomo A-5. Así se decide.

TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, Se ordena a la parte demandante reconvenida, la devolución de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 342.000,00), cantidad de dinero que resulta de la retención de la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs.- 38.000,00) por concepto de penalización y de indemnización, correspondiente al 10% de las sumas entregadas, vale decir, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000,00), que fue entregada por la parte demandada reconviniente, por la reserva del inmueble objeto del presente litigio. Así se decide.

CUARTO: Por cuanto la parte demandada reconviniente resultó totalmente vencida en el presente juicio se le condena al pago de las costas procesales correspondiente, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así también se decide.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 del Código de procedimiento Civil, por cuanto la presente decisión se produce dentro del lapso legal establecido, los lapsos para ejercer los recursos correspondientes comenzarán a correr al día siguiente al vencimiento del lapso para dictar sentencia en la presente causa, sin necesidad de notificación de las partes. Así también se decide.

Regístrese, Publíquese. Déjese copia de esta decisión, conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona, a los Treinta (30) días del mes de Junio del año Dos Mil Diecisiete [2017]. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

El Juez Temporal,
La Secretaria Titular,

Dr. Alfredo José Peña Ramos

Dra. Judith Milena Moreno Sabino

En esta misma fecha, siendo las Nueve con Treinta y Cinco Minutos de la Mañana (09:35, a.m.), se dictó y publicó la anterior decisión.- Conste.-

La Secretaria Titular,

Dra. Judith Milena Moreno Sabino

AP/s.m.-