REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA,
JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.-
Puerto La Cruz, catorce (14) de junio de dos mil diecisiete (2017).-

207º y 158º

ASUNTO: 9391.-

PARTE ACTORA: Ciudadana Gladys Josefina Ortega Dávila, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Barcelona, Estado Anzoátegui, titular de la cédula de identidad N° V-13.086.105.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada en ejercicio Milagros Dávila Castro, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 30.714.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadana Andreina Leonor Maestre Mata, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.854.262.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados Jaime Enrique Moreno Hernández y Carla Velásquez Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 93.911 y 123.070.-

PRETENSIÓN: Cumplimiento de Contrato de Arras

Previo régimen de Distribución, correspondió a este Tribunal conocer de la presente pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arras, incoada por la ciudadana Gladys Josefina Ortega Dávila, en contra de la ciudadana Andreina Leonor Maestre Mata, señalando la demandante en su escrito libelar entre otras cosas, que en fecha 11 de enero del 2013, celebró contrato de arras con la ciudadana Andreina Leonor Maestre Mata, identificada como la vendedora, con el fin de reservar y posteriormente adquirir un inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nº 1-PB-6, ubicado en la planta baja del edificio uno, que forma parte del Conjunto Residencial La Montaña, edificios 1, 2, 3, 4 y 5, signado con el código de catastro Nº 03-18-01-U01-019-067-011-001-000-006, cuyos linderos, medidas y demás determinación consta en documentos consignados con la demanda; que el precio pautado por ambas parte fue por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), de los cuales se canceló en el acto de compromiso de arras, la cantidad de doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 235.000,00), a través de un cheque personal librado contra el banco Banesco, a favor de la demandada, honrando el compromiso adquirido y la diferencia de cuatrocientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 465.000,00), quedó pautado carcelarlo en el acto de protocolización del documento definitivo de compra-venta, el cual acompañó marcado con la letra “A”; Que en fecha 18 de febrero del 2013, la demandada, le manifestó verbalmente que no le vendería el inmueble; que dicha vendedora no cumplió con la cláusula tercera del contrato de arras, celebrado en fecha 11 de enero de 2013, debido a que no le hizo entrega de todos los recaudos necesarios para iniciar el proceso ante la entidad bancaria de solicitud de crédito de Ley de Política Habitacional y se negó a firmar la opción de compra-venta requisito indispensable para gestionar dicho crédito. Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Demandó a la ciudadana Andreina Leonor Maestre Mata, a fin de que conviniera o en su defecto sea declarado por el Tribunal a lo siguiente: 1) Al cumplimiento de contrato de arras y daños y perjuicios estimados en la cantidad de doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 235.000,00). 2) A la entrega de todos los recaudos necesarios, con la celebración del contrato de opción de compra-venta a fin de iniciar el trámite del crédito bancario de Ley de Política Habitacional y con la celebración del contrato definitivo de compra-venta con la finalidad de obtener la plena propiedad del inmueble. 3) A mantener su compromiso con el precio de venta convenido por ambas partes en el contrato de arras que es por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00). 4) A entregar el inmueble objeto del contrato en las mismas condiciones en que fue ofertado por Internet y 5) A pagar las costas y costos causadas y calculadas prudencialmente por el Tribunal. De conformidad con los artículos 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda. Estimó la demanda en la cantidad de doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 235.000,00), equivalente a dos mil ciento noventa y seis con veintiséis unidades tributarias (2.196,26 U.T.).-
Consta en autos que la presente demanda fue admitida mediante auto de fecha 27 de febrero del 2013, ordenándose la citación de la parte demandada.-
Cumplida con la formalidad de la citación, en fecha 23 de julio del 2013, compareció la parte demandada y presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: Solicitó la perención de la instancia de conformidad con el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil y Reconvención.- Señaló que en fecha 11 de enero del 2013, firmó un compromiso de arras con la ciudadana Gladys ortega, que el mismo fue celebrado para que con posterioridad se firmara un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en el conjunto Residencial La Montaña, que en dicho contrato se estableció que se le entregaba la cantidad de doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 235.000,ºº) mediante cheque personal de la ciudadana Gladys Ortega Dávila, y que la cantidad de cuatrocientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 465.000,ºº) al momento de protocolizar ante el Registro Subalterno; que el monto total de la venta era de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,ºº); que entregó a la demandante todos los recaudos para que gestionara su crédito; que en el mes de febrero le solicitó a la demandante una prueba de la gestión del crédito que estaba realizando y le informó que ella estaba vendiendo una casa en Caracas y con eso iba a cancelar todo, por lo que le solicitó le informara la fecha para cancelar lo pautado, ésta le dijo que la llamaría, que vencido el contrato y sin llegar a un acuerdo procedió en fecha 26 de febrero del 2013, a emitir cheque a nombre de la demandante Gladys Ortega Dávila, por la cantidad de doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 235.000,ºº), y en razón de no haber obtenido respuesta telefónica de la demandante procedió a depositar el dinero en la cuenta de la demandante en el banco Banesco, Nº 0134-0473-93-4733027912, en fecha 06 de marzo del 2013; solicitó la certificación del depósito como constancia de haber devuelto todo el dinero que le había entregado el 11 de enero del 2013.- Que desde que firmó el contrato de arras retiró el aviso que estaba en internet, porque ya había adquirido un compromiso con la demandante; que le devolvió el dinero íntegramente y la sorprendió en su buena fe al demandarla; que en el contrato no se estipuló ninguna cláusula de resarcimiento de daños ni perjuicios por la inejecución de alguna de las partes, porque la demandante desde que firmó el compromiso no pensó cumplirlo, porque no hizo ninguna gestión bancaria, solo pensó en demandarle y burlarse de su buena fe; que le entregó toda la documentación; que jamás se negó a venderle, que quien incumplió fue la demandante Gladys Ortega Dávila, causándole daños y perjuicios al recaer sobre su inmueble una medida de prohibición de enajenar y gravar, más los gastos ocasionados por pago de honorarios profesionales de abogados; que aún verificando que había recibido el dinero siguió con este proceso en su contra; que la parte actora fue la que incumplió con su obligación que no era otra sino tramitar el crédito habitacional ante una entidad financiera con todos los documentos que le facilitó; que la pretensión de la demandante fue íntegramente resarcida en su totalidad con la devolución de la arras, sin pedirle ninguna indemnización por su incumplimiento.- Asimismo, 1) Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido el compromiso de arras pactado 11 de enero del 2013. 2) Negó, rechazó y contradijo no haber entregado los documentos a tiempo para la tramitación del crédito habitacional, pues la mayoría los consignó con la demanda. 3) Negó, rechazó y contradijo que le manifestó a la ciudadana Gladys Josefina Ortega Dávila, el 18 de febrero de 2013, que no se realizaría la venta por el aumento del dólar y que se haya negado a firmar la opción de compra-venta. 4) Negó, rechazó y contradijo no haber mantenido el precio de la venta estipulado en el compromiso de arras. 5) Rechazó, negó y contradijo que tuviera que entregar el inmueble de su propiedad. 6) Negó, rechazó y contradijo que tuviera que pagar costas y costos procesales, los cuales no ocasionó y que reintegró el dinero en su totalidad. 7) Negó, rechazó y contradijo que la demandante tuviera el derecho a reclamar el cumplimiento de contrato y el resarcimiento de los daños y perjuicios. Que ningún daño le ocasionó. 8) Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido las obligaciones contractuales que establecía el compromiso de arras. 9) Reconoció el compromiso de arras en su totalidad lo estipulado en el mismo. De conformidad con los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, planteó reconvención por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, fundamentando su acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.161, 1.167, 1.168, 1.185, 1.196, 1.527 y 1.659 del Código Civil, asimismo, pidió que se decretara la perención de la causa de conformidad con el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Estimó su reconvención en la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00). Finalmente, solicitó medida preventiva de conformidad con el artículo 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, sobre la cuenta bancaria Nº 0134-0473-93-47333027912 de la entidad financiera Banesco, de la ciudadana Gladys Josefina Ortega Dávila.-
En fecha 13 de agosto 2013, este Tribunal dictó decisión declarando improcedente la perención de la instancia, solicitada por la ciudadana Andreina Leonor Maestre Mata, e inadmisible la reconvención planteada por la accionada. Asimismo, se dejó constancia que el lapso probatorio comenzaría una vez que constara en autos la última notificación realizada a las partes. Por auto de fecha 29 de septiembre de 2014, se agregó a los autos para que surtiera sus efectos de ley, las resultas de la notificación de la parte actora.-
En fecha 13 de octubre del 2014, compareció el co-apoderado judicial de la parte demandada y promovió las siguientes pruebas: 1) Reprodujo los meritos favorables en autos y 2) Ratificó en todas y cada una de sus partes, documento de opción a compra suscrito entre las ciudadanas Andreina Leonor Maestre y Gladys Josefina Ortega, inserto en el folio cuatro (04); admitiéndose dichas pruebas por auto de fecha 01 de diciembre del 2014, por no ser las mismas ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.-
En fecha 05 de marzo de 2015, este Tribunal dijo vistos y el expediente entró en etapa de sentencia.-
En fecha 07 de abril de 2016, previo requerimiento del apoderado de la parte demandada, abogado en ejercicio Jaime Enrique Moreno Hernández, la Juez Provisorio designada se abocó al conocimiento de la presente causa, en consecuencia, este Tribunal ordenó la notificación de las partes intervinientes en la misma, advirtiéndoles que una vez transcurridos los lapsos legales contenidos en los artículos 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se les tendría por notificados, a tal efecto, se procedería a dictar sentencia. Constando en autos las notificaciones respectivas, en fechas 14 de mayo y 29 de julio del 2016.-

CUADERNO DE MEDIDAS

En fecha 01 de marzo de 2013, se abrió cuaderno de medidas conforme al auto de admisión de fecha 27 de febrero de 2013, cursante al cuaderno principal, decretándose al efecto medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, se libró oficio Nº 0790-0109. En fecha 26 de septiembre de 2013, se agregaron para que surtieran sus efectos legales, la diligencia suscrita por la ciudadana Andreina Leonor Maestre Mata, con sus respectivos recaudos, en fecha 06 de agosto de 2013.-
Ahora bien llegada la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace de la siguiente manera:
Observa esta jurisdicente que la parte demandante ciudadana Gladys Josefina Ortega, pretende el cumplimiento del contrato de arras, suscrito con la demandada Andreina Maestre, en fecha 11 de enero del 2013, alegando el incumplimiento de la cláusula tercera por parte de la accionada, relacionada en la entrega oportuna de los documentos necesarios requeridos para el trámite de la Ley de Política Habitacional ante una entidad bancaria; y señalando que la accionada se negó a firmar el contrato de opción de compra venta, requisito sine qua nom para gestionar dicho crédito; por su parte la demandada ciudadana Andreina Leonor Maestre Mata, negó lo alegado por la parte demandante, señalando que si había cumplido con la cláusula en cuestión, ya que entregó la documentación requerida, que fue la parte accionante quien no cumplió al no haber gestionado ningún trámite hipotecario; y en razón de ello fue que procedió a realizar la devolución de la totalidad del dinero entregado en arras, en virtud de no existir en el contrato objeto de la causa, ninguna cláusula de indemnización por incumplimiento.-
En tal sentido, trabada la litis en los términos arriba expuesto, es preciso para quien aquí decide, transcribir la cláusula tercera del contrato controvertido, la cual señala:
“TERCERA.- El plazo de duración de este contrato es por el término de QUINCE (15) DÍAS continuos, contados a partir de la firma del presente documento, para que LA VENDEDORA entregue a LA COMPRADORA todos los recaudos necesarios objeto de tramitar crédito hipotecario por Ley de Política Habitacional: 1) copia de cedula de la Vendedora, 2) Rif personal. 3) documento de propiedad. 4) documento de condominio. 5) Cédula Catastral. 6) Solvencia Municipal. 7) Solvencia de Aseo Urbano. 8) Vivienda principal y cualquier otro recaudo solicitado por el banco”.- (Subrayado del Tribunal).-

Ahora bien, antes del análisis correspondiente a la causa puesta bajo estudio, es preciso dejar establecido, la definición doctrinal de un contrato de arras, a saber: El contrato de arras conocido como anticipo, es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles (vivienda), entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.- Igualmente, ha señalado que forman parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.-
Asimismo, la doctrina define un contrato, como el acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir, entregar bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo, trayendo derechos y obligaciones para las partes contratantes.-
En base a ello, queda claro que con la suscripción del contrato de marras, objeto de la presente pretensión, lo que se perseguía era la firma de un contrato de opción a compra venta, es decir, que el contrato de marras, viene a constituir como una reserva para la adquisición de un bien, que en el caso de autos se subsume a un inmueble, y para ello las partes en su cláusula tercera se otorgaron obligaciones reciprocas; por la vendedora (Demandada) entregar la documentación señalada en el contrato y por la compradora (Demandante) gestionar ante una entidad bancaria la solicitud de la ley de Política Habitacional.-
Explanado lo anterior, es preciso traer a colación lo estatuido por nuestro Legislador en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se desprende de las actas procesales que la parte demandante ciudadana Gladys Ortega, no promovió pruebas, es decir, no hizo uso al derecho probatorio contenido en nuestro ordenamiento jurídico, a tal efecto se establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” (Negrilla y subrayado nuestro)

Asimismo, establece el artículo 1354 del Código Sustantivo:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” (Negrilla nuestra)

Partiendo del espíritu, propósito y razón de las normas transcritas supra, se desprende con meridiana claridad que en primer término la demandante, que es la que exige a la demandada el cumplimiento de la obligación contraída, tiene la carga de la prueba, más aún cuando la demandada procedió a negar todos y cada uno de los hechos que le fueron endilgados; alegando su fiel cumplimiento a la obligación contraída en la cláusula reclamada.-
En ese orden de ideas, la doctrina patria ha señalado que quien alega un hecho o un derecho, debe probar su existencia, pues quien afirma la existencia de una obligación y solicite su ejecución debe probarla, a tales efectos, observa esta jurisdicente que en la oportunidad probatoria, la parte demandada procedió a promover en primer lugar el mérito favorable de los autos, y al respecto, es oportuno señalar, de acuerdo a lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, son medios de prueba admisibles en juicio, aquellos que determina el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil y otras Leyes de la República, además, de aquellos no prohibidos por la ley y que las partes consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones. Cabe destacar, que la Jurisprudencia ha considerado que el mérito favorable en si, no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba ó de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no haberse promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Instancia considera improcedente valorar dicho alegato, y así se decide.- En segundo lugar, promovió el contrato de arras suscrito con la parte demandante, el cual al haber sido reconocido por la parte accionada, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio conforme lo dispone el artículo 1363 del Código Civil, con lo cual quedó probado la relación contractual que une las partes intervinientes y las obligaciones reciprocas de las partes.-
Siendo así las cosas, es elemental señalar que la parte demandante al no haber hecho uso del derecho probatorio, es obvio, que no logró probar los hechos alegados en su escrito de demanda, es decir, no logró llevar a la convicción de quien aquí decide, que la demandada no cumplió con la obligación contraída en la cláusula tercera del contrato de arras, que no era otra, que la de entregar los documentos debidamente especificados en la mencionada cláusula; más sin embargo, evidencia esta juzgadora que la demandante junto a su escrito libelar acompañó una serie de documentos que se subsumen a los estipulados en la cláusula en cuestión.-
Igualmente se observa, que en la cláusula mencionada, la demandante tenía la obligación de gestionar ante una entidad financiera el beneficio que le consagra la Ley de Política habitacional, lo cual tampoco demostró por ningún medio probatorio, ya que no consta en autos prueba alguna de que haya gestionado dicha solicitud; por consiguiente juzga este Tribunal, que habiéndose constatado en el caso subjudice, correspondía a la parte actora demostrar la exigibilidad de la obligación por ella reclamada, a tenor del principio que informa la carga de la prueba dentro de nuestro proceso civil, la demandante no demostró el incumplimiento alegado a la demandada, y así se decide.-
En cuanto al hecho invocado por la demandada relativo a la devolución de la totalidad del dinero entregado en arras, en virtud de no existir en el contrato objeto de la causa, ninguna cláusula de indemnización por incumplimiento; observa esta jurisdicente que la parte demandada, en la oportunidad de formular oposición a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble objeto del presente asunto, trajo a los autos documentos originales contentivos de Boucher emanado del Banesco Banco Universal, Nº 1908205972, del cual se desprende depósito realizado por la demandada Andreina Maestre, a favor de la demandante Gladys Ortega, en la cuenta corriente Nº 013404739347027912, por la cantidad de doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 235.000,ºº) de fecha 06 de marzo del 2013 y Certificación de Depósito emanado de la mencionada Entidad Financiera, de fecha 21 de marzo del 2013, este Tribunal, en virtud de que dichos instrumentos privados emanan de un tercero (Banco Banesco) que no es parte en el presente proceso, y al no haber sido ratificados en juicio mediante la prueba de informes, carecen de eficacia probatoria, por lo que esta jurisdicente los desecha, y así se decide.-
En virtud de todo lo antes expuesto este Tribunal declara Sin Lugar la presente pretensión, tal y como quedara explanada de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo y en consecuencia suspende la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada mediante auto de fecha 01 de marzo del 2013, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, notificada al Registro Púbico Inmobiliario, mediante oficio Nº 0790-0109, de fecha 01/03/2013, en virtud de haber sido éste el Tribunal primigenio en conocer de la presente demanda; así también se decide.-

DECISION

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRAS, intentada por la ciudadana GLADYS JOSEFINA ORTEGA DÁVILA, debidamente asistida por la abogada en ejercicio MILAGROS DAVILA CASTRO, en contra de la ciudadana ANDREINA LEONOR MAESTRE MATA, todos plenamente identificados en autos.-
Segundo: SUSPENDE la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada mediante auto de fecha 01 de marzo del 2013, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-
Tercero: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, en virtud de haber sido totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Cuarto: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 del Código Adjetivo; así como también expedir copia certificada del presente fallo a los fines de su archivo, tal y como lo consagra el artículo 248 eiusdem.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Puerto la Cruz, a los catorce (14) días del mes de junio del año dos mil diecisiete.- Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.-

LA JUEZ PROVISORIO,

Abg. MIRLA JOSEFINA MATA ROJAS EL SECRETARIO,

Abg. JOHNNY A. BOLIVAR T.

En esta misma fecha, se publicó la presente decisión siendo a las 12:10 p.m., previa las formalidades de Ley.- Conste.-
EL SECRETARIO,

Abg. JOHNNY A. BOLIVAR T.
Exp. Nº 9391.-
MJMR/JB.-