TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, Veintitrés de Marzo de dos mil diecisiete
206º y 158º

ASUNTO: BP02-R-2016-000530.

DEMANDANTE: Magin del Jesús Villalba Medina y Rosibel Carolina Hernández Acevedo, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 17.236.325, y 16.718.764, respectivamente, y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES: Gonzalo Oliveros Navarro, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.111.-

DEMANDADOS: Edgar Rafael Carrasco Rodríguez y Nancy Truhlar de Carrasco, venezolanos, mayores de edad titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 3.955.470 y 4.218.943, respectivamente, y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES: Nelson Vargas Hernández, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.733.-

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.-

En virtud de la apelación ejercida por el abogado Gonzalo Oliveros, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; contra la Sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 15 de Noviembre de 2016, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio por Cumplimiento de Contrato, interpuesto por los ciudadanos Magin del Jesús Villalba Medina; contra los ciudadanos Edgar Rafael Carrasco Rodríguez y Nancy Truhlar de Carrasco, todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:
El Juzgado de la causa declaró Inadmisible la Demanda por Cumplimiento de Contrato, en razón de considerar que no se agotó la vía administrativa previa, de conformidad con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en fecha 07 de Noviembre de 2016, basando su decisión, en los siguientes términos:
“…En el caso de marras, se centra en un juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoado los Ciudadanos MAGIN DEL JESUS VILLALBA MEDINA y ROSIBEL CAROLINA HERNANDEZ ACEVEDO, en contra de los Ciudadanos EDGAR RAFAEL CARRASCO RODRÍGUEZ y NANCY TRUHLAR DE CARRASCO, versando sobre una inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro.1-6-1, ubicado en el sexto [6to] piso del Edificio 1 del Conjunto Residencial Ribera Guaica, en Barcelona, Estado Anzoátegui, destinado a Vivienda Principal, objeto de la relación contractual cuyo Cumplimiento se pretende se encuentra ocupado por los demandado, por lo que el efecto jurídico del cumplimiento pronunciado conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos y pretendiéndose en el presente caso el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por los demandados, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
La Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 04 de Julio de 2016, expediente N° AA20-C-2015-000701, con ponencia de la Magistrada Guillermo Blanco Vásquez, causa por Resolución de Contrato de Opción de Compra y Venta, incoado por la ciudadana Astrid de los Ángeles Brito en contra de la ciudadana Carolina del Valle Rodríguez señaló con respecto a este tema lo siguiente

Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.
Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2015 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda, y se ANULAN todas las actuaciones procesales, incluyendo el auto de admisión dictado en fecha 1 de noviembre de 2013 proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. El Tigre.
Las razones expuestas en los párrafos anteriores, se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra y Venta interpuesta, los accionantes no han agotado la vía administrativa preexistentes, conforme a lo establecido en los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en virtud de lo antes expuesto y en estricto cumplimiento a las reiteradas y pacificas jurisprudencias antes mencionadas, la presente demanda se DECLARA INADMISIBLE, tal como se expresará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.-”.

En este contexto, es relevante para este Órgano Jurisdiccional, traer a colación el contenido del artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el cual establece lo siguiente:
“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el procedimiento previsto en los artículos subsiguientes…” (Negrillas del tribunal)

De la norma anteriormente trascrita, se puede evidenciar que el legislador contempla que previo a las demandas por Desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, debe agotarse un procedimiento administrativo previo; de tal forma, es preciso destacar, que tal procedimiento es consagrado por el Legislador, en ocasión, de que la vía administrativa, contempla un procedimiento en el que se pretende instar a las partes a llegar a un acuerdo amistoso, como principio de evitar procesos judiciales a futuro, de manera de proveer una tutela Judicial efectiva. Ahora bien, El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial n.° 39.668 del 6 de mayo de 2011) establece un régimen especial de protección de la vivienda como valor social, tendente a evitar hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios en perjuicio de las personas ocupantes de los inmuebles y a garantizar el derecho a la defensa; ello como expresión del Estado, como garante del disfrute pleno de los derechos fundamentales; y lógicamente quien sin demostrar condiciones de necesidad y acredite la propiedad de un inmueble no podría invocar en su beneficio las disposiciones establecidas en el referido instrumento legal.
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas instituye un procedimiento administrativo de primer grado para la ejecución de las decisiones que comporten la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, que se inicia ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, por el órgano de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con el objeto de instar a las partes involucradas a una conciliación para la resolución de la controversia. En este sentido, si bien es cierto, que estamos en presencia de un juicio por Cumplimiento de Contrato, no es menos cierto, que los efectos que pudiera conllevar tal acción, comporta la desocupación del inmueble destinado a la vivienda del demandado, y en tal virtud, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia documento alguno, que determine la existencia del procedimiento antes referido, de tal manera, es preciso recalcar que tal norma es de orden público, por tal motivo, resulta procedente la decisión dictada por el Juzgado Aquo, y por ende Sin Lugar la apelación ejercida por el abogado Gonzalo Oliveros, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; contra la Inadmisibilidad de la Acción interpuesta, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de Noviembre de 2.016.- Y así se declara.-

DECISIÓN.-
En consecuencia, en base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
Primero: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado Gonzalo Oliveros, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; contra la Inadmisibilidad de la Acción interpuesta, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de Noviembre de 2.016.-
Segundo: Se CONFIRMA la Decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de Noviembre de 2.016.-
Cuarto: Se condena en costa, a los demandantes, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: Se revoca la medida de enajenar y gravar dictada por el Juzgado-aquo, en fecha 22 de Mayo de 2013. Y así se decide
Sexto: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión y una vez que conste en autos la misma, remítase a su Tribunal de origen.-
Regístrese y Publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los Veintitrés (23) días del mes de Marzo del año 2.017.- Años 206º de la Federación y 158º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
La Secretaria,

Abg. Marieugelys García Capella.-

En esta misma), siendo las 9:00 a.m, se dictó y publicó la anterior sentencia., Conste.,
La Secretaria.

Abg. Marieugelys García Capella.-