TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, diez de marzo de dos mil diecisiete-
206º y 158º

ASUNTO: BP02-R-2017-000065.
Siendo la oportunidad fijada mediante auto de fecha 03 de marzo del corriente año, para la continuación de la audiencia, en el juicio por DESALOJO interpuesta el abogado Luís Celestino Yánez apoderado judicial del ciudadano ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, de nacionalidad española, mayor de edad, con número de pasaporte Nº AAA405585, en contra del ciudadano WALID DANIEL EL SOUKI CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.254.546, el tribunal Sexto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo Y Guanta De La Circunscripción Judicial Del Estado Anzoátegui, dictó decisión en fecha 02 de diciembre de 2016, en el cual declaró con ligar la pretensión de desalojo, procediendo en el presente acto a la publicación de la presente decisión y lectura del fallo a las partes presentes.-

Se deja constancia de la comparecencia del ciudadano LUIS CELESTINO YANEZ, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nro.- 175.063, apoderado judicial del ciudadano ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, antes identificado, igualmente, deja constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte demandada, el profesional del derecho MOUNIR WAKIL KAWAN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.167.

Se conoce recursos de apelaciones interpuesto por el abogado MOUNIR WAKIL KAWAN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.167, apoderado judicial de la parte demandada, antes identificada y el otro ejercido por el ciudadano LUIS CELESTINO YANEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 175.063, apoderado de la parte demandante.-

Por auto de fecha 21 de febrero de 2017, este Tribunal Superior fijó de conformidad con el artículo 123 del la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, la respectiva audiencia oral y pública al tercer día de despacho siguiente a las 9:00 de la mañana.

I
ESCRITO LIBELAR

“…En fecha 21 de Enero del 2011, se suscribe un contrato de Arrendamiento entre la ciudadana TANIA JOSEFINA RAMOS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-8.241.615, debidamente autorizada según poder otorgado por mi representado ciudadano ARMANDO RUIZ DE ALEJOS LOPEZ, extranjero, mayor de edad, titular del pasaporte N° AC551071, dicho poder fue autenticado por ante la Notaria Publica de Barcelona en fecha 21 de Noviembre de 2005, quedando anotado bajo el numero 01, tomo 187, de los libros llevados por la referida notaria, que acompaño al presente libelo marcado con la letra “B”, quien a los efectos del suscrito contrato se denomino LA ARRENDADORA por una parte, y por la otra el ciudadano WLALID DANIEL EL SOUKI CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V-16.254.546, quien a los efectos se denomino EL ARRENDATARIO, sobre un bien inmueble propiedad de mi representado ARMANDO RUIZ ya identificado, constituido por una casa bote, ubicada en el sector C, distinguido con el numero 173, Sector Aguavilla, en el complejo Turístico El Morro, de la Ciudad de Lecherias, Municipio Turístico El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui. El referido contrato de Arrendamiento fue autenticado en la Notaria Publica Primera de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, quedando anotado bajo el numero 031, Tomo 013 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual se encuentra inserto en el expediente administrativo que se acompaña en este libelo, de esta manera se da inicio a una relación arrendaticia en los siguientes términos: a) que el canon de arrendamiento es por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (6.000.00 Bs) mensuales, b) que la duración del presente contrato tendría un año, c) todos los pagos por cánones de arrendamiento deben realizarse en cuenta de Ahorro Numero: 01050745607745004918 del Banco Mercantil a nombre de TANIA J. RAMOS (Apoderada), d) el arrendatario, se obliga a usar dicho inmueble única y exclusivamente para vivienda y se compromete a no cambiar su uso y destino, e) el presente contrato se entiende celebrado intuito persona, lo que se traduce en que tiene prohibido compartir, subarrendar o disponer del bien f) el arrendatario queda comprometido a realizar todos los pagos correspondientes a luz, agua y cualquier otro servicio publico o privado, asi como también el servicio de condominio, quedando de igual manera a entregar el bien al momento del vencimiento del contrato, g) que el bien inmueble fue recibido en perfectas condiciones de uso. Ahora bien respetado, Juez, es el caso que mi representado en reiteradas oportunidades se dirigió al ciudadano arrendatario WLALID EL SOUKI, a los fines de solicitarle la desocupación del bien inmueble, toda vez que el contrato esta vencido desde hace tres (03) años y en consecuencia cumplir con lo establecido en la cláusula tercera del mismo, sin embargo el arrendatario se ha negado a desocuparlo. En virtud de la actitud negativa, mi representado acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Coordinación del Estado Anzoátegui, a los fines de interponer solicitud de desalojo previo a la demanda Judicial, dándose inicio en fecha 27 de Marzo de 2014, fundamentando el pedimento en la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el bien inmueble, de conformidad con el Articulo 91 ordinal 2, de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Procediendo cumplir con todos los tramites que establece el respectivo procedimiento, cabe destacar que el ciudadano demandado no compareció a ninguna de la audiencias a pesar de haber agotado la citación personal y por cartel, posteriormente en fecha 04 de Marzo de 2015, se celebra la audiencia con la presencia de la defensora publica designada al ciudadano demandado, a los fines de garantizarle sus derechos, dejando plasmado en el acta todos los alegatos formulados por ambas partes y sus representantes. Ahora bien, mi representado tiene la urgencia de ocupar el inmueble antes indicado, por cuanto la vivienda que habita actualmente, la cual se encuentra ubicada en la Residencia Agua Marina, Manzana Nro. 3 Lote III Parcela M16, Nro., de casa 4, situado en el Complejo Turístico el Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja de la Ciudad de Lecherias, Estado Anzoategui, es objeto de un contrato de opcion de compra-venta, por lo que debe desocupar lo antes posible, el respectivo contrato fue autenticado ante la Notaria Publica Del Municipio Turistico El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja de la Ciudad de Lecherias Estado Anzoategui, en fecha 10 de Enero del 2014, quedando anotada bajo el numero 26, folio 310 al 316, Protocolo Primero Tomo Décimo Tercero, Cuarto Trimestre de los libros llevados por esa notaria. Aunado a esto respectado Juez el Ciudadano arrendatario Walid El Souky tiene mas de dos (02) años sin cancelar el canon de arrendamiento, por lo que se encuentra en estado de insolvencia, razón por la cual también fundamento mi pretensión de insolvencia, razón por la cual también fundamento mi pretensión de desalojo de conformidad con el articulo 91 Ordinal 01 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda…”
II
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
“…Las modificaciones que le hizo al contrato, y que fueron escritas y firmadas por el personalmente fueron las siguientes: En la Cláusula, SEGUNDA: en la cual subrayo la frase por mensualidades adelantada, así mismo subrayo en la Cláusula TERCERA: la frase presente contrato será de un año. Y en la Cláusula QUINTA: Borro el numero de cuenta establecida en el contrato y su titular que era 01050745607745004918 del Banco Mercantil, a nombre Tania J. Ramos. Sustituyéndola por la CUENTA CORRIENTE BANCO MERCANTIL N° 01050088581000175546 DE SU ESPOSA ANGELICA GONZALEZ RAMOS, FIERMADO D. ARMANDO RUIZ DE ALEJOS LOPEZ, a renglón seguido aparece su firma elegible y los números de PAS N° AC551071, CEDULA: 10.752865-C. En la Cláusula DECIMA subrayo rescinda del contrato pudiendo exigir inmediata desocupación.En la ultima hoja del contrato y por debajo de las firmas de los otorgantes, escribió: SEGÚN EL PRESENTE CONTRATO DEBE PAGARSE AL MES EL DIA 30 POR ADELANTADO, POR LO TANTO SE DEBE MAYO Y JUNIO, TOTAL 13.000 BSF LOS CONTRATOS RENOVADOS, EL 1 DE ENERO DEL 2012 TIENE UN AUMENTO OFICIAL DEL COSTE DE VIDA AUTOMATICO QUE NO PAGARON HASTA AHORA. POR LO TANTO SE PONDE AL DIA O DENUNCIO EL CONTRATO EN LA FISCALIA POR MIS ABOGADOS APODERADOS POR mi SRA. DEBENEB VILLALBA Y OTROS, Lo subrayado y negreado nuestro. Posteriormente y de manera verbal, le aumento el canon DE arrendamiento A Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs F. 7.000.000,00), que ha vendido pagando mi representado a partir del mes de Mayo de 2012 hasta la presente fecha. Es el caso ciudadana (o) Juez (a), que al prorrogar el contrato en los términos anteriormente señalados, en primer lugar violo el Articulo 1° de la Resolución anteriormente señalada, así como el Articulo 53 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, N° 6.053 Extraordinario del 12 de Noviembre de 2011, que establece lo siguiente: Artículo 53: a los contratos de arrendamientos se les debe anexar, como parte integral, la resolución mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda fija el correspondiente canon de arrendamiento, so pena de nulidad; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente articulo serán objeto de sanción, conforme lo dispone la presente Ley. Los arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente articulo, deberán otorgar un nuevo contrato a los arrendamientos o arrendatarias conforme lo dispone la presente Ley. De la misma manera ciudadana (o) Juez (a), rechazo niego y contradigo la pretensión del demandante, en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento que pretende tildarle a mi representado, ya que mi representado ha venido cumpliendo siempre, de manera constante y progresiva los cánones de arrendamiento que depositaba originalmente en la Cuenta de Ahorro Numero 01050745607745004918, del Banco Mercantil a nombre de Tania J. Ramos, tal y como se previo en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, y luego depositaba en la CUENTA CORRIENTE BANCO MERCANTIL N° 01050088581000175546 DE SU ESPOSA ANGELICA GONZALEZ RAMOS, sugerida por el señor Armando Ruiz de Alejos, en su condición de propietario del inmueble arrendado, en el texto modificado en la fotocopia del contrato de arrendamiento, escrito de su puño y letra, los cuales consigno a este escrito, como prueba fehaciente que demuestra la solvencia de mi representado. De igual forma ciudadana (o) Juez (a), rechazo, niego y contradigo la pretensión del demandante, señor Armando Ruiz de Alejos, en el sentido de que mi representado no ha pagado lo que corresponde a las cuotas de condominio del inmueble, por lo que es falso de toda falsedad, ya que mi representado ha vendido también cumpliendo de manera permanente y progresiva, en el pago de todas las cuotas de condominio, tal y como se desprende del ultimo recibo de pago de las cuotas de condominio, correspondientes a los meses de Enero t Febrero de 2016, así como la solvencia emitida por la Asociación de Propietarios de Casas Bote “C”, en el mes de febrero de 2016, los cuales consigno como prueba fehaciente de la solvencia de mi representado en los pagos de las cuotas de condominio. De igual manera ciudadana (o) Juez (a), niego y contradigo que el señor Armando Ruiz de Alejos, tenga necesidad de ocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ya que el tiene otro inmueble, constituido por una casa quinta unifamiliar y la parcela de terreno donde se encuentra erigida, ubicada en la manzana N° 3, lote III, Parcela M16, N° de Casa 41, en el Conjunto Residencial Agua Marina, situado en el Complejo Turístico El Morro, Sección las Salinas, en la ciudad de Lecherías, Municipio Turístico “El Morro” Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui. Por otra parte ciudadana (o) Juez (a), que negamos por ser un acuerdo preparado para demostrar que el señor Armando Ruiz de Alejos, a través de una Apoderada haya firmado un contrato preliminar de Compra-Venta, por cuanto en dicho documento se omiten los datos de Registro del inmueble que ofrece en compra venta, puesto que en la Cláusula Primera se señala como documento de propiedad el protocolizado por ante la Oficina de la Notaria Publica de Barcelona, del Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoategui, en fecha 30 de Noviembre de 2005, quedando anotado bajo el N° 82, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria, mas no aparecen los datos de Registro…”

III
DECISIÓN APELADA
“…La norma previamente enunciada estatuye los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, entre los cuales prevé en el numeral 2, la necesidad justificada que tengo el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. Las documentales aportadas tanto por la parte demandante como la demandada, valoradas debidamente, las cuales adminiculadas en su conjunto llevan a esta juzgadora a dar por acreditada la necesidad de demandante de ocupar el inmueble de su propiedad dado en arrendamiento, mas aun cuando ha cumplido con todos los pasos administrativos y judiciales a los efectos de garantizar los derechos propios y de su arrendatario, en virtud de lo cual se tiene como acreditada la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Finalmente, es de reseñar que del cúmulo probatorio aportado a los autos por la parte demandada no logro desvirtuar la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, yoda vez que los medio utilizados por dicha parte solo acreditaron su solvencia sobre el pago de condominio, situaciones que en nada contribuyeron a dilucidar el tema debatido que como se señalo anteriormente se encontraba circunscrito a si en el presente asunto estaba acreditada o no la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble de marras. Asimismo, consta copia certificada de Providencia Administrativa N° 00015 de fecha 20 de marzo de 20154, emanada de la Dirección Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Anzoátegui, instándose al ciudadano ARMANDO RUIZ DE ALEJOS LOPEZ, a no ejercer acción arbitraria para con respecto al inmueble objeto de la presente acción y que de acuerdo a lo establecido en el articulo 10 del Decreto contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas acordó el acceso a la vía judicial. Ahora bien, del examen exhaustivos de las actas consta en autos una seria de recibos y baucher de depósitos de los cuales no se evidencia que fueron pagados o depositados a la persona indicada en el Contrato de arrendamiento de marras observando esta juzgadora que aunque el demandante adujo falta de pago de cánones no solicito expresamente el pago de los mismos por parte del arrendatario motivo por el cual este Tribunal no se pronuncia al respecto. Asi se decide. En consecuencia de conformidad con el artículo 121 de la Ley para el Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas pronuncia el dispositivo del fallo en concordancia con los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil. 2, 26, 49, 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley. DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el Abogado en Ejercicio LUIS CELESTINO YAÑEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 8.299.281, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 178-6.063, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del Ciudadano ARMANDO RUIZ, Español, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular del Pasaporte N° AAA405585, según se evidencia de instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barcelona, Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, En fecha 05 de Diciembre de 2014, quedando anotado bajo el N° 019, Tomo 179 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria en contra de los ciudadanos WALID DANIEL EL SOUKI CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V- 16.264.546, de conformidad con lo establecido en el Articulo 91 ordinal 2° de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. SEGUNDO: En consecuencia, se ordena a la parte demandada entregar a la parte actora, el inmueble constituido por una casa bote, ubicada en el Sector Aguavilla Complejo Turístico El Morro Licencia Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, libre de personas y bienes, solvente en el pago de todos los servicios . TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

IV
Pasa esta alzada a reseñar cada uno de los escritos de promoción de pruebas y procede a valorar cada una de ellas, de la siguiente manera:

Pruebas de la parte demandada.-
-Promovió:
“…copia con las modificaciones señaladas, la cual fue acompañada al escrito de contestación de la demanda, marcado con la letra “A”…”

Con relación a esta probanza el promovente trata de probar las modificaciones al contrato de arrendamiento escriturizadas de manera manual, a su decir por la parte adversaria, desnaturalizando la formalidad del mismo, es decir, no promueve el documento como tal sino el escrito gráfico que se refleja de la copia, convirtiéndose en una copia de un documento privado, dicho documental fue promovido en la contestación de la demanda, debiendo ser rechazado por la parte adversaria dentro de los cinco días siguientes, en el cual no existe dicho desconocimiento de este instrumento, sino en fechas posteriores, ya estando reconocido, por lo tanto tiene valor probatorio. Así se declara.-

-Promovió:

“…58 de pago de los alquileres, que fueron acompañados al escrito de contestación de la demanda, compuestos por recibos y planillas de depósitos, hechos en primer lugar en la cuenta de Ahorro a nombre de Tania J. Ramos, tal y como se evidencia del contrato original del arrendamiento, y en la Cuenta Corriente Banco Mercantil N° 01050088581088175546 de su esposa Angélica González Ramos, tal y como se evidencia de las modificaciones hechas por el propietario arrendador, señor Armando Ruiz de Alejos López…”

Sobre dichos documentos privados, se le otorga valor probatorio, en vista de que son documentos de difícil alteración y a los cuales se cerifica que se efectuó un deposito a los numero de cuentas que pertenecen a la parte demandante, ya que están estipulados en el contrato. Así se declara.-

-Promovió:

“…A los fines de probar la solvencia de mi representado en el pago de las cuotas de condominio reproduzco, promuevo y hago valer el ultimo recibo de cobro, emitido por la Asociación de Propietarios de la Casa Bote “C”, correspondiente al pago de las Cuotas de Condominio de los meses enero y febrero de 2016, que demuestran el cumplimiento de mi representado de las obligaciones contractuales derivadas del contrato de arrendamiento, el cual fue acompañado marcado con la letra “C” al escrito de contestación de la demanda…”

-Promovió:
“… solvencia emitida la Asociación de Propietarios de la Casa Bote “C”, a favor de mi representado en prueba de que no adeuda absolutamente nada por concepto de condominio…”

Con relación a esas probanzas, tanto el recibo de cobro identificado con el Nº 19050 como la solvencia a los pagos a las cuotas de mantenimiento ordinaria emitido por la Asociación de Propietarios Casas Bote “C”, ambos documentales son emanados de un tercero ajeno a la litis. El cual no ha sido ratificado mediante la prueba testimonial. Así se declara.-

-Promovió:
“…A los fines de probar que el ciudadano Armando Ruiz de Alejos López, no vive en Venezuela, y concretamente en la ciudad de Lecherías, Municipio Diego Bautista Urbaneja, y en consecuencia no es verdad que necesita la Casa que le tiene alquilada a mi representado para habitarla, solicito de conformidad con la previsión contenida en el Art. 433 c. p. c., se sirva requerir de la Dirección del Servicio Administrativo, Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), del Ministerio del Poder Popular del Interior, Justicia y Paz, en la sede ubicada Av. Urdaneta, Esquina Platanal, Este 1, Caracas, Distrito Capital, que le sean remitido a este Tribunal, los movimientos migratorio de dicho ciudadano, así como con que tipo de visa permanece en el País…”

Se constata que existe respuesta por parte del Servicio de Administrativo de identificación y Extranjería del Estado Anzoátegui, donde expresan que el ciudadano ARMANDO RIOZ ALEJOS LOPEZ, titular del pasaporte Nº AAA405585, no registra movimientos migratorios. Considera acertado este juzgador otorgarle valor probatorio. (Folio doscientos sesenta y seis de la pieza principal). Así se declara.-

-Promovió:
“…a los fines del contenido del articulo 433 C. P. C., solicito del Tribunal se sirva requerir del Banco Banesco, oficina Puerto la Cruz, ubicado en la Torre Banesco de la Calle Liberta Cruce con Calle Freites de la ciudad de Puerto la Cruz, en el sentido de que informe al Tribunal, si efectivamente el cheque que se adjunto al documento de preliminar de Compra-Venta, identificado con el numero 35367892, emitido en Caracas en fecha 10-1-2014, a la orden de: ARMANDO RUIZ DE ALEJOS LOPEZ, contra el Código Cuenta Cliente numero 0134-0200-10-2003000-5790, aperturada en la Agencia del Banco Banesco en la Urbanización Montalbán de la ciudad de Caracas, Distrito Capital, cuyo titular MENESES DE MORESSI YIRZA ROSALIA, fue hecho efectivo o debidamente cobrado por el ciudadano ARMANDO RUIZ DE ALEJOS LOPEZ, a objeto de verificar si la operación señalada en el documento que riela al expediente marcado con la letra “B”, por el demandante, fue efectivamente materializada…”

Con relación a esta probanza, se le otorga valor probatorio de acuerdo a su contenido de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

Pruebas de la parte demandante
-Promovió:

“...Reproduzco en todo su valor probatorio, constante de dos (02) folios útiles y marcados con la letra “A”, copia certificada de instrumento poder de donde emana las facultades judiciales que por representación a través de este procedimiento ejercito…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

-Promovió:
“…Reproduzco en todo su valor probatorio, constante de dos (02) folios útiles y marcados con la letra “B”, copia certificada de instrumento poder especial que mi representado otorgo a la ciudadana TANIA JOSEFINA RAMOS, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de Identidad N° 8.241.615, para que en su nombre y representación diera en arrendamiento el inmueble objeto del presente procedimiento…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

-Promovió:

“…Reproduzco en todo su valor probatorio, constante de noventa (97) folios utiles y marcados con la letra “C”, copia certificada del expediente administrativo llevado por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, signado con las siglas ANZ-0362-2014…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

-Promovió:
“…Documento de propiedad del inmueble arrendado, el cual se encuentra inscrito por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 13 de Diciembre de 2006, en inscrito bajo el N° 45, Folios 415 al 422, Tomo 15, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de ese mismo año…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
-Promovió:

“…Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes de la presente controversia, otorgado por ante la Notaria publica Primera de Puerto la Cruz, en fecha 21 de Enero de 2011, anotado bajo el N° 031, Tomo 013, que da inicio a la relación locativa que por medio de la presente acción se solicita resolver a través del desalojo…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

-Promovió:

“…Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, suscrito por mi representado a través de apoderada con los ciudadanos JULIO CESAR MORESSI TRANO y YIRZA ROSALIA MENES DE MORESSI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titular de las cedulas de identidad Nros. V-6.305.832 y V-5.856.182, respectivamente, por ante la Notaria Publica de lechería en fecha 10 de Enero de 2014, anotado bajo el N° 039, Tomo 03, de los libros llevados por esa Notaria sobre un inmueble propiedad de mi representado constitucuido por una vivienda identificada con el N° 41, en el Conjunto Residencial Agua Marina, situado en el Complejo Turístico El Morro, en jurisdicción del Municipio Diego Urbaneja del Estado Anzoátegui, el cual se encuentra inscrito por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 7 de Diciembre de 2005, inscrito bajo el N° 20, folios 310 al 316, Tomo 13, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de ese mismo año…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

-Promovió:

“…expediente administrativo ANZ-0362-2014, llevado por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, marcado en esa oportunidad con la letra “C”…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

-Promovió:
“…Consigno para que sea agregados a los autos y surtan sus efectos legales, constante de tres (3) folios útiles y marcado con la letra “A”, Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento entre las partes de la presente controversia, otorgado por ante la Notaria publica Primera de Puerto la Cruz, en fecha 21 de Enero de 2011, anotado bajo el N° 031, Tomo 013, que da inicio a la relación locativa que por medio de la presente acción se solicita resolver a traves del desalojo. Este medio probatorio es pertinente, para demostrar no solo la legitimación pasiva del demandado, sino también de que la relación contractual fue convenida para que tuviera una vigencia determinada de un (1) año, así como las determinaciones del canon de arrendamiento y ubicación del inmueble…”

El presente documental fue promovido dos veces, ya se le otorgó valor probatorio. Así se declara.-

-Promovió:

“…Consigno para que sea agregados a los autos y surtan sus efectos legales, constante de ocho (8) folios útiles y marcado con la letra “B”, original de Contrato de Compra-venta inscrita por ante Oficina de Registro Publico del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 7 de Diciembre de 2005, inscrito bajo el N° 26, Folios 310 al 316, Tomo 13, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de ese mismo año, en el cual mi representado adquirió en propiedad la vivienda en la cual actualmente habita, constante de vivienda identificada con el N° 41, en el Conjunto Residencial Agua Marina, situado en el Complejo Turístico El Morro, en jurisdicción del Municipio Diego Urbaneja de Estado Anzoátegui….”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Folio doscientos once (211) de la pieza principal. Así se declara.-

-Promovió:

“…Consigno para que sea agregados a los autos y surtan sus efectos legales, constante de siete (7) folios útiles y marcado con la letra “C”, Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, suscrito por mi representado a través de apoderada con los ciudadanos JULIO CESAR MORESSI TRANO y YIRZA ROSALIA MENES DE MORESSI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titular de las cedulas de identidad Nros. V-6.305.832 y V-5.856.182, respectivamente, POR ANTYE LA Notaria Publica de lechería en fecha 10 de Enero de 2014, anotado bajo el N° 039, Tomo 03, de los libros llevados por esa Notaria, sobre un inmueble propiedad de mi representado constituido por una vivienda identificada con el N° 41, en el Conjunto Residencial Agua Marina, situado en el Complejo Turístico El Morro, en jurisdicción del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 7 de Diciembre de 2005, inscrito bajo el N° 26, Folios 310 al 316, Tomo 13, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de ese mismo año…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Inserto al folio doscientos veinte (220) de la pieza principal. Así se declara.-

-Promovió:
“…Consigno para que sea agregados a los autos y surtan sus efectos legales, constante de ocho (8) folios útiles y marcado con la letra “D”, Copia Certificada de Documento de propiedad del inmueble arrendado, el cual se encuentra inscrito por ante la Oficina Registro Publico del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 13 de Diciembre de 2006, inscrito bajo el N° 45, Folios 415 al 422, Tomo 15, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de ese mismo año…”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Adjunta al folio doscientos veintinueve (229) de la pieza principal. Así se declara.-

-Promovió:
“…Consigno para que sea agregados a los autos y surtan sus efectos legales, constante de cinco (5) folios útiles y marcado con la letra “E”, Copia Certificada del Libelo de Demanda incoado por los ciudadanos JULIO CESAR MORESSI TRANO y YIRZA ROSALIA MENES DE MORESSI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titular de las cedulas de identidad Nros. V-6.305.832 y V-5.856.182, respectivamente, que corre inserto al expediente BP02-v-2.016-6-263, en contra de mi representado POR CUMPLIMIENTO POR VIA JUDICIAL DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, suscrito por ante la Notaria Publica de lechería en fecha 10 de Enero de 2.014, anotado bajo el N° 039, Tomo 03, de los libros llevados por esa Notaria, sobre un inmueble propiedad de mi representado, en el que habita actualmente. Este medio probatorio es pertinente para demostrar la necesidad imperiosa que tiene mi representado de ocupar la vivienda objeto de la presente acción, pues representa su única opcion de vivienda, después de haber comprometido por urgencia económica la vivienda que actualmente habita. De conformidad con el Articulo 105 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, se consigna este medio probatorio en esta oportunidad procesal por no haber tenido conocimiento mi representado de su existencia al momento de introducir la demanda….”

Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

-Promovió:
“…Por cuanto en el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Transito, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, se sigue un procedimiento judicial a través del Expediente BP02-v-2.016-6-263, incoado por los ciudadanos JULIO CESAR MORESSI TRANO y YIRZA ROSALIA MENES DE MORESSI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titular de las cedulas de identidad Nros. V-6.305.832 y V-5.856.182, en contra de mi representado por el cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrita por ante la Notaria Publica de lecherías en fecha 10 de Enero de 2.014, anotado bajo el N° 039, Tomo 03, de los libros llevados por esa Notaria, sobre un inmueble propiedad de mi representado constituido por una vivienda identificada con el N° 41, en el Conjunto Residencial Agua Marina, situado en el Complejo Turístico El Morro, en jurisdicción del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, el cual se encuentra inscrito por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 7 de Diciembre de 2005, inscrito bajo el N° 26, Folios 310 L 316, Tomo 13, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de ese mismo año, tal y como se desprende de la copia certificada del libelo de Demanda acompañado al presente escrito de pruebas marcado con la letra “E”. A los fines de prueba, solicito respetuosamente al tribunal, requiera del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Transito, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui con sede en el palacio de Justicia de la ciudad de Barcelona, la remisión a este Tribunal de la copia certificada completa del expediente BP02-v-2.016-6-263, e informe la identificación de las partes, motivo de la demanda y el estado actual del mismo. A los fines de descostrar que mi representado esta siendo conminado a abandonar la vivienda que actualmente habita, por lo que tiene la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble objeto de la presente acción y que ocupa irreverentemente el demandado, pues representa su única opcion de vivienda, después de haber comprometido por urgencia económica la vivienda que actualmente habita…”

Con relación a esta probanza, se constata que por auto de fecha 11 de Octubre de 2016, el juzgado de origen ordenó agregar a los autos copia certificada, requerida, se le otorga valor probatorio. Así se decide.-

V
Alega la parte demandante ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, antes identificado, solicitó el desalojo por necesidad del bien inmueble arrendado, debido a que por vía judicial se le otorgó la propiedad de su otro inmueble unos compradores con los cual firmó promesa bilateral de venta, anteriormente, aunado alega una falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del ciudadano WALID DANIEL EL SOUKI CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.254.546.-

VI
PUNTOS PREVIOS, SURGIDOS EN LA AUDIENCIA

El apoderado de la parte demandada, ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN, en la audiencia realizada por esta alzada, procedió a oponer y solicitar evacuación de la copia del contrato con modificaciones escriturizadas, acompañada al escrito de contestación de la demanda, marcado con la letra “A.-

A tal pedimento debe decir, que ya el momento de promoción y evacuación de pruebas ya precluyó, en esta alzada solo son admisibles los medios de pruebas referidas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, no estando en dicho renglón el referido documental, aunado a que el mismo ya existe en el proceso y este juez igual tiene el deber examinarlo, siendo innecesario volver a promover y evacuar, por lo tanto se desecha tal pedimento. Así se decide.-

Continuando con el mismo orden de ideas, siguió el apoderado de la parte demandada a solicitar reposición de la causa, por cuanto la juez suplente Maria Herminia Milano, cuando se abocó a la causa no procedió a notificar a las partes.
A tal acotación es necesario traer a colación el criterio sostenido por esta Sala Constitucional, en sentencia del 15 de marzo de 2000 (caso Petra Laura Lorenzo),donde se indicó que:

‘... el avocamiento (sic) de un nuevo Juez sea ordinario, accidental o especial, al conocimiento de una causa ya iniciada, debe ser notificado a las partes, aunque no lo diga la ley expresamente, para permitirle a éstas, en presencia de alguna de las causales taxativamente establecidas, ejercer la recusación oportuna, y de proceder ésta, con la designación del nuevo juzgador, garantizar a las partes su derecho a ser oídas por un tribunal competente, independiente e imparcial, establecido de acuerdo a la ley, derecho éste comprendido en el concepto más amplio de derecho de defensa, a la tutela judicial efectiva y al debido proceso.
Siendo ello así, la falta de notificación a las partes del avocamiento (sic) de un nuevo Juez al conocimiento de una causa en curso, podría constituir una violación de la garantía constitucional del derecho de defensa; no obstante, considera esta Sala que, para configurarse tal violación, es necesario que, efectivamente, el nuevo Juez se encuentre incurso en alguno de los supuestos contenidos en alguna de las causales de recusación taxativamente establecidas, porque, de no ser así, el recurso ejercido resultaría inútil y la situación procesal permanecería siendo la misma’.
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que se encontraba conociendo la causa la abogada Sandra Rojas y en fecha 15 de Noviembre de 2016, se abocó a su conocimiento como juez suplente la ciudadana Maria Herminia Milano, y no ordenó notificar a las partes de dicho acto, sin embargo, en la exposición del abogado de la parte demandada no indica que la juez estaba incursa en alguna de las causales del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por el contrario el proceso se el dio continuidad, asistiendo el abogado a actos procesales posteriores, como la audiencia de juicio, sin presentar ninguna objeción, resultando inútil la reposición. Así se decide.-

DEBATE DE FONDO

La Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, en el artículo 91 artículo establece las causales de desalojo y entre ellas la siguiente:

“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

…1.En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Súper intendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

…2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…”

Así mismo, establece el parágrafo único del artículo 91 eiusdem lo siguiente:

”...Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años…”

Entonces bien, la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda abre una brecha a los arrendadores cuando se encuentran incursos en hechos o circunstancias, en determinado momento presentan una necesidad directa e imperiosa de ocupar un bien inmueble el cual se le tiene arrendado bajo un contrato a tiempo indeterminado o algún familiar que se encuentre filiado de manera consanguíneo hasta el segundo grado tenga la misma condición, entonces le permiten bajo estas circunstancias solicitar el desalojo de el bien inmueble, asó mismo .-
Sin embargo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, expresa:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Es decir, todas las partes tienen que cumplir su carga procesal en los juicios, al alegar determinada situación se configura dicha carga, y es la de probar sus afirmaciones.-

En el caso bajo estudio, el demandante indica que se quedó sin vivienda por cuanto su otra propiedad ubicada en el Conjunto Residencial Agua Marina, del Complejo Turístico El Morro, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, fue vendido, quedando únicamente su bien inmueble ubicado en Casas Botes C, distinguida con el Nº 173, situación que es refutada por la parte demandada al alegar que el ciudadano ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, ni si quiera vive en el país.-

Se constata de las actas y de las pruebas aportadas, que consta que efectivamente corre del folio cuatrocientos cincuenta y cuatro (454) al cuatrocientos cincuenta y cinco (455) escrito de transacción entre el ciudadano ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, y los ciudadanos JULIO CESAR MORESSI TITANO Y YIRZA ROSALIA MENESES DE MORESSI, donde deciden poner fin al juicio por cumplimiento de contrato por promesa bilateral de venta sobre un inmueble ubicado en el la manzana Nº 3, lote III, parcela M16, número de casa 41, del Conjunto Residencial Agua Marina del Complejo Turístico El Morro, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, el cual era propiedad del ciudadano ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, y pasó a ser propiedad de los ciudadanos JULIO CESAR MORESSI TITANO Y YIRZA ROSALIA MENESES DE MORESSI, dicho escrito fue homologado por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pasando a tener los efectos de cosa juzgada, sin embargo el demandante no logró probar la necesidad imperiosa de ocupar la vivienda, siendo totalmente insuficientes las pruebas, solamente probó que ya no esta en propiedad del otro bien inmueble que le pertenecía, mas no circunstancias fácticas que lleven al convencimiento de este juzgador de que el ciudadano Armando Ruiz, tiene la necesidad como antes se dijo, imperiosa de habitar el bien inmueble.-

Ahora, insiste el demandante en que dicha resolución judicial se pronuncie con respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento establecido en contrato de arrendamiento, y sus modificaciones, documento promovido por la parte adversaria y sin oposición en la oportunidad correspondiente, existiendo constancia de los pagos efectuados al número de cuenta establecido en el contrato, es decir la numero 01050088551088175546, del banco mercantil a nombre de Angélica González Ramos, en fecha como 07 de marzo de 2015, 29 de abril de 2015, 18 de febrero de 2015, 20 de enero de 2015, 27 de noviembre de 2014, 06 de noviembre de 2014, y así sucesivamente, quedando desvirtuado los dichos del demandante, con respecto a la falta de pago del mismo.

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, se ve en la obligación esta alzada de declarar CON LUGAR, la apelación ejercida por el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.167, apoderado judicial del ciudadano WALID DANIEL EL SOUKI CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.254.546, contra decisión emitida por el tribunal Sexto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo Y Guanta De La Circunscripción Judicial Del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de diciembre de 2016, SIN LUGAR, apelación interpuesta por el abogado Luis Ceñestino Yanez, apoderado judicial del ciudadano ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, de nacionalidad española, mayor de edad, con número de pasaporte Nº AAA405585, contra decisión emitida por el tribunal Sexto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo Y Guanta De La Circunscripción Judicial Del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de diciembre de 2016 y como consecuencia SIN LUGAR la presente demanda por desalojo incoado por el ciudadano ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, de nacionalidad española, mayor de edad, con número de pasaporte Nº AAA405585, en contra del ciudadano WALID DANIEL EL SOUKI CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.254.546, fundamentada en el ordinal 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda.-
DECISIÓN
Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación ejercida por el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.167, apoderado judicial del ciudadano WALID DANIEL EL SOUKI CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.254.546, contra decisión emitida por el tribunal Sexto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo Y Guanta De La Circunscripción Judicial Del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de diciembre de 2016.-

SEGUNDO: SIN LUGAR, apelación interpuesta por el abogado Luis Ceñestino Yanez, apoderado judicial del ciudadano ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, de nacionalidad española, mayor de edad, con número de pasaporte Nº AAA405585, contra decisión emitida por el tribunal Sexto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo Y Guanta De La Circunscripción Judicial Del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de diciembre de 2016.-

TERCERO: SIN LUGAR la presente demanda por desalojo incoado por el ciudadano ARMANDO DE ALEJOS RUIZ LOPEZ, de nacionalidad española, mayor de edad, con número de pasaporte Nº AAA405585, en contra del ciudadano WALID DANIEL EL SOUKI CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.254.546, fundamentada en el ordinal 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda.-

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los diez (10) días del mes de Marzo del dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada

LUIS CELESTINO YANEZ,
IPSA Nº bajo el Nº 175.063

MOUNIR WAKIL KAWAN,
IPSA Nº bajo el Nº 14.167,

La Secretaria,

Belkis Delgado
En la misma fecha, siendo las (10:10 a.m) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Belkis Delgado