TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, dos de marzo de dos mil diecisiete
206º y 158º

ASUNTO: BP02-R-2016-000350

Se contraen las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el ciudadano JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.239.146, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MUJICA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 126.617, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Julio de 2.016, en el juicio que por PREFERENCIA OFERTIVA, incoara el ciudadano JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.239.146, en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil SELLOGRAFIA BARCELONA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Febrero de 2.012, anotada bajo el N° 8, Tomo 13-A, RMTROBAR, contra las ciudadanas JOSEFINA DIAZ DE RUIZ y YANTAO LIANG DE CHEN, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 461.235 y 20.340.538 respectivamente.-

En fecha 18 de Octubre de 2.016, este Juzgado Superior le dio entrada al presente Recurso y fijó el lapso establecido en el Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que las partes presentasen sus respectivos informes.-

Estando dentro de la oportunidad fijada para dictar sentencia, pasa éste Tribunal a decidir, previo a las siguientes consideraciones:
I
En fecha 27 de Julio de 2.016, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia de la manera siguiente:
(omissis)

“De acuerdo a lo antes expuesto, este Tribunal de Instancia, se avocara a la resolución de la cuestión previa de Caducidad invocada, cuya procedencia o no depende del termino en que fue interpuesta la pretensión de preferencia Ofertiva y en este sentido, es necesario, señalar que los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se refieren a la obligación de dar aviso de la operación proyectada al arrendatario a partir del cual puede accionar el derecho preferencial dentro de los quince (15) días y en caso de violación de la preferencia Ofertiva, o que la venta al tercero haya sido en condiciones mas favorables a las ofrecidas al arrendatario, este tendrá el derecho de interponer la correspondiente acción dentro de un lapso de seis (06) meses contados a partir de la fecha de notificación que la negociación, dicha normativa deja un vacío, al igual que la contemplada en el Artículo 1.547 del Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada, al no contemplar esta, desde que momento se comienza a contar el termino de los seis (6) meses, si no ha existido notificación alguna al arrendatario.- En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, no se ha quedado impasible y ha ofrecido una solución ante el vacío de la Ley que tiene y ha tenido desde 1.954, como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos, y por tanto ha abarcado la protección que merece prioritariamente los más débiles económicamente.- Por lo tanto, el Máximo Tribunal de la Republica, le ha atribuido a los efectos de la Protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios de Ley, al no considerarlo como un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones proclamados por la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, la cual impone la necesidad de una Justicia Efectiva y que la novísima legislación inquilinaría es de Orden Publico y confiere derechos irrenunciable a los arrendatarios (Artículo 3º Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) inclusive el derecho a retraer, el Tribunal a los fines de dar cumplimiento a los Artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad, a los fines de quien tenga derecho de ejercer el retracto legal, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o simplemente no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de seis (06) meses, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad ( implícito en el ejercicio de la acción de retracto), debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado en autos, es la que origina tal incertidumbre – Ahora bien, conforme al criterio según la jurisprudencia transcrito, que establece el lapso de seis (6) meses para ejercer el derecho de retracto, en caso de estar presente y no haber sido notificado, comenzara a correr, a partir de la fecha en que quedo demostrado haber tenido conocimiento de la venta, del análisis de los autos que conforman el presente expediente se desprende que la parte actora, en su condición de arrendataria, estaba en conocimiento de la venta que afecto su preferencia Ofertiva desde el VEINTIUNO (21) DE JULIO DEL DOS MIL CATORCE (2.014), fecha en la concurrió al SUNDDE, a denunciar el hecho, por lo cual desde esa misma fecha tendría SEIS (06) MESES para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, lo ejerció después del tiempo fijado para intentarlo, ya que, interpuso la demanda para ejercer el derecho de retracto, el día VEINTICINCO (25) DE FEBRERO DEL DOS MIL QUINCE (2.015), es decir, interpuso la acción, SIETE (07) MESES Y CUATRO (04) días después, de tener conocimiento de la venta, por lo que quien aquí juzga, considera que no se encuentran llenos los requisitos para la procedencia de Preferencia Ofertiva Así se declara,.
En merito de lo expuesto, es innecesario continuar examinando la demás circunstancias tanto de hecho como de derecho que rodean la presente causa objeto de litigio, así como el fondo de la pretensión incoada, en virtud de haber operado la CADUCIDAD DE LA ACCIÖN invocada por las co-demandadas a través de la cuestión previa aludida de conformidad con el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y forzosamente este Tribunal corresponde, por vía de consecuencia declarar sin lugar la demanda interpuesta, lo cual se hará en forma más precisa en la dispositiva del presente fallo, con su correspondiente condenatoria en costas a la parte Actora. Así se decide.-
CAPITULO SEPTIMO
Decisión
Por las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa de la CADUCIDAD DE LA ACCIÖN opuesta por las co-demandadas ciudadanas: Yantao Liang de Chen y Josefina Díaz de Ruiz, respectivamente en la presente causa;
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión por PREFERENCIA OFERTIVA, intentada por el ciudadano JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No.8.239.146, en nombre propio y en representación de la Sociedad Mercantil SELLOGRAFICA BARCELONA, persona jurídica inscrita por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Febrero del 2.012, bajo el No.8, Tomo 13-A, en contra de Yantao Liang de Chen, mayor de edad, venezolana, casada, titular de la cédula de identidad No. V-20.340.538 y Josefina Díaz de Ruiz, mayor de edad, venezolana, viuda, titular de la cédula de identidad No. V-461.235, respectivamente.- Así se decide…”.-

II

En fecha 25 de Febrero de 2.015, el ciudadano JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.239.146, actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil SELLOGRAFIA BARCELONA, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSE JESUS JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 141.368, consignó escrito libelar con el cual demanda por PREFERENCIA OFERTIVA, a las ciudadanas JOSEFINA DIAZ DE RUIZ y YANTAO LIANG DE CHEN, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 461.235 y 20.340.538 respectivamente, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

Llegada la oportunidad de la contestación de la demanda, las co-demandadas, presentaron sus respectivos escritos de la manera siguiente:

En fecha 07 de Octubre de 2.015, los abogados en ejercicio EDUARDO GARCIA AVELEDO y ANGEL EDUARDO GARCIA CLAVIER, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.166 y 62.596 respectivamente, en sus caracteres de apoderados judiciales de la ciudadana YANTAO LIANG DE CHEN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 20.340.538; y en esa misma fecha, el abogado en ejercicio MAURICIE NICHOLS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.899, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana JOSEFINA DIAZ DE RUIS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 461.235, alegando Cuestiones Previas contenidas en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su Ordinal 10°.-

En fecha 26 de Julio de 2.016, el Juzgado A quo dictó sentencia en los términos expuestos en el Capítulo I del presente fallo.-

III

La pretensión del actor esta direccionada a que se declare que el derecho a la preferencia ofertiva, que ha sido violado flagrantemente por parte de la propietaria del local, la cual dio preferentemente en venta el local de su propiedad, a un tercero sin antes haberlo notificado por medio de Notaría Publica, sin haber cumplido los requisitos exigidos por el artículo 38 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, y es por lo que ejerce el derecho de retracto legal arrendaticio y solicita se declare la subrogación en el contrato de compra venta, en sustitución de la compradora YANTAO LIANG DE CHEN, como propietaria en las mismas condiciones de veracidad y certeza estipuladas en la venta efectuada cuyo retracto se pretende.

Ahora bien, el retracto legal es el derecho que tiene el comunero o en este caso el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Establece el artículo 1.547 del Código Civil:

“No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de los nueve días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente no hubiere quien lo represente, el termino será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”.

En cuanto a la preferencia ofertiva, señala el artículo 38 y 39 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, lo siguiente:

Articulo 38: “En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”.-

Articulo 39: “En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.”.-

Respecto al retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comparte la transmisión del derecho de propiedad.

Por otra parte, observa esta Alzada, que la caducidad se debe entender como el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, que constituye la pérdida del ejercicio del derecho a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley, y siendo aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el plazo prefijado por la ley o por el acuerdo contractual, se desprende que ésta puede ser legal o convencional y que por lo tanto, es válida la estipulación en la cual se establezca un lapso para el ejercicio de un derecho, so pena de su pérdida, si no es ejercida la acción dentro del plazo estipulado por las partes.

En este orden de ideas, la caducidad de la acción, es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el ejercicio de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.

Señala Messineo la diferencia entre prescripción y caducidad que no es mas que:
“…con la prescripción, se castiga la omisión en la continuación del ejercicio del derecho durante un cierto tiempo, mientras que con la caducidad se priva del derecho a quien ha omitido ejercitarlo por primera vez o aquella sola vez que la ley exige, dentro del término establecido…”.

En la caducidad, se trata de que el derecho en realidad nunca llegó a existir, por cuanto quien pudo haber sido su titular se abstuvo de obrar en el momento oportuno, y la abstención hizo imposible el nacimiento del derecho y por consiguiente su ejercicio.

La caducidad puede ser de dos tipos: La caducidad legal y la caducidad convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público; y la caducidad contractual es la establecida por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado.

En opinión del autor Humberto Cuenca:

“La caducidad en el derecho sustancial, es la pérdida irreparable de un derecho por el solo transcurso del plazo otorgado por la Ley para hacerlo valer. La caducidad sustancial funciona en nuestro derecho como una presunción legal iuris et de iure (…)” (Derecho Procesal Civil, Tomo: I, Universidad Central de Venezuela, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 2000).

Partiendo de los anteriores criterios podemos determinar que la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la Ley, se extinga el derecho de toda persona de ejercer la acción que el ordenamiento jurídico le otorga; ello para impedir que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual incidiría negativamente en la seguridad jurídica.

Ahora bien, observa esta Alzada, que según sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de Mayo de 2.005, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Véliz, que cambiando su doctrina, señala:

“establece que para todos los casos, lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto leal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues bien si el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, es la que origina tal incertidumbre y cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente de acuerdo a la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente el adquirente”. (Negrillas y Subrayado de esta Alzada).-

Según esta doctrina, para que discurra el lapso de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, debe notificarse al arrendador de la enajenación siempre, esto es, con relación al lapso de nueve (9) días, como en el de cuarenta (40) indicados en el artículo 1.547 del Código Civil, y si ocurriere la protocolización del documento de compraventa, dicha caducidad solo comenzará a correr desde que el arrendatario tuviere conocimiento de ello.

Por otra parte, esta sentencia de Sala Civil de 20-05-2005, fue anulada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo Nº 05-1774 de 31-01-2007 (Promociones La Pintoresca C.A., y otra en amparo), con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, con la siguiente fundamentación:

“…. Omissis….
Atendiendo a lo antes expuesto, la Sala observa que en el fallo impugnado la Sala de Casación Civil expresamente señaló que abandonaba el criterio de interpretación en cuanto al lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal por parte del inquilino presente y no notificado de la enajenación del inmueble arrendado, a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”.

Y de oficio, en la sentencia aquí recurrida la Sala de Casación Civil se pronunció sobre la caducidad declarada por el Juzgado Superior Séptimo que conoció en alzada de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE, C.A. contra las empresas aquí solicitantes, puesto que tal como lo reconoce en el fallo objeto de esta revisión, ni siquiera ello fue objeto del recurso de casación. Así, se lee en el fallo impugnado lo siguiente:

“…la Sala observa que el recurrente no hace referencia específica a la cuestión jurídica previa, sino de manera general a la falta de análisis de las pruebas aportadas al expediente, no atacando específicamente lo relacionado a la caducidad de la acción, fundamento de la decisión del Tribunal de Alzada; razones suficientes para determinar que la presente denuncia es improcedente. Así se decide”.

Advierte esta Sala Constitucional que la sentencia casada decidió sobre la caducidad de la acción de retracto legal, en los siguientes términos:

“...Así se observa que el presente juicio se inició por demanda que fuera interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, concretamente su artículo 6 que establecía el derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma también establecía el derecho a adquirir con preferencia a cualquier tercero.
(...Omissis...)
Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la caducidad de la acción y así se observa:
(...Omissis...)
Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1.547 del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia No. 55 de nuestro máximo tribunal en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (sic) José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila, Magdalena Arreaza de Matos, Juana Elena Ontiveros de Villarreal y Luís Andrés Villarreal,
(...Omissis...)
En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...”.
Es oportuno reiterar aquí lo sostenido por esta Sala en sentencia N° 2213 del 21 de septiembre de 2004, caso: Celso Alonso López, al resolver una acción de amparo constitucional ejercida con ocasión a una demanda de retracto legal declarada caduca, en la que se declaró improcedente el amparo, en los siguientes términos:

“…Siendo ello así, se percibió que en la sentencia objeto de amparo, en efecto no se analizaron las probanzas denunciadas por el accionante en amparo, empero se pudo igualmente advertir, que las omisiones alegadas en nada contribuirían a modificar el fallo accionado (siendo éste el criterio que en forma reiterada ha fijado la Sala para la procedencia en las denuncias por omisión o silencio de pruebas), por cuanto las mismas se encontraban dirigidas a demostrar que el ciudadano Celso Alonso López, sí poseía la intención de comprar el inmueble, cuando en dicho proceso se declaró tanto en primera como segunda instancia la caducidad de la acción de retracto arrendaticio por haber transcurrido el lapso que prevé el artículo 1547 del Código Civil.

De tal forma, que esta Sala observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de Celso Alonso López, y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de la Causa, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo.

Igualmente, se observa, que en la actuación del presunto agraviante no existió ni abuso de poder, ni extralimitación de atribuciones, ya que, era el juez llamado a conocer de la apelación ejercida, y su decisión está enmarcada dentro de sus atribuciones de juzgamiento, por lo tanto, al referirse la acción de amparo al proceso de juzgamiento que el juez debe realizar en cada caso para arribar a su decisión, esta Sala Constitucional ha establecido en reiterada jurisprudencia (Casos: Seguros Corporativos (Segucorp) y Agropecuaria Alfin, del 27 de julio de 2000, y Ciro Antonio Anuel Morales y otro, del 4 de abril de 2001), que el juzgamiento no es materia de amparo, a menos que contenga un error inexcusable, lo que no ocurre en el presente caso”.

De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.

Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.

De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad.

Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide….” (Subrayado y negrillas de esta Alzada).-

Ahora bien, de la antes transcrita sentencia, con relación al lapso de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, se infiere:

.- El lapso de caducidad legal para ejercicio de la acción de retracto – lapso de caducidad retractual inquilinario – en el supuesto que el arrendatario sea notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación (venta) perfeccionada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (9) días contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio.

.- El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto que el arrendatario no haya sido notificado por el vendedor o comprador de la venta perfeccionada por la circunstancia que dicho inquilino no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva.

.- El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario presente o con un representante debidamente constituido, no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación perfeccionada, por aplicación analógica del único aparte del artículo 4 del Código Civil y lo dispuesto en el artículo 1.547 ejusdem, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva.

Establecido lo anterior, esta Alzada conforme las pruebas cursantes en autos, puede evidenciar los siguientes hechos con relación al siguiente inmueble: ubicado en la Avenida Cajigal, numero 17-16 de la Urbanización Portugal de Barcelona del Estado Anzoátegui, cuya superficie es aproximadamente de TRESCIENTOS DIECIOCHO METROS CUADRADOS (318 Mts2) enclavada entre los siguientes linderos: NORTE: Con casa que es o fue de Juan Guerra; SUR: Casa que es o fue de Mario Cardozo; ESTE: Con casa que es o fue de Manuel Herrera y OESTE: Su frente con la Avenida Cajigal:

.- Que entre la ciudadana JOSEFINA DIAZ DE RUIZ, a través de su apoderada judicial, celebró varios contrato de arrendamiento con la actora, siendo el último el de 01 de Febrero de 2.012 hasta el 01 de Agosto de 2.012.
.- Comunicación remitida al ciudadano JOSE BALBOA, por los ciudadanos CARMEN RUIZ DE DUNN, JOSE RUIZ y/o LOBELIA RUIZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.954.293, 3.172.833 y 1.198.749 respectivamente, en sus caracteres de apoderados de la ciudadana JOSEFINA DIAZ DE RUIZ, donde se le ofrece en venta el inmueble antes descrito.-
.- Contrato de Compra venta suscrito entre las ciudadanas CARMEN RUIZ DE DUNN y LOBELIA RUIZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.954.293 y 1.198.749 respectivamente, actuando en nombre y representación de la ciudadana JOSEFINA DIAZ DE RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 461.235 y la ciudadana YANTAO LIANG DE CHEN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 20.340.538, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 29 de Mayo de 2.014, inscrito bajo el N° 2.014.1.090, asiento registral 1.

Ahora bien, de las referidas actuaciones se evidencia:

1.- Que en virtud de la venta efectuada por las ciudadanas CARMEN RUIZ DE DUNN y LOBELIA RUIZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.954.293 y 1.198.749 respectivamente, actuando en nombre y representación de la ciudadana JOSEFINA DIAZ DE RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 461.235 y la ciudadana YANTAO LIANG DE CHEN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 20.340.538, ésta constituye una venta perfeccionada, ya que la misma fue debidamente protocolizada por ante el Registrador Competente, dándose con esta la tradición registral, a partir del día 29 de mayo de 2.014. Así se declara.-

Lo antes señalado es de importancia jurídica primordial para la resolución de la presente controversia, ya que de conformidad con el artículo 1.547 del Código Civil, el lapso de caducidad retractual inquilinario opera en la siguiente forma:

a) En el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el vendedor o el comprador de la “enajenación venta perfeccionada”, es de nueve días (9) contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio; b) En el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación (venta perfeccionada por la circunstancia que dicho inquilino no estuviere presente y no hubiera quien lo represente, el lapso de caducidad es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva y, c) en el supuesto de que el arrendatario presente o con un representante debidamente constituido no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación (venta perfeccionada, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil –, para la hipótesis referida en el literal b) el lapso de caducidad es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

En este contexto, no cabe duda que para el comienzo en el tiempo del lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto convencional arrendaticio, es necesario partir de la fecha de registro de la escritura de venta del inmueble, que no es otra que el día 29 de Mayo de 2.014, transcurriendo para ejercer la acción tal y como lo señala los criterios jurisprudenciales y la norma supra legal transcrita, el lapso para ejercer el derecho de retracto legal es de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de registro del bien. Así se declara.-

Colorario a ello, observa este sentenciador, que el actor se encontraba en conocimiento de la venta del inmueble, ya que de autos se evidencia que le fue remitida comunicación en el cual se le ofrece en venta el inmueble descrito, en fecha 16 de Julio de 2.013, comunicación tal que fue consignada por el actor junto con el libelo de la demanda signada con la Letra “D” y expresado por el en el mismo libelo de la siguiente manera: “…recibí una comunicación privada en la que se me indicaba la venta de la parcela de terreno de TRECIENTOS DIECIOCHO METROS CUADRADOS (318 Mts2) del inmueble, y la casa en ella construida por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) y para ello se me concedía un plazo de siete (7) días para manifestar mi voluntad de adquirir dicho inmueble…”; por consiguiente considera quien aquí juzga que el actor se encontraba en conocimiento de la voluntad de la venta del inmueble por parte de la ciudadana JOSEFINA DIAZ DE RUIZ , siendo el mismo la primera opción de venta, mas sin embargo el actor no expreso su voluntad de adquirir el mismo, por consiguiente mal puede el actor solicitar el retracto convencional arrendaticio, superado con creces el lapso legal para ejercer dicha acción, en virtud de que es en fecha 25 de Febrero de 2.015, cuando introduce la presente demanda, es decir, habían transcurrido mas de Nueve (9) meses, desde el registro de la venta, operando así la CADUCIDAD DE LA ACCION. Así se decide.-

Por las razones antes expuesta resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, por consiguiente, debe ser declarada sin lugar la apelación ejercida por el ciudadano JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.239.146, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MUJICA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 126.617, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Julio de 2.016, y confirmar la misma en los términos aquí expuestos y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente. Y ASÍ SE DECLARA.-

DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por el ciudadano JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.239.146, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MUJICA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 126.617, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Julio de 2.016, en el juicio que por PREFERENCIA OFERTIVA, incoara el ciudadano JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.239.146, en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil SELLOGRAFIA BARCELONA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Febrero de 2.012, anotada bajo el N° 8, Tomo 13-A, RMTROBAR, contra las ciudadanas JOSEFINA DIAZ DE RUIZ y YANTAO LIANG DE CHEN, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 461.235 y 20.340.538 respectivamente.-

SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se CONFIRMA la decisión proferida por el A quo.-

TERCERO: Se condena en costas al apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.-

Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Dos (02) días del mes de Marzo de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez Provisorio

La Secretaria Acc.,
Abg. Emilio Arturo Mata Quijada

Abg. Belkis Degado.

En esta misma fecha, siendo las 3:20 p.m., se dicto y publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria Acc.,