TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, treinta de marzo de dos mil diecisiete
206º y 158º

ASUNTO: BP02-R-2016-000368

Se contraen las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación ejercido por el abogado en ejercicio WILLIAN DIAZ RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.025, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 14 de Junio de 2.016, por el Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la cual declaró: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada.-

Por auto dictado en fecha 24 de Octubre de 2.016, este Tribunal de Alzada le dio entrada al presente recurso.-
I

Llegada la oportunidad para decidir esta superioridad procede hacerlo conforme lo establecen los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil previo las siguientes consideraciones:

En fecha 14 de Junio de 2.016, el Juzgado A quo, dictó sentencia en los siguientes términos:

(…omissis…)

“…La parte demandada al oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la fundamenta en el hecho que, “…Siendo por ello renovado automáticamente el último de los contratos de arrendamientos desde el día ocho (08) de septiembre de dos mil quince hasta el día ocho (08) de septiembre de dos mil dieciséis (2016); por lo que estamos en presencia de un contrato con plazo de duración vigente y que no es susceptible ni siquiera del cumplimiento del derecho de la prorroga legal para los tiempos de la admisión de la presente demanda ni para el presente momento; por cuanto debe dejarse transcurrir primeramente el plazo y/o termino pendiente para luego acogerse mi mandante al derecho de prorroga legal. Y como es sabido en la esfera jurídica, lo único que pudiera restringir el Cumplimiento del Plazo Pendiente y el derecho a la prorroga legal, es la Falta de Pago de dos (02) o más cánones de arrendamiento, como lo han tratado maliciosamente de hacer ver los Demandante dentro de la presente causa…”

(omissis)
Conforme a la citada disposición legal, la demanda por desalojo procede cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes. Ahora bien, es materia de fondo determinar si el arrendatario en el presente juicio estaba o no solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, y determinar si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como lo alega la parte demandada. Resolver esos dos puntos en esta incidencia de cuestión previa, seria emitir opinión sobre el fondo de la causa. Así se decide.-
En consecuencia, este Tribunal, declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así lo declara este Tribunal en el dispositivo del fallo.

(omissis)
Conforme lo alega la propia parte demandada reconvincente, el contrato de arrendamiento “con inicial vigencia Anual desde el día ocho (08) de Septiembre de dos mil seis hasta el día ocho de septiembre de Dos Mil Siete (2007); …y agrega que su última renovación se produjo el día ocho (08) de septiembre de dos mil quince (2015) hasta el ocho (08) de septiembre de dos mil dieciséis (2016), es decir, el contrato de arrendamiento sobre el local antes descrito aun se encuentra vigente, lo que quiere decir que el derecho al termino ultracontractual o prorroga legal aun no ha nacido,…Motivo por el cual este Tribunal declara SIN LUGAR LA RECONVENCION PROPUESTA, Así lo declara este Juzgado en su Dispositivo…”.-

II

El presente Recurso se circunscribe a la revisión de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de Junio de 2.016, que declaró SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada, en el juicio que por DESALOJO, incoara el abogado en ejercicio BRENDAN GRANT LA BARRIE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.953, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos EUGLIS SANCHEZ, HERMINIA SANCHEZ, ELLISON SANCHEZ, ELADIO SANCHEZ y EIRY SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 8.343.225, 4.501.819, 5.712.022, 8.310.627 y 10.294.980 respectivamente, contra el ciudadano PABLO SIMOES RODRIGUEZ, extranjero, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-80.789.142, para decidir este Juzgado Superior lo hace con fundamento en las siguientes consideraciones:

Ahora bien, tenemos una apelación sobre las cuestiones previas contenida en el ordinal 7 del artículo 346 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que no es otra que la existencia de una condición o plazo pendiente; por lo que es preciso traer a colación el contenido del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, donde se establece que:

“La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código”. (negrillas y subrayado de esta Alzada)

En este sentido, tal y como lo indica el mencionado artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, las cuestiones ó defensas previas contenidas en los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrán apelación, de manera que esta Superioridad, nada tiene sobre que pronunciarse respecto a dicha cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 eiusdem, en virtud de que la misma constituye el objeto del presente recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, puesto que la misma no tiene apelación. ASÍ SE DECIDE.-

DE LA RECONVENCION

Determinado como ha sido lo anterior, pasa este Sentenciador a analizar lo relativo a la reconvención propuesta en el presente litigio, para la cual la parte demandada-reconviniente, señaló:

(…omissis…)

“…Reconvengo y/o Demando a los ciudadanos EUGLIS SANCHEZ, HERMINIA SANCHEZ, ELLISON SANCHEZ, ELADIO SANCHEZ y EIRY SANCHEZ; identificados en autos; para que en atención a la Relación Arrendaticia que por Subrogación de Sucesoral les une por aproximadamente Diez (10) Años con mi Mandante Ciudadano PAULO SIMOES RODRIGUES, identificado en autos; según consta de Contrato de Arrendamiento suscrito por su Causante Ciudadano ELADIO SANCHEZ, identificado en autos; con vigencia desde el día Cinco (05) de Mayo del Dos Mil Seis (2.006) hasta el día Ocho (08) de Noviembre del Dos Mil Seis (2.006); así como también consta de Contrato de Arrendamiento suscrito por su Causante Ciudadano ELADIO SANCHEZ, identificado en autos; y mi Mandante Ciudadano PAULO SIMOES RODRIGUEZ, identificado en autos;…, siendo su última Renovación producida el día Ocho (08) de Septiembre del Dos Mil Quince (2.015) hasta el Ocho (08) de Septiembre del Dos Mil Dieciséis (2.016); procedan a dar Cumplimiento Cabal de sus Obligaciones Sucesorales asumidas por delegación de Ley, dentro del antes señalado Contrato de Arrendamiento y subsiguientemente procedan a dar Cabal Cumplimiento de Prorroga Legal que se deriva en relación a los Contratos de Arrendamiento o en su defecto a ello sea Condenado por este digno Tribunal, mediante la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en base a lo estatuido en los artículos 1.167 del Código Civil Vigente en concordancia con los Artículos 1.159, 1.160, 1.579, 1.585, Ejusdem; y el Artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por cuanto el Contrato de Arrendamiento que se mantiene vigente por Imperio de la Ley, entre los Sucesores y/o Herederos del Ciudadano ELADIO SANCHEZ, identificado en autos; y mi Mandante Ciudadano PAULO SIMOES RODRIGUES, identificado en autos; tiene termino fijo para el día Ocho (08) de Septiembre del Dos Mil Dieciséis (2.016), fecha ésta que aún no se ha cumplido; y mi Poderdante no ha incurrido en violación ni incumplimiento de ninguna de las Cláusulas del Contrato de Arrendamiento suscrito, por lo que se ha mantenido como Arrendatario de dicho Galpón Comercial por un periodo aproximada de Diez (10) Años continuos; lo que representa un Derecho a favor de mi Representado de una Prorroga Legal por un Lapso máximo de Tres (3) Años, el cual desde ya exige le sea cumplido por el Arrendador, luego que expire el Termino del Contrato de Arrendamiento Vigente…”

Entonces se tiene que, la reconvención, no es más que una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho.

Así las cosas, previamente se indica, que la prórroga legal es una figura prevista en el Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento
Inmobiliario Para El Uso Comercial, para los contratos a tiempo determinado, para que una vez finalizado el término contractual, el arrendatario disfrute por un tiempo más del inmueble, tiempo este fijado expresamente por el artículo 26, que dispone:

“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, ….
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”

Así pues, se observa que de la forma en que se encuentra consagrada legalmente la prórroga legal arrendaticia, el legislador la entendió como una prórroga del contrato, es decir, que debe tenerse como una extensión del contrato original suscrito por las partes, en los que la ley lo que hace es establecer un lapso de duración adicional, quedando vigentes todos los acuerdos celebrados entre las partes.

Sin embargo, el principio general de prórroga ope legis consigue una limitación importante en la Ley de Arrendamientos, ya que si al vencimiento del contrato, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Por su parte, el artículo 1 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, establece lo siguiente:

“El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.”

Y el artículo 3 ejusdem dispone:

“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En aplicación del presente decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.”.-

Por su parte el Artículo 6 ibídem establece:

… La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:
1. Las disposiciones del presente Decreto Ley.
2. Los reglamentos que desarrollen el presente decreto ley.
3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueran dictada por el Ministerio con competencia en materia de comercio de conformidad con lo dispuesto en el presente decreto ley.
4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. en tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.”.-

Ahora bien, de acuerdo a los disposiciones legales antes transcritas, el nuevo Decreto Ley establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los derechos que el mismo establece como irrenunciables y por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, siendo que el mismo Decreto Ley expresamente establece que por cuanto la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, prevalecerá un orden de aplicación y prelación de normas que regularan la relación arrendaticia teniendo en primer orden el nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, es decir existiendo esta Ley especial que regula la materia de arrendamientos, las demandas deben estar sustentadas y fundamentadas principalmente por dicho Decreto, y siendo que en el caso de autos el demandado-reconviniente, fundamenta su demanda reconvencional en base a lo estatuido en los artículos 1.167 del Código Civil Vigente en concordancia con los Artículos 1.159, 1.160, 1.579, 1.585, Ejusdem; y el Artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por cuanto la Ley especial que regula la materia de arrendamiento de conformidad con lo señalado por la misma, que establece la prevalencia de su aplicación y es de cumplimiento obligatorio e inmediato, dado los intereses y derechos involucrados, lo contrario significaría violaciones a las normas sustantiva y de procedimientos, las cuales son de orden público, que garantizan el derecho al debido proceso, en el cual está implícita el derecho a la defensa, derechos estos establecido en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales no pueden ser relajados, por lo que se hace necesario indicar que el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:…” (negrillas y subrayado de esta Alzada); señalando así la norma antes parcialmente transcrita que para que opere la prorroga legal debe encontrarse vencido el contrato de arrendamiento; por su parte la demandada-reconviniente, alegó que la última renovación contractual fue suscrita desde el día 08 de Septiembre de 2.015 hasta el 08 de Septiembre de 2.016, lo que quiere decir, que para la fecha en que fue presentada su demanda reconvencional, no había operado su derecho a solicitar el cumplimiento de la prorroga legal o extensión del contrato original suscrito por las partes, por lo que se infiere que tal Reconvención debe ser declarada Improcedente y en consecuencia INADMISIBLE la Reconvención, propuesta. Así se declara.-

Por todos los razonamientos antes mencionados, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, por consiguiente, debe ser declarada SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado en ejercicio WILLIAN DIAZ RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.025, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 14 de Junio de 2.016, por el Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente CONFIRMAR la decisión apelada, en los términos aquí mencionados. Y ASÍ SE DECLARA.-
DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por el abogado en ejercicio WILLIAN DIAZ RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.025, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 14 de Junio de 2.016, por el Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-
SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el A quo.-
TERCERO: Se condena en costas a la apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.-
Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.
Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Treinta (30) día del mes de Marzo de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez Provisorio,
La Secretaria Acc.,

Abg. Emilio Arturo Mata Quijada
Abg. Belkis Delgado.

En esta misma fecha, siendo las 3:05 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.- La Secretaria Acc.,