REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Circuito Judicial Civil del Estado Anzoátegui
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, Tres (03) de marzo de 2017
Años 206º y 158º
Jurisdicción: Civil - Bienes
Asunto Nº BP02-V-2014-000525
I
DE LAS PARTES Y SUS ABOGADOS
Parte demandante: Ciudadano SALEM ALARBID, sirio, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.566.033 y de este domicilio.
Apoderado Judicial de la parte demandante: Abogado OMAR EL SOUKI EL SOUKI, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.499.
Parte demandada: ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. 6.228.998 y 4.497.212, respectivamente, y domiciliados en Lechería, Estado Anzoátegui.
Defensora Judicial: Abogada ASTRID GAMBOA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 19.611.589 y de este domicilio, quien es Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 144.100.
Juicio: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra
Motivo: Sentencia Definitiva
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Por auto de fecha 21 de Abril del 2.014, este Tribunal admitió la Demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra ha incoado el ciudadano SALEM ALARBID, sirio, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.566.033 y de este domicilio, a través de su Apoderado Judicial OMAR EL SOUKI EL SOUKI, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.499, en contra de los ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. 6.228.998 y 4.497.212, respectivamente, y domiciliados en Lechería, Estado Anzoátegui; ordenándose librar la correspondiente Compulsa del libelo de demanda.
Alega la parte demandante en su Escrito Libelar lo siguiente:
Que en fecha 25 de Abril del 2.013, la parte demandante firmó con los ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES, un Contrato de Opción de Compra - Venta, modalidad denominada por las partes, sobre un inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por una parcela de terreno, y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 25, ubicada en la Urbanización Bosque Residencial El Ingenio, Sector Vivienda Bifamiliar aislada, Barcelona, estado Anzoátegui, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con Parcela 24; SUR: Con Parcelas 26 y 27; ESTE: Con Vía de Circulación; y OESTE: Con Parcela 30; por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, bajo el Nº 32, Tomo 94 de los Libros de Autenticación, llevados por esa Notaría. Que las partes fijaron como precio de venta la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00), recibiendo los vendedores en el momento de la firma la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) y a los treinta (30) días siguientes la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00). Que se fijó un lapso de ocho (8) meses para que el Comprador tramitara un crédito para el pago del precio fijado y los Vendedores se comprometieron a solventar el inmueble para formalizar la venta ante el Registro Inmobiliario. Que la parte demandada no ha cumplido con su obligación, a pesar de que estaba en conocimiento de que el Comprador dispone del monto total del precio fijado de la venta. Que por todas estas razones, es que acude a demandar a los ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES para que convengan, o sean condenados por el Tribunal, a que el Contrato firmado, en fecha 25 de Abril del 2.013, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, es una venta perfecta.
En fecha 22 de Abril del 2.014, el abogado OMAR EL SOUKI EL SOUKI, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, consignó copia del Libelo de la Demanda, a los fines de que se libre compulsa; lo cual fue acordado en fecha 23 de Mayo, librándose sendas Compulsas.
En fecha 19 de Mayo del 2.014, el apoderado judicial de la parte demandante diligenció señalando la dirección de los demandados.
En fecha 19 de Mayo del 2.014, se recibió del apoderado actor diligencia mediante la cual consigna Recibo de los Emolumentos.
En fecha 06 de Octubre del 2.014, diligenció el Apoderado Judicial de la parte demandante y solicitó le sea entregada la compulsa para gestionar la citación de la parte demandada; lo cual fue acordado, en fecha 13 de Octubre del 2.014.
En fecha 20 de Noviembre del 2.014, el Apoderado actor diligenció consignando resultas de la citación de la parte demandada; asimismo, solicitó citación de la parte demandada por medio de Carteles; lo cual fue acordado por este Tribunal, mediante auto de fecha 24 de Noviembre del 2.014, y librado el respectivo Cartel de Citación.
En fecha 16 de Diciembre del 2.014, se recibió del Abogado OMAR EL SOUKI EL SOUKI, en su carácter de Apoderado Judicial del demandante, diligencia mediante la cual consignó las publicaciones de los Carteles de Citación; las cuales fueron agregadas a los autos, en fecha 17 de Diciembre del 2.014.
En fecha 18 de Diciembre del 2.014, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que fijó el Cartel de Citación librado en el presente juicio, de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de Enero del 2.015, el Apoderado Judicial del demandante diligencia solicitando se designe Defensor Judicial a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 22 de Enero del 2.015, en el cual se nombró a la Abogada ASTRID GAMBOA, titular de la cedula de identidad Nº 19.611.589 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 144.100, como Defensora Judicial de la parte demandada, librándose la correspondiente Boleta de Notificación.
En fecha 23 de Marzo del 2.015, diligenció el Alguacil de este Tribunal y consignó Boleta de Notificación, debidamente firmada por la Abogada ASTRID GAMBOA, quien fue designada como Defensora Ad-litem en el presente juicio.
En fecha 25 de Marzo del 2.015, la Abogada ASTRID GAMBOA, suscribió diligencia mediante la cual aceptó y juró cumplir con el cargo de Defensor judicial designado por el Tribunal.
En fecha 31 de Marzo del 2.015, diligenció el Abogado OMAR EL SOUKI EL SOUKI, en su carácter de Apoderado Judicial del demandante, solicitando se libre compulsa al Defensor judicial; lo cual fue acordado por este Tribunal, por auto de fecha 19 de Mayo del 2,015, y librada la Compulsa correspondiente.
En fecha 02 de Junio del 2.015, compareció la Alguacil de este Tribunal y consignó Recibo de Citación, debidamente firmado por la Abogada ASTRID GAMBOA, en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada.
En fecha 23 de Octubre del 2.015, se dictó y publicó Sentencia Interlocutoria, mediante la cual se Repuso la presente causa al estado de que la Defensora Judicial conteste la presente Demanda, en el juicio de Cumplimiento de Contrato que tiene incoado el ciudadano SALEM ALARBID en contra de los ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES.
En fecha 09 de Noviembre del 2.015, el Apoderado Judicial del demandante consignó diligencia, mediante la cual se dio por notificado de la Sentencia dictada en la presente causa y solicitó se libre la Boleta de Notificación respectiva; lo cual fue acordado por este Tribunal, en fecha 18 de Noviembre del 2.015, librándose la Boleta de Notificación respectiva.
En fecha 16 de Diciembre del 2.015, la Alguacil Accidental de este Tribunal consignó Boleta de Notificación debidamente firmada por la ciudadana ASTRID GAMBOA, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 144.100.
En fecha 10 de Febrero del 2.016, compareció la abogada ASTRID GAMBOA, en su carácter de Defensora Judicial de los demandados, y consignó Escrito de Contestación a la Demanda; alegando en defensa de sus Representados lo siguiente:
Que le fue imposible contactar a sus defendidos a pesar de las gestiones realizadas.
Que niega, rechaza y contradice el Libelo de la Demanda, en todos y cada unos de sus términos.
En fecha 02 de Marzo del 2.016, el Apoderada Judicial de la parte actora consignó Escrito de Promoción de Pruebas, promoviendo lo siguiente:
1) Reprodujo el mérito favorable de los autos, y en especial el instrumento fundamental de la acción, consignado anexo al Libelo de la Demanda, en el cual se dio en venta el inmueble objeto del juicio.
2) Consignó Estado de Cuentas en el cual se evidencia el haberse debitado de la cuenta del demandante la cantidad de Bs. 400.000,00 y 200.000,00; respectivamente.
3) Promovió Prueba de Informes al Banco de Venezuela, Agencia Country Club, a fin de que informe que persona hizo efectivo el cobro de los cheques Nº 9530371003330, de la Cuenta Corriente Nº 0102-0662-68-0000043407, a cargo del ciudadano SALEM ALARBID, por Bs.400.000,00; y Nº 9530304003341 por Bs. 200.000,00.
En fecha 21 de Abril del 2.016, se recibió diligencia presentada por el Abogado EMIGDIO PÉREZ QUEVEDO, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 103.731, en su carácter Apoderado Judicial de la parte demandada, donde consignó poder que le fuera conferido y solicita la reposición de la causa al estado de citación.
En fecha 16 de Mayo del 2.016, se recibió Oficio Nº GRC-2016-61336, de fecha 29 de Abril del 2.016, mediante el cual dan respuesta al oficio Nº 0790-0091; el cual por medio de auto, de fecha 30 de Mayo del 2.016, se agregó a los autos.
En fecha 05 de Agosto del 2.016, el Abogado OMAR EL SOUKI EL SOUKI, en su carácter de Apoderado Judicial del demandante, consignó Escrito de Informes, mediante el cual alegó que la parte demandada solicitó la reposición de la causa sin traer a los autos ningún tipo de elementos, aunado al hecho de que el Abogado EMIGDIO PÉREZ QUEVEDO, ya arriba identificado, consignó poder que le fuera conferido por la parte demandada, en fecha 27 de Abril del 2.015, evidenciándose que estaban en conocimiento del presente juicio.
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa este Tribunal a dictar su correspondiente fallo, previó estudio de las actas y pruebas consignadas.
III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.
La pretensión del demandante consiste en una demanda de “Cumplimiento del Contrato de opción de Compra-Venta” que suscribió con los demandados, fundamentando su acción en el incumplimiento por parte de la demandada del referido contrato de opción a compra, por cuanto los opcionantes incumplieron con la obligación de consignar la solvencia del inmueble para formalizar la venta ante el Registro, a pesar de que está en conocimiento de que el Comprador dispone del monto total del precio fijado de la venta. Pretendiendo se declare:
1) Que el Contrato firmado, en fecha 25 de Abril del 2.013, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, es una venta perfecta.
2) Que el monto recibido de Bs. 600.000,00 forma parte del precio de la venta;
3) Que el monto restante, es decir Bs. 1.300.000,00 se consigne una vez que los Opcionantes presenten la solvencia del inmueble y el documento definitivo ante el Registro;
4) Al pago de las costas y costos del proceso.
Por su parte, la Defensora Judicial nombrada por este Tribunal por la parte demandada expresó en su Escrito de Contestación a la Demanda, que: Que le fue imposible contactar a sus defendidos a pesar de las gestiones realizadas; y, negó, rechazó y contradijo el Libelo de la Demanda, en todos y cada unos de sus términos.
Nos enseña la doctrina, que:
“La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).
Al respecto para decidir el Tribunal observa:
Según el principio iura novit curia, el juez conoce el Derecho y debe atenerse a las normas del Derecho, es decir, que no tiene más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente validos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten conforme a lo que ésta prescribe.
En el caso subjúdice, vistos todos los razonamientos expuestos y la norma antes trascrita, este juzgador considera que debe hacerse una interpretación integral y sistemática de esta causa, de acuerdo con los principios generales y demás normas antes mencionadas, es decir, considerar a la disposición más allá de su sentido literal, siguiendo las valiosas ideas del jurisconsulto Celso, quien expresaba:
“Incivile est nisi tota lege perspecta una aliqua partícula eius proposita iudicare vel respondere” (Sería contraria al Derecho Civil una interpretación que se propusiera nada más considerar una parte de la ley sin tomar en cuenta la totalidad de la misma).
La Ley establece que el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio.
Cabe destacar que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, en su estricta observancia, con materia ligada al orden público la cual no puede renunciarse ni relajarse por las partes; así pues, el proceso una vez iniciado, no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia. El timón del proceso es encomendado desde el primer momento al Juez, quien debe actuar como director, propulsor, vigilante y previsor.
Sin embargo, es oportuno recalcar que uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, en su artículo 2º proclama que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. Con este principio nuestra Constitución se ha incorporado a la corriente del “Constitucionalismo Social”, que define al Estado Social de Derecho, como aquel Estado que proporciona bienestar al ciudadano, buscando y logrando satisfacer necesidades básicas del colectivo, tales como: salud, educación, vivienda, pensiones, trabajo, justicia, entre otros derechos fundamentales del hombre. Esta corriente descansa en la premisa de la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia, e impone la observación sociológica de los hechos para inferir la veracidad de la realidad misma, en el sentido trascendente que los mismos tienen en la sociedad y sus exigencias, a cuyo servicio debe estar el derecho y la justicia.
En el ámbito judicial el Estado Social de Derecho y de Justicia, concede poderes al Juez, a través de un amplio margen de discrecionalidad, que pareciera le autoriza para proceder en justicia conforme a su leal saber y entender, como lo hace el jurado; sin embargo, no hasta el extremo de abandonar el principio de legalidad, es decir, el Juez sigue sujeto a la Ley, pero con la posibilidad de no someterse a ella, si así se lo aconseja el sentido práctico del sentimiento de justicia, al momento de buscarla y realizarla.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01/02/2000, es concluyente al respecto:
“…El Estado Venezolano es, conforme a la vigente Constitución, un estado de Derecho y de Justicia, lo que se patentiza en que las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (Art. 257 de la Vigente Constitución)...”
Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, expuso:
“…Nuestro texto constitucional, sin dejar de lado esta discusión, propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia. Asumir que lo jurídico es social y que lo social es jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de la justicia solucionando los conflictos sociales, y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales establecidos en las leyes, sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso…”
Esto significa que hoy, la Constitución nos impone abandonar la concepción liberal del proceso que teníamos desde hace muchos años y a través de un cambio radical en esta materia, nos ha colocado a la altura de los últimos pasos que da el derecho procesal moderno. Hoy los más avanzados procesalistas coinciden en la concepción social del proceso, lo que trae como consecuencia un cambio en la posición del Juez frente a la Ley. Este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente: En el presente caso, quien juzga considera que existen razones valederas y suficientes como fundamento para tomar una decisión en vista al contradictorio suscitado entre las partes, que además que un asunto de probar hechos consiste en revisar en derecho a quien le asiste la razón, vistos los alegatos producidos por las partes.
El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejusdem.
Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia civil, cuyas vías establecidas en la ley para exigir el cumplimiento de un contrato, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En este sentido el Artículo 1.167 del Código Civil dispone:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que:
“En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…”.
El thema decidendum se forma de lo dicho por el actor en el libelo como sustento de su pretensión procesal y de las razones y defensas expuestas por el demandado en el escrito de contestación con relación a lo dicho por el accionante, sin que puedan ser traídos hechos nuevos a la causa.
Nos enseña la doctrina, que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).
Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas a las partes, de acuerdo a su particular situación en el juicio, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios legalmente previstos, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.
Ahora bien, en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
Se hace necesario entonces el examen interpretativo de las disposiciones legales revisadas y del minucioso análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, y especialmente de la revisión de las pruebas aportadas por las partes.
Como quedó establecido en narrativa del presente fallo, abierto el lapso probatorio, sólo la parte demandante promovió y evacuó pruebas.
En efecto, abierto el lapso probatorio solo el accionante hizo uso de ese derecho. Así, mediante escrito de fecha 11 de Junio del 2.015, encontrándose dentro del lapso legal, promovió:
1).- Reprodujo el mérito favorable de los autos, y en especial el instrumento fundamental de la acción, consignado anexo al Libelo de la Demanda, en el cual se dio en venta el inmueble objeto del juicio.
2) Consignó Estado de Cuentas en el cual se evidencia el haberse debitado de la cuenta del demandante la cantidad de Bs. 400.000,00 y 200.000,00; respectivamente.
3) Promovió prueba de Informes al Banco de Venezuela, Agencia Country Club, a fin de que informe que persona hizo efectivo el cobro de los cheques Nº 9530371003330, de la Cuenta Corriente Nº 0102-0662-68-0000043407, a cargo del ciudadano SALEM ALARBID, por Bs. 400.000,00; y Nº 9530304003341 por Bs. 200.000,00.
En cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, este Sentenciador hace el siguiente análisis:
En efecto, tal como fue señalado supra, el material probatorio debe encontrarse en sintonía con el hecho realmente controvertido en la causa. En este orden de ideas, aprecia este Juzgador que en el presente juicio a la parte accionante le correspondía probar que los accionados no cumplieron con su obligación de presentar la solvencia del inmueble y el documento definitivo ante el Registro respectivo, y que estaban en conocimiento de que el Comprador disponía del monto restante del precio fijado de la venta, y que, a la parte demandada le correspondía demostrar que cumplieron con su obligación de presentar la solvencia del inmueble y el documento definitivo en la fecha acordada por ante el Registro respectivo, para así recibir el pago del remanente del precio del inmueble.
De todo el análisis precedente, es lo propio concluir que
La “Litis” en la presente causa se circunscribe a la determinación del cumplimiento por parte de las partes de las obligaciones establecidas en el Contrato de Opción de Compra-venta, sucrito por los ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES y el ciudadano SALEM ALARBID, en fecha 25 de Abril del 2.013, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, bajo el Nº 32, Tomo 94 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaría, y por ende establecer cual de ellas, opcionantes u opcionada, incumplió con sus obligaciones, a los efectos de ordenar el Cumplimiento del Contrato, con las consecuencias jurídicas que de esa determinación se derive, y así se declara.
IV
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES
Ahora bien, luego de explanar las distintas Jurisprudencias y mencionar la doctrina correspondiente o vinculada al Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra, pasa este Sentenciador a valorar las distintas pruebas aportadas por la parte actora en el presente juicio con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
La parte demandante, conjuntamente con el Libelo de Demanda acompaña documental, que consiste en:
• Copia Certificada del Documento Autenticado de Contrato de Opción de Compra-venta, sucrito por los ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES y el ciudadano SALEM ALARBID, en fecha 25 de Abril del 2.013, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, bajo el Nº 32, Tomo 94 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaría, dicho documento es apreciado por el Tribunal por ser documento autenticado, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
Mediante Escrito de Promoción de Pruebas, de fecha 02 de Marzo del 2.016, el Apoderado Judicial de la parte demandante presentó pruebas de la siguiente manera:
1).- Reprodujo el mérito favorable de los autos, y en especial el instrumento fundamental de la acción, consignado anexo al Libelo de la Demanda, en el cual se dio en venta el inmueble objeto del juicio; este documento el cual fue consignado en Copia Certificada, correspondiente al Contrato de Opción de Compra-venta, sucrito por los ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES y el ciudadano SALEM ALARBID, autenticado en fecha 25 de Abril del 2.013, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, anotado bajo el Nº 32, Tomo 94 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaría, el cual ya fue apreciado por el Tribunal por ser documento autenticado, y así se declara.
2) Consignó Estado de Cuentas en el cual se evidencia el haberse debitado de la cuenta del demandante la cantidad de Bs. 400.000,00 y 200.000,00; respectivamente; dicha prueba es apreciada por el Tribunal por no haber sido impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
3) Promovió prueba de Informes al Banco de Venezuela, Agencia Country Club, a fin de que informe que persona hizo efectivo el cobro de los cheques Nº 9530371003330, de la Cuenta Corriente Nº 0102-0662-68-0000043407, a cargo del ciudadano SALEM ALARBID, por Bs.400.000,00; y Nº 9530304003341 por Bs. 200.000,00; esta prueba no es valorada por este Tribunal, por cuanto consta a los autos, según Oficio Nº GRC-2016-61336, de fecha 29 de Abril del 2.016, librado por el Banco de Venezuela, que no pudieron ubicar dichos cheques, y así se declara.
Analizadas las probanzas traídas a los autos por las partes intervinientes en el presente caso, este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente y a decidir, en los siguientes términos:
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa este juzgador a dictar su correspondiente fallo, previó estudio de las actas y pruebas consignadas en el caso que nos ocupa, y los elementos probatorios corroboran que ciertamente las partes suscribieron un Contrato de Opción de Compra - Venta, debidamente autenticado en fecha 25 de Abril del 2.013, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, quedando anotado bajo el Nº 32, Tomo 94 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaría, que el mismo versa sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 25, ubicada en la Urbanización Bosque Residencial El Ingenio, Sector Vivienda Bifamiliar aislada, Barcelona, estado Anzoátegui, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con Parcela 24; SUR: Con Parcelas 26 y 27; ESTE: Con Vía de Circulación; y OESTE: Con Parcela 30; que en dicha convención pactaron un precio de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,00), entregando el futuro adquirente en el momento de la firma la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) y a los treinta (30) días siguientes la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00); Que el saldo restante sería pagado en un lapso de ocho (8) meses en el momento de formalizar la venta ante el Registro, e igualmente los Vendedores se comprometieron a solventar el inmueble para formalizar la venta ante el Registro Inmobiliario. Que transcurrido el citado término de ocho (8) meses, la parte demandada no ha cumplido con su obligación, a pesar de que estaba en conocimiento de que el Comprador disponía del monto total del precio fijado de la venta. Así se declara.
Asimismo, este Tribunal deja sentado que acoge como suyo el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a que los contratos preparatorios de compra venta u opciones de compra venta, no son un Contrato Definitivo de Compra Venta, sino un compromiso de celebrar dicho contrato, razón por la cual no es considerado una venta perfecta, y por tanto debe suscribirse entre las partes el Documento Definitivo de Compra Venta. Asi se declara.
VI
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuesto, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la Demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra ha incoado el ciudadano SALEM ALARBID, sirio, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.566.033 y de este domicilio, a través de su Apoderado Judicial OMAR EL SOUKI EL SOUKI, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.499, en contra de los ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. 6.228.998 y 4.497.212, respectivamente, y domiciliados en Lechería, Estado Anzoátegui. Asi se decide
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior se ordena a la parte demandada, ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. 6.228.998 y 4.497.212, respectivamente, y domiciliados en Lechería, Estado Anzoátegui, a efectuar todos los tramites necesarios y consignar ante la Oficina de Registro Publico respectiva la documentación necesaria, y suscribir el correspondiente CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA conjuntamente con la parte actora ciudadano SALEM ALARBID, sirio, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.566.033 y de este domicilio, una vez conste en autos la consignación por parte del demandante, del respectivo cheque de gerencia a favor del Tribunal por el monto correspondiente al remanente del precio del inmueble, lo cual deberá hacer dentro del plazo que se le conceda para la ejecución voluntaria, y vencido como fuere el lapso señalado sin que la parte demandada hubiere cumplido con su obligación, deberá tenerse como documento definitivo la presente sentencia junto con las actuaciones complementarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Asi se decide.
TERCERO: Se ordena a la parte demandante, ciudadano SALEM ALARBID, sirio, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.566.033 y de este domicilio, a cancelar a la parte demandada, ciudadanos RUBÉN GONZÁLEZ APARICIO y MARY JOSEFINA GUARACHE FLORES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. 6.228.998 y 4.497.212, respectivamente, y domiciliados en Lechería, Estado Anzoátegui, EL REMANENTE DEL PRECIO PACTADO en el referido Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 25 de abril de 2013, vale decir, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00). Suma que resulta de restarle al monto pactado como precio del inmueble, vale decir, a la cantidad UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00), los montos entregados por los compradores como parte de pago, vale decir la suma de BOLIVARES SEISCIENTOS MIL (Bs. 600.000,00), según convenido en el Documento Autenticado de Opción a Compra - Venta celebrado por las partes en fecha 25 de abril de 2013. Así se decide.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso. Así se decide.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de procedimiento Civil, notifíquese de las partes del presente fallo, por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal establecido, y en consecuencia los lapsos para ejercer los recursos correspondientes comenzarán a correr al día siguiente de la constancia en autos de la practica de la citación de la ultima de las partes. Así se decide.
Publíquese. Regístrese. Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. Barcelona, a los tres (03) días del mes de Marzo del año dos mil diecisiete. Año 206º y 158º.
El Juez Temporal,
Alfredo José Peña Ramos
La Secretaria,
Judith Milena Moreno Sabino
En esta misma fecha, siendo las Once y Quince Minutos de la Mañana (11:15 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria,
Judith Milena Moreno Sabino
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