TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui,
Extensión El Tigre.
El Tigre, catorce (14) de marzo de dos mil diecisiete (2017)
206º y 158º

ASUNTO: BP12-R-2016-000126
ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2015-000344

DEMANDANTE: MIGUEL ANGEL GUARDIA CABELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 25.268.638, de este Domicilio, El Tigre, Estado Anzoátegui.-

APODERADOS JUDICIALES: BALBINO DE ARMAS AYALA, JOSE CALAZAN NOTARO e ISBELIA JOSEFINA GONZALEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.745, 18.970 y 74.618 respectivamente.-

DEMANDADO: CESAR ENRIQUE COLMENARES ROMERO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V-17.477.252, domiciliado en el Edificio Pelfer, piso Nº 2, Apartamento Nº 5, Avenida Peñalver, El tigre del Estado Anzoátegui.-

APODERADOS JUDICIALES: JOSE GREGORIO ARTHUR y JAVIER RENE CABEZA JIMENEZ, abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 49.946 y 45.562 domiciliados procesalmente en la Avenida Francisco de Miranda, edificio Garoe, Piso Nº 1, Oficina B9 de El tigre Estado Anzoátegui.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA DE INMUEBLE (Apelación de la sentencia de fecha trece (13) de octubre del dos mil dieciséis (2016), dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui).-

-I-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Llegan los autos a ésta Superioridad, en fecha once (11) de enero del año 2017, con motivo del Recurso de Apelación presentado en fecha diecisiete (17) de octubre del año 2.016, por el Abogado JOSE CALAZAN NOTARO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.970, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano MIGUEL ANGEL GUARDIA CABELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 25.268.638, respectivamente, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha trece (13) de octubre del año 2016, en relación al juicio por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA DE INMUEBLE presentado por el ciudadano MIGUEL ANGEL GUARDIA CABELLO, en contra del ciudadano CESAR ENRIQUE COLMENARES ROMERO todos plenamente identificados.

Por auto de fecha once (11) de enero del año 2017, se le dio entrada y se admitió el presente asunto, y se fijó un lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la fecha del auto, para la presentación de informes, de conformidad con lo establecido en el articulo 517 del Código de procedimiento civil.-
Por auto de fecha veintisiete (27) de enero del año 2017, se deja constancia de la presentación de escrito de informes por parte de los Abogados JOSE GREGORIO ARTHUR y JAVIER RENE CABEZA JIMENEZ, y acogiéndose al lapso de observación a los informes establecido en el articulo 519 del Código de procedimiento Civil.-
Por auto de fecha nueve (09) de febrero del año 2017, se deja constancia del escrito presentado por los Abogados JOSE GREGORIO ARTHUR y JAVIER RENE CABEZA JIMENEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 49.946 y 45.562.-
Por auto de fecha trece (13) de febrero del año 2017, el Tribunal dice “VISTOS” y fija un lapso de treinta (30) días de despacho siguientes a la fecha del auto, para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el articulo 521 del Código de procedimiento civil.-

ANTECEDENTES
El ciudadano, BALBINO E. DE ARMAS AYALA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, Nº V-8.461.750, Abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el Nº 65.745, de este domicilio, actuando en este acto en nombre y representación del ciudadano MIGUEL ANGEL GUARDIA CABELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, Nº V-25.268.638, de este domicilio, interpone demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A ACOMPRA DE INMUEBLE, contra el ciudadano CESAR ENRIQUE COLMENARES ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, Nº V-17.477.252, presentada por ante el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, en la cual la parte actora en su escrito libelar alega que en fecha 31, de julio del año 2013, suscribió con el demandado un Contrato de Opción de Compra Venta, sobre un Inmueble destinado para vivienda, identificada con el Nº 8-4, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL AGUA DE LUNA, el cual forma parte de la urbanización CONJUNTO RESIDENCIAL AGUA SANTA, ubicada en la carretera Vea San José de Guanipa (hoy Avenida Jesús Subero) Municipio Guanipa del Estado Anzoátegui. La mencionada parcela de terreno tiene una superficie de DOSCIENTOS OCHO METROS CON VEINTE CENTIMETROS CUADRADOS (208,20 Mts2), y un área de construcción aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (92,60Mts2), integrado de las siguientes dependencias: Tres (3) habitaciones, dos (2) baños, cocina-comedor y porche: y se encuentra comprendido dentro los siguientes linderos Norte: Parcela 7-9, midiendo diecisiete metros con treinta y cinco centímetros (17,35Mts2), Sur: Calle H, midiendo diecisiete metros con treinta y cinco centímetros (17,35Mts2), Este: Parcela 8-3 midiendo doce metros (12Mts2), y; Oeste: Parcela 8-5 midiendo doce metros (12Mts2), correspondiéndole además un porcentaje de 0,60% del parcelamiento. El descrito e identificado inmueble le pertenece al El Propietario según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guanipa del Estado Anzoátegui.

Estimando la presente demanda por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000, 00) el equivalente a (19.685 UT).
Fundamentos de la demanda con base a lo que establece la norma sustantiva civil en el Titulo III, capitulo I, relativo a la fuente de las obligaciones, sección I, que trata sobre los contratos, reza en el articulo 1.133, 1.141, y al respecto de los contratos civiles establecidos en el Código Civil artículos 1.159, 1.160, 1.167, y 1.264.

DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL

Establecen los artículos 289 y 295 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo. 289: “De las sentencias interlocutorias se admitirá apelación solamente cuando produzcan gravamen irreparable”.
Artículo. 295: Admitida la apelación en el solo efecto devolutivo se remitirán con oficio al Tribunal de alzada copia de las actas conducentes que indiquen las partes, y de aquellas que indique el Tribunal, a menos que la cuestión apelada se esté tramitando en cuaderno separado, en cuyo caso se remitirá el cuaderno original”.
En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer de la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide.
-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en el presente recurso de apelación hace las siguientes consideraciones:
El presente recurso de apelación lo ejerce el Abogado en Ejercicio, JOSE CALAZAN NOTARO, en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano MIGUEL ANGEL GUARDIA CABELLO, parte actora en la causa por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA DE INMUEBLE, incoaran en contra del ciudadano CESAR ENRIQUE COLMENARES ROMERO, contra la sentencia de fecha trece (13) de octubre de dos mil dieciséis (2016), dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante la cual declaro Primero: INADMISIBLE la presente demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra de Inmueble, interpuesta por el abogado BALBINO DE ARMAS AYALA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.745, con el carácter de apoderado judicial del ciudadano MIGUEL ANGEL GUARDIA CABELLO, en contra del ciudadano CESAR ENRIQUE COLMENARES ROMERO, identificados en autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a una disposición expresa de la ley, particularmente las contenidas en los artículos 5º y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Segundo: Se declara NULO y sin ningún efecto jurídico el auto de admisión de la demanda de fecha veintitrés (23) de Julio de dos mil catorce (2014), así como también todas las actuaciones subsiguientes a dicho auto. La presente demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra de un Inmueble, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley, particularmente las contenidas en los artículos 5º y 10 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.668, de fecha 06 de mayo del año 2011.

Se evidencia en actas que la PETICION de la parte actora en su escrito libelar no es más que por el incumplimiento de las siguientes Cláusulas del Contrato de Opción de Compra Venta, firmado en fecha 31 de julio del año 2013, por ambas partes, según la parte actora les fueron infringida por la parte demandada, las siguientes: CLAUSULA SEGUNDA: El precio fijado para la venta es de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES EXACTOS (1.100.000,00), el cual se mantendrá fijo durante 90 días que es el tiempo acordado para el presente Contrato de Opción a Compra Venta, contado a partir de la fecha de autenticación del mismo las cuales alega el demandante les fueron infringidas por la parte demandada, CLAUSULA TERCERA: “EL OPTANTE COMPRADOR”, conviene en pagar a “EL PROPIETARIO” la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 440.000,00), por concepto del precio fijado y acordado para la venta definitiva del inmueble anteriormente descrito e identificado, el cual será cancelado de la siguiente manera: A).- La cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs 440.000,00), cancelados como Inicial los cuales declara el “PROPIETARIO” de manos de “EL OPTANTE COMPRADOR” en este acto mediante un Cheque de Gerencia, No Endosable, a nombre de MIGUEL ANGEL GUARDIA CABELLO, a su entera y cabal satisfacción. La referida cantidad de dinero mencionada forma parte integrante del precio definitivo de venta señalado en esta Cláusula, y; B) Ambas partes convienen expresamente que el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 660.000,00), serán cancelado por el “EL OPTANTE COMPRADOR” a “EL PROPIETARIO,” dentro del plazo de noventa (90) días, contado a partir inmediatamente de la autenticación del presente documento, y una vez obtenido y liquidado el préstamo, se otorga el Documento, y una vez obtenido y liquidado el préstamo, se otorga el Documento definitivo de Compra-venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
Del contrato de Opción a Compra tantas veces aludido, alega la parte actora le fue violado el contenido de lo dispuesto en esas cláusulas antes mencionadas; y es por lo antes expuesto que el actor acude a demandar por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA DE INMUEBLE, al ciudadano CESAR ENRIQUE COLMENARES ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad personal Nº V-17.477.252, anteriormente identificado, para que sea condenado por Tribunal A quo en lo siguiente: PRIMERO: A la Resolución del Contrato de Opción de Compra. SEGUNDO: A la entrega del inmueble ocupado ilegalmente por la parte demandada, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación tal como se encontraba al momento de celebrar la convención demandada en resolución. TERCERO: Al pago de los daños y perjuicios estimados en el capítulo II de esta demanda; y CUARTO: Al pago de los costos y costas que generen dentro del juicio.

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha trece (13) de octubre del año 2016, el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dicta sentencia mediante la cual entre otras cosas declara:

“…En esta perspectiva, se observa que en el presente caso, la acción por Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta de Inmueble, ejercida por el demandante comporta la perdida de posesión de un inmueble destinado a vivienda; y siendo que dicha posesión deriva de la existencia entre las partes de una relación contractual, es por lo que esta Juzgadora considera que la misma se encuentra amparada por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; siendo así, al no haber acreditado en autos la parte actora el agotamiento de la vía administrativa por ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; se configura el presupuesto de inadmisibilidad para acudir a la vía jurisdiccional, razón por la cual, este Tribunal procederá a declarar inadmisible la presente demanda por ser contraria a una disposición expresa de la ley, y consecuentemente, dejará sin efecto el auto de admisión dictado en fecha veintitrés (23) de Julio de dos mil catorce (2014), así como todas las actuaciones subsiguientes a dicho auto; y así se decide.-
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en El Tigre, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara :Primero: INADMISIBLE la presente demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra de Inmueble, interpuesta por el abogado BALBINO DE ARMAS AYALA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.745, con el carácter de apoderado judicial del ciudadano MIGUEL ANGEL GUARDIA CABELLO, en contra del ciudadano CESAR ENRIQUE COLMENARES ROMERO, identificados en autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a una disposición expresa de la ley, particularmente las contenidas en los artículos 5º y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Segundo: Se declara NULO y sin ningún efecto jurídico el auto de admisión de la demanda de fecha veintitrés (23) de Julio de dos mil catorce (2014), así como también todas las actuaciones subsiguientes a dicho auto. ASI SE DECIDE.-

Corresponde a quien aquí juzga, analizar si la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho.
Al respecto considera esta juzgadora en este orden de ideas, es necesario citar lo que ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha diecisiete (17) de abril del año 2013, dejó establecido lo siguiente:

‘(...) Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es ‘la posesión, tenencia u ocupación lícita’ es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. (…)”

Así mismo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veintiséis (26) de abril del año 2013, dejó establecido lo siguiente:
‘ANALISIS SOBRE EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA.
El artículo 1 dispone:
Artículo 1.- ‘El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.’ (Resaltado de la Sala).
De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece:
Artículo 3.- ‘El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.’
El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal.
Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.
Seguidamente, el artículo 4 dispone:
‘Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.
Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.’ (Resaltado de la Sala).
Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.

De lo anteriormente trascrito, se colige, que el ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria, de viviendas, tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.’ De esta forma, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a los sujetos antes mencionados, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo. Quedando de esta manera delimitada, a la condición de que la ocupación de la persona que detente el bien inmueble destinado a vivienda, sea una posesión permitida por cualquier titulo, llámese venta, comodato, usufructo, arrendamiento, o cualquier otra posesión Licita, y no a aquella que deviene de una posesión ilícita, siendo aquella posesión que no es amparada por la Ley.
Como puede observarse, la sentencia ut supra transcrita, los motivos invocados por el legislador al dictar el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, estando en presencia de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo proclama nuestra Carta Magna, por esta razón, debemos todos los Jueces de la República contar con el deber insoslayable, de brindar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal… debiendo aplicar en forma preferente la legislación especial que regula la materia en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimientos de ejecución de los sujetos objeto de protección por ese cuerpo legal, para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos, advirtiendo que el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
En este sentido, el artículo 1° del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, se evidencia el objeto de la Ley, respecto del cual se especificó la obligación de protección a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren tales sujetos, o cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. Sobre este particular, se deja claro que el mencionado Decreto Ley se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, para el grupo familiar, el cual es objeto de protección contra las medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
En este sentido el Artículo 2 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria, de viviendas, establece lo siguiente: “ Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legitima dichos inmuebles como vivienda principal…” (Negritas y resaltado de este Tribunal Superior)
Al respecto de esta última circunstancia, es decir que se trate, de aquellas personas que ocupen, de manera legitima dichos inmuebles como vivienda principal, nótese que el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, está dirigido expresamente al inmueble que ocupan las personas naturales y sus grupos familiares en calidad de vivienda principal. Por lo tanto, el propósito del legislador con respecto al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, es brindar protección a los sujetos amparados en esta Ley, que habitan en inmuebles los cuales constituyen su vivienda principal. Por otra parte, en relación con la posesión, tenencia u ocupación que merece objeto de protección por parte de este Decreto Ley, se refiere a que la posesión, tenencia u ocupación esta debe de ser lícita, es decir, tutelada y amparada por el derecho.

Ahora bien el artículo 10 eiusdem dispone lo siguiente: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”(Negritas del Tribunal)
Trascrito lo anterior se evidencia sin duda alguna, que es un requisito sine qua non de admisibilidad, que para acudir a la vía jurisdiccional a entablar demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley, que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar, cuya posesión, tenencia u ocupación sea lícita, deberá agotar la vía administrativa prevista, en el ya nombrado Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de viviendas.
En conclusión, de acuerdo a las normas antes señaladas y en apego al criterio jurisprudencial supra mencionado, los cuales acoge este Tribunal, mediante las cuales se dejo sentado, que todas las demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida el cese o la interrupción de la posesión legitima del bien inmueble que constituya su vivienda principal, de los sujetos amparados por esta Ley, deberá la parte actora agotar previamente la vía administrativa establecida en el Decreto Ley, antes de acudir a la vía jurisdiccional.-
Siendo que el caso bajo estudio obedece a una acción de Resolución de Contrato de Opción a Compra de Inmueble, referida a un inmueble cuyo uso es el de vivienda principal, el cual actualmente se encuentra ocupado por la parte demandada de autos con su grupo familiar, siendo que en dicho juicio, por su naturaleza, la decisión que se tome, puede o no, derivar en una decisión que de alguna manera comporte la perdida , el cese o la interrupción de la posesión legitima del bien inmueble objeto de estudio como se indico anteriormente, según sea el caso, observa esta juzgadora, que de una exhaustiva revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia que la parte actora haya consignado constancia alguna de haber agotado la vía administrativa previamente, antes de interponer la presente demanda, siendo este un requisito Sine qua non tal y como lo exige el Decreto Ley que regula la materia, por lo que, le es forzoso a esta juzgadora, sin que la presente decisión signifique adelanto de opinión respecto al fondo del asunto debatido, declarar SIN LUGAR el Recurso de apelación interpuesto por el Abogado JOSE CALAZAN NOTARO, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano MIGUEL GUARDIA CABELLO, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha trece (13) de octubre del año 2016. En consecuencia se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia objeto de apelación, en los términos aquí expresados, declarando inadmisible la presente demanda, tal y como se dejara establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se Decide
-III-
DECISION
Por todos los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el presente Recurso de Apelación interpuesto por el Abogado JOSE CALAZAN NOTARO, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano MIGUEL GUARDIA CABELLO, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha trece (13) de octubre del año 2016. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión apelada dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha trece (13) de octubre del año 2016, en los términos aquí expresados. TERCERO: SE DECLARA INADMISIBLE la presente demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano MIGUEL ANGEL GUARDIA CABELLO, contra el ciudadano CESAR ENRIQUE COLMENARES ROMERO, todos plenamente identificados.-
No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del presente fallo.-
Regístrese, Publíquese y Déjese Copia Certificada.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, en El Tigre, a los catorce (14 ) días del mes de marzo de Dos Mil diecisiete (2.017) - Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.-
LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dra. KARELLIS ROJAS TORRES
LA SECRETARIA ACC.,

Abg. MONICA LANZ LOSSADA

En esta fecha anterior, se publicó la sentencia siendo las dos y cincuenta de la tarde (2:50 pm.) previas formalidades de Ley. Se agrego al asunto BP12-R-2016-000126 Conste.-
LA SECRETARIA ACC.,

Abg. MONICA LANZ LOSSADA