TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.-
Puerto La Cruz, catorce (14) de marzo del año dos mil diecisiete (2017).-
206º Y 158º
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos Orlando Felipe Ayala Rodríguez y Alba Marina Hernández de Ayala, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nros V-1.193.694 y V-2.761.062, domiciliados en la ciudad de Puerto La Cruz, Calle Pinto Salinas, Quinta Alba Marina, Nº 26-A, Sector Pozuelos, La Caraqueña, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui.-
APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDANTE: Abogada en ejercicio Rosmary Mayz Coa, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 110.494.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano Carlos Rafael Olivares, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.882.354, domiciliado en la Urbanización Mi Rincón Country Club, en la calle 2, Casa Nº 78, Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui.-
APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDADO: Abogada en ejercicio Mireya Merecuana, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 125.174.-
Pretensión: Desalojo.-
Asunto BP02-V-2016-000541.-
Se contrae la presente pretensión, recibida de la Unidad de Recepción y Distribución de Documento Civiles, al Desalojo, incoado por los ciudadanos Orlando Felipe Ayala Rodríguez y Alba Marina Hernández de Ayala, debidamente asistidos por la abogado Rosmary Mayz Coa, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 110.494, en contra del ciudadano Carlos Rafael Olivares, todos arriba plenamente identificados.-
El Tribunal a los fines de explanar el fallo en cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de viviendas, lo hace bajo las siguientes consideraciones:
Observa este Tribunal, que la parte demandante pretende la desocupación del inmueble ubicado en la Urbanización Mi Rincón Country Club, Calle 2, Casa Nº 78, de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, por parte del demandado de autos; alegando haber suscrito con el accionado ciudadano Carlos Rafael Olivares, un contrato de arrendamiento en fecha 12 de octubre del 2008, con una duración de un año fijo contado desde 12 de octubre de 2008 al 12 de octubre de 2009; que en diciembre del 2009, mientras concretaban un nuevo contrato y para continuar la relación arrendaticia fijaron un canon de un mil doscientos bolívares (Bs.1200,ºº); que posteriormente en febrero del 2010, acordaron verbalmente que el demandado desocuparía la vivienda, para lo cual establecieron un lapso de seis (06) meses, desde 12 de febrero de 2010 hasta el 12 de agosto de 2010, por tener el demandante necesidad de ocupar su vivienda; lo cual a su decir, fue aceptado por el demandado; que hasta enero del 2011, el demandado no había desocupado el inmueble y que de manera impuntual realizó el pago de los cánones de arrendamiento hasta enero del 2011; dejando desde esa fecha, de cumplir con su obligación en cuanto al pago de los cánones, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2015 y enero, febrero y marzo del 2016; así como en el pago de los servicios públicos de energía eléctrica; que agotó la vía administrativa por ante la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, quien mediante Providencia Administrativa, habilitó la vía judicial para acudir ante los órganos judiciales; que el demandado de autos, se encuentra insolvente en el pago de sesenta (60) meses de cánones de arrendamiento; por lo que solicitó la entrega inmediata del inmueble objeto del presente caso .-
Por su parte en la contestación, el demandado a través de su apoderada judicial, alegó como defensa de fondo la Falta de cualidad de la parte demandante para sostener el juicio, arguyendo para ello: “…que el contrato de arrendamiento fue suscrito solo por el ciudadano Orlando Ayala, por lo que a tenor del artículo 168 del Código Civil le correspondía accionar solo al ciudadano Orlando Ayala, en virtud de que el contrato lo celebro sin el consentimiento de su cónyuge Alba Marina Hernández de Ayala; que el inmueble del presente caso de desalojo supuestamente pertenece a la comunidad de gananciales, por haberlo adquirido dentro del vinculo conyugal: que el contrato fue suscrito solamente por el ciudadano Orlando Ayala, y por ello los dos no podían ser los demandantes, pues le correspondía la acción a un solo contratante; que se requería en principio el mutuo acuerdo de los cónyuges, que era necesario el consentimiento de ambos para celebrar dicho contrato; que la ciudadana Alba Marina Hernández, no tiene cualidad para demandar…”; asimismo, alegó el artículo 168 y 170 del Código Civil, señalando que el contrato de arrendamiento se encuentra viciado dolosamente.- De igual manera, contestó al fondo alegando que negaba, rechazaba y contradecía el contenido de la demanda, conjuntamente con el contrato de fecha 10 de octubre del 2008, presentado por la parte demandante, por contener vicios. Que desde hace ocho años y medio celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Sergio Rodríguez, representante legal de la Inmobiliaria S.R. VALLENILLA & ASOCIADOS, sobre el inmueble objeto de la presente demanda, en el cual aparece como supuesto propietario el ciudadano Orlando Ayala; que dicho contrato tenía vicios del consentimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.146 del Código Civil, por cuanto el mismo, no concordaba con la realidad del inmueble entregado en alquiler, evidenciándose vicios tales como, que fue suscrito sin poder, no se establecieron los meses dados en depósito, no coincidían las condiciones reales del inmueble; que le hizo saber la ilicitud del contrato; que mediante inspección de fecha 20 de octubre del 2008, se pudo apreciar el estado real del inmueble y quedo con la Inmobiliaria de celebrar un nuevo contrato.- Alegó los artículos 1.146 del Código Civil, y 33 y 34 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas; Igualmente alegó, que transcurrieron once (11) meses y el representante de la inmobiliaria se limitó solamente a informarle el aumento del alquiler, y que depositara los cánones en su cuenta personal Nº 01050088550088093662, los cuales hizo a satisfacción a través de bauches, transferencias al Banco Mercantil y pagos en efectivos con recibos marcados C1, C2, C3 y C4; que él le solicitaba el contrato porque ya le había pagado el mes administrativo para registrar el documento, cosa que nunca sucedió, que el ciudadano Sergio Rodríguez, siempre lo evadía diciéndole que si estaba interesado negociaría con su mandante. Que en fecha 18 de noviembre del 2009, el representante de la inmobiliaria ciudadano Sergio Rodríguez, le ofreció a su mandante un contrato de alquiler con opción compra venta, le exigió le cancelara la diferencia del depósito de alquiler que era la suma de cuatro mil ochocientos bolívares que equivalía a tres meses de depósito y uno administrativo, además de que le entregara la suma de diez mil bolívares para poder optar a la opción de compra venta, lo cual aceptó.- Que el representante de la Inmobiliaria le hizo entrega a su representado el contrato de arrendamiento con opción de compra venta con fecha del 20 de enero del 2010 hasta 20 de enero del 2012; que su mandante tuvo una relación mercantil con el ciudadano Sergio Rodríguez, desde un principio hasta su muerte. Alegó el artículo 131 de la Ley de Alquileres de Vivienda, para probar que su representado estaba en pleno derecho de aceptar el contrato de opción de Compra venta presentado por la inmobiliaria.- Que pasados dos meses y medio se presentó el ciudadano Orlando Ayala, solicitando la cancelación de dos (2) meses de alquiler que adeudaba, alegando que él era el supuesto dueño y que el contrato estaba por vencerse; le presentó un contrato firmado que no se correspondía con la firma de su mandante y le pidió la entrega de la casa, dándole seis (06) meses para desalojar.- Que su representado desconoció ese contrato de opción a compra venta, y el demandante desconoció y negó rotundamente la opción a compra que firmó su representado con el representante de la Inmobiliaria S.R. Vallenilla, representada por el ciudadano Sergio Rodríguez.- Que es mentira que el demandante necesita la casa para vivir, porque él es un multi arrendador.- Que su representado no ha querido estar insolvente con los cánones de arrendamiento, que son las múltiples interrogantes por cuanto no se vislumbra la legalidad ni la legitimidad del inmueble.- Que el demandado no es un pequeño propietario, por cuanto en la urbanización Rincón Country, él es el supuesto propietario de las casas 17, 18 y 78; alegó el contenido del artículo 7 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.- Promovió documentales y la testimonial del ciudadano Jorge Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.330.839.- Finalmente solicitó se declarara sin lugar la presente demanda.-
Así las cosas, en cuanto a la defensa de fondo alegada por la parte demandada, observa este Tribunal, que el accionado aduce que la ciudadana Alba Marina Hernández de Ayala, no tiene cualidad para ser demandante en este proceso, en virtud de que el contrato de arrendamiento fue suscrito por el ciudadano Orlando Ayala, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 168 del Código Civil, tenía que accionar solo, es decir, el contrato fue suscrito solo por el cónyuge Orlando Ayala, y por ende le correspondía la acción solo a él y que era necesario el consentimiento de ambos para celebrar dicho contrato.-
Por su parte el demandante alegó, que el accionado confunde el consentimiento de la cónyuge para suscribir el contrato y la cualidad de éstos para accionar, trayendo a los autos criterio emanado de la Sala Civil, mediante sentencia de fecha 28 de abril del 2003; a tal efecto observa esta juzgadora, que el artículo 168 del Código Civil, señala de manera expresa que:
“Cada uno de los cónyuges podrá administrar por si solo los bienes de la comunidad..(sic); la legitimación en juicio para los actos relativos a las mismas corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá el consentimiento de ambos para enajenar…o para gravar bienes. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”.-
A tal efecto, considera quién Juzga, que es necesario tomar en cuenta la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha primero (01) de diciembre de dos mil seis (2006), que señala:
“…En virtud del anterior pronunciamiento, esta Sala estima ineludible citar el artículo 168 del Código Civil, a los fines de verificar los supuestos previstos en dicha norma que requieren de la legitimación conjunta para actuar en juicio”….(sic)….
Tanto es así, que el citado artículo, una vez finalizado el párrafo relativo a esta legitimación para actuar en juicio en los casos ya mencionados, de manera seguida -punto y seguido- determina que “Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes inmuebles sometidos a régimen de publicidad, acciones… así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”.
De la expresión “Se requerirá del consentimiento de ambos”, como ya se señaló, separada por punto y seguido del párrafo anterior, relativo a la “legitimación en juicio, para los actos” señalados en el encabezamiento del artículo en referencia -bienes adquiridos por cada cónyuge por su trabajo o por cualquier otro título legítimo- resulta manifiesto que dicha frase “consentimiento de ambos” se refiere a los casos de enajenación a título gratuito u oneroso o gravámenes sobre los bienes gananciales, respecto de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades, en cuyos casos, “la legitimación en juicio para las respectivas acciones, corresponderá a los dos en forma conjunta…”
Al unísono del criterio explanado, así como lo establecido por nuestro ordenamiento jurídico en sus artículos 148 y 156 del Código Civil, que establecen que entre marido y mujer, si no hubiere convención en contrario, son comunes, de por mitad, las ganancias o beneficios que se obtengan durante el matrimonio y son bienes de la comunidad los bienes adquiridos por título oneroso durante el matrimonio, a costa del caudal común, bien se haga la adquisición a nombre de la comunidad o al de uno de los cónyuges; permite a esta instancia llegar a la conclusión de que, cuando uno de los cónyuges dispone de un bien que forma parte de la comunidad de gananciales, para enajenarlo a título gratuito u oneroso o para gravar bienes gananciales, deberá tener la aprobación o consentimiento del otro cónyuge, ya que es necesario el consentimiento de ambos, en forma conjunta, tal y como lo establece el artículo 168 eiusdem, pero en el caso subjudice, nos encontramos ante una demanda de desalojo, que en nada perjudica la comunidad de bienes, por cuanto el ciudadano Orlando Ayala no dispuso del bien objeto de la demanda, simplemente celebró un contrato de arrendamiento con el demandado Carlos Rafael Olivares, es decir, para tal acto de administración no requería el consentimiento de la cónyuge Alba Marina Hernández de Ayala, y así se decide.-
Asimismo, advierte este Tribunal que los demandantes tienen cualidad para demandar en el presente juicio, por cuanto, si bien es cierto que solo uno de ellos celebró el contrato de arrendamiento, no es menos cierto que el inmueble objeto de la presente pretensión forma parte de la comunidad de gananciales, es decir constituye un bien común en virtud de haber sido adquirido dentro de la comunidad conyugal; vínculo éste que quedo plenamente demostrado según acta de matrimonio Nº 63, folio 152, emitida por la Prefectura del Distrito Zaraza del Estado Guárico, de fecha 05 de junio de 1974, el cual no fue impugnado, por lo que este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, quedando demostrado con ello que el bien inmueble objeto de la demanda forma parte de la comunidad conyugal, y por ende ambos cónyuges tienen cualidad para ejercer el reclamo aquí planteado; por lo que este Tribunal declara sin lugar la defensa de fondo opuesta y así se decide.-
Decidido lo anterior pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el asunto puesto bajo estudio, lo cual hace bajo las siguientes consideraciones:
Es menester destacar, que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece de manera diáfana la distribución de la carga de la prueba, al señalar que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En ese orden de ideas, concierne a la parte actora, probar la existencia de la relación arrendaticia, de donde deriva la obligación cuyo incumplimiento le imputa al accionado, en ese contexto se observa, que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda procedió a rechazar y negar el contrato de fecha 10 de octubre del 2008, el cual fue acompañado en copia simple junto al escrito libelar, de cuya actuación observa esta jurisdicente, que la parte demandada no impugnó la copia simple del contrato de arrendamiento, es decir, no hizo uso del medio de ataque idóneo contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal lo tiene como fidedigno; aunado a ello, se evidencia que la parte demandada en la oportunidad de promover pruebas, promovió, a su decir, original del contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano Orlando Ayala, el cual tendría una duración de un año fijo contado a partir del 12 de octubre del 2008 hasta el 12 de octubre del 2009; y más aún el demandado en la oportunidad de la Audiencia de Juicio, en su exposición señaló “Quiero exponer la relación que he tenido con ese inmueble, en el año dos mil ocho (2008), se me presenta una inmobiliaria …(sic)…una vez que la inmobiliaria … me hace entrega de la llave del inmueble …(sic)… me presenta un documento de arrendamiento, el cual yo firme..”; con cuyas actuaciones son suficientes para acreditar a esta instancia la existencia de relación arrendaticia que da objeto a la presente pretensión y así se decide.-
En cuanto a la parte demandada, le corresponde probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, y a tal efecto se observa de autos, que en la etapa probatoria promovió entre otras cosas, una relación de recibos de pagos de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2008 y enero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2009, marcados C1, C2, C3 y C4, los cuales, si bien es cierto los mismos fueron impugnados por la parte demandante, no insistiendo el demandado en su valor, a criterio de esta jurisdicente son impertinentes, por cuanto en el caso subjudice lo que es objeto de controversia es la insolvencia del demandado en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2015 y enero, febrero y marzo del 2016; y así se decide.-
Asimismo, observa este Tribunal que la parte demandada promovió documentos privados marcado “B” y “D”, contentivo de “Inspección” y Recibo de pago” de fechas 20 de octubre del 2008 y 20 de enero del 2010, respectivamente, cuyas documentales fueron impugnadas y desconocidas por la parte demandante, observando el Tribunal que la parte promovente no realizó las diligencias pertinentes para hacerlos valer en el proceso.- Aunado a ello, se desprende con meridiana claridad, que los mismos no aportan nada a los hechos controvertidos, que no es otro que la insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado, ya que el primero se contrae a una inspección al inmueble objeto de la presente causa, en la cual dejo establecido el representante de la inmobiliaria y el demandado, las fallas que presentaba el mismo, observando este Tribunal que en el presente caso no se discute el estado en que se encontraba el inmueble en cuestión; en cuanto a la segunda documental, la misma se contrae al pago de cantidades por concepto de garantía de depósito de alquiler y garantía o reserva para la opción de compra venta, los cuales fueron suscritos por el ciudadano Sergio Rodríguez, en su condición de representante de la Inmobiliaria S.R. Vallenilla & Asociados y el demandado ciudadano Carlos Rafael Olivares, observando quien aquí decide que en el presente proceso no se discute ni cumplimiento ni resolución del contrato al cual hace alusión la referida documental; aunado a todo ello, se observa de dichos documentos fueron suscritos por un tercero que no es parte en el proceso, por lo que debió ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; motivo por el cual este Tribunal no les otorga valor probatorio y así se decide.-
En cuanto al testigo Jorge Rodríguez, observa esta jurisdicente que dicho testigo al ser repreguntado por la apoderada judicial de la parte demandante en la sexta pregunta respondió: “¿Al no tener interés en la causa, puede decirse que asiste usted aquí como amigo del señor Carlos Olivares debido al tiempo que lleva conociéndolo? CONTESTÓ: Mi respuesta es prácticamente igual que la anterior, una por ser amigo de él por el tiempo que llevo conociéndolo…”; por tal motivo esta Instancia observa que dicho testigo se encuentra incurso dentro de las inhabilidades relativas previstas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, ya que luego de haber sido juramentado e interrogado manifestó ser amigo del demandado, en consecuencia, no merece ningún valor probatorio, y así se decide.-
En relación a las pruebas promovidas por la parte actora, tenemos que ésta promovió todas las documentales que acompañó al escrito de demanda, entre las cuales tenemos copia simple del acta de matrimonio Nº 63, correspondiente a los ciudadanos Orlando Felipe Ayala Rodríguez y Alba Marina Hernández Hernández, este Tribunal observa que dicha documental no fue impugnado por la parte demandada, y solo prueba el vínculo conyugal habido entre los prenombrados ciudadanos, el cual no es un hecho controvertido en el presente proceso, y así se decide.-
Asimismo, tenemos que el demandante acredito a los autos, documento original de propiedad del inmueble cuyo desalojo solicita, al cual esta Jurisdicente no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto en la presente causa no se discute la propiedad de dicho inmueble, sino el incumplimiento por parte del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento, nacido de la relación arrendaticia que los une desde el 12 de octubre de 2008, y así se decide.-
Igualmente promovió copia del contrato de arrendamiento, suscrito por las partes en fecha 12 de octubre del 2008, el cual la parte demandada no impugnó en la oportunidad procesal para ello; aunado al reconocimiento tácito por parte del demandado durante el iter procesal, del cual se evidencia la relación arrendaticia que une a los ciudadanos Orlando Ayala y Carlos Olivares, desde el 12 de octubre del 2008, a cuyo instrumento este Tribunal le otorga todo su valor probatorio, tal y como fue señalado en el cuerpo de este fallo y así se decide.-
En cuanto a las copias fotostáticas correspondientes a voucher de pago consignados marcados “E”, este Tribunal deja establecido la impertinencia de éstos, todo ello en virtud que en el caso subjudice, como anteriormente se señalo, el objeto de controversia es la insolvencia del demandado en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2015 y enero, febrero y marzo del 2016; y no de los meses a los que se contraen los mencionados voucher, razón por la cual no se les otorga ningún valor probatorio, y así se decide.-
En cuanto al anexo marcado “D”, correspondiente al estado de cuenta del inmueble cuyo desalojo se pretende, emitida por CORPOELEC, este Tribunal la desecha, por cuanto la parte accionante en sus conclusiones y petitorio, no trae como hecho reclamado el mismo, solo demanda el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento; en tal sentido al no ser un hecho controvertido este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio y así se decide.-
En cuanto a la Providencia Administrativa, de fecha 06 de marzo del 2015, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, este Tribunal cabe mencionar que la misma constituye un requisito sine qua nom para la interposición de la presente pretensión, tal y como se encuentra consagrado en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de cuya Providencia se desprende el agotamiento de la vía administrativa requerida para ejercer la presente acción de desalojo, lo cual requiere ser demostrado en fase in limini litis como presupuesto necesario para garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa contenidos en nuestra Carta Magna, motivo por el cual este Tribunal no pasa a realizar ninguna valoración y así se decide.-
En cuanto al Testigo Leopoldo Emilio Bustamante Moros, observa este Tribunal, que la parte demandada se opuso a la evacuación de dicha testimonial, alegando el interés manifiesto y la enemistad que existe entre el testigo y el demandado; a tal efecto observa este Tribunal, que el accionado no aportó a los autos ningún medio de prueba fehaciente para demostrar “el interés” o la “enemistad” que alegó en su escrito de oposición, motivo por el cual esta juzgadora desecha dichos alegatos y pasa en consecuencia a realizar el análisis correspondiente a dicha testimonial.- En ese sentido, el testigo Leopoldo Emilio Bustamante Moros, depuso ante este Tribunal en los siguientes términos: …
“PRIMERO: ¿Señor Emilio Bustamante, como conoció usted al señor Carlos Olivares? Contestó: “El señor Carlos Olivares me alquiló una casa que tenía en la Urbanización Country Club, específicamente la 75, una señora lo llevó para allá, una señora de una inmobiliaria y él alquiló la casa Nº 75”. SEGUNDA: ¿Señor Bustamante, como describe usted la relación arrendaticia con el ciudadano Olivares, de acuerdo a los parámetros establecidos en el contrato de arrendamiento que ustedes suscribieron? CONTESTÓ: “Yo la defino como normal, pero al terminar el contrato hubo problemas, quizás porque el señor estaba apegado a esa zona”. TERCERA: ¿Cuándo habla de problemas se refiere a acciones legales o personales? CONTESTÓ: “Bueno, yo creo que un poquito de ambas, porque de acciones legales acudimos al indecu y en lo personal yo le reclamé que tenía que desalojar”. CUARTA: ¿Podría calificar si hubo cumplimiento en el contrato por parte del señor Olivares? CONTESTÓ: “Yo diría que si porque él pagaba, no me acuerdo si a tiempo o destiempo. Lo que es cierto es que el señor Olivares no quería irse de allá”. QUINTA: ¿Puede decir entonces, que la situación de controversia con el señor Olivares, se inicia cuando termina el contrato, al no querer dar cumplimiento a la cláusula de desocupación?. CONTESTÓ: “Si, efectivamente, aunque el contrato era renovable ya se había vencido. Yo le había advertido que no lo renovaríamos más. Terminó el tiempo fui, me pidió más tiempo, le dije que buscara para donde mudarse, pasaron tres (03) meses más o menos, fui y le dije que debía irse y le fijé un tiempo prudencial de tres (03) meses más porque sabía que la ley para aquel entonces le daba un periodo mínimo de tres (03) meses para mudarse. Pasaron los tres (03) meses y el señor Olivares no se mudó, fui, lo enfrenté, le reclamé que debía mudarse, algo así como a los dos (02) días siguientes, me llamaron que tenía una cita en el indecu, en el terminal de Puerto La Cruz, gracias a Dios fue la oportunidad de aclarar todo, fui allá y el señor Olivares me había denunciado ante ellos, expliqué la situación y la doctora que nos atendió me pidió que le diera tres (03) meses más, le dije que si firmase un acuerdo donde le daba los tres (03) meses y el debería pintar la casa, algo así no me acuerdo bien. Salió de mi casa y creo que se mudó para la 77, era un pariente de él, no se algo así”. SEXTA: ¿Una vez cumplido el último acuerdo por parte del señor Olivares en desocupar, considera usted que existe alguna enemistad manifiesta? CONTESTÓ: “Por mi parte no, cada quien vive un mundo y en el mío no caben, tengo otros problemas que eso”. Seguidamente el Tribunal concede a la parte demandada a ejercer su derecho de repregunta y lo hace de la siguiente manera: PRIMERO: ¿Señor Leopoldo, a cuánto tiempo fue el primer contrato que le dio al señor Olivares? Contestó: “Bueno, mi mente no recuerda tantas cosas, pero a mí me solicitaron copia de ese contrato, así que debe estar en el expediente, allí podrá ver”. SEGUNDA: ¿No recuerda la firma del segundo contrato al señor Olivares, el tiempo determinado? CONTESTÓ: “Creo que fue un (01) año, pero los contratos eran por un (01) año y fue renovado”. TERCERA ¿Recuerda usted a la hora de asistir al indecu, si le solicitó la prórroga legal vigente para la fecha? CONTESTÓ: “Si, al indecu le solicité la prórroga, bueno no se la solicité, le dije que no hay problema, pero no recuerdo si era de seis (06) meses a un (01) año”. CUARTA: ¿Cómo es su relación con los demás inquilinos? CONTESTÓ: “Bueno, yo no tengo inquilinos, ni en la casa ni en ningún lado”. Cesaron.”
De dichas deposiciones observa este Tribunal que las misma versaron sobre la relación arrendaticia que unió al testigo con el demandado, es decir, las misma no guardan relación con los hechos controvertidos en el presente proceso, que no es otro que la falta de pago por parte del demandado de los cánones de arrendamiento reclamados por los peticionantes; motivo por el cual este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio y así se decide.-
Ahora bien, de las alegaciones presentadas por la parte demandada , en cuanto a la ilegalidad y nulidad del contrato objeto del caso bajo estudio, es decir del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 12 de octubre del 2008, es menester para esta instancia señalar, que el demandado no aportó a los autos documentos alguno que probara sus dichos, tanto la ilegalidad como la nulidad de dicho contrato; es por lo que, si el demandado ciudadano Carlos Rafael Olivares, que a su decir, desconocía o tenía dudas en cuanto a la propiedad del inmueble, este Tribunal, hace de su conocimiento que para fecha en la cual ocurrieron los hechos (febrero del 2011) el mismo contaba con el procedimiento de Consignación de cánones de arrendamiento por ante los Tribunales de Municipio de esta Circunscripción Judicial; lo cual no realizó y por ende se insolventó en el cumplimiento de su obligación en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, y así se deja establecido.-
De todo lo antes expuesto, concluye esta instancia que la parte demandada, no logró en la etapa probatoria demostrar su solvencia en relación a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2015 y enero, febrero y marzo del 2016, en consecuencia, visto que la misma supera con creces cuatro (04) mensualidades consecutivas, es forzoso para quien aquí decide declarar procedente la presente pretensión de desalojo, con fundamento en lo previsto en el ordinal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda. Así se declara.-
En cuanto al fundamento contenido en el ordinal 2 del artículo 91 eiusdem, observa esta juzgadora que la parte demandante alegó la necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente proceso; a tal efecto, es menester para este Tribunal traer a colación lo señalado el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra titulada “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195 señala:
“(…) La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular (…)”
Partiendo de lo expuesto por el autor antes señalado, se evidencia de autos que la parte demandante, no aportó ningún medio probatorio que llevara a esta juzgadora la convicción de la necesidad alegada, es decir, no demostró la necesidad de ocupar el inmueble; motivo por el cual este Tribunal desecha dicho pedimento y así se decide.-
DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el ordinal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por los ciudadanos ORLANDO FELIPE AYALA RODRÍGUEZ Y ALBA MARINA HERNÁNDEZ DE AYALA, debidamente asistidos por la abogado en ejercicio ROSMARY MAYZ COA, en contra del ciudadano CARLOS RAFAEL OLIVARES, todos plenamente identificados en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia, se ordena al prenombrado ciudadano entregarle a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble ubicado en la Urbanización Mi Rincón Country Club, en la calle 2, Casa Nº 78, Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui.- Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. Así se decide.-
De conformidad con el artículo 248 del Código Adjetivo se ordena expedir copia certificada de la presente sentencia a los fines de su archivo.-
Regístrese, publíquese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Puerto La Cruz, a los catorce (14) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Juez Provisorio,
Abg. Mirla Josefina Mata Rojas El Secretario,
Abg. Johnny Bolívar
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 3:25 p.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,
El Secretario,
Abg. Johnny Bolívar
MJMR/jb
Asunto BP02-V-2016-000541.-