TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, dos de mayo de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO: BP02-R-2016-000430

En el juicio por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por el abogado en ejercicio JOSÉ ORTEGA NUÑEZ, titular de la cedula de identidad Nº 8.248.053, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.269, en su condición de apoderado judicial del Centro Comercial Los Jardines, inscrita ante el Registro Publico del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 30 de mayo de 2013, anotado bajo el numero 42, folio 630 del Tomo 21, Protocolo de trascripción del año 2013, dicho abogado, dicho carácter se desprende según instrumento poder otorgado ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 03 de diciembre de 2014, anotado bajo el Nº 21, Tomo 249, folios 71 al 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LA ESQUINA DEL CARAQUEÑO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 21 de octubre de 2011, anotada bajo el Nº 57, Tomo 83-A, representada legalmente por el ciudadano VÍCTOR MANUEL ANGULO GUARIRAPA, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº 11.048.923, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, dictó sentencia en fecha 24 de octubre de 2016, en el cual declaró con lugar la presente pretensión.-

Por auto de fecha 24 de noviembre de 2016, este Tribunal Superior admitió actuaciones relacionadas con motivo de la apelación ejercida en fecha 27 de noviembre de 2016, por los abogados JUAN ORTIZ y EMIGDIO PEREZ QUEVEDO, inscritos en el Instituto de Previsión del abogado bajo los Nrosº 93.405 y 103.731, apoderados judiciales de la parte demandada, contra la referida sentencia.-

En dicho auto se fijó el Vigésimo (20º) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

I
Escrito libelar

“…En fecha 01 de diciembre de 2013, mi representada, actuando siempre bajo el concepto de la buena fe, le entrego al ciudadano VICTOR MANUEL ANGULO GUARIRAPA, antes identificado con el Nº 2 localizado en la planta baja del “CENTRO COMERCIAL LOS JARDINES”…para que procediera las operaciones de un fondo de comercio correspondiente a restaurante y venta de comida rápida. Durante el mes de septiembre de 2014, l ciudadano ELIAS CELESTINO CARMONA TIAPA…en su condición de representante legal del “CENTRO COMERCIAL LOS JARDINES” le entrego(sic) al ciudadano VICTOR MANUEL ANGULO GUARIRAPA….el contrato de arrendamiento, tal y como lo establece el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, a los fines de que “LA DEMANDADA” hiciera sus observaciones para así poder suscribir dicho contrato de forma auténtica conforme a la Ley. Cabe destacar que el ciudadano VICTOR MANUEL ANGULO GUARIRAPA, supra identificado nunca mostro(sic) interés en suscribir el contrato, como tampoco de pagar los cánones de arrendamientos a los que se comprometió, en este sentido debo señalar que la aquí DEMANDADA, dejo(sic) de cancelar cinco (5) cánones de arrendamientos (agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014) al igual que no canceló los gastos comunes calculados sobre la alícuota que corresponde al inmueble objeto de arrendamiento. Habida cuenta la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y al incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES LA ESQUINA DEL CARAQUEÑO C.A”, y en estricto apego a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL… Ciudadano (a) Juez (a), en síntesis de los hechos, LA DEMANDADA posee un local propiedad de mi representado, donde opera comercialmente con fines de lucro, sin pagar los cánones de arrendamientos estipulados en el contrato de arrendamiento, ni tampoco aquellos gastos comunes de la comunidad de arrendamientos por conceptos de administración y mantenimiento de los bienes y servicios que le son comunes a todos aquellos y necesarios para la realización de sus actividades…Pido al Tribunal que: Primero: Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada contra la DEMANDADA, acuerde su desalojo del local comercial identificado con el Nº 2, localizado en la planta baja del “CENTRO COMERCIAL LOS JARDINES”…para que se entregue a mi representado libre de bienes y personas, asó como en perfecto estado de mantenimiento y conservación, tal y como se le entregó. Segundo: Condene a LA DEMANDADA a pagarle a mi representado la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.160.000,00) por concepto de ocho (8) cánones de arrendamientos vencidos, a razón de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) cada mes, y por los que se continúen venciendo hasta la conclusión definitiva de este proceso. Tercero: Condene en costas a la parte DEMANDADA…”

II

Contestación de la demanda

…en análisis a estos alegatos del mismo documento firmado por el actuante deja constancia del hecho que nuestro representado manifestó y quedo sentada en dicha acta el reclamo de los recibos de pagos con la respectiva aclaratoria de el cobro del IVA, y hasta la fecha no le han entregado por ser esta la prueba factica del cobro indebido del canon de arrendamiento calculado de forma oscura y en contravención a lo plasmado en la ley de arrendamiento inmobiliario en su artículo 30…deja sentada la obligación por parte del arrendador de entregar la respectiva factura y lo que debe contener, es necesario informar a este digno tribunal que la relación arrendaticia existente desde 01/09/2011 hasta la fecha de su último pago el arrendador jamás ha entregado el recibo o factura a la que se refiere el artículo 30 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, es por esta razón que nuestra representada suspende el pago del canon de arrendamiento, esta Defensa aduce “LA NON ADIPLENTIS CONTRATUS” que no es otra cosa que cumpla el arrendador con su obligación para que nuestro mandante honré su obligación…”

III
Decisión motivo de apelación

“…En fecha 03 de octubre de 2016, tuvo lugar el acto de la audiencia o debate oral, al que asistieron ambas partes. En la que la parte demandante antes identificada, expuso: “Ciudadana Juez tal como lo exprese en la audiencia preliminar la trabazón de la litis queda delimitada en el presente caso a verificar la procedencia del desalojo del local comercial propiedad de mi representada por la falta de pago de cánones de arrendamientos por la parte demandada, en este sentido quiero señalar que ratifico las pruebas que fueron aportadas con el libelo de la demanda y las cuales posteriormente fueron ratificadas en su debida oportunidad procesal, hago ver al Tribunal la confesión que realizo la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda que riela en el folio numero 66, al expresar lo siguiente la relación arrendaticia existente desde el primero de septiembre de 2011, hasta la fecha de su ultimo pago el arrendador jamás ha entregado el recibo o factura ha que se refiere el articulo 30 de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial señalando la parte demandada, es por esta razón que nuestra representada suspende el pago del canon de arrendamiento., Es de observar que en caso de incumplimiento de mi representado en cualquiera de las cláusulas del contrato de arrendamiento la parte demandada debió liberarse de su principal obligación como es el pago de los cánones de arrendamientos que bien lo pudo efectuar a través de la consignación de cánones de arrendamiento sin embargo la parte demandada no realizo en ningún momento el procedimiento antes mencionado es decir no se libero de su principal obligación que es el pago de los cánones de arrendamiento quedando en consecuencia la parte demandada en estado de insolvencia. Ciudadana Juez al momento de la contestación de la demanda la parte demandada no aporto con su escrito de contestación ningún elemento probatorio, que pudiera desvirtuar lo alegado por mi representado así mismo en el momento de las pruebas también desaprovecho la oportunidad de promover alguna prueba o elemento que pudiera desvirtuar lo alegado por mi representado en consecuencia la parte demandada quedo en el presente juicio sin ninguna prueba aportada, así mismo debo señalar que el Tribunal respeto el derecho del debido proceso. Por todas las razones anteriormente expuestas queda plenamente demostrada la insolvencia de la parte demandada, razón por lo que solicito el inmediato desalojo del local comercial propiedad de mi representada, es todo.” Seguidamente finalizada la exposición de la parte demandante el Tribunal le otorga el derecho de palabra a la parte demandada, a través de su co apoderado judicial Emigdio Pérez, quien expone: “Como punto inicial de mi exposición en la audiencia oral, debo expresar que le informo a este digno Tribunal que los doctores José Ortega Núñez y Cesar Carmona Ainiaga, no tienen la cualidad o facultad para representar al Centro comercial Los Jardines, por cuanto en el derecho inmobiliario quien otorga poder, para representar en juicio a un centro comercial debe cumplir con las exigencias establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, en su articulo 20 literal E, es de hacer destacar que quien puede dar poder de representación en juicio, es el administrador, que haya designado la junta de condominio o en su defecto si esta no se ha constituido la acta de designación por parte del propietario o propietarios del centro comercial, dejo constancia que en el instrumento poder donde los doctores antes mencionados se acreditan ser apoderados judiciales del Centro Comercial Los Jardines, no cumple con el articulo 155 del Código de Procedimiento Civil, donde el notario publico hace constar que tuvo a la vista el libro de asambleas, el libro de reuniones de condominios y en estos libros aparecen primeramente el acta donde se suscribió la junta de condominio, como también el acta donde se designo el administrador y seguido a esto también debe dejar constancia del libro de reuniones de la junta de condominio para que es autorizado el administrador para que otorgue el poder respectivo, si estos libros o la junta de condominio no existiera en el reglamento del documento de condominio del Centro Comercial Los Jardines en sus clausuras transitorias el centro Comercial Los Jardines para no dejar en el limbo jurídico a su propietario debe generar el acta donde designe bien sea a una persona natural o jurídica, el administrador del Centro Comercial Los Jardines, así las cosas ciudadana Juez, después de examinar el instrumento poder que riela en los folios 5 y 6 del presente expediente, observo que el señor Elías Carmona Tiapa expresa en el instrumento poder “actuando en este acto en mi carácter de representante legal del centro comercial los jardines, persona jurídica, domiciliada en la avenida principal del sector denominado los jardines, de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Publico del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 30 de mayo de 2013, quedando anotado bajo el N° 42, folio 630, del Tomo 21 del Protocolo de Transición del año 2013.” le informo a este digno Tribunal que este documento que se menciona es el documento de condominio del Centro comercial los jardines, documento el cual esta suscrito con intención de tener la forma de vender o enajenar por separado cada uno de los locales comerciales u otras dependencias que conformar el centro comercial los jardines, en dicho documento su propietario el ciudadano Elías Celestino Carmona Tiapa, en su carácter de propietario del Centro comercial los jardines, declara que el actúa en su nombre y procede de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, hago esta aclaratoria ciudadana Juez, porque en la Ley de Propiedad Horizontal, la única persona según lo estipulado en el Articulo 20, literal E, que tiene cualidad para otorgar poder es el administrador, no los dueños, ni la junta de condominio si existiera, dada esta circunstancia como el poder lo otorga una persona bien sea natural o jurídica en nombre de otras u otras sea el caso, se tiene que cumplir con lo exigencia de lo establecido en el articulo 155 del Código de Procedimiento Civil, son por estas razones ciudadana Juez que al no constar ninguna de estas exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal, los doctores José Ortega Núñez y Cesar Ernesto Carmona, no tienen la cualidad, ni la facultad de poder demandar a mi representada la Esquina del Caraqueño., Ciudadana Juez el articulo 1168 del Código Civil, establece la exención no adiplentis contratus, en este articulo se establece en un contrato bilateral, las partes se pueden excepcionar de cumplir sus obligaciones si la otra parte no cumple con su obligación, es de hacer notar ciudadana Juez, que la obligación contractual por parte del arrendador no ha sido cumplida, desde el inicio de la relación arrendaticia 1 de septiembre de 2011, hasta la fecha, nunca ha entregado las facturas a que se refiere el articulo 30 de la Ley de Regulación del arrendamiento Comercial, debo dejar constancia expresa de lo expresado en el libelo de la demanda en su folio 2, donde el actor de ella, declara que en la audiencia celebrada en el Sundde en febrero de 2015, mi representada cancelo los cánones de arrendamiento hasta diciembre de 2014, quiere decir que mi representada cumplió de buena fe el pago de los cánones de arrendamiento, pero en vista que el arrendador no ha cumplido su obligación contractual excepcionando en el articulo 1168 del Código Civil, es por ello que no ha pagado los canones de arrendamientos.”. En este estado el doctor José Ortega Núñez, solicita derecho de palabra, lo cual es concedido por el Tribunal garantizándole el derecho a la defensa, para lo cual le otorga 10 minutos para su exposición. “Debo señalar que nuevamente la parte demandada yerra al pretender en la audiencia de debate oral impugnar el instrumento poder conferido por el Centro Comercial Los Jardines, pues de acuerdo de las disposiciones del Código de Procediendo Civil, tal impugnación debió ser propuesta en el momento de la contestación a la demanda. No basta pues, la omisiones expresadas en este acto por la parte demandada para considerar nulo el poder, puesto que de acuerdo con lo previsto en el articulo 206 del Código de Procedimiento Civil, en su único aparte, no se declarara en ningún caso la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado principio este de rango constitucional recogido en los artículos 26 y 257 del nuestra carta magna, es todo.” En este estado el doctor Emigdio Pérez, solicita al Tribunal hacer uso del derecho de palabra, el Tribunal acuerda de conformidad y le confiere 10 minutos exactos para su exposición, la cual es la siguiente: “Ciudadana Juez el código de procedimiento civil, establece que incidentalmente en cualquier grado que se encuentre el proceso se puede pedir la impugnación de dicho poder, esta defensa aduce que la formalidad de la Ley de Propiedad Horizontal se deben acatar mas cuando los documentos presentados por el ciudadano Elías, es el documento del Centro Comercial Los Jardines, el cual no le da, personalidad ni mercantil, ni jurídica, que no sea otra en el ámbito del derecho inmobiliario, es por ello ciudadana Juez que se debe cumplir con lo establecido en el articulo 20, literal E, de la Ley de propiedad Horizontal., Por otra parte ciudadana Juez, esta defensa deja constancia del daño causado por parte del arrendador por no emitir las facturas, según lo establecido en el articulo 30 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, por cuanto no se ha podido hasta la fecha, hacer los descargos en materia tributaria en lo relativo al pago del Iva, del impuesto sobre la renta, de los impuestos municipales, desde el año 2011, a la fecha de hoy, finalmente insisto en las formalidades que se deben de cumplir para otorgar poder y poder ser representado el centro comercial los jardines en juicio, se deben cumplir con las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, que es el administrador que puede otorgar dicho poder, cumpliendo con la formalidades de Ley, es asi que el poder consignado en el folio 5 y 6 del presente expediente no fue otorgado por el administrador que es el tiene la cualidad.” Se levantó el acta respectiva. El Tribunal dicto dispositivo. Ahora bien, no probó la parte demandada estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, que motivan la presente acción; y por ende en autos quedó probado y demostrado que la parte demandada esta insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo , abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2015, a razón de veinte mil bolívares (Bs.20.000,00) mensuales , lo cual adminiculado a la confesión de la propia parte demandada, a través de sus apoderados judiciales en la oportunidad de dar contestación a la demanda (folio sesenta y cinco) del expediente, en el sentido de que “suspende el pago del canon de arrendamiento”, confirma dicha insolvencia, motivo por el cual la acción interpuesta, debe ser declarada CON LUGAR. Así se decide. V DECISION En razón de lo antes expuesto, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con vista a las actas procesales que conforman el presente expediente, a las exposiciones de las partes en el acto del debate o audiencia oral, declara: PRIMERO: Que los apoderados judiciales de la parte demandante, si tienen cualidad para demandar, por cuanto el presente Asunto, se trata de una demanda por Desalojo de local comercial por falta de pago de canon de arrendamiento, como consecuencia del arrendamiento de un local comercial al que se ha hecho referencia supra, y no se demanda el pago de cuotas de Condominio, por lo que mal puede aplicarse en el sub iudice la Ley de Propiedad Horizontal. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada. TERCERA: Que la parte demandada no probó estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre de 2015 “y los que se continúen venciendo, a razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo) mensuales”. CUARTA: En consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO de local comercial, interpuesto por el CENTRO COMERCIAL LOS JARDINES, en relación a un local comercial, identificado con el Nro. 2, de la Planta baja del Centro Comercial Los Jardines, ubicado en la calle Ricaurte, con calle 05, parcela B-29, de la Urbanización “Los Jardines”, perímetro urbano de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar, del estado Anzoátegui, donde funciona La Esquina del Caraqueño C.A., a través de su apoderado judicial abogado JOSE ORTEGA NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 8.248.053, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.269 contra LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LA ESQUINA DEL CARAQUEÑO, representada legalmente los abogados EMIGDIO PÉREZ Y JUAN CARLOS ORTIZ GUZMAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 103.371. En consecuencia, se ordena la entrega del bien inmueble arrendado libre de bienes y personas; con el consiguiente pago de los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre de 2015 “y los que se continúen venciendo, a razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000, oo) mensuales”, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión. Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el juicio, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

IV

En el lapso de promoción de promoción de prueba, la parte demandante hizo uso de su derecho, procede esta alzada a valorarlas o desecharlas de la siguiente manera:

Pruebas demandante

Promovió:

“…En nombre de mi representado hago valer el principio de la comunidad de la prueba, y en tal sentido, reprodujo el mérito probatorio de los autos en cuanto favorezcan a mi representado, incluso los que se evidencien de las pruebas aportadas…”

Con relación a la invocación del merito probatorio de las actas procesales, considera el Tribunal que tal medio no constituye medio probatorio alguno, ya que el Tribunal de conformidad con el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a valorar todas y cada una de las pruebas que le sean promovidas en su oportunidad; igualmente y con relación a la invocación del principio de la comunidad de la prueba, siguiendo criterio jurisprudencial, que expresa que el principio de adquisición es una consecuencia de esta comunidad esto es, que las pruebas una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien las promovió si no que son del proceso, es decir, una vez introducida legalmente en el proceso su función es la de probar la existencia o inexistencia del proceso con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueve, o ha la parte contraria, la cual además puede invocarla.

De manera, que una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración, sin importar que beneficien a quien la aporto a o la parte contraria, porque solo será en la sentencia definitiva cuando el juez de la causa puede apreciar al valorar la prueba al establecer los hechos, objeto del medio enunciados, si su resultado incide o no en la decisión, que ha de dictar respecto a la legalidad del acto; por lo cual considera este Tribunal que el medio de prueba invocado bajo el principio de la comunidad de la prueba, pretender bajo esta premisa que beneficie exclusivamente a su promovente, por lo que tales invocaciones no constituyen medio de prueba alguno. Así se decide.-

Promovió:

“…indicios y presunciones…En el presente caso el hecho de que LA DEMANDADA posee un local comercial propiedad de mi representado, donde opera comercialmente con fines de lucro, sin pagar cánones de arrendamiento…”

Promovió:

“…cheque Nº 18897100, de fecha 05 de febrero de 2015, marcado con la letra “A”, girado contra la cuenta corriente Nº 01340425132451071229 del Banco Banesco por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) con la cual la demandada pretendió cancelar cinco (5) meses de arrendamientos vencidos en la audiencia de conciliación celebrada en fecha 05 de febrero de 2015, en la sala de conciliación de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos…”

Promovió:

“…cheque Nº 36658569, de fecha 08 de diciembre de 2013, marcado con la letra “B”, girado contra la cuenta corriente Nº 01340425132451071229 del Banco Banesco por la cantidad de Veinte Mil Bolívares…destacando que el mismo fue girado a sabiendas de que no contaba con fondos suficientes, con lo cual se demuestra la insolvencia de la demandada en el pago de sus obligaciones…”

Promovió:

“…cheque Nº 35658568, de fecha 05 de diciembre de 2013, marcado con la letra “C”, girado contra la cuenta corriente Nº 01340425132451071229 del Banco Banesco por la cantidad de Treinta Mil Quinientos Bolívares… destacando que el mismo fue girado a sabiendas de que no contaba con fondos suficientes, con lo cual se demuestra la reiterada insolvencia de la demandada en el pago de sus obligaciones…”

Con respecto a los cheques Nº 18897100, de fecha 05 de febrero de 2015, marcado con la letra “A”, cheque Nº 36658569, de fecha 08 de diciembre de 2013, marcado con la letra “B”, cheque Nº 35658568, de fecha 05 de diciembre de 2013, todos del banco banesco, resultan para este juzgador innecesarios e impertinentes, debido a que tratan de probar la insolvencia del demandado, siendo un hecho aceptado por el mismo en el acto de contestación de la demanda.-

Pruebas de la parte demandada

Promovió:

“…merito jurídico de los autos en todo cuanto favorece a nuestro Poderdante y de manera especial los que se desprenden de los siguientes instrumentos consignados en el presente expediente: A) Libelo de la demanda B) Copia certificada expedida por la Dirección Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, marcada con la letra “A” C) Cheque Nº 18897100 del Banco Banesco de Fecha 05/02/2015 D) Cheque Nº 36658569 del Banco Banesco de Fecha 08/12/2013 E) Cheque Nº 35658568 del Banco Banesco de Fecha 05/12/2013…”

Promovió:

“…Copia Certificada del contrato de arrendamiento autenticado con fecha 10/10/2011 bajo el Nº 43, tomo 169 de los libros del año 2011 de la Notaria Publica(sic) Tercera de Puerto la Cruz, marcada con la letra “B” para demostrar que la relación arrendaticia se inicia el primero de septiembre del 2011…”

Promovió:

“…recibo de cancelación de los cheques Nº 36658569 del Banco Banesco de fecha 08/12/2013 y Nº 35658568 del Banco Banesco de fecha 05/12/2013, marcado con la letra “B”…Marcado con la letra “C”…”

Promovió:

“…intime al demandante exhiba la factura del respectivo Talonario de Facturas membretadas a nombre del Centro Comercial Los Jardines con las normativas fiscales respectivas o en su defecto el oficio del SENIAT otorga permiso Especial para emitir las respectivas facturas…”

Promovió:

“…informe del Contador Público Zoren Carmona, cpt- 11631 de fecha 15/06/20116, marcado con la otra “D”…”

Promovió:

“…intime al demandante exhiba el avalúo realizado por el SUNDDE para la fijación del Canon de Arrendamiento, para probar la mala fe y arbitrariedad del demandante que estableció el canon de arrendamiento de manera unilateral…”

Promovió:

“…acuerde Experticia para que ilustre a este digno Tribunal en el monto real de los cánones de arrendamiento, a través de lo establecido en los artículos 31 y 32 de la LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL…”

Por auto de fecha 28 de junio de 2016, y ratificado por auto de fecha 07 de julio de 2016, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, declaró extemporáneas las pruebas aportadas por la parte demandada, quedando firme la referida decisión, ya que no hubo sobre ello recurso alguno, por lo tanto esta alzada no tiene nada que valorar sobre ellas.-
IV
Se contrae la presente apelación presentada por los abogados JUAN ORTIZ y EMIGDIO PEREZ QUEVEDO, inscritos en el Instituto de Previsión del abogado bajo los Nrosº 93.405 y 103.731, apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia emitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, en fecha 24 de octubre de 2016.-
V
El artículo 1.168 del Código Civil expresa:

“…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones...”

Dicho articulo expresa la facul¬tad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación.-
Así mismo es importante traer a colación las referencias doctrinarias aportadas pot el autor José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus, donde expresa lo siguiente:
“… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;…La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum) , pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”.
Sin embargo el artículo 506, establece:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Lo que es igual, a que tanto la parte demandante como la parte demandada deben promover y evacuar todos los medios de pruebas pertinentes e idóneas que lleven al convencimiento a los administradores de justicia, que sus afirmaciones son ciertas, convirtiéndose dicha acción en una carga sine qua non para las mismas.-

En el presente caso, la parte demandante alega que el ciudadano VÍCTOR MANUEL ANGULO GUARIRAPA, representante legal de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LA ESQUINA DEL CARAQUEÑO, C.A., no ha cancelado los cánones de arrendamiento, correspondiente a lo meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2015, situación que ha sido aceptada de manera expresa en la contestación de la demanda, sin embargo alega que no procedió a realizar los mismos, por el incumplimiento por parte de la contra parte de no efectuar la entrega de la factura correspondiente al comprobante de su pago.-

El artículo 30 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, establece:

“…El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria…”

La regulación especial sobre los arrendamientos de inmuebles destinados a uso comercial, impone al arrendador la carga u obligación de entregar un recibo de pago, todo esto a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa del arrendatario.-

De probanzas y los medios de impugnación que ocurrieron en el iter procesal del presente expediente, se vislumbra que en acta de audiencia de conciliación realizada en la Superintendencia de precios justos, cursante al expediente, el cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, por tratarse de una copia de una copia simple de un documento público, que en el folio cincuenta y seis (56), el hoy demandado solicita que se le entregue los recibos de pago, situación que no es refutada en la misma audiencia, ni mucho menos en la audiencia o debate oral realizada ante el juzgado de origen, es decir, que es cierto, ni tampoco intentó desvirtuarlo con alguna probanza, como la exhibición de documento, lo que da por cierto también los alegatos del demandado.-

La relación de arrendamiento bajo estudio, está formada por un contrato bilateral, de fecha 30 de mayo del 2013, anotado bajo el Nº 21, Tomo 249, Folios 71 sl 73 de los libros llevados por la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, así lo alegó la demandante en un su escrito libelar y así se constata de el documento fundamental de la presente acción, el cual fue consignado del folio cinco (05) al seis (06) de la pieza principal, el cual también se le otorga valor probatorio, queda así declarado; quedando configurado uno de los requisitos para que se de la procedencia de la excepción non adimpleti contractus, es decir la reciprocidad reobligaciones.-

Continua, el análisis, destacando que la existe la obligación de arrendatario, en este caso de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LA ESQUINA DEL CARAQUEÑO, C.A., de cancelar los cánones de arrendamientos y por disposición expresa de la ley en su artículo 30 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y por ende con carácter de orden público, no pudiendo ser relajado por la partes, nace la obligación por parte del arrendador de entregar las facturas de pago.-

Comprobada ya, la existencia recíproca de la obligación, se reitera, existe la aceptación expresa por parte del demandado de no cancelar los cánones de arrendamiento, y existe el reconocimiento tácito por parte del demandante de no haber entregado facturas de pagos anteriormente, por lo tanto ambas partes incumplieron a sus obligaciones, ambos incumplimientos de acarrean un gravamen a la contra parte, porque una viola el derecho de defensa a la otra y la otra un gravan pecuniario, configurándose de maneta perfecta la excepción non adimpleti contractus. Así se decide.-

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, se ve en la obligación esta alzada de declarar SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por el abogado en ejercicio JOSÉ ORTEGA NUÑEZ, titular de la cedula de identidad Nº 8.248.053, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.269, en su condición de apoderado judicial del Centro Comercial Los Jardines, inscrita ante el Registro Publico del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 30 de mayo de 2013, anotado bajo el numero 42, folio 630 del Tomo 21, Protocolo de trascripción del año 2013, dicho abogado, dicho carácter se desprende según instrumento poder otorgado ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 03 de diciembre de 2014, anotado bajo el Nº 21, Tomo 249, folios 71 al 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LA ESQUINA DEL CARAQUEÑO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 21 de octubre de 2011, anotada bajo el Nº 57, Tomo 83-A, representada legalmente por el ciudadano VÍCTOR MANUEL ANGULO GUARIRAPA, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº 11.048.923
DECISIÓN

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación fecha 27 de noviembre de 2016, por los abogados JUAN ORTIZ y EMIGDIO PEREZ QUEVEDO, inscritos en el Instituto de Previsión del abogado bajo los Nrosº 93.405 y 103.731, apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia emitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, en fecha 24 de octubre de 2016.

SEGUNDO: SIN LUGAR, la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por el abogado en ejercicio JOSÉ ORTEGA NUÑEZ, titular de la cedula de identidad Nº 8.248.053, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.269, en su condición de apoderado judicial del Centro Comercial Los Jardines, inscrita ante el Registro Publico del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 30 de mayo de 2013, anotado bajo el numero 42, folio 630 del Tomo 21, Protocolo de trascripción del año 2013, dicho abogado, dicho carácter se desprende según instrumento poder otorgado ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 03 de diciembre de 2014, anotado bajo el Nº 21, Tomo 249, folios 71 al 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LA ESQUINA DEL CARAQUEÑO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 21 de octubre de 2011, anotada bajo el Nº 57, Tomo 83-A, representada legalmente por el ciudadano VÍCTOR MANUEL ANGULO GUARIRAPA, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº 11.048.923.-

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los dos (02) del mes de mayo del dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada
La Secretaria,

Belkis Delgado
En la misma fecha, siendo las (11:25 p.m) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Belkis Delgado