REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, Dieciséis (16) de octubre de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO: BP02-V-2017-001125
JURISDICCIÓN CIVIL-BIENES
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.
PARTE ACTORA: la Empresa SPORT BOOK CLUB JOCKEY 7 C.A., domiciliada en Lechería, Estado Anzoátegui, e inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 06 de Febrero del 2.015, bajo el Nº 1, Tomo 5-A RM3ROBAR.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Apoderada Judicial DIORLYS SARMIENTO GUILLEN, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 198.823. -
PARTE DEMANDADA: la ciudadana MARÍA EUGENIA ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 4.350.214 y domiciliada en Lechería, Estado Anzoátegui.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: El abogado en ejercicio CARLOS ENRIQUE GUAICARA ARRIOJAS e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.416.-
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
MOTIVO: ESTABLECIMIENTO DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA.-
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
Mediante auto de fecha 26 de Septiembre del 2016, se le dio entrada y se admitió la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento que ha incoado la Empresa SPORT BOOK CLUB JOCKEY 7 C.A., domiciliada en Lechería, Estado Anzoátegui, e inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 06 de Febrero del 2.015, bajo el Nº 1, Tomo 5-A RM3ROBAR, a través de su Apoderada Judicial DIORLYS SARMIENTO GUILLEN, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 198.823, en contra de la ciudadana MARÍA EUGENIA ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 4.350.214 y domiciliada en Lechería, Estado Anzoátegui.-Alega la parte actora lo siguiente:
(…)
Ciudadano Juez en fecha 06 de Mayo de 2015, mi representada suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana NARIA EUGENIA ROJAS, (…) por un local comercial de cuatrocientos dos metros cuadrados (402 m2) ubicado en la Carretera 6, Quinta Doña Maria, Casco Central Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, dicho contrato de arrendamiento consta de documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo dél Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nro. 31, Tomo 71, Folios 100 hasta el 105 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, el cual tendría una duración de un año contados a partir del quince (15) de Julio de 2015 hasta el 15 de Julio de 2016. El canon de arrendamiento pactado según lo establecido en la cláusula Tercera es la cantidad de Cincuenta y Seis mil Bolívares exactos (Bs. 56.000,00) mas lo correspondiente al impuesto al valor agregado (I.V.A) que debería ser cancelados los primeros cinco días de cada mes por adelantado en moneda de curso legal en el país mediante deposito bancario en una cuenta en el banco Banesco distinguida con el N° 0134-0277-91-2773573983, contra facturas presentadas por la arrendataria tal como se establece en esa misma cláusula mencionado contrato el cual consignamos anexo a la presente marcada con la letra B.-
Es el caso ciudadano Juez que en fecha 15 de Febrero de 2016, la arrendataria entrego carta misiva dirigida al Gerente General de la empresa en la cual notifica que el inmueble que (mi representada) ocupa en calidad de arrendamiento (sic) se encuentra en venta a partir de (esa) fecha por un monto de Bs. 600.000.000,00 teniendo (mi representada) la preferencia ofertiva (sic) (Negrita propias); consignamos dicho documento anexo a la presente marcada con la letra C.
Sin embargo en esa misma fecha, fue enviada una comunicación a nuestra representada por órgano de su Gerente General que consignamos anexa a la presente marcada con la letra distintiva D en la que la arrendataria notifica (su) irrevocable decisión de no renovar, no prorrogar voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros por el inmueble antes identificado.
A pesar de esta contradicción ambas partes, arrendada y arrendataria, empezamos conversaciones a fin de lograr un acuerdo para concretar la compra del inmueble, pues hasta el momento se ha realizado una gran inversión en la adecuación del mismo a los fines comerciales para lo que esta destinado, por lo que solicitamos a la arrendadora una reconsideración en el precio a lo cual se negó rotundamente por lo que le solicitamos, de acuerdo con lo establecido con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que se realizara un avalúo del inmueble de acuerdo con la formula del costo de reposición siendo imposible lograr un acuerdo a tal fin.
Todo esto, a pesar de que de mutuo y común acuerdo ambas partes estimamos el valor del local para la fecha de la suscripción del contrato en la cantidad SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (75.000.000,00 Bs) tal y como consta en la cláusula tercera del mencionado instrumento, lo cual guarda una considerable disparidad con el valor estimando por la arrendadora al momento de la realización de la oferta de venta.
Colorarlo de esta situación nos vimos obligados a recurrir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómico a solicitar sus buenos oficios a fin de fijar el precio justo del bien inmueble para de esta forma proceder a la compra del mimo de acuerdo a lo legalmente establecido, dicho tramite esta siendo conocido por el mencionado ente en el expediente signado con la Nomenclatura ANZ-0153-0316.
Aunado a todo esto, la diferencia ha provocado que la arrendadora se encuentre constantemente solicitando el desalojo del inmueble a pesar e encontrarse en curso la prorroga legal del contrato lo cual genera un evidente incumplimiento de su parte de su obligación contractual de mantener a nuestra representada, como arrendataria, en la posesión pacifica del bien , pues la misma esta siendo constantemente perturbada e interrumpida por la hoy demandada con sus constantes solicitudes de desalojo totalmente intempestivas.
Asimismo quiero señalar, ciudadano Juez que actualmente nuestra representada se encuentra totalmente solvente con el pago de los cánones de arrendamientos pues se han realizado oportunamente todos y cada uno de los depósitos respectivos a pesar de la falta entrega de la correspondiente factura por arte de la arrendadora, quien además amenaza constantemente con realizar incrementos desproporcionados del canon de arrendamiento que volvería totalmente inviable su pago.
(…)
V
DE LAS PRUEBAS DE LA CAUSA.
(…)
1) Instrumento poder otorgado de manera autentica ante la Notaria Publica de Lechera, Municipio el Morro Lcdo. Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui de fecha 14 de Marzo del 2016 anotado bajo el N° 034, Tomo 060 de los libros de autenticaciones (…)
2) Contrato de arrendamiento (en original) autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Puerto la Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nro. 31 Tomo 71, folios 100 hasta 105 (…).
3) Carta Misiva enviada por la arrendadora mediante correo electrónico de fecha 26 de septiembre de 2015, salientes de la dirección de correo electrónico marurojasy1057@gmail.com donde se encuentra adjudicada, carta informando su intención de vender el inmueble arrendado, el cual se anexa en formato impreso, solo con el fin de ilustrar la presente solicitud, ya que será correctamente evacuado en la correspondiente etapa procesal mediante el apoyo de la Superintendencia Nacional de Servicios de Certificación Electrónica (…)
4) Carta misiva enviada por la arrendadora mediante correo electrónico enviado en fecha 15 de febrero de 2016, saliente de la dirección de correo electrónico marurojasy1057@gmail.com, donde se encuentra adjuntada carta informando su intención de vender el inmueble arrendado, el cual se anexa en formato impreso, solo con el fin de ilustrar la presente solicitud, ya que será correctamente evacuado en la correspondiente etapa procesal mediante el apoyo de la Superintendencia Nacional de Servicios de Certificación Electrónica (…)
5) Denuncia interpuesta ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómico en el expediente signado con la nomenclatura ANZ-0153-0316. E
(…)
En fecha 18 de Octubre del 2016 se recibió diligencia presentada por la abogada CLEREMIL CHANCHAMIRE IPSA N° 139.089, quien actúa en su carácter de autos y consignando recibo de emolumentos y copia del libelo de la demanda, constante de 01 folio util y 02 anexos.-
En fecha 21 de Octubre del 2016 se recibió diligencia presentada por la abogada CLAREMIL CHANCHAMIRE IPSA N° 139.089, en su carácter acreditado en autos, mediante la cual sustituye Poder en los abogados JESUS ZABALETA, EMILIO MINGUET Y JESSICA HADDAD, previa certificación por ante la secretaría del tribunal, constante de 01 folio útil.-
En fecha 26 de Octubre del 2016 Se libró Compulsa para la citación a la ciudadana MARÍA EUGENIA ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 4.350.214.-
En fecha 02 de Febrero del 2017 En horas de despacho comparece por ante este Tribunal el Ciudadano, ANDRES DUQUE, Alguacil de este tribunal y expone: Consigno en este acto compulsa librada a la ciudadana: MARÍA EUGENIA ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 4.350.214 sin firmar
En fecha 06 de Febrero del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado en ejercicio EMILIO CESAR MINGUET inscrito en el IPSA bajo el numero 175.002 EN SU carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil SPORT BOOK CLUB JOCKEY 7, C.A, mediante la cual solicitan se sirva librar cartel de citación a fin de que el procedimiento prosiga, constante de 01 folio util.-
En fecha 13 de Febrero del 2017 Se dicto auto en el cual, se acuerda librar cartel de citación a la ciudadana Maria Rojas.-
En fecha 13 de Febrero del 2017 Se libró cartel de citación a la ciudadana María Eugenia Rojas, tal como fue acordado en el auto que antecede.-
En fecha 20 de Febrero del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado en ejercicio EMILIO CESAR MINGUET inscrito en el IPSA bajo el numero 175.002 en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil SPORT BOOK CLUB JOCKEY 7, C.A,, mediante la cual consigna ejemplar del diario el norte de fecha 16/02/17 y ejemplar del diario el tiempo de fecha 20/02/17 donde aparecen los carteles emitidos por el tribunal, constante de 01 folio util y 2 anexos.-
En fecha 23 de Febrero del 2017 Se dicto auto mediante el cual se agregaron a los autos los carteles publicados en los Diarios El Norte y El Tiempo.-
En fecha 08 de Marzo del 2017 La Suscrita Secretaria de este Juzgado, Abg. JUDITH MILENA MORENO SABINO, deja constancia, que el día Lunes 06 de Marzo del 2017, siendo la 4:30 p.m. me trasladé a la siguiente dirección: Edificio Palma Dorada, Torre 4, piso 7, apartamento 7B, Sector Venecia, Lechería, Estado Anzoátegui y fijé el Cartel de Citación dirigido a la ciudadana MARÍA EUGENIA ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 4.350.214, parte demandada en el presente juicio. Certificación que se hace en cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de Marzo del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado en ejercicio EMILIO CESAR MINGUET inscrito en el IPSA bajo el numero 175.002 EN SU carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil SPORT BOOK CLUB JOCKEY 7, C.A, en su carácter de autos mediante la cual solicita se nombre defensor ad litem, constante de 01 folio util.-
En fecha 30 de Marzo del 2017 Se dictó auto en el cual, se designa como Defensor Ad-Litem al Abogado Cesar Ramos, y se ordena su notificación.-
En fecha 03 de Mayo del 2017 comparece por ante este Tribunal el Ciudadano, ANDRES DUQUE, Alguacil de este tribunal y expone: Consigno en este acto Boleta De Notificación librada a la ciudadana: CESAR AUGUSTO CEDEÑO RAMOS, venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 21.612.106,
En fecha 04 de Mayo del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado en ejercicio EMILIO CESAR MINGUET inscrito en el IPSA bajo el numero 175.002 en su carácter de autos, mediante la cual consigna 01 juego de copia simple del libelo de la demanda y su auto de admisión y recibo de emolumento nº 25, constante de 01 folio útil y 02 anexos.-.-
En fecha 22 de Junio del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado en ejercicio EMILIO CESAR MINGUET inscrito en el IPSA bajo el numero 175.002 en su carácter de autos, mediante la cual solicita la citación de la parte demandada y consigna copia simple del poder autentico que le fue otorgado, constante de 01 folio util y 01 anexo.-
En fecha 10 de Julio del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado CESAR RAMOS, inscrito en el IPSA bajo el Nº 271.742, mediante la cual jura cumplir fiel y cabalmente al cargo que le fue designado como defensor ad-litem de la ciudadana MARÍA ROJAS, previa certificación por secretaria, constante de 01 folio util.-
En fecha 13 de Julio del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado en ejercicio EMILIO CESAR MINGUET inscrito en el IPSA bajo el numero 175.002 en su carácter de autos, mediante la cual consigna copias simples para la elaboración de la compulsa para la citación del defensor judicial, constante de 01 folio útil y 01 anexo.-
En fecha 17 de Julio del 2017 Se libró compulsa a fin de citar al Ciudadano CESAR AUGUSTO RAMOS CEDEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 21.612.106. Abogado Designado por este Tribunal como Defensor AD-LITEM de la Ciudadana Demandada MARÍA EUGENIA ROJAS; a fin de dar contestación a la demanda.-
En fecha 18 de Julio del 2017 se recibió diligencia suscrita por el abogado CESAR RAMOS inscrito en el IPSA bajo el Nº 271742, en su carácter de defensor ad- litem de la ciudadana MARIA ROJAS, mediante la cual se da por citado de la compulsa interpuesta por la contraparte en fecha 17-07-2017, previa certificación ante el juez de este tribunal, constante de 01 folio util-
En fecha 18 de Septiembre del 2017 se recibió Escrito de Contestación de la Demanda, suscrito por el abogado JUAN ANTONIO MALPICA, inscrito en el IPSA bajo el No. 50532, apoderado judicial de la ciudadana MARIA EUGENIA ROJAS, constante de 04 folios útiles y 01 anexo.-El cual texta lo siguiente en resumen:
CAPITULO I
DE LOS HECHOS.
Niego, rechazo y contradigo la demanda y los hechos en cada una de sus partes.
Niego, rechazo y contradigo que en fecha de 15 de Febrero de 2.016, mi representada entregara misiva al Gerente General de la demandada informándole que el inmueble se encontraba en venta por un monto de 600.000.000,00 Bolívares,
Niego, rechazo y contradigo que la actora tiene preferencia ofertiva sobre la venta del inmueble.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada sostuviera conversaciones con los representantes de la demandada a los fines de concretar la venta del inmueble.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada discutiera monto alguno sobre el precio de venta del inmueble.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada perturbe la posesión precaria del arrendador con amenazas de desalojo, por cuanto al momento en que alegan los hechos la arrendataria se encuentra en periodo de prorroga legal, cual le fue notificado según misiva entregada al ciudadano Robinson Cordero Salinas (…) quien es Vicepresidente de la demandante y suscriptor del contrato de arrendamiento que regula la relación entre las partes y que fue anexa al escrito libelar por la actora, que consta en los folios N° 27 y 31 de los autos, que de conformidad con el articulo 444 del C.P.C, lo reconozco formalmente para que surtan los efectos legales consiguientes.
CAPITULO II
DEFENSAS DE FONDO
(…) opongo las siguientes defensas de fondo: con respecto al ordinal Primero del Petitorio, mí representada esta cumpliendo con las obligaciones inherentes al arrendador, en una relación arrendaticia como lo es, permitir la posesión pacifica del arrendatario en el inmueble objeto del contrato y con respecto al monto del canon de arrendamiento la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es clara y precisa cuando en su articulo 31, establece que le corresponde al SUNDDE supervisar y acordar la metodología del valúo el monto del canon de arrendamiento (…) mal podría la representación de la actora solicitar a este Tribunal mediante esta acción que establezca el monto del canon a pagar.
(…) en el caso que nos ocupa, la Ley cuando se refiere al valor justo del inmueble, es el que se tomara como base para la formula de la fijación del canon de arrendamiento, todo ello como lo establece el articulo 32, ejusdem. En el enunciado de la Ley, sobre el capitulo Quinto DE LOS CANONES, SU PAGO Y FIJACION (…) en ningún momento hace referencia a establecer parámetros para calcular el mono del precio en una eventual venta del inmueble arrendado.
(…)
En este mismo orden de ideas la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el Capitulo VII, que regula DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (…) solo se limita a establecer procedimientos para ofertar al arrendador que ocupe el inmueble, por mas de dos (02) años, lo que en el caso de marras no aplica ya que ciudadano Juez, si analizamos el contrato de arrendamientos suscrito por las partes consignados en original por el actor en su cláusula segunda establece que el tiempo de duración del contrato es de un (01) año fijo y sumándole los seis (06) meses de prorroga legal, no llega al tiempo estipulado por la Ley para adquirir el derecho de preferencia estipulado en el 38 de ejusdem. Por todo lo expuesto ciudadano Juez es improcedente que este Tribunal fije el precio de venta de un inmueble de uso comercial arrendado, ya que la Ley (…) no establece métodos ni parámetros para la fijación del precio (…)
CAPITULO III
DE LA PRUEBAS.
(…)
PRIMERO: Copia fotostáticas de la fe publica evacuada por la Notaria Publica de Lechería, en fecha 17 de agosto del 2.016, en la cual se dejo constancia de la entrega de la misiva en la cual se le informa al ciudadano Robinson Cordero Salinas, (…) de la decisión de mi representada de no renovar el contrato de arrendamiento (…)
De conformidad con el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil procedo a impugnar y negar las siguientes documentales:
PRIMERO: Impugno y niego la copia fotostática del correo electrónico supuestamente enviado en fecha 26 de Septiembre del 2015, saliente de la dirección marurojasy1052@gmil.com en la cual fue consignado por el actor conjuntamente con el libelo de la demanda marcado con la letra C (…)
SEGUNDO: Impugno y niego la copia fotostática de la carta misiva enviada mediante correo electrónico supuestamente enviada en fecha 15 de febrero de 2016, saliente de la dirección zapicoro@hotmail.com para angeltovar02@gmail.com el cual fue consignado conjuntamente con el libelo de la demanda marcada con la letra D (…)
TERCERO: Impugno y niego la copia fotostática de supuesto correo electrónico enviado de Miguel Zapico zapicoro@hotmail.com para Ángel Tovar angeltovar02@gmail.com supuestamente en fecha 247 de septiembre de 2015 (…)
CUARTO: Impugno y niego la copia fotostática de la supuesta misiva enviada por mi representada a la actora que consta en los autos en el folio 24.
QUINTO: Impugno y niego la copia fotostática de correo electrónico supuestamente enviado por el señor Miguel Zapico para Ángel Tovar de fecha 1 de Marzo de 2.016 que consta en auto en el folio 25 (…)
SEXTO: Impugno y niego la copia fotostática de supuesta misiva enviada por mi representada al ciudadano Robinson Cordero en la cual se le ofrece el local arrendado que consta en autos en el folio 26.-
SEPTIMO: Impugno y niego la copia fotostática de supuesta misiva enviada por mi representada al ciudadano Robinson Cordero en la cual se le ofrece el local arrendado que consta en el folio N° 30.-
NOVENO: Impugno y niego la copia fotostática de supuesta misiva enviada por mi representada al ciudadano Robinson Cordero en la cual se le ofrece el local arrendado que consta en el folio N° 32.-
Ahora bien, ciudadano Juez, es de hacer notar que la actora en la presente acción no motivo porque promueven en su escrito de libelo (…) el actor no motivo la pertinencia de las mencionadas documental lo que en Jurisprudencia a través de los años se ha hecho conocer como el apostillamiento de la prueba.
(…)
En fecha 19 de Septiembre del 2017 se recibió Escrito de Contestación de la Demanda, suscrito por el abogado JUAN ANTONIO MALPICA, inscrito en el IPSA bajo el No. 50532, apoderado judicial de la ciudadana MARIA EUGENIA ROJAS, constante de 04 folios útiles.-
PUNTO PREVIO
En este caso ciudadano Juez, a pesar de la solicitud hecha por la actora, de que se nos citara como representantes judiciales de la demandada, incluso consigno poder, el defensor ad-litem continuo con sus actuaciones, que a criterio de esta representación en ese momento debieron cesar, en el caso de que el criterio de este despacho se circunscriba a que la actuación del día de ayer constituya la notificación de esta representación y motivado a la ambigüedad de criterios sobre este punto de la jurisprudencia de estos últimos años paso a contestar la demanda en los siguientes términos:
CAPITULO I
DE LOS HECHOS.
Niego, rechazo y contradigo la demanda y los hechos en cada una de sus partes.
Niego, rechazo y contradigo que en fecha de 15 de Febrero de 2.016, mi representada entregara misiva al Gerente General de la demandada informándole que el inmueble se encontraba en venta por un monto de 600.000.000,00 Bolívares,
Niego, rechazo y contradigo que la actora tiene preferencia ofertiva sobre la venta del inmueble.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada sostuviera conversaciones con los representantes de la demandada a los fines de concretar la venta del inmueble.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada discutiera monto alguno sobre el precio de venta del inmueble.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada perturbe la posesión precaria del arrendador con amenazas de desalojo, por cuanto al momento en que alegan los hechos la arrendataria se encuentra en periodo de prorroga legal, cual le fue notificado según misiva entregada al ciudadano Robinson Cordero Salinas (…) quien es Vicepresidente de la demandante y suscriptor del contrato de arrendamiento que regula la relación entre las partes y que fue anexa al escrito libelar por la actora, que consta en los folios N° 27 y 31 de los autos, que de conformidad con el articulo 444 del C.P.C, lo reconozco formalmente para que surtan los efectos legales consiguientes.
CAPITULO II
DEFENSAS DE FONDO
(…) opongo las siguientes defensas de fondo: con respecto al ordinal Primero del Petitorio, mí representada esta cumpliendo con las obligaciones inherentes al arrendador, en una relación arrendaticia como lo es, permitir la posesión pacifica del arrendatario en el inmueble objeto del contrato y con respecto al monto del canon de arrendamiento la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es clara y precisa cuando en su articulo 31, establece que le corresponde al SUNDDE supervisar y acordar la metodología del valúo el monto del canon de arrendamiento (…) mal podría la representación de la actora solicitar a este Tribunal mediante esta acción que establezca el monto del canon a pagar.
(…) en el caso que nos ocupa, la Ley cuando se refiere al valor justo del inmueble, es el que se tomara como base para la formula de la fijación del canon de arrendamiento, todo ello como lo establece el articulo 32, ejusdem. En el enunciado de la Ley, sobre el capitulo Quinto DE LOS CANONES, SU PAGO Y FIJACION (…) en ningún momento hace referencia a establecer parámetros para calcular el mono del precio en una eventual venta del inmueble arrendado.
(…)
En este mismo orden de ideas la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el Capitulo VII, que regula DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (…) solo se limita a establecer procedimientos para ofertar al arrendador que ocupe el inmueble, por mas de dos (02) años, lo que en el caso de marras no aplica ya que ciudadano Juez, si analizamos el contrato de arrendamientos suscrito por las partes consignados en original por el actor en su cláusula segunda establece que el tiempo de duración del contrato es de un (01) año fijo y sumándole los seis (06) meses de prorroga legal, no llega al tiempo estipulado por la Ley para adquirir el derecho de preferencia estipulado en el 38 de ejusdem. Por todo lo expuesto ciudadano Juez es improcedente que este Tribunal fije el precio de venta de un inmueble de uso comercial arrendado, ya que la Ley (…) no establece métodos ni parámetros para la fijación del precio (…)
CAPITULO III
DE LA PRUEBAS.
(…)
PRIMERO: Copia fotostáticas de la fe publica evacuada por la Notaria Publica de Lechería, en fecha 17 de agosto del 2.016, en la cual se dejo constancia de la entrega de la misiva en la cual se le informa al ciudadano Robinson Cordero Salinas, (…) de la decisión de mi representada de no renovar el contrato de arrendamiento (…)
De conformidad con el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil procedo a impugnar y negar las siguientes documentales:
PRIMERO: Impugno y niego la copia fotostática del correo electrónico supuestamente enviado en fecha 26 de Septiembre del 2015, saliente de la dirección marurojasy1052@gmil.com en la cual fue consignado por el actor conjuntamente con el libelo de la demanda marcado con la letra C (…)
SEGUNDO: Impugno y niego la copia fotostática de la carta misiva enviada mediante correo electrónico supuestamente enviada en fecha 15 de febrero de 2016, saliente de la dirección zapicoro@hotmail.com para angeltovar02@gmail.com el cual fue consignado conjuntamente con el libelo de la demanda marcada con la letra D (…)
TERCERO: Impugno y niego la copia fotostática de supuesto correo electrónico enviado de Miguel Zapico zapicoro@hotmail.com para Ángel Tovar angeltovar02@gmail.com supuestamente en fecha 27 de septiembre de 2015 (…)
CUARTO: Impugno y niego la copia fotostática de la supuesta misiva enviada por mi representada a la actora que consta en los autos en el folio 24.
QUINTO: Impugno y niego la copia fotostática de correo electrónico supuestamente enviado por el señor Miguel Zapico para Ángel Tovar de fecha 1 de Marzo de 2.016 que consta en auto en el folio 25 (…)
SEXTO: Impugno y niego la copia fotostática de supuesta misiva enviada por mi representada al ciudadano Robinson Cordero en la cual se le ofrece el local arrendado que consta en autos en el folio 26.-
SEPTIMO: Impugno y niego la copia fotostática de supuesta misiva enviada por mi representada al ciudadano Robinson Cordero en la cual se le ofrece el local arrendado que consta en el folio N° 30.-
NOVENO: Impugno y niego la copia fotostática de supuesta misiva enviada por mi representada al ciudadano Robinson Cordero en la cual se le ofrece el local arrendado que consta en el folio N° 32.-
Ahora bien, ciudadano Juez, es de hacer notar que la actora en la presente acción no motivo porque promueven en su escrito de libelo (…) el actor no motivo la pertinencia de las mencionadas documental lo que en Jurisprudencia a través de los años se ha hecho conocer como el apostillamiento de la prueba, que sin duda alguna y por criterio de la misma jurisprudencia acarrea la no admisión de la prueba. Solicito a este despacho deseche las documentales promovidas por la actora (…).
(…)
En fecha 22 de Septiembre del 2017 Se dicto auto en el cual, se fija para el 5to día de despacho siguiente, a las 10:00am, para que tenga lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio.-
En fecha 29 de Septiembre del 2017 Se dicto auto mediante el cual se difiere la audiencia preliminar para el CUARTO día de despacho a las diez de la mañana.-
En fecha 06 de Octubre del 2017, Siendo las Diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora previamente fijados, para que tenga lugar la Audiencia Preliminar, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Se deja constancia que compareció ambas partes al acto.- El cual texta lo siguientes:
En el día de despacho de hoy, Seis (06) de Septiembre del año dos mil Diecisiete (2017), siendo las Diez de la mañana (10:00 A.m.), día y hora previamente fijados, para que tenga lugar la Audiencia Preliminar, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en el presente juicio la Empresa SPORT BOOK CLUB JOCKEY 7 C.A., domiciliada en Lechería, Estado Anzoátegui, e inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 06 de Febrero del 2.015, bajo el Nº 1, Tomo 5-A RM3ROBAR, a través de su Apoderada Judicial DIORLYS SARMIENTO GUILLEN, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 198.823, en contra de la ciudadana MARÍA EUGENIA ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 4.350.214 y domiciliada en Lechería, Estado Anzoátegui.-
Asimismo, compareció a la presente audiencia preliminar el apoderado judicial de la parte actora; abogado en ejercicio EMILIO CESAR MINGUET C, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 175.002; en su carácter de parte accionante en el presente juicio, plenamente identifico en autos. Se deja constancia que compareció la parte accionada plenamente identificado en autos, comparece en la persona de su apoderado judicial abogado en ejercicio JUAN ANTONIO MALPICA LANDER, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.532.-
Seguidamente el Tribunal le concede a las partes un lapso de quince (15) minutos para que las mismas expongan lo que consideren conveniente en relación, si convienen o no en algunos de los hechos que pretenden probar la contraparte, aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas en la demanda y la contestación respectivamente; las pruebas que consideren superfluas, impertinentes o dilatorias y las que se propongan aportar en el lapso probatorio, además de realizar observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia.-
Seguidamente la parte accionante antes identificada, en la persona de su apoderado judicial EMILIO CESAR MINGUET C, antes identifico, y expone:" En primer lugar, ratifico tanto en los hechos como en el Derecho, el escrito libelar de la demanda, presentado en el presente expediente, específicamente en lo relativo a la oferta de Venta realizada por la demandada, así como, respecto a las perturbaciones realizadas por esta, las cuales dan pie y fundamento a la presente demanda de Cumplimiento de Contrato, con la cual se busca, garantizar la posesión pacifica, de mi representada en el inmueble arrendado. Así como su derecho de preferencia ofertiva, reconocido por la demandada al momento de ofrecer en Venta el Inmueble. De la misma forma, ratifico a los fines de darle pleno valor Probatorio las comunicaciones enviadas entre las partes y que constan en copias de los correos electrónicos consignadas anexas a la demanda marcadas con las letras C y D, cursantes en los folios 23 al 27 ambos inclusive, y solicito la apertura del lapso de promoción de pruebas a fin de ratificar debidamente según la normativa Legal estos documentos. Asimismo, ratifico los documento consignados marcado con la letra E, relativos a la Oferta de Venta realizada y que corre insertos en los folios 28 al 32 del presente expediente. Por ultimo, pido que la presente demanda sea declarada Con Lugar, con todos los pronunciamientos de Ley, y que se garantice a mi representado, la posesión pacifica del Bien Arrendado, sobre el cual además se encuentra solvente.-. Es Todo. En este estado interviene el apoderado judicial de la parte accionada, abogado JUAN ANTONIO MALPICA LANDER, antes identificado y expone: "Convengo únicamente y expresamente en los siguientes hechos, que a continuación señalare de lo explanado en el libelo de la demanda por el actor: PRIMERO: Convengo en la existencia de un contrato de arrendamiento, que regula la relación entre las partes. SEGUNDO: Convengo en el hecho de notificación entregada a la actora en fecha 17 de Agosto del 2016, por medio de Fe Publica, evacuada por Notaria Publica y que consta en los folios 27 al 31, en la cual se le impone que su contrato de arrendamiento se encuentra vencido, y la intención de mi representada de no renovar el mencionado contrato, y además, a pesar de no ser necesario, se le informa que de acuerdo al articulo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual tiene una prorroga legal para la entrega del inmueble de Seis meses. TERCERO: Convengo en el hecho puntual que alega la actora, que se encuentra en prorroga Legal, de igual manera convengo que para el momento que se introdujo la demanda, en fecha 09 de septiembre del 2016, el actor se encontraba solvente. De igual manera, de conformidad con el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil, siendo estas la oportunidad procesal para exponer al Juez consideración sobre pruebas, superfluas, o dilatorias; en tal sentido señalo, que la parte actora promueve en su escrito libelar, específicamente en el numeral 3 del capitulo V, folio 5, mensaje electrónico que supuestamente se emite desde la dirección marurojasy10@gmail.com a la dirección zapicoro@hotmail.com y este a su vez lo reenvía a la dirección supuestamente del representante de la actora a angeltovar02@gmail.com con un adjunto que consigna la representación del actor como propio del mismo mensaje. Ahora que se pretende probar con un mensaje electrónico que emite una persona a un tercero que no forma parte de la relación arrendaticia ni de la demanda, y este a su vez se lo reenvía a otro. Esta manifestación de voluntad que pretende probar, fue dirigida en primer momento a uno, y este que no goza de ninguna representación ni relación con mi representada se lo envía al actor, mal podría hacerse valer esa manifestación de voluntad en el presente juicio. Segundo la segunda prueba la cual anuncio como impertinente y dilatoria, es la promovida en el numeral 4 del capito V del escrito libelar folios 25 al 26; por cuanto, esta prueba se contrae a un mensaje electrónico remitido desde la dirección zapicoro@hotmail.com hacia el destinatario angeltovar02@gmail.com en fecha 01 de Marzo del 2016. Ahora bien, pretender hacer real y cierta una manifestación de voluntad de mi representada con un adjunto de mensaje electrónico enviado de un tercero al supuesto representante de la actora, es totalmente irrelevante y no prueba nada en el presente juicio. Es de hacer notar Ciudadano juez, que la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas lo que establece que se puede comprobar después de un riguroso procedimiento es lo expresado en el cuerpo del mensaje electrónico, mas no así sus adjuntos, por cuanto estos, pueden ser variados o modificados por el remitente o el destinatario del mensaje. De igual manera, de conformidad con el segundo aparte del citado articulo 868 Ejusdem, y con el fin de ampliar la exposición presento escrito de Tres (03) folios Útiles, pidiéndole a este Tribunal este sea sustanciado conforme a Derecho y que Niegue y Deseche las anteriores Pruebas, por cuanto, las misma no tienen relevancia, ni representan la voluntad de mi representada.- Es Todo.- En este estado Interviene el apoderado judicial de la parte actora y expone: Ratifico la necesidad y pertinencia de las pruebas aportadas y de los mensajes electrónicos señalados, pues contienen en si mismo la manifestación de voluntad de la demandada de realizar la venta del inmueble arrendado, Asimismo, ratifico la solicitud de aplicación de las formulas de justo valor para el precio del inmueble arrendado y su respectivo canon.-Es Todo.-Terminó, se leyó y conformes firman.-
En fecha 11 de Octubre del 2017 Se dicto auto mediante el cual se difiere la centena de fijación de límites de la controversia.-
Planteados así los hechos, encontrándose el presente juicio en el estado en que se fijen los términos en que quedó planteada la controversia, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; En virtud de lo anterior, y que la parte demandada al dar contestación a la demanda y en el escrito de alegatos consignado en la audiencia preliminar, admitió como ciertos los siguientes hechos:
a) La suscripción del contrato de arrendamiento el cual consta de documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo dél Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nro. 31, Tomo 71, Folios 100 hasta el 105 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria.
b) Que su representada envío comunicación al Gerente General de la demandante, en la cual le notifica su decisión irrevocable de no renovar, no prorrogar voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito.
c) Que la relación arrendaticia se encuentra en prorroga legal de conformidad con el articulo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
d) Que para el momento en que se introdujo demanda en fecha 09 e septiembre de 2016, se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamientos
En consecuencia la celebración del contrato de arrendamiento, que genera ka relación arrendaticia, queda fuera de todo debate en la presente causa por ser hechos reconocidos expresamente por ambas partes.-
En virtud de lo dicho anteriormente, toca ambas partes probar los hechos que fueron objeto de debate o puntos controvertidos, en ese sentido se da como controvertido los hecho alegados por la parte actora en su escrito libelar de fecha 09 de Agosto del 2016, y los hechos alegados por el accionado en fecha 19 de Septiembre del 2017, que no fueron reconocidos expresamente por las partes intervinientes; como consecuencia de lo anterior, toca al accionante probar que el demandado incumplió con las obligaciones que acordaron de mutuo acuerdo; y al accionado probar que no incumplió con sus obligaciones contractuales, y los hechos liberatorios que alega en su defensa; en el presente juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento que ha incoado la Empresa SPORT BOOK CLUB JOCKEY 7 C.A., domiciliada en Lechería, Estado Anzoátegui, e inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 06 de Febrero del 2.015, bajo el Nº 1, Tomo 5-A RM3ROBAR, a través de su Apoderada Judicial DIORLYS SARMIENTO GUILLEN, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 198.823, en contra de la ciudadana MARÍA EUGENIA ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 4.350.214 y domiciliada en Lechería, Estado Anzoátegui. Así se declara.
En base a todo lo anteriormente expuesto este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, da por fijados los límites de la controversia.- Así se declara.
De conformidad con lo establecido en el segundo aparte del Artículo 868 del Código de procedimiento Civil, queda abierto el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho contados a partir de la presente fecha.- Así se decide.-
El Juez Provisorio,
La Secretaria Titular,
Abg. Alfredo José Peña Ramos.- Abg. Judith Milena Moreno Sabino.-
/Stefhany M.-
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