TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

El Tigre, tres de octubre de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2017-000307

PARTE DEMANDANTE: MINEIDA DEL VALLE FAJARDO SANCHEZ, venezolana. Mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº: V-16.573.202, domiciliada en la urbanización villas Garban, Sector B, Nº: V14-19, situada al final de la calle Dowell de la avenida Peñalver, El Tigre, municipio Simon Rodríguez, estado Anzoátegui.

ABOGADO ASITENTE: TEODORO GOMEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº: V-4.006.523, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº: 15.993, con domicilio procesal en la avenida Francisco de Miranda, Edificio Dacosta, Piso 2, Oficina 7, El Tigre, Municipio Simon Rodríguez, estado Anzoátegui.

PARTE DEMANDADA: CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº: V-18.700.476, domiciliado en la Urbanización Villas Garban, Sector B, Nº: V14-19, situada al final de la calle Dowell de la Avenida Peñalver, El Tigre, municipio Simon Rodríguez, estado Anzoátegui.

APODERADO JUDICIAL: LUIS ENRIQUE SOLORZANO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cedula de identidad Nº: V-8.972.855, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº: 36.436, de este domicilio.-

JUICIO: RESOLUCION DE CONTRATO

MOTIVO: INADMISIBILIDAD

ANTECEDENTES

Por recibido el presente Asunto, proveniente del Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui-El Tigre, en virtud de la distribución efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Palacio de Justicia, en fecha 25 de julio de 2017, contentivo de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por la ciudadana, MINEIDA DEL VALLE FAJARDO SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº: V-16.573.202, domiciliada en la Urbanización Villas Garban, Sector B, Nº: V14-19, situada al final de la calle Dowell de la Avenida Peñalver de la ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui, asistida por el abogado TEODORO GOMEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº: V-4.006.523, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº: 15.993, con domicilio procesal en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio Dacosta, Piso 2, Oficina 7, El Tigre, Municipio Simon Rodríguez, Estado Anzoátegui, contra el ciudadano, CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº: V-18.700.476, domiciliado en la Urbanización Villas Garban, Sector B, Nº: V14-19, situada al final de la calle Dowell de la Avenida Peñalver de la ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui.-

Habiéndose declarado competente este Tribunal para conocer de la presente causa, dada la decisión dictada en fecha 05 de Junio de 2017, por el Juzgado Superior del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, sede Barcelona, considera necesario quien aquí decide, previamente hacer las siguientes consideraciones:

Del escrito libelar, se evidencia que la pretensión de la parte actora, es la que de seguidas se transcribe:

“…Actualmente soy poseedora y propietaria de la vivienda multifamiliar distinguida con el Nº V14-19, ubicada en la Urbanización Villas Garban, Sector B, situada al final de la calle Dowell de la Avenida Peñalver de la ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui (…Omissis…) El mencionado inmueble lo adquirí por contrato de préstamo a interés con Hipoteca de Primer Grado, conforme se demuestra de documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, en fecha 28 de agosto de 2012, bajo el numero 2012.1589, asiento registral Nº 1, del inmueble matriculado bajo el numero 260.2.12.1.7613 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2012.
El referido inmueble actualmente lo ocupo con mi núcleo familiar conformado por:
1.- ANGEL ARNALDO RENGIFO FAJARDO, venezolano, de quince (15) años de edad, estudiante, titular de la cedula de identidad Nº 27.700.397, de mi mismo domicilio y nació el 03 de Julio del 2000.
2.- SCARLETT ANDREINA RENGIFO FAJARDO, venezolana, de doce (12) años de edad, estudiante, titular de la cedula de identidad Nº 30.629.061, de mi mismo domicilio y nació el 15 de Febrero del 2003.
3.- DAIMAR ROSALIA BRAVO FAJARDO, venezolana, de nueve (9) años de edad, estudiante, de mi mismo domicilio y nació el 4 de Febrero del 2006, y
4.- JOSE DAVID BRAVO FAJARDO, venezolano, de siete (7) años de edad, estudiante, de mi mismo domicilio y nació el 10 de Febrero del 2008.

Por razones laborales, debí establecer mi domicilio con mis hijos en la vecina población de Pariaguan, Municipio Miranda del Estado Anzoátegui, motivos por los cuales contraté los servicios de la Inmobiliaria REAL ESTATE DE VENEZUELA, ubicada en esta ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui, a fin de poner en venta el inmueble supra-señalado, a quién le informé qué sobre el mismo pesaba Hipoteca de Primer Grado, a favor del Banco Mercantil (…Omissis…) cuya venta la haría con la finalidad de adquirir otra en población de Pariaguan. Municipio Miranda del Estado Anzoátegui, para ocuparla con mis menores hijos.
Así las cosas, se ocupo de la negociación la ciudadana MARIELIS LEÒN, promotora de venta de la referida Inmobiliaria y el documento de Opción de Compra-venta, lo redacto un abogado directivo de la referida Inmobiliaria, quien contacto como OPTANTE-COMPRADOR, al ciudadano CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 18.700.476, y como consecuencia de ello, suscribì con el prenombrado OPTANTE COMPRADO CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, en fecha 15 de Diciembre del año 2014, el cual quedó inserto bajo el Nº 31, Tomo 223 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Segunda de El Tigre. Estado Anzoátegui.
(…Omissis…)
El día 23 de Septiembre del presente año 2.015, el comprador CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, estando en mora con el pago definitivo, ordenó a su esposa, a la madre y padre de ésta, romper arbitrariamente la cerradura de la vivienda, invadiendo e instalándose en el mismo, sin tomar en consideración que dicha vivienda estaba ocupada por mi persona, mis hijos y las ciudadanas LUSMAR DEL VALLE ZAMORA SANCHEZ, titular de la cédula de Identidad Nº 14.817.961, su hija LUSMERI PADRINO, titular de la cedula de identidad Nº 31.122.067, y LUIS RENE MAITA, titular de la cedula de identidad Nº 16.250.022, quienes fuimos sacados a la fuerza con parte de nuestros enseres, logrando retornar gracias a la intervención de Efectivos adscritos al Centro de Coordinación Policial del municipio Simon Rodríguez del Estado Anzoátegui (Polisosir) y lo mas insólito, es que esta instalado de forma grotesca al lado nuestro, situación que le provoca tremendo miedo, incertidumbre e inseguridad a todos nosotros; esta franca violación de nuestro hogar, ocasionó que lo denunciara por el delito de INVASION, previsto y sancionado en el artículo 471-A del Código Penal, por ante la Guardia Nacional Bolivariana de Venezuela, en fecha 29 de Agosto de 2015, cuyo conocimiento lo ventila la Fiscalía Cuarta del Ministerio Publico.
Por todos los hechos que anteceden, es por lo que acudo a su competente autoridad para demandar al ciudadano CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, venezolano, soltero, titular de la cedula de identidad, domiciliado en la Urbanización Villas Garban, Sector B, Nº V14-19, situada al final de la Calle Dowell de la Avenida Peñalver de la ciudad de El Tigre. Estado Anzoátegui y/o en la calle 11 Sur. Casa Nº 223 de esta ciudad de El Tigre, para que convenga o sea condenado por este Tribunal a RESCINDIR POR SU INCUMPLIMIENTO, los CONTRATOS DE COMPRA-VENTA firmados por nosotros.
Asimismo, solicito que la sentencia definitiva que se dicte se le ordene al expresado ciudadano que se salga de la referida vivienda en la cual en forma arbitraria se instaló en la misma, y mantiene en estado de zozobra, incertidumbre e inseguridad a mi núcleo familiar, cuya vivienda está descrita, alinderada y ubicada en el Capitulo I de este escrito liberal que doy totalmente por reproducido en este petitorio…”

Mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2015, el Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui - El Tigre, admitió la presente demanda de Resolución de Contrato, y acordó la notificación del demandado de autos, ciudadano, CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, antes identificado, a fin de que conociera la oportunidad que tendría lugar el inicio de la fase de mediación de la audiencia preliminar, fijándose la oportunidad para llevar a la práctica el acto de Inspección Judicial, y llegada la oportunidad para ello, mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2015, el Tribunal reprogramó el acto de Inspección Judicial.-

En fecha 21 de enero de 2016, tuvo lugar el traslado y constitución del Tribunal, a los fines de llevar a cabo la Inspección Judicial solicitada como medida cautelar innominada en el libelo de la demanda.-

Mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2016, la ciudadana, MINEIDA DEL VALLE FAJARDO SANCHEZ, otorgó Poder Especial a las abogadas en ejercicio, LUISA MORALES CHAURAN, EGLY VELÁSQUEZ LÓPEZ y TEODORO DEL VALLE GÓMEZ RIVAS, IPSA Nros. 201.446, 23.190 y 15.993, respectivamente.-

En fecha 28 de enero de 2016, el Alguacil de ese Tribunal, consignó boleta de notificación librada al ciudadano, CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, antes identificado, debidamente firmada por la ciudadana, Arianny Resplandor.-

Por auto de fecha 01 de marzo de 2016, el Tribunal ordenó el inicio de la Fase de Mediación de la Audiencia Preliminar, la cual fue acordada para el día jueves 10 de marzo de 2016.-

Por escrito presentado en fecha 07 de marzo de 2016, el ciudadano, CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, antes identificado, asistido por el abogado LUIS ENRIQUE SOLORZANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº: 36.466, alegó la Incompetencia del Tribunal para conocer de la presente causa.-

Mediante diligencia de fecha 07 de marzo de 2016, ciudadano, CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, antes identificado, asistido por el abogado LUIS ENRIQUE SOLORZANO, IPSA Nº: 36.466, se dió por notificado en el presente juicio, y confirió Poder Apud-Acta, al referido profesional del Derecho.-

En fecha 10 de marzo de 2016, el Tribunal acordó dar por concluida la Fase de Mediación de la Audiencia Prelimar, por cuanto las partes no llegaron a ninguna acuerdo en dicho acto.-

Mediante escrito presentado en fecha 10 de marzo de 2016, el ciudadano, CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, antes identificado, asistido por el abogado LUIS ENRIQUE SOLORZANO, IPSA Nº: 36.466, ratificó la solicitud de Declinatoria de Competencia a la Jurisdicción Ordinaria, por resultar ese Tribunal Incompetente para conocer del presente Asunto.-

Por auto de fecha 11 de marzo de 2016, el Tribunal fijó la oportunidad para la Fase de Sustanciación de la Audiencia Preliminar, siendo fijada para el 04 de abril de 2016.-
Mediante Escrito presentado en fecha 28 de marzo de 2016, el ciudadano, CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, antes identificado, asistido por el abogado LUIS ENRIQUE SOLORZANO, IPSA Nº: 36.466, dió contestación a la demanda, y presentó formal Reconvención a la ciudadana, MINEIDA DEL VALLE FAJARDO SANCHEZ, supra identificada.-

En fecha 28 de marzo de 2016, el Apoderado Judicial de la parte demandada, abogado LUIS ENRIQUE SOLORZANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº: 36.466, presentó Escrito de Contestación de la demanda. En esa misma fecha, el referido profesional del Derecho, presentó Escrito de Promoción de Pruebas.-

Por auto de fecha 04 de abril de 2016, el Tribunal acordó el diferimiento de la fase de Sustanciación de la Audiencia Preliminar, ello en razón de no haber transcurrido íntegramente el lapso establecido en el artículo 474 de la LOPNNA.-

Mediante escrito presentado en fecha 04 de abril de 2016, la apoderada judicial de la parte actora, abogada EGLY VELASQUEZ LOPEZ, antes identificada, promovió y ratificó el escrito de pruebas presentado.-

Por autos de fecha 25 de abril de 2016, 14 de junio de 2016, y 04 de julio de 2016, el Tribunal reprogramó la Audiencia de Sustanciación en el presente Asunto.-

Mediante auto de fecha 26 de julio de 2016, el Tribunal declaró INADMISIBLE la Reacusación formulada por el Apoderado Judicial de la parte demandada, abogado LUIS ENRIQUE SOLORZANO, por cuanto la misma carecía de los requisitos fundamentales previstos en el artículo 456 de la LOPNNA. Asimismo, acordó fijar la continuación de la Audiencia Preliminar en Fase de Sustanciación.-

En fecha 29 de julio de 2016, el Apoderado Judicial de la parte demandada, abogado LUIS ENRIQUE SOLORZANO, presentó escrito de Apelación y asimismo, ratificó la solicitud de Incompetencia del Tribunal.-

Por auto de fecha 04 de agosto de 2017, el Tribunal ordenó oír de forma diferida, la Apelación presentada por el Apoderado Judicial de la parte demandada; y en cuanto a la Incompetencia alegada por el referido profesional del Derecho, el Tribunal acordó pronunciarse en su debida oportunidad en la Audiencia Preliminar en Fase de Sustanciación.-

Mediante auto de fecha 23 de septiembre de 2016, el Tribunal acordó fijar la Audiencia de Sustanciación, para el día 11/10/2016..-

En fecha 11 de octubre de 2016, se dió inicio a la Fase de Sustanciación de la Audiencia Preliminar, donde se acordó PROLONGAR la misma, del día 01/11/2016, por cuanto existía pronunciamiento que emitir en relación a la Incompetencia alegada por el apoderado judicial de la parte demandada.-

En fecha 01 de noviembre de 2016., se dió inicio a la prolongación de la Fase de Sustanciación de la Audiencia Preli1minar, donde se planteó la Regulación de Competencia interpuesta por la parte demandada.-

Por auto de fecha 01 de marzo de 2017, la abogada Lizony Perdomo Calderón, se ABOCÒ al conocimiento de la presente causa, en virtud del Reposo medico concedido a la Jueza Provisoria del Tribunal.-

Mediante auto de fecha 24 de marzo de 2017, se acordó remitir original del presente Expediente, al Tribunal Superior de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial – Barcelona, en virtud de la Regulación de Competencia acordada en la Fase de Sustanciación de la Audiencia Preliminar, celebrada en fecha 01/11/2016.-

Por auto de fecha 17 de mayo de 2017, el Tribunal Superior de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada al presente Expediente.-

Mediante decisión de fecha 05 de junio de 2017, el Tribunal Superior de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, atribuyó la competencia de la presente causa a la jurisdicción civil, vale decir, a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, sede El Tigre, y ordenó la remisión del Expediente al Tribunal declarado competente por la materia.-

En fecha 19 de junio de 2017, el Tribunal Superior de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, declaró definitivamente firme la sentencia proferida en fecha 05/06/2017, y en esa misma fecha, acordó la remisión del presente Expediente, a la URDD No Penal del Circuito Judicial Civil del Estado Anzoátegui, sede Barcelona, para que remitan dichas actuaciones al Tribunal declarado competente.-

Por auto de fecha 29 de junio de 2017, el Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui - El Tigre, le dió entrada al presente Expediente, proveniente del citado Juzgado Superior.-

Mediante auto de fecha 11 de julio de 2017, el Tribunal acordó dar cumplimiento a la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Superior, y ordenó oficiar a la URDD No Penal El Tigre, a los fines de remitir el Expediente para su respectiva distribución a los Tribunales declarados competentes por la materia, y en esa misma fecha, se libró Oficio Nº: MS1-2017-577, a los fines de dar cumplimiento a lo ordenado en referido auto.-

Por auto de fecha 03 de agosto de 2017, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, acordó darle entrada al presente Expediente, proveniente de la URDD No Penal El Tigre.-

En esa misma fecha 03 de agosto de 2017, este Tribunal le dió entrada al presente Asunto, y en fecha 10 del presente mes y año, la Jueza Suplente del Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa.-

Ahora bien, en cuanto a su Admisión o no, pasa este Tribunal a pronunciarse al respecto, conforme a las consideraciones siguientes:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA LA DECISIÓN

Dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente Asunto, se ha podido observar que estamos en presencia de una demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, de un inmueble destinado a vivienda, el cual, se encuentra ocupado por ambas partes, tal como lo afirma la demandante en su escrito libelar, y de igual forma consta de la Inspección Judicial solicitada como medida cautelar innominada en el libelo de la demanda, evacuada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Rodríguez y San José de Guanipa de esta Circunscripción Judicial, en fecha 08/10/2015, que riela a los folios ciento quince (115) al ciento diecisiete (117) del presente expediente, a lo cual se agrega que con la presente acción lo que se pretende es que el fallo que se dicte, acuerde la devolución del referido inmueble; por lo que este Tribunal considera necesario verificar el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad de la demanda, sobre la base que tales requisitos son de orden público, y por consiguiente revisables aún de oficio en cualquier estado y grado de la causa.-

Esta noción de orden público de los presupuestos de admisibilidad, ha sido reconocida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en sentencia de fecha 07/03/2002, caso: Ismelda Rojas, de cuyo texto se extrae los siguiente: “….Debe recordarse que los requisitos de admisibilidad de las acciones y recursos son de eminente orden público y que, por lo tanto, su inobservancia no es subsanable y puede ser declarada en cualquier estado y grado de la causa…”

Respecto al reexamen de las causales de inadmisibilidad de la demanda, la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, en sentencia Nº 779, del 10 de abril de 2002, caso: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464 determinó que:

“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el Juez es el Director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 ejusdem, donde como excepción al principio del Impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.- Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal conducción del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que el encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la Ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera ésta Sala que si nuestro ordenamiento Jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la Ley determina, solo después que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. Así contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el juez, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…”

De lo anteriormente expuesto, se puede inferir que el Juez ante el incumplimiento de los requisitos que debe cumplir la demanda para ser admitida, puede y debe, en cualquier estado y grado del proceso, declarar la inadmisibilidad de la demanda. Siendo así, este Tribunal advierte que para el ejercicio de una acción que implique la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, debe agotarse previamente el procedimiento administrativo, contenido en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LA LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, que en su artículo 5° establece:

Artículo 5º: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Por su parte, el articulo 10 ejusdem, dispone lo siguiente:
Artículo 10: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”

En este orden de ideas, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, en sus artículos 1, 5 y 10, establece lo siguiente:

Artículo 1º: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”

Artículo 5º: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto- Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Artículo10: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.” (Negrillas y subrayado del Tribunal).

Con relación al alcance de las normas in comento, recientemente la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 411, de fecha 04 de julio de 2016, dictada bajo la ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, aclaró que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias, sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión, cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.

En efecto, en la sentencia en referencia se deja establecido, en resumen lo siguiente:

“… Ahora bien, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas….

…En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:

“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:

“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:

“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:

“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.

Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.

(…Omissis…)

Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.

En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.

(…Omissis…)

Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.

En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.

En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.

Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).

Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.

…Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2015 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda…”

De las normas y criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos, se concluye que el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, vigente para el momento en que se interpuso la presente acción, exige como requisito de admisibilidad para la interposición de demandas de cualquier naturaleza, cuya decisión o práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda; el agotamiento de la vía administrativa por ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en razón de lo cual, no podrá acudirse a la vía judicial, hasta tanto no se agote el procedimiento administrativo contenido en el referido Decreto.-

Así las cosas, se observa que en el presente Asunto, la acción por Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta ejercida por la demandante, comporta la perdida de posesión de un inmueble destinado a vivienda; y siendo que, dicha posesión deriva de la existencia de una relación contractual entre las partes, es por lo que este Tribunal considera que la misma se encuentra amparada por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; en tal sentido, al no haber acreditado en autos la parte actora, el agotamiento de la vía administrativa por ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, se configura el presupuesto de inadmisibilidad para acudir a la vía judicial, razón por la cual, es forzoso para este Tribunal declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley. Y así se declara.-

DECISION

Con base a los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, presentada por la ciudadana, MINEIDA DEL VALLE FAJARDO SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº: V-16.573.202, domiciliada en la Urbanización Villas Garban, Sector B, Nº: V14-19, situada al final de la calle Dowell de la Avenida Peñalver de la ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui, asistida por el abogado TEODORO GOMEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº: V-4.006.523, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº: 15.993, con domicilio procesal en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio Dacosta, Piso 2, Oficina 7, El Tigre, Municipio Simon Rodríguez, Estado Anzoátegui, contra el ciudadano, CARLOS RAINIER ARENS RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº: V-18.700.476, domiciliado en la Urbanización Villas Garban, Sector B, Nº: V14-19, situada al final de la calle Dowell de la Avenida Peñalver de la ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Y así se decide.-

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la presente decisión.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Tribunal Primero de Primera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, sede El Tigre, a los Tres (03) días del mes de Octubre del año Dos Mil Diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.-

LA JUEZA SUPLENTE,

ABG. ANA VASQUEZ
LA SECRETARIA,

ABG. MARIANELA QUIJADA ESTABA

En esta misma fecha, siendo las doce horas y treinta minutos de la tarde (12:30.), se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley. Conste.-

LA SECRETARIA,

ABG. MARIANELA QUIJADA ESTABA
AV/mqe.-