TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI

Puerto La Cruz, 19 de octubre de 2017
207º y 158º

ASUNTO: BP02-V-2016-001055

PARTE DEMANDANTE: VICTOR MANUEL MENDEZ, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad Nro. V-8.244.898, inscrito en el IPSA bajo el Nº 100.724, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RÍO, C.A., R.I.F. Nº J-29556155-5 y de la Empresa SUMECON C.A.

PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO COTORRET SANCHEZ, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº V-8.349.090.

MOTIVO: RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE OPCIÒN A COMPRA VENTA

Se inicio el presente juicio en virtud de la demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RÍO, C.A., R.I.F. Nº J-29556155-5 y Empresa SUMECON C.A., a través de su Apoderado Judicial Abogado VICTOR MANUEL MENDEZ, todos identificados up supra, mediante el cual alegó al Tribunal entre otras cosas lo siguiente: Que sus representados ofrecieron en venta al ciudadano identificado en autos un inmueble constituido por un (1) apartamento asignado en la planta baja (PB), Apartamento B-PB-A, en la segunda etapa y que tiene un área aproximada de construcción de 47,20 mts2, distribuida de la siguiente manera: una (1) habitación, un (1) baño, una (1) sala, un (1) comedor, una (1) cocina y le corresponde un (1) puesto de estacionamiento identificado con las letras y números B-PB-A, ubicado en el Conjunto Residencial Villa Clara, en la carrera treinta y cinco (35) BIS cruce con calle nueve (9) y calle treinta y seis (36), Urbanización Nueva Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, según consta en documento de opción a compra-venta debidamente notariada de fecha 16 de octubre de 2014, quedando anotado bajo el Nº 030, tomo 284, de los Libros llevado por la Notaría Pública de Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui. Alegó y citó la cláusula cuarta del aludido contrato, en la cual se señala el precio ofertado, la forma y cronograma de pago del mismo, y que los citados pagos debían realizarse a los propietarios única y exclusivamente mediante cheque de gerencia a favor de “INVERSIONES ARENA RIO C.A”. Asimismo alegó, que la parte demandada cumplió con el pagó de la primera cuota, es decir, la suma de TRESCIENTOS VEINTIÚN TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.321.365, ºº), así como de la segunda cuota, la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.188.635, ºº) en fecha 5 de septiembre de 2014, según recibo identificado con el número 0211, globalizando ambos montos la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 510.000,ºº). De igual manera alega que el demandado dejó de pagar las cinco (5) cuotas mensuales y consecutivas de CIENTO DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 116.000,ºº), cada una, y las cuales debió haber comenzado a pagar el 15 de octubre de 2014, sumando las mismas la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,ºº), es decir el saldo restante del precio del inmueble. Del mismo modo indica, que sus representadas solicitaron al demandado el pago de la suma adeudada, sin haber obtenido hasta la presente fecha resultando alguno, dando indicios de no querer cumplir con la obligación ya descrita, y por cuanto han sido infructuosas todas las gestiones realizadas para que cumpla con el pago, es por ello, que demandan la resolución del referido contrato de opción a compra por incumplimiento. Alega y cita la Cláusula Décima Primera del contrato en cuestión, la cual establece las causas de resolución del presente contrato. Asimismo cita la Cláusula Décima Segunda, la cual establece en el caso que el futuro adquiriente desistiere o incumpliere con la negociación, los propietarios podrán retener por concepto de indemnización una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) de los montos cancelados. Citó la Cláusula Novena, que expresa que el futuro adquiriente acepta las condiciones de la presente negociación, y llegado el caso, si por alguna causa no imputable, los propietarios se les hiciere imposible protocolizar el documento definitivo de compra – venta dentro del plazo estipulado para ello, ésta no tendrá responsabilidad alguna y sólo procederá a la devolución de las sumas entregadas por el futuro adquiriente. En ese mismo orden, en su escrito libelar señala ciertas conclusiones, siendo las siguientes: que el documento de opción de compra venta suscrita entre sus representadas y el demandado, es un contrato bilateral e instrumento público que hace plena fe entre sí y con respecto a terceros. Que es evidente el incumplimiento culposo del demandado al no pagar sus obligaciones desde el 15 de octubre de 2014. Que sus representadas siempre han estado en la mejor disposición para cumplir con la parte que a ellas le corresponden. De conformidad con lo establecido en la Cláusula Décimo Segunda del mencionado contrato. Adujó, que de lo anteriormente expuesto se evidencia el incumplimiento del referido ciudadano con lo pactado en el documento de Opción a compra, en tal sentido, fundamento su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.527 y 1.264 del Código Civil. Que en razón de lo anterior expuesto acude ante este Tribunal en representación de las empresas INVERSIONES ARENA RÍO, C.A. y SUMECON C.A. para demandar por Resolución de Contrato de Opción a Compra suscrito con el ciudadano CARLOS ALBERTO COTORETT SANCHEZ, debidamente notariado en fecha 16 de octubre de 2014; para que convenga en lo siguiente: A.- En resolver el contrato de Opción a Compra, suscrito el 16 de Octubre del año 2014, el cual quedó anotado bajo el Nº 030, tomo 284, de los Libros llevado por la Notaría Pública de Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui. B.- Que el ciudadano CARLOS ALBERTO COTORETT SANCHEZ, pague por concepto de indemnización, pague por concepto de indemnización por incumplimiento de la negociación establecida en la cláusula décima segunda del contrato de opción a compra, siento esta la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES (BS. 51.000,00) lo cual es el equivalente del 10 % de las cantidades pagadas. C.- Que el demandado pague por concepto de Honorarios Profesionales la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL BOLIVARES (BS.153.000, 00). D.- Que el demandado pague las costas del presente juicio. Estimó, el valor de la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 204.000,ºº) equivalentes a 1.152,54 Unidades Tributarias (U.T.). Pidió la citación del demandado en la siguiente dirección Conjunto Residencial Arabella, Torre 2, Piso 9, apto 1, sector cerro sur, Lechería Municipio Urbaneja del estado Anzoátegui.

En fecha 04-10-2016, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la parte demandada librándose la correspondiente compulsa en fecha 17/10/2016.-

Agotada la citación personal y por vía cartelaria la parte actora mediante diligencia de fecha 18-01-17, solcito ante este despacho se sirva nombrar Defensor Ad-litem; lo cual fue debidamente acordado mediante auto de fecha 30/01/17, designándose como Defensor Judicial de la parte demandada, al ciudadano Luis Eduardo Querecuto Gómez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.731.592, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N 52.530 y de este domicilio, librándose la bolea de notificación respectiva; quien en fecha 23/02/17, a través de diligencia acepto rl cargo como Defensor Judicial de la parte demandada en el presente juicio, prestando el juramento de Ley.

Cumplidas con las formalidades de la citación del defensor, en fecha 13/03/17, procedió a dar contestación en los siguientes términos: Negó y rechazó que su representado haya cumplido con el contrato de opción de compra venta celebrado con las sociedades mercantiles Inversiones Arena Río C.A y Sumecón C.A, por cuanto cumplió con todas y cada una de las clausulas del referido contrato, por cuanto nunca existió un cronograma de pago especifico. Negó y rechazó, que su representado este obligado al pago por concepto de indemnización por incumplimiento del contrato establecido en la cláusula segunda de dicho contrato de opción de compra y venta. Negó y rechazó, que su representado quedo obligado al pago de horarios profesionales y mucho menos al pago de costas procesales en el presente juicio por cuanto los mismos son determinados por este Tribunal. Negó y rechazó, el recibo consignado por la parte actora en el anexo “C” que riela en el folio 19 por ser copia simple de fotostato. Negó y rechazó, por considerarlo ambiguo e inexacto el objeto de la presente demanda por cuanto existe imprecisión de la determinación del inmueble y su ubicación.
En fecha 21-03-2017, compareció el abogado Víctor Manuel Méndez, en su carácter de apoderado judicial de sus representadas la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARENA RIO, C.A., y la SUMECON C.A, y estando dentro del lapso legal para promover y evacuar pruebas hizo uso de este derecho de la siguiente manera: Promovió pruebas documentales como: copia certificada del Documento de Opción de Compra Venta, Copia al Carbón de Recibo de pago N°0211 de fecha 05/09/14 por la cantidad de Ciento Ochenta y Ocho Mil Seiscientos Treinta y Cinco (Bs. 188.635,00) expedido por la empresa Arena Río C.A. Ratificó el reconocimiento por parte de sus representadas de la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIUN TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVAREAS (Bs. 321.365,00), al momento de la negociación entre el demandado y sus representadas. Dichas pruebas fueron admitidas por no ser ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 17-04-2017, el defensor judicial de la parte demandada ciudadano Luis Eduardo Querecuto Gómez, encontrándose dentro de la oportunidad legal para promover pruebas, lo hizo en los siguientes términos: reprodujo el merito favorable de autos y ratifico la impugnación del Recibo consignado por parte actora en el anexo “C”, la cual riela en el folio N°19, por ser copia simple fotostato.
Dichas pruebas fueron admitidas por no se ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
A solicitud de la parte demandante, en fecha 28/07/17, quien suscribe se avocó al conocimiento de la causa y ordeno la notificación de las partes.
Cumplidas con las notificaciones de las partes, pasa este Tribunal a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:
El presente juicio se contrae a la pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPSIÓN COMPRA VENTA, en donde la parte demandante alego el incumplimiento por parte del ciudadano CARLOS ALBERTO COTORETT SANCHEZ, de las obligaciones contraídas en el documento de opción de compra venta suscrito entre ellos, el cual quedo debidamente notariado en fecha 16 de octubre de 2014 y anotado bajo el N° 030, Tomo 284 en los respectivos libros; dichas obligaciones se especifican en la cláusula cuarta del referido contrato, estableciéndose un cronograma de pago, donde se especifican las fracciones en cuestión y sus respectivas fechas de cumplimiento; asimismo alego y reconoció que el demandado cumplió con el pago de la inicial la cual estaba dividida en dos (2) cuotas, la primera por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIUN TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 321.365,00), y la segunda por la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIAVRES (Bs.188,635,00); Sin embargo alegó el incumplimiento culposo por la falta de pago de Cunco (5) cuotas mensuales y consecutivas de CIENTO DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs116.000,00), cada una, y las cuales debió haber comenzado a pagar el 15 de octubre 2014, sumando las mismas la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,00), es decir, el saldo restante del precio del inmueble. De la misma manera alegó que sus representadas a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula Décima Segunda del contrato e cuestión, devolverá la cantidad recibida por parte del demandado previa retención del diez por ciento (10%) por concepto de indemnización por incumplimiento, en tal sentido la suma a devolver seria de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (459.000,00).

Por su parte el defensor judicial en la oportunidad de dar contestación negó y rechazó que su representado haya incumplido con el contrato de opción de compra venta por cuanto cumplió con todas y cada una de las clausulas del referido contrato; de igual manera contradice que sea evidente el incumplimiento culposo de parte de su representado por cuanto nunca existió un cronograma de pago especifico de dichas obligaciones. Negó y rechazó que su representado este obligado al pago de la indemnización establecida en la cláusula décima segunda. Negó y rechazo que su representado este obligado al pago por concepto de honorarios profesionales y costas procesales en el presente juicio.

Del análisis de las pruebas aportadas:

En cuanto a la documental contentiva del Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 16/10/14, suscrito por las partes ante la Notaria Publica Primera de Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, y por cuanto dicha documental versa sobre los hechos controvertidos y en virtud de constituir un documento publico, el Tribunal lo aprecia de conformidad con lo previsto en el articulo 1.357 eiusdem. En consecuencia tiene pleno valor probatorio. Así se establece.
Con respecto al recibo de pago N° 0211 de fecha 05/09/14, por la cantidad de Ciento Ochenta y Ocho Mil Seiscientos Treinta y Cinco (Bs. 188.365,00), encontrándose en autos en copia al carbón e identificado en el folio 19; por cuanto el mismo no fue impugnado en el acto de contestación, por el defensor judicial de la parte demandada, tal como lo preceptúa el articulo 426 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio y así se decide.
Asimismo, en relación al reconocimiento efectuado por el demandante tanto en el libelo de la demanda como en escrito de promocion de pruebas, contentivo al pago de la cantidad de Trescientos Veintiún Mil Trescientos Sesenta y Cinco Bolívares (Bs.321.365,00) correspondiente a la inicial pautada en el contrato objeto de estudio, el tribunal otorga valor probatorio a dicho reconocimiento por constar en documento público ut supra señalado. Así se decide.
En ese mismo orden, el defensor judicial prohíbo el merito favorable de las pruebas agregadas a los autos, invocando el principio de la comunidad de la prueba, todo en cuanto pueda favorecer a su representado, en ese sentido, este Tribunal, por cuanto el merito favorable no constituye medio de prueba alguno, porque es principio del juez analizar todas y cada una de las pruebas aportadas, en consecuencia no hay pronunciamiento alguno que hacer y así se establece.-

Ahora bien, cabe destacar que el articulo 1167 del Código Civil, establece: “
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Asimismo, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en su contenido lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En cuanto a las normas arriba señaladas, es malestar destacar que para los efectos de la procedencia de la presente pretensión, las partes intervinientes tienen la obligatoriedad de probar sus dichos, es decir, el demandante probar lo alegado en su escrito de demanda y por su parte el demandado enervar lo pretendido por el actor, partiendo de ello observa este Tribunal, que el objeto de la litis es la resolución del contrato de compra venta, por incumplimiento de la cláusula Cuarta, por cuanto la parte demandada dejo de pagar las cinco (5) cuotas mensuales y consecutivas de CIENTO DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs.116.00,00), cada una, y las cuáles debió haber comenzado a pagar el 15 de octubre de 2014, sumando las mismas la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,00), es decir el saldo restante del precio del inmueble; no demostrado el demandado durante el iter procesal haber cumplido con dicha cláusula, al no haber traído prueba alguna que enervara lo afirmado por el demandante en su escrito libelar, por tales motivos, es forzoso para quien decide declarar procedente la presente pretensión de resolución de contrato de opción de copra venta, tal y como quedara expresado en el dispositivo del presente fallo.- Así decide.-
Asimismo, observa este Tribunal, que la parte demandante reclama el pago de los honorarios profesionales de abogados, a tal efecto, este Tribunal se permite señalar que el procedimiento para tal reclamo se encuentra debidamente contemplado en la Ley Especial que rige la materia, motivo por el cual este Tribunal lo declara improcedente.- Así se decide.-

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Octavo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONAES ARENA RÍO, C.A., R.I.F. N° J-29556155-5 y Empresa SUMECON C.A., a trabes de su Apoderado Judicial Abogado VICTOR MANUEL MENDEZ, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO COTORET SANCHEZ, todos identificados en autos. Así se declara.

Por consiguiente se declara resuelto el contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 16 de octubre de 2014, y suscrito entre las partes arriba mencionadas, por la Notaria Pública de Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui; anotado bajo el N° 030, Tomo 284, en los libros llevados por dicha Notaria.- Se ordena a la parte demandante devolver a la parte demandada la cantidad de cuatrocientos cincuenta y nueve mil bolívares (Bs. 459.000;00), previa deducción del 10% de la cantidad cancelada por parte demandada, tal y como se encuentra contenido en la cláusula décima segunda del referido contrato.- Así se declara.

Igualmente, se declara Improcedente el cobro de los honorarios profesionales de abogados.- Así también se decide.-

No hay condenatoria en costas por el carácter parcial del fallo. Asi se decide.-
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Puerto La Cruz, a los diecinueve (19) días del mes de octubre del año Dos Mil Diecisiete (2017).- Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO,

LUISA LICETT VELASQUEZ FEBRES

EL SECRETARIO,

JOSÉ RAMON QUIJADA TOUSAINT
En esta misma fecha, se publicó la presente decisión siendo las tres de la tarde. Conste.-
EL SECRETARIO,

JOSÉ RAMON QUIJADA TOUSAINT

Exp. Nº BP02-V-2016-001055
LLVF