TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.-
Puerto La Cruz, treinta (30) de abril de dos mil dieciocho (2018).-

208º y 159º

ASUNTO: 8641.-

PARTE ACTORA: Ciudadanos CARMEN LUISA ROJAS DE PEREIRA y JOSÉ ROJAS, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.187.592 y V-1.465.245, respectivamente.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado Emilio Martínez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.351.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadano VÍCTOR BATTAGLINY, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Río Caribe, Municipio Arismendi del Estado Sucre y titular de la cédula de identidad Nº V-5.881.030.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Mary Ángel Carrión Rodríguez, Larry Aquias Marcano, Roberto Carlos Francisco Coraspe y Raúl Meza Castro, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 69.750, 63.374, 66.936 y 75.534, respectivamente.-

PRETENSIÓN: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de su Duración.-

Se contrae la presente pretensión al Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de su Duración, incoada por los ciudadanos Carmen Luisa Rojas de Pereira y José Rojas, en contra del ciudadano Víctor Battagliny, sobre un inmueble constituido por una casa identificada con el Nº 80, ubicada en la calle Rivero de la ciudad de Río Caribe, Municipio Arismendi del Estado Sucre, invocando la existencia de un contrato a tiempo determinado de un (1) año, desde el 1º de agosto de 2008 hasta el mismo día y mes de 2009 (Cláusula cuarta), fijando el canon mensual en trescientos bolívares fuertes (Bs. 300,00) a ser depositado puntualmente en la cuenta de ahorros Nº 01020418620100020415, a nombre de Carmen Luisa Rojas de Pereira, en el Banco de Venezuela (Cláusula tercera). Igualmente, invocaron la cláusula décimo tercera de dicho contrato. Expresaron además, que el tiempo inicial del contrato se venció el 1º de agosto de 2009 y el inquilino no entregó el inmueble en la fecha antes dicha ni los días subsiguientes y sigue en el mismo a pesar de no haberse hecho acreedor al derecho de gozar de la prórroga legal, ya que les esta adeudando los cánones correspondientes a los 12 meses de la duración de la convención, lo que suma la cantidad de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600,00) y que no consignó por ante el Tribunal competente, según certificaciones de no consignaciones, las cuales presentaron marcadas “B”, “C” y “D”. Asimismo, invocaron los artículos 1.599 y 1.167 del Código Civil, por lo que acudieron ante esta autoridad para demandar al ciudadano Víctor Battagliny, anteriormente identificado, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de su duración, para que el prenombrado ciudadano conviniera: 1º) Que el contrato de alquiler que celebraron el 1º de agosto de 2008, quedó terminado por haberse vencido su tiempo el día 1º de agosto de 2009. 2º) Que en virtud de tal vencimiento, debe cumplir con la entrega del inmueble, totalmente libre de personas y bienes, o que en su defecto así lo declare u ordene este Tribunal y 3º) Pagar las costas procesales. Estimaron la demanda en la suma de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600,00), equivalente a sesenta y cinco con cuarenta y cinco unidades tributarias (65,45 U.T.), (al momento de interponer la demanda). Fundamentaron su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.211, 1.264 y 1.594 del Código Civil. Finalmente, expresaron que se reservan las acciones legales para demandar el pago de indemnización por la ocupación del inmueble desde el 2 de agosto de 2009 hasta su entrega.-

Por auto de fecha 12 de agosto de 2009, se admitió la presente demanda, y se ordenó la citación de la demandada de autos, a los fines de que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, mas dos (02) días que se le concedieron como término de distancia, a dar contestación a la demanda incoada en su contra. De igual manera, se acordó exhortar al Juzgado del Municipio Arismendi de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, para la practica de la citación ordenada, librándose la respectiva compulsa, así como, el exhorto correspondiente, y a tal efecto se libró oficio Nº 363-2009.-

En fecha 22 de marzo de 2010, el demandado, se dio por citado y confirió poder apud-acta a los abogados Mary Ángel Carrión Rodríguez, Larry Aquias Marcano, Roberto Carlos Francisco Coraspe y Raúl Meza Castro, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 69.750, 63.374, 66.936 y 75.534, respectivamente; de seguidas, el 24 de marzo de ese mismo año, estando dentro de la oportunidad para la contestación de la demanda, lo hizo de la siguiente manera: 1) De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la acción y de la parte demandada para sostener la causa por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de su duración. 2) Negó, rechazó y contradijo que los actores sean los únicos condueños del inmueble objeto de controversia; que los demandantes cedieron en alquiler el bien inmueble objeto de la demanda desde el 01 de agosto de 2004; que el alquiler comenzó el 01 de agosto de 2008; que el tiempo inicial venció el 01 de agosto de 2009; que adeude los cánones correspondientes a los doce meses de la última convención, lo que alcanza a la suma de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600,00); que este obligado a consignar las pensiones de arrendamiento por ante los Tribunales competentes; que el tiempo de duración del contrato se venció el día 01 de agosto del año 2009; que haya suscrito un contrato a tiempo determinado por un año contado a partir del día 01 de agosto de 2008 al 01 de agosto de 2009; que este obligado a entregar el inmueble objeto de la demanda por haberse extinguido la convención arrendaticia; que la relación arrendaticia iniciada el 01 de agosto de 2004, se encuentre extinguida; que haya incumplido con las obligaciones inherentes al arriendo; que este obligado a cumplir con la entrega del inmueble totalmente libre de personas y bienes, y, que de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato, el canon se fijó en la suma de trescientos bolívares (Bs. 300,00). 3) Alegó la existencia de una relación arrendaticia que data desde el 01 de agosto de 2004, según contrato de arrendamiento suscrito con los ciudadanos Josefina Rojas de Rojas (†) y José Rojas, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-509.488 y V-1.465.245, el cual se renovó para el periodo del 01 de agosto de 2005 al 01 de agosto de 2006, y, vencido el mismo no se suscribió otro, encontrándose inmerso en un contrato a tiempo indeterminado, hasta semana santa del 2009, momento en el cual, se presentó la ciudadana Carmen Luisa Rojas de Pereira y su esposo, y coloco a la vista de su representado, tres contratos de arrendamiento sin firma, que van desde 01 de agosto de 2006 al 01 de agosto de 2007; 01 de agosto de 2007 al 01 de agosto de 2008, y, 01 de agosto de 2008 al 01 de agosto de 2007, indicando que debían ser firmados so pena de ser desalojado, ante dicha situación, aceptó firmarlos sin contratiempos. Igualmente, indicó que ejecutó varias reparaciones y mejoras al inmueble en el mes de diciembre de 2008, invirtiendo la cantidad de doce mil Bolívares (Bs.12.000, 00), lo cual, la parte actora consintió expresamente, y, según sus dichos, autorizó el descuento del monto invertido con los cánones de arrendamiento, reanudándose el pago de los mismos, una vez pagado el total del monto invertido en mejoras. Arguyó asimismo, que en virtud de las promesas de venta de las bienhechurías, por parte de la ciudadana Josefina de Rojas, las cuales en su decir, estaban enclavadas en terrenos de propiedad Municipal, su representado siempre efectuó obras y reparaciones necesarias para habitar el inmueble. Por otro lado, alegó el desconocimiento de los propietarios de las bienhechurías dadas en arrendamiento, ello, partiendo de lo observado en la ficha catastral de las mismas. En ese sentido, afirmó la nulidad de los contratos de arrendamientos, en virtud que parte de lo que constituye su objeto, es un terreno ejido perteneciente al Municipio Arismendi del Estado Sucre, de conformidad con el artículo 181 de la Carta Magna; y, 4) Interpuso reconvención en contra de los accionantes, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, para que convinieran o fuesen condenados por el Tribunal en el incumplimiento de los requisitos de existencia del contrato de arrendamiento y por lo tanto la nulidad absoluta de los contratos de arrendamientos suscritos durante los periodos 01 de agosto de 2004 al 01 de agosto de 2005, 01 de agosto de 2005 al 01 de agosto de 2006, 01 de agosto de 2006 hasta el 01 de agosto de 2007, 01 de agosto de 2007 hasta el 01 de agosto de 2008 y para que reconocieran y aceptaran que el inmueble no es de exclusiva propiedad de los actores y que no medio la autorización expresa de arrendar por parte de la cámara municipal del Municipio Arismendi del Estado Sucre. Estimó la reconvención en la cantidad de diecinueve mil novecientos cincuenta y cinco bolívares fuertes (Bs. 19.955,00), equivalente a trescientas siete unidades tributarias (307 U.T.).-

Por auto de fecha 07 de abril del año 2010, se admitió la reconvención propuesta, compareciendo el 14 de ese mismo mes y año, el abogado Emilio Martínez, con el carácter acreditado en autos, y presentó escrito de contestación a la misma, en los siguientes términos: En consonancia con lo estipulado en el articulo 1579 del Código Civil Venezolano, alegó no ser necesario que el arrendador sea propietario del objeto dado en alquiler, para la celebración del contrato, bastando solo la autorización del verdadero propietario. Señaló, que en la relación contractual arrendaticia no se discute propiedad, por cuanto, lo que esta en juego es la posesión precaria ó simple tenencia material, dado que lo transmitido al arrendatario es el corpus; en ese sentido, adujó que sus representados poseían la cualidad activa en el presente asunto, por existir en ellos identidad lógica entre los arrendadores y los demandantes, aunado el hecho de encontrarse facultados y no limitados, conforme lo estatuido en los artículos 168 y 761 del Código Civil, por lo que, en su decir, no procede el litis consorcio activo. Asimismo, en cuanto a la falta de cualidad de la parte demandada, arguyó que existe identidad lógica entre el demandado de autos y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, en este caso, contra el arrendatario, quedando de esa manera probada la legitimación pasiva. En cuanto a la reconvención propuesta, procedió a rechazar, negar y contradecir la misma en todo lo alegado por la parte accionada reconviniente, por cuanto no debió ser admitida conforme lo pautado en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, además de versar sobre un objeto distinto al que dio nacimiento a la acción. Seguidamente, manifestó que sus poderdantes no podían convenir, ni ser condenados por el Tribunal, en el incumplimiento de los requisitos de existencia del contrato y menos aun en su nulidad, así como tampoco, reconocer y aceptar la necesidad de la autorización expresa de la Cámara Municipal del Municipio Arismendi, para arrendar, por cuanto el inmueble objeto de la presente demanda, pertenecen de por mitad al ciudadano José Rojas Guilarte y a la Sucesión de la extinta Josefina Rojas de Rojas. Finalmente, rechazó la estimación de la reconvención, y señaló los documentos anexos a su escrito marcados de la letra “A” a la “G”.-

En fechas 23 y 27 de abril de 2010, en ese mismo orden, comparecieron tanto el apoderado actor, como la apoderada de la parte demandada, abogados Emilio Martínez y Mary Ángel Carrión, respectivamente, y presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo agregados y admitidos los mismos por autos de fecha 27 y 28 de abril de 2010, ordenándose respecto de las promovidas por la demandada de autos, específicamente en su capitulo III, oficiar al Banco del Caribe, S.A.C.A., agencia Carúpano, Estado Sucre, al Banco Mercantil, agencia Carúpano, Estado Sucre y a la Alcaldía del Municipio Arismendi del Estado Sucre; asimismo, en lo que respecta al capitulo IV, este Tribunal acordó exhorta amplia y suficientemente al Juzgado del Municipio Arismendi de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, a los fines que rindieran declaración testimonial los ciudadanos Jesús Vizcaíno, Víctor Raúl Prieto García, Víctor Aliendres y Luís Alejandro Azocar, respectivamente, librándose exhorto y oficio Nº 262-2010. Asimismo, en fecha 29-04-2010 se libraron oficios Nros. 266-2010, 267-2010 y 268-2010, respectivamente (folios del 142 al 167).-

En fecha 30 de junio de 2010, se recibieron las resultas del oficio Nº 266-2010, siendo agregadas para que surtieran sus efectos de Ley por auto de fecha 06 de julio de ese mismo año (folios del 171 al 176). Luego, el 05 de agosto de 2010, fueron agregadas a los autos, las resultas del exhorto librado al Juzgado del Municipio Arismendi Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre-Río Caribe, mediante oficio Nº 262-2010, de fecha 28 de abril de 2010 (folios del 177 al 194).-

En fechas 23 de septiembre de 2010 y 18 de enero de 2011 fueron agregadas a los autos para que surtiesen sus efectos de ley, las resultas de los oficios Nros. 267-2010 y 268-2010, librados al Banco Mercantil y a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Arismendi del Estado Sucre-Río Caribe.-

En fecha 26 de enero de 2011, el Tribunal dictó auto mediante el cual acordó diferir por el lapso de treinta (30) días calendarios el pronunciamiento de la sentencia (folio 204). Luego, el 23 de mayo del 2011, se dictó auto suspendiendo la presente causa, de conformidad con el Decreto N° 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 05 de mayo de 2011, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el N° 39.668, en fecha 06 de mayo de ese año, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento previsto dicho Decreto Ley, reanudándose la misma, mediante auto de fecha 08 de febrero de 2012, previo requerimiento efectuado por la parte actora el 26 de enero de 2012 (folios del 205 al 226).-

En fecha 02 de marzo de 2016, previo requerimiento efectuado por la parte actora, esta Juzgadora se avoco al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.

Seguidamente, cumplidas con las notificaciones ordenadas, pasa este Tribunal a emitir el fallo correspondiente al presente proceso, bajo las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO
Esta Juzgadora estima prudente, antes de entrar a decidir la reconvención propuesta, así como el fondo del presente asunto, pronunciarse en relación a la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada, y a tales efectos, atisba lo siguiente:

Alegó la parte demandada en su contestación, la defensa perentoria atinente a la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la presente acción, y, de la accionada para sostener el juicio, partiendo del hecho, en su decir, que los arrendadores, hoy aquí demandantes, ciudadanos Carmen Luisa Rojas de Pereira y José Rojas, no están autorizados por los copropietarios, para arrendar el inmueble objeto de litigio, siendo que el mismo pertenece a la Sucesión Félix Rojas, identificada con el Registro de Información Fiscal Nº J-29680697-7, aunado al hecho, que no fundamentaron su acción, ni consignaron junto a su demanda, la respectiva Declaración Sucesoral, documento de propiedad del inmueble, ni la autorización expresa de los demás copropietarios o herederos, para arrendar o intentar acciones civiles, como la presente, pues en su decir, deben obligatoriamente cada uno de los integrantes de la Sucesión, intentar la presente demanda por existir lo que en doctrina se denomina Litis Consorcio Necesario Activo.-

En ese sentido, y, a modo de decidir sobre lo alegado, esta Juzgadora deja por sentado que la doctrina y jurisprudencia patria, sostienen que la cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. De allí que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra. Ahondando mas sobre el punto, se puede determinar que lo atinente a la cualidad, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita.-

Aplicando lo precedentemente expuesto al caso en estudio, se colige con meridiana claridad de la revisión efectuada a las actas, que el demandante de autos fundamenta su pretensión en la existencia de una relación jurídico sustancial, concretada mediante la suscripción de un instrumento de carácter privado simple, específicamente, el contrato de arrendamiento cursante a los folio tres (03) y cuatro (04), el cual, al no haber sido desconocido en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo estatuido en el articulo 1.364 de la Norma Sustantiva Civil, donde consta la correspondencia lógica e identidad abstracta referente de las partes en el presente juicio, esto es, ciudadanos Carmen Luisa Rojas de Pereira y José Rojas, en su carácter de arrendadores, (hoy demandantes) quienes afirman la titularidad de su derecho e interés actual, para intentar esta demanda, tal como lo dispone el articulo 16 del Código Adjetivo Civil, y, ciudadano Víctor Battagliny, en su condición de arrendatario, (hoy aquí demandado), con lo cual, resulta evidente para esta sentenciadora que el proceso no se instauró entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.-

Por otro lado, en relación a la necesidad de autorización de los demás copropietarios para arrendar y el empleo de la figura denominada “Litis consorcio activo necesario”, para intentar la presente acción; es importante destacar en primer lugar; que la constitución de una relación arrendaticia inmobiliaria, surgida de la celebración de un contrato de arrendamiento, puede darse de dos formas, la primera, -como el caso de autos- cuando es el propietario ó copropietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento -indistintamente- expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o consentimiento escrito o verbal del propietario. Conservando en todo momento, que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero.- En segundo lugar, aun cuando en materia de arrendamiento bajo ningún concepto se discute propiedad, tal como se desprende del contenido del articulo 1579 del Código Civil, sino la posesión precaria, se evidencia de los instrumentos públicos acompañados en copia simple, cursantes a los folios ciento veintitrés (123) al vuelto del folio ciento treinta y nueve (vto 139), a los cuales se les asigna valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código Adjetivo, en concordancia con el 1.357 del Código Civil, que los hoy demandantes, no son los únicos propietarios del inmueble objeto de litigio, sino que resultan ser los “condueños”, como lo afirman en su escrito libelar, por lo que, en criterio de quien aquí decide, estamos en presencia efectivamente de, como antes se dijo, una relación jurídico sustancial, que puede ó no, estar integrada desde su nacimiento por varios sujetos, tanto activa como pasivamente, la cual, al momento de hacerse valer en juicio originaria un litigio con pluralidad de sujetos, que constituiría la figura legal denominada Litis Consorcio, que, como regla general, -se insiste en este caso- pueden ó no, los copropietarios a su elección, potestad y facultad, hacer uso de ella, pues de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, ellos pueden intentar la acción juntos o separados indistintamente, es decir, cualquiera de los litisconsortes tienen potestad de demandar individualmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento si así lo desean, o juntas si les parece que así pueden defender mejor sus derechos, y mas aun, cuando a los comuneros ó litisconsortes no les esta vedada la oportunidad de ejercer en nombre propio ó de la comunidad, sin necesidad de poder o autorización, cualquier acción en relación a uso de la cosa común, siempre y cuando no atente contra la misma, ó contra el interés de los comuneros y sus derechos, tal como lo dispone el articulo 761 del Código Civil.-

Con lo que, en atención a lo expuesto con anterioridad, resulta indefectiblemente claro para esta Instancia, que los aquí demandantes poseen cualidad plena para intentar el presente juicio, y, el demandado de autos, se encuentran investido del carácter para sostener el mismo, igualmente, que no es obligatoria la autorización de los demás copropietarios del inmueble, para arrendar, ni mucho menos un litis consorcio activo necesario, para intentar la presente demanda, lo que trae como consecuencia, de manera forzosa declarar como será declarada en el dispositivo del fallo, SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte demandada, prevista en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.-

DE LA RECONVENCION PROPUESTA

Se evidencia del escrito de contestación, que la parte demandada interpuso reconvención de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por incumplimiento de los requisitos de existencia del contrato de arrendamiento y por lo tanto la nulidad absoluta de los contratos de arrendamientos suscritos durante los periodos 01 de agosto de 2004 al 01 de agosto de 2005, 01 de agosto de 2005 al 01 de agosto de 2006, 01 de agosto de 2006 hasta el 01 de agosto de 2007, 01 de agosto de 2007 hasta el 01 de agosto de 2008, y, 01 de agosto de 2008 hasta el 01 de agosto de 2009, y en consecuencia, reconozcan y acepten que el inmueble no es de exclusiva propiedad de los actores y que no medio la autorización expresa de arrendar por parte de la cámara municipal de la Alcaldía del Municipio Arismendi del Estado Sucre, quien en su decir, es propietaria del terreno donde se encuentra enclavado el inmueble objeto de demanda.- Por su parte, el demandante reconvenido, a los fines de enervar la reconvención propuesta, presentó escrito de contestación en fecha 14 de abril de 2010, mediante el cual, procedió a rechazar, negar y contradecir todo lo alegado por la parte accionada reconviniente, por cuanto no debió ser admitida conforme lo pautado en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, además de versar sobre un objeto distinto al que dio nacimiento a la acción. Asimismo, manifestó que sus poderdantes no podían convenir, ni ser condenados por el Tribunal, en el incumplimiento de los requisitos de existencia del contrato y menos aun en su nulidad, así como tampoco, reconocer y aceptar la necesidad de la autorización expresa de la Cámara Municipal del Municipio Arismendi, para arrendar, por cuanto el inmueble objeto de la presente demanda, pertenecen de por mitad al ciudadano José Rojas Guilarte y a la Sucesión de la extinta Josefina Rojas de Rojas.-

Siendo así las cosas, quien aquí decide advierte que lo debatido en el presente asunto se circunscribe al cumplimiento del contrato suscrito en el periodo comprendido desde el 01 de agosto de 2008 hasta el 01 de agosto de 2009, cursante a los folio tres (03) y cuatro (04), no así sobre las demás convenciones señaladas por la demandada de autos, en tal sentido, se procede a verificar si el instrumento -contrato de arrendamiento- presentado como documento fundamental de la demanda, está viciado de nulidad, para lo cual es pertinente traer a colación lo dispuesto en el Código Civil en sus artículos 1141 y 1142, los cuales señalan:

“Artículo 1.141°
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1°. Consentimiento de las partes;
2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3°. Causa lícita.
Artículo 1.142°
El contrato puede ser anulado:
1°. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2°. Por vicios del consentimiento.” (Negrillas del Tribunal).-

De las anteriores disposiciones legales, se desprende, por un lado, los elementos esenciales -consentimiento, objeto y causa- para la existencia de un contrato, los cuales resultan indispensables e ineludibles a la propia figura del contrato, de manera que, la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, al punto de hacerlo nulo e inexistente; y, por el otro lado, los elementos esenciales para la validez de un contrato, los cuales pueden ser definidos como aquellos necesarios para que el contrato produzca todos sus efectos jurídicos; de manera que, la ausencia de uno de ellos produce la invalidez del contrato, el cual, si bien existe, puede ser anulado.-

Al respecto, el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra, “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, página 594, define la nulidad de un contrato como: “(…) su ineficiencia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de terceros.” De la misma manera, el citado autor, distingue dos tipos de nulidades, (absoluta y relativa), indicando que:
“Existe nulidad absoluta de un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres.”
Y, al referirse a la nulidad relativa, llamada también anulabilidad, sostiene que la misma “Ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes.”.-

Partiendo de ese orden de ideas, en el caso que nos ocupa, precisa quien aquí juzga que el contrato de arrendamiento de carácter privado simple, utilizado como documento principal de la demanda, -previamente valorado en el cuerpo de este fallo, al no haber sido desconocido en la oportunidad legal correspondiente, de conformidad con lo estatuido en el articulo 1.364 de la Norma Sustantiva Civil- no presenta vicios de nulidad que afecten su existencia, pues posee todos sus elementos esenciales, conforme a las disposiciones legales y doctrina precedentemente expuesta, haciendo énfasis en lo atinente al objeto del contrato, el cual, en su totalidad, (bienhechurías y terreno), pertenece a los hoy demandantes reconvenidos, tal y como se evidencia de los instrumentos públicos acompañados en copia simple, cursantes de los folios ciento veintitrés (123) al vuelto del folio ciento treinta y nueve (vto 139), a los cuales les fue asignado valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código Adjetivo, en concordancia con el 1.360 del Código Civil, y no a la Alcaldía del Municipio Arismendi del Estado Sucre, como lo afirma la demandada reconviniente, por lo que, no ameritaban autorización alguna de la Cámara Municipal de esa Alcaldía, para poder arrendar; asimismo, atisba esta juzgadora que la nulidad peticionada, tampoco encuadra dentro de los vicios del consentimiento, pues para que el contrato de arrendamiento pueda ser anulable, deben darse los supuestos establecidos en el artículo 1146 de la Norma Sustantiva Civil, toda vez que dicho consentimiento debe haberse dado como consecuencia de un error excusable, arrancado por violencia o sorprendido por dolo, lo cual no demostró la parte demandada reconviniente.- En base a lo antes expuesto, quien aquí juzga, considera que la reconvención propuesta por el demandado reconviniente debe ser declarada SIN LUGAR, como en efecto, será declarara en el dispositivo del presente fallo, y así se establece.-

Ahora bien, determinado lo anterior, pasa este Tribunal a decidir sobre el fondo de la presente causa, de la siguiente manera:

Observa esta Instancia, que la pretensión de los ciudadanos Carmen Luisa Rojas de Pereira y José Rojas, en contra del ciudadano Víctor Battagliny, versa sobre el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de su Duración, suscrito sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, es decir, que los pongan en posesión del mismo, libre de bienes y personas, por cuanto, el aludido contrato venció el 1º de agosto de 2009, sin el inquilino entregar el inmueble, en la fecha antes dicha ni en los días subsiguientes, ello, a pesar de no haberse hecho acreedor al derecho de gozar de la prórroga legal, por estar en deuda con los cánones correspondientes a la duración de la convención, lo que suma la cantidad de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600,00).-

Por su parte, el demandado de autos ciudadano Víctor Battagliny, en la oportunidad legal correspondiente, negó, rechazó y contradijo de manera pormenorizada los hechos alegados por la actora, a la vez que, alegó la existencia de una relación arrendaticia que databa desde el 01 de agosto de 2004, según contrato de arrendamiento suscrito con los ciudadanos Josefina Rojas de Rojas (†) y José Rojas, el cual se renovó para el periodo del 01 de agosto de 2005 al 01 de agosto de 2006, y, vencido el mismo no se suscribió otro, encontrándose inmerso en un contrato a tiempo indeterminado, hasta semana santa del 2009, momento en el cual, se presentó la ciudadana Carmen Luisa Rojas de Pereira y su esposo, y colocó a la vista, tres contratos de arrendamiento sin firma, que van desde 01 de agosto de 2006 al 01 de agosto de 2007; 01 de agosto de 2007 al 01 de agosto de 2008, y, 01 de agosto de 2008 al 01 de agosto de 2007, indicando que debían ser firmados so pena de ser desalojado, ante dicha situación, aceptó firmarlos sin contratiempos. Igualmente, indicó que ejecutó varias reparaciones y mejoras al inmueble en el mes de diciembre de 2008, invirtiendo la cantidad de doce mil Bolívares (Bs.12.000, 00), lo cual, según sus dichos, la parte actora consintió expresamente, y, autorizó el descuento del monto invertido con los cánones de arrendamiento, reanudándose el pago de los mismos, una vez pagado el total del monto invertido en mejoras. Por otro lado, alegó el desconocimiento de los propietarios de las bienhechurías dadas en arrendamiento, ello, partiendo de lo observado en la ficha catastral de las mismas. En ese sentido, afirmó la nulidad de los contratos de arrendamientos, en virtud que parte de lo que constituye su objeto, es un terreno ejido perteneciente al Municipio Arismendi del Estado Sucre, de conformidad con el artículo 181 de la Carta Magna.-

Así las cosas, denota esta Instancia, que corresponde al actor probar los hechos constitutivos que invoca a su favor, y al demandado, la prueba de los hechos –extintivos, modificativos e impeditivos- invocados en su defensa, es decir, las partes, según sea el caso, se encuentran en la imperiosa necesidad de suministrar la prueba de los hechos en que fundamente su acción o excepción, en aras de cumplir con el principio sustancial de la distribución de la carga de la prueba, contenido en el articulo 1354 del Código Civil, y en correspondencia a ello, toca a los jueces de Instancia, cumplir cabalmente con el principio de exhaustividad de la sentencia, contenido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual, atisba esta Jurisdiscente, que las partes en la etapa probatoria hicieron uso de su derecho, procediendo a promover y evacuar los medios probatorios, que se analizan a continuación:

Por la parte actora:
Promovió el mérito favorable que arrojan las actas procesales a su favor. Al respecto debe señalar este Tribunal que dicho alegato constituye una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual las pruebas no pertenecen al promovente sino al proceso, y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso, por lo tanto, cuando la parte invoca el principio antes mencionado, no está promoviendo un medio de prueba en especifico, razón por la cual esta Instancia considera improcedente valorar tal alegato, y así se establece.-

De la misma manera, se observa que al momento de interponer su demanda, la parte actora acompaño las siguientes instrumentales:
1. Marcado letra “A”, el contrato de arrendamiento de carácter privado simple, cursante a los folio tres (03) y cuatro (04), al cual, como antes se estableció, se le asignó valor probatorio, al no haber sido desconocido ni impugnado en la oportunidad legal correspondiente, de conformidad con lo estatuido en el articulo 1.364 de la Norma Sustantiva Civil. Pues, del mismo se desprende con meridiana claridad las obligaciones contraídas por las partes intervinientes en el presente procedimiento, así como, la data o fecha en la cual culminó la relación arrendaticia y, de donde se computaría el tiempo, a los efectos de la prorroga legal, vale decir, el 01 de agosto de 2009, no así la fecha de inicio, por cuanto la misma fue objetada por la parte accionada en su oportunidad y se analizará mas adelante, y así se establece.-
2. Marcadas letras “B” “C” y “D”, originales de constancias de consignación de consignación de canon de arrendamiento, cursantes del folio cinco (05) al catorce (14), emanadas de los Tribunales Segundo de Municipio Arismendi Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, y, Segundo y Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de este Estado, en ese mismo orden, de fechas 14 y 15 de julio de 2009, de las cuales, al unísono se evidencia, que el demandado de autos, ciudadano Víctor Battagliny, no realizó consignación de canon de arrendamiento alguna a favor de la parte accionante, por el inmueble objeto de controversia, razón por la cual, les es otorgado valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 1.360 del Código Civil, en virtud de haber sido emitidas por el funcionario competente para ello, y así se establece.-

Igualmente, la parte actora al momento de dar contestación a la reconvención incoada en su contra, trajo a los autos los siguientes instrumentos:
1. Marcadas letras “A”, “B” y “C”, en copias simples, sentencias emanadas tanto de este Tribunal, como del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Nor-Oriental del Estado Anzoátegui, y de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cursantes de los folios noventa y nueve (99) al folio ciento veintidós (122). Al respecto, atisba esta Juzgadora en aplicación del principio de notoriedad judicial, que las sentencias de nuestros Juzgados de la Republica, ni aun las del Tribunal Supremo de Justicia, no constituyen medio probatorio alguno de los estatuidos en el articulo 395 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual desecha las mismas, y así se establece.-
2. Marcadas letras “D”, “E”, “F” y “G”, en copias simples, documento de propiedad y declaraciones sucesorales, cursantes de los folios ciento veintitrés (123) al vuelto del folio ciento treinta y nueve (vto 139), a los cuales previamente se les asignó valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código Adjetivo, en concordancia con el 1.360 del Código Civil, pues de ellos, se evidencia la copropiedad del inmueble en litigio, por parte de los hoy accionantes en comunidad con otros comuneros, y así se establece.-

Por la parte demandada:
1. Promovió anexos “1”, “2”, “3” y “4”, constantes de contratos de arrendamiento de carácter privado simple, suscritos por las partes en este procedimiento, de manera correlativa para los periodos correspondientes a 01 de agosto de 2004 al 01 de agosto de 2005, 01 de agosto de 2005 al 01 de agosto de 2006, 01 de agosto de 2006 hasta el 01 de agosto de 2007, y, 01 de agosto de 2007 hasta el 01 de agosto de 2008, cursantes de los folios ciento cuarenta y seis (146) al ciento cincuenta y uno (151). De donde igualmente, se evidencia con claridad meridiana las obligaciones contraídas por las partes, así como, la data o fecha en la cual se suscribieron los mismos, con su duración, haciéndose énfasis, en el inicio la relación arrendaticia, vale decir, el 01 de agosto de 2004, y, como quiera, que los mismos no fueron desconocidos ni impugnados en la oportunidad legal correspondiente por la parte actora, es por lo cual, se les asigna valor probatorio, de conformidad con lo estatuido en el articulo 1.364 del Código Sustantiva Civil, y así se establece.-
2. Promovió anexos “5” y “6”, originales de depósitos Nros. 54593180 y 79287479, del Banco del Caribe, de fechas 03 de octubre de 2006 y 23 de julio de 2007, y, Nº 516395410, del Banco Mercantil, de fecha 07 de julio de 2007, cursantes a los folios ciento cincuenta y dos (152) y ciento cincuenta y tres (153), los cuales, adminiculados con la prueba de informes librada mediante oficios Nros 266-2010 y 267-2010, de fecha 29 de abril de 2010, cuyas resultas se recibieron en fechas 30 de junio y 21 de septiembre de 2010, folios ciento setenta y uno (171) al ciento setenta y seis (176) y, ciento noventa y cinco (195) al ciento noventa y ocho (198), provenientes de las entidades bancarias a las cuales pertenecen los aludidos depósitos, esto es, Banco Caribe y Mercantil, respectivamente, observa esta Sentenciadora, que de la revisión minuciosa efectuada a los mismos, quedo demostrado que las cuentas en las cuales se efectuaron tales depósitos, pertenecen de manera separada a los ciudadanos Josefina del Valle Rojas Rojas y José Mercedes Rojas Guilarte, quienes nada tienen que ver con el presente asunto, y ello, en nada coadyuva a aclarar los puntos aquí controvertidos, en consecuencia, se desechan tales planillas con las respectivas resultas de los informes, por impertinentes e inconducentes, y así se establece.-
3. Promovió anexos “7”, “8”, “9”, “10” y “11”, constante de originales de un (01) informe de evaluación de daños, emanado de la Coordinación de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Arismendi, el primero, y, de recibos emanados de particulares, los siguientes, todos relacionados con las condiciones y reparaciones efectuadas al inmueble objeto de controversia. Al respecto, considera esta Juzgadora, que los mismos emanan de terceros que no son parte en juicio, y al no ser ratificados mediante testimóniales de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se desechan del presente debate, y así se establece.-
4. Promovió prueba de informes a la Alcaldía del Municipio Arismendi del Estado Sucre, a los fines de determinar el numero catastral y propietarios del inmueble objeto de debate, y a quien pertenece el terreno donde se encuentra construido, librándose a tal efecto, oficio Nº 268-2010, en fecha 29 de abril de 2010, y recibiéndose sus resultas el 14 de enero de 2011, folios doscientos dos (202) y doscientos tres (203). Al respecto, estima esta Jurisdicente que en el presente caso, como antes quedo establecido, de conformidad con el articulo 1579 del Código Civil, no esta en debate la propiedad de las bienhechurías, ni del terreno donde se encuentran enclavadas las mismas, por cuanto lo debatido se circunscribe única y exclusivamente a la posesión precaria del inmueble, que es lo cedido en materia de arrendamientos, por lo tanto al no aportar nada a los hechos controvertidos este Tribunal la desecha por impertinente y así se establece.-
5. Promovió las testimoniales de los ciudadanos Jesús Vizcaíno, Víctor Raúl Prieto García, Víctor Aliendres, Luis Alejandro Azocar, y Zurelys del Carmen Azocar, los cuales, observa quien aquí decide, que tales actos fueron declarados desiertos, motivo por el cual nada tiene que valorar, y así se establece.-

Ahora bien, del análisis y valoración previamente efectuado al acervo probatorio, colige esta sentenciadora en aplicación de lo establecido en el artículo 12 de la Norma Adjetiva Civil, que quedo ampliamente demostrado el inicio de la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso, tal como se desprende de los contratos traídos a los autos por la parte demandada, suscritos de manera correlativa para los periodos del 01 de agosto de 2004 al 01 de agosto de 2005, 01 de agosto de 2005 al 01 de agosto de 2006, 01 de agosto de 2006 hasta el 01 de agosto de 2007, y, 01 de agosto de 2007 hasta el 01 de agosto de 2008, cursantes de los folios ciento cuarenta y seis (146) al ciento cincuenta y uno (151); asimismo, quedo fehacientemente demostrado la culminación de la aludida relación arrendaticia, esto es, 01 de agosto de 2009, con lo que, se precisa que la totalidad de la relación contractual asciende a la cantidad de cinco (05) años, manteniéndose en todo momento a tiempo determinado, en virtud de ello, se deja por sentado, que a la demandada de autos, legalmente le corresponden dos (02) años de prorroga legal, contados a partir de la culminación del tiempo prefijado en el ultimo de los contratos suscritos, vale decir, 01 de agosto de 2009, ello en aplicación de lo establecido en el literal “C” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy derogada, pero aplicable al caso de autos), y así se establece.-

Siendo así las cosas, es necesario determinar si la accionada se hizo acreedora a gozar de ese derecho, como lo es la prorroga legal, honrando las obligaciones contractuales contraídas con motivo del ultimo de los contratos suscritos, por lo que, observa esta Juzgadora entre tantas obligaciones pactadas, la Cláusula Tercera del ultimo contrato suscrito, donde quedó establecido el monto por concepto de canon de arrendamiento, así como la obligación de la arrendataria en cuanto a su pago oportuno, por mensualidades vencidas, el día uno (01) de cada mes, lo cual comporta un compromiso establecido incluso legalmente, en los artículos 1579 y 1592 del Código Civil, en tal sentido, no avizora quien aquí decide, que hubiere el demandado de autos, ciudadano Víctor Battagliny, acreditado el pago del respectivo canon de arrendamiento, sino que, se limitó en el argumento de haber realizado varias reparaciones y mejoras al inmueble arrendado, pues según sus dichos, los arrendadores “…consentían expresamente en ellas, y que se descontara el monto pagado por tal concepto de los cánones de arrendamiento y que estos pagos se reanudarían una vez pagado el total del monto invertido en las mejoras útiles.”, hecho éste, tampoco probado por contravenir lo expresamente pautado en la Cláusula Séptima del antes mencionado contrato, con lo que, resulta irrefutable para esta jurisdicente, dejar por sentado el hecho que el arrendatario incumplió con las obligaciones pactadas, resultándole aplicable lo dispuesto en la hoy derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su articulo 40, el cual dispone: “Si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.”, (negrillas y subrayado de este Tribunal), por tanto, el demandado de autos no tiene derecho al uso de la prorroga legal, y en consecuencia, la presente acción de cumplimiento de contrato debe prosperar y ser declarada con lugar en la definitiva, como será expresado en el dispositivo del fallo, y así se decide.-

DECISIÓN

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE SU DURACION, incoada por los ciudadanos CARMEN LUISA ROJAS DE PEREIRA y JOSÉ ROJAS, en contra del ciudadano VÍCTOR BATTAGLINY, todos plenamente identificados, declara:

Primero: SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte demandada, prevista en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil.-

Segundo: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el demandado reconviniente.-

Tercero: CON LUGAR la presente pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE SU DURACION, incoada por los ciudadanos CARMEN LUISA ROJAS DE PEREIRA y JOSÉ ROJAS, en contra del ciudadano VÍCTOR BATTAGLINY, todos plenamente identificados, en consecuencia, se ordena al demandado de autos, hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por una casa identificada con el Nº 80, ubicada en la calle Rivero de la ciudad de Río Caribe, Municipio Arismendi del Estado Sucre, libre de bienes y personas.- Así se decide.-

Cuarto: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, en virtud de haber sido vencida en el presente procedimiento, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código del Procedimiento Civil.- Asimismo, se ordena expedir copia certificada de la presente sentencia conforme a lo estipulado en el artículo 248 del Código Adjetivo.- Así se decide.-

Regístrese y publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.- En la ciudad de Puerto la Cruz, a los treinta (30) días del mes de abril del año dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-

La Juez Provisorio,

Abg. Mirla Mata Rojas El Secretario,

Abg. Johnny Bolívar

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 10:25 de la mañana. Conste.-
El Secretario,

Abg. Johnny Bolívar

MJMR/jb
Exp. Nº 8641.-