TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Edo. Anzoátegui
Barcelona, veintidós de febrero de dos mil dieciocho
207º y 159º
ASUNTO: BP02-V-2018-000067
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte demandante: MAURA DEL CARMEN ALCANTARA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-10.290.810, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO HURTADO, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 128.929.
Parte demandada: ciudadano CARLOS ALBERTO ROSARIO RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-8.977.305.
II
ANTECEDENTES DEL ASUNTO

En fecha 31-01-2018, fue presentada demanda por Resolución de contrato de opción a compra venta, por la ciudadana MAURA DEL CARMEN ALCANTARA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-10.290.810, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO HURTADO, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 128.929, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO ROSARIO RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-8.977.305.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Este Operador de Justicia observa que la parte actora demanda la resolución de Contrato de Opción a Compra-venta, de sobre un bien de su propiedad según consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de la Ciudad de Puerto la Cruz estado Anzoátegui, anotada bajo el Nro. 42 Tomo 271 de los Libros respectivos, en fecha 08-11-2011, celebrada entre ella y el ciudadano CARLOS ALBERTO ROSARIO RODRIGUEZ, junto al escrito de demanda fueron presentadas las siguientes documentales: marcado “A”, documento Notariado, antes identificado. Marcado “B” documento Notariado por ante la Notaria Publica Primera del Puerto la Cruz del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nro. 04 Tomo 328, en fecha 27-11-2013, suscrita entre las partes, este último sobre el cual versa la presente demanda.
El demandante indica lo siguiente en su escrito de demanda:
(…) es por lo que solicito por ante su competente autoridad y digno cargo a demandar como en efecto lo hado en este acto al ciudadano CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ, por RESOLUCION DE OCNTRATO DE OPCION A COMPRA, y convenga a la entrega material del inmueble objeto de la transacción judicial llevada a cabo libre de personas y cosas. En su defecto sea condenado por este Tribunal a su entrega material con los respectivos costos que conlleve realizar tal acción…”

De lo anterior se evidencia que demanda la parte actora la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE OPCION A COMPRA sobre un inmueble destinado a vivienda, en este sentido ha dejado sentado nuestro Máximo Tribunal, en Novísima Sentencia de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, En el juicio por resolución de contrato de compraventa intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, por la ciudadana ASTRID DE LOS ANGELES BARRIOS BRITO, representada judicialmente por los abogados Francisco Mago y Fransela Acosta Roldan, contra la ciudadana CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRÍGUEZ; de su contenido se desprende lo siguiente:
“En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble. (Negrillas de este Juzgado)
Ahora bien, dispone el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”. (Resaltado y Negrillas de este Tribunal).
En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Resaltado de este tribunal)
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. (Resaltado de este tribunal)
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem). (Resaltado de este tribunal)

Estima este servidor de Justicia que la parte actora debió cumplir el procedimiento administrativo, que ut supra se indicó, antes de intentar la vía jurisdiccional, tal y como lo ha dejado establecido nuestro Máximo Tribunal, en virtud que la presente Resolución de Contrato de Opción a compra Venta sobre un inmueble destinado a vivienda, podría conllevar al Desalojo de la misma, no solo por la ocupación que tiene la parte demandada del referido inmueble, sino que según se desprende de los dichos de la parte actora, esta se encuentra en calidad de arrendataria en el mismo, razón por la cual es forzoso para este Juzgador, en atención a la anterior Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y según lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas declarar Inadmisible la presente demanda, por no haberse llenado los extremos de Ley, como lo es el agotamiento de la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Viviendas, ya que de una revisión exhaustiva del presente expediente no se observó que la parte demandante hayan realizado gestión alguna por ante la referida Institución de Viviendas. Así se establece.
IV
DISPOSITIVA
Por todos y cada uno de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Estado Anzoátegui, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la Demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, Incoada por la ciudadana MAURA DEL CARMEN ALCANTARA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-10.290.810, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO HURTADO, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 128.929, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO ROSARIO RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-8.977.305.
Regístrese, publíquese, y déjese copia certificada de la presente decisión para su archivo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Estado Anzoátegui, en la Ciudad de Barcelona, al día veintidós (22) del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2.017). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

Abg. JOSE MANUEL RODRIGUEZ MEJIAS.
EL SECRETARIO

ABG. WINSTON MAITA
En ésta misma fecha, siendo las (10:10 AM.), se dictó y publicó la anterior Sentencia. Conste.
EL SECRETARIO

ABG. WINSTON MAITA
Sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva
22-02-2018