TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, once de julio de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO: BP02-R-2017-000388

Se contraen las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación ejercido por el abogado en ejercicio LUIS QUERECUTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 52.530, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, Sucesión Luis Antonio Marin Gil, integrada por los ciudadanos CRISTIHIAN GABRIEL MARIN ORTEGA, BEATRIZ JOSEFINA MARIN ORTEGA, JUAN CARLOS MARIN MIRANDA, WILMAR JOSE MARIN MIRANDA, LUIS ANTONIO MARIN MIRANDA, FLORANGEL DEL VALLE MARIN MIRANDA y GUSTAVO ADOLFO MARIN MIRANDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 16.067.707, 8.296.585, 8.314.605, 8.302.034, 5.192.053, 8.341.942 y 8.330.206 respectivamente, en contra de la sentencia dictada en fecha 19 de Junio de 2.017, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaró: Sin Lugar la demanda por desalojo interpuesta por el Abogado Pedro Carvajal, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.242.643 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.857 en su condición de apoderado judicial de la Sucesión Marín Gil Luís Antonio formada por los ciudadanos Marín Ortega Cristhian Gabriel, Marín Ortega Beatriz Josefina, Marín Miranda Juan Carlos, Marín Miranda Wuilmar José, Marín Miranda Luís Antonio, Marín Miranda Florangel del Valle y Marín Miranda Gustavo Adolfo, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. 16.067.707, 8.295.585, 8.314.605, 8.302.034, 5.192.053, 8.341.942 y 8.330.206, respectivamente, contra del ciudadano Carlos José Pérez Cedeño, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.320.834.

Por auto dictado en fecha 10 de Julio de 2.017, este Tribunal de Alzada le dio entrada al presente recurso.-

En fecha 08 de Agosto de 2.017, la abogada en ejercicio DORIS ZABALETA SANTAELLA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.452, presentó escrito de informes.-

Llegada la oportunidad para decidir esta superioridad procede hacerlo conforme lo establecen los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil previo las siguientes consideraciones:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 13 de Noviembre de 2.014, el abogado en ejercicio PEDRO CARVAJAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.857, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sucesión LUIS ANTONIO MARIN GIL, presentó escrito de demanda de DESALOJO, en contra del ciudadano CARLOS JOSE PEREZ CEDEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.320.834, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

Ahora bien, entre otras cosas alego la actora en su escrito libelar, lo siguiente:

“…Ahora bien ciudadana juez haciendo uso del derecho de propiedad que ostentaba el ciudadano LUIS MARIN, titular de la cédula de identidad N° 929.523, realizó un contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS JOSE PEREZ CEDEÑO, titular de la cédula de identidad N° 8.320.834, sobre el inmueble antes descrito, contrato que fue autenticado por ante Notaria Publica Primera de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de Enero del 2009, inserto bajo el numero 066, Tomo 04, de los libros de autenticación llevados a tal efecto por dicha notaria…(omissis)… una vez fallecido el ciudadano LUIS ANTONIO MARIN, se comenzaron hacer todas las diligencias necesarias a los fines de poner en regla todos los bienes pertenecientes al hoy de cujus realizando para esto primero la declaración de herederos universales y posteriormente la declaración de bienes por ante las oficinas del servicio integrado de administración aduanera y tributaria (SENIAT), pasando este bien a formar parte de la Sucesión MARIN GIL LUIS ANTONIO,…(omissis)….en varias oportunidades tuvimos amenas conversaciones transcurriendo un año desde que se comenzaron las mismas posteriormente,…(omissis)… En vista de esta las partes acordaron hacer las modificaciones ajustadas al mismo y en el mes de Junio se le hizo entrega al ciudadano CARLOS PEREZ, del contrato definitivo ajustado a la normativa vigente, en ese momento el ciudadano CARLOS PEREZ, manifestó que procedería mandar revisar con su abogado de confianza y al seria la sorpresa que cuando acudimos nuevamente luego de dos semanas a buscar respuesta sobre cuando se firmaría el contrato el señor Carlos presento su negativa a la firma del contrato con la sucesión ni manifestó…(omissis)…”

Por su parte, la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

“…RECHAZO Y NIEGO como único instrumento vez el contrato autenticado, ya que fueron CINCO (5) años con contrato verbal y los últimos SEIS (6) con contrato autenticado, para un total de once años…(omissis)…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO el alegato del demandante cuando dice que el ciudadano Carlos José Pérez Cedeño “ha manifestado negativa a la nueva firma de un contrato de arrendamiento” …(omissis)…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que el contrato suscrito haya vencido. …(omissis)…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO el alegato del demandante cuando señala según se lee en las últimas Ocho líneas del folio dos del escrito libelar que al ciudadano Carlos Pérez??-no se identifica. …(omissis)…RECHAZO Y CONTRADIGO según el alegato del demandante, debido a la mala fe para actual y desprestigiar de los arrendadores y habiendo estado conforme con los pagos de los cánones mensuales, (omissis)…Por lo expuesto anteriormente comparecemos ante su competente autoridad, para rechazar, negar y contradecir en todo, la demanda incoada en contra del ciudadano Carlos José Pérez Cedeño debido a estas personas no están diciendo la verdad, y por los argumentos y pruebas documentales antes expuestas, solicito al Tribunal, declare SIN LUGAR la solicitud de desalojo solicitada...”

De esta manera quedo trabada la litis.-

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Resulta imperativo para esta juzgadora analizar exhaustivamente todo el material probatorio durante el iter procesal; y atenerse en sus decisiones a las normas del derecho para dictar una sentencia conforme a lo alegado y probado en autos. A los fines de establecer las cargas procesales, es importante señalar la norma contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, donde se establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Este dispositivo legal deja sentado el llamado orden público inquilinario siendo éste el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.

Así las cosas, siendo el Juez el director del proceso debe velar por su correcta tramitación, corrigiendo los vicios que eventualmente acarrearían nulidades y reposiciones inútiles, e igualmente está obligado a vigilar que los actos del procedimiento se realicen en la forma consagrada en la Ley, garantizando con ello el derecho al debido proceso y a la igualdad procesal, para evitar justamente que se perturbe la referida garantía constitucional; y el derecho a la defensa, por lo que, en apoyo en las anteriores consideraciones de hecho y de derecho, así como en las doctrinas jurisprudenciales invocadas, las cuales acoge para sí esta Juzgadora por compartirlas totalmente, y en atención a lo establecido en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En este orden de ideas, el thema decidendum en la presente causa, está referida a negativa por parte del ciudadano CARLOS PEREZ, para la firma de un nuevo contrato de arrendamiento por el local comercial que ocupa, y en la justificación de éste al excepcionarse alegando en su defensa que el borrador presentado para la revisión entre la Sucesión Marin Gil Luis Antonio y Carlos José Pérez Cedeño, no se concretó debido a que dicha sucesión presentó un borrador de contrato del cual se negaron a darle una copia, que el contrato fue presentado con cláusulas inaceptables, ya que su pretensión era desmejorar las condiciones que habían estado vigentes por espacio de once (11) años; que los arrendadores presentarían un borrador final cosa que no sucedió, contestándole con evasivas y respuestas no concretas; habiendo admitido la relación jurídica arrendaticia el demandado, pero negando los alegatos, en atención a estos hechos. En aplicación a los anteriores preceptos legales, se pasa a los fines de dictar una decisión conforme a derecho esta juzgadora pasa a valorar las pruebas aportadas.

DE LAS PRUEBAS

De la Parte Actora

Junto con el libelo de la demanda, consignó:

.- Copia de contrato de compra venta del inmueble donde se encuentra enclavado el local comercial objeto del presente juicio.-
.- Copia del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano LUIS ANTONIO MARIN GIL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 929.523 y el ciudadano CARLOS JOSE PEREZ CEDEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.320.834.-
.- Instrumento Poder otorgado por los ciudadanos CRISTIHIAN GABRIEL MARIN ORTEGA, BEATRIZ JOSEFINA MARIN ORTEGA, JUAN CARLOS MARIN MIRANDA, WILMAR JOSE MARIN MIRANDA, LUIS ANTONIO MARIN MIRANDA, FLORANGEL DEL VALLE MARIN MIRANDA y GUSTAVO ADOLFO MARIN MIRANDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 16.067.707, 8.296.585, 8.314.605, 8.302.034, 5.192.053, 8.341.942 y 8.330.206 respectivamente, al abogado en ejercicio PEDRO RAFAEL CARVAJAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.857.-

A cuyas pruebas, se le otorgan pleno valor probatorio, por cuanto las mismas no fueron, ni desconocidas, ni tachadas e impugnadas en su oportunidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos o auténticos. Así se declara.-

De la parte Demandada:

Pruebas Documentales:
.- Invocó el merito favorable de las actas de los recibos presentados junto con la contestación de la demanda marcados como anexos desde el 1-1 al 1-12.-
.- Invocó el merito favorable de las actas de la prueba documental consignada junto con la contestación de la demanda marcado como Anexo C.-

A cuyas pruebas, se le otorgan pleno valor probatorio, por cuanto las mismas no fueron, ni desconocidas, ni tachadas e impugnadas en su oportunidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

RAZONES DE HECHO Y DERECHO

El Tribunal para decidir lo hace previa las siguientes consideraciones:

El artículo 1.579, del Código Civil, establece:
…”El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.”…

La norma sustantiva anteriormente transcrita, preceptúa el concepto de contrato de arrendamiento e infiere de ella los caracteres que tipifican el contrato como tal, y en este sentido es un contrato bilateral, oneroso, consensual que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo, y obligaciones en el sentido de que no es traslativo de la propiedad ni otro derecho real.

Asimismo, se determina los elementos esenciales del contrato como lo son: la cosa, el precio y el consentimiento.

Ahora bien, el artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, señala:
“Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. “.-

Por su parte los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, establecen:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

“Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De las normas transcritas, se infiere que probar es carga de las partes y necesaria para la obtención de una sentencia favorable. Corresponde probar a quien pretende, los hechos constitutivos de su pretensión; quien contradiga la pretensión de su adversario tendrá la carga de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión.

En este sentido, al imputársele al demandado que una vez obtenida la documentación donde se conformó la Sucesión LUIS ANTONIO MARIN GIL, acudieron a los fines de formalizar un nuevo contrato de arrendamiento, pero sería realizado por la ahora sucesión, puesto que todos los bienes del ciudadano LUIS ANTONIO MARIN, pasarían a formar parte de esta y serían administrados por sus miembros, que desde el mes de abril el apoderado de la sucesión, abogado en ejercicio PEDRO CARVAJAL, acudió donde el demandado, donde quedaron en que se firmaría nuevo contrato el cual fue presentado para su estudio; posterior a ello y luego de la entrada en vigencia del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, las partes acordaron hacer las modificaciones ajustadas al mismo y en el mes de junio se le hizo entrega al ciudadano CARLOS PEREZ, el contrato definitivo ajustado a la normativa vigente, luego de dos semanas el demandado presentó su negativa de firmar el contrato con la sucesión, correspondía a este probar, pues el hecho negativo no puede acreditarse en el juicio por la sencilla razón que no es hecho en sentido real sino sólo en sentido ideal. Sólo puede comprobarse si existe un hecho positivo, que lo contraste y excluya en el orden lógico; y por tanto le corresponde probarlo. Así se declara.-

En línea con lo expuesto, la parte actora en el presente juicio, no logró probar que ciertamente el demandado de autos, se negaba a firmar el nuevo contrato, pues si bien es cierto que en el lapso probatorio y junto con su escrito libelar, ésta consignó tanto los documentos de propiedad del bien inmueble objeto de su pretensión, así como el contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y el ciudadano LUIS ANTONIO MARIN GIL, así como también, los documentos de la declaración sucesoral de LUIS ANTONIO MARIN GIL, no es menos cierto que los mismos pruebe que el demandado sea quien incumplió con su obligación, que no era otra que firmar el nuevo contrato de arrendamiento; ya que la pretensión de la actora, se encontraba fundamentada en el Artículo 40, literal g del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial y así se declara.-

Por las razones antes expuesta resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, por consiguiente, debe ser declarada sin lugar la apelación ejercida por el abogado en ejercicio LUIS QUERECUTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 52.530, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, Sucesión Luis Antonio Marin Gil, integrada por los ciudadanos CRISTIHIAN GABRIEL MARIN ORTEGA, BEATRIZ JOSEFINA MARIN ORTEGA, JUAN CARLOS MARIN MIRANDA, WILMAR JOSE MARIN MIRANDA, LUIS ANTONIO MARIN MIRANDA, FLORANGEL DEL VALLE MARIN MIRANDA y GUSTAVO ADOLFO MARIN MIRANDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 16.067.707, 8.296.585, 8.314.605, 8.302.034, 5.192.053, 8.341.942 y 8.330.206 respectivamente, en contra de la sentencia dictada en fecha 19 de Junio de 2.017, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente confirmar la decisión apelada. Y ASÍ SE DECLARA.-
DECISION

Por lo antes expresado, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por el abogado en ejercicio LUIS QUERECUTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 52.530, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, Sucesión Luis Antonio Marin Gil, integrada por los ciudadanos CRISTIHIAN GABRIEL MARIN ORTEGA, BEATRIZ JOSEFINA MARIN ORTEGA, JUAN CARLOS MARIN MIRANDA, WILMAR JOSE MARIN MIRANDA, LUIS ANTONIO MARIN MIRANDA, FLORANGEL DEL VALLE MARIN MIRANDA y GUSTAVO ADOLFO MARIN MIRANDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 16.067.707, 8.296.585, 8.314.605, 8.302.034, 5.192.053, 8.341.942 y 8.330.206 respectivamente, en contra de la sentencia dictada en fecha 19 de Junio de 2.017, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el A quo.-

TERCERO: Se condena en costas a la apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente, una vez que conste en autos la última notificación que de las partes se haga.-

Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Once (11) día del mes de Julio de Dos Mil Dieciocho (2.018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
La Juez Provisorio,
La Secretaria Acc.,

Abg. Coralid Jaramillo
Abg. Belitza Velásquez.

En esta misma fecha, siendo las 11:20 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria Acc.,