TSJ Regiones - Decisión

RELACION CRONOLÓGICA EN ESTE TRIBUNAL SUPERIOR
DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA

Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en fecha cinco (05) de diciembre del año 2017, proveniente del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre, que se refiere al Recurso de Apelación ejercido contra la sentencia dictada por el referido Juzgado en fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), interpuesto por el abogado LEONARDO FIGUEROA SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.069, quien actúa como Apoderado Judicial de la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ, todo ello con ocasión del juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

Por auto de fecha cinco (05) de diciembre del año 2017, se le da entrada en el libro de causas, y se admite asignándole el número de expediente de la nomenclatura llevada por este Tribunal Superior ASUNTO: BP12-R-2017-000157, fijándose el vigésimo (20) día de despacho siguiente al de la fecha del auto, para la presentación de informes, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.-

Por auto de fecha veintinueve (29) de enero del año 2018, se deja constancia del escrito de informes, presentado en fecha veinticinco (25) de enero del presente año, por los Abogados LEONARDO FIGUEROA Y JOSSIL ZAMBRANO, actuando en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana HILDAMAR BARRAGAN, este Tribunal acuerda agregar a los autos el referido escrito.

Por auto de fecha treinta (30) de enero del año 2018, visto que en fecha veinticinco (25) de enero del presente año, los Abogados LEONARDO FIGUEROA y JOSSIL ZAMBRANO, apoderados judiciales de la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ, estando dentro de su oportunidad legal presentaron su escrito de informes el cual se encuentra agregado a los autos y siendo que en fecha veintinueve (29) del presente mes y año fue la oportunidad para la presentación de los mismos, esta Alzada lo considero validamente propuesto, con fundamento en la doctrina sentada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual reitera que los actos procesales ejercidos anticipadamente, son tempestivos y por tanto validos; en consecuencia, este Juzgado a partir de la presente fecha, se acoge al lapso de observaciones a los informes establecidos en el articulo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha ocho (08) de febrero del año 2018, se deja constancia del escrito de Observación de Informes, presentado por el ciudadano JOSE CALAZAN NOTARO ZAMBRANO, actuando en este acto y representación de la ciudadana RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, en consecuencia este Tribunal acuerdo agregarlo a los autos.

Por auto de fecha quince (15) de febrero del año 2018, este Tribunal, vencido como se encuentran los lapsos procesales para la presentación de informes y observación de los mismos, dice VISTOS y fijó un lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia todo de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.-

DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL
Establecen los artículos 288 y 294 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:
Articulo 288: “De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.
Art. 294: Admitida la apelación en ambos efectos se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”,
“omissis”
En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide

DEL FALLO APELADO

La sentencia objeto de la presente apelación, dictada en fecha diecisiete (17) de noviembre de 2017, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre, declaró lo siguiente:

“…Así pues, conforme a todo lo expresado; y analizadas las anteriores consideraciones , este Tribunal el principio pro-actione no ve impedimento para la concubina, RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, suficientemente identificada, pueda obrar como Demandante en la presente causa de Desalojo de Local Comercial, y sin necesidad de acreditársele mas poder para representar en juicio a sus coherederos, como ella misma. Razón por la cual este Tribunal considera que la defensa de falta de cualidad debe declararse sin lugar. Y así se decide.-Quedando resuelto el tema de la cualidad, este Juzgador pasa a decidir en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Para tal misión este Tribunal luego de la exhaustividad practicada en las pruebas antes mencionadas, pasa a estudiar la prueba promovida por la parte demandada a cerca de la “Conformidad de Uso” expedida de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez, estado Anzoátegui, Este Juzgador puede denotar que la Arrendataria se encuentra en el bien mueble objeto de la presente demanda por desalojo de local comercial. Por lo que se le otorga valor probatorio. Cabe Destacar que, la parte demandada no presento en el debate la prueba de informes que promovió. Y así concluyo. Sin embargo este Jurisdicente, con el impertinente, debido a que el ente administrativo local se pronuncia en cuanto a la propiedad de dicho inmueble cuando el único ente que puede acreditar tal derecho es el Registro Inmobiliario; igualmente, en la presente causa no se discute la propiedad puesto que para arrendar un local comercial no es indispensable ser propietario, tal como lo reza el articulo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Estando así las cosas, este Tribunal observa que la parte demandada no trajo al debate prueba alguna que demostrara la cancelación del alquiler respecto a los meses junio,julio,agosto y septiembre de 2016, por la cual uso del local comercial ya descrito, ante la arrendadora, RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, incurriendo en una falta que permite el desalojo del local comercial conforme a lo establecido en el articulo 40 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, haciendo que la pretensión de la parte demandante , plasmada en su escrito libelar, pueda ser considerada ajustada a Derecho.
Así las cosas, este Juzgador, infiere y concluye del presente proceso, que la parte Demandada quebranto LA CLAUSULA DECIMA TERCERA, contenida en el contrato de arrendamiento; enmarcándose en su par de causal para el desalojo, contenido en el articulo 40 del de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; finalmente, como la demanda no es contraria a derecho, no existiendo otros medios probatorios que evacuar y analizados todos los elementos traídos a colación en el presente debate, es por lo que se debe declarar CON LUGAR la presente demanda de Desalojo de Inmueble Comercial, y materializar la Resolución del Contrato de Arrendamiento. Y así se decide.-
DISPOSITIVO

“…En merito de las consideraciones antes expuestas este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMON RODRIGUEZ Y SAN JOSE DE GUANIPA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, dicta sentencia en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial accionada por la ciudadana, RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, titular de la cedula de identidad Nº V-16.000.063, por lo que queda Resuelto el Contrato de Arrendamiento existente entre las partes.SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se ordena a la ciudadana HILDAMAR KARISMELL BARRAGAN PEREZ, titular de la cedula de identidad Nº V-16.000.063, el DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL, identificado con el Nº:05, ubicado en el piso 01, del edificio Santa Bárbara, avenida Intercomunal, El Tigre-Guanipa, ciudad de El Tigre, municipio Simón Rodríguez, estado Anzoátegui, y hacer entrega del mismo a la parte actora, ciudadana RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, titular de la cedula de identidad Nº: V-8.468.377. TERCERO: Se ordena el pago de las costas procesales.

ANTECEDENTES
En fecha cinco (05) de Julio del año Dos mil Quince (2015), celebraron contrato privado de arrendamiento suscrito entre la ciudadana RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA y HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ, de un Local Comercial identificado con el Nº 05, ubicado en el Piso 01, del Edificio Santa Bárbara la Avenida Intercomunal El Tigre- San José de Guanipa (El Tigrito), en la Ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, cuyo contrato esta identificado con la letra “A” la duración de dicho contrato seria por un (01) Año fijo, contado a partir del Cinco (05) de Julio de Dos Mil quince (2015).

Igualmente, ambas partes dejaron constancia, tanto en las Cláusulas Tercera, Quinta y Décima Primera de la Convención pactada que en caso de elaborar un nuevo contrato, se aplicaría como mínimo la inflación determinada por el Banco Central de Venezuela, Igualmente que la Arrendataria debía participar como sesenta (60) dias de anticipación a la Arrendadora, su deseo o no de prorrogar la convención pactada: asimismo de iniciar la relación arrendaticia, el canon de arrendamiento fue fijando previo mutuo acuerdo en la cantidad de TREINTA y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,oo), que la arrendataria se obliga a pagar en los primeros cinco (05) dias de cada mes finalizado, el pago será efectuado por mensualidades vencidas, de acuerdo en lo previsto en la cláusula segunda del contrato de dicho contrato.

FUNDAMENTO DE LA DEMANDA

En fecha tres (03) de octubre del año 2016, la ciudadana RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, venezolana mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº V- 8.486.377, domiciliada en la Avenida Intercomunal El Tigre-San José de Guanipa Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.debidamente asistida por los abogados, BALBINO E. DE ARMAS AYALA y JOSE CALAZAN NOTARO ZAMBRANO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Personal Nº V- 8.461.750 y 4.851.477, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 65.475 y 18.970, respectivamente, del mismo domicilio, interponen por ante el Juzgado Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre, demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en contra de la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ, quien es mayor de edad, venezolana, titular de la cedula de Identidad Nº V-16.000.063,domiciliada en el edificio Santa Bárbara, local comercial Nº 05, Avenida Intercomunal El Tigre- San José de Guanipa, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, en su condición de ARRENDATARIA, por las siguientes razones:
Alega que de acuerdo a los previsto en la cláusula tercera del contrato privado suscrito entre su persona y la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ , en fecha cinco (5) de julio del año 2015, dio en arrendamiento privado a la referida ciudadana , un Local Comercial identificado con el Nº 5, ubicado en el piso 01, del Edificio Santa Bárbara de la Avenida Intercomunal El Tigre – San José de Guanipa ( El Tigrito) , en la ciudad de El Tigre estado Anzoátegui, cuyo contrato privado acompaño al libelo de la demanda en anexo marcado “A”…
…Que si bien es cierto que en el físico del aludido instrumento contractual aparecen como arrendatarios además de la demandada antes identificada, los ciudadanos FELIX MIGUEL MARCANO Y FIDEL JOSE BARRAGAN PEREZ , que quien en definitiva firma y se obliga en el contrato de Arrendamiento, es la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ, por ello la demanda de desalojo … ab inittio, es contra la accionada antes identificada…
….. Que el contrato fue por un (1) año fijo, es decir su vencimiento era el día cinco (5) de julio del año Dos Mil Dieciséis (2016)…que ambas partes dejaron constancia, tanto en las cláusulas tercera, quinta y décima primera de la convención pactada, que en caso de elaborar un nuevo contrato, se aplicaría como mínimo la inflación determinada por el Banco Central de Venezuela, igualmente que la arrendataria debía participar con sesenta (60) días de anticipación a la Arrendadora , su deseo o no prorrogar la convención pactada;…que la arrendataria se obligaba al pago de los servicios públicos y privados que requiera el inmueble…que la arrendataria reconocía recibir el inmueble en perfecto estado de funcionamiento y habitabilidad…que al momento de iniciar la relación arrendaticia, el canon de arrendamiento fue fijado previo mutuo acuerdo en la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares ( Bs. 35.000,00)…que la arrendataria se obligaba a pagar en los primeros cinco (5) días de cada mes finalizado …
…Que la arrendataria una vez culminado o vencido el contrato, no participo ni verbal ni escrita, con la anticipación previamente convenida, su deseo de renovar o no el Contrato, al contrario, en vista de que la arrendataria no manifestó su decisión de continuar arrendando el inmueble, la arrendadora decidió personalmente notificarla de tal situación,( anexo B) no obteniendo la respuesta pertinente en el tiempo establecido para ello. Que Cuando nuevamente le manifestó de manera verbal, si va a renovar o no el contrato bajo los parámetros previsto en la Cláusula Tercera, es decir, renovar con nuevo canon sujeto al índice inflacionario (INPC) de acuerdo con lo que prevé el Articulo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, de manera sorpresiva indica que ella no tenia contrato con la arrendadora, que ella había firmado una obligación arrendaticia con su difunto concubino , FEDERICO SALVADOR GIRALDO MIRANDA, quien a mediados del mes de Julio del año Dos Mil Quince (2015), presento serios síntomas de salud y en fecha quince (15) del Mes de Agosto fallece.8 anexa “C” Acta de Defuncion) …que en cuyo instrumento, quedo suficientemente certificado que la conyuge o pareja estable de hecho del fallecido, es la ciudadana RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA…

En este sentido la arrendadora afirmando que, cuando se presentaron los problemas de salud de su pareja antes mencionado, acordó con la Arrendataria, que por cuanto el ciudadano FEDERICO SALVADOR GIRALDO MIRANDA, le era imposible poder cumplir las obligaciones pactadas con la accionada por razones obvias, se tenia que elaborar un nuevo Contrato con las mismas e idénticas características, (anexo “A”) solo a efectos del nuevo contrato, se cambio el nombre del arrendador, que así fue que asumió las obligaciones ya contraídas por su difunto concubino, con la debida aceptación de la accionada en Desalojo la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ.

Ahora bien, que aclarando el anterior aspecto, es el caso, que notificándole con suficiente antelación, a la arrendataria que si iba a renovar el contrato próximo a vencerse por el mismo lapso y con el reajuste del canon de acuerdo a INPC (Cláusula Tercera), la arrendataria indicando de manera altanera y ofensiva que no aceptaría reajuste alguno en el canon y que se iba a quedar en dicho inmueble hasta cuando le viniera en gana, porque ella era abogada y nadie la podía sacar de alli, además de que no tenia contrato con la arrendadora, por cuanto solo celebro una obligación arrendaticia con su difunto concubino. ….que de esa manera tratando de evadir sus responsabilidadse y obligaciones pactadas con la arrendadora…, acude ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial El Tigre Estado Anzoátegui, conociendo por distribución el Tribunal Cuarto de Municipio, el asunto BP12-S-2016-000957, a los fines de hacer una solicitud de consignación arrendaticia a nombre del fallecido concubino sosteniendo torpemente, que la arrendataria JAMAS Y NUNCA, pago al difunto concubino de la arrendadora NI UN SOLO CANON DE ARRENDAMIENTO, acto desdichado de la solicitante, siendo evidente y descarado, que de ser cierta la vigencia arrendaticia con el difunto concubino de la arrendadora, como es que después de un (01) año del fallecido, es que la arrendataria pudo tramitar una consignación de canon de arrendamiento, lo que a todas luces resulta una solicitud total y absolutamente extemporánea quedando palmariamente establecida su ilegal y falsa consignación, generándose incertidumbre de la persona beneficiaria de los cánones de arrendamiento ocurridos entre el mes de julio de 2015 al 2016; es decir a QUIEN LE PAGO la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ, las mensualidades correspondientes a los doce (12) meses transcurridos entre el mes de julio de Dos Mil quince (2015) a Julio de Dos Mil dieciséis (2016), de la relación arrendaticia con el fallecido concubino de la arrendadora, sencillamente a nadie.

…visto así las cosas, la arrendataria no cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año Dos Mil dieciséis (2016), a lo que es igual a cuatro (04) mensualidades adeudadas o insolutas, convirtiéndose en una deuda por la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,oo). De igual forma no determinando la obligación de cubrir los gastos por pago de servicios públicos y privados, tales como: Aseo urbano domiciliario, agua potable, luz eléctrica, condominio, vigilancia y gas del inmueble dado en arrendamiento; y peor aun, generando perdidas económicas por el orden de los SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs. 63.315,oo) mensuales, que es el monto que correspondía al reajuste por inflación de acuerdo al ultimo INPC reconocido por el BCV el cual fue de 180.9%, que al sumarlo al valor mensual del canon, el cual era de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,oo), determinando una mensualidad de NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES (98.315,oo), que al multiplicarlos por el año de vigencia del contrato se establece el monto de UN MILLÓN CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES ANUALES (Bs.1.179.780,oo), como perdida económica, cantidad esta mas la que sigan causando, las cuales serán demandadas por daños y perjuicios causados producto del incumplimiento por parte de la accionada. Tal como se acordó en la convención privada pactada el canon de arrendamiento debía ser pagado puntualmente los cinco (05) primeros días posteriores al mes vencido, respectivamente no ocurrió, en consecuencia la arrendataria genero con su actitud, una deuda por la cantidad de: CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000.oo), mas los gastos por pago de servicios públicos y privados, así como también la perdida del reajuste inflacionario del inmueble dado en arrendamiento muy a pesar de las múltiples diligencias y súplica para que la arrendataria pudiera cumplir con sus obligaciones pactadas. Cabe destacar, el cumplimiento del contrato por la falta de pago del canon mensual por parte de la arrendataria, así como de sus otras obligaciones, es causal de Desalojo del Inmueble, puesto que al no cumplir con lo pactado y estar vencido el contrato de arrendamiento privado tantas veces aludido y al no existir acuerdo de prorroga o renovación entre las parte, la Arrendataria, violo las cláusulas Tercera, Quinta y Décima Sexta del Contrato de Arrendamiento,

Fundamentando su demanda en el articulo 40 Literales “a, g, i” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial; es por lo que antes expuesto es que la accionante acude a demandar por DESALOJO a la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ antes identificada, en su condición de ARRENDATARIA, para que se condenara por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Al desalojo inmediato del inmueble arrendado y a la entrega del mismo, en perfecto estado de conservación y solvente todos sus servicios, SEGUNDO: Al pago de los costos y costas del juicio. Estimando la demanda por la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000, oo) el equivalente a SETECIENTOS NOVENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (790,96 UT)….Finalmente pidiendo que dicha demanda sea admitida, sustanciada y declarada Con Lugar en la definitiva.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
En fecha veintitrés (23) de noviembre de 2016, los Abogados JOSSIL ZAMBRANO y LEONARDO FIGUEROA venezolanos, mayores de edad, inscritos bajo los Nros. 35.567 y 93.069 en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada presentaron escrito de contestación en la cual exponen: que en vista de la demanda incoada en contra de su representada por la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ, con motivo de desalojo de local comercial y estando dentro de la oportunidad procesal para contestar la demanda, la parte accionante fundamenta su pretensión de desalojo de local comercial, incoado por la ciudadana RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.486.377, y se hizo en los siguientes términos:
DE LOS HECHOS ACEPTADOS
1. Es Cierto que la demandante, es la poseedora Arrendataria del Local Comercial, supra identificado.
2. Es Cierto que posee del mencionado local, desde un año y cuatro (04) meses; desde el 05 de julio del presente año 2015, hasta la presente fecha.
3. Es Cierto, que la demandante consigno a través de cheques de gerencia los pagos de cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Cuarto de Municipio, según nomenclatura IURIS; BP12-S-2018-000957, desde la muerte del anterior arrendador

SOBRE LA NEGACIÓN
1. Niega, rechaza y contradice; lo que quiere hacer ver la ciudadana RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.486.377, que una vez culminado o vencido el contrato no le participo ni verbal ni escrita con la anticipación previamente convenida, el deseo de renovar o no el contrato, tampoco notificar tal situación.
2. La ciudadana RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, entra en contradicción, ya que la accionada con quien pacto el contrato de arrendamiento del local comercial, fue con su difunto concubino FEDERICO SALVADOR GIRALDO MIRANDA, fallecido el 15 de Agosto del año 2015, contrato privado celebrado con la accionada la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN, antes identificada, el 05 de Julio del año 2015, por lo que respecta que al momento de haber celebrado el contrato con el cujus, le cedió los primeros seis (06) meses, mas dos meses (02) de deposito, y autorizo gestionar los permisos correspondientes para dar inicio a los labores comerciales.

3. Niega, rechaza y contradice, la pretensión infundada por la ciudadana RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA, ya identificada, de que nunca le fue pagado, y la accionada se halla insolvente, cuando la misma indica, de que …” Al tramitar de forma fraudulenta consignación, se insolvento con mas de cuatro (04) meses de arrendamiento (Junio, Julio, Agosto y Septiembre),con la arrendadora…”. Siendo así afirma que, fue consecuente al momento de pagar la obligación contraída como arrendataria, en vista de haberse pactado con el fallecido el contrato, y se mantuvo consignando ante el Tribunal Cuarto de Municipio los cánones de arrendamiento y nunca estuvo insolvente.

Y por ultimo de las circunstancias extremas y de las pretensiones infundadas, e impertinentes, por no tener condición la parte actora para intentar dicha demanda por FALTA DE CUALIDAD.
Por todas las razones de hecho y de Derecho a que se refiere la demandante es por lo que se acoge al principio de la comunidad de la prueba contenido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, asimismo solicita que sean tomados en consideraciones los alegatos expuestos en dicha contestación para que surta efecto de Ley.

-II-
CONSIDERACIONES PARA DICTAR SENTENCIA
Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en el presente recurso de apelación previamente observa lo siguiente:
De autos se evidencia que el presente recurso de apelación fue ejercido por el abogado LEONARDO FIGUEROA SALAZAR venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.751.733, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.069, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandad ciudadana HILDAMAR KARYSMEL BARRAGAN PEREZ identificado en autos, en contra de la sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de esta Circunscripción Judicial en fecha diecisiete (17) de noviembre del 2017, que declaró: Primero: CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial accionada por la ciudadana, RUTH NOHEMI SALAZAR FIGUEROA, en contra de la ciudadana, HILDEMAR KARYSMEL BARRAGÁN PÉREZ Segundo: se ordena a la ciudadana HILDEMAR KARYSMEL BARRAGÁN PÉREZ, El Desalojo Del Local Comercial, identificado con el Nº 05, ubicado en el Piso 01, del Edificio Santa Bárbara la Avenida Intercomunal El Tigre- San José de Guanipa (El Tigrito), revisadas exhaustivamente las actas enviadas ante esta instancia observa esta Juzgadora que la pretensión de la parte actora no es más que el desalojo de un local comercial de un contrato de arrendamiento que según afirma suscribió con la demandada por el incumplimiento del contrato por la falta de pago de canon mensual por parte de la Arrendataria, así como de sus otras obligaciones, es causal de desalojo del inmueble, que al no cumplir con lo pactado y estar vencido el contrato de Arrendamiento privado, y al no existir acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, la arrendataria, violando las cláusulas Tercera, quinta y Décima Sexta de dicho contrato de Arrendamiento es por lo que acude a demandar a la ciudadana HILDAMAR KARYSMELL BARRAGAN, en su condición de arrendataria PRIMERO. Al Desalojo inmediato del inmueble arrendado y la entrega del mismo, en perfecto estado de conservación y solvente en todos sus servicios SEGUNDO: al pago de los costos y costas del juicio. y asimismo se desprende de las actas procesales que la parte demandada a través de su apoderado Judicial en su defensa hizo una contestación genérica de la demanda, negando, contradiciendo y rechazando tanto los hechos como el derecho de la demanda.

Vistos los alegatos de ambas partes esta Juzgadora procede el análisis de las pruebas promovida en el presente juicio.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
Consigna junto al libelo de la demanda lo siguiente:
1. Copia Contrato Privado de Arrendamiento de Local Comercial, suscrito entre las ciudadanas RUTH NOEMI SALAZAR FIGUEROA y HILDARMAR KARYSMELL BARRAGAN PEREZ, de fecha cinco (05) de Julio del año dos Mil quince (2015), cursante del folios cuatro (04) al cinco (05), con relación al presente documento este Tribunal le otorga valor probatorio en virtud de constituir el instrumento fundamental de la demanda contentivo de los términos en los cuales ambas partes suscribieron sus respectivas obligaciones, no siendo desconocido en modo alguno por la contraparte se le tiene por legalmente reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
2. Carta Privada de Notificación, por la parte demandante, con el deseo de conocer si o no seria renovado el Contrato de Arrendamiento, de fecha seis (06) de mayo del año dos mil dieciséis (2016), cursante en el folio seis (06), de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le otorga valor probatorio, por cuanto la contraparte no desconoció en modo alguno dicho instrumento. Así se declara.
3. Copia de Acta de Defunción bajo el Nº 662, suficientemente certificado la muerte de FEDERICO SALVADOR GIRALDO MIRANDA, de fecha quince (15) de Agosto del año dos mil quince (2015), cursante del folio siete (07) al ocho (08), respecto a dicho instrumento considera esta Juzgadora que la misma aun cuando evidencia el fallecimiento del ciudadano FEDERICO SALVADOR GIRALDO MIRANDA, lo cual fue alegado por la accionante en su demanda no es menos cierto que el mismo no configura un hecho controvertido en la presente causa. Así se declara.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1. Marcado con la letra “A”, contrato privado suscrito entre la ciudadana HILDAMAR KARYMSELL BARRAGAN PEREZ, con el hoy difunto ciudadano FEDERICO SALVADOR GIRALDO MIRANDA, de fecha cinco de junio del año dos mil quince (2015), cursante del folio veinticinco (25) al veintiséis (26), en relación a dicho instrumento observa esta Juzgadora que conforme a los términos de la demanda fue suscrito entre las partes un nuevo contrato con iguales características cambiando sólo el arrendador, por lo cual desecha esta Juzgadora el presente documento al no guardar relación con los hechos en controversia. Así se declara.

2. Marcado con la letra “B”, Copia del permiso de Uso del Local Comercial, donde la demandada mantenía realizando gestiones y permisos de conformidad de uso del local, de fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil quince (2015), cursante en el folio veintisiete (27), con relación a dicho documento observa esta Juzgadora que el mismo no guarda relación con los hechos controvertidos por lo cual lo desestima por impertinente. Así se declara.
3. Marcado con la letra “C”, Copia de la consignación realizada ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario, del pago de canon de arrendamiento del referido Local bajo el Nº 90008239, de fecha veintinueve (29) de julio del año dos mil dieciséis (2016), cursante en el folio veintiocho (28).
4. Copia de la consignación realizada ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario, del pago de canon de arrendamiento del referido Local bajo el Nº 18008240, de fecha dos (02) de agosto del año dos mil dieciséis (2016), cursante en el folio veintinueve (29).
5. Copia de la consignación realizada ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario, del pago de canon de arrendamiento del referido Local bajo el Nº 72008338, de fecha cuatro (04) de octubre del año dos mil dieciséis (2016), cursante en el folio treinta (30),
6. Original y Copia de la consignación realizada ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario, del pago de canon de arrendamiento del referido Local con el Nº 80008382, de fecha primero (01) de noviembre del año dos mil dieciséis (2016), cursante del folios treinta y uno (31) al treinta y dos (32).

Con relación a los documentos identificados en los numerales 3, 4, 5 y 6 observa esta Juzgadora que son referidos a las consignaciones que conforme a los alegatos de la accionada fueron realizados con ocasión al pago de los cánones de arrendamiento que se le atribuyen como insolventes, es por lo que considera quien sentencia emitir pronunciamiento respecto a las misma en el fondo de la controversia y si las mismas resultan o no suficientes para acreditar la solvencia respecto al contrato de arrendamiento objeto de este juicio. Así se declara.-

Analizadas como han sido las pruebas promovidas por ambas partes este Tribunal a los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia considera necesario resolver sobre la cualidad de la parte actora para intervenir en el presente juicio.

DE LA CUALIDAD DE LA DEMANDANTE
Afirma la demandada que la accionante no tiene la cualidad para sostener el presente juicio.
Realizadas las anteriores consideraciones resulta conveniente traer a colación que la mejor doctrina ha previsto categóricamente que el problema de cualidad:
“… se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”. Cfr. LORETO, Luís. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad. En Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas. 1987. p.183. En el mismo sentido: LIEBMAN, Enrico Tulio. Manual de derecho procesal civil. Ediciones Jurídicas Europa América. Buenos Aires. 1980. pp. 116 y ss.
Debe destacarse sin embargo que esa misma doctrina enseña que, a los fines de que se entienda como satisfecho el requisito de la cualidad (activa o pasiva), basta la sola afirmación que, en relación a la condición de sujeto activo o pasivo de la relación jurídica sustancial, efectúe en el escrito libelar la parte demandante. Ciertamente, se ha sostenido que: “Por regla general, debe partirse de la idea básica de que cuando un sujeto invoca en propio nombre como actor un interés o situación jurídica concretos, solicitando la tutela jurisdiccional del estado, la sola afirmación de ese interés o situación jurídica es suficiente para investirle de la cualidad a obrar en juicio, como parte actora; y de que el sujeto contra quien obra en nombre propio ese interés o situación jurídica que la acción hace valer, se encuentra investido, sin más, de la cualidad para sostener el juicio…”.

Establece el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual…”.

Es por ello que, siguiendo lo que la doctrina precedentemente transcrita indica, para obrar o contradecir en juicio (acreditando que se tiene legitimación o cualidad) es necesario, simplemente, que las partes afirmen ser titulares activas y pasivas de la relación jurídica sustancial controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma. Que las partes sean realmente titulares activos o pasivos de la relación sustancial, es una cuestión que sólo podrá saberse al final del proceso, esto es, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada (o infundada) la pretensión que se ha hecho valer en la demanda.
Así las cosas, lo antes expuesto, ha sido admitido en la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en la sentencia dictada el 14 de julio de 2.003, en el juicio de P. Musso en recurso de revisión, en los siguientes términos: “Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva…”.

En conclusión señala esta Jurisdicente que: la cualidad es un problema de afirmación del derecho y, por lo tanto, se encuentra supeditada a la actitud que asuma la parte actora en relación a la titularidad del derecho discutido en juicio. En consecuencia, conforme enseña la doctrina y la jurisprudencia, sólo si la parte actora se afirma titular del derecho estará legitimada activamente para instar el proceso, si no lo hace, entonces, carece de cualidad activa.

De tal manera que, a los fines de constatar que haya cualidad, le corresponde al juez examinar si, en el libelo de la demanda, la parte actora se ha afirmado titular del derecho que se hace valer en juicio.

Partiendo de la doctrina antes expuesta observa este Tribunal, respecto a la falta de cualidad de la parte demandante, que ésta en su demanda se afirma como arrendadora; en tal sentido, existe en autos afirmación de la actora respecto a la titularidad del derecho invocado y tal como ha sido previamente señalado el actuante debe tener interés legítimo para reclamar el derecho deducido, y en consecuencia, tiene cualidad para intentar el juicio, lo cual en modo alguno debe interpretarse que tenga la razón de la acción o cumpla con los elementos de procedencia o no de la misma, ya que le correspondería demostrar los hechos en los cuales fundamenta su pretensión, motivo el cual este Juzgado desecha el alegato de la parte demandada relativa a la falta de cualidad de la actora, por considerar que la misma si tiene cualidad para intentar la acción interpuesta por haberse afirmado titular del derecho invocado. Así se decide.-

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Sostiene la parte actora que pretende el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento por la falta de pago del canon mensual por parte de la arrendataria dada su insolvencia en los meses junio, julio, agosto y septiembre de 2016 así como el incumplimiento de sus otras obligaciones, y que al estar vencido el contrato de arrendamiento privado tantas veces aludido y al no existir acuerdo de prorroga o renovación entre las parte, la arrendataria, violó las cláusulas Tercera, Quinta y Décima Sexta del Contrato de Arrendamiento.

“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”

Cabe destacar que la acción de DESALOJO, es una acción establecida para contratos de tiempo indeterminado prevista en el artículos 40 y 43 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, al respecto el artículo 40 establece:

Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos… g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes… i) que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.

Ahora bien, de conformidad con la norma antes citada existe causales por las cuales se incurriría en desalojo entre ellas por el vencimiento del contrato y su prorroga legal, la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos y el incumplimiento del contrato.

Por otra parte, resulta necesario señalar que si bien es cierto que actualmente se encuentra en vigencia el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en cuya disposición derogatoria establece la desaplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los arrendamiento de los inmuebles con uso comercial, no es menos cierto que ha sido reiterado el criterio de nuestro Máximo Tribunal que hasta tanto no sea creado el organismo que conforme a la Ley conocerá del procedimiento de consignación del canon de arrendamiento el mismo será conocido de conformidad con la citada Ley, por lo cual procede esta Sentenciadora a revisar las consignaciones efectuadas por la demandada.

Establece el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (negrillas y subrayado del Tribunal)
Ahora bien, El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.

Se observa de autos que la demandante alegó que es un contrato a tiempo determinado el cual se encuentra vencido sin que conste en autos convenio alguno respecto a la renovación del mismo, por lo que resulta procedente la causal invocada por la parte accionante.

En lo que respecta a la falta de pago, observa quien sentencia que conforme al decir de la propia parte demandada se encuentra solvente en virtud de realizar el pago a través de consignaciones presentando al respecto las documentales contentivas de las mismas, sin embargo, considera esta Juzgadora que al no desconocer en modo alguno el contrato privado aportado por la accionante donde la misma tiene la condición de arrendadora es a ella a quien debía cancelar los cánones de arrendamiento, teniendo así la carga procesal probatoria lo cual no consta en autos.

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, el cual establece “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Al tenor de la norma antes citada, demostrando la actora la obligación de pago de la arrendataria, en virtud de haber quedado demostrada la relación arrendaticia entre ellas, ésta tenía la carga de demostrar en juicio que había pagado las mensualidades y en consecuencia no procediera el desalojo, y si bien es cierto que éste presentó en este juicio consignaciones realizadas en relación al arrendamiento objeto del presente litigio, no es menos cierto que las mismas no se efectuaron a favor de la arrendadora y por ello consideradas como no realizadas no surtiendo efecto; en consecuencia considerando esta alzada que la arrendataria incumplió con sus obligaciones en relación al pago, subsumiéndose dicha conducta en la causal contenida en el ordinal “a” del artículo 40 del Decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, con lo cual le es forzoso para quien sentencia declarar procedente la presente acción, como así será declarado en el dispositivo del presente fallo.- Así se declara.-