REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal de Juicio de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui - Barcelona Barcelona, ocho de febrero de dos mil dieciocho 207º y 158º ASUNTO: BP02-V-2016-000284. La suscrita Jueza Dra. SANTA SUSANA FIGUERA, en su carácter de Jueza Provisoria, del Tribunal Primero de Primera Instancia de Juicio de Protección del Circuito Judicial del Estado Anzoátegui, se ABOCA al conocimiento de la presente causa, a los fines de su prosecución. Por recibido el presente expediente en fecha 16 de octubre de 2017, conforme a la distribución realizada, proveniente del Tribunal Primero de Tercera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Circuito Judicial del Estado Anzoátegui, relacionada con la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA VENTA, presentada por la ciudadana MAYRA GAMEZ, debidamente asistida por el Abogado AXEL RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.037, contra la ciudadana MARIELA DE JESUS ABACHE GUAREMA; cuya solicitud se le dio entrada en la referida fecha. En consecuencia, se procede a revisar minuciosamente las actas que conforman la presente causa, siendo importante en el presente proceso su revisión a los fines de este Tribunal de Juicio darle continuidad a la presente causa y pasa a revisar la Admisibilidad de dicha demanda, y observa los siguientes particulares: 1- Que en la referida causa no se evidencia de las actas procesales, que se haya agotado la vía del Procedimiento Administrativo, establecido en el articulo 04, 05, 09, 10 y 19 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dictado en fecha 06 de mayo de 2011. Muy a pesar de estar vigente el referido Decreto-Ley antes mencionado y que es de Obligatorio cumplimiento. Todo ello ya que en fecha 15 de octubre de 2015, cuando se inicia el presente asunto por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui y en fecha 02 de marzo de 2016 cuando el Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de este Circuito de Protección, le da entrada a la presente causa y comienza a conocer de la misma, no se hace referencia al referido Decreto-Ley, ni al Cumplimiento del Procedimiento; observando quien suscribe que la presente causa, una vez recibida por los referidos Tribunales, se debió remitir al Órgano Competente, para que se iniciara el Procedimiento Administrativo, establecido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, ya que el mismo estaba vigente al momento de iniciarse la presente demanda; esto, si las partes no habían acreditado el cumplimiento del Procedimiento Especial, previsto en este Decreto-Ley. Luego de lo cual según las resultas de dicho Procedimiento Administrativo, podía continuar su curso y ser admitido, no antes; todo ello por cuanto el Órgano Administrativo (Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Hábitat y Vivienda), podrá dictar RESOLUCIONES a favor del demandado (protegiéndolo contra el Desalojo, habilitándose entonces la vía Judicial para el solicitante) o a favor del demandante ( indicando el plazo para efectuarse el Desalojo, el cual solo podrá ejecutarse por orden Judicial), tal y como lo señala el articulo 9 y 10 del referido Decreto-Ley, todo ello por cuanto la parte demandante, señala en su escrito libelar, que la Inquilina ciudadana MARIELA DE JESUS ABACHE GUAREMA, habita en el lugar en cuestión, junto a su familia. 2- Asimismo, es necesario traer a colación el contenido del artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Ley actualmente de carácter especial en esta materia, y el mismo dispone: “…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado del tribunal). 3- Y asimismo, el contenido del artículo 96 de dicha Ley establece: “… Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos del 7 al 10…”. 4- Estas normas según lo establecido en el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público, y así lo expresa el artículo in comento: “…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley…” De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional. En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una compraventa de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales. Así se declara. Y aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien decide y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil. Y más aun en aplicación de la Sentencia N° 411, de fecha 04 de julio de 2016, de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VASQUEZ, cuya jurisprudencia establece: “(…) Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve”. Ahora bien, por todos los razonamientos antes mencionados, éste Juzgado Primero de Primera Instancia de Juicio de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, ORDENA Reponer la causa al Estado de la Admisión de la presente demanda; todo ello, atendiendo al principio de que el derecho al debido proceso es norma constitucional (articulo 49) y en cuenta igualmente que el Articulo 26 Constitucional señala que, El Estado Venezolano garantizara a los justiciables una justicia gratuita, accesible, imparcial e idónea, y siendo que los jueces como rectores del proceso deben velar por la estabilidad de los juicios y están obligados por mandato constitucional (articulo 334) a velar y asegurar el cumplimiento de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, su Integridad y sus leyes, y que la omisión detectada implica eventualmente una causal de Reposición, pues se ha comprometido los actos precedentes, en el proceso y que no son susceptibles de convalidación, hasta tanto, se haya agotado la vía Administrativa en el presente juicio y después de ser agotada esta, es que, se debe instar el Procedimiento Judicial, no antes (subrayado del tribunal); en virtud de estar vigente para el momento el Decreto-Ley antes citado. Razón por la que, a los fines de que se solucione la omisión involuntaria cometida en el Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación, Reponiendo la causa concretamente a la etapa de la Admisión de la demanda, y que una vez después de la verificación de que las partes, hayan acreditado el cumplimiento del Procedimiento Especial su Admisión, o en caso contrario su Inadmisión y remisión al Órgano Competente para incoar el Procedimiento Administrativo, establecido por el Decreto-Ley antes mencionado. En consecuencia, devuélvase la presente causa mediante oficio, al Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Estado Anzoátegui, para que se purifique el proceso y se constituya formalmente la relación procesal, Reponiéndose la causa al estado de la Admisión de la demanda, la acreditación de las partes de dar cumplimiento al Procedimiento Administrativo y en caso contrario su Inadmisión y remisión al Órgano Administrativo (Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Hábitat y Vivienda), para que conozca del presente asunto y así sea agotada la vía Administrativa en el presente caso, para luego poder instar al Procedimiento Judicial, tal como lo ordena la Ley. Cúmplase. LA JUEZA Dra. SANTA SUSANA FIGUERA LA SECRETARIA Abg. ZOBEIDA GUAREGUA.