TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, veintidós de octubre de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO: BP02-R-2018-000172

Se contraen las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación ejercido por el abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 265.839, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en el juicio que por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-84.411.684, contra el ciudadano PABLO SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.193.320, en contra de la sentencia dictada en fecha 08 de Marzo de 2.018, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

Por auto dictado en fecha 03 de Mayo de 2.018, este Tribunal de Alzada le dio entrada al presente recurso.-

Llegada la oportunidad para decidir esta superioridad procede hacerlo conforme lo establecen los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil previo las siguientes consideraciones:
I
En fecha 03 de Julio de 2.017, mediante escrito presentado por el abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 265.839, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-84.411.684, demandó por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL al ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.193.320, correspondiéndole el conocimiento de la causa a Juzgado A quo.-

Ahora bien, entre otras cosas alego la actora en su escrito libelar, lo siguiente:

(…) “Mi representado ciudadano LIANG WEIGUANG es arrendatario a tiempo indeterminado de un local comercial de aproximadamente Doscientos Ochenta metros cuadrados (280 mts2) distinguido con el Numero 17 B, de la calle 23 de Enero del Barrio la Caraqueña Ciudad de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui. Dicho local le fue dado en arrendamiento por su propietario ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, titular de la cedula de identidad Numero V- 5.193.320.

La relación arrendaticia arriba identificada fue convenida en principio por las partes a Tiempo Determinado co una duración de tres (3) años, tal y como se puede colegir de contrato de arrendamiento el cual anexamos en copias marcada B, y el cual fuera autenticada en fecha 01 de Abril de 2011, por ante la Notaria Publica Tercera de Puerto la Cruz, bajo el numero 049, Tomo 065 de los Libros de Autenticaciones. El referido contrato de arrendamiento entraba en vigencia a partir del primer (1) de agosto del año 2011 hasta el treinta y Uno (31) de julio de 2014.-

Una vez vencido el contrato arrendamiento, identificado en el párrafo anterior, mi representado ciudadano LIANG WEIGUANG, suscribe con el ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA nuevo contrato de arrendamiento, igualmente a tiempo determinado, pero esta vez con una duración de un (1) año contado desde el primero (1) de agosto del año 2014 al treinta y uno (31) de julio del año 2015, según se evidencia de contrato de arrendamiento que en copia anexo marcada C y el cual fuera autenticado en fecha 19 de Agosto de 2014, por ante la Notaria Publica Tercera de Puerto la Cruz del Estado Anzoátegui, en fecha 19 de agosto del 2014, por ante la Notaria Publica Tercera de Puesto la Cruz del Estado Anzoátegui, bajo el numero 12, Tomo 192 de los libros de Autenticaciones.-

Para la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento señalado en el párrafo anterior, entro en vigencia en fecha 23 de Mayo del año 2014, según Gaeta Oficial Numero 40.418 El Decreto Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial cuya normativa es de oren publico y de obligatorio cumplimiento, coligiéndose de su exposición de motivos la Naturaleza de protección especial al arrendatario cuyo sujeto meno favorecido de la relación arrendaticia. En consecuencia en el referido contrato de arrendamiento se debió articular la relación conforme a los deberes y derechos de orden público en esa Ley.-

(…) el ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIAS, valiéndose de su condición de Propietario Arrendador presento a mi representado un nuevo contrato de arrendamiento esta vez con vigencia desde el 1 de agosto de 2015 hasta el 31 de julio de 2016; con el agravante que dicho contrato cumplió con los requisitos que establece el Decreto Ley (…) circunstancia que advirtió nuevamente mi representado dándole por respuesta el Propietario arrendador que la cláusula NOVENA de ese nuevo contrato si recogía los requisitos, (…) y que si no lo quería firmar que le desocupara su local porque el se lo iba alquilar a otra persona (…) ante esta situación (…) suscribió el señalado contrato por antela Notaria Publica Tercera depuesto la Cruz en fecha 7 de agosto de 2015, quedando anotado bajo el numero 33, Tomo 140 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria (…)

En efecto ciudadano Juez, (…) a fin de demandar la NULIDAD ABSOLUTA tanto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de agosto del 2014 como del contrato del 07 de agoto del 2015, (…) por no cumplir los mismos con las normas de orden publico y de obligatorio cumplimiento desarrolladas en el texto de la ley (…)
(…)
(…) se viola flagrantemente los DERECHOS establecidos a favor de mí representado (…) que son de carácter irrenunciables los cuales están contenidos en el artículo 13, 17, 24, 30, 31, 32 y 42 (…)”

Por su parte, la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

(…)”Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, (…) ejerzo mi defensa en los términos siguientes:
La relación arrendaticia señalada nace con el primer contrato que suscribimos el uno (01) de agosto del año 2011, hasta el treinta y uno (31) de Julio del año 2014, (…) siendo el tiempo de vigencia acordado y establecido por tres años; luego para la fecha uno (01) de agosto del año 2014, hasta el treinta y uno (31) de Julio del año 2015, según contrato, este con una duración de un (01) año autenticado por ante la misma notaria tercera de Puerto La Cruz, (…) al vencimiento en julio de 2015acordamos un tercer contrato por un año mas desde el uno (01) de agosto del año 2015 hasta el treinta y uno (31) de Julio del año 2016 y luego en julio de2016 inicia la prorroga Legal, todas esas prorrogas convenidas quedaron suscritas mediante contratos autenticados por la Notaria publica tercera de Puerto la Cruz (…) Una vez llegado el vencimiento del ultimo contrato de arrendamiento suscrito, vale decir, el 31 de Julio de 2016, procedí a notificarle al arrendatario hoy demandante, en fecha quince (15) de junio del año 2016, que iniciaba la prorroga legal de un año, conforme lo dispone el articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario (…) notificación que realice mediante acto de fe publica, el cual el acepto, como consta de las resultas que acompaño (…) lapso de prorroga legal que venció en fecha 31 de julio de 2017.

(..) el demandante ha suscrito convenidamente sin apremio, sin coacción, acordando modo, lugar y tiempo, tres contrato de arrendamiento siendo el objeto el mismo inmueble, siendo el objeto el mismo inmueble que aun mantiene en posesión, hoy de manera ilegitima por haber vencido la prorroga legal, (…) la relación arrendaticia ha tenido una vigencia amparada por la legalidad de sus cláusulas de cinco años, vale decir, desde 2011 hasta 2016, y el año de prorroga legal que se le respeto por se obligatorio para el arrendatario (…)

(…) podríamos catalogar de temeraria esta acción (…) cuando esta cerca la obligación del arrendatario de entregar el inmueble objeto de arrendamiento, por vencimiento de la prorroga legal, valiéndose el demandante de argumentos deleznables si consideramos el tiempo que tiene el mismo como arrendatario y acordando voluntariamente, libre de apremio y coacción las condiciones que han de regir el contrato de arrendamiento, vale decir, el modo, lugar y tiempo, convalidando la relación arrendaticia con el uso del inmueble y el pago del canon de arrendamiento mes a mes, la existencia valida, legal y concordada de los contratos de arrendamientos que le dio origen y así solicito sea declarado en la definitiva.

Por los argumentos esgrimidos en el libelo de la demanda claramente se evidencia que las causas alegadas para que se produzca la nulidad del contrato, entendemos que absoluta por lo que pide el demandante, no son procedentes en derecho, ya que la nulidad absoluta solo es posible si los requisitos existenciales del contrato no se cumplen, siendo ellos, consentimiento, objeto licito y causa licita, siendo que en los contratos señalados y que dieron origen a la relación arrendaticia se cumplen estos tres requisitos a cabalidad, y se desprendiese algún incumplimiento de las normas relativas a las formas y establecidas en la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliaria (…) pues sencillamente las consecuencias que se generan son sanciones de multas o ajustes en canon de arrendamientos o devolución de cánones de arrendamientos Cobrados en exceso, pero nunca la nulidad del contrato (…)

(…) al entrar la Ley (…) en vigencia (…) en julio de 2014 (…) estábamos suscribiendo el tercero (…) pudo perfectamente el demandante manifestar las inconformidades que a bien tuviera y resolveríamos en forma consentida y dentro del marco legal la situación, pero nunca se hizo incluso acudí ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECONOMICOS CON SEDE EN EL ESTADO ANZOATEGUI (SUNDDE) para ajustar el canon de arrendamiento conforme a lo previsto en la normativa (…) el demandante acudió con su abogado al llamado, sin haber expuesto durante el proceso alguna causa de nulidad del contrato, actuaciones estas que sin duda alguna convalidad aun mas la validez del contrato de arrendamiento, (…) tampoco formulo denuncia alguna por ante ese organismo por alguna ilegalidad en el contrato de arrendamiento que hoy pide sea declarado nulo (…)

(…) es claro que la petición que hace el demandado en su libelo (…) es improcedente mediante esta acción, en primer lugar porque la declaratoria de una supuesta nulidad del contrato traería como consecuencia la inexistencia del mismo y por ende la inexistencia de la relación arrendaticia donde en todo caso también tendría el arrendatario que entregar de inmediato el inmueble y en segundo lugar por contemplar el contrato de arrendamientos la obligación de tracto sucesivo, como quedaría esas obligaciones ya cumplidas si llegase a declararse la inexistencia del contrato.

Igualmente pongo de manifiesto el conocimiento que tiene este Tribunal de acciones similares que cusan por este despacho signada con el asunto BP02-V-2017-743 asunto donde se encuentra acumulada la causa de desalojo intentada por mi contra el ciudadano LIANG WEIGUANG por desalojo de un local que le es contiguo al inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya nulidad de demanda, es decir el local 17-A que se encuentra ubicado en la misma calle 23 de enero del sector la Caraqueña de Puerto la Cruz y que es de mi propiedad (…) e informo igualmente que interpuse acción de desalojo contra el demandante (…) que cursa por ante Juzgado de Municipio Ordinario y de Ejecución de los Municipios Oliva, Sotillo, Guanta y Urbaneja de esta circunscripción judicial bajo el Asunto BP02-V-2017-1182 siendo la causa alegada para el desalojo el pago incompleto de los cánones de arrendamientos (…) y el vencimiento de la prorroga legal (…)

Por lo antes expuestos solicito a este juzgador sea declarado NO HA LUGAR la acción (…)

De conformidad con el procedimiento que hoy nos ocupa señalo como pruebas promovidas las documentales acompañadas con las letras A, B, C, D, E referidas a los contratos de arrendamientos suscritos (…) Así mismo se acompaña documental marcada D para probar la notificación de inicio de prorroga legal aceptada por el demandante (…)”

II

Mediante sentencia dictada en fecha 08 de Marzo de 2.018, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:
“(omissis)

En el caso que nos ocupa estamos en presencia de Contrato de Arrendamiento para uso Comercial, del inmueble objeto del presente litigio, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, inscrito bajo el Nº 12, Tomo 192, Folios Nº 37 hasta el 39, de fecha 19 de Agosto del 2014 y Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, inscrito bajo el Nº 33, Tomo 140, Folios Nº 114 hasta el 116, de fecha 07 de Agosto del 2015, el cual riela en autos.

Al respecto, esta instancia evidencia LA INCOMPARECENCIA DE LA PARTE DEMANDANTE, por si o por medio de su apoderado judicial, en la Audiencia Oral y Pública de conformidad con el Articulo 869 del Código de Procedimiento Civil; Al respecto el Legislador Patria establece en su 871 del Código de Procedimiento Civil lo siguientes:

La audiencia se celebrara con la presencia de las partes o de sus apoderados. Si ninguna de las partes compareció a la audiencia, el proceso se extingue, con los efectos que indica el artículo 271. Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se practicaran las pruebas de la parte ausente.

Con vista a la norma antes mencionada, ya que el presente juicio es aplicable las disposiciones que regulan el Procedimiento Oral, en la cual ordena practicar las pruebas de la parte que asista a la audiencia. Asimismo, se oirá su exposición oral, y el dictamen del Juez se basara en lo que le exponga solo la parte asistente.- Le es forzoso a esta instancia declarar SIN LUGAR, la presente demanda, en virtud de la incomparecencia de la parte demandante a la AUDIENCIA ORAL Y PUBLICA, y por no haber sido demostrados los supuestos que fundamentan la NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, específicamente la NULIDAD ABSOLUTA a la cual alega en su escrito libelar y Así Se Establece.-

Así las cosas, al adminicular los elementos que se desprenden de las pruebas aportadas al proceso por la parte demandada, se evidencia que el referido contrato, cumplió con todos los requisitos necesarios para su procedencia, otorgamiento y validez, y previo análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente y dichas probanzas, las cuales son apreciadas por el Tribunal según las reglas de la “Sana Crítica” y “Apreciación Razonada” o “Libre Apreciación Razonada” de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto cada una de ellas aporta elementos que adminiculados no producen la convicción en el juzgador de la veracidad de los hechos alegados por la parte demandada, de acuerdo a lo alegado y probado en autos, y la incomparecencia de la parte demandante en la Audiencia Oral y Publica; y de conformidad con el articulo 254 ejusdem que establece lo siguiente:

Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma… [Negrita y Subrayado de este Jurisdiscente]

Todo lo cual nos permite llegar a la conclusión, a la luz de la revisión de los autos, que el demandante no probó sus alegatos, y a todas luces y con claridad meridiana, constata este Sentenciador, que dicho contrato no adolece de defectos que lo subsumen en tener una nulidad absoluta; por lo que es claro que la presente Acción de Nulidad de Poder incoada no es procedente de conformidad con los preceptos contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las reiteradas y pacificas jurisprudencias, en virtud que el accionante no aportó a los autos los medios probatorios para que el Juez presumiera la existencia de las causales referidas y exigidas por la ley para declarar Con Lugar una NULIDAD DE UN CONTRATO, y los consignados en autos no manifiestan fehacientemente los hechos en que fundamenta su acción, siendo insuficiente dichos fundamentos y probanzas para llevar a la convicción de este Tribunal si en verdad el demandado de autos, incurrió en los hechos alegados por la actora, siendo estos requisitos SINE QUA NONE en el presente procedimiento y Así se declara.

Por todo lo antes mencionado, este Tribunal esta obligado a garantizar los derechos constitucionales consagrados en nuestra Constitución, a los cuales nos debemos ajustar para el aseguramiento del Debido Proceso, el Derecho a la Defensa y a la Tutela Judicial Efectiva que tienen las partes de gozar en todo proceso judicial y los operadores de justicia la obligación de garantizar el goce y el ejercicio de los Derechos, Garantías Constitucionales, Derechos Fundamentales y en estricto cumplimiento con lo establecido en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil y debe ser desechada tal como se hará en la Dispositiva del presente fallo.- Así se declara.

IV
DECISIÓN

Por todas las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de esta Circunscripción Judicial, administrando Justicia, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se pronuncia en los siguientes términos: DECLARA

PRIMERO: SIN LUGAR la presente Demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMINETO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad China, titular de la cédula de identidad Nº E-84.411.684, domiciliado en la Calle 23 de Enero; casa Nº 17, Barrio La Caraqueña de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, a través de su Apoderado Judicial, Abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 265.839, en contra del ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.5.193.320, domiciliado en la Calle 23 de Enero; casa Nº 24, Barrio La Caraqueña de la Ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui- Así Se Decide...”.-
III
Ahora bien, en relación al caso de autos resulta pertinente precisar los siguientes eventos procesales:
En fecha 12 de Diciembre de 2.017, se efectuó Audiencia Preliminar por ante el Juzgado A quo, en donde se dejó expresa constancia de la comparecencia de las partes, quienes expusieron en la misma:
Por la parte demandada: “La presente acción de Nulidad de contrato de Arrendamiento ya identificado en autos carece de fundamento Jurídico, ya que los elementos existenciales para la validez de los contratos están presentes en el contrato que se pretende anular, siendo ellos consentimiento valido objeto licito y causa licita, por lo que cualquier otro elemento que falte en el contrato no acarrea su nulidad absoluta; por otro lado la relación arrendaticia tiene una data de cuatro años por lo que en el supuesto de que el contrato que se pretende anular faltase algún requisito queda convalidado por el demandante al pagar el canon y seguir en posición del inmueble, por ello insisto en que sea declarado no ha lugar la presente acción…”.-
Por la parte actora: “La presente acción de nulidad de contrato de arrendamiento de local comercial, tiene como finalidad el restablecimiento de una situación jurídica infringida siendo mi representado arrendatario de un loca comercial de aproximadamente 280 metros cuadrados, distinguidos con el Nº 17, de la calle 23 de enero del barrio La Caraqueña de la ciudad de Puerto la Cruz, dicha relación arrendaticia se puede comprobar de los contratos de arrendamiento que constan en el expediente. Si bien es cierto que en fecha 23 de mayo de 2014, comienza a regir el decreto Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial. Cuya normativa es de orden publico y obligatorio coligiéndose de su exposición de motivos la naturaleza de protección especial al arrendatario, como sujeto menos favorecido de la relación arrendaticia, dicha Ley estableció que los contratos debían adecuarse a ellas, en un lapso no mayor de seis meses a contar de su publicación, lo cual no ocurrió puesto que el propietario incurrió en dicho supuesto ya que contrato, nuevamente con mi defendido sin haber adecuado el contrato a lo establecido en la Ley, se puede evidenciar que hay una violación flagrante del articulo 13 de dicha Ley, así como el articulo 17. y aunado a eso incurrió en el Articulo 31 que establece la estimación del canon de arrendamiento, asimismo solicito que la parte demandada reconozca como cierto los contratos que se encuentran en este expediente. Y solicito sean ratificados como prueba en la presente causa. Asimismo se puede evidenciar que mi representado a cumplido con la obligación contractual que establece el canon de arrendamiento como se puede evidenciar en depósitos y recibos de pago que se encuentran insertos en el expediente y que deben ser tomados como prueba…”.-
En fecha 15 de Diciembre de 2.018, el Juzgado A quo, dictó auto con el cual fijó los limites de la controversia, con el cual determinó:

“…Planteados así los hechos, encontrándose el presente juicio en el estado en que se fijen los términos en que quedó planteada la controversia, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; En virtud de lo anterior, y que la parte demandada al dar contestación a la demanda admitió como ciertos los siguientes hechos:

a) Inicio de una relación arrendaticia desde el 01 de Agosto el 2011.
b) La ubicación y características del local comercial.-

En consecuencia, la relación arrendaticia, el lugar y las descripciones del inmueble, queda fuera de todo debate en la presente causa por ser hechos reconocidos expresamente por ambas partes.-

Como consecuencia de lo dicho anteriormente, toca al accionante probar lo alegado en su escrito libelar, y el accionante los hechos liberatorios que alega en su defensa; así como también los hechos que fueron objeto de debate, los cuales no fueron reconocidos o puntos controvertidos, a los fines de ejercer su Dereco a la Defensa y Así se declara.

En base a todo lo anteriormente expuesto este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, da por fijados los límites de la controversia.-…”.-

IV
PRUEBAS
De la parte Actora:
.- Promovió Instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, de fecha 07 de Diciembre de 2.016, anotado en los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría bajo el N° 034, Tomo 0161, donde el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-84.411.684, le otorga poder a los abogados en ejercicio JUAN CARLOS NAVARRO y JESUS RAMON SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 50.988 y 265.839 respectivamente, por tratarse de documentos públicos esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero lo desecha por no ser tema de discusión en el presente juicio. Así se establece.-

.- Contratos de Arrendamientos suscritos entre el ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.193.320, y el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-84.411.684, el primero debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el cual quedó anotado bajo el N° 49, Tomo 65, de fecha 01 de Abril de 2.011 y el segundo autenticado por ante la misma Notaría, el cual quedó anotado bajo el N° 12, Tomo 192, Folios 37 hasta 39, de fecha 19 de Agosto de 2.014, y el tercero autenticado en la antes mencionada Notaría, quedando anotado bajo el N° 33, Tomo 140, folios 114 hasta 116, de fecha 07 de Agosto de 2.015, por tratarse de documentos públicos esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió recibos de Pago a cuyas pruebas esta sentenciadora no le otorga valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fueron ratificados en el proceso por la persona de quien emana. Y ASÍ SE DECIDE.-

De la parte Demandada:
.- Promovió Contratos de Arrendamientos, los cuales fueron debidamente valorados en las pruebas promovidas por la parte actora. Y ASI SE DECIDE.-

.- Promovió copias de expediente signado con el N° BP02-S-2016-000959, contentivo de la Solicitud de Notificación de Arrendamiento, evacuado por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, por tratarse de documentos públicos esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió copia del la Providencia Administrativa N° 004/2017, dictada en el expediente N° ANZ-052-AGOSTO-2017, llevado por ate la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos, por tratarse de documentos públicos esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
V
RAZONES DE HECHO Y DERECHO

Observa esta Juzgadora, que el Artículo 6 del Código Civil, señala:

“No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.”.-

Por su parte el artículo 3 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, señala:

“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”.-
Ahora bien, con relación al estricto acatamiento de normas que afecten el orden público, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de diciembre de 2008. EXP. No 2008-000306. Ponente MAGISTRADO LUIS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ elaboró su doctrina de orden público, así:

“…..Que el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de Interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada.- La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público…”.- (negrillas y subrayado de esta Alzada).

En este orden de ideas, observa quien aquí decide que el artículo 1142 del Código Civil, señala:

“El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento.”.-

En este sentido, atisba quien aquí decide, que existe Nulidad Absoluta en un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la Ley, bien por que carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres. Ello así, la nulidad de un contrato puede ser: 1. Por falta de una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato; 2. Incumplimiento de las formalidades exigidas por la Ley como registro, el cual es en protección de terceros; 3. La Falta de cualidad de uno de los contratantes; 4. El fraude Pauliano.

La nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, su fundamento es la protección de orden público violado por el contrato, orden que debe ser establecido aún en contra de la voluntad de las partes. Las nulidades protegen intereses generales de la comunidad.

La nulidad relativa según algunos autores existe cuando el contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad y de nulidad absoluta cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia o viola el orden público y las buenas costumbres.

En consecuencia, la acción de nulidad, debe estar fundada sobre el hecho de no reunir el contrato impugnado, las condiciones necesarias para su validez, es decir, los elementos necesarios para su existencia (consentimiento, objeto y causa), los cuales deben estar presentes en la formación del mismo; con respecto al consentimiento, para que este sea considerado válido, las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes deben estar exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.

De igual manera, con respecto a la nulidad absoluta y relativa de los contrato ha sostenido en criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia bajo la ponencia del Magistrado Tulio Álvarez en fecha 15 de noviembre de 2004, lo siguiente:

“ Omissis… No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada y, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. (Ob. cit. p. 18).

Por consiguiente, la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. p. 93)…”. (negrillas y subrayado de esta Alzada).-

Ahora bien, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

De la norma transcrita, se infiere que probar es carga de las partes y necesaria para la obtención de una sentencia favorable. Corresponde probar a quien pretende, los hechos constitutivos de su pretensión; quien contradiga la pretensión de su adversario tendrá la carga de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión. En este sentido, al imputársele al demandado que el documento de arrendamiento, es nulo, correspondía a esta probar, pues el hecho negativo no puede acreditarse en el juicio por la sencilla razón que no es hecho en sentido real sino sólo en sentido ideal. Sólo puede comprobarse si existe un hecho positivo, que lo contraste y excluya en el orden lógico. Por simple lógica formal, la negación de que dicho documento es totalmente valido; es decir, cuando el demandado niega el hecho negativo imputado, se entiende que alega su validez; y por tanto le corresponde al actor probarlo. Así se declara.-

En línea con lo expuesto, el actor en el presente juicio, no logró probar que el documento cuya nulidad se pretende, se encontrase viciado ni en el consentimiento, ni en el objeto y tampoco en la causa, en consecuencia el mismo, es totalmente valido y cierto lo allí expresado, demostrándose así las excepciones del demandado esto es, la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano PABLO JOSE SUAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.193.320 y el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-84.411.684, donde el primero dio en arrendamiento un local comercial de propiedad ubicado en la Calle 23 de Enero, N° 17-B del sector La Caraqueña, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el cual consta de una superficie aproximada de Doscientos Cuarenta Metros Cuadrados (240 Mts2). Así se establece.

Por las razones antes expuesta resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, por consiguiente, debe ser declarada sin lugar la apelación ejercida por el abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 265.839, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en el juicio que por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-84.411.684, contra el ciudadano PABLO SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.193.320, en contra de la sentencia dictada en fecha 08 de Marzo de 2.018, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente confirmar la decisión apelada, en los términos aquí expresados. Y ASÍ SE DECLARA.-
DECISION
Por lo antes expresado, este Juzgado Superior En Lo Civil, Mercantil, Del Transito y Marítimo De La Circunscripción Judicial Del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana De Venezuela Y Por Autoridad De La Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado en ejercicio JESUS RAMON SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 265.839, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, en el juicio que por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por el ciudadano LIANG WEIGUANG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-84.411.684, contra el ciudadano PABLO SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.193.320, en contra de la sentencia dictada en fecha 08 de Marzo de 2.018, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-
SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado A quo, en los términos aquí expresados.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.
Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Veintidós (22) día del mes de Octubre de Dos Mil Dieciocho (2.018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
La Juez Provisorio,
La Secretaria Temp.

Abg. Coralid Jaramillo
Abg. Rebeca Rivero.

En esta misma fecha, siendo las 02:45 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-

La Secretaria Temp.