TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Freites de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Cantaura, 17 de Octubre de 2.024
214° y 165°

ASUNTO: Nº T-2-MUN-PMF-V-2019-000158

JURISDICCIÓN CIVIL
I
IDENTIFICACIÓN
A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y apoderados judiciales a las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: Empresa Mercantil INVERSIONES VERACER C.A, con Registro de Información Fiscal N° J-00188201-4, domiciliada en la ciudad de Maturín Estado Monagas, Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de Febrero de 1.984, anotada bajo el Nro. 75, Tomo 21-A Pro de los libros respectivos, con reforma realizada en el Registro Mercantil del Estado Monagas en fecha 05 de Septiembre de 2.001, bajo el Nro. 40, Tomo A-7, con última modificación efectuada en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Monagas en fecha 30 de Noviembre de 2006, bajo el Nro. 49, Tomo A-10. Representación judicial que consta en auto mediante Instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui
APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos Abogados: VICTOR LUIS MARIN, JOSE HORACIO GUZMAN REQUENA Y RACHID MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 19.474; 18.597 y 10.923; con domicilio procesal en la Ciudad del Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos: AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS, y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V -12.819.797 y V- 8.456.042, y DIORVIS RAMON GRANADO LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 17.326.436, domiciliado en la Avenida Bolívar, casa Nº 123, de esta ciudad de Cantaura, Municipio Bolivariano General Pedro María Freites del Estado Anzoátegui;

APODERADO JUDICIAL: Ciudadano, Abogado UNALDO JOSE ATENCIO ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.722.816, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 72.706, domiciliado en Avenida Américo Vespucio, Conjunto Residencial Club de Vela, casa Nº B21 de Lecherías, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui

JUICIO: PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Por auto de fecha quince (15) de Noviembre de dos mil diecinueve (2.019), este Tribunal, ordeno darle entrada a la presente demanda, recibida por distribución, en fecha 11 de noviembre de 2.019, quedando anotada en los libros respectivos, bajo el Nº 158-2019, y en relación a su admisión o no, este Tribunal se pronunciará por auto separado.
En fecha, 20 de noviembre de 2.019, se recibe escrito, presentado por la abogada Mariseth Cuchillas Zamora, antes identificada, subsanando y corrigiendo, los defectos observados por este Tribunal en el libelo de demanda, (folios 68, 69, 70, 71,72, 73, 74, 75, 76, 77 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90).
En fecha, 21 de Noviembre de 2.019, se admitió la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que hubiere incoado la Empresa Mercantil INVERSIONES VERACER C.A, con Registro de Información Fiscal N° J-00188201-4, domiciliada en la ciudad de Maturín Estado Monagas, Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de Febrero de 1.984, anotada bajo el Nro. 75, Tomo 21-A Pro de los libros respectivos, con reforma realizada en el Registro Mercantil del Estado Monagas en fecha 05 de Septiembre de 2.001, bajo el Nro. 40, Tomo A-7, con última modificación efectuada en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Monagas en fecha 30 de Noviembre de 2006, bajo el Nro. 49, Tomo A-10. Representación judicial que consta en auto mediante Instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui, mediante Apoderados Judiciales ciudadanos Abogados VICTOR LUIS MARIN; JOSE HORACIO GUZMAN REQUENA y REYES CUCHILLAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 19.474; 18.597 y 33.177, respectivamente, con domicilio procesal en la Ciudad del Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui; en contra de los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS, y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V -12.819.797 y V- 8.456.042, respectivamente y DIORVIS RAMON GRANADO LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 17.326.436, domiciliado en la Avenida Bolívar, casa Nº 123, de esta ciudad de Cantaura, Municipio Bolivariano General Pedro María Freites del Estado Anzoátegui; ordenándose la citación de la parte demandada, para que comparezcan por ante este Tribunal al quinto día de despacho siguiente, a la constancia en autos de la última citación que se haga, para la celebración de la audiencia de mediación, la cual se le dará inicio a las nueve horas de la mañana, ordenándose certificar la compulsas correspondientes. Asimismo, se ordenó desglosar el cheque de gerencia, anexado al libelo, a los fines de ser resguardado en la caja de seguridad de este tribunal, previa certificación en autos (Folios 91, 92, 93, 94 y 95, pieza I)
En fecha 06 de diciembre de 2019 mediante diligencia el ciudadano Alguacil titular de este Tribunal CRUZ MAITA, consigna boleta de citación correspondiente al ciudadano DIORVIS RAMON GRANADO LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad personal Nº 17.326.436, debidamente firmada por dicho ciudadano (folios 109 y 110).- Igualmente en esa misma fecha el ciudadano Alguacil CRUZ MAITA, deja constancia mediante diligencia de haberse trasladado al inmueble ubicado en la Avenida Bolívar de la Ciudad de Cantaura del Estado Anzoátegui, con la finalidad de hacer entrega de la boleta de citación a los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS, titular de la Cedula de Identidad Nº 12.819,797 y al ciudadano MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, titular de la Cédula de identidad Nº 8.456.042 en la dirección antes mencionada, resultando infructuosas las actuaciones realizadas, por cuanto presente en el lugar fue atendido por la señora DELIMAR GRANADO, quien manifestó que los mencionados ciudadanos habían vivido en esa casa, pero ya no habitaban en la misma; razón por la cual realizó la debida consignación de las compulsas respectivas ante la Secretaría de este Despacho, a los fines legales pertinentes (folios 111, 112,113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131 y 132, pieza I).
En fecha 17 de enero de 2020, mediante auto se insta a la parte demandante a que provea la dirección de habitación, morada o negocio de los co demandados de autos, a los fines de que se pueda materializar la citación personal (folio 136, pieza I).
En fecha 21 de enero de 2020, comparece la Abogada MARISETH CUCHILAS ZAMORA. En su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante y presenta diligencia mediante la cual manifiesta en vista de que en la dirección en la cual fueron a cumplirse las citaciones de los demandados ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, le informaron al Tribunal que dichos ciudadanos no habitaban allí, señala a este Tribunal que la dirección para practicar las mismas es EMPRESA TRANSPORTE SCHEPIS, ubicada en la Calle Segunda Pueblo Nuevo, cruce con calle Cadafe, Sector Valle Lindo de esta Ciudad de Cantaura, Municipio Bolivariano General Pedro María Freites del Estado Anzoátegui; jurando la urgencia del caso (folio 138, Pieza I ).
En fecha 27 de Enero de 2020, el Tribunal dictó auto mediante el cual acuerda, solo en lo que respecta a las boletas de citación libradas a los co demandados MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE Y AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS, librar nuevas boletas de citación a la siguiente dirección TRANSPORTE SCHEPIS ubicada en la calle segunda pueblo nuevo cruce con calle cadafe, Sector Valle lindo de la Ciudad de Cantaura, Municipio Bolivariano General Pedro María Freites del Estado Anzoátegui, para que comparezcan por ante este Tribunal al Quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación que se haga para la realización de la Audiencia de Mediación (folios 140, 141 y 142, pieza I).
Cursan, desde el folio 150 al 174, ambos inclusive, Pieza I, consignación suscrita por el alguacil de este Tribunal, mediante la cual deja constancia de no haber realizado la citación personal, de los demandados MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE Y AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS, antes identificados.
En fecha 18 de Febrero de 2.020, se dictó auto, mediante el cual se negó lo peticionado por la parte demanda, en relación a librar carteles. (folios 178 al 180, ambos inclusive, Pieza I).
En fecha 06 de Marzo de 2.020, mediante auto, se acordó oficiar a la oficina del SENIAT y del SAIME, con sede en el Tigrito, Municipio San José de Guanipa, del Estado Anzoátegui, respectivamente, a los fines de solicitar los movimientos migratorios de los ciudadanos: MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE Y AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS, antes identificados, (folios 186 al 188, ambos inclusive, pieza uno).
En fecha 17 de Noviembre de 2020, la parte demandante mediante apoderado judicial consigna oficio Nº. 025-2020 dirigido al SAIME con sede en el Tigrito, Municipio San José de Guanipa, del Estado Anzoátegui, y oficio Nº 024-2020, dirigido al SENIAT con sede en la referida ciudad (folios 205 al 207, ambos inclusive pieza uno).
En fecha 27 de Noviembre de 2020, la parte demandante consigna resultas del oficio Nº. 024-2020, de fecha 03-06-2020, remitido al SENIAT oficina El Tigrito, recibido en fecha 13-03-2020, así como también las resultas relacionadas con el oficio 025-2020, remitido a la Oficina ubicada en San José de Guanipa (desde el folio 212 al folio 225, ambos inclusive, pieza uno).
En fecha 19 de Febrero de 2021, se dictó auto ordenando librar oficio al Director del SAIME en la ciudad de Caracas Distrito Capital, en su sede principal, a los fines de que informe a este Tribunal, los movimientos migratorios de los ciudadanos MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE Y AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS, antes identificados; así como también el estatus actual de los referidos ciudadanos (Folios 8-9-10, pieza II).
En fecha 16 de Marzo de 2021, se abocó al conocimiento de la presente causa la ciudadana Abogada Marianny Del Carmen Natera Pérez, en su carácter de Jueza Suplente de este tribunal, librándose las notificaciones correspondientes (folios 12-13-14-15, pieza II).
En fecha 22 de Mayo del año 2021, se recibieron resultas emanadas del Director del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) Caracas Distrito Capital (folios 19 al 27, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 25 de Junio de 2021, se recibe diligencia presentada por el ciudadano Alguacil de este Tribunal, mediante la cual deja constancia que, le fue imposible practicar la citación personal de los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados, por cuanto los mismos no se encontraban en la zona, ya que estaban de viaje (folios 29 al 51, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 26 de Julio de 2021, el apoderado judicial de la parte demandante Abogado Víctor Luis Marín, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.474, mediante escrito solicita conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil se ordene la citación por carteles de los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados. (folios 52, pieza II).
En fecha 02 de Agosto de 2021, se acordó librar los carteles de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 ejusdem, ordenándose la publicación de los mismos en los diarios Ultimas Noticias y El Tiempo con los intervalos de Ley (folios 54-55-56, ambos inclusive pieza II).
En fecha 20 de Agosto de 2021, compareció de manera virtual el Abogado VÍCTOR LUIS MARÍN, apoderado judicial de la parte demandante, Empresa Mercantil INVERSIONES VERACER C.A, antes identificada, y consigna las publicaciones de los carteles correspondientes (folio 58 al 62, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 16 de Septiembre de 2021, se procedió a fijar carteles de conformidad con el artículo 223 ejusdem, correspondiente a los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, antes identificados (folios 63 al 65, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 27 de Octubre de 2021, mediante auto se designa como defensor Ad Litem, de la parte demandada AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados, al ciudadano Abogado UNALDO JOSÉ ATENCIO ROMERO, titular de la cédula de identidad Nº 11.722.816, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.706, a los fines de que comparezca por ante el Tribunal al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su notificación a dar su aceptación o excusa en el primero de los casos preste el juramento de Ley; compareciendo de forma voluntaria el ciudadano Abogado UNALDO ATENCIO, ya identificado, en fecha 29 de octubre de 2021, a darse por notificado, aceptando la designación recaída en su persona (folio 66 al 72, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 2 de noviembre de 2021, se ordenó la citación del ciudadano Abogado, UNALDO JOSÉ ATENCIO, antes identificado, a los fines de que comparezca por ante este tribunal, al quinto día de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse efectuado la última citación a la celebración de la audiencia de mediación, la cual se llevará a cabo a las nueve horas de la mañana (folio 75-76, pieza II).
En fecha 19 de Noviembre de 2021, comparece voluntariamente el ciudadano Abogado UNALDO JOSÉ ATENCIO, antes identificado, y se da por citado en la presente causa (folio 80, pieza II).
En fecha 29 de Noviembre de 2021, se dictó auto de conformidad con los artículos 14, 206, y 211 del Código de Procedimiento Civil ordenando la reposición de la causa; en aras de garantizar el debido proceso y el orden procesal, asimismo, de conformidad con lo previsto en los artículos 7, 12, 14, 15, 206 y siguientes ejusdem se declaró la nulidad de las actuaciones posteriores de errónea citación (folios 85 al 90, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 29 de Noviembre de 2021, comparece voluntariamente el ciudadano Abogado UNALDO JOSÉ ATENCIO ROMERO, antes identificado, y se da por notificado del auto dictado en esa misma fecha (folio 91, 92, pieza II).
En fecha 30 de Noviembre de 2021, comparece voluntariamente el Abogado VÍCTOR LUIS MARÍN, apoderado judicial de la parte demandante, Empresa Mercantil INVERSIONES VERACER C.A, antes identificada y se da por notificado del auto dictado en fecha 29 de noviembre de 2021 (folio 93, 94, pieza II).
En fecha 7 de Febrero de 2022, el ciudadano Alguacil comparece mediante diligencia y expone que fueron infructuosas las tres visitas correspondientes para ubicar al ciudadano DIORVIS RAMÓN GRANADO LINARES, titular de la cédula de identidad Nº V-17.326.436 (folio 99-100-101, pieza II).
En fecha 18 de Febrero del año 2022, la parte demandante mediante escrito solicitó la notificación por carteles del co-demandado DIORVIS GRANADO; acordándose lo solicitado mediante auto de fecha 23 de febrero del 2022 (folios 104 al 106, ambos inclusive, pieza II)
En fecha 11 de Mayo de 2022, el apoderado judicial de la parte demandante consigna cartel de notificación ordenado por este tribunal, publicado en el diario El Tiempo (folios 110, 111, pieza II).
En fecha 11 de Mayo de 2022, la ciudadana Secretaria Suplente Abogada Thania Meza mediante diligencia da cuenta al tribunal que fijó cartel de notificación librado al co-demandado DIORVIS GRANADO, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 112, pieza II).
En fecha 24 de Mayo de 2022, el Abogado VÍCTOR LUIS MARÍN, apoderado judicial de la parte demandante, Empresa Mercantil INVERSIONES VERACER C.A, antes identificada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la citación de los demandados AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados (folio 114, pieza II).
En fecha 01 de Junio de 2022, mediante auto se acordó de conformidad con el artículo 224 ejusdem la citación por carteles, de los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados, en su carácter de parte demandada, ordenándose las publicaciones en los diarios de mayor circulación en la localidad “EL TIEMPO Y MUNDO ORIENTAL”, con el correspondiente intervalo de Ley (folio 116 al 118, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 22 de Julio de 2022, mediante escrito comparece el apoderado judicial de la parte demandante ciudadano Abogado VICTOR LUIS MARÍN, plenamente identificado en autos, y consigna los carteles correspondientes a la citación de los demandados de autos (folio 119 al 137, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 26 de Octubre de 2022, el Abogado VÍCTOR LUIS MARÍN, apoderado judicial de la parte demandante, Empresa Mercantil INVERSIONES VERACER C.A, antes identificada, solicita de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 224 del Código de Procedimiento Civil se sirva ordenar el nombramiento del Defensor Ad Litem (folio 139, pieza II).
En fecha 27 de Octubre de 2022, mediante auto se designó al ciudadano Abogado UNALDO JOSÉ ATENCIO ROMERO, antes identificado, como Defensor Judicial de los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados, ordenándose su notificación a los fines de que comparezca ante el Tribunal al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su notificación a dar su aceptación o excusa y en el primero de los casos preste su juramento de Ley; (folio 144 al 146, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 21 de Noviembre de 2022, el ciudadano Alguacil de este Tribunal consigna boleta de notificación debidamente firmada por el abogado UNALDO JOSÉ ATENCIO ROMERO, antes identificado (folios 147, 148, pieza II).
En fecha 23 de Noviembre de 2022, fue juramentado el ciudadano Abogado UNALDO JOSÉ ATENCIO, ya identificado (folio 149, pieza II).
En fecha 29 de Noviembre de 2022, el apoderado judicial de la parte demandante solicita se ordene la citación del Defensor Ad Litem (folio 150, pieza II), y en esa misma fecha consignó poder apud acta amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere y sea necesario al Dr. Luis Beltrán Valerio Landaeta, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº70.339 (folio 151, 152, pieza II).
En fecha 01 de Diciembre de 2022, se dictó auto ordenando la citación del ciudadano Abogado UNALDO JOSÉ ATENCIO ROMERO, antes identificado en su carácter de Defensor Ad Litem de los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados, a los fines de que comparezcan por ante este Tribunal al quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, más un día que se le concedió como término de la distancia, a la celebración de la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN, la cual se llevará a cabo a las diez de la mañana (10:00 a.m.). (Folios 153 al 157, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 10 de Enero de 2023, se llevó a cabo AUDIENCIA PRELIMINAR EN FASE DE MEDIACIÓN, en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la parte demandada ciudadanos UNALDO JOSÉ ATENCIO ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados, igualmente se dejó constancia de la incomparecencia de la parte co-demandada DIORBIS GRANADO, ya identificado, y la parte demandante Empresa VERACER C.A, por lo que de conformidad con el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, se declaró el desistimiento del procedimiento (folios 158-159-160, pieza II).
En fecha 11 de Enero de 2023, mediante escrito la parte demandante mediante apoderado judicial Dr. VÍCTOR LUIS MARÍN, suficientemente identificado, ejerció el recurso de apelación contra la sentencia dictada por este Tribunal de fecha 10 de enero de 2023 (folio 1614, pieza II).
En fecha 17 de Enero de 2023, la parte demandante mediante apoderado solicitó la reposición de la causa al estado de ordenar nuevamente la citación de los co-demandados en el presente juicio (folios 162 al 164, ambos inclusive, pieza II).
En fecha 18 de Enero de 2023, previa certificación de cómputos de días de despacho transcurridos en este tribunal mediante auto, oye en ambos efectos el recurso de apelación ejercido contra la decisión de fecha 10 de Enero de 2023, y ordena mediante oficio la remisión del expediente original constante de dos piezas cuaderno principal pieza I y cuaderno principal pieza II (folios 167 al 172, ambos inclusive, pieza II).
Cursa al presente expediente cuaderno de apelación, mediante el cual por decisión proferida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui declaró con lugar el recurso de apelación intentado por el Abogado VÍCTOR LUÍS MARÍN RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones VERACER C.A, en el presente juicio por PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado en contra de los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados, y en consecuencia, se declaró la reposición de la causa al estado de nueva citación de la parte demandada en cumplimiento del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil, declarando nula la sentencia recurrida y las actuaciones siguientes a la misma (folio 1 al 15, ambos inclusive, cuaderno de apelación).
En fecha 20 de Marzo de 2023, se dictó auto mediante el cual se ordenó darle entrada a su reingreso bajo la misma nomenclatura y en acatamiento a lo dispuesto a la decisión dictada en el asunto Nº BP02-R-2023-000030 (Recurso de apelación), se acordó librar citación a los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS, MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE Y DIORBIS RAMÓN GRANADO LINARES, todos plenamente identificados en autos, para que comparezcan por ante este Tribunal al quinto día de despacho siguiente a que conste en autos la última de las citaciones para que tenga lugar la celebración de la audiencia de mediación, la cual se realizará a las diez de la mañana, sin término de distancia por cuanto los co-demandados ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, antes identificados, no se encuentran en el territorio de la República Bolivariana de Venezuela tal como se evidencia en las actas procesales a los folios diecinueve (19) al veintisiete (27) del expediente, cuyos recaudos no obstante que resultaron anulados por efecto de la sentencia de la sentencia dictada por el Tribunal Superior y en justa aplicación de lo dispuesto en el artículo 5 numerales 1 y 2 de la simplificación de trámites administrativos, el tribunal ordenó la citación de los ciudadanos AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS YTANARE, plenamente identificados mediante carteles (folio 172 al 175, ambos inclusive, pieza II).
A los folios 176 al 199, pieza II y folio 2 al folio 10 de la pieza III, se evidencia que fueron debidamente citadas las partes intervinientes en el procedimiento.
Desde, el folio 11 de la pieza Nº III, cursan audiencias de mediación realizadas, en las cuales se deja constancia que no hubo acuerdo entre las partes; vale decir, la primera en fecha 16 de febrero de 2024 en la cual el Defensor Ad Litem de la parte demandada consignó poder amplio y suficiente debidamente apostillado otorgado por los ciudadanos MANUEL ANTONIO SCHEPIS y AMADA ELENA FIGUERA GUILLÉN, ya identificados, la segunda de fecha 04 de marzo de 2024, la tercera de fecha 05 de abril de 2024 y la cuarta de fecha 21 de mayo de 2024; cursantes a los folios once (11) al veintisiete (27) ambos inclusive, pieza III.
En fecha 05 de Mayo de 2024, la parte demandada consigna escrito de contestación al fondo de la demanda (folios 28 al 42, ambos inclusive pieza III).
En fecha 12 de Junio de 2024, mediante auto el Tribunal fija los puntos controvertidos y abre un lapso de ocho días de despacho para la promoción de pruebas, tres días de despacho para la oposición y tres días para la admisión de las mismas.
Al folio 46 pieza III, cursa escrito de promoción de pruebas promovidas por la parte demandada.
Al folio 47 al 50, ambos inclusive, pieza III, cursa escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandante; ratificando y/o reproduciendo las pruebas promovidas en el libelo de la demanda.
En fecha 10 de julio de 2024, mediante auto dictado por este Tribunal se admitieron las pruebas promovidas por las partes (folios 51 al 64, ambos inclusive, pieza III).
En fecha 18 de Julio de 2.024, siendo las diez de la mañana, se llevó a cabo la Inspección Judicial promovida por la parte actora, folio 68 al 75, pieza III.
En fecha 18 de julio del añ0 2.024, el apoderado judicial de la parte demandada, Abogado UNALDO JOSE ATENCIO, consigno 3 juegos de copias simples a los fines de impulsar él envió de las pruebas de informe. (folios 76 al 79, ambos inclusive, Pieza III).
En fecha 22 de julio de 2.024, mediante auto, este tribunal, acordó remitir vía correo privado, ZOOM, los oficios números: 268-2.024; 269-2.024 y 270-2024, dirigidos a: Grte. Servicio Nacional De Administración Aduanera Y Tributaria. Lecherias-Edo. Anzoátegui; Grte. SERVICIO AUTONOMO DE REGISTROS Y NOTARIAS (SAREN) Avenida San Felipe, Sede Principal del SAREN, La Castellana, Altamira, Distrito Capital y Grte. SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (SUNAVI). Barcelona, Estado Anzoátegui, en ese orden, y en esa misma fecha. (folio 80)
En fecha 22 de julio de 2.024, ciudadano T.S.U. DANIEL AQUILES ALFONSO RONDON, en su carácter de Alguacil Accidental de este tribunal, consigna: envió de oficios dirigidos para los siguientes entes, OFICIO Nº 268-2024; SERVICIO NACIONAL DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA.- (SENIAT); el cual fue enviado mediante PRUEBA DE ENTREGA GUÍA 1583556358, a la dirección PROLONGACION CALLE ARISMENDI; CERCA DEL CENTRO EMPRESARIAL OLEUS; LECHERIAS, EDO. ANZOATEGUI; OFICIO Nº 269-2024; SERVICIO AUTONOMO DE REGISTROS Y NOTARIAS (SAREN); el cual fue enviado mediante PRUEBA DE ENTREGA GUÍA 1583553526, a la dirección AVENIDA SAN FELIPE, SEDE PRINCIPAL DEL SAREN, LA CASTELLANA, ALTAMIRA, DISTRITO CAPITAL; OFICIO Nº 270-2024; SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (SUNAVI); el cual fue enviado mediante PRUEBA DE ENTREGA GUÍA 1583557481, a la dirección SECTOR TRONCONAL, CALLE LIBERTAD CON CALLE MEXICO, CERCA DE LA POSADA EL PESCADOR, BARCELONA, EDO. ANZOATEGUI; todo ello, promovido por la parte demandada.(folios 81 al 84, ambos inclusive, pieza III.
En fecha 13 de Agosto de 2.024, siendo las diez de la mañana, se llevó a cabo la continuación de la Inspección Judicial promovida por la parte actora, a los fines de complementar dicha prueba. (folios 85 al 88, ambos inclusive, pieza III.)
A los folios 92, 93 y 94, cursa, resultas, de fecha 27 de Agosto del presente año, (receso judicial, según resolución Nro. 004-2024, de fecha 14/08/2024, emanada de la Rectoría Judicial del Estado Anzoátegui); enviadas a la dirección de correo electrónico institucional tsegundompiofreites@gmail.com, correspondiente a este Tribunal; la información digitalizada del requerimiento concerniente al Oficio N.º 267-2024, relacionadas con prueba de informes, promovida por la parte demandante.
En fecha 20 de septiembre de 2.024, siendo las diez de la mañana, se llevó a cabo la continuación de la Inspección Judicial promovida por la parte actora, a los fines de complementar dicha prueba. (folios 95 al 179, ambos inclusive, Pieza III)
En fecha 24 de septiembre de 2.024, se recibió MEMO Nº: SNTA/INTI/GRTI/RNO/DT/2024/200/004787 de fecha 30/07/2024, proveniente del SERVICIO DE INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA MINISTERIO DEL PODER POPULAR DE ECONOMIA, FINANZAS Y COMERCIO EXTERIOR, (SENIAT); Gerencia Región Nor-Oriental, con enlace Sector De Tributos Internos Anaco, ubicado en la Avenida Miranda Frente al Aeropuerto Anaco Estado Anzoátegui, relacionado con prueba de informes, promovida por la parte demandante, dando respuesta al oficio Nº 268-2024, de fecha 16/07/2024, ordenándose agregarlo a los autos. (folios 180 al 186, ambos inclusive, Pieza III)
En fecha 27 de septiembre de 2.024, la parte demandada, Abogado UNALDO JOSE ATENCIO, antes identificado, consigno, en 14 folios útiles, resultas, emanadas del SUNAVI, dando respuesta al oficio Nº 270-2.024, (folios 187 al 201, ambos inclusive, pieza III)
En fecha 27 de septiembre de 2.024, resultas relacionadas con prueba de informes, promovida por la parte demandada, proveniente de la DIRECCION GENERAL DEL SERVICIO AUTONOMO DE REGISTROS Y NOTARIAS (SAREN); a cargo del Director ciudadano Abel Ernesto Duran Gómez. (folio 02 al 199, ambos inclusive, pieza IV), con continuidad desde el folio 02 al 186, ambos inclusive, pieza V)
En fecha 01 de octubre de 2.024, este Tribunal de conformidad con la previsión contenida en el artículo 114 ejusdem, fija el QUINTO (5to.) DIA DE DESPACHO siguiente al día de hoy, a las diez de la mañana (10 am.) para la celebración de la audiencia de juicio a la cual deberán asistir las partes o sus apoderados o apoderadas. (folio 187, pieza v)
En fecha 11 de octubre de 2.024, mediante auto, dictado por este Tribunal; advierte que, no obstante, que fue acordado mediante auto de fecha 10 de julio de 2.024, tal como se evidencia de los folios 51 al 56, del Cuaderno Principal, Pieza Nº III; el computo solicitado por la parte demandante, sin embargo por un error involuntario del despacho, no se había ordenado agregar a las actas, este Tribunal en aras de subsanar esa omisión, ordena agregar dicho computo a las actas procesales, a los fines que dicha prueba pueda ser controlada por las partes correspondientes, en la audiencia de juicio por este tribunal. (folios 188 al 192, ambos inclusive, pieza V)
En fecha 11 de octubre de 2.024, siendo las diez de la mañana se realizó la audiencia Oral y Publica, (folios 193 al 202, ambos inclusive, pieza V.
En fecha 14 de octubre de 2.024, se dictó auto, mediante el cual, este Tribunal advierte que en la celebración de la audiencia de juicio llevada a efecto el día 11-10-2024, el Dr. UNALDO ATENCIO en representación de los co-demandados AMADA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS, advirtió el error cometido por la Secretaría de este Tribunal con respecto al cómputo promovido por la parte demandante INVERSIONES VERACER, C.A., ya que dicho cómputo fue solicitado para establecer los días transcurridos desde la fecha que tuvo conocimiento la empresa INVERSIONES VERACER, C.A. de la venta del inmueble arrendado hasta la fecha en que se introdujo la demanda, y, tal como lo afirma la parte co-demandada en su capítulo denominado CADUCIDAD DE LA ACCION, que el lapso debe computarse desde el 13 de abril de 2019 fecha en que la empresa INVERSIONES VERACER, C.A., tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado, hasta el día 11 de noviembre de 2019, fecha en que se interpuso la presente demanda, y, por cuanto en criterio de este Tribunal resulta de vital importancia subsanar el referido error ya que tal circunstancia es determinante para proferir el fallo en lo que respecta a la caducidad de la acción, este Tribunal ordena que por Secretaría se subsane el referido error y se proceda a elaborar el cómputo de los días de Despacho transcurridos desde el 13 de abril de 2019 (exclusive) hasta el día 11 de noviembre de 2019 (inclusive).(folio 2 y 3, ambos inclusive, pieza VI)
III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA LA DECISIÓN
Narradas como han sido todas las fases del proceso corresponde ahora a este Tribunal analizar detenidamente los hechos y el derecho invocado por ambas partes, así, como el resultado del debate probatorio con respecto a las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio, y para hacerlo se debe mantener el orden lógico de las cosas motivo por el cual primero se deben estudiar y analizar las pretensiones de la parte demandante empresa INVERSIONES VERACER, C.A., y de seguidas los medios de defensa utilizados por los co-demandados AMADA FIGUERA DE SCHEPIS, MANUEL ANTONIO SCHEPIS y DIORVIS GRANADOS LINARES, para lo cual se hace necesario previamente un pronunciamiento con respecto a la conducta adoptada por el co-demandado DIORVIS GRANADO LINARES, lo que el Tribunal hace de la siguiente manera:
En el presente juicio estamos en presencia de un LITIS CONSORCIO PASIVO por cuanto los co-demandados son tres (3) personas naturales ciudadanos AMADA FIGUERA DE SCHEPIS, MANUEL ANTONIO SCHEPIS y el ciudadano DIORVIS GRANADOS LINARES, tal como se advierte de las actas procesales.
De la misma manera, se advierte de las actas procesales que los referidos co-demandados fueron debidamente citados conforme a las normas que regulan este tipo de procedimientos. El ciudadano DIORVIS GRANADOS LINARES, fue citado personalmente para que ejerciera sus medios de defensa en la oportunidad señalada en el auto de admisión y en la boleta de citación que fue librada a su nombre, y una vez que se constató la citación de todos los co-demandados comenzaron a discurrir en este Tribunal los lapsos procesales, advirtiéndose que el referido co-demandado DIORVIS GRANADOS LINARES, no compareció a ningún acto procesal, es decir fue contumaz por cuanto no acudió al llamado de la Ley, ni por si ni por medio de apoderado, motivo por el cual operó en lo que respecta a este co-demandado la figura de la confesión ficta que se traduce en la admisión de los hechos invocados en el libelo de la demanda, cuya confesión ficta es relativa ya que produce efectos iuris tantum, es decir admite prueba en contrario en virtud de que el referido co-demandado, dentro del proceso pudo desvirtuar los efectos de la referida confesión probando que la acción era contraria a derecho o que no estaba tutelada por nuestro ordenamiento jurídico. Al no hacerlo oportunamente opera en su contra la admisión de los hechos, y así se resuelve.
En la Ley Para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el litis consorcio sea activo o pasivo se encuentra regulado solo en el artículo 102 del referido texto legal, y únicamente se refiere a designar una representación no mayor de dos personas por litis consorcio a los fines de mediar conciliar entre las partes.
Luego, la misma Ley en la Disposición Final Segunda, hace remisión expresa al Código de Procedimiento Civil en todo aquello que no esté expresamente regulado en la referida Ley Especial.
En consecuencia, subsumiendo los hechos del co-demandado DIORVIS GRANADOS LINARES, a las disposiciones establecidas en el Código de Procedimiento Civil, el artículo 147 de dicho Código establece que los litis consortes en sus relaciones con la parte contraria, mientras no resulte otra cosa de disposiciones de la Ley, como litigantes distintos, los actos de cada litis consorte no aprovechan ni perjudican a los demás.
Aplicada esa regla legal al caso de autos, la declaratoria de confesión ficta con respecto al litis consorte DIORVIS GRANADOS LINARES, que implica la admisión de los hechos narrados en el libelo de la demanda, no aprovechan ni perjudican a los demás Litis consortes AMADA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS, y así se resuelve.

LOS HECHOS Y EL DERECHO INVOCADOS POR LA PARTE DEMANDANTE.

La Empresa INVERSIONES VERACER, C.A. interpuso formal demanda por PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los ciudadanos AMADA FIGUERA DE SCHEPIS, MANUEL SCHEPIS YTANARE y DIORVIS GRANADO LINARES, quienes una vez citados para el acto de la contestación de la demanda, solo hicieron uso de este derecho los dos primeros mencionados ya que el codemandado DIORVIS GRANADO LINARES, tal como se dijo en el capítulo que antecede, no compareció ni por si ni mediante apoderado.
La demandante entre otras cosas invocó la preexistencia de un contrato de arrendamiento verbal y por tiempo indeterminado sobre una casa propia para vivienda ubicada en el Casco Central de la Calle Bolívar Nro. 132 de Cantaura, Municipio Freites del Estado Anzoátegui. Que la fecha de inicio del contrato fue el día 22 de febrero de 2016, con un canon de arrendamiento inicial por la suma de Bs. 150.000,00 mensuales; que los cánones de arrendamiento fueron aumentados en varias oportunidades por acuerdo entre las partes, siendo el último canon el correspondiente al mes de abril del año 2019 por la suma de Bs. 8.960,00.
Que el inmueble desde el inicio del contrato de arrendamiento fue habitado por el Sr. SIXTO GONZALEZ como Presidente de INVERSIONES VERACER, C.A. y sus familiares, dentro de cuyo contrato fueron incluidos varios bienes muebles; que de manera sorpresiva, súbita e inesperada en violación al derecho a la prórroga legal arrendaticia y a la preferencia ofertiva el día 12 de abril de 2019 la empresa INVERSIONES VERACER, C.A. fue desalojada arbitrariamente de la vivienda motivo por el cual el Sr. SIXTO GONZALEZ se vio impedido de entrar al referido inmueble.
Que el Sr. SIXTO GONZALEZ al día siguiente del desalojo se apersonó en el Registro Subalterno del Municipio Pedro María Freites del Estado Anzoátegui donde tuvo conocimiento que el ciudadano MANUEL ANTONIO SCHEPIS en representación de su cónyuge AMADA FIGUERA DE SCHEPIS había vendido la vivienda al ciudadano DIORVIS GRANADOS LINARES, el día 12 de abril de 2019.
Que la arrendataria INVERSIONES VERACER, C.A. ha cumplido con todas las obligaciones asumidas con motivo del contrato de arrendamiento, entre otras cosas que se han pagado religiosamente los cánones de arrendamiento en sus respectivos vencimientos hasta el 12 de abril de 2019.
Con fundamento en los expresados hechos alegados por la demandante INVERSIONES VERACER, C.A., interpuso demanda por PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por cuanto en su opinión se le habían violado esos derechos previstos y consagrados en los artículos 131, 132, 138, 139 y 140 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente invocó la demandante que conforme a los hechos narrados en su libelo, se le violó el derecho a la preferencia ofertiva, por cuanto la arrendataria no le notificó de manera auténtica sobre su voluntad de vender el inmueble arrendado para que ejerciera el derecho de preferencia y de la misma manera el comprador tampoco le notificó de manera cierta con posterioridad a la venta para que dentro del plazo establecido en la Ley ejerciera su derecho de preferencia.
En esos términos fue planteada la pretensión.
LOS HECHOS Y EL DERECHO INVOCADOS POR LA PARTE DEMANDADA.
La parte co-demandada AMADA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS, en el ejercicio de sus derechos asistieron a todos los actos del proceso, advirtiéndose que no hubo conciliación, motivo por el cual de manera oportuna dieron contestación a la demanda, observándose que en su escrito hicieron uso de tres (3) medios defensivos, completamente distintos, a saber: Promovieron la defensa perentoria o de fondo por FALTA DE CUALIDAD Y DE INTERES, en la demandante INVERSIONES VERACER, C.A. para intentar la acción propuesta, luego CONTESTARON EL FONDO DE LA DEMANDA y finalmente alegaron la CADUCIDAD de la acción, cuyas defensas fueron fundamentadas de la siguiente manera:
1.- Con respecto a la falta de cualidad y de interés de la demandante para sostener el presente juicio, alegan los co-demandados que admiten la existencia del contrato de arrendamiento por tiempo determinado sobre la vivienda de su propiedad arriba identificada, pero que niegan que dicho contrato se haya celebrado con la empresa INVERSIONES VERACER, C.A. sino que fue celebrado a título personal con el Sr. SIXTO GONZALEZ, pero por razones de amistad los demandados aceptaron recibir los recibos de los cánones de arrendamiento elaborados y firmados por INVERSIONES VERACER, C.A.. Igualmente alegan que el contrato de arrendamiento fue celebrado con SIXTO GONZALEZ por cuanto la Ley no permite el arrendamiento de viviendas para personas jurídicas ya que una empresa mercantil no puede ser beneficiaria del derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio ya que una persona jurídica no requiere vivienda, que es el fin perseguido por la Ley. Por esas razones solicita que la demanda sea declarada inadmisible.
2.- Luego los co-demandados contestan el fondo de la demanda, advirtiéndose que en este capítulo del escrito lo dividen en dos (2) partes, por un lado, los hechos que se admiten y por el otro los hechos falsos.
Con respecto a los hechos que se admiten como ciertos, la parte demandada aceptó que AMADA FIGUERA DE SCHEPIS, era la propietaria del inmueble arrendado; que su cónyuge MANUEL ANTONIO SCHEPIS en representación de AMADA FIGUERA DE SCHEPIS con poder que le fue otorgado dio en venta el inmueble arrendado al ciudadano DIORVIS GRANADOS LINARES; y que el inmueble fue arrendado en buen estado de conservación equipado con algunos bienes muebles.
Luego alegó los hechos falsos, y entre ellos afirmó que el contrato de arredramiento no se celebró con la Empresa INVERSIONES VERACER, C.A. sino con el ciudadano SIXTO GONZALEZ; que a la relación arrendaticia de marras no se le puede aplicar la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, por cuanto el derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, no está destinado a sociedades de comercio sino que sus beneficiarios desde el punto de vista social son las personas naturales carentes de vivienda; que una persona jurídica no requiere vivienda que es el fin perseguido por la Ley.
De la misma manera invocan los co-demandados el artículo 8 ejusdem; por cuanto en su criterio el inmueble arrendado para el desarrollo de actividades comerciales, industriales, etc, están exceptuadas del ámbito de aplicación de esta Ley; luego invocan que en el caso de autos que en los contratos de arrendamiento de viviendas familiares están exentos del pago del impuesto al valor agregado, pero que en el caso bajo estudio se procedía al cobro del Impuesto al Valor Agregado; que el contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo determinado por el lapso de un (1) año y que fue objeto solo de una prórroga; que el canon de arrendamiento inicial no fue por la suma de Bs. 150.000,oo sino por la suma de Bs. 120.000,oo.
Alegan los co-demandados que en ningún caso ellos invadieron arbitrariamente la vivienda arrendada y que haya habido un desalojo ilegal, pues lo que hubo fue la ven ta del inmueble al ciudadano DIORVIS GRANADOS.
Los co-demandados negaron la existencia de los bienes muebles identificados en el libelo de la demanda; que la demandante no gozaba del derecho a la preferencia ofertiva ya que no pagaba puntualmente los cánones de arrendamiento; y, finalmente invocaron la falta de pago del mes de septiembre del año 2028.
3.- Finalmente los co-demandados invocan la CADUCIDAD DE LA ACCION y para fundamentar esta defensa alegan que desde el 13 de abril de 2019 hasta el 11 de noviembre de 2019 transcurrieron los seis (6) meses previstos en el artículo 39 del Decreto Nro. 929 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial y de la misma manera alegan que transcurrieron los 180 días previstos en el artículo 139 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en consecuencia en su opinión caducó el derecho al ejercicio de la acción de retracto legal por violación al derecho de preferencia de la arrendataria.
Planteados en los términos que anteceden los alegatos de ambas partes, procede este Tribunal de seguidas a analizar los medios probatorios promovidos y evacuados por ambas partes para lo cual se procede en el mismo orden arriba señalado, es decir, en primer lugar, se analizarán y apreciarán las pruebas de la parte demandante y, en segundo lugar se analizarán y apreciarán las pruebas de la parte demandada de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La parte demandante promovió y evacuó las siguientes probanzas:
PRUEBAS DOCUMENTALES.
1.- Para demostrar que la ciudadana AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS era la legítima propietaria del inmueble arrendado promovió distinguido con la letra “B” documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio General Pedro María Freites anotado bajo el Nro. 15, folios 192 al 198, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto trimestre del año 2005.- Este hecho fue admitido por la parte demandada en consecuencia el Tribunal le atribuye todo su valor probatorio.
2.- Para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y el estado de solvencia en los cánones de arrendamiento promovió en 23 folios útiles con la letra “C” recibos de pago y transferencias bancarias efectuadas desde la cuenta bancaria de INVERSIONES VERACER, C.A en el Banco de Venezuela a la cuenta bancaria cuyo titular es el ciudadano MANUEL ANTONIO SCHEPIS en el mismo Banco de Venezuela, cuyos documentos en la audiencia de juicio solo fueron impugnadas las transferencias bancarias, resultando reconocidas de manera expresa las restantes pruebas documentales, motivo por el cual el Tribunal atribuye todo su valor probatorio a las documentales reconocidas.
3.- Para demostrar la venta del inmueble arrendado por la ciudadana AMADA FIGUERA DE SCHEPIS al ciudadano DIORVIS GRANADO LINARES, promovió copia certificada del referido documento autenticado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito General Pedro María Freites del Estado Anzoátegui en fecha 12 de abril de 2019, bajo el Nro. 36, folios 172 al 176, Tomo 7 de los libros respectivos. El Tribunal advierte que este hecho fue igualmente aceptado como cierto por la parte demandada, en consecuencia, se le atribuye todo su valor probatorio.
4.- Para demostrar el procedimiento administrativo ventilado en la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS (SUNAVI) sobre el inmueble y fundamentalmente para demostrar a través de SUNAVI que el uso del inmueble arrendado es solo PARA VIVIENDA con motivo del presunto despojo arbitrario de la arrendataria, promovió en tres (3) folios útiles distinguido con la letra “E” las actuaciones practicadas con motivo del referido procedimiento, con las cuales se evidencian las referidas actuaciones de fecha 02 de julio de 2019, cuya documental fue igualmente promovida por la parte demandada a través de la prueba de informes cuyas resultas se encuentran agregadas a este expediente. En consecuencia, al haber evidente comunidad de pruebas con respecto a estas actuaciones este Tribunal le atribuye todo su valor probatorio, en todo cuanto resulten aplicables en el presente asunto.
5.- Para pagar el precio de la venta y sus intereses del inmueble arrendado la demandante promovió con la letra “F” cheque de gerencia a la orden de la propietaria arrendadora AMADA ELENA FIGUERA DE SCHEPIS, librado contra el Banco de Venezuela, que comprende el precio de la venta más los intereses generados hasta la fecha de presentación de la demanda.- El Tribunal le atribuye valor probatorio solo en lo que respecta al hecho de la consignación cierta efectuada por la demandante, lo que en nada contribuye al fondo del asunto debatido.
PRUEBAS TESTIMONIALES.
La parte demandante promovió las testimoniales de los ciudadanos: FRANCISCO AGUIRRE, JOSE LUIS DIAZ MISEL, MINOLI JOSEFINA PRADO y RODRIGO LAGUNA, de los cuales solo compareció a la audiencia de juicio a rendir declaración la ciudadana MINOLI JOSEFINA PRADO, quien una vez identificada y juramentada por el Tribunal en primer lugar dio contestación a las preguntas formuladas por la parte promovente de cuyas respuestas se advierte que conocía a la arrendadora y a la arrendataria, que los ciudadanos AMADA FIGUERA DE SCHEPIS y su cónyuge MANUEL ANTONIO SCHEPIS dieron en arrendamiento una casa propia para vivienda a la empresa INVERSIONES VERACER ubicada en la Calle Bolívar Nro. 132 de Cantaura; Que el referido contrato fue celebrado en el mes de febrero de 2016; que el canon inicial de arrendamiento fue por la suma de Bs. 150.000,oo y el último canon de arrendamiento fue por la suma de Bs. 8.960,oo; Que la empresa INVERSIONES VERACER, C.A. siempre pagó puntualmente los cánones de arrendamiento; que los cánones se pagaban inicialmente con cheques y al final con transferencias bancarias; que los cánones fueron cancelados hasta el mes de abril del año 2019; que el inmueble arrendado solo fue ocupado como vivienda por INVERSIONES VERACER, C.A. a través de su Presidente y sus trabajadores; que el inmueble nunca fue utilizado como oficina o áreas de trabajo de INVERSIONES VERACER, C.A.; que ella misma vivía en el referido inmueble como empleada de INVERSIONES VERACER C.A.; que el día 12 de abril de 2019 el inmueble fue ocupado arbitrariamente por DIORVIS GRANADOS y otras personas que le impidieron el acceso a dicha vivienda; que los pagos de los cánones de arrendamiento eran ordenados por la administración de INVERSIONES VERACER, C.A., y, finalmente declaró que todo eso le constaba porque trabajó como asistente administrativo de INVERSIONES VERACER, C.A. y presenció todo lo que sucedió.- Terminado el interrogatorio de la parte promovente el Dr. UNALDO ATENCIO ejerció el derecho a repreguntas y de las respuestas dadas por la declarante el Tribunal advierte que no incurrió en ninguna contradicción y sus contestaciones fueron dadas de manera seria, clara, sin titubeos, observándose que con las repreguntas su dicho resultó reforzado, en consecuencia su declaración adminiculada a las demás actas del proceso guardan relación entre sí, motivo por el cual el Tribunal le atribuye todo su valor probatorio.
PRUEBAS DE INFORMES.
La parte demandante promovió prueba de INFORMES en el BANCO DE VENEZUELA, C.A. con el fin de demostrar por esta vía el estado de solvencia de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2018 y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2019, observándose de las resultas de esta prueba cursante a los autos que la referida institución bancaria informó al Tribunal solo el estado de solvencia de los últimos seis (6) meses ya que los estados de cuenta que anteceden no reposan en las agencias bancarias locales sino en la sede principal en la ciudad de Caracas.
En consecuencia, con la referida prueba se constató que la arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de noviembre y diciembre de 2018 y de enero, febrero, marzo y abril de 2019.-
PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL.
La parte demandante promovió prueba de inspección judicial la cual fue evacuada por el Tribunal en la fecha fijada, y de las resultas de la misma se pudo constatar en el Banco de Venezuela Agencia Cantaura, que igualmente la arrendataria INVERSIONES VERACER, C.A. se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2018 y enero, febrero, marzo y abril del año 2019.
Con las resultas de las pruebas de INFORMES y de INSPECCION JUDICIAL analizadas en los términos que anteceden en justa concordancia con las transferencias bancarias que fueron objeto de impugnación por la parte demandada sobre el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2018 y de enero, febrero, marzo y abril de 2019, adminiculadas las pruebas impugnadas a las arriba señaladas resulta aplicable su valoración como indicios, por cuanto estos se entienden como auxilios probatorios establecidos por la ley o asumidos por el Juez para lograr la finalidad de los medios probatorios, corroborando o complementando el valor o alcance de éstos.- En consecuencia a las referidas copias impugnadas se les atribuye el valor de indicios, así se resuelve.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda promovió las siguientes pruebas:
1.-PRUEBAS DOCUMENTALES.
Promovió en ocho folios útiles distinguido con la letra “A” copia simple del escrito presentado por la demandante ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (SUNAVI) donde se constata que INVERSIONES VERACER, C.A. acude al referido ente administrativo a intentar el procedimiento administrativo previo a la demanda judicial conforme al artículo 94 ejusdem.
Al respecto advierte este Tribunal que de la misma manera la parte accionante promovió en tres (3) folios el acta de inspección levantada por SUNAVI en fecha 02 de julio de 2019 relacionada con el mismo procedimiento, advirtiéndose que esta SUPERINTENDENCIA dejó constancia que se trata de un inmueble propio para VIVIENDA que ninguna de las partes impugnaron esta prueba y de la misma manera la parte demandada al momento de evacuar la documental de SUNAVI, tampoco la impugnó ni desconoció en forma alguna por lo que en criterio de este Tribunal existe una evidente comunidad de la prueba y por ello se le atribuye valor probatorio en todo aquello que resulte relacionado con el fondo de lo controvertido en la presente causa, fundamentalmente el uso del inmueble que quedó calificado por SUNAVI como VIVIENDA.
2.- PRUEBA TESTIMONIAL.
De la misma manera la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos YUBEL JOSE MEZA, CARLOS JULIO BOLIVAR Y JOE AGUSTIN RONDON, de los cuales solo comparecieron a la audiencia de juicio a rendir declaración los ciudadanos YUBEL JOSE MEZA y CARLOS JULIO BOLIVAR, quienes en sus declaraciones declararon de la siguiente manera:
DECLARACION DE YUBEL JOSE MEZA: La parte promovente formuló las siguientes preguntas: ¿Diga el testigo si conoce al Sr. SIXTO GONZALEZ? Contestó: “No, lo conozco así, por nombre que es muy nombrado, pero de tratarlo no”. ¡Diga el testigo si sabe a quién alquiló el Sr. Manuel Schepis y la Sra. Schepis la vivienda Nro. 132 de la Calle Bolívar de esta ciudad? Contestó: “Al Sr. Sixto González”. ¿Diga el testigo hasta que fecha trabajó usted para el Sr. Manuel Schepis? Contestó: “Como en el 2015 dejé de trabajar con él”. Seguidamente el testigo fue repreguntado por los abogados de la parte demandante y contestó de la siguiente manera: ¿El testigo contestó a una pregunta que él no conocía a Sixto González sino de nombre entonces como tiene conocimiento que los señores Schepis le arrendaron esa casa? Contestó: “Bueno de nombre y de vista y de trato no nunca he hablado con el señor”. ¿Diga el testigo si sabe quién pagaba los cánones de arrendamiento de esa vivienda Nro. 132? Contestó: “Ni idea, si no sería el mismo señor, ahí no tengo idea porque de ahí no fui más para allá y eso lo manejaba el dueño de la casa”.
Ante las respuestas dadas por el declarante, se advierte que fue muy vago e impreciso en sus declaraciones y fundamentalmente manifestó que no conocía al Sr. SIXTO GONZALEZ, que solo lo conocía de nombre, que nunca había hablado con él, que no tenía idea quien pagaba los cánones de arrendamiento.
Tal declaración efectuada en la forma señalada en criterio de quien juzga carece de seriedad, es confusa, no es precisa y categórica para atribuirle valor probatorio, y así se resuelve.
DECLARACION DE CARLOS JULIO BOLIVAR.
De la misma manera declaró el testigo CARLOS JULIO BOLIVAR, a quien la parte promovente le formuló varias preguntas las cuales fueron contestadas, pero al ser repreguntado por los abogados de la parte demandante, a la última repregunta que le fue formulada contestó así: ¿Diga el testigo como sabe que el señor Schepis le arrendó la vivienda al Sr. Sixto González? Contestó: “Porque el mismo señor Antonio me lo dijo”.
Con esta respuesta dada en los términos señalados es obvio que estamos en presencia de un testigo referencial ya que no percibió los hechos directamente por los sentidos sino de manera referencial porque el mismo señor Schepis se lo informó. En consecuencia, a este testimonio no se le puede atribuir ningún valor y así se declara.
3.-PRUEBA DE INFORMES.
La parte demandada promovió prueba de INFORMES, para requerir información al SERVICIO NACIONAL DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA, para averiguar si el Sr. SIXTO GONZALEZ tiene registrada una vivienda como vivienda principal, advirtiéndose de las actas procesales y de las resultas de la prueba que la referida institución no aportó en este sentido ningún tipo de información útil al Despacho, motivo por el cual este Tribunal no le atribuye ningún valor probatorio a la misma.
PRUEBA DE INFORMES.
De la misma manera la parte demandada promovió pruebas ante el SERVICIO AUTONOMO de REGISTROS Y NOTARIAS (SAREN) para que in formara a este Tribunal sobre todas las propiedades inmobiliarias que aparecen registradas a nombre de INVERSIONES VERACER, C.A. y el ciudadano SIXTO GONZALEZ, de cuya evacuación se advierte que el SAREN informó a este Tribunal de las propiedades que tiene registradas en el inventario de bienes que integran el patrimonio social de la referida empresa, con cuya prueba se demuestran los activos y pasivos de la referida compañía.
En criterio de quien aquí juzga, la referida prueba de informes no trae a la convicción de esta juzgadora ningún elemento probatorio que guarde relación con el contradictorio, pues la acción está definida como retracto legal por violación a la preferencia ofertiva del arrendatario, lo que permite establecer que no se le atribuye ningún valor probatorio y así se resuelve.

Analizadas y apreciadas en los términos que anteceden las pruebas promovidas y evacuadas por ambas partes pasa el Tribunal a expresar las motivaciones que tiene para proferir el fallo de la siguiente manera:
Las sentencias se deben proferir atendiendo al orden de las defensas que fueron opuestas por la parte demandada, de tal manera que primero se deben resolver las defensas previas, luego las perentorias y finalmente las de fondo propiamente dichas, ello en virtud del principio de que no tiene sentido analizar las defensas de fondo por cuanto si llegase a prosperar alguna defensa previa o perentoria no hay necesidad de revisar y analizar las defensas de fondo.
En nuestro caso no fueron opuestas defensas previas propiamente dichas, pero sin embargo fueron opuestas dos (2) defensas perentorias o de fondo, una la FALTA DE CUALIDAD O INTERES PARA SOSTENER EL PRESENTE JUICIO POR PARTE DE LA EMPRESA INVERSIONES VERACER, C.A. y la otra por CADUCIDAD DE LA ACCION, las cuales deben ser decididas previamente al fondo del asunto controvertido.
FALTA DE CUALIDAD O DE INTERES PARA INTENTAR LA DEMANDA.
En ese orden, procede el Despacho a pronunciarse sobre la falta de cualidad o interés de la demandante para sostener el presente juicio y en este sentido argumentó la parte demandada que la empresa INVERSIONES VERACER, C.A. no era la titular de la acción por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes no fue con la referida empresa, sino que se celebró entre la arrendataria AMADA FIGUERA DE SCHEPIS y el ciudadano SIXTO GONZALEZ, en consecuencia en criterio de la parte demandada quien debió interponer la acción fue SIXTO GONZALEZ y no la empresa INVERSIONES VERACER, C.A..
La Doctrina y Jurisprudencia han sido constantes y pacíficas en este sentido y han sostenido que para que prospere la acción es necesario que exista una identidad lógica entre el demandante, como titular de la acción y el demandado, contra quien se persigue una pretensión, es decir, entre las partes de manera indudable debe existir una relación jurídica o una relación contractual que los vincule, pues la defensa presupone que las partes no se conocen, nunca han sostenido relaciones, son personas extrañas entre si y en consecuencia no puede ventilarse entre ellos un proceso por cuanto no existe esa identidad requerida por la Ley.
Del escrito de contestación de la demanda se advierte que los demandados admiten que por razones de amistad accedieron a emitir facturas a nombre de INVERSIONES VERACER, C.A. de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2016; que la empresa INVERSIONES VERACER, C.A pagaba en su nombre los cánones de arrendamiento. De la misma manera admiten que la totalidad de los pagos efectuados durante toda la relación arrendaticia se hicieron de la cuenta del Banco de Venezuela C.A. de INVERSIONES VERACER, C.A. a la cuenta personal del ciudadano MANUEL ANTONIO SCHEPIS, lo que constituye una prueba determinante que la relación contractual existió entre INVERSIONES VERACER, C.A y los ciudadanos AMADA FIGUERA DE SCHEPIS y MANUEL ANTONIO SCHEPIS. La parte demandada no trajo a los autos ninguna prueba ni elemento de convicción para demostrar que el contrato fue celebrado por SIXTO GONZALEZ y no por INVERSIONES VERACER, C.A..
De la misma manera se advierte de las actas procesales que el procedimiento administrativo abierto en la SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTOS DE VIIENDA (SUNAVI) fue interpuesto por la empresa INVERSIONES VERACER, C.A. y no por el ciudadano SIXTO GONZALEZ, tal como consta de la comunidad de pruebas que ambas partes promovieron en el presente juicio.
Por otro lado este Tribunal, con respecto al alegato, de que el ámbito de aplicación Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda no está dirigido para que una sociedad de comercio incremente su patrimonio al pretender subrogarse la condición de comprador de una casa de uso habitacional, invocando una preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, en procura de un nivel de protección legal que solo está dirigido a los desposeídos de una vivienda familiar, este Tribunal advierte lo siguiente: En el presente caso ha quedado evidentemente demostrado que el contrato de arrendamiento fue celebrado por la empresa INVERSIONES VERACER, C.A. y de las actas procesales se advierte además y así lo admitieron ambas partes, que el inmueble arrendado desde el inicio del contrato hasta su terminación siempre fue utilizado por el Sr. SIXTO GONZALEZ y sus trabajadores para vivienda; es decir, para habitarlo con el fin de resolver sus problemas habitacionales, nunca fue arrendado con fines comerciales ni industriales, en consecuencia no hay duda que estamos en presencia del arrendamiento de una vivienda propia para habitación, cuyas consecuencias deben ser resueltas de conformidad con las previsiones contenidas en la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas. Admitir lo contrario sería desnaturalizar la esencia misma del contrato celebrado entre las partes.
En criterio de quien juzga, salvo mejor apreciación al respecto, la Ley en todas sus disposiciones se refiere a los arrendatarios y las arrendatarias en términos generales, en la referida Ley no existe ninguna disposición expresa que establezca que esta acción está prohibida o no puede ser ejercida por una persona jurídica, y de manera clara se advierte de dicho texto legal que las prohibiciones que regula la referida Ley de manera expresa están contempladas en los artículos 11, 12, 13, 14 y 15. En consecuencia resulta aplicable y así se resuelve que lo que no está expresamente prohibido está permitido.
En este mismo sentido se advierte de la declaración rendida por la ciudadana MINOLYS JOSEFINA PRADO PIÑATE, quien fue hábil y conteste en declarar que el contrato de arrendamiento fue celebrado por la empresa INVERSIONES VERACER, C.A. y no por el ciudadano SIXTO GONZALEZ y que los pagos de los cánones de arrendamiento todos fueron procesados por el departamento de administración de esa empresa.
Los co-demandados, no trajeron a la convicción de esta Juzgadora ningún elemento probatorio que demostrara la procedencia de la referida defensa perentoria, motivo por el cual dada su inconsistencia este Tribunal debe declarar improcedente esta defensa y así se resuelve.
CADUCIDAD DE LA ACCION.
Los co-demandados, opusieron como segunda defensa la CADUCIDAD DE LA ACCION, por cuanto el Sr. SIXTO GONZALEZ se apersonó en el Registro Subalterno del Municipio Freites del Estado Anzoátegui, el día 13 de abril del año 2019 y obtuvo información que el inmueble arrendado había sido vendido en escritura auténtica por MANUEL ANTONIO SCHEPIS en representación de AMADA FIGUERA DE SCHEPIS al ciudadano DIORVIS GRANADO LINARES en fecha 12 de abril de 2019, según documento autenticado bajo el Nro. 36, folios 172 al 176, Tomo 7 de los libros respectivos. En consecuencia, invocaron la sentencia de la Sala de Casación Civil Nro. 40 de fecha 21 de febrero de 2013 que consagra que el lapso de caducidad será de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha que quedó demostrado que el titular del derecho haya tenido conocimiento de la enajenación. En consecuencia, en su opinión del 13 de abril de 2019 al 11 de noviembre de 2019 transcurrieron más de seis (6) meses y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial, y, de la misma manera transcurrieron más de ciento ochenta (180) días previstos en el artículo 139 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Conforme a lo expuesto, este Tribunal advierte que los co-demandados esgrimen como fundamento de la caducidad de la acción la aplicación de dos (2) instrumentos legales los cuales se excluyen por sí mismos, ya que uno regula el arrendamiento de los locales comerciales y el otro regula el arrendamiento de viviendas, cuya situación procede a resolver el Tribunal de la siguiente manera:
En el presente juicio estamos en presencia de un contrato de arrendamiento sobre una VIVIENDA, circunstancia que no está en discusión por haberlo admitido ambas partes; es decir, el uso dado al inmueble determina la Ley que resulta aplicable, si se trata de un LOCAL COMERCIAL se le debe aplicar la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y, si se trata de una VIVIENDA se le debe aplicar la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas. En el presente caso hay conformidad de criterios ya que ambas partes han admitido como hecho cierto que el inmueble arrendado se trata de una VIVIENDA propia para habitación, en consecuencia, se debe aplicar el instrumento que regula los arrendamientos de vivienda.
Siendo así, es obvio que no resultan aplicables al presente asunto el contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto con la puesta en vigencia de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en fecha 12 de noviembre de 2011, se derogaron expresamente las disposiciones que regulaba el arrendamiento de viviendas contempladas en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tal como lo dispone la DISPOSICION DEROGATORIA UNICA que establece: “Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nro. 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la república de Venezuela Nro, 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda”. En consecuencia, resulta imposible en derecho pretender la aplicación de una norma y una Ley derogada por otra Ley de manera expresa.
Ante esta situación solo resulta revisable el alegato de la caducidad de 180 días contados a partir de la notificación cierta al arrendatario, en justa aplicación de lo dispuesto en el artículo 139 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Al respecto alegan los co-demandados que desde el 13-04-2019 hasta el 11 de noviembre de 2019 transcurrieron más de 180 días para que la demandante ejerciera su derecho a retracto legal por preferencia ofertiva, y, en consecuencia, solicita se declare sin lugar la demanda.
No señalan los demandados si los 180 días son de despacho, hábiles o días calendario, al respecto dispone la norma lo siguiente:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, de ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles contados a partir de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquirente………..”.
En criterio de quien juzga, resulta inequívoco el contenido de la norma transcrita ya que de manera expresa se consagra que el lapso, de caducidad de ciento ochenta (180) días se refiere expresamente a DIAS HABILES, contados a partir de la notificación cierta. Esto implica que se deben computar todos los días hábiles con excepción de los sábados, domingos y días de fiesta nacional.
En consecuencia, si tomamos como fecha cierta el dicho de ambas partes que la arrendataria tuvo conocimiento el día 13 de abril de 2019 y como fecha final el día de la interposición de la demanda 11 de noviembre de 2019, y conforme al resultado del cómputo ordenado por este Tribunal en auto de fecha 14 de octubre de 2024 se advierte de manera clara y contundente que en este Tribunal TRANSCURRIERON 109 DIAS HABILES, entre una y otra fecha, lo que conduce a esta Juzgadora a establecer que la acción fue oportunamente intentada por la demandante INVERSIONES VERACER, C.A. dentro del lapso de Ley, en consecuencia no debe prosperar la defensa perentoria opuesta, y así se resuelve.
CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA.
Finalmente, los co-demandados en el ejercicio del derecho a contestar el fondo de la demanda se advierte que lo hicieron oportunamente, cuyos argumentos pasa a resolver el Tribunal de la siguiente manera:
Con respecto al alegato de la no aplicación de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda por tratarse INVERSIONES VERACER, C.A. de una sociedad de comercio, ya que solo su ejercicio está destinado a las personas naturales por el carácter social de dicha Ley, es criterio de quien juzga, como ya se afirmó supra en esta sentencia, que la referida Ley en forma alguna sustrae o prohíbe de manera expresa el ejercicio de esta acción a las personas jurídicas ya que al referirse al sujeto de la acción siempre lo hace utilizando los términos “los arrendatarios y las arrendatarias”, en ninguna disposición de la referida Ley se advierte que las personas jurídicas tengan prohibición expresa para intentar el retracto legal. Es obvio que cualquier persona jurídica en criterio de esta Juzgadora puede celebrar contratos de arrendamiento sobre viviendas, con el solo fin de resolver problemas habitacionales de sus directivos o de sus trabajadores, lo que conlleva a gozar del derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio por no prohibirlo la Ley. Las prohibiciones en materia de arrendamientos de viviendas se encuentran expresamente consagradas en los artículos 11, 12, 13, 14 y 15 y de las mismas se observa que el ejercicio de esta acción por retracto legal no está prohibido para las personas jurídicas. Así se resuelve.
Con respecto al alegato de la aplicación del artículo 8 ejusdem, este Tribunal advierte que, de las excepciones contempladas en la referida disposición, en su numeral 5) se refiere de manera expresa que se excepcionan de esta Ley los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas. Es obvio, que bajo ninguna forma de derecho se puede aplicar la citada norma ya que en el presente asunto estamos en presencia del arrendamiento de una vivienda, es decir; el uso es como vivienda propia para habitación, circunstancia esta que no está en discusión por haberlo admitido ambas partes. En consecuencia, el Tribunal desecha el referido alegato, y así se resuelve.
Con respecto al alegato relacionado con el recargo del Impuesto al Valor Agregado en los cánones de arrendamiento, el Tribunal advierte que tal circunstancia no puede desnaturalizar la esencia del contrato celebrado entre las partes por cuanto al tratarse la arrendataria de una compañía anónima, que funciona como agentes especial de retención, debe cumplir con sus obligaciones tributarias, es obvio que para la emisión de las facturas por concepto de pago de cánones de arrendamiento, sea de una vivienda o de un local comercial o industrial, por el solo hecho de tratarse de una sociedad anónima se deben hacer las retenciones de Ley, para no incurrir en incumplimiento de obligaciones tributarias, así se resuelve.
Con respecto al alegato referido de que el contrato de arrendamiento celebrado era a tiempo determinado por un (1) año, en criterio de quien juzga, la duración del contrato no tiene importancia en el presente asunto por cuanto los artículos 131 y 132 de la citada Ley se refiere a los contratos de arrendamiento sin especificar su duración pues el derecho al retracto legal solo requiere la existencia de un contrato de arrendamiento independientemente de su duración, así se resuelve.
De la misma manera con respecto a la situación de hecho relacionada con la invasión del inmueble el día 12 de abril de 2019, este Tribunal considera que a los efectos de la acción propuesta, de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, esta invasión no produce en el ánimo del Juzgador ningún elemento de convicción que pueda ser apreciado para la procedencia o no de la acción deducida, así se resuelve.
Finalmente, con respecto a la falta de pago de los primeros seis (6) meses del contrato de arrendamiento referidos a los cánones de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2016, los cuales fueron facturados posteriormente y cancelados por la arrendataria y al alegato relacionado con la falta de pago del mes de septiembre de 2018, el Tribunal advierte lo siguiente:
Con respecto al alegato de la falta de pago de los primeros seis (6) meses arriba señalados, ha sido criterio sostenido por la Doctrina y la Jurisprudencia que en caso que el arrendatario llegase a cumplir con el pago retrasado de los referidos cánones, automáticamente al recibir el pago el arrendador de pleno derecho adquiere el arrendatario su condición de solvente, pues se ha materializado el pago y se ha producido el perdón del propietario arrendador, tal como lo afirman los co-demandados que con retraso aceptaron el pago y emitieron los correspondientes recibos de pago los cuales fueron promovidos por la parte demandante y fueron reconocidos por la parte demandante.
En refuerzo de la tesis que antecede y con el fin de evitar erróneas interpretaciones de la Ley en este sentido el artículo 92 de la referida Ley de manera expresa resuelve el asunto al decir en su único aparte lo siguiente:
“DEMANDA POR FALTA DE PAGO.”
………………………………………
La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo”.
Resulta clara la norma, por cuanto la misma, admite el estado de insolvencia del arrendatario, pero si por vía conciliatoria, como sucedió en el presente caso se produce el pago, este no se tendrá como extemporáneo. En consecuencia, aplicada esta disposición al caso de autos, al constar en las actas procesales que la arrendadora recibió por vía conciliatoria el pago de los seis (6) meses señalados, dicho pago no es extemporáneo, es decir; es como si hubiese pagado los cánones en sus fechas de vencimiento, así se resuelve.
Finalmente, con respecto a la falta de pago del mes de septiembre de 2018, de las actas procesales se advierte que la parte demandante no pudo demostrar el pago del referido mes por cuanto de las pruebas de informes y de inspección judicial solo se obtuvo información de los últimos seis (6) meses referidos a noviembre y diciembre de 2018 y enero, febrero, marzo y abril de 2019, lo que determina que con estas pruebas no se logró información si el pago de ese canon fue o no efectivamente cancelado por la arrendataria. De la misma manera los demandados no produjeron ningún elemento probatorio para demostrar la falta de pago de dicha mensualidad por no haberse efectuado el pago correspondiente al referido mes en la cuenta bancaria de la arrendadora, como si fue demostrado con respecto a las demás mensualidades.
No obstante, ello, para determinar si la falta de pago de una sola mensualidad resulta suficiente para determinar el estado de solvencia del arrendatario, esta Juzgadora tiene a bien hacer las siguientes observaciones:
El artículo 91 de la mencionada Ley consagra las causales para el desalojo y en la primera de ellas establece que en los inmuebles destinados para vivienda es causal de desalojo la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada de acuerdo a los criterios de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Obsérvese que la falta de pago debe ser sin causa justificada.
Luego el artículo 92 ejusdem al regular la demanda por falta de pago, consagra que el arrendatario o arrendataria que sea demandado por la primera causal (por falta de pago de cuatro (4) cánones) del artículo anterior por causa imputable al arrendatario perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.
En estricta aplicación de las citadas disposiciones, interpreta este Tribunal de manera clara que el estado de insolvencia del arrendatario en los casos de arrendamiento de vivienda se produce con la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento, cuya causal produce como lo estipulan las citadas normas la pérdida de todos los derechos consagrados en esta, entre ellos la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio. En consecuencia, al no haber acumulado la Arrendataria INVERSIONES VERACER, C.A. cuatro (4) cuotas o cánones de arrendamiento, por causa imputable a ella resulta obvio que no está incursa en falta de pago por cuanto no se cumplen los extremos de la norma.
Por la razón que antecede este Tribunal desecha el estado de insolvencia de la arrendataria y así se resuelve.