TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Puerto la Cruz, Dieciocho (18) de diciembre de dos mil veinticinco (2.025)
215º y 166º
ASUNTO: BP02-R-2025-005213
Se contraen las presentes actuaciones al recurso de apelación ejercido por la ciudadana FILOMENA DE JESUS ISERNIA COA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.492.808, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 157.726, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil SIGN MEDIOS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, Estado Miranda, en fecha dieciocho (18) de diciembre del año dos mil uno (2.001), bajo el N° 71, Tomo 2 46-A, con su última Acta de Asamblea celebrada en fecha veinticinco (25) de marzo del año dos mil veintidós (2.022), anotada bajo el N° 14, Tomo 451-A, en contra del Auto de fecha dieciséis (16) de julio del año dos mil veinticinco (2.025), dictado por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante el cual revoca el auto de admisión de la demanda de fecha siete (07) de mayo del mismo año, en el juicio que por RETRACTO LEGAL, incoara en contra de las sociedades mercantiles INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A. y CORCORAN, C.A., la primera inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y uno (1.991), bajo el N° 41, Tomo A-27, siendo su última asamblea de fecha primero (01) de mayo del año dos mil dieciocho (2.018), registrada en fecha quince (15) de agosto, bajo el N° 41, Tomo 50-A, RM1ROBAR, en la persona de su representante legal ciudadano JOSÉ ELIGIO CHACON ARELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.123.833, y la segunda, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha veinte (20) de febrero del año dos mil tres (2.003), bajo el N° 27, Tomo A-4, siendo su última modificación en fecha treinta (30) de octubre del año dos mil doce (2.012), bajo el N° 3, Tomo 87-A, representada por el ciudadano ANGEL HERNANDEZ RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.185.571.
En fecha dieciséis (16) de octubre del año dos mil veinticinco (2.025), se dio por recibido el oficio N° 348-2025, proveniente del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui; asimismo, se ordenó la devolución al Juzgado de origen del asunto BP02-V-2025-5278, correspondiente al expediente principal de la demanda, con su cuaderno separado de medidas signado con el N° BNOC-X-2025-000004, en virtud de que el recurso de apelación fue oído en un solo efecto.
En fecha veintiuno (21) de octubre de del año dos mil veinticinco (2.025), se le dio entrada, y se admitió el presente recurso de apelación y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para la presentación de informes.
En fecha cuatro (04) de noviembre del año dos mil veinticinco (2.025), la representación judicial de la parte recurrente presentó su respectivo escrito de informes.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha dieciséis (16) de julio del año dos mil veinticinco (2.025), el Tribunal de la causa revocó el auto de admisión de fecha siete (07) de mayo de dos mil veinticinco (2025), del cual se extrae y se cita lo siguiente:
“Se contrae la presente demanda a la pretensión de RETRACTO LEGAL incoada por la abogada FILOMENA DE JESUS ISERNIA COA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 157.726, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil SIGN MEDIOS, C.A… en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A… en la persona de su representante legal JOSE ELIGIO CHACON ARELLANO… y solidariamente en contra de la sociedad mercantil CORCORAN, C.A… representada por el ciudadano ANGEL HERNÁNDEZ RAMIREZ… la cual fue admitida en fecha 07 de mayo de 2025, ordenándose la citación de la parte demandada.
Ahora bien, revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente asunto, observa esta Juzgadora que en el libelo de la presente demanda la parte actora a través de su apoderada judicial, Abogada FILOMENA DE JESUS ISERNIA COA… fundamentó su pretensión en los artículos contenidos en el Titulo VI de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el bien inmueble arrendado es una porción de terreno, bien éste excluido de aplicación del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en su artículo 4; contemplado ambas leyes procedimiento breve y el segundo por el procedimiento oral, ambos establecidos en el Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, y por cuanto este Tribunal admitió por error material involuntario la demanda en referencia por auto de fecha 07 de mayo del 2025, por el procedimiento contemplado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo Y Guanta de la Circunscripción del Estado Anzoátegui en cumplimiento de los principios constitucionales establecidos en nuestra Carta Magna, y en resguardo del debido proceso y al derecho a la defensa que tiene todos los justiciables que acuden a la administración de justicia, con fundamento en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, revoca por contrario imperio el auto de ADMISION de la presente demanda de fecha 07 de mayo de 2025, declarando la nulidad de todo lo actuado con posterioridad a la citada fecha y repone la presente demanda a estado de nueva admisión, conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 33. Así se decide.”

DEL ESCRITO DE INFORMES
La parte recurrente presentó informes señalando lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…el procedimiento civil que corresponde en el presente caso de RETRACTO LEGAL con motivo de ALQUILER DE TERRENO PARA VALLAS COMERCIALES es el establecido en el artículo 859 numeral 4° y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el procedimiento oral, ya que el código procesal establece que todas las demandas que la ley o los convenios de las partes dispongan que deben tramitarse por este procedimiento son incluidas en él en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Tal y como fue admitida en un principio la presente demanda por el Tribunal a quo…
…el Tribunal de Municipio, revoca el auto de admisión primigenio de fecha 07/05/2025 y dicta un nuevo auto de admisión de conformidad con el procedimiento breve del artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, el cual no es el procedimiento a seguir en el presente caso, por cuanto NO APLICA LA DESOCUPACIÓN DE UN INMUEBLE, ya que la extensión de terreno de 10 x 12 metros, arrendada por mi mandante, siempre ha sido para LA INSTALACIÓN DE UNA VALLA PUBLICITARIA, y dicho terreno fue objeto de una venta, a la empresa CORCORAN, C.A., vulnerando el derecho de preferencia que detenta mi mandante SING MEDIOS, C.A., por 22 años. Y que en fecha 23 de Octubre 2024, mi representada recibió comunicación telefónica vía WhatsApp, del representante judicial de la sociedad mercantil CORCORAN, C.A., manifestando que esta última es propietaria de la extensión de terreno donde está enclavado el Local No 4, solicitando NO LA DESOCUPACION DEL INMUEBLE, QUE NO PROCEDE EN ESTOS CASOS POR CUANTO NO ES UN INMUEBLE PARA SER OCUPADO, sino, que de ahora en adelante, los cánones de arrendamiento serán pagaderos a la sociedad mercantil CORCORAN, C.A., por tanto no es el procedimiento idóneo…
La decisión de fecha 16/07/2025, objeto de este recurso de apelación, se desprende que el Tribunal de Municipio, argumenta su decisión en lo plasmado por esta representación judicial en el contenido del escrito libelar en el Capítulo III, Fundamentos del derecho, en el cual se señalan la doctrina que regula la materia del arrendamiento, en el caso que nos ocupa el retracto legal y el derecho de preferencia, más no se solicita el procedimiento a aplicar en el presente caso. A fines ilustrativos y con la venia de estilo, Ciudadana Juez Superior, el fundamento legal de una demanda, radica en los fundamentos de hecho y de derecho, los instrumentos que la respaldan, tal como lo exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Esto implica presentar los hechos que motivan la demanda, las leyes, jurisprudencia y doctrina que sustentan la pretensión del actor. La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se enfoca en regular los contratos de alquiler de locales para actividades económicas, estableciendo normas específicas para cánones y duración, mientras que la Ley General de Arrendamiento Inmobiliaria, se aplica principalmente a la vivienda, rigiendo aspectos como el control del canon de arrendamiento y los procedimientos administrativos previos. De los hechos narrados en el escrito de demanda, se dice que el arrendamiento en cuestión se da sobre una extensión de terreno de 10 x 112 metros, para la instalación de una VALLA PUBLICITARIA, y siendo una valla publicitaria, es un bien inmueble de uso comercial, ya que está sujeta a normativas municipales que regulan su ubicación y pago de impuestos por publicidad comercial, un soporte para fines publicitarios que genera un costo recurrente y se paga a través de arrendamiento mensual o modalidades similares. Cuyo arrendamiento se encuentra regido bajo la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Artículo 1. que dice: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial". Artículo 2. "A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por inmuebles destinados al uso comercial, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste..."…
…el Tribunal de la causa ha dejado a mi representado SING MEDIOS, C.A. en estado de indefensión, retrasando la causa al anular el procedimiento correspondiente y legalmente establecido en auto de admisión de fecha 07/05/2025, habiendo transcurrido dos (2) meses para admitir nuevamente el día 16/07/2025 en función de un procedimiento erróneo, incurriendo en el vicio de error inexcusable, encontrándonos en la fase de citación de la parte demandada, también oyó el presente recurso en un solo efecto, vulnerando el derecho constitucional a la defensa consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…
…en el presente caso se manifiesta un "DESORDEN PROCESAL", totalmente contrario al debido proceso que se opone a una eficaz y transparente administración de justicia. Incurriendo el Tribunal a quo en una SUBVERSIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES, lo que pudiera producir la nulidad de las actuaciones en etapa más adelantada como la sentencia definitiva, al desestabilizar el proceso con reposiciones inútiles, y que en sentido amplio es un tipo de anarquía procesal, que se subsume en la teoría de las nulidades procesales. La decisión de nulidad del Tribunal de Municipio dictada en fecha 16 de julio de 2025, es totalmente contradictoria, ambigua, inexacta cronológicamente ante un retardo procesal evidente, lo que atenta contra la transparencia que debe regir en la administración de justicia, perjudicando el derecho de defensa de las partes, disminuyendo el derecho de defensa de los litigantes y hasta de los terceros interesados...
Finalmente, por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, solicito muy respetuosamente se tomen en consideración los presentes informes, y se declare: 1. CON LUGAR la presente apelación contra el auto revocatorio de fecha 16/07/2025, interpuesta por esta representación judicial demandante.2. La NULIDAD del auto de admisión dictado en fecha 16/07/2025. 3. Se CONFIRME el auto de admisión de la demanda dictado en fecha 07/05/2025, a los fines de la prosecución de la causa…”

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente recurso de apelación, este Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:
Se desprende de las actas procesales que la pretensión de la parte actora va dirigida a ejercer el retracto legal derivado del arrendamiento de un espacio de terreno para la instalación de una valla publicitaria; según consta en el escrito libelar, la demandante afirma que la sociedad mercantil INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A., plenamente identificada, vulneró su derecho de preferencia en la adquisición del inmueble, al venderlo a la sociedad mercantil CORCORAN, C.A., antes identificada, sin notificar previamente a la sociedad mercantil SIGN MEDIOS, C.A., en su condición de arrendataria; siendo el caso que, presentada la demanda la misma fue admitida en fecha siete (07) de mayo del año dos mil veinticinco (2025) por el Tribunal A quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y posteriormente procedió a dejar sin efecto la admisión, para ordenar su tramitación por el procedimiento breve, siendo esta la actuación recurrida, aduciendo la parte recurrente en su escrito de informes que, se subvirtió el procedimiento correspondiente, así como se quebrantaron derechos constitucionales al oírse el presente recurso de apelación en un sólo efecto, motivo por el cual esta Juzgadora procederá a verificar si la misma se encuentra ajustada a derecho.
Puntualizado lo anterior, quien suscribe se permite traer a colación lo preceptuado en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, como regla general sobre teoría de las nulidades:
“… Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado…” (Negrilla y subrayado de esta Alzada)

De la citada disposición, se colige las reglas básicas para la declaratoria de nulidad de un Acto procesal, vale decir: 1) Que la nulidad se encuentre establecida expresamente en la ley. 2) Que se haya dejado de cumplir en el acto, alguna formalidad esencial para su validez.
Ello así, y en virtud de ser la reposición una de las consecuencias jurídicas que posiblemente habrá de seguir la nulidad del acto procesal declarado irrito, esto último en el supuesto que el mismo consista en un acto de procedimiento, es que corresponderá al Juez como director del proceso, y en aras de dilucidar la utilidad o no de la misma, verificar si el acto cuya irregularidad fue detectada alcanzó el fin para el cual fue creado por el legislador.
Al respecto, el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg, considera que la reposición sólo sería justificada cuando el acto procesal viciado fuese esencial para la validez de los actos subsiguientes.
Así, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil indica los rasgos característicos de la reposición, que se pueden resumir de la siguiente manera:
1)La reposición de la causa no es un fin, sino un medio para corregir un vicio procesal declarado, no pudiendo subsanarse de otro modo. Pero en ningún caso se declarará la nulidad del acto y la consiguiente reposición, si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.
2)Con la reposición se enmienda la violación de la ley que produzca un vicio procesal y no la violación de preceptos legales que tengan por objeto, no el procedimiento, sino la decisión sobre el hecho controvertido o de alguna de las cuestiones que lo integran, ya que entonces el error alegado, en caso de existir, se corrige por la interpretación y aplicación que el Tribunal de Alzada dé a las disposiciones legales que se pretendan violadas.
3)La reposición no puede basarse en subsanar desaciertos de las partes, sino corregir vicios procesales; faltas del Tribunal que afecten al orden público o que perjudiquen los intereses de las partes, sin culpa de éstas, y siempre que ese vicio o error y el daño consiguiente, no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera.
Bajo este contexto, cabe citar criterio reiterado y pacífico que ha sido sostenido por nuestro Máximo Tribunal sobre la reposición de la causa, específicamente el expuesto por la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 000227, de fecha 28 de marzo de 2023:
“…Ahora bien, esta Sala ha señalado en reiteradas oportunidades que la violación al debido proceso se configura cuando han sido quebrantadas las formalidades bajo las cuales han de producirse las actuaciones procesales, por lo cual, cuando los jueces se encentren en el escenario anteriormente descrito, deberán reponer la causa con la finalidad de restablecer la situación jurídica infringida, siempre y cuando tal reposición sea útil y necesaria, pues lo contrario, significaría que se estarían vulnerando los mismos derechos que presuntamente deben tutelarse cuando se acuerda. (Vid sentencia número 436, de fecha 29 de junio de 2006, caso: René Ramón Gutiérrez Chávez contra Rosa Luisa García García).
De igual forma, esta Sala ha señalado que mas allá de verificarse la violación al precepto legal, a los efectos de declarar nula la actuación y proceder a la reposición, es necesario que tal trasgresión se constituya en un menoscabo al derecho a la defensa de tal entidad que deje en un estado de indefensión a alguna de las partes…” (Negrita de este Tribunal)
Disponen los artículos 1, 2 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, lo siguiente:
“ Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial”.

“Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de una mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste…”

“Artículo 43: En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. (Negritas de este Tribunal de Alzada)
Del artículo supra citado, se evidencia que cualquier procedimiento judicial en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, servicio y afines, se debe tramitar a través de la jurisdicción civil ordinaria por vía del procedimiento oral establecido en el artículo 864 al 879 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Así las cosas, se evidencia de autos que la acción ejercida es por retracto legal arrendaticio, que tiene por objeto un inmueble contentivo de un terreno no edificado con destino comercial.
En este orden de ideas, la misma Sala en sentencia N° 228 del 18 de febrero de 2003, señaló lo siguiente:
‘(…) De lo anterior se colige que el procedimiento que debe seguirse para un juicio por resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble sin construcción, es el establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto tales inmuebles se encuentran excluidos expresamente del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, el Código Civil Venezolano establece una serie de reglas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos, al respecto, los artículos 1580, 1619, 1626 y 1627, señalan lo siguiente:…Omissis…
Por su parte, el artículo 3 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo siguiente:
‘(…) Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados (…)’. (Negrillas de la Sala).
De lo anterior se colige que los terrenos urbanos y suburbanos se encuentran -por disposición expresa- fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual la relación arrendaticia deberá regirse por las disposiciones del Código Civil Venezolano.
Ahora bien, circunscribiéndonos al caso concreto, si bien el accionante señala que la demanda principal versa sobre un terreno urbano sin edificar, observa esta Sala, que de las propias afirmaciones del quejoso y de la inspección judicial extra-litem realizada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se evidencia la existencia de ‘dos locales destinados a servir de taller de latonería y pintura de vehículos automotores y el otro para depósito de materiales de esculturas y de oficina’, es decir, que el terreno arrendado se encuentra edificado, en tal sentido, sujeto a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, resulta menester señalar que el uso del inmueble arrendado igualmente determina la aplicabilidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en el caso sub examine se encuentra referido a un uso comercial por cuanto operaba un ‘taller de latonería y pintura de vehículos automotores’, todo de conformidad con el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en tal sentido, no se verifica la violación al debido proceso antes aludida, y así se decide.”

En virtud de lo anteriormente expuesto es necesario traer a colación la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 0114 de fecha 2 de junio de 2022 del Magistrado Ponente Luis Fernando Damiani Bustillos, en cuanto al procedimiento en materia de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, el cual expresa lo siguiente:
“Por lo tanto, de conformidad con lo anterior y al no tramitarse el juicio por el procedimiento oral desde que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, hubo una subversión del proceso que atenta contra el orden público y que rompe con los principios de oralidad e inmediación, lo que no puede ser consentido por las partes ni por el tribunal. En este aspecto resulta necesario puntualizar que el procedimiento breve tiene lapsos más cortos para la promoción y evacuación de pruebas y éstos son disímiles a los lapsos establecidos en el procedimiento oral, por tanto tal situación afectó los derechos del solicitante. En este contexto y sobre el fundamento de lo anterior, esta Sala ejerciendo con máxima prudencia esta trascendental potestad revisora, debe declarar ha lugar la revisión que fue pretendida, se anula la sentencia dictada el 13 de octubre de 2016, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa y se repone la causa al estado de admisión para que un nuevo juzgado competente para conocer en primera instancia, previo a su distribución sustancie el proceso. Así se decide. (Destacado y Negrillas de la Sala). En atención al criterio anteriormente citado, esta Sala advierte que al obviarse la tramitación del juicio por el procedimiento oral teniendo en cuenta que ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, se produjo en el presente caso una subversión del proceso que atenta contra el orden público y que rompe con los principios de oralidad e inmediación, ajenos a la voluntad de las partes y al tribunal. Por ello, al tener el procedimiento breve lapsos más cortos para la promoción y evacuación de pruebas y ser éstos disímiles a los lapsos establecidos en el procedimiento oral, se originó una afectación al derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva del solicitante (Cfr. Sentencia de esta Sala N° 0011 del 17 de enero de 2018 caso: “Leonardo Ernesto Arias Chacón”).”

Por otra parte, en cuanto a la Ley aplicable conforme al uso del inmueble arrendado, cabe citar la sentencia N° 582 de fecha 15 de octubre de 2025 de la Sala Constitucional, en la cual establece:
“En ese sentido, al tomar en cuenta la declaratoria por parte de la Sala Político Administrativa de este máximo tribunal y consecuencialmente la revisión detallada del contrato celebrado entre las partes, el cual corre inserto en los folios 38 al 40 del expediente correspondiente al amparo interpuesto, se logra evidenciar que en efecto, tal cual fue advertido en el fallo contentivo de la regulación de la jurisdicción, en la cláusula segunda se establece que el uso del bien inmueble arrendado “será única y exclusivamente de tipo comercial”, por ende el régimen jurídico aplicable en la presente causa, sin duda alguna, corresponde a los órganos de la jurisdicción civil ordinaria, conforme a lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
Siendo ello así, se estima imperioso hacer notar que, el juzgado superior civil aquí identificado como presunto agraviante, incurrió en un craso yerro en el juzgamiento del proceso, al declarar con lugar la apelación interpuesta contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2024 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción judicial del Estado Portuguesa y, como consecuencia de ello, anular todo el proceso llevado ante el tribunal de cognición, pues según su fundamentación la demanda de desalojo interpuesta resultaba inadmisible por haberse sustanciado y decidido por la Ley de Arrendamiento Comercial siendo que el mismo trataba de una vivienda, sólo por las características que presenta el inmueble arrendado y la carta misiva enviada en su oportunidad, configurando así, la violación de los derechos y garantías constitucionales referentes al debido proceso, tutela judicial efectiva, seguridad jurídica y derecho a la defensa de la hoy accionante de amparo, por tales motivos debe declararse procedente in limine litis la acción de amparo propuesta, en consecuencia de ello, se anula el fallo aquí accionado en amparo. Así se decide…”

Ahora bien, conforme a las actas procesales aportadas ante esta instancia, se observa que el presente asunto recae sobre la demanda por retracto legal arrendaticio ejercido por la parte actora, quien sostiene haber suscrito un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un terreno no edificado; sin embargo, de igual manera señala que, en el mismo se desarrolla una actividad comercial con una valla publicitaria durante veintidós (22) años; en este sentido, de conformidad con las citadas sentencias, la ley aplicable surge del uso del inmueble arrendado, más allá de las características que pueda presentar el inmueble en cuestión, por lo cual cabe determinar que al encontrarse el inmueble arrendado destinado al uso comercial, es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el aplicable y por lo cual debe tramitarse por vía del procedimiento oral establecido en los artículos 864 al 879 del Código de Procedimiento Civil, según lo dispuesto en el artículo 43 del mencionado decreto ley que rige la materia, no siendo potestativo de las partes ni del juez subvertir los procedimientos previstos en nuestro ordenamiento jurídico conforme a la acción sometida al conocimiento del órgano jurisdiccional; observando esta juzgadora que el Tribunal a quo, se limita a dejar sin efecto el auto de admisión por considerar que la parte actora en el escrito libelar cita la normativa contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que en modo alguno sostiene en derecho lo determinado para decidir reponer la causa y que ésta se sustanciara de conformidad con el procedimiento breve, puesto que si se tomara en cuenta las características del inmueble arrendado “terreno no edificado”, éste tampoco se encontraba regulado en el marco de la referida Ley, y por lo tanto, no le resultaría aplicable bajo ningún concepto el procedimiento breve, cuyos lapsos son totalmente reducidos, siendo así, que conforme a la más reciente decisión de nuestro Máximo Tribunal de la República, el uso destinado en el inmueble indica el régimen jurídico aplicable en la presente causa, que en este caso no es otro que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por lo cual debe sustanciarse de acuerdo al procedimiento oral.
En lo que respecta al alegato de la parte recurrente, en cuanto al quebranto de derechos constitucionales en virtud de haberse admitido el presente recurso de apelación en un sólo efecto, considera esta Juzgadora que la sentencia recurrida es de naturaleza interlocutoria, que en modo alguno pone fin al juicio, la cual al contener una reposición de la causa, admite recurso de apelación en un sólo efecto, sin que ello impida que la causa se continúe sustanciando; sin embargo, conforme a los términos que anteceden, considerando esta Alzada que el procedimiento correspondiente es el oral, tal como lo había inicialmente establecido el Tribunal a quo en el auto de admisión de fecha 07 de mayo de 2025, es por lo que considera que todas las actuaciones realizadas con posterioridad a la sentencia aquí recurrida son nulas.
En este sentido, de conformidad con los argumentos que anteceden, es por lo que este Tribunal de Alzada considera procedente el presente recurso de apelación y revoca la decisión de fecha 16 de julio de 2025; en consecuencia se declaran nulas las actuaciones realizadas con posterioridad a dicha sentencia y téngase como válido el auto de admisión de fecha 07 de mayo de 2025, debiendo sustanciarse la causa de acuerdo con el procedimiento oral de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal como quedará establecido en la dispositiva del fallo. Así se declara.
III
DECISION
Por todas las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la declara: PRIMERO: CON LUGAR el presente recurso de apelación ejercido por la ciudadana FILOMENA DE JESUS ISERNIA COA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.492.808, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 157.726, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil SIGN MEDIOS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, Estado Miranda, en fecha dieciocho (18) de diciembre del año dos mil uno (2.001), bajo el N° 71, Tomo 2 46-A, con su última Acta de Asamblea celebrada en fecha veinticinco (25) de marzo del año dos mil veintidós (2.022), anotada bajo el N° 14, Tomo 451-A, en contra del auto de fecha dieciséis (16) de julio del año dos mil veinticinco (2.025) dictado por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante el cual revoca el auto de admisión de la demanda de fecha siete (07) de mayo del mismo año, en el juicio que por RETRACTO LEGAL, incoara en contra de las sociedades mercantiles INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A. y CORCORAN, C.A., la primera inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y uno (1.991), bajo el N° 41, Tomo A-27, siendo su última asamblea de fecha primero (01) de mayo del año dos mil dieciocho (2.018), registrada en fecha quince (15) de agosto, bajo el N° 41, Tomo 50-A, RM1ROBAR, en la persona de su representante legal ciudadano JOSÉ ELIGIO CHACON ARELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.123.833, y la segunda inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha veinte (20) de febrero del año dos mil tres (2.003), bajo el N° 27, Tomo A-4, siendo su última modificación en fecha treinta (30) de octubre del año dos mil doce (2.012), bajo el N° 3, Tomo 87-A, representada por el ciudadano ANGEL HERNANDEZ RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.185.571. Así se decide. SEGUNDO: SE REVOCA en todas sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha dieciséis (16) de julio del año dos mil veinticinco (2.025). TERCERO: Se declaran nulas las actuaciones cursantes en el expediente siguientes a la fecha de la sentencia recurrida y téngase como válido el auto de admisión de la demanda de fecha siete (07) de mayo de 2025, a los fines que la causa sea sustanciada de conformidad con el procedimiento oral previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se decide.
Publíquese. Regístrese. Incluso en la página Web oficial del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Puerto la Cruz a los dieciocho (18) días del mes de Diciembre del año 2025. Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
LA JUEZ,
MAGBIS MAGO GARCÍA(FDO)
LA SECRETARIA,
ROSLEY BARRIOS FLORES(FDO)
En la misma fecha, siendo las tres horas de la tarde (3:00) p.m, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.*
LA SECRETARIA,
ROSLEY BARRIOS FLORES(FDO)