TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Puerto La Cruz, Treinta (30) de abril de 2026
216º y 167º

ASUNTO: BP02-R-2025-005128
Se contraen las presentes actuaciones al RECURSO DE APELACIÓN ejercido por el abogado OSWALDO FERNÁNDEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 81.012, apoderado judicial de la sociedad mercantil FINANCIADORA DEL TRABAJO, C.A., persona jurídica registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 25 de agosto de 1959, bajo el N° 1, Tomo 32-A, contra la sentencia definitiva de fecha 11 de abril de 2025, pronunciada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por los ciudadanos NELLY BALDOMERA GINER GONZALEZ, MICHAEL JOSÉ GONZÁLEZ MARQUEZ, OLGA GISELA SANCHEZ SALAS, MARYSOL BEATRIZ FERNÁNDEZ PÉREZ, SHEILA JOSEFINA SAFFONT BARRIOS, EDIXÓN RODRÍGUEZ GARCÍA, DARLENET FUMERO, SILVIA PATRICIA DÍAZ MUÑETON, CIRO CARDOZO y ERNESTO DECAN MANOSALVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números: V-4.010.383, V-11.636.755, V-8.045.390, V-7.823.731, V-13.120.935, V-15.035.063, V-3.957.694, V-12.113.709, V-638.401 y V-798.572, respectivamente, intentaran en contra de su representada y del ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.784.727, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda interpuesta.

Por auto de fecha 27 de junio de 2025, este Juzgado Superior admitió el recurso de apelación, ordenando la notificación de las partes para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tendría lugar al tercer (3°) día de despacho siguiente, a las 10:00 a.m. a partir de constar en autos la consignación de la última notificación ordenada.
Cumplidas las referidas notificaciones, en fecha 24 de abril de 2026, siendo la oportunidad fijada por este Tribunal para la audiencia oral en la presente causa, comparecieron por la parte actora los ciudadanos los ciudadanos NELLY BALDOMERA GINER GONZALEZ, EDIXON RODRIGUEZ GARCIA, STEHFANE VICTORIA COZZI FUMERO, SILVIA PATRICIA DIAZ MUÑETON, CIRO CARDOZO y MARYSOL BEATRIZ FERNANDEZ PEREZ, supra identificados, y la profesional del derecho LOURDES REYES, antes identificados, y por la parte demandada los abogados OSWALDO FERNÁNDEZ, apoderado judicial de la sociedad mercantil FINANCIADORA DEL TRABAJO, C.A y SARA PALACIOS como representante judicial del ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO, arriba identificados; al respecto, se levantó acta mediante la cual se dejó constancia de las exposiciones de las partes; solicitando la parte actora que se ratificara la sentencia de primera instancia; la representación de la co demandada FINANCIADORA DEL TRABAJO, C.A., parte recurrente en el presente recurso de apelación, solicitó se realizara la revisión de los presupuestos procesales y se declarara la falta de cualidad de la parte actora, afirmando que los demandantes no son arrendatarios, que ellos no realizaron contrato de arrendamiento y su representada no recibió pago alguno, así como sostiene que no se realizó venta para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio; por su parte la apoderada judicial del ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO, solicitó se declarara la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto no se agotó la vía administrativa previamente para el ejercicio de la presente acción; otorgado nuevamente el derecho de palabra a la parte actora, la abogada LOURDES REYES, quien alegó que el presente recurso fue ejercido sólo por la co demandada FINANCIADORA DEL TRABAJO, C.A. y en virtud de que el co demandado no apeló ni se adhirió al recurso de apelación, solicitó se desestimaran sus alegatos; asimismo, sostiene que la condición de arrendatarios quedó como un hecho no controvertido conforme al auto cursante en la segunda pieza del expediente, cuyo auto no fue apelado; seguidamente, transcurrido el tiempo establecido por el Tribunal se dictó el dispositivo de la sentencia declarando con lugar el recurso de apelación y sin lugar la demanda, indicándose que dentro de los tres (3) días de despacho siguientes se publicaría en el expediente el extenso de la sentencia con los motivos en los cuales se fundamenta.

Siendo la oportunidad procesal de conformidad con lo previsto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se procede a emitir el siguiente pronunciamiento sobre los motivos de hecho y de derecho de la sentencia dictada en la audiencia oral y pública realizada en fecha 24 de abril de 2026, bajo las siguientes consideraciones:

Se inició esta causa en virtud de demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por los ciudadanos: NELLY BALDOMERA GINER GONZALEZ, MICHAEL JOSÉ GONZÁLEZ MARQUEZ, OLGA GISELA SANCHEZ SALAS, MARYSOL BEATRIZ FERNÁNDEZ PÉREZ, SHEILA JOSEFINA SAFFONT BARRIOS, EDIXÓN RODRÍGUEZ GARCÍA, DARLENET FUMERO, SILVIA PATRICIA DÍAZ MUÑETON, CIRO CARDOZO y ERNESTO DECAN MANOSALVA, representado por el ciudadano ROY DECAN SOTILLET, arriba identificados, asistidos por los abogados LOURDES REYES NUÑEZ, MARIA JOSE REYES NUÑEZ y GABRIEL MAZZALI, inscritos en el Ipsa bajo los números: 27.558, 120.537 y 89.625, respectivamente, en contra del ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO; demanda posteriormente reformada en fecha 22 de octubre de 2015, ejerciéndose la presente acción de retracto legal arrendaticio contra el antes precitado ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO y la sociedad mercantil FINANCIADORA DEL TRABAJO C.A., antes identificados; en el escrito de reforma de demanda los accionantes sostienen que residen en los inmuebles tipo apartamento en el Condominio Doral Beach, en calidad de arrendatarios conforme se evidencia de las constancias expedidas por dicho condominio, a quien siempre les han pagado el canon de arrendamiento y con quienes se han entendido para todo lo relacionado al arrendamiento, “nos notificó por escrito que dejaría de recibir el pago de los alquileres porque había sido notificado por parte de representantes del propietario, de no recibir pago por concepto de cánones de arrendamiento... nos informó que el propietario estaba interesado en vender por lo que no seguiría dando en arrendamiento los inmuebles donde residimos y que probablemente se procedería a vender dichos inmuebles a todos los que estábamos alquilados. … en el mes de mayo de 2015 iniciaron averiguaciones en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sotillo a fin de obtener los documentos necesarios para explorar posibilidades de un crédito. Que sorpresivamente detectaron que ochenta y siete (87) apartamentos que forman parte de las Edificaciones del Condominio Doral Beach Villas, entre los que se encuentran los apartamentos números 456, 430, 3136, 458, 477, 446, 447, 3146, 36 y 3152…, habían sido cedidos en dación de pago mediante transacción de FINANCIADORA DEL TRABAJO C.A., al ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO… quedando protocolizado el documento de cesión en fecha 13 de septiembre de 2012, tal como consta de documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui…” , afirmando que ellos son arrendatarios con una data superior a los dos años, y no se les ofreció a ellos en venta primero, sin notificarles de dicha operación de cesión; que la sociedad mercantil FINANCIADORA DEL TRABAJO C.A., era propietaria de los inmuebles que vienen ocupando en calidad de arrendatarios, y dio en venta al ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO los inmuebles ya descritos, sin que se les hiciera la correspondiente oferta de venta en primer lugar con derecho a la preferencia ofertiva; solicitaron que en virtud de ello se les subrogue en los mismos términos y condiciones al adquirente PEDRO FELIPE RADA MACHADO, pagando el mismo precio de venta y en las mismas condiciones.

En fecha 17 de febrero de dos mil veintitrés (2023), el abogado OSWALDO JOSÉ FERNÁNDEZ SIERRA, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA DEL TRABAJO C.A., suficientemente identificada en autos, y el ciudadano RAFAEL ÁNGEL COLINA YANES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.056.021, actuando en su condición de apoderado del ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO, identificado en autos, según instrumento Poder acompañado, y debidamente asistido por el precitado Abogado, presentaron escrito de contestación de la demanda, en el cual alegaron las cuestiones previas contempladas en los ordinales 8°, 11° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales en su oportunidad fueron desechadas por el Tribunal A quo; asimismo, alegaron la falta de cualidad de los actores para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio... A tales efectos, invocaron el contenido del artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, señalando que la parte actora no acompañó a su libelo de demanda contrato de arrendamiento. Que no constan en autos sino la simple afirmación sobre una supuesta relación contractual arrendataria con un tercero en el proceso DORAL BEACH VILLAS TENNIS & CLUB, quien emite una muy elemental constancia de residencia, sin especificar en qué condición o cualidad ocupa el inmueble; en contestación al fondo de la demanda, negaron, rechazaron y contradijeron tanto los hechos como el derecho, señalando que tendría que producirse una venta o acto traslativo de propiedad, que no es el caso de marras, pues no se produjo una venta sino una simple dación en pago, forma legal que se utiliza para pactar la sustitución de la obligación de pagar que tenga una persona considerada deudora, por una diferente prestación de parte del acreedor, por lo que no hubo venta de los inmuebles a un tercero, sino una dación en pago que le transmitió los derechos de propiedad de los mismos por parte de FINANCIADORA DEL TRABAJO C.A., al ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO, por lo que en consecuencia no hay violación alguna del precitado artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal de instancia en su oportunidad dictó sentencia definitiva declarando CON LUGAR la demanda de estableciendo en la parte motiva de su fallo, lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…Resulta pertinente citar los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dice lo siguiente:(Omissis)
De los artículos anteriores se evidencia que no más que permitir a quien tenga el derecho de preferencia, ejercer el de retracto legal, y ello está previsto, a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público, cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (subrayado de ese tribunal).
En el presente caso se ha intentado una demanda calificada por el actor como retracto legal arrendaticio, ya que se le violento(sic) el derecho de preferencia ofertiva que les concede el artículo 42 de la citada ley, porque en primer lugar no se les ofreció en venta, en preferencia de cualquier tercero de acuerdo al contrato de arrendamiento celebrado, por lo que resulta procedente ejercer el derecho que tienen de subrogarse a los compradores, en los mismos derechos que les asisten como compradores y en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad.
Por su parte, el artículo 49 de la mencionada ley, contiene una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario, y al derecho que él tiene de subrogarse en la persona de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando exista enajenación total de ese inmueble con respecto al bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular. Es decir, en forma clara, el precitado artículo señala los plazos para ejercer la acción de retracto legal tomando como base la NOTIFICACION que se haga de la enajenación del inmueble a quien tenga derecho a retraer, tenemos así que los plazos se determinan de la siguiente forma: (…Omissis) El legislador contempla esta posibilidad señalada en el aparte b) pues quien tenga el derecho a retracto y no quiere que se le notifique para que no corra el plazo de 9 días, corre el riesgo de que se protocolice la venta y transcurran 40 días y pierda su derecho a ejercer la acción de retracto legal. En vista a lo anterior, se evidencia que los demandantes en la presente causa, intentaron la presente acción dentro del lapso correspondiente, toda vez que no caduco la presente acción, siendo viable y procedente la misma, encontrándose considerado dicho requisito.
De igual manera, se comprueba y demuestra de recibos de pago realizados por los Ciudadanos NELLY BALDOMERA GINER GONZALEZ, MICHAEL JOSE GONZÁLEZ MARQUEZ, OLGA GISELA SANCHEZ SALAS, MARYSOL BEATRIZ FERNÁNDEZ PÉREZ, SHEILA JOSEFINA SAFFONT BARRIOS, EDIXÓN RODRÍGUEZ GARCÍA, DARLENET FUMERO, SILVIA PATRICIA DÍAZ MUÑETON, CIRO CARDOZO y ERNESTO DECAN MANOSALVA, los cuales rielan desde el folio 67 al 150 de la primera pieza, que los demandantes cumplieron satisfactoriamente con otros dos requisitos fundamentales para la procedencia del presente retracto legal arrendaticio como lo son (Ser el arrendatario del inmueble y estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento). Toda vez que se evidencia la responsabilidad jurídica por parte de los demandantes al realizar los respectivos pagos de los cánones, y aun cuando dichas facturas no tienen descripción de pago de cánones, sino más bien denominadas como huésped de habitaciones, mal pudiera tratarse de un hospedaje como tal; toda vez que los referidos ciudadanos han permanecido por más de 15 años en posesión de dichos inmuebles, demostrando como tal que fungen como arrendatarios de los mismos.
En ese mismo sentido determinado el último requisito de la procedencia del presente retracto legal arrendaticio, como lo es (que el propietario haya vendido el inmueble a un tercero); de autos se observa que la parte demanda (sic) PEDRO FELIPE RADA MACHADO y la SOCIEDAD MERCANTIL FIANCIADORA DEL TRABAJO C.A., dieron en venta, dichos inmueble a un tercero, correspondiéndole este derecho o prioridad a los demandantes de autos toda vez que eran los que fungían como arrendatarios. Todo ello evidenciándose debidamente en lo probado y demostrado en autos, tales como facturas, la inspección realzada (sic) por este Tribunal y las evacuaciones testimoniales antes valoradas.
En consecuencia, al verificarse que la parte actora demostró que para el momento de la venta existía una relación arrendaticia vigente, y estuvo solvente en los cánones de arrendamiento dentro de los dos años anteriores a la fecha de la venta, siendo ambos extremos legales exigidos y consagrados, para la procedencia del retracto legal invocado por el actor en su escrito libelar; y dado que la representación del demandante alegó la existencia de un derecho de retracto legal arrendaticio cuyos requisitos de procedencia quedaron demostrados en este proceso en particular, bien puede pretender el actor subrogarse en la venta en cuestión siendo cumplidos los extremos de procedencia, razón por la cual se debe declarar con lugar la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo; y así finalmente se decide...”

II
MOTIVOS PARA DECIDIR

Revisadas como han sido las actas procesales que conforman el expediente principal, así como los alegatos expuestos por las partes en la audiencia oral realizada ante este Tribunal de Alzada, se observa que además de los alegatos en los cuales la parte actora pretende sustentar su demanda, y los demandados su defensa, los cuales quedaron indicados en los términos que anteceden, la parte demandada aduce que la demanda se debió declarar inadmisible por cuanto no se agotó el procedimiento administrativo previamente; asimismo, sostiene que hay falta de cualidad de la parte actora por cuanto no tiene la condición de arrendatarios; asimismo, observa esta juzgadora que en la sentencia recurrida fue declarada con lugar la demanda con fundamento en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en este sentido, este Tribunal de Alzada considera emitir pronunciamiento al respecto, como puntos previos al fondo de la controversia, para lo cual considera necesario emitir las siguientes consideraciones:
PUNTOS PREVIOS

DE LA NORMATIVA LEGAL APLICABLE

Se observa de las actuaciones procesales que la presente causa contentiva de Retracto Legal Arrendaticio inició en fecha 14 de julio de 2015, siendo ejercida la demanda y tramitado el procedimiento bajo el régimen especial establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 6.503 de fecha 12 de noviembre de 2011, normativa que derogó parcialmente las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en todo lo que colidiera con el arrendamiento de inmuebles constituidos por viviendas; observándose de autos que el Tribunal A quo, al momento de proferir la sentencia recurrida sin indicación expresa del motivo por el cual lo hizo, sustentó la misma en el contenido de lo previsto en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, por lo tanto, es necesario dejar establecido cuál es la norma aplicable para el presente asunto y que el mismo en efecto, sea resuelto de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico de acuerdo a la norma que en él se encuentra prevista.

Al respecto, cabe citar la sentencia N° RC.000022 de fecha 3 de febrero de 2022, en la cual la Sala de Casación Civil sostiene lo siguiente:
“…De las denuncias antes transcritas se desprende que el recurrente delata que la juzgadora de alzada aplicó de manera retroactiva el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999, cuando lo procedente era aplicar lo dispuesto en los artículos 131, 132, 135, 138, 139 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011.
Ahora bien, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”; como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…”.
Desprendiéndose de lo anterior que la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal.
… De lo anterior se observa que la jueza de alzada fundamentó la recurrida de acuerdo a lo previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999; siendo que para la fecha de interposición de la presente acción, vale decir, 21 de septiembre de 2018 (folio 52 del expediente), se encontraba vigente la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 12 de noviembre de 2011, pues estableció en su única disposición derogatoria que “…se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda…”; evidenciándose que ciertamente la jueza de alzada aplicó de manera retroactiva el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 7 de diciembre de 1999.
… Así las cosas, observa la Sala que aunque la jueza de alzada aplicó de manera retroactiva la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999, dicha infracción no resulta determinante en el dispositivo del fallo; dado que el documento en que fundamenta la presente acción la parte actora no resulta ser una venta propiamente dicha, sino un contrato de cesión de derechos del edificio La Palma, como aporte de capital a la sociedad mercantil Inversiones Del Sannio, C.A., de la cual resulta ser socia la demandada, ciudadana María Ávila de Varrone; en virtud de lo cual, no están llenos los requisitos de procedencia de la presente acción, establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vale decir, artículos 132 y 140…”

Señalado lo anterior, se precisa que el retracto legal arrendaticio para inmuebles destinados a vivienda, se encuentra tutelado por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, desde la entrada de su vigencia en sus artículos 138, 139 y 140, por lo que este Juzgado advierte que el Tribunal de instancia, erró al aplicar la normativa derogada; sin embargo; considera esta juzgadora que conforme a los términos indicados en la sentencia recurrida, ello no es motivo para reponer la causa, y por lo tanto, de conformidad con el artículo 209 de nuestra Ley Adjetiva Civil, este Tribunal de Alzada procederá a emitir el correspondiente pronunciamiento conforme con las disposiciones aplicables contenidas en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se declara.

DE LA ADMISIBLIDAD DE LA DEMANDA

Se desprende de autos, que en la contestación de la demanda fue alegada la inadmisibilidad de la demanda, así como también fuera alegada en la audiencia oral realizada ante esta Instancia, que si bien es cierto, que la parte actora solicitó se desestimaran los alegatos de la representación judicial del co DEMANDADO PEDRO FELIPE RADA, por cuanto no ejerció el recurso de apelación, ni se adhirió al mismo, no es menos cierto, que en su condición de co demandado, de conformidad con el derecho a la defensa y al debido proceso puede intervenir en la presente causa haciendo sus planteamiento y alegatos correspondientes; los cuales en todo caso deben ser analizados y resueltos por el órgano jurisdiccional; en este sentido, al tratarse su alegato sobre la admisibilidad de la demanda, lo cual es de carácter de orden público, y cuyos presupuestos procesales en modo alguno pueden ser vulnerados, tanto que el ordenamiento jurídico permite su revisión hasta de oficio en cualquier estado y grado de la causa, es por lo que considera esta superioridad necesario verificar el cumplimiento de éstos; observándose de autos que se alega la inadmisibilidad de la demanda en virtud de la falta de agotamiento previo del procedimiento administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), así como también fuera alegada por la representación de la co demandada Sociedad Mercantil FINANCIADORA DEL TRABAJO, C.A., la falta de cualidad de la parte actora al considerar que no tienen la condición de arrendatarios que se atribuyen en la demanda; por lo cual este Tribunal hace las siguientes consideraciones:
DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
De autos, se desprende que la parte demandada inicialmente en su escrito de contestación, alegó entre las cuestiones previas formuladas, el mismo supuesto en el cual sostiene la representante judicial del ciudadano PEDRO FELIPE RADA, que la demanda es inadmisible, es decir, sostiene que se debió agotar el procedimiento administrativo previamente.
En cuanto a la aplicación del artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 377 de fecha 1 de julio de 2015, estableció:
“De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario.
(Omissis)
De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva.
Acorde con los precedentes jurisprudenciales y legales antes expuestos, esta Sala considera que los mismos deben ser aplicados al caso concreto, lo cual implica señalar, que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debe ser aplicada de conformidad con los postulados constitucionales y permitir a los demandantes por retracto legal arrendaticio la posibilidad de acceder a los órganos de justicia, de manera que el fondo de su pretensión de reconocimiento del derecho de preferencia a comprar el inmueble frente a un tercero sea examinado rápidamente y sin agotar el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, honrando con ello lo establecido en los artículos 2 , 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide...”
Siendo ello ratificado, conforme sentencia de la misma Sala en fecha 22 de junio de 2016, Exp. Nº 2015-000894, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, de la siguiente manera:
“De conformidad con la decisión anteriormente transcrita, la carga de tramitar mediante el procedimiento administrativo previo a la demanda judicial, la pretensión de retracto legal, recae sobre el arrendador y no sobre el arrendatario.
En consecuencia, los arrendatarios podrán accionar pretensiones como la de autos, directamente ante los tribunales de la República, para garantizar de este modo que el fondo de su pretensión sea examinada rápidamente, en virtud del riesgo de pérdida de la posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva.
En el caso concreto, se evidencia que el juez de Alzada quebrantó el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al declarar inadmisible la demanda, por considerar que la parte actora debía agotar, antes de interponer la presente demanda, la vía administrativa establecida legalmente. Situación que en definitiva menoscabó el derecho a la defensa de la demandante, pues al no admitir la demanda sin que exista una prohibición legal para ello, limitó indebidamente el derecho del demandante a la tutela judicial efectiva.
En consecuencia, se declara la nulidad de lo actuado y se repone la causa al estado en que se proceda a la admisión de la demanda y se le dé el curso de ley.”
Así las cosas, de conformidad con las citadas sentencias cuyo criterio se mantiene vigente, en aplicación del principio de uniformidad de la jurisprudencia previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal lo acoge en su totalidad; y en este sentido, considera que aunado a que el Tribunal de la causa ya en la oportunidad de resolver sobre las cuestiones previas, había declarado la improcedencia de aplicación del aludido procedimiento administrativo previo, aquí se reitera puesto que la acción es ejercida por quienes se afirman como ocupantes de los inmuebles objeto del juicio; y la acción ejercida en modo alguno comporta la desposesión material de los referidos inmuebles puesto que sólo se dirime sobre si éstos tienen derecho o no inicialmente a la preferencia ofertiva y por lo cual se justificara el derecho al retracto legal arrendaticio; acción que bien por ser declarada procedente o improcedente no conllevaría a la desposesión de los inmuebles por ninguna de las partes intervinientes en este juicio, por lo que no resulta necesario el agotamiento de la vía administrativa y por ello a todas luces mal podría ser considerado como motivo de inadmisibilidad de la demanda, por lo cual se niega dicha defensa, aunado a que los mismos motivos fueron decididos conforme a la sentencia que resolvió sobre las cuestiones previas alegadas en la oportunidad de contestación a la demanda. Así se declara.
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
La representación judicial de la co demandada FINANCIADORA DEL TRABAJO, C.A., alegó como defensa perentoria la falta de cualidad de los accionantes, aduciendo que ellos no cuentan con la condición de arrendatarios y que su representada no realizó contrato de arrendamiento, que no recibió pago alguno por cánones de arrendamiento; siendo necesario por lo tanto, verificar previamente si en efecto los accionantes se encuentran legitimados para actuar en el presente juicio, ya que conforme a reiteradas decisiones de nuestro Máximo Tribunal, la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, por lo que ciertamente le está dado al Juez controlar la válida instauración del proceso, debiendo inclusive revisar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, y advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante con respecto a la satisfacción de los mismos, lo que a todo evento puede verificarse en la etapa de admisión de la demanda, sin perjuicio que de no ocurrir así, deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa; en consecuencia a lo señalado, quien aquí decide considera necesario precisar las siguientes observaciones:
Ello así, es determinante señalar que uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para quien sentencia pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar, es la Legimatio Ad Causam; es decir, la legitimación para actuar en juicio bien como parte actora o parte demandada, lo cual debe verificarse para la admisión de la demanda o en cualquier grado y estado de la causa en caso de no haberlo observado desde el inicio, puesto que de no ser ésta evidente la consecuencia jurídica no es otra que la inadmisibilidad de la demanda.
La legitimación a la causa como bien se indicó es un elemento constitutivo del derecho de acción, y que por ende, está íntimamente vinculado con el proceso, con la correcta conformación de la relación jurídico procesal, que junto con al interés jurídico actual permite al órgano judicial emitir una sentencia que resuelva el fondo del asunto sometido para su resolución, sin que nada obste para que posteriormente pueda la parte actora volver a interponer la demanda, previo cumplimiento de los extremos de Ley, si es que adquiere la cualidad o interés, pues no produce cosa juzgada sobre el fondo del asunto, presupuestos que debe el juez que conoce la causa verificar.
Valdivieso Montaño, considera que “la cualidad significa facultad personal para obrar en justicia”, es decir, la cualidad es el poder para ejercer o no una determinada acción; por su parte el autor Luis Loreto expresa que, “Se trata de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva)”.
Por otra parte, en sentencia N° 3592 de fecha 6 de diciembre de 2005, de la de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia quedó establecido:
“…la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción…”
Siguiendo este orden de ideas, y en atención a los criterios sostenidos por el Máximo Tribunal, puede afirmarse que la cualidad va estrechamente unida al derecho constitucional de acceder a la jurisdicción, por lo que obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y en defensa de la Constitución, a la declaración, aún de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues lo contrario implicaría permitir que pretensiones contrarias a la ley sean tuteladas en desmedro del ordenamiento jurídico, desviando así la finalidad del proceso que es instrumento fundamental para la justicia, siendo necesario verificar si en efecto la parte actora tiene cualidad para intervenir en la presente causa.
Asimismo, cabe citar sentencia N° 0981 de fecha 27 de julio de 2023 emanada de la Sala Constitucional en la cual sostiene:

En virtud del análisis de la doctrina jurisprudencial ut supra citada, para poder examinarse la pretensión procesal en cuanto al fondo, es impretermitible determinar quienes tienen derecho por indicación de la Ley, para que en condición de demandantes se resuelva la acción incoada, y quienes en condición de demandados deben ser traídos al juicio, esto es, la legitimatio ad causam, la cual constituye uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos ineludibles para que el Juez pueda resolver si el accionante o los accionantes tienen el derecho a lo exigido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
La legitimación es la cualidad necesaria de las partes; el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación…”
Así las cosas, tal como se precisó con anterioridad, en el presente caso la pretensión va dirigida a una acción de retracto legal arrendaticio, demanda que fuera intentada por un litis consorcio activo, en el que se afirman arrendatarios y por lo cual tenían la preferencia ofertiva, siendo que los inmuebles por ellos ocupados fueron dados en pago en una transacción celebrada entre los codemandados, por lo que es necesario señalar que en efecto, el carácter de arrendatario debe ser debidamente demostrado para el ejercicio de la acción incoada.
Puntualizado lo anterior, advierte esta Juzgadora de las actas procesales que la parte actora tanto en su demanda inicial, como en la reforma posteriormente presentada, afirmó actuar en su carácter de arrendatarios acompañando junto al escrito libelar unas instrumentales en la cuales pretende sustentar tal afirmación; motivo por el cual considera esta sentenciadora, que dada su afirmación y los documentos acompañados, es por lo que ello debe ser motivo de análisis de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, y así en la sentencia de mérito determinar si los accionantes logran demostrar los supuestos de procedencia de su pretensión, puesto que si tienen o no razón en sus alegatos ello debe resolverse con el fondo de la controversia en el cual ambas partes demuestren sus respectivas afirmaciones de hecho, y se decida de conformidad con lo alegado y probado en autos; por lo cual considera esta Juzgadora que será previo análisis del material probatorio que se determine si en efecto los accionantes tiene o no la condición de arrendatarios que se atribuyen. Así se declara.
Ahora bien, no pasa desapercibido esta Juzgadora que tanto en la demanda primigenia como en la reforma de la demanda interviene el ciudadano ROY DECAN SOTILLET, supra identificado, actuando en nombre y representación del ciudadano ERNESTO DECAN MANOSALVA, quien interviene como accionante en la causa, actuaciones estas relacionadas con la presentación de la demanda, asimismo actuó para el otorgamiento de poder apud acta en distintos Abogados durante la tramitación del procedimiento; ello así, en el caso examinado, se aprecia que la persona que representó los derechos del mencionado ciudadano ERNESTO DECAN MANOSALVA, no es un profesional del derecho, es decir, no es Abogado, siendo necesario emitir pronunciamiento en cuanto a la participación del prenombrado ciudadano para accionar en el presente juicio, lo cual hace de la siguiente manera:
Disponen los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados:

Artículo 3 - Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley.
Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio.
Artículo 4 - Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso. Si la parte se negare a designar abogado esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley.

Asimismo, establece el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 166 - Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados.

En este orden de ideas, es preciso indicar que las partes son aquellos sujetos que como demandante y demandado integran la relación jurídica procesal que se constituye con la presentación de la demanda, la cual debe cumplir ciertas formalidades y verificarse el cumplimiento de los presupuestos procesales para la admisión, por lo cual, debe cumplirse con lo dispuesto en la norma en cuanto a su comparecencia de los sujetos intervinientes, bien sea asistido o representado por un abogado, todo ello de conformidad con las citadas normas, con la cual se vea garantizado el derecho constitucional referido al debido proceso y a la defensa; es así como las personas jurídicas, al igual que los incapaces, además de estar representados en primer término por sus representantes legales o estatuarios, en defensa de sus intereses deben estar igualmente asistidos o representados por profesionales del derecho.
En tal sentido, se debe precisar que en caso de otorgarse el poder a una persona que no cuente con el título de abogado, su actuación en juicio no se subsana con la asistencia del profesional del derecho, ni con la sustitución del poder en referencia, puesto que mal podría otorgar una facultad que no tiene, y así lo dejó sostenido nuestro Máximo Tribunal en reiteradas decisiones. (sentencias N° 984 dictada por la Sala Constitucional de fecha veintitrés (23) de noviembre de 2016, ratificada en sentencia N° 338 del 25 de marzo de 2026; por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 409 de fecha 04 de octubre de 2022, N° 525 de fecha 31 de octubre de 2022, Nº 664 de 28 de octubre de 2025)
En este orden de ideas, de conformidad con las citadas sentencias cualquier gestión inherente a la abogacía realizada sin poseer título de abogado incurre en una manifiesta falta de representación, ya que carece de esa especial capacidad de postulación, que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de su profesión para realizar actos procesales con eficacia jurídica, criterio este además que se ha consolidado como ratificación al sostenido por la Sala Constitucional, por lo cual en efecto se considera una violación de orden público, atribuirse dicha facultad de representación en juicio quien no ostenta el título de abogado.
En este mismo sentido, conforme se evidencia de autos, el ciudadano ROY DECAN SOTILLET, supra identificado, actúa en nombre y representación del ciudadano ERNESTO DECAN MANOSALVA, sin que en modo alguno conste en autos que éste sea profesional del derecho; así como tampoco debe considerarse subsanada dicha situación conforme al poder Apud acta otorgado con posterioridad a la profesional del derecho, puesto que dicha situación en modo alguno es subsanable; de conformidad con la reciente sentencia de la Sala de Casación Civil, en el Exp. AA20-C-2025-000350, sentencia N° 664 de fecha 28 de octubre de 2025 en la cual se reitera la imposibilidad que tiene un apoderado no abogado de subsanar la falta de representación, sustituyendo el mandato a un abogado dentro del propio juicio, por ser todas las actuaciones que emanen de él inválidas, por carecer de la capacidad de postulación necesaria para la validez de cualquier actuación en representación de la parte dentro del proceso, lo que conlleva a todo juzgador como director del proceso en el deber insoslayable de verificar la capacidad de postulación de la representación judicial de las partes, así no sea alegada; por lo que a todas luces queda en evidencia la falta de capacidad de postulación en lo que respecta al ciudadano ERNESTO DECAN MANOSALVA para actuar como parte actora en la presente causa. Así se declara.
Ahora bien, siendo el caso que la falta de capacidad de postulación trae como consecuencia la inadmisibilidad de la demanda, sin embargo, debe tenerse en cuenta que al estar conformada la parte actora por un litis consorcio activo, resulta necesario revisar el derecho de acción del resto de los demandantes, de la siguiente manera:
Al respecto, se trae a colación lo establecido en la sentencia N° 277 dictada en fecha 26 de mayo de 2.023, en el Exp. AA20-C-2022-000557, por la Sala de Casación Civil, que se transcribe parcialmente a continuación:
“…para la realización de cualquier actuación ante los Tribunales de la República, es necesario detentar título de abogado. En el presente caso la demanda fue interpuesta por los ciudadanos Luis Carlos Mejías Peña y Luisa del Valle Peña en nombre y representación de su hijo Ramón Alejandro Mejías Peña. Lo cual contrasta con jurisprudencia reiterada de esta Sala en la cual se ha sostenido la ineficacia de las actuaciones realizadas en juicio por quien no sea abogado, aun cuando hubiere actuado asistido de abogado.
… El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“…”.
…De manera que, de acuerdo con la citada jurisprudencia y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la demanda será inadmisible en el caso de que esta sea contraria a la ley, al orden público o a las buenas costumbres siendo esta una enumeración taxativa de la ley.
…En consecuencia, esta Sala al analizar el razonamiento expuesto por el juzgador de alzada, se puede apreciar que, si bien es cierto la falta de capacidad de postulación con respecto a la representación de uno de los codemandantes quien por lo que respecta a este la demanda es inadmisible; también, se pudo constatar la inobservancia de toda la documentación presentada por la parte actora, pues el juez debió pronunciarse sobre la partida de nacimiento presentada por el codemandante Luis Carlos Mejías como medio probatorio del parentesco existente entre él y el difunto Ramón Mejías, cercenando así su derecho de acceso a la justicia y derecho de defensa; así como, su interés legítimo para ejercer la acción de simulación, por cuanto, si esta llegare a ser probada, el inmueble en discordia formaría parte del acervo hereditario al cual tiene derecho, sin razón de la cual la demanda resulta inadmisible por respecto al ciudadano Ramón Alejandro Mejías Peña y admisible para el ciudadano Luis Carlos Mejías Peña, lo que evidencia la infracción de los artículos 15, 341 del Código de Procedimiento Civil y 26, 41 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que se declara la procedencia de la denuncia bajo análisis. Y así se decide.
En este orden de ideas y por lo razonamientos antes expuestos esta Sala declara el quebrantamiento de formas procesales que menoscaba el derecho de la defensa de la parte actora recurrente en casación, Luis Carlos Mejías Peña, y anula la sentencia del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui y, se ordena reponer la causa al estado de que se admita la demanda y se continúe con el procedimiento. Y así se decide.

Así las cosas, de conformidad con el principio de uniformidad de la jurisprudencia establecido en el artículo 321 de nuestra Ley Adjetiva Civil, si bien es cierto que en efecto quedó en evidencia la falta de capacidad de postulación en lo que respecta a la representación judicial del ciudadano ERNESTO DEAN MANOSALVA, mal puede sacrificarse el derecho de acción de los otros accionantes, quienes han manifestado actuar conforme a sus intereses inicialmente asistidos de profesionales del derechos y posteriormente bajo representación, haciendo argumentos para sostener la petición planteada, debiendo ser en el fondo de la controversia donde se resuelva conforme a los medios probatorios, si tienen o no razón en sus alegatos, por lo cual de conformidad con el criterio sostenido en la citada sentencia proferida por la Sala de Casación Civil, la demanda resulta admisible en lo que respecta al resto de los demandantes. Así se declara.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Determinado lo anterior, este Tribunal actuando en Alzada pasa a juzgar sobre el asunto sometido a conocimiento, a fin de verificar si el fundamento sostenido por el Tribunal de instancia en la sentencia recurrida que declaró Con Lugar la demanda por Retracto Legal Arrendaticio en virtud de considerar el Tribunal A quo, que los supuestos de procedencia quedaron demostrados en autos, se encuentra ajustado o no ajustado a derecho, para lo cual hace necesario resolver el asunto con base en las siguientes consideraciones:

En el caso sub iúdice, se observa del escrito libelar que la acción incoada por la parte actora se refiere al ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio previsto en las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y cuya acción es incoada con el objeto de que sea reconocido su derecho de asumir la propiedad de la cosa arrendada, afirmándose titulares del derecho a la preferencia ofertiva alegando al respecto ser arrendatarios, siendo dado en pago los inmuebles por ellos ocupados junto a otro grupo de apartamentos, sin que para ello fueran notificados; de autos se observa, que la parte demandada en su defensa arguye que no se está en presencia de una venta de los inmuebles, sino de una dación en pago; con la pretensión procesal los actores pretenden se les reconozca su derecho de preferencia para adquirir los citados inmuebles identificados en autos, y subrogarse en consecuencia, en las mismas condiciones estipuladas para el adquiriente, es decir, el ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO, quien ha sido demandando en forma conjunta con la sociedad mercantil FINACIADORA DEL TRABAJO C.A., ambos identificados en autos, constituyendo así un litis consorcio pasivo necesario.
En este orden de ideas, a los fines de verificar los supuestos de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, procede al análisis de los medios probatorios aportados en la presente causa; siendo pertinente emitir pronunciamiento en cuanto al alegato de la parte actora en el desarrollo de la audiencia oral y pública realizada en este Tribunal de Alzada, en relación al auto mediante el cual el Tribunal A quo fijó los puntos controvertidos, y abrió el lapso para la promoción de pruebas de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por el cual la representación judicial de los accionantes alega, que con ello ya la condición de arrendatario no era un punto controvertido, si bien es cierto que no hace mención expresa a dicho auto, por cuanto hace referencia a un folio de la segunda pieza del expediente, no es menos cierto que, es en dicha actuación en la que en todo caso conforme al procedimiento, debió quedar establecidos los límites de la controversia; sin embargo, observa quien sentencia, que el Tribunal A quo, en el auto de fecha tres (03) de abril de 2023, contentivo en el folio ciento ochenta y cuatro (184) de la segunda pieza, no deja determinada tal condición como un hecho admitido; aun cuando establece como hecho controvertido la venta de los inmuebles objeto de litigio, desprendiéndose de su contenido que el Tribunal hace referencia al contenido de la demanda primigenia de fecha 14 de julio de 2015, cuando esta perdió vigencia al presentarse el escrito de reforma de fecha veintidós (22) de octubre de 2015; asimismo, indica en cuanto a la contestación de la demanda, refiriéndose sólo en cuanto a la co demandada FINANCIADORA DEL TRABAJO, C.A., y que ésta negó, rechazó y contradijo la demanda toda vez que no se produjo una venta sino una simple dación en pago, evidenciándose de autos que la parte demandada, conformada por los dos (2) co demandados, en su defensa rechazaron la condición de arrendatarios de los demandantes; asimismo, se evidencia que el Tribunal A quo, no estableció de forma específica cuáles fueron los hechos admitidos; en este sentido, si bien es cierto que dicha actuación del Tribunal A quo no se realizó de la forma correcta, conforme a los términos aquí señalados, no es menos cierto que su finalidad no es más que delimitar qué hechos están en controversia, y funcionaría como guía para determinar los hechos que deben ser demostrados; pero ello, no exime a las partes de la carga procesal de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho conforme lo consagra el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que éstas deben sustentar tanto la pretensión como los argumentos de defensa; correspondiendo dicha actuación a un auto de mera sustanciación en que el Tribunal A quo apertura el lapso probatorio, el cual en su momento mal podría ser recurrido por alguna de las partes; sin embargo, aun cuando el auto en comento no fuera emitido de la forma correcta, en modo alguno se disminuyó el derecho a la defensa de las partes para que diera lugar a la reposición de la causa para que ello fuera subsanado, por cuanto se observa de autos que la parte actora hizo uso de su derecho probatorio en ejercicio del derecho a la defensa y del debido proceso, al comparecer y promover los medios probatorios con los cuales pretende demostrar su pretensión, que si los mismos resultan o no suficientes para ello, será en la presente decisión que así quede determinado previo análisis de las pruebas promovidas; dejándose establecido, que encontrándose a derecho la parte demandada, ésta no hizo uso del derecho probatorio, por lo tanto, se procede al análisis de las pruebas promovidas por la parte actora. Así se declara.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

Dentro de la etapa del lapso probatorio la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas en el que ratificó las documentales acompañadas junto con el escrito libelar, consistentes en:
- Constancias de residencia de los ciudadanos Nelly Baldomera Ginner González, Michael José González Márquez, Olga Sánchez, Marisol Beatriz Fernández Pérez, Sheila Josefina Saffont Barrios, Darlenet Fumero Rojas, Edixón Rodríguez García, Silvia Patricia Díaz Muñeton, Ciro Cardozo y Ernesto Decan, expedidas por el Condominio Doral Beach, cursantes del folio 58 al folio 66 del expediente, así como los Recibos de pago cursantes de los folios 67 al folio 150 del expediente, para demostrar el carácter de arrendatarios, así como el pago de los cánones de arrendamiento y el tiempo en calidad de inquilinos; por cuanto se observa de que dichas instrumentales son documentos privados emanados de un tercero ajeno a la controversia, en virtud de aportarse a los autos como suscritos por la Oficina del Condominio de Doral Beach; es por lo que el contenido y firma de estos documentos debieron ser ratificados de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto al no verificarse ello de autos los mismos deben ser desechados, puesto debió cumplirse con dicha norma a los fines de otorgársele valor probatorio; considerando este Tribunal de Alzada como no acertada la decisión del Tribunal A quo cuando les otorgó valor probatorio de conformidad con el artículo 429 eiusdem, por no haber sido impugnados, no contemplando dicha norma entre los documentos por ella regulados, el documento privado simple cuya naturaleza corresponde a los instrumentos aquí aportado. Así se declara.
- Documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sotillo bajo el N° 2012.1293, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 261.2.13.2.3831, Folio Real del año 2012, en el cual consta la cesión de ochenta y siete (87) apartamentos entre los cuales se encuentran los identificados con los números: 456, 430, 3136, 458, 477, 446, 447, 3146, 36 y 3152, objeto del presente juicio; cursante al folio 15 al folio 56, observa esta Alzada que dicho instrumento público al no ser impugnado por la parte demandada, y a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, se tiene como fidedigno y surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, en este sentido, se le otorga valor probatorio. Así se declara.
- Promovió Inspección Judicial en los apartamentos identificados números: 456, 430, 3136, 458, 477, 446, 447, 3146, 36 y 3152, que forman parte del condominio Doral Beach, y por último, promovió las testimoniales de los ciudadanos: Ledy Zulay Acevedo, Ivette González, Adriana Salazar y Bianette Fuenmayor, titulares de las cédulas de identidad números: V-5.423.519, V-6.179.933 y V-8.253.223 y V-10.064.270 respectivamente; ello así, esta Juzgadora advierte en cuanto a la inspección judicial promovida, que este medio probatorio tiene por finalidad es dejar constancia de circunstancias o el estado de lugares o de las cosas que no se pueda acreditar de otra manera, por lo que, dada la naturaleza de ese medio probatorio, no puede pretenderse a través de una inspección validarse relaciones contractuales, puesto que con ello se desnaturaliza su finalidad esencial; siendo practicada por el Tribunal a quo en la oportunidad para ello fijada, considera necesario este Tribunal establecer su análisis en cuanto a los hechos sobre los cuales se dejó constancia al momento de resolver sobre el fondo de la controversia en la presente decisión. Y así se declara.
Promovió prueba testimonial evacuada sólo en relación a las ciudadanas Ivette González y Adriana Josefina Salazar Camayaguan, el Tribunal observa que, aun cuando el Tribunal A quo en su momento admitió la prueba y procedió a su evacuación en la oportunidad de celebrar la audiencia de juicio, la misma no debió ser valorada como prueba tomando en consideración que su promoción no se realizó de conformidad con la ley especial que rige el procedimiento, es decir, tenía la carga procesal la parte demandante de así indicarlo en el escrito libelar, oportunidad legal establecida en el artículo 100 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuya ley dispone la excepción para la promoverla en la oportunidad de promoción de pruebas, sin embargo, tampoco se evidencia de las actas procesales que la parte actora al momento de su posterior promoción en el lapso probatorio, justificara su pertinencia, legalidad y los motivos por los cuales no la presentó en su debida oportunidad, es decir, en el libelo de la demanda, tal y como lo establece el artículo 113 de la referida Ley, razón por la que se desecha la prueba la prueba testimonial. Así se declara.

Precisado lo anterior, esta Alzada procede a revisar el cumplimiento de los supuestos de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia...”

Y siendo que, conforme a la citada norma el juez debe ir en búsqueda de la verdad con fundamento a la pretensión y defensa opuesta conforme a lo probado en autos, en aplicación del artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada observa:

En el presente caso, la parte actora adujo en su escrito libelar tener el derecho de preferencia ofertiva en virtud de la condición de arrendatarios solventes, afirmando que tal derecho le ha sido quebrantado al omitirse por parte del arrendador, el ofrecimiento en venta de los inmuebles suficientemente identificados en autos, cuando ha sido trasladada la propiedad de éstos en dación de pago al co demandado PEDRO FELIPE RADA, antes identificado, razón por lo cual fue ejercido el presente retracto legal arrendaticio, cuya regulación como antes se indicara, se encuentra prevista en la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, en sus artículos 138 y 140, que al respecto, disponen lo siguiente:

Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente ley, según sea el caso.

Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias…” (negritas y subrayado del Tribunal)

Al respecto, es pertinente citar la sentencia N° 124 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 27 de marzo de 2023 en la cual dejó establecido:
En este sentido se observa que los artículos 138 y 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario de fecha 12/11/2011, señalan lo siguiente:(…).
De las normas antes transcritas se observa que el retracto legal es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia. Siendo que en la presente Ley dispone que para poder ejercer dicha acción los arrendatarios deben encuadrarse en alguno de los dos supuestos del artículo 140, los cuales se refieren a que: 1) No se cumplan los requisitos de la preferencia ofertiva; o 2) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables.
… Así pues, visto que tanto el juzgador de alzada como el de la primera instancia inobservaron los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio de conformidad con el artículo 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario de fecha 12/11/2011, entiéndase, “ 1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente ley”. “2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias”; Siendo que en el presente caso fue ejercido un retracto legal arrendatario, sin que haya mediado un acto de enajenación por parte del propietario demandado, lo cual resulta un requisito indispensable para poder accionar dicha pretensión…”

De las normas antes transcritas se deriva que el retracto legal es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia. Dispone la propia ley que para poder ejercer dicha acción los arrendatarios deben encuadrarse en alguno de los dos supuestos del artículo 140, los cuales se refieren a que, no se cumplan los requisitos de la preferencia ofertiva; o, que, efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios.
En este sentido, aparte de los mencionados requisitos establecidos en la norma transcrita y citada sentencia, debe tenerse en cuenta el artículo 131 eiusdem, el cual dispone: “En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”. (negritas del Tribunal)
Ahora bien, conforme lo indica la citada norma, en caso de producirse un acto traslativo de la propiedad de un inmueble que se encuentre arrendado, corresponderá al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, la preferencia ofertiva, es decir, el derecho para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, sujeto claro está a que el arrendatario o arrendataria se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Precisado lo anterior evidencia quien aquí decide, que la parte demandada en su defensa alegó que no existe un contrato de arrendamiento, que en virtud de ello los demandantes no tienen la condición de arrendatarios, así como sostiene que su representada la Sociedad Mercantil Financiadora del Trabajo, C.A., no recibió pago por cánones de arrendamiento; al respecto, cabe destacar, que de la lectura efectuada al escrito de reforma de la demanda en modo alguno se observa que la parte actora indique cual es la naturaleza del contrato de arrendamiento por el cual sostiene mantener tal condición de arrendatarios, ya que sólo alega la existencia de unas constancias emanadas de la Oficina de Condominio del Doral Beach de cuyo contenido en modo alguno se deja constancia de la condición por la cual se declara que la persona ocupa el inmueble y recibos que aunque en ellos se expresa en algunos casos “inquilinos”, y en otros, “Huésped”, y que conforme quedara determinado anteriormente, dichas instrumentales fueron desechadas al no ser promovidos de la forma correcta; siendo que, es hasta la oportunidad de realizarse la audiencia de juicio, en la cual la parte demandante expresa que se trata de un contrato verbal, lo que constituiría un hecho nuevo para esa etapa procesal, ya que en dado caso, así debió expresarlo desde el inicio antes de la contestación de la demanda; asimismo, se observa, que hace referencia la parte actora que la Oficina de Condominio del Doral Beach recibió los pagos con quien se entendía todo lo relacionado al arrendamiento; sin embargo, ello no quedó debidamente demostrado, por lo cual se reitera que al no ser ratificado el contenido de dichos instrumentos en el interín del juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como tampoco cursar en autos medio probatorio que evidencie bajo qué concepto la referida oficina recibía tales pagos de ser el caso, fue desechado; por otra parte, aun cuando se promovió la prueba testimonial en la cual dos (2) de las testigos promovidas afirman que los accionantes son inquilinos, este Tribunal desechó dichas declaraciones en virtud de no haber sido debidamente promovidas en la oportunidad procesal correspondiente, o en su defecto, haber justificado de conformidad con el artículo 113 de la Ley especial en esta materia, para promoverlas en la oportunidad que lo hizo; así como tampoco quedara en evidencia con la inspección judicial promovida, la cual a todas luces resulta inconducente, partiendo del hecho cierto que el Tribunal A quo dejó constancia conforme a lo manifestado por quienes se encontraban en el inmueble objeto de inspección judicial, en algunos casos como ocupantes, otro que manifestó ser propietario y en el caso del accionante Ciro Cardozo que manifestó estar en condición de arrendatario; sin embargo, no deja constancia el Tribunal de haber observado algún instrumento que así lo verifique, no siendo motivo de controversia en el presente juicio el hecho que los accionantes sean ocupantes de los inmueble objeto de litigio; es decir, no fue demostrado de forma fehaciente para los efectos de este juicio, que los accionantes tengan la condición de arrendatarios solventes para la fecha de la protocolización del acto traslativo de la propiedad, en fecha 13 de septiembre de 2012; requisito sine qua non establecido por el ordenamiento jurídico para la tutela de los derechos de los arrendatario y las arrendatarias a través del ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio; por lo que ante la insuficiencia de pruebas en este juicio que acredite la condición de arrendatarios solventes para que surgiera a su favor la preferencia ofertiva, es por lo que mal podría declararse procedente en derecho la pretensión de la parte actora; aunado al hecho de pretender subrogarse el derecho de propiedad en los mismos términos que el accionado ciudadano PEDRO FELIPE RADA, antes identificado, cuando aducen ocupar diez (10) apartamentos que forman parte de una globalidad de ochenta y (87) apartamentos objeto del acto traslativo de propiedad protocolizado en fecha 13 de septiembre de 2012, por lo tanto, en atención al artículo 254 del texto adjetivo civil, al no existir plena prueba de los alegatos de la parte actora es por lo que considera esta Alzada que la acción de retracto legal arrendaticio incoado no debe prosperar en derecho. Así se declara.
Asimismo, se observa del contenido de la sentencia recurrida que el Tribunal A quo, hace señalamientos que no están acorde a lo indicado por la parte actora, ello al punto de indicar que los demandados “…PEDRO FELIPE RADA MACHADO y la SOCIEDAD MERCANTIL FIANCIADORA DEL TRABAJO C.A., dieron en venta, dichos inmuebles a un tercero…” así como al hecho de haber dictado la sentencia conforme a la normativa que no se encontraba vigente y por lo cual no resultaba aplicable al caso de autos, y analizar las instrumentales promovidas contenidas en documento privado simple emanadas de tercero ajeno al juicio de conformidad con la disposición contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con los cuales dio por demostrados los requisitos de procedencia de la acción debatida; motivos por los que este Tribunal de Alzada no comparte lo decidido por el Tribunal de la causa, y por lo tanto, habiendo revisado exhaustivamente las actas procesales, conforme a los fundamentos que anteceden es por lo que declara la procedencia del presente recurso de apelación y con ello revoca en todas sus partes la sentencia recurrida, tal como quedará establecido en la dispositiva del fallo. Así se declara.
III
DECISION
Por las argumentaciones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, por la autoridad que le confiere la ley y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por el abogado en ejercicio OSWALDO FERNANDEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 81.012, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil FINANCIADORA DEL TRABAJO, C.A., persona jurídica inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 25 de agosto de 1959, bajo el N° 1, Tomo 32-A, contra la decisión de fecha 19 de marzo de 2025, pronunciada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por los ciudadanos NELLY BALDOMERA GINER GONZALEZ, MICHAEL JOSÉ GONZÁLEZ MARQUEZ, OLGA GISELA SANCHEZ SALAS, MARYSOL BEATRIZ FERNÁNDEZ PÉREZ, SHEILA JOSEFINA SAFFONT BARRIOS, EDIXÓN RODRÍGUEZ GARCÍA, DARLENET FUMERO, SILVIA PATRICIA DÍAZ MUÑETON, CIRO CARDOZO y ERNESTO DECAN MANOSALVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-4.010.383, V-11.636.755, V-8.045.390, V-7.823.731, V-13.120.935, V-15.035.063, V-3.957.694, V-12.113.709, V-638.401 y V-798.572, respectivamente. SEGUNDO: Se REVOCA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2025, pronunciada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por los antes identificados ciudadanos en contra de FINANCIADORA DEL TRABAJO C.A., supra identificada, y del ciudadano PEDRO FELIPE RADA MACHADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.784.727. Así se decide.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Puerto La Cruz, a los Treinta (30) días del mes de Abril de dos mil veintiséis (2026) Años: 216º de la Independencia y 167º de la Federación.
LA JUEZ,

MAGBIS MAGO GARCÍA (fdo)
LA SECRETARIA,

ROSLEY BARRIOS FLORES (fdo)
En la misma fecha, siendo las tres horas de la tarde (3:00) p.m., se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.-*
LA SECRETARIA,

ROSLEY BARRIOS FLORES. (fdo)