TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI
Puerto La Cruz, Veinte (20) de enero del año dos mil veintiséis (2026)
215º y 166º
Asunto: Nº BP02-R-2025-005292
Se contraen las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación ejercido por el ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.164.703, actuando en carácter de Presidente del Conjunto Residencial La Palma, debidamente asistido por el abogado CRUZ MANUEL ESPINOZA LEON, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 204.791, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha siete (07) de octubre del año dos mil veinticinco (2025), por medio de la cual declaró INADMISIBLE la demanda de Cobro de Bolívares (vía ejecutiva), incoada por la Junta de Condominio del EDIFICIO LA PALMA, a través de su Presidente ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ, anteriormente identificado, en contra de los ciudadanos CHI KWONG LEUNG y KIT LING BONNIE SHUM DE LEUNG, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.310.230 y V-8.210.102, respectivamente, en su carácter de propietarios del apartamento 7-B del Edificio La Palma, por concepto de deudas de condominio desde marzo del año 2012 hasta septiembre del año hasta septiembre del año 2025.
En fecha treinta (30) de octubre del año dos mil veinticinco (2025), este Tribunal Superior admitió el presente recurso de apelación, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes.
En fecha siete (07) de noviembre del año dos mil veinticinco (2025), se recibió escrito de informes presentando por el ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ, debidamente identificado anteriormente, asistido por el abogado CRUZ MANUEL ESPINOZA LEON, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 204.791.
Llegada la oportunidad para sentenciar, este Juzgado Superior observa:
I
DEL ESCRITO LIBELAR
En fecha treinta (30) de septiembre del año dos mil veinticinco (2025), mediante escrito libelar interpuesto por el ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ, anteriormente identificado, actuando en carácter de Presidente del Conjunto Residencial La Palma, debidamente asistido por el abogado CRUZ MANUEL ESPINOZA LEON, arriba identificado, presentó demanda por COBRO DE BOLÍVARES (VÍA EJECUTIVA), contra los ciudadanos CHI KWONG LEUNG y KIT LING BONNIE SHUM DE LEUNG, antes identificados, en la cual expone y solicita lo siguiente:
“(…) Con fundamento en la normativa prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, La (sic) presente Demanda (sic) tiene por objeto interponerla en nombre del condominio del conjunto residencial la palma, a quien represento de manera debida en este acto, y presento formal demanda por COBRO DE BOLIVARES POR VIA EJECUTIVA, en contra de los ciudadanos: CHI KWONG LEUNG y KIT LING BONNIE SHUM DE LEUNG, venezolanos, mayores de edad, ambos con domicilio en el apartamento signado con el número 7-B, del edificio la palma, ubicado en la calle miranda, en el sector comprendido entre la avenida 5 de julio y la calle democracia de la ciudad de Puerto la Cruz estado Anzoátegui.
(…) Ahora bien Ciudadano Juez, los hoy demandados dejaron de cancelar el respectivo condominio desde el MES DE MARZO DE AÑO 2012, en las cuales están obligados en cancelar de manera continua mensual, igualmente consta en la tabla que a continuación se ilustra en relación a la deuda mensuales(sic) correspondiente a los años de pago de condominios insolutos, que la soportan y que se anexan a esta demanda que los Ciudadanos: CHI KWONG LEUNG y KIT LING BONNIE SHUM DE LEUNG, ut supra anteriormente, no cancelan el condominio desde el mes de MARZO DEL AÑO 2012. Adeudan a mi representada la cantidad de TRECIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLIVARES (393.660,00 BS) y al cambio según la tasa del banco central de Venezuela, equivale a la suma DOS MIL CUATROCIENTOS TREINTA (2.430,00$) DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, más adicionalmente se le suman gastos extraordinarios o cuotas especiales los mismos por la cantidad de CIENTO SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES que al cambio según tasa oficial de BCV, corresponde al (sic) MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, siendo el monto final de la deuda en QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (569.660,00 BS) equivalente según la tasa vigente del bcv, en TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (3.236 $). para el día de hoy 29 de septiembre del año 2025, conforme a lo previsto por las mesas de cambio según resolución emanada del Banco Central de Venezuela N° 19-05-01, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 41.624 de fecha 2 de Mayo del 2019, asimismo se le realizo todos meses vencido el respetivo aviso correspondiente a los treces (13) años de cobro de condominio que van desde Marzo del año 2012 hasta el mes de septiembre del año 2025, los cuales consigno con los números (2012, 2013. 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 20022, 2023, 2024 y 2025, en el entendido que de conformidad con lo establecido en los artículos 14 y 15 de la Ley de Propiedad. Los mismos los consigno y los marco con la letra “D”. Asimismo presento factura del último pago de condominio realizado por los propietarios hoy demandados, siendo el mismo el mes de febrero del año 2012, y lo consigno y marco con la letra “E”.
(…) Ciudadano juez, adicional a este monto, se le suma la cantidad de CIENTO SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES, equivalente según la tasa del BCV en MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (1.000 $) por concepto de GASTOS ADICIONALES O CUOTAS ESPECIALES, siendo el final la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (569.660,00 BS) EQUIVALENTE SEGUN LA TASA VIGENTE DEL BCV, EN TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (3.236 $).
Ahora bien, los mencionados avisos de cobros tienen fuerza de factura y prueba clara y ciertamente la obligación de los demandados de pagar dichas cantidades que son liquidas y de plazo cumplido, asimismo la última factura.
(…) Ciudadano Juez, por todas las razones antes expuestas, es por lo que ocurro ante su competente autoridad para incoar mediante la presente demanda y cuyo único objeto es la pretensión de obtener el pago de la precitada suma liquida y exigible de dinero que dimanan las contribuciones del referido apartamento… para que pague a mi representada conjunto residencial la palma, la suma de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (569.660,00 BS) y al cambio según la tasa del banco central de Venezuela, equivale a la suma EN TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (3.236 $). conforme a lo previsto por las mesas de cambio según resolución emanada del Banco Central de Venezuela Nº 19-05-01, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 41.624 de fecha 2 de Mayo del 2019 correspondiente a treces (sic) (13) años sin cancelar el respetivo condominio a quienes se le impuso treces (sic) (13) avisos de cobro de condominio por años, desde MARZO DEL AÑO 2012 HASTA SEPTIEMBRE DEL AÑO 2025… SEGUNDO: Que pague a mí representada la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (569.660,00 BS) y al cambio según la tasa actual del banco central de Venezuela, equivale a la suma EN TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (3.236 $). por concepto de intereses vencidos y los que sigan venciendo, de todas y cada una de las facturas o planillas demandadas calculadas a la tasa de uno por ciento (1%) mensual. A tales efectos solicito a este Tribunal ordene practicar una experticia complementaria del fallo. TERCERO: Que sea condenada en costas y costos procesales cuyo monto calculara prudencialmente este Tribunal... Pido que a las cantidades demandadas se les aplique la CORRECCION MONETARIA O INDEXACION, a fin de que no sean lesionados los derechos de mi representada como consecuencia del notorio proceso inflacionario que ocurre en el país.
DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA, estimo la presente demanda de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, en la cantidad en monedad de circulación nacional en QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (569.660,00 BS) y al cambio según la tasa actual del banco central de Venezuela, equivale a la suma EN TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (3.236 $) así como también, en concordancia con la resolución emanada del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 24 mayo del año 2023, es la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS SETENTA Y TRES EUROS (2.773€)…”.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha siete (07) de octubre del año dos mil veinticinco (2025), el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia en la cual declaró entre otras cosas, lo siguiente:
“(…) Así las cosas, este Tribunal observa que las documentales principales que acompañó la parte actora con la presente demanda, que denotan del folio treinta y dos (32) al folio cuarenta y uno (41), se constituyen por trece (13) avisos de cobro, que bajo ninguna circunstancia se equiparan con alguno de los instrumentos tipificados en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, no cumpliéndose con el requisito concurrente de que la obligación para ser accionada por la vía ejecutiva requiere que conste de instrumento público o autentico donde conste sin lugar a duda la legitima representación de la parte obligada: o en su defecto, las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, a las cuales se hace referencia en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal; en tal sentido, concluye este Juzgador que la tramitación de la presente acción por el procedimiento consagrado en el artículo 630 ejusdem, resulta inaplicable y de conformidad con lo establecido en nuestra Ley Adjetiva Civil y de la decisiones emanadas de nuestro Máximo Tribunal Supremo de Justicia, con el fin de garantizar el debido proceso, la tutela judicial efectiva, y en consecuencia de ello, es forzoso declarar la inadmisibilidad de la presente demanda por ser contraria a derecho, conforme lo establecido en el artículo 341 ejusdem, tal y como será declarado en el dispositivo del presente fallo, y así se decide…Por las razones que anteceden, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda de COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA), incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO LA PALMA, (…), a través de su Presidente, ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ, (…) debidamente asistido por el abogado CRUZ ESPINOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 204.791, en contra de los ciudadanos CHI KWONG LEUNG y KIT LING BONNIE SHUM DE LEUNG…”.

DEL ESCRITO DE INFORMES

Mediante escrito de fecha siete (07) de noviembre del año dos mil veinticinco (2025), el ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ, anteriormente identificado, debidamente asistido por el abogado CRUZ MANUEL ESPINOZA LEON, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 204.791, presentó informes, señalando lo siguiente:
“(…) Ciudadana Jueza Superior, el JUEZ DEL TRIBUNAL SEPTIMO DE LOS MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO ANZOTEGUI, desconoció la sentencia vinculante de LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, que le señale en la demanda y en este acto la consigno y también la cito a continuación: SENTENCIA de la sala CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA con carácter vinculante. De fecha 28 de octubre del año 2002. Ponente MAGISTRADO DR. IVÁN RINCÓN URDANETA(…)
Ciudadana Jueza Superior, asimismo en el libelo de la demanda le señale al tribunal en referencia de la sentencia up supra, y el tribunal en referencia hizo caso omiso. En las cuales nuestra máxima sala determinó que los recibos pago o recibos de condominio tienen fuerza ejecutiva, motivo por el cual los recibos de condominios o recibos de pago pueden ser utilizados como título ejecutivo para iniciar un proceso judicial de cobro en bolívares vía intimación contra el propietario del apartamento que no haya cumplido con su obligación de cancelar sus cuotas de condominio mensuales.
Ciudadana Jueza Superior, y en vista de lo ante (sic) expuesto en cuanto a los Hechos y Derecho, fundamentado en el presente escrito de PRUEBAS DE INFORMES, es por lo que solicito a este honorable Tribunal Superior número 2, declare CON LUGAR la presente APELACION, del auto de fecha fecha (sic) 7 de octubre del año 2025, emitida por el JUEZ DEL TRIBUNAL SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO ANZOTEGUI, en las cuales declara inadmisible la DEMANDA POR COBRO EN BOLÍVARES VÍA INTIMACIÓN, en contra de los ciudadanos: CHI KWONG LEUNG y KIT LING BONNIE SHUM DE LEUNG, ut supra anteriormente, por cuanto según la jurisprudencia vinculante de la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA. De fecha 28 de octubre del año 2002, los cuales emite el criterio que los recibos de condominios en materia de propiedad horizontal representan títulos ejecutivos. (…)”.

II
MOTIVOS PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente recurso de apelación, esta Alzada estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
Conforme se desprende de las actas procesales la pretensión de la parte actora es el cobro de unas cantidades de dinero que aduce derivan de la supuesta deuda de la parte demandada con relación a las cuotas de condominio de Doce (12) años a través del procedimiento de vía ejecutiva, indicando los montos que a su decir corresponde a dichas cuotas; acompañando al escrito libelar los instrumentos que según afirma tienen fuerza ejecutiva, siendo ejercida la demanda por el presidente del condominio demandante; el Tribunal a quo, declaró inadmisible la demanda en relación a los instrumentos aportados al no considerarlos idóneos para el procedimiento de vía ejecutiva, es por lo que este Tribunal procede a revisar si dicha sentencia se encuera o no ajustada a derecho.
Ahora bien, tomando en consideración que la pretensión de la presente causa se encuentra regulada tanto en la norma adjetiva civil como en la Ley de propiedad horizontal, es por lo que resulta necesario verificar los presupuestos procesales exigidos por nuestro ordenamiento jurídico al respecto, observando este Tribunal de Alzada que la demanda es ejercida por el ciudadano URBANO MARTÍNEZ HERNANDEZ, antes identificado, quien se atribuye la condición de presidente del Conjunto Residencial La Palma, siendo necesario verificar como punto previo su cualidad para ejercer la presente acción; para lo cual hace las siguientes consideraciones:
Bajo ese contexto, surge la obligación para el Juez de analizar cuidadosamente a la luz del principio pro actione, si en efecto existe una causal de inadmisibilidad puesto que ello incide en acceso a la justicia, que a través del mencionado principio trata de preservarse, sin embargo, también es su deber verificar que se haya dado cumplimiento a los presupuesto de admisibilidad.
En ese sentido, la admisión de la demanda es una carga procesal del Juez, quién en estricta observancia de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, deberá admitirla siempre que la pretensión que contiene no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; se colige entonces de dicha disposición los escenarios que el legislador patrio autoriza para que la demanda propuesta sea admitida por el Tribunal competente; por lo tanto, en principio no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta a los supuestos antes señalados para negar la admisión de la demanda, salvo cuando leyes especiales establezcan requisitos que deben cumplirse para la admisión.
Ello así, es determinante señalar que uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar, es la Legimatio Ad Causam; es decir, la legitimación para actuar en juicio bien como parte actora o parte demandada, lo cual debe verificarse para la admisión de la demanda o en cualquier grado y estado de la causa en caso de no haberlo observado desde el inicio, puesto que de no ser ésta evidente la consecuencia jurídica no es otra que la inadmisibilidad de la demanda.
La legitimación a la causa como bien se indicó es un elemento constitutivo del derecho de acción, y que por ende, está íntimamente vinculado con el proceso, con la correcta conformación de la relación jurídico procesal, que junto con al interés jurídico actual permite al órgano judicial emitir una sentencia que resuelva el fondo del asunto sometido para su resolución, sin que nada obste para que posteriormente pueda la parte actora volver a interponer la demanda, previo cumplimiento de los extremos de Ley, si es que adquiere la cualidad o interés, pues no produce cosa juzgada sobre el fondo del asunto, presupuestos que debe el juez que conoce la causa verificar.
Dispone el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Corresponde al Administrador: … e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

Al respecto, la Sala Constitucional en sentencia N° 068 de fecha 27 de febrero de 2019, dejó establecido:
“…A los fines de resolver la solicitud planteada, es menester señalar que la Ley de Propiedad Horizontal constituye un régimen especial de propiedad caracterizado porque cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su apartamento o local, y a la vez detenta un derecho de copropiedad conjuntamente con los demás dueños o propietarios; es el caso que, la ley en comento establece las atribuciones que corresponden a la junta de condominio y al administrador de un inmueble sometido a dicha propiedad horizontal, ello en sus artículos 18 y 20, los cuales textualmente disponen:
“Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.(…omissis…)

“Artículo 20. Corresponde al Administrador: (…omissis…) e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio (…)”. (Subrayado añadido por esta Sala).
De las normas que anteceden, se desprende que conforme al régimen de propiedad horizontal, la representación en juicio de los sujetos sometidos a este instrumento normativo le corresponde al administrador, quien debe ejercer la facultad de comparecer en juicio debidamente autorizado por la junta de condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento, debiendo constar dicha autorización en el libro de actas de la junta de condominio, todo ello en el entendido de que si la asamblea de propietarios no ha designado un administrador, por vía excepcional, resultaría permisible que la junta de condominio ejerciera dichas funciones a los efectos de salvaguardar los derechos del conjunto residencial regido por el sistema de propiedad horizontal y de todos y cada uno de los propietarios inmobiliarios que lo conforman (cfr. Literal c del artículo 18 eiusdem)…”

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 610 de fecha 13 de noviembre de 2024, dejó establecido:
“…Al respecto, la Sala Constitucional en sentencia número 82 dictada el 23 de febrero de 2017, caso: Clemente Salama Hollando, expediente N° 16-0691, con relación a la falta de cualidad de quien comparece a demandar como miembro de una junta de propietarios, señaló: “...Con relación a las denuncias formuladas por el solicitante en revisión, en el sentido de que el referido Juez Superior no emitió pronunciamiento (de oficio), sobre la falta de cualidad de la Junta de Condominio del Edificio “Mansión Chivacoa” de la cual es miembro principal el ciudadano Clemente Salama Hollando, es menester señalar que la Ley de Propiedad Horizontal establece las atribuciones de la Junta de Condominio y del Administrador de un inmueble en propiedad horizontal en los artículos 18 y 20, que textualmente disponen “…”
…De la lectura de las normas que anteceden, se evidencia que ciertamente la representación en juicio de la comunidad de propietarios del Edificio Mansión Chivacoa, le corresponde a la Administradora Condamérica C.A, la cual fue debidamente designada por la Asamblea de Co-propietarios con arreglo a lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, …
Con respecto al pronunciamiento de oficio del juez sobre la falta de cualidad para accionar o para sostener el juicio, es preciso declarar que esta Sala Constitucional ha sostenido que la falta de este presupuesto procesal de la sentencia de mérito constituye un vicio que conculca al orden público y, por tanto, debe ser atendido y subsanado de oficio por los juzgadores, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica.
Por ello, de conformidad con las consideraciones expuestas y con la doctrina vinculante de esta Sala Constitucional que impone a los operadores de justicia el deber de declaración aun de oficio la falta de cualidad para accionar o para sostener el juicio, el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debió declararla respecto de la Junta de Condominio del Edificio “Mansión Chivacoa” para fungir como parte demandada en el juicio de nulidad de acta de asamblea y, en consecuencia, declarar con lugar la apelación ejercida y reponer la causa al estado de la admisión de la demanda interpuesta por las ciudadanas Concepción Mila Vallejo y María Gabriela Targa de Kalen.
De tal manera que, esta Sala observa que efectivamente se produjo una lesión de los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y a la defensa del hoy solicitante, puesto que el juzgado superior no emitió pronunciamiento alguno en cuanto a la falta de cualidad de la Junta de Condominio del Edificio “Mansión Chivacoa”, pues la misma no podía hacerse parte en juicio conforme a las normas transcritas supra...”. (Negrillas de esta Sala).
De lo anterior se desprende claramente que, la representación en juicio de una junta de propietarios le corresponde al administrador designado por la asamblea de co-propietarios, conforme a lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, o en su defecto al representante que designe la junta de propietarios mediante asamblea, siendo ello un pronunciamiento que deriva en la falta de cualidad del demandante si no se cumple en la interposición de la demanda, el cual resulta en un presupuesto procesal cuyo pronunciamiento es de oficio por el juez que conoce la causa, pues ante la falta del mismo, ello constituye una violación del orden público, que encuadra en los postulados establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Ha sido criterio reiterado del mismo modo en la citada decisión de la Sala, que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra, en consecuencia al declararse la falta de cualidad in limini litis no existe probabilidad alguna de abrir el lapso a pruebas.
Partiendo de este punto, y concluyendo que el Juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, particularmente la legitimación en la causa o cualidad que tiene efectos distintos a la legitimación del proceso, al ser un requisito intrínseco de la acción y a través de ella se logra controlar el derecho de acción a favor del titular -que tiene el interés y la cualidad para hacerlo valer en juicio-, para que de esa manera el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y bajo la posibilidad lógica de invocar y justificar el reconocimiento judicial de los derechos e intereses jurídicos propios del justiciable y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Aunado a lo anterior, no consignó el documento constitutivo o acta de asamblea de donde se derive la condición de administrador de la accionante o que se le haya encargado la función para el ejercicio de la presente acción de cobro de cuotas insolutas de condominio, motivo por el cual fue declarada la falta de cualidad del representante de la parte actora, y por ende, inadmisible la demanda, lo cual considera esta Sala fue ajustado a derecho...”

Así las cosas, tal como se precisó con anterioridad, en el presente caso la pretensión va dirigida al cobro de unas cantidades de dinero que aduce quien ejerce la presente acción son derivadas de la falta de pago de cuotas de condominio, cuya acción ejerce a través del procedimiento de vía ejecutiva, por lo que, siendo la legitimación activa la facultad de una persona para iniciar la acción judicial, conforme a lo establecido en el antes citado artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal y las citadas sentencias de nuestro Máximo Tribunal de la República, la demanda debió ser ejercida por quien ejerce funciones de administrador del condominio, desprendiéndose del folio doce (12) del expediente que dicha designación recayó en la ciudadana KARINA CORDOVA titular de la cédula de identidad N° V-20.875.042; por lo cual es quien tiene la cualidad para representar en juicio a la junta residencial La Palma, al tratarse de asuntos relacionados a la cuota de condominio, por lo cual la demanda resultas a todas luces inadmisible en virtud de resultar contraria a disposición expresa de la Ley, tal como quedará establecido en la dispositiva del fallo. Así se declara.
Ahora bien, conforme quedara expuesto en los términos que anteceden se observa que el Tribunal A quo declaró la inadmisibilidad de la demanda con fundamento en los instrumentos fundamentales exigidos para el procedimiento mediante el cual se pretende dirimir el cobro de bolívares; siendo necesario para este Tribunal de Alzada señalar:
El artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, prevé lo siguiente:
“Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido, o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas prudencialmente calculadas.”

De la norma supra transcrita se deprende que, para que un juicio se tramite por vía ejecutiva se debe llenar ciertas exigencias concurrentes, a saber: a) que exista instrumento público u otro autentico que pruebe la obligación del demandado; b) que la cantidad adeudada sea liquida y de plazo vencido; c) y, si se tratare de instrumento privado, que sea reconocido por el deudor.
Asimismo, establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Artículo 14. “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” (Negritas y subrayo del Tribunal)

En este sentido, las normas en comento relativas al cobro de bolívares de las cuotas de condominio por el procedimiento de vía ejecutiva, establecen los instrumentos que se deben acompañar al escrito libelar donde conste la obligación, en instrumento público u otro instrumento auténtico, o vale o instrumento privado reconocido por el deudor, o los instrumentos que constituyen títulos ejecutivos como las liquidaciones o planillas de gastos comunes emitidas por el administrador del inmueble a los propietarios, respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, y, para efectos del cobro de las mismas, la morosidad del deudor debe constar en las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro; sin embargo, considera esta sentenciadora habiendo declarado la inadmisibilidad de oficio en virtud de la falta de cualidad de la representación de la parte actora, este Tribunal considera que no se debe emitir pronunciamiento sobre algún otro motivo o defensa planteada en la presente causa. Así se declara.
En consecuencia, por todo lo expuesto, en cumplimiento de la garantía constitucional del debido proceso establecido en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República, y con fundamento en el tercer supuesto del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado considera inadmisible la demanda de Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva) por ser contraria a lo establecido en una disposición expresa de la Ley en concordancia con el artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que se declara sin lugar el recurso de apelación ejercido tal como quedará establecido en la dispositiva del fallo. Y así se declara.
III
DECISIÓN

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.164.703, actuando en carácter de Presidente del CONJUNTO RESIDENCIAL LA PALMA, debidamente asistido por el abogado CRUZ MANUEL ESPINOZA LEON, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 204.791, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha siete (07) de octubre del año dos mil veinticinco (2025). SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha siete (07) de octubre del año dos mil veinticinco (2025), conforme a los términos expresados en la presente sentencia y en consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda de cobro de bolívares (Vía Ejecutiva) incoada por la Junta de Condominio del Edificio la Palma, a través de su Presidente ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ, anteriormente identificado, en contra de los ciudadanos CHI KWONG LEUNG y KIT LING BONNIE SHUM DE LEUNG, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.310.230 y V-8.210.102, respectivamente. Y Así se decide.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal, al Tribunal de origen.
Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese la presente decisión en la página web oficial www.tsj.ve. Déjese copia certificada de la presente decisión, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Puerto La cruz, Veinte (20) de enero del año dos mil veintiséis (2026). Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO,

MAGBIS MAGO GARCIA (FDO)
LA SECRETARIA,

ROSLEY BARRIOS FLORES (FDO)

En esta misma fecha, siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.*

LA SECRETARIA,

ROSLEY BARRIOS FLORES (FDO)