TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Puerto La Cruz, Trece (13) de marzo de dos mil veintiséis (2.026)
215º y 167º
ASUNTO: BP02-R-2025-005284
Se contraen las presentes actuaciones al recurso de apelación ejercido por el ciudadano CARLOS CARRILLO, abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 31.738, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-24.186.130, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha catorce (14) de agosto del año dos mil veinticinco (2.025), en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO, incoara en contra de los ciudadanos URBANO MARTIN HERNANDEZ y DELCI MARGARITA DIAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.164.703 y V-2.624.444, respectivamente, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda, a su vez, declaró CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por los prenombrados ciudadanos URBANO MARTIN HERNANDEZ y DELCI MARGARITA DIAZ, contra la parte actora reconvenida ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, ut supra identificada.
En fecha tres (03) de noviembre de del año dos mil veinticinco (2.025), se le dio entrada, se admitió el presente recurso de apelación y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de informes.
En fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil veinticinco (2025), la representación judicial de la parte recurrente presentó su respectivo escrito de informes.
Ahora bien, de la revisión efectuada a las actuaciones que conforman el presente expediente, esta alzada observa lo siguiente:

DEL ESCRITO LIBELAR
Expone la parte actora en su escrito libelar lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…en fecha 09 de Junio de 2021 tal como se puede apreciar en documento notariado por ante la Notaria Publica (sic) Tercera de Puerto la Cruz, municipio Sotillo, Estado Anzoátegui, suscribí Contrato de Opción a Compra con los ciudadanos URBANO MARTIN HERNANDEZ y DELCI MARGARITA DIAZ… el monto a cancelar por el referido inmueble fue plasmado y señalado por las partes en el mencionado documento de Opción a Compra en la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs 57,000,000) o su equivalente en moneda en dólares de los Estados Unidos de América, siendo la cantidad de DIECINUEVE MIL DOLARES ($ 19.000), tal y como se señala en la Cláusula Tercera del referido documento, dicho monto debía ser cancelado dentro de los SEIS (6) meses siguientes, esto lo podemos apreciar en la cláusula Cuarta del mencionado contrato… Dichos pagos se pueden apreciar de comprobantes y relación de pago que anexo a la presente incluido un recibo generado por una reparación hecha al inmueble, porque fue entregado con el bajante tapado…después del último pago y el cumplimiento total de la obligación por mi parte, se hizo difícil hablar del tema referente al documento de venta con los promitentes ofertantes, la comunicación fue prácticamente telefónica, mas (sic) aun cuando ante mi insistencia el promitente ofertante Urbano Hernández me solicito (sic) la cancelación de $ 2.000 adicionales…luego de que cumpliera con los pagos que me correspondían, es decir la cantidad de $ 19.000, los promitentes oferentes jamás cumplieron, ni siquiera trato (sic) de iniciar el cumplimiento de sus obligaciones contraídas en el contrato, lo que evidentemente ha causado como ya cite (sic), daños y perjuicios en mi contra, los cuales me reservo demandar en la oportunidad correspondiente, ya que ni otorgo (sic) el Documento de Venta, ni devolvió el dinero entregado, y mucho menos entrego (sic) los documentos correspondientes para la redacción y Registro del documento de Venta correspondiente, resulta evidente que entregar $ 19.000, sin haber ni obtenido el documento de venta, …agotada cualquier acción extrajudicial y de buena fe tendente a solucionar de manera voluntaria la controversia planteada, es por lo que ocurro como formalmente lo hago, ante su competente autoridad en mi carácter de compradora, para demandar como formalmente demando por RESOLUCION DE CONTRATO, a los ciudadanos URBANO MARTIN HERNANDEZ y DELCI MARGARITA DIAZ… en su carácter de Promitentes Oferentes del inmueble objeto de la presente demanda, para que convengan o en su defecto sea condenado a ello por este Tribunal, y como efecto cancele a la demandante las siguientes cantidades: la cantidad de DIECINUEVE MIL DOLARES ($ 19.000),suma entregada a los Promitentes Oferentes. Solicito a este digno Tribunal, se sirva ordenar cancelar en la definitiva, así como los intereses vencidos, los intereses legales, se ordene calcular y cancelar la indexación o corrección monetaria, la cual es de oficio según nuestro máximo Tribunal, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la sentencia definitivamente firme y ejecutada…”

DE LA CONTESTACION Y RECONVENCION DE LA DEMANDA
En la oportunidad de la contestación a la demanda fue propuesta reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, alegando la parte demandada lo siguiente:
“…ADMITIMOS COMO CIERTO: Que, en fecha 9 de junio del año 2021, suscribimos contrato de opción a compra venta con la ciudadana: ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO…Que somos legítimos propietarios del apartamento… el monto acordado a cancelar por las partes fue por la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL MILLONES DE BOLIVARES EXACTO (57.000.000.000 Bs ) o equivalente en dólares según el valor o cotización oficial al cambio del Banco Central de Venezuela, que para el momento DIECINUEVE MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (19.000 $)… Que la demandante HASTA LA PRESENTE FECHA ha cancelado la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (12.900 $) o lo equivalente en Bolívares según la tasa del Banco Central de Venezuela, INCLUIDA la cantidad de DOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS (2.000 $), recibidos por el ciudadano RICARDO MARTIN DIAZ, nombrado en su oportunidad como nuestro apoderado judicial, LOS CUALES EN SU TOTALIDAD FUERON PAGADOS EN TOTAL VIOLACION DEL CONTRATO SUSCRITO, PUES LA ACTORA DE MANERA UNILATERAL E INCONSULTA LOS CANCELO, FUERA DE LOS TERMINOS Y CONDICIONES PACTADOS EN EL CONTRATO SUSCRITO…Que la demandante realizo (sic) la última transferencia en fecha, 17 de noviembre del año 2023, SIN CUMPLIR A LA PRESENTE FECHA CON LA TOTALIDAD DE SU OBLIGACIÓN.
…RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO: Que la demandante ciudadana: ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, haya cancelado la totalidad del monto acordado, la misma solo ha cancelado HASTA LA PRESENTE FECHA la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (12.900 $). Quedando por cancelar la cantidad de SEIS MIL CIEN DÓLARES (6.100 $), LOS CUALES NO HA CANCELADO…Que para la fecha 9 de junio del año 2021, momento de autenticación del documento de opción a compra venta la ciudadana: ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, haya entregado la cantidad de QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES EXACTO (15.000.000.000 Bs) equivalente en dólares según el valor o cotización oficial al cambio del Banco Central de Venezuela, siendo la cantidad de CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (5.000 $) tal como quedó establecido en la CLÁUSULA TERCERA del contrato de opción a compra venta…Que haya otorgado poder alguno o haya autorizado a una ciudadana de nombre CRISTINA, para que, en nuestro nombre recibiera la cantidad, tal como lo describe la demandante en el folio número 102 del expediente.
…Es de mencionar que el documento se autentico (sic) sin embargo la demandante no entrego (sic) los QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES EXACTO (15.000.000.000 Bs equivalente a CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (5.0000 $). Asimismo, no consta en autos algún recibo o transferencia que así lo avale.
Asimismo, alega que entrego (sic) a una ciudadana de nombre CRISTINA, la cantidad de MIL CIEN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (1,100 $) para que me lo entregara, Ciudadana Jueza, nosotros no hemos recibido esa cantidad de dinero y jamás hemos autorizado a la ciudadana de nombre Cristina que reciba dinero a nombre de nuestro.
…mal puede la ciudadana ORIANA VIRGINIA FAJARDO, exigir la protocolización del documento, por cuanto la misma no ha cumplido con su obligación de cancelar la totalidad del monto acordado, ello en aplicación del artículo 1.168 del Código Civil, que concibe la llamada EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, ES DECIR, LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO, y que aquí expresamente invoco a mi favor…se Declare SIN LUGAR, la demanda temeraria por Resolución de Contrato de opción a compra venta Interpuesta por la ciudadana: ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO…
…ENCONTRANDONOS EN LA OPORTUNIDAD LEGAL POR EXCELENCIA, interponemos formal RECONVENSION (sic) o MUTUA PETICIÓN como (sic) efecto lo formalizamos por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA
…la ciudadana ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, falta por cancelar la cantidad de SEIS MIL CIEN DÓLARES (6.100 $). DOLARES (sic) DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA y hasta la presente fecha no ha cancelado el monto restante…
…Ahora bien, no se ha realizado la respetiva protocolización del documento, por cuanto la ciudadana ACTORA hoy demandante reconvenida no ha cumplido con su obligación de cancelar la totalidad del monto acordado.
…acudo a su competente autoridad Judicial a fin de obtener oportuna y pronta justicia y para demandar de manera formal como en efecto lo hacemos por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA contra la ciudadana: ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO up (sic) supra, en cuanto al pago total del precio pactado, para el correspondiente traspaso del inmueble, y pido que la misma sea admitida y sustanciada, conforme a derecho y se Declare CON LUGAR, y pido que convengan y o sea condenado por este Tribunal, sobre los siguientes conceptos:… se condene a la parte demandada ciudadana: ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO a cumplir con la cancelación de SEIS MIL CIEN DÓLARES (6.100 $). DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA. Equivalente a DOSCIENTOS VEINTE (220.000,00 BS) MIL BOLIVARES…”

CONTESTACION A LA RECONVENCION
En la oportunidad de la contestación a la reconvención la representación judicial de la parte demandante reconvenida alegó lo siguiente:
“…Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, el contenido PLASMADO en dicha Reconvención, que no es otra cosa que un copia y pega de la Contestación, por lo siguiente: es falso de toda falsedad que mi representada adeude a la parte demandada la cantidad de 6.100$ dólares americanos, o 220.00000,oo o 5.600 Euros… mi poderdante cumplió a cabalidad con todos los pagos hasta cubrir totalmente la cantidad de 19.000 Dólares americanos, monto que se estableció como valor del inmueble objeto del presente juicio…que mi representada deba cancelar costas algunas por la presente Reconvención…es falso que la demandada reconviniente haya buscado de manera amistosa solucionar la situación… que los demandados recibieron el pago aceptando la forma en que mi poderdante se lo fue cancelando, tan es así, que reconocen el pago de 12.600 dólares americanos. Señala la reconviniente que mi Poderdante adeuda 6.100 dólares hace 3 años, porque no demandó la Resolución del Contrato por falta de pago…si consideramos que está en posesión del mismo desde que se firmó la Opción a Compra y ha cancelado la totalidad de la obligación, lo que por Jurisprudencia reiterada de nuestro máximo Tribunal le acredita el derecho de propiedad sobre el bien inmueble en cuestión…Ratifico en todas y cada una de sus partes El Libelo de Demanda así como los recaudos que lo acompañan…se sirva desestimar en la definitiva y declarar SIN LUGAR la presente reconvención con expresa condenatoria en costas…”

LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha catorce (14) de agosto del año dos mil veinticinco (2025), el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en los siguientes términos:
“...Aplicando lo anterior, como antes se dijo, concierne a la parte actora reconvenida, probar la existencia de la convención de promesa bilateral de opción a compra venta… sobre el inmueble identificado en autos, y el cumplimiento de la obligación inherente al pago del precio en las condiciones acordadas, según los comprobantes y relación de pago anexos, así como, el incumplimiento en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa y la entrega de los documentos correspondientes para ello, o devolución del dinero entregado por la parte accionada reconviniente; asimismo, corresponde a la parte demandada reconviniente, probar los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, invocados en su defensa, en base a ello, las partes, según sea el caso, se encuentran en la imperiosa necesidad de suministrar la prueba de los hechos en que fundamente su acción o excepción, en aras de cumplir con el principio sustancial de la distribución de la carga de la prueba…
… del análisis y valoración del acervo probatorio cursante en autos, colige quien aquí decide, que la parte actora no logró demostrar los alegatos vertidos en el escrito libelar, en contraposición a los señalados en el escrito de contestación, específicamente los hechos negativos indefinidos, es decir, no demostró en la etapa legal por excelencia, el pago total y oportuno del precio pactado; el pago o entrega del monto de los Cinco Mil Dólares de los Estados Unidos de América, pactados según la Cláusula Tercera del Contrato; que la accionada haya autorizado o apoderado a los ciudadanos de nombre Cristina y Wolfang Gamboa, para que recibieran las cantidades alegadas en el escrito libelar, los cuales ascienden a la cantidad de Seis Mil Cien Dólares de los Estados Unidos de América…
Por otro lado, en cuanto al alegato de la accionada, que la parte demandada no cumplió con el pago total pactado y convenido, resultando aplicable la consecuencia jurídica del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, …
… es evidente que, la finalidad del artículo 531, es hacer cumplir el contrato, permitiendo que la sentencia supla la prestación de la parte incumplidora, mientras que, el fin de una sentencia de resolución, en cambio, es deshacer el contrato. Estos dos objetivos son mutuamente excluyentes, lo que hace que el aludido artículo 531, sea funcionalmente incompatible con la acción resolutoria acá intentada. Y así se establece. -
En ese contexto, se observa que la convención objeto de controversia en su Clausula Tercera expresamente contempla: "...De común acuerdo, las partes han fijado como precio total y único de la COMPRAVENTA, la suma de CINCUENTA Y SIETE MIL MILLONES DE BOLIVARES EXACTO (Bs 57.000.000.000), o equivalente en dólares según el valor o cotización oficial al cambio del Banco Central de Venezuela. Que es la cantidad de DIECINUEVE MIL DOLARES (USD 19.000) DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, el cual será cancelado por LA PROMITENTE COMPRADORA, de la siguiente manera: 1.- La suma o monto inicial es de QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES EXACTO (Bs 15.000.000.000), o equivalente en dólares según el valor o cotización oficial al cambio del Banco Central de Venezuela. Que es la cantidad de: CINCO MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (5.000 USD) a la fecha de la autentificación del presente documento, asimismo los restantes se cancelará con el misma convención económica, en el transcurso de los seis meses continuos, como se establece en la cláusula anterior y una vez cancelado la totalidad del monto acordado se realizara de inmediato la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público respectivo..."
De la aludida Clausula se desprende de manera diáfana las obligaciones contraídas por las partes involucradas en el presente juicio, así como los términos y condiciones para su cumplimiento irrestricto, siendo una de ellas, el pago total del monto acordado en la convención, para proceder "...de inmediato la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público respectivo...", de manera tal que, era imprescindible para la parte actora demostrar y acreditar en autos, haber cumplido con su obligación como compradora, la cual se circunscribe al pago del precio convenido, ello en los términos que consagran los artículos 1.160 y 1.527 del Código Civil, lo cual acá no ocurrió, unida tal circunstancia indisolublemente a que, los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, establecidos por la jurisprudencia patria como: 1) Se trate de un contrato bilateral; 2) Que el incumplimiento que autoriza la resolución sea imputable al deudor demandado, y, 3) Que el contratante que la ejerce haya cumplido por su parte con sus obligaciones recíprocas; en el presente asunto no están cubiertos en su totalidad, pues se reitera la parte actora no acreditó en autos el pago o cumplimiento íntegro de su obligación. Y así también se establece. -
…este Tribunal debe declarar Sin Lugar la presente demanda, como en efecto declarara en el dispositivo del presente fallo, y así se decide. -
Por otro lado, en cuanto a la reconvención por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de opción a compra venta, formulada por la accionada al momento de contestar su demanda, en virtud del alegado incumplimiento del actor reconvenido, por la inejecución en el pago o entrega del monto total convenido, restando por cancelar la cantidad de Seis Mil Cien Dólares de los Estados Unidos de América (6.100,00$); en la oportunidad legal correspondiente, compareció el actor reconvenido y dio contestación a dicha pretensión alegando que, cumplió a cabalidad con los pagos, hasta cubrir totalmente el monto establecido como valor de inmueble en controversia; asimismo manifestó que, con lo recaudos adjuntados al escrito libelar se demuestra dicho pago, señalando que la demandada reconviniente aceptó que había cancelado la cantidad de Doce Mil Novecientos Dólares de los Estados Unidos de América (12.900,00$), en base a tales recaudos, los cuales desconoció e impugnó sin fundamentar o señalar sobre que recaen, alegó igualmente que, cuando se le exigió el cumplimiento de contrato, le exigió Dos Mil Dólares Americanos (2.000,00$) mas (sic), sin considerar el precio inicial que ya era exorbitante y los vicios ocultos en las tuberías de aguas negras, que hubo que subsanar.-
… la parte actora reconvenida no demostró sus aseveraciones de hechos, en torno al cumplimiento exigido por el accionado reconviniente, especialmente en sus obligaciones pactadas en el contrato suscrito y expresamente reconocido por ambas partes, en otras palabras, no logro (sic) demostrar y acreditar en autos, haber cumplido con su obligación como compradora, la cual se circunscribe al pago del precio convenido, ello en los términos que consagran los artículos 1.160 y 1.527 del Código Civil, adeudando la cantidad de Seis Mil Cien Dólares de los Estados Unidos de América (6.100,00$), y así se decide.-
Por ello, este Tribunal debe declarar Con Lugar la Reconvención por cumplimiento de contrato planteada, en consecuencia, se condena a la actora reconvenida al pago de la cantidad de Seis Mil Cien Dólares de los Estados Unidos de América (6.100,00$), o su equivalente en Bolívares, a la tasa referencial del Banco Central de Venezuela, para el momento de dicho pago, a la parte accionada reconviniente, quien, una vez que conste en el expediente el mencionado pago, procederá a transferirle el inmueble constituido por Un Apartamento distinguido... objeto de la litis, a la parte actora reconvenida por ante el Registro Público correspondiente, mediante el pertinente documento de propiedad del inmueble sub examine, y, en caso de no realizar el referido otorgamiento, el presente fallo surtirá efectos a favor de la compradora demandante conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; como en efecto declarara en el dispositivo del presente fallo, y así se decide…”
DEL ESCRITO DE INFORME DE LA PARTE RECURRENTE
En la oportunidad de presentación de informes la parte recurrente, manifestó:
“…El presente juicio se inicia por Resolución de Contrato en contra de la parte demandada, plenamente identificada en autos, por esta no haber cumplido con el contrato, al no otorgar el documento definitivo una vez cancelado el precio acordado en la Opción a Compra, no hacerse responsable por los vicios ocultos del inmueble objeto del Contrato y por haber puesto un precio muy por encima del que debió ser, aprovechándose de la amistad que teníamos, todo esto planteado en el libelo de demanda que por constar en el expediente y nuevamente citado en la Sentencia doy aquí por reproducido... en resumidas cuentas solicitan en la Reconvención que yo cancele la cantidad de 6.100$, que es la sumatoria del primer pago y el referido recibo y transferencias por la reparación del vicio de aguas negras, doy aquí por reproducidos la Contestación y la Reconvención por constar tanto en el expediente como en la Sentencia, …el Tribunal de la causa Declaro (sic) con lugar la Reconvención y me condeno (sic) a pagar la cantidad solicitada en la Reconvención de 6.100$ en la Sentencia definitiva. Ciudadana Juez, los motivos por los cuales la apelada declara Con lugar la reconvención no es lo reflejado en el expediente, dicha aseveración la basó en lo siguiente: 1) La parte demandada señala que no cancelé el primer pago el cual era de 5.000$ tal y como está establecido en la Cláusula Tercera de la opción compra-venta, esto es totalmente falso, el documento fundamental en la presente demanda es el Contrato de Opción a Compra, y el mismo en su Cláusula Tercera si bien señala la cantidad antes referida como pago inicial, igualmente señala como requisito fundamental que dicha cantidad debía cancelarse en el momento de autenticarse la referida opción a Compra, la cual cómo podemos apreciar fue autenticada por ante la Notaria Tercera de Puerto la Cruz, en fecha 09 de Junio de 2021, tal como se puede estimar en el documento de Opción a Compra, documento que fue aceptado por las partes del proceso…2) La parte demandada desconoce como parte de pago el recibo y transferencias por 1.100$ señalado tanto en el libelo de demanda como en la contestación por motivos de reparación del inmueble por los vicios ocultos señalados, …se realizaron 73 pagos electrónicos a la cuenta del sr URBANO MARTIN por los montos y en los días solicitados por él, incluso por cada pago electrónico existe una llamada telefónica del sr URBANO MARTIN a mi persona indicando cuánto dinero necesitaría y yo realizaba el pago sin faltas el día siguiente, considerando que la parte demandada acepta y reconoce que recibió e imputo (sic) al pago la cantidad de 12.900$, por lo tanto resulta absurdo por la parte demandada hablar de incumplimientos cuando ella misma convalidó tal situación, también señaló la parte demandada, como incumplimiento la realización de unas presuntas modificaciones al inmueble, que lo único que ratifican es la posesión que detento y el ánimo de propietaria que solo lo puede ejercer quien ha cumplido totalmente con su obligación contractual…es necesario señalar que la ,misma (sic) incurre en una apreciación errónea y suple la defensa del demandado al citar los artículos 1167 y 1168 del Código Civil, al punto de hacer ver que la parte demandante no puede pedir Resolución sino Cumplimiento. Asimismo dicha Sentencia, se refiere a la non adimpleti contractus, supliendo una vez más la defensa del demandado, ya que formula este señalamiento refiriéndose a que la parte demandada está exenta de cumplir el Contrato por lo ya referido... La sentencia apelada es Nula de Nulidad absoluta porque aplica como instrumento fundamental el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue eliminado de dicho Código en el mes de Julio del año 2017 por nuestro máximo Tribunal, cuando eliminó la Casación con reenvío, cayendo la apelada en una evidente retroactividad, que la vicia de nulidad e incurriendo en un error inexcusable. Por último, la referida Sentencia incurre evidentemente en motivación aparente, lo que acarrea la nulidad de la misma, según el criterio de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de fecha 07/08/2025…solicito formal pero respetuosamente se sirva declarar CON LUGAR la presente Apelación y provea lo solicitado en el libelo de demanda...”
II
MOTIVOS PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente recurso de apelación, esta juzgadora hace las siguientes consideraciones:
Se desprende de las actas procesales que la pretensión de la parte actora consiste en la resolución de contrato de opción a compra venta, afirmando que pagó la totalidad del precio convenido y los vendedores no cumplieron con la protocolización, por lo cual solicita que declarada la resolución del contrato se le devuelva la cantidad que pagó; por su parte, los demandados negaron haber recibido la totalidad del pago y reconvienen por cumplimiento de contrato, demandando a la accionante para que cumpla con la totalidad del pago del precio y procederá posteriormente a la protocolización; en la sentencia recurrida el Tribunal A quo, declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato, y con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato; la parte recurrente ante esta instancia a través de su escrito de informes, afirma que los motivos por los cuales se declaró con lugar la reconvención no es lo reflejado en el expediente, basándose en que la autenticación del contrato de opción a compra, demuestra que canceló el pago inicial de CINCO MIL DOLARES (5.000$) en efectivo, que la parte demandada hace un desconocimiento sin indicar los motivos; asimismo, sostiene que el Tribunal A quo suplió defensa de parte al citar los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil y la figura de la non adimpleti contractus, afirmando que la decisión es nula de nulidad absoluta por aplicar el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue desaplicado por sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, y que además, se incurrió en motivación aparente, resultando una sentencia injusta, parcializada y fuera de todo contexto jurídico; correspondiendo así determinar como Tribunal de Alzada, si la sentencia recurrida se encuentra o no ajustada a derecho; considerando esta sentenciadora resolver como puntos previos los alegatos de la parte recurrente en cuanto a la nulidad de la sentencia y la motivación aparente.
PUNTOS PREVIOS
DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA
Conforme fuera indicado en los términos que anteceden la parte recurrente aduce que la sentencia recurrida es nula de nulidad absoluta porque aplica el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue eliminado de dicho Código en el mes de Julio del año 2017 por nuestro Máximo Tribunal, cuando eliminó la Casación con reenvío, cayendo la apelada en una evidente retroactividad, que la vicia de nulidad e incurriendo en un error inexcusable.
Respecto a la nulidad de la sentencia, cabe citar los artículos 209 y 244 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen:
“Artículo 209: La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciado por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación”
“Artículo 244° Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”.

Asimismo, nuestro Máximo Tribunal de la República en diferentes sentencias ha dejado establecidos los vicios que delatados y verificados como sean, pueden conllevar a la nulidad de la sentencia; siendo que en el caso de autos la parte recurrente pretende fundamentar su solicitud de nulidad de la sentencia, en la supuesta errada aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, cuando esa norma ha sido desaplicada conforme sentencia emanada del Tribunal de Justicia en el mes de julio de 2017, cuando eliminó la casación con reenvío.
En este orden de ideas, es pertinente señalar que en efecto el Tribunal A quo hace un análisis en referencia a la citada norma, a los fines de establecer los efectos de la sentencia en los casos del contrato que se afirma no cumplido, señalando la finalidad de la norma en comento; asimismo, para finalizar la motiva y la dispositiva hace mención a ésta; en este sentido, considera este Tribunal de Alzada emitir pronunciamiento al respecto, en virtud de haber alegado la parte recurrente la nulidad de la sentencia en atención a la aplicación de dicha norma.
En cuanto a la aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, cabe citar la sentencia N° RC.000375 de la Sala de Casación Civil de fecha 20 de junio de 2017, en la cual deja establecido:
“…Artículo 531…”.
…de la norma del Código de Procedimiento Civil, se desprende la forma que disponen los jueces para garantizar el cumplimiento forzoso en especie de la obligación de concluir un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada.
...Con respecto a la falta de aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, este Alto Tribunal una vez verificado el dispositivo del fallo impugnado, el cual se encuentra supra transcrito en la presente decisión, concluye que el ad quem en el presente asunto infringe el contenido de la norma invocada, pues, en el dispositivo luego de haber declarado con lugar la acción de cumplimiento de opción de compra venta, impuso la orden dirigida a la demandada, ciudadana Neyda del Valle Perdomo García, de hacer entrega a los demandantes, ciudadanos Gilberto Morais Baptista y Dayanna Dayssy Ferreira Pinto, de todos y cada uno de los documentos para la protocolización del documento definitivo de compra venta, a los fines de que se lleva a cabo la venta definitiva del inmueble de autos, sin embargo, debe destacarse, que el juez superior no realizó disposición alguna en el caso de que la parte demandada no cumpliera con sus obligaciones, ni tampoco expresó, cuál sería el efecto que necesariamente produciría la sentencia impugnada por el desacato de la demandada -convertirse en título traslativo de propiedad del inmueble-, punto que conforme con lo dispuesto en el artículo 531 de nuestro código adjetivo, debió haber sido señalado por el ad quem en la recurrida.
Sin embargo, a pesar de haberse detectado el vicio delatado por el formalizante, esta Sala de Casación Civil, establece que dicha infracción no resulta suficientemente determinante para afectar la suerte de lo decidido en el presente asunto, ni para causar la nulidad del fallo.
Ya que según nuestro ordenamiento jurídico, tal situación bien pudiera ser subsanada y corregida por el juez de ejecución, en la fase ejecutiva de la sentencia, pues este se encuentra facultado para adoptar cuantas medidas sean necesarias, siempre dentro del marco de la ley, para asegurarse de la efectiva ejecución de las sentencias y de la materialización de la cosa juzgada en los juicios, pues su deber como operador de justicia, es siempre actuar en aras de garantizar el principio a favor de ejecución del fallo y los principios constitucionales dispuestos en los artículo 26 y 257 de nuestra Carta Magna…
Ya que, si bien es cierto que el ad quem no indicó el efecto que pudiera producir el fallo impugnado, como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, no puede dejar de advertirse, que tal deficiencia, puede ser perfectamente subsanada, conforme con nuestro código adjetivo, por el juez encargado de la ejecución definitiva de la sentencia, por lo tanto, casar el fallo por la omisión cometida por el sentenciador de la alzada, equivaldría a lo que la doctrina denomina una casación inútil, que adicionalmente, atentaría contra los principios de celeridad y economía procesal…” (Negritas del Tribunal)

Ahora bien, conforme quedara antes establecido la recurrente sostiene que la norma en comento fue “eliminada” según sentencia del mes de julio del año 2017, sin indicar otros datos al respecto, hace referencia, “…cuando eliminó la Casación con reenvío…”; sin embargo, considera quien sentencia dejar establecido, que la norma antes citada, en modo alguno fue desaplicada por sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, siendo el caso, que si bien es cierto, que a través de la sentencia RC-510 de fecha 28 de julio de 2017 de la Sala de Casación Civil, se desaplicaron los artículos 320, 321, 322 y 522 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se dejó sin efecto la casación con reenvío con ciertas limitantes, debiendo la Sala resolver el fondo del asunto, por cuanto la figura del reenvío quedó eliminada, con la salvedad, que sea necesaria la reposición de la causa cuando se determine una violación o conculcación al derecho de defensa, sin que dicha sentencia haga referencia en cuanto a la aplicación del artículo 531 eiusdem, el cual no está relacionado con el recurso de casación, si no con la ejecución de la sentencia, cuya aplicación en el presente asunto quedará determinada al resolver sobre el fondo de la controversia; por lo cual es necesario señalar que no cursa en autos motivos que puedan acarrear la nulidad de la sentencia recurrida conforme a los alegatos aquí invocados, por lo se desestima el planteamiento de la parte recurrente en cuanto a la nulidad de la sentencia recurrida. Así se declara.
DE LA MOTIVACIÓN APARENTE
La parte recurrente sostiene en su escrito de informes que la sentencia objeto del presente recurso de apelación incurre en el vicio de motivación aparente, es por lo que quien suscribe debe verificar si se cumplen los supuestos de procedencia para ello.
Al respecto, es pertinente traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil, en sentencia Nro. 000470 de fecha diecisiete (17) de octubre del año dos mil veinticinco (2.025), en el cual estableció con respecto a la motivación aparente lo siguiente:
“...Ahora bien, ha sostenido esta Sala, en sus fallos números RC-254, expediente N° 2017-072, y RC-255, expediente N° 2017-675, de fecha 29 de mayo de 2018; reiteradas en fallos N° RC-156, expediente N° 2018-272, del 21 de mayo de 2019, y números RC-432, expediente N° 2018-651 y RC-433, expediente N° 2019-012, de fecha 22 de octubre de 2019, entre muchos otros, y en aplicación de lo estatuido en decisión N° RC-510, expediente N° 2017-124, del 28 de julio de 2017 y sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 362, expediente N° 2017-1129, del 11 de mayo de 2018, atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que se vierte a continuación, que la inmotivación por la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades, a saber:
...h) Por motivación aparente o simulada. Aquella que no pasa de ser un intento fingido de cumplimiento formal al mandato de la ley, y que consiste en el empleo de citas de disposiciones legales, jurisprudencia, doctrina y de frases vagas o genéricas que dan la impresión de haberse hecho un razonamiento, pero que por sí solas no permiten conocer realmente cuáles son las razones de hecho y de derecho por las que se arribó a la decisión. (Ver. Decisiones N° 074, del 15-3-2010. Exp. N° 2009-570; N° 657, del 4-11-2014. Exp. N° 2014-320; y N° 228, del 9-5-2018. Exp. N° 2017-062).
...De acuerdo a la anterior jurisprudencia de la Sala, se tiene que conforme al numeral 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es requisito de toda sentencia, aportar los motivos de hecho y de derecho en los cuales se fundamenta, así pues, el juez tiene la obligación de explicar su decisión, es decir, hacerla comprensible mediante la descripción de los motivos que lo condujeron a tomar tal determinación.
Motivo por lo cual, el juez está obligado a expresar los motivos de hecho y de derecho de la decisión, para que sea el resultado de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa.
Así las cosas, de la doctrina jurisprudencial antes reflejada, tenemos que en relación al vicio por motivación aparente o simulada: aquella que no pasa de ser un intento fingido de cumplimiento formal al mandato de la ley, y que consiste en el empleo de citas de disposiciones legales, jurisprudencia, doctrina y de frases vagas o genéricas que dan la impresión de haberse hecho un razonamiento, pero que por sí solas no permiten conocer realmente cuáles son las razones de hecho y de derecho por las que se arribó a la decisión...” (Negritas del Tribunal)

Así las cosas, de la citada sentencia, se colige que una motivación aparente o simulada, constituye un intento fingido de cumplimiento formal al mandato de la ley mediante el uso de citas legales o frases genéricas que impiden conocer las razones reales de la decisión, por ello, en cumplimiento del numeral 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el Juez tiene la obligación de explicar su determinación a través de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa para que el fallo sea plenamente comprensible.
En este sentido, esta alzada concluye que, lejos de lo que sostiene el recurrente en sus argumentos, la Jueza A quo cumplió con su deber de indicar los motivos con los cuales pretende fundamentar la sentencia recurrida, a través del análisis de las pruebas aportadas por las partes intervinientes, indicando la doctrina y jurisprudencia en la cual sustenta la decisión proferida; siendo así que, resulta necesario dejar establecido que el fallo recurrido no incurre en el vicio de motivación aparente alegado por la parte recurrente, ya que la juzgadora expresó los motivos de hecho y de derecho, haciendo análisis sobre los motivos que a su decir sostienen la sentencia; habiéndose ejercido el presente recurso de apelación, se hará la revisión correspondiente para determinar si en efecto dicha sentencia se encuentra o no ajustada a derecho, motivo por el cual mal podría este Tribunal de Alzada declarar procedente el alegado vicio, en virtud de ello se desestima el planteamiento de la parte recurrente en cuanto a la motivación aparente alegada. Así se declara.-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Establecido como quedara anteriormente, la parte actora pretende la resolución del contrato atribuyendo la falta de cumplimiento del contrato a la parte demandada en su condición de vendedores, solicitando por vía de consecuencia que se le devuelva la cantidad cancelada por la negociación; siendo así, la parte demandada en su defensa negó que la compradora pagó la totalidad del precio, planteando la reconvención a los fines que la actora reconvenida conviniera o fuera condenada a pagar el resto del precio establecido, y que seguidamente procedería a la correspondiente protocolización; en la oportunidad de contestación a la reconvención la parte actora reconvenida insistió en los términos de la demanda y que pagó totalmente el precio.
Vistos los alegatos de ambas partes esta Juzgadora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil procede hacer el correspondiente análisis a las pruebas aportadas al presente juicio, de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
Promovió copia certificada del CONTRATO DE OPCION A COMPRA, suscrito entre el ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ y la ciudadana ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, ambas partes ut supra identificadas, siendo éste el instrumento fundamental de la demanda, el cual al no ser impugnado se tiene por fidedigno su contenido, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo contentivo de las recíprocas obligaciones adquiridas por ambas partes intervinientes en la presente causa, motivo por el cual se le otorga valor probatorio. Así se declara.
Promovió Original de RECIBO DE CANCELACION, por un monto de dos mil dólares ($ 2.000) que le fuera entregado como parte de pago al ciudadano MARTIN DIAZ RICARDO, en virtud de que la parte demandada reconoció que el ciudadano antes mencionado si es su Apoderado Judicial; asimismo, reconoció dicho pago, esto no constituye un hecho controvertido en la presente causa, motivo por el cual considera quien sentencia que esta instrumental no surte efecto probatorio alguno para el presente asunto, razón por la que se desecha. Así declara.-
Promovió RECIBO DE CANCELACION, destinado al pago para corregir la filtración de aguas negras, en virtud de que la presente causa no está relacionada ni se está discutiendo acerca de las reparaciones al inmueble objeto del juicio, puesto que lo pertinente es establecer de quien se derivó la responsabilidad del incumplimiento del contrato, es motivo por lo cual, considera quien sentencia que esta instrumental no surte efecto probatorio alguno para el presente asunto, razón por la que se desecha. Así declara.-
Promovió en el Anexo “D” LEGAJO DE ESTADOS DE CUENTAS del Banco Caribe y el Banco Exterior, asimismo, promovió CUADRO DEMOSTRATIVO DE PAGOS REALIZADOS, respectivamente, esta juzgadora considera en virtud del principio de alteridad de la prueba, que mal podría la parte promovente proveerse la prueba en su propio beneficio, consistiendo el “Anexo D” en impresiones, puesto que no consta que dichas instrumentales emanan directamente de las entidades bancarias a las cuales se refiere, al no contener ni firma ni sello húmedo, y la prueba del Anexo “E”, no se encuentra suscrita por los intervinientes en la presente causa, por lo que en virtud de pretender la parte promovente demostrar los pagos, siendo reconocido los que se aducen por tales instrumentales realizados, es por lo que dichas instrumentales no surten efecto probatorio alguno para el presente asunto, razón por la que se desecha. Así declara.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
Promovió copia certificada del CONTRATO DE OPCION A COMPRA, suscrito entre el ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ y la ciudadana ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, ambas partes ut supra identificadas, en virtud de haber analizado el contrato suscrito por las partes con las pruebas promovidas por la parte demandante, se ratifican los términos que anteceden y se le otorga valor probatorio como instrumento fundamental de la demanda. Así se declara.-
Promovió PLANO DEL APARTAMENTO objeto de la presente demanda, al respecto, considera esta Juzgadora que dicha instrumental en nada aporta a la solución de la controversia, puesto que si bien es cierto ambas partes hacen referencia sobre las presuntas remodelaciones realizadas al inmueble, las mismas no son objeto del presente juicio, en el cual sólo se determinará quien incumplió el contrato a los fines de determinar la procedencia o no de su resolución o cumplimiento, motivo por el cual se desecha. Así se declara.-
Promovió como TESTIGO a la ciudadana MARIA TERESA LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.998.134, de la cual cursa en autos constancia de su declaración; sin embargo, considera este Tribunal que al ser promovida su declaración como único testigo, es pertinente señalar, que de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, si bien es cierto que en el examen de la prueba testimonial el Juez debe apreciar si las declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, no es menos cierto que en nuestro derecho el testigo único es idóneo para demostrar los hechos alegados en la demanda, siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al sentenciador y éste no sea inhábil para actuar en el proceso, lo que quiere decir que la valoración de la referida prueba queda al prudente arbitrio del juez; se desprende de autos, que en la oportunidad de su comparecencia para declarar en fecha 17 de noviembre de 2024, la testigo al ser interrogada sobre el recibo de alguna cantidad de dinero por parte de la demandante, sólo hace referencia a una cantidad por reparación del apartamento, así como se observa del interrogatorio formulado que con el mismo no se declara sobre el contenido del contrato objeto de la controversia, por lo que el mismo en modo alguno aportan solución a la con los hechos debatidos, por lo cual este Tribunal no le otorga valor probatorio. Así se declara.-
Promovió INSPECCION JUDICIAL, por cuanto el Tribunal a quo negó la admisión de esta prueba, este Tribunal nada tiene que analizar al respecto. Así se declara.-
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes intervinientes en el presente juicio, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados, conforme a las afirmaciones de las partes intervinientes en ejercicio del derecho de acción y de la defensa, ya que, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, la prueba es el instrumento necesario para la ejecución de la obligación o la extinción de la misma; en este sentido, las partes tienen la carga procesal de demostrar sus respectivas afirmaciones; es decir, deben traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente lo alegado, todo ello a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, tomando en consideración que tanto la acción principal como la reconvención planteada en la contestación de la demanda, contienen pretensiones de ambas partes y se sustentan en hechos cuyo pronunciamiento de una, implica resolver la otra, es por lo que considera este Tribunal necesario, hacer el siguiente pronunciamiento de forma conjunta, para lo cual hace las siguientes consideraciones:
Establecen los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”.
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”
De igual manera, dispone el artículo 1.167 eiusdem:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
De conformidad con las citadas normas, si bien es cierto que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra regulada conforme a la última de las normas invocadas, como acción a elección, bien de cumplimiento o la resolución, a ser ejercida una con exclusión de la otra.
En lo que respecta, a los presupuestos de las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, resulta necesario citar la sentencia N° 700 de fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil veintidós (2022), de la Sala de Casación Civil en la cual deja establecido:
“La acción de cumplimiento de contrato encuentra su fundamento legal en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa lo siguiente…
En íntima vinculación a lo anterior, José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, disertó sobre los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento o resolución de contrato, así, el citado autor señaló lo siguiente:
“La resolución de que habla el artículo 1.167 del C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato que en cada una de las partes, está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncié o deseche la pretensión del demandante.”.
Los pasajes argumentativos previamente esbozados permiten concluir, que el peticionante de la acción de cumplimiento o resolución del contrato, en principio, tiene que probar que cumplió con su obligación; y dependiendo de la forma en que se conteste la demanda, también deberá acreditar el incumplimiento de su contraparte; así, si el demandante tiene el carácter de comprador en el negocio jurídico cuyo cumplimiento solicita, debe acreditar que dio fiel cumplimiento a las obligaciones por él contraídas, conditio sine qua non para que se pueda discutir el tema relativo al cumplimiento.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone la existencia de: 1) un contrato bilateral y, 2) el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes, y su finalidad estriba en la necesidad de acudir a los órganos de justicia con la finalidad de conmine a la parte a dar fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas.
De las normas antes transcritas, se desprende que, en principio, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes lo que determina que quien pretenda la ejecución de una obligación, debe probarla y por su parte quien pretenda que ha sido liberado de la misma, debe probar el pago de ésta o el hecho extintivo según el caso.
Por otra parte, podrá el demandado vendedor eximirse del cumplimiento del contrato alegando alguna excepción que lo justifique, como por ejemplo la “exceptio nom adimpleti contractus” o excepción del contrato no cumplido conforme al artículo 1.493 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente…” (Subrayado y negritas del Tribunal)

Asimismo, en fecha más reciente, en la sentencia Nº 651 emanada de misma Sala, de fecha veintinueve (29) de Noviembre de dos mil veinticuatro (2024), se dejó establecido:

“...se tiene que la demanda de cumplimiento de contrato persigue que el deudor cumpla con las obligaciones legalmente contraídas; y este cumplimiento debe ser en especie (principio de la primacía de la ejecución en especie) y debe ser exacto, empero, si el deudor no puede cumplir con la prestación en especie, la única manera de satisfacer al acreedor será mediante el cumplimiento por equivalente, que se traduce siempre en el pago de una suma dineraria compensatoria, como efecto de la responsabilidad civil que consiste en reparar o indemnizar los daños y perjuicios ocasionados y que está prevista en el contenido de la norma del artículo 1.264 del Código Civil venezolano.
Ahora bien, la demanda por resolución de contrato lo que pretende es la terminación del contrato por incumplimiento de las disposiciones acordadas en el convenio. Esta Sala, mediante sentencia número 249, de fecha 5 de mayo de 2017, sostuvo que “…la acción de resolución de contrato se encuentra reservada únicamente al contratante que cumple con sus obligaciones contractuales, sosteniendo que dicha situación equivale al incumplimiento de ambas partes, es decir, a un mutuo desacuerdo de lo pactado lo que deviene en la resolución de la convención pactada…
...De manera que la resolución del contrato supone la posibilidad de resolver con eficacia retroactiva el contrato en razón del incumplimiento de la otra parte. Y también supone un contrato válidamente formado, donde se aprecia un nivel de igualdad pues las prestaciones pactadas son equivalentes…
En definitiva, con la demanda por cumplimiento de contrato se persigue que la otra parte cumpla con las cláusulas establecidas en el mismo o en su defecto indemnice el daño... mientras que con la acción por resolución de contrato se pretende resolver con eficacia retroactiva el convenio suscrito en razón del incumplimiento de la otra parte.”. (Subrayado y negritas de la Sala)

En este orden de ideas, considerando las citadas sentencias, de conformidad con el principio de la uniformidad de la jurisprudencia de acuerdo a lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es necesario señalar que las acciones de cumplimiento y resolución de contrato exigen como presupuestos concurrentes la existencia de un contrato bilateral con obligaciones recíprocas y el incumplimiento culposo de una de las partes; sin embargo, quien demanda debe acreditar previamente el cumplimiento de su obligación, conforme a la carga de la prueba prevista en el artículo 506 eiusdem, lo cual debe verificarse por parte del Tribunal a los fines de determinar la procedencia de la acción ejercida.
Ahora bien, tal como quedara establecido anteriormente, la acción principal debatida recae sobre la pretensión de la parte demandante que es la resolución del contrato suscrito con los demandados, mediante la cual demanda la devolución de la cantidad por la que aduce haber pagado la totalidad del precio, atribuyendo incumplimiento a la parte demandada en su condición de vendedores, considerando esta Juzgadora hacer las siguientes precisiones a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento:
Revisado como ha sido el contrato objeto de juicio, el mismo se refiere a la opción de compra venta suscrita por las partes, de cuyo contenido ambas están contestes, mediante el cual establecieron el precio y la forma de pago; de igual manera, dejan estipulada la cláusula penal en caso de incumplimiento de alguna de las partes; debiendo nacer la obligación de los vendedores la cual recayó en la entrega de la documentación para la protocolización de la venta definitiva; por lo cual corresponde determinar si en efecto surgió el incumplimiento de alguno de los intervinientes en la negociación y de parte de quien se generó.
En cuanto a la naturaleza del contrato objeto de juicio, es menester señalar que el contrato de opción de compra venta, a través de reiteradas decisiones de nuestro Máximo Tribunal ha sido analizado, así también conforme a la doctrina patria, de la siguiente manera:
Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.
Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”.
Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.
Al respecto, cabe citar la sentencia N° 639 de la Sala de Casación Civil de fecha 20 de octubre de 2023 en la cual establece:
Ahora bien, a los fines de decidir el fondo de la controversia, esta Sala debe hacer pronunciamiento previo sobre la determinación de la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio, en virtud de lo dispuesto en sentencia Nro. 878, dictada por la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal en fecha 20 de julio de 2015, caso: sociedad mercantil Panadería La Cesta de los Panes, C.A.; en la que estableció que “…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.
Así las cosas, encuentra pertinente esta Sala reseñar los cambios jurisprudenciales que se han sucedido con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y sobre sí el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de venta; ello así, esta Sala sostuvo en sentencia Nro. 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: de Ana Morella Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una venta.
Posteriormente, dicho criterio fue abandonado mediante sentencias Nro. 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 209699, C.A.; y la Nro. 460, de fecha 27 de octubre de 2010 en el caso de Tomcar, C.A. Almacén contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio; en las cuales se estableció lo contrario, al señalar que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta, sino contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
No obstante, a través de sentencia Nro. 116, de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Río, en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A.; la Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.
Siendo que dicho criterio quedo atrás, mediante la citada sentencia Nro. 878, dictada por la Sala Constitucional; en la que se estableció que no deben asimilarse indistintamente los contratos preliminares de compraventa con el contrato definitivo, pues con ello se desconoce la formación progresiva del contrato…”

En ilación a lo anterior, se evidencia en el caso de autos, que el contrato cuya resolución pretende la parte actora, y cumplimiento por la parte demandada, es una opción de compra venta, por cuanto ambas partes han reconocido su existencia partiendo del hecho que con el mismo se busca la celebración de otro contrato que sería el definitivo de venta, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, se busca celebrar en futuro un determinado contrato, que en este caso sería el de venta definitiva, por lo tanto es un precontrato, porque prepara la celebración de otro; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones recíprocas, lo que se evidencia, al asumir el optante vendedor la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, una vez sea verificado el pago y el optante comprador en pagar el precio conforme a los términos estipulados; con este contrato inicial no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo; como en el caso de autos en el que sólo se otorgó la posesión sujetándose la protocolización de la venta para transmitir la propiedad una vez se cumpliera con el pago del precio.
Ahora bien, del material probatorio aportado por las partes en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por esta Juzgadora, así como los alegatos y demás defensas planteadas por ambas partes, es de observar que quedó reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta objeto de este juicio, no siendo objeto controvertido entre éstas; señalando la accionante que los demandados son los que han incumplido el contrato en referencia, quienes no procedieron a protocolizar o devolver la cantidad que corresponde porque pagó la totalidad, siendo planteada la reconvención para el cumplimiento del mismo contrato, por sostener la parte demandada que la compradora no cumplió con la totalidad del pago establecido como precio, motivo por el cual demanda para que ésta cumpla con ello y pueda procederse a la protocolización de la venta.
Bajo este contexto, conforme a los términos del contrato se observa que los vendedores demandados, no estaban obligados a entregar los recaudos necesarios para que la compradora, hoy demandante, realizara la gestión correspondiente para materializar la protocolización del documento definitivo de venta por ante la oficina respectiva, pues dicha obligación sólo surgiría una vez que se cumpliera con el pago del precio convenido, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato en comento; siendo ésta la obligación que se alega como incumplida por parte de los demandados, partiendo de la afirmación de la accionante de haber dado cumplimiento a su obligación de pagar la totalidad del precio.

En este sentido, se desprende de la cláusula tercera del contrato que las partes establecieron el precio y su forma de pago, señalado en la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 57.000.000,00) en su equivalente de DIECINUEVE MIL DOLARES (19.000$), en la oportunidad de contestación, la parte demandada reconoce haber recibido la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES (12.900$); sin embargo, niega que la accionante haya realizado el pago de la totalidad del precio, desconociendo que haya recibido el pago de SEIS MIL CIEN DÓLARES (6.100$) que comprenden la cantidad de CINCO MIL DÓLARES (5000$) que aduce la parte actora haber pagado en la misma fecha de la autenticación y MIL CIEN DÓLARES (1.100$) entregados a una tercera persona, por lo tanto, reposaba en la carga probatoria de la parte actora demostrar que en efecto sí cumplió con el pago en su totalidad.

En este orden de ideas, observa esta sentenciadora en lo que respecta a la cantidad de CINCO MIL DÓLARES (5000$) que aduce la parte actora haber pagado en la misma fecha de la autenticación, que las partes en su libre voluntad dejaron establecido en el contrato “…CLAUSULA TERCERA: De común acuerdo, las partes han fijado como precio total y único …el cual será cancelado por la PROMITENTE COMPRADORA de la siguiente manera: 1.- …la cantidad de; CINCO MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (5.000 USD) a la fecha de la autenticación del presente documento…”; asimismo, se desprende del referido contrato que en la CLAUSULA DÉCIMA establecen “DELCI MARGARITA DIAZ… conyuge (sic) del PROMITENTE VENDEDOR Ciudadano URBANO MARTIN HERNANDEZ up supra declaró estar en total acuerdo la opción a compra venta en las condiciones que se estipulan en el presente documento…” lo cual permite concluir que se encontraban de acuerdo con el pago que se declara en el contenido del contrato, que sería entregado en esa oportunidad de la autenticación; por lo que se considera que con dicha instrumental queda en evidencia el pago en referencia.

En cuanto al pago de la cantidad de MIL CIEN DÓLARES (1.100$) que sostiene la actora haber entregado a una tercera persona que recibió en nombre de los vendedores, no cursa en autos un medio probatorio que así lo acredite, ya que la parte actora no acompañó en la oportunidad correspondiente algún elemento que lleve a la convicción de esta sentenciadora que dicho pago fue efectivamente realizado.

En este sentido, de acuerdo a los términos que anteceden, tomando en consideración lo previsto en el artículo 1.291 del Código Civil el pago debe ser completo, es decir, debe comprender toda la prestación debida, no quedando en la voluntad del deudor cumplir en parte la prestación prometida, por lo tanto, la compradora sólo sería librada de su responsabilidad al cumplir con la totalidad del pago del precio convenido, con lo cual surgiría la obligación de los vendedores para materializar la protocolización; en tal sentido, estima esta juzgadora que la acción interpuesta por resolución de contrato no debe prosperar, tomando en consideración que la accionante no demostró haber cumplido con su obligación de pagar el precio total de la negociación, conforme lo dejaran establecido para que se pudiera llevar a cabo el acto de finiquito de la negociación, y reposara la carga en los vendedores en cuando a la entrega de los documentos y posterior protocolización; siendo en este sentido necesario señalar que, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora tenía que demostrar de forma fehaciente haber dado cumplimiento con su obligación de pagar el precio estipulado, para que naciera la obligación de la parte demandada; lo cual permite concluir que no están demostrados los supuestos de procedencia de la acción de resolución del contrato ejercida por la ciudadana ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, antes identificada, en su condición de compradora. Así se declara.-
Ahora bien, se desprende de autos, que la parte actora recurrente sostiene que el Tribunal A quo, en la sentencia recurrida suple defensa de la parte por invocar la excepción de contrato no cumplido; sin embargo, considera esta juzgadora que tal aseveración no se desprende de las actas procesales, observándose del escrito de contestación de la demanda que la parte demandada invoca tal defensa, siendo el caso que conforme a los términos antes expuestos, la obligación de los vendedores aquí demandados surgiría tan pronto se pagara la totalidad del precio, lo cual no consta, al no quedar debidamente demostrado que dicho pago se haya realizado hasta cubrir el monto total del precio, por lo tanto la obligación de los vendedores mal podría exigirse o derivar en la resolución del contrato.
Establecido lo anterior, este Tribunal de Alzada se pronuncia sobre la reconvención por cumplimiento de contrato de opción de compraventa propuesta por los demandados, de la siguiente manera:

De acuerdo a los términos de la contestación, los demandados pretenden que la compradora cumpla con su principal obligación, la cual de conformidad con nuestra Ley sustantiva civil, no es otra que pagar el precio establecido en el contrato, para que se proceda a la protocolización; con respecto a la reconvención por cumplimiento de contrato de compraventa propuesta por los demandados, es preciso señalar, que el artículo 1.167 del Código Civil prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes de reclamar judicialmente a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación.

En ese orden de ideas, conforme a los términos que anteceden, de las actas que conforman la presente causa, la compradora en efecto no demostró de forma fehaciente haber dado cumplimiento a la obligación asumida en cuanto al pago del precio estipulado entre las partes, no existiendo en autos elementos probatorios que lograran demostrar que la misma cumpliera con su obligación de pagar el precio pactado por el inmueble in commento, ni en el lapso de vigencia del contrato objeto de controversia, ni en ninguna otra oportunidad, ya que al haber desconocido los vendedores el pago de los MIL CIEN DOLARES (1.100$) dicha carga probatoria reposaba en la compradora; por lo cual, en virtud de que no se encuentra ningún elemento probatorio que demuestre el pago total del precio de conformidad con la pautas establecidas en el contrato en lo que respecta al restante del saldo deudor o se autorizara la aceptación de pago de la opción de compra venta a terceras personas.
En este mismo sentido, el pago alegado por la accionante compradora no quedó debidamente demostrado, siendo una de la principales obligaciones del comprador; sin embargo, es pertinente señalar que es sólo en lo que respecta al monto de los MIL CIEN DOLARES (1.100$), puesto que considera esta sentenciadora que al ser aceptada la negociación conforme a los términos establecidos en el documento contentivo del contrato, también quedó aceptado lo establecido en cuanto al pago de la cantidad de CINCO MIL DÓLARES (5000$) en la fecha de la autenticación del referido documento de opción de compra venta, motivo por el cual debe ser declarada Parcialmente con Lugar la reconvención por cumplimiento de contrato de opción de compraventa propuesta por la parte demandada; en el sentido que la demandante proceda a pagar la cantidad de MIL CIEN DOLARES (1.100$) o su equivalente en Bolívares para la fecha de efectuarse dicho pago, verificada como sea la consignación en el expediente del pago de dicho monto, conforme a lo declarado por la parte demandada en su escrito de contestación, quien afirma que se cumpla con el pago total, se procederá a la correspondiente protocolización; en caso contrario, se proceda de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
En consecuencia, por los motivos que anteceden este Tribunal de Alzada considera que el presente recurso de apelación debe declararse parcialmente con lugar; sin embargo, se modifica la sentencia recurrida de acuerdo a los términos expuestos en la presente decisión, en virtud de resultar improcedente la resolución del contrato suscrito entre las partes y parcialmente con lugar la reconvención planteada por la parte demandada, tal como quedará establecido en la dispositiva del fallo. Así se declara.-
III
DECISION
Con base a las argumentaciones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, por la autoridad que le confiere la ley y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por abogado en ejercicio CARLOS CARRILLO, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 31.738, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-24.186.130, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha catorce (14) de agosto del año dos mil veinticinco (2.025), en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO, incoara en contra de los ciudadanos URBANO MARTIN HERNANDEZ y DELCI MARGARITA DIAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.164.703 y V-2.624.444, respectivamente. SEGUNDO: SE MODIFICA conforme a los términos que anteceden la sentencia recurrida dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha catorce (14) de agosto del año dos mil veinticinco (2.025), en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato ejercida por la ciudadana ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, antes identificada, en contra de los ciudadanos URBANO MARTIN HERNANDEZ y DELCI MARGARITA DIAZ, arriba identificados; asimismo, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato planteada por los ciudadanos URBANO MARTIN HERNANDEZ y DELCI MARGARITA DIAZ, arriba identificados; en virtud de lo cual se ordena a la ciudadana ORIANA VIRGINIA FAJARDO PACHECO, antes identificada, a pagar a los ciudadanos URBANO MARTIN HERNANDEZ y DELCI MARGARITA DIAZ, arriba identificados la cantidad de MIL CIEN DOLARES (1.100$) o su equivalente en Bolívares conforme al Banco Central de Venezuela para la fecha del pago; una vez conste en autos el cumplimiento de dicho pago, conforme lo asumiera la parte demandada en su escrito de contestación, procédase a la correspondiente protocolización y en caso contrario sea aplicado en artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la presente decisión.
Siendo dictada la presente sentencia dentro del lapso de diferimiento dictado en el auto de fecha 09 de marzo de 2026, en aras de brindar seguridad jurídica a las partes se ordena librar boleta de notificación.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Puerto La Cruz, a los Trece (13) días de marzo de dos mil veintiséis (2026). Años: 215º de la Independencia y 167º de la Federación.
LA JUEZ,
MAGBIS MAGO GARCÍA (FDO)
LA SECRETARIA,
ROSLEY BARRIOS FLORES (FDO)
En la misma fecha, siendo las tres horas de la tarde (3:00) p.m, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste*.-
LA SECRETARIA,
ROSLEY BARRIOS FLORES (FDO)